【关键词】建筑房地产；工程项目；管理；策略
建筑房地产项目属于一个非常复杂的系统工程，它的周期较长、投资金额较大、面对的风险比较多。我国建筑房地产商的项目管理策略时间比较短、经验比较缺乏，还没有构成一个科学合理的管理策略形式。
一、注意施工阶段的过程控制及管理
建筑房地产工程监理管理建设工程，都要管理些什么呢？哪些是一定要监理来管理的，哪些又可以透过监理、施工单位本身来进行管理的呢？只有通过细致的划分管理权限，监理的工程管理才可以有的放矢，而不是毫无目的地执行“帝王”式的监理管理。“帝王”式的管理是施工单位最为反感的管理形式。工程管理的合理形式是：工程质量到达甚至超出预期值，施工的工期控制充足的时间之内，让施工单位获取合理的经济效益。这样监理和施工单位就不会成为对立方，而是成为真正的合作关系。因此，监理通过以下几点进行管理。
1、严格控制工程质量
强化质量管理，严控返工率。在施工的过程里，要严格控制工程的质量，充分意识到“细节决定一切”的意义，所有的质量管理人员要将加强施工的工序质量检查以及管理工作真正执行到整个过程里，使用防范措施，避免质量问题的发生，不要让人、财、物的浪费增加工程投资的负担。
（1）要管理好施工质量，首先要按图纸进行施工
监理代表应当及时检查施工方有没有严格遵照设计的图纸进行施工。如果出现问题，应当及时进行处理，需要返工的就返工，因此形成的损失要通过施工方负责。可是需要注意的是，不可以不顾监理单位而直接同施工方进行交涉。然后应当检查是不是具有偷工减料、以次充好的现象。建筑施工单位在施工时出现偷工减料、使用了不符合标准的建筑材料、建筑配件以及设备等，应当严肃处理，情节严重者；构成建设工程质量不达标准的，施工方应当立刻进行返工、修理，而且要赔偿因此形成的损失，达到犯罪的，必须依法追究其刑事责任。
（2）增加对隐蔽工程的检查和验收
建筑房地产工程的覆盖、掩盖条件以及达到协议条款约定的中间验收位置，施工方要采取自检的形式，并且要在48小时前通知监理代表。通知内容包含了施工方的自检记录，隐蔽工程以及中间部位的验收内容、时间及地点，而且要让监理进行验收。如果验收合格，监理代表要在验收记录上签字后才可以继续施工，如果监理代表查验后发现不符合标准，施工方要在规定的时间里进行修整并重新验收。隐蔽工程没有通过验收的，监理代表有权对已经隐蔽的工程进行验收。施工方要通过具体要求进行剥露，并配合检查。检查不达标的，监理代表不可以在隐蔽工程记录单上签字，而且要求其立刻拆除并返工。
2、保证工程可以按期完成
在施工的进度上，监理代表要关注查看施工单位有没有依照合同的工期进行施工。现场施工有没有依照施工组织设计进行，出现问题要及时提出，对于依照施工组织设计进行的，如果在合同约定的工期内无法完成，要合理的进行工期的延长或者监督施工单位通过加班加点的方式按期完成。
3、对施工单位要奖罚分明
在施工合同上，可以标注对施工质量和工期状况相应的奖罚制度。这样监理就可以将施工方的积极性调动起来，不要让施工单位在获取相应的经济效益的基础上存在“干好干坏一个样”的想法。
二、建筑房地产工程项目管理策略
1、强化建筑房地产项目的风险管理策略
风险防范指的是通过相关的技术管理策略来避免相应的风险，用来降低建筑房地产有关的隐蔽损失，维系投资方的利益。风险防范的方法大致有以下几类：
（1）风险回避法，风险回避法是指当风险超出投资方心里的底线时，一定要通过放弃投资决策的相关措施，这样才可以真正地避免相应的风险。但是风险回避是一种消极的方式，只有在别无他法的情况下，才可以运用，因为一旦运用风险回避的方法，也就意味着建筑房地产无法获取任何可能的利润。
（2）风险转移法，风险转移法是指通过相应的防范措施，把一种特殊的风险用其他方式转移到无形。在目前的建筑房地产工程管理策略里，这样的方式运用的最多。通常风险转移是通过两种形式来完成的，一种形式是签订合同，也就是用合同的形式，来转移相应的风险，当签订完合同后，不论产生任何相关的风险，都要通过施工方来进行承担。另一种形式是购买保险，也就是透过购买保险的形式，把无法预知的相应的风险转移给保险公司，虽然这样会加大部分成本，但是通过这样的形式，可以有力的提升项目抵御风险的能力。比如一个建筑房地产的项目在过程里，遭遇了非常大的自然灾害，或者当建筑房地产在进行施工时由于意外而发生的赔偿等。
2、全面充实项目的成本管理策略
当建筑房地产项目处于投资决策的阶段，就一定要掌握成本控制的关键因素，通过定性及定量的方式来掌控造价成本。所谓定性的分析，就是从宏观的角度出发，整体研究影响项目成本的有关因子。所谓定量分析，就是整体掌握效益成本，重视资金的投资和效益的比例，研究工程价值的趋向，通过可行性研究报告里的合理性给出相应的预算，对于每个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段属于整体工程项目的成本实施阶段，因此在这个阶段的控制造价，最为关键。针对施工材料、施工方案和施工进度等，要进行层层把关，对于不达标的工程材料予以剔除，针对施工的方案一定要进行严格的审核，提出对施工有利的相关措施，用来掌控工程的造价。尤其是施工进度的控制，一定要加大监管力度，让建设单位可以按期完成施工有关的内容，如果出现拖延进度的现象，就一定要进行相关的惩处。
3、项目质量管理策略
建筑房地产公司可以透过合理的项目管理策略来确保项目建设实施的质量。建筑产品不等同于其他的工业产品，工业产品通过流水线进行生产，影响产品质量的原因相对较少，同批次的产品质量比较稳定，可是造成建筑产品质量的原因非常多，并且，项目建设管理策略牵涉到不同学科，因此，需要同监理等合作单位，甚至是供电、供水等社会关系进行协调处理，要培养对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、使用的能力。因此，对于企业应当关注的项目管理策略团队的建设，素质是一定要保证的，这也是决定项目管理策略成败的基本原因。
结束语：综上所述，当建筑房地产工程在施工阶段，监理的施工管理工作属于一个系统的工程。它一定要同建筑所包含的施工内容的多样性及繁复性进行紧密结合的管理。针对工程里涉及到的各个专业内容通过了解到熟悉、从认识到掌握。系统合理地控制施工的各项工作实施。及时和监理、设计、施工及各专业施工队伍进行沟通，解决在施工里出现的各种矛盾，监督参与工程项目实施的各个协调工作。进而确保质量管理、技术管理、进度管理以及合同管理的落实工作。
参考文献：
[1]王孟钧，晏胜波.我国工程项目管理服务的界定与探讨――兼论工程项目管理市场的培育[J].建筑经济.2003（11）.
[2]成如刚，李兴怀.委托工程管理公司进行全过程项目管理的优势分析[J].黄冈职业技术学院学报.2005（01）.
关键词：建筑工程管理；房地产项目
在房地产项目中有效进行建筑工程管理，能够减少建设项目的风险，并且能有效控制建设成本，保证房地产事业的建设效益。
1当下房地产项目在建筑工程管理中存在的不足
1.1进度管理上的不足
对于建筑的进度没有进行严格的管理，施工进度对于建筑的质量有着密切的联系，所以在建筑的进度管理上是非常重要的。由于人们对建筑的要求不断增加，给房地产项目的建筑工程管理带来了巨大压力，增加了其管理难度。并且城市化建设对其建筑的工期也提高了要求，这又加大了工程管理的难度。就目前来看，存在房地产项目在建筑工程管理上，缺乏专业性的指导，管理模式不健全，不能形成一个有效的管理系统，进而影响整个工程的进行。而出现这些问题的主要原因就是管理层没有重视，没有指定合理科学的施工制度，使工程进度得不到有效的管理，进而导致员工盲目施工，影响整个工程的施工进度，严重情况会导致安全事故的发生，给公司带来经济和名誉上的损失。所以在建筑工程中做好进度管理工作，是保证工程质量的重要一环。
1.2质量管理上年的不足
在房地产建设过程中，存在企业设计这一环节的管理上，缺少对工程质量的有效管控。企业为了加快进度，没有将图纸的细节与各个部门进行沟通协调。前期的图纸没有细化，就会导致在工程后期出现各种线路之间的问题，会适得其反，在后期进行大量的调整，甚至返工，进而影响这个工程进度，对工程的质量会产生较大的影响。企业在房地产建设中对质量法人落实力度不够，存在企业在施工过程中，对于施工技术没有具体要求，导致最终的建筑与预期的效果存在差距。同时对施工过程中的各个环节的检查不到位，使工程的质量受到很大影响。监理人员没有切实履行自己的责任，也会导致工程质量的而降低。所以在建筑工程管理中，加强对工程的质量管理是非常重要的。
1.3工程造价管理上的不足
在房地产成本管理中，工程造价管理是较为复杂，且涉及领域较广的一方面，其对建筑的成本影响较大。前期的工程造价的工作在管理上没有进行有效落实，就会在工程后期出现建筑工程造价管理与实际情况不符合，会使后的工程造价预算提高，是企业的利益收到损失。工程造价管理不力，容易使资金不能有效利用，收效甚微。在具体的建筑工程中，并没有安排专业的人员进行工程造价管理，更没有建立有效的管理制度，使建筑工程的造价成本提高，还没有得到相应的成效。
1.4安全生产组织上的不足
在建筑工程中，对于安全生产的组织上是企业的负责人必须落实的。要保证建筑工程的安全实施，不断提高自身在安全管理中的作用，促进工程的顺利实施。在目前，存在相关管理人员没有在岗的情况。这会导致在施工现场的安全生产的不到有效指导，安全条例和安全制度得不到有效落实，是工程存在安全隐患，影响工程的顺利实施。
2建筑工程管理在房地产项目建设中的实施方法
2.1完善工程造价体系
房地产企业必须建立一个完备的工程造价体系，企业要从长远的角度去考虑，为保障各项资源得到有效利用，要在工程前期制定完整的工程造价体系。企业最好聘请专业的人员，在工程前期，对工程的造价进行合理的分析，使资金和人员、设备等等到充分利用，在保证工程质量的高效的前提下，最大限度的降低建筑成本。除了前期对工程造价的管理，在工程额的实施过程中，对自理金的刘邓情况要实时监控，避免资金链出现问题，避免资金流失的情况发生。企业对资金进行有效管控的同时，就加强论文对整个工程的造价体系进行整体的把控，进而使企业的利益得到保障。同时财务部门要保障应急预算资金的储备。对于财务部门的管理力度要加大，遏制挪用公款和资金流失的情况发生，保障工程的顺利实施开展。相关监管部门要担负起自身的责任，把公司建立的各项规章制度落到实处，切实保障工程的顺利开展，保护公司的利益。
2.2加强对安全施工制度的落实
企业要想长远的发展，必须采取必要的安全措施，减少在施工中安全事故的发生。企业在制定安全施工制度后，要加强落实，避免出现安全事故。在施工中要安排专人进行安全检查，对施工现场要严格保证安全管理，提高员工的安全施工意识，全体员工必须严格按照安全制度规范施工，从源头杜绝安全事故的发生。对于员工的素质不同，企业要定期展开安全培训，对施工人员的施工技术和造作规范做好培训，提高施工人员的自我保护意识，减少施工中的安全隐患。监督检查人员必须严格执行安全制度条例，如有违反，严格处罚，以促使员工能够遵守安全制度条例。
2.3加强工程质量管理
加强对工程质量管理，可以有效提高工程质量。影响工程质量的第一个环节就是原材料，所以企业在招标过程中要本着以工程质量为基础的原则，来选择相应的供应商，使由于原材料的问题影响工程质量不能发生。在施工中注意运用新的技术、设备，确保提高房地产工程的质量。在施工中还要对各个节点进行质量把控，在施工的环节中，对各项指标进行质检，一旦出现不合格的情况，要及时调整，避免后期返工，延误工期，确保工程保质保量的完成。
2.4加强对施工人员的专业培养
施工人员是具体实施建筑的人员，所以对于他们的专业技能的培训时很有必要的。企业开展相关的专业技能培训，能够有效提高施工人员的操作规范，提高专业水平，提高建筑工程的质量。企业在招聘时，要提高标准，要招聘具备相应从业资格证书、具有相应学历的员工，这样才能保证在施工中的各项专业技能达到操作规范你，进而提高工程工艺水平，提高整个工程的质量。
2.5加强对施工进度的把控
在施工进度的管理上，要从科学的角度考虑，不可仅仅追求工程的速度，要保证整个工程的各个环节顺利实施。在工程开始之前，要对整个工程有一个宏观的把控，从专业的角度来分析工程重难点，对各个关节做好统筹安排，确保工程的各个环节都高质量的完成。相关管理人员要做好各个部门之间的沟通协调，保证内部的有效沟通，才能实施每个员工的力量发挥出来，齐心协力共同完成项目工程，保证工程的质量。房地产项目是影响地方GDP的重要部分，所以加强建筑工程管理在房地产项目上的应用，可以让房地产项目的管理更加科学规范，成本进行有效管控，使企业的利益最大化，进而影响地方经济的发展。同时加强工程管理，可以使工程进度合理推进，工程质量高效稳定，施工工艺得到保障，工程造价合理规范。从工程的各个环节进行质量把控，从工程的整个施工过程进行资金监管，保证工程高质量，低成本的如期完成。
关键词：房地产；建筑工程监理；人力管理
中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：
房地产市场的不断发展，在我国建筑行业中已经形成一定规模，无论建筑施工技术和质量控制，还是创意理念上的突破，都印证了我国房地产事业历经多年的发展而取得辉煌成果。但是，随着房地产市场占有率大，其建筑工程监理工作依然存在各方面的问题，其中人力资源管理是房地产建筑工程监理中存在的主要问题。探究如何积极履行监理职责，保证监理人的地位和权力，实现房地产建筑工程监理协调、稳步发展是非常必要的。
我国建筑工程监理面临的问题
(一) 监理市场不规范当前，我国房屋建筑工程监理工作中监理业务存在的不规范化现象越来越严重，其主要是转包监理业务、监理证照以及业主内部同体监理等方面，导致建设监理工作的实质作用没有得到充分发挥。归根结底还是人力管理的问题，任何监理工作都是通过人来实现的，监理人的不规范行为和参与监理工作的人员在各方面的不规范操作流程，是影响监理市场不规范的主要原因。
(二) 监理工作不到位
随着社会经济的发展，我国建筑工程项目不断增多，使得建筑工程监理人员的素质水平和数量不能满足工程发展的需要。同时，业主所要求的监理人员资质普遍偏高，一些监理企业为了提高企业利益，在工程项目招标时，将一个项目上的监理人员上报在不同项目上，导致在建筑工程施工阶段，一些工程项目监理人员短缺且有的工程项目只有一个监理人员。还有一些监理企业把招标到的工程项目转让给一些资质较浅的监理企业，这也势必造成监理工作不到位，也给监理企业带来一定的风险，不利于监理企业的发展。
监理费用低，市场化薄弱
由于建筑工程项目的不断增多，监理行业的市场竞争愈发激烈。同时，监理单位不断增多，所以监理单位之间的收费标准各不相同，再生在市场竞争力愈发激烈的形势下，监理单位为了得到更多的招标项目，私自降低监理费用，其行为不符合国家规定的收费标准。这种情况造成不少监理单位在工程项目上无法达到应有的取费标准，资金短缺导致监理单位只能勉强维持监理工作的运转，这从很到程度上影响了监理事业的发展。
房屋建筑工程监理中人力管理存在的问题
(一) 监理人员素质水平较低
在房地产建筑工程监理过程中，使用具有高素质的监理人员对做好房地产建筑工程发展和建设具有决定性的作用。随着我国房产地事业不断发展，各项工程监理体系不断完善和改进，监理单位的监理工作正在积极开展，在不断发展监理事业的过程中，也出现了一些问题。其中最大的影响就是监理人员素质水平较低，无法满足监理工作的要求，监理人员的专业技术以及职业道德水平较低，严重阻碍了监理工作在房地产建筑工程的执行效力。同时，我国监理体制建设不够完善，对于人力管理方面的规范要求不够具体，岗位人员配置没有严格把关，导致人员在监理过程中对建筑工程施工现场的人力管理不到位。专业化水平较低的监理单位在人员管理上错综复杂，房地产建筑工程监理人员不规范化、工作态度不认真、没有树立应有的责任意识，导致房地产建筑监理队伍整体素质和技术水平大大降低。
技术人员队伍薄弱
在建筑工程施工队伍中，对部分施工人员都是非技术工人，其在一些施工技术上没有专业的知识基础，使得建筑工程安全质量得不到有效的控制，也给监理工程师开展监理工作带来一定的难度。我国技术工人同国外相比存在很大的差距，建筑施工企业主要劳动力操作水平较低、技能水平低、机械装备率低、过分依赖“人多力量大”的施工原则，造成劳动生产水平低，建筑产品质量不高，很难达到国际先进水平。
人力资源结构不合理
我国房地产建筑企业人力资源整体素质较低，低学历人力资源所占比例较大，反之，高学历的人力资源所占比例较小，应用型人才多，管理型、科研开发型人才偏少，特别是缺乏复合型人才。科技成果应用效果不明显，施工技术创新能力差，人才与人力资源的比例差异太大，技术工人所占比例少，技术工人的年龄普遍偏高等。这些不合理的人力资源结构对建筑工程监理工作的影响很大，监理工程师无法科学、合理、协调好各方面的人事工作，直接影响工程施工进度、质量等一系列的问题。因此，合理构建人力资源体系是建筑工程监理工作有效进行的重要依据。
(四) 人力资源缺乏有效的培训
房地产建筑企业的员工流动性较大，这也造成建筑企业一些技术型、复合型人才流失，更大的原因是因为建筑企业不重视人力资源的管理和培训，缺乏足够的资金投入。很多农民工不需要经过培训就能上岗，一些高学历的员工的培训情况也不够乐观，导致整体素质偏低、生产效率下降、机械使用率低、新技术的应用效率较低。因此，加强专业技术知识的培训是十分必要的，要想建筑工程监理工作实现科学、合理、协调进行，人力资源管理工作是重中之重。
结语
综合上述出现的种种问题，建筑企业必须引起高度重视。房地产事业的发展与壮大离不开人力资源的管理，它是企业发展的核心要素之一。只有做好人力资源管理才能保证工程监理工作顺利进行，才能实现房地产事业创造更高的经济效益，从而推动国民经济的高效、稳步发展。
参考文献：
[1]刘雪峰.房地产经营管理的发展分析[J]. 黑龙江科技信息，2013(7).
【关键词】房地产；开发经营；建筑工程；项目管理；应用
房地产经营开发是系统化的复杂工程，具有风险多、投资金额大和开发周期长的特点。应该将建筑工程的项目管理划分为项目实施、项目设计和项目策划等阶段。项目开发商是管理的主体，能够对整个建设项目的策划和验收工作进行组织、实施，并对整个项目负责。本文对房地产项目管理之中平衡协调衔接问题进行阐述。
1 房地产工程项目开发管理
开发管理指的是房地产开发企业为了工程项目的顺利完成，对企业的后勤部门、销售、工程、财务和人事进行管理和组织，同时也是企业为了实现物业管理、施工管理和规划管理而实行的经营模式。
项目工程开发商的代表是工程部门，能够对项目进行管理，包括报建、变更细部结构设计、合同管理、施工进度控制、施工质量控制、确定施工企业、协调施工企业、物料的库存、物料的采购等。财务部门负责管理企业的资金，对企业的经营成果和财务状况以定期报表的形式进行显示，主要有三个方面的工作内容：项目工程的财务计划、发放施工企业的工程款和企业自身的行政费用。销售部门的工作是负责卖出企业建设的产品，在工作过程中，涉及以下几个方面的内容：选择促销方式、制定销售价格、建立销售渠道等。企业人事部门应该不断优化项目相关人员的工作、管理人员资料，建立完善的激励体系和绩效考核。后勤部门为工程建设的生活提供保障。
2 房地产工程项目的规划管理
房地产工程项目的设计可以分成两个主要的阶段，分别是设计施工图阶段和设计方案阶段，最终形成了施工图的蓝图和方案的报建文本。规划管理指的是管理设计规划的过程，开发企业将楼盘的设计和规划托付给相关的单位来完成，对设计规划的目标、进度和成本进行管理和控制。房地产企业可以采用或者建立完善的管理系统对设计规划进行管理，使用相应的设计规划软件和管理软件，从两个相对独立的方向进行管理，即从“设计”和“管理”两个方面，对专业化的软件进行使用。计划阶段是在报建文本中产生的，由于事先已经确立了方案，工作的流程相对有序、简单，因此在这个阶段应该首先进行项目知识积累、资源管理、质量控制和执行组织结构。对组织结构的执行相对单一，相关人员包括：设计总监、项目工程经理、建筑人员、结构人员、设备人员和概算人员，最终形成一个完善的矩阵管理模式。管理流程十分简单，主要包括：委托设计、制定技术措施、过程质量、进度控制、技术交底、成果报建、成果审查。
3 房地产工程项目的施工管理
施工管理指的是对施工建设进行管理。房地产企业通过工程管理部门对施工负责，整体工程的承包模式和管理模式应该针对企业的实际情况和项目的特点进行指定。常规的承包、发包模式主要有：分别发包、施工总承包的管理模式等。我国的项目施工建设一般使用上述两种方式进行，将工程发包给相关的施工单位进行，针对不同的市政管线、建筑设备、绿化、建筑结构等建筑项目的特征，发包给相关的施工单位进行。在一些大型的项目或者高档楼盘之中，可以使用项目总承包模式进行管理，对整个项目的管理和组织负责，MC单位不直接参与到工程的施工中，然后再进行分包和招标，使用这种管理模式能够提高施工的速度和进度，按照一定的比例对费用进行提取，使用快速路径的组织生产方式，对施工进行管理，直接对施工进行指挥，对设计活动产生影响，它和开发商建立合同，使施工和设计相联系，最大程度的保证工程项目的顺利实施。
4 房地产工程项目的开发管理、规划管理和施工管理三者的协调发展
房地产企业的工程管理主要包括施工管理、规划管理和开发管理，应该不断协调、发展这三者之间的关系，实现三者之间的合作和促进，提高企业的竞争能力。不断提高工程的可施工性，使施工具有容易性和可行性，对劳动成本、时间气候、施工设备和场地大小等因素进行考虑，对设计的相关内容进行探讨、改进和分析。开发商和施工单位应该及时和设计单位进行协调、沟通，使规划设计和竣工后的成果相一致。因此，设计的精准施工应该满足以下几个条件。
首先，应该取得开发企业的大力支持。房地产开发商作为投资者，应该重视对设计和施工性的研究，在进行设计的初始阶段对施工的相关人员、施工人员和设计人员进行全盘的考虑，定期召开会议探讨人员的协调工作，使用高效的讨论和交流沟通，配合专业化、系统化和集成化的手段完成项目工程。
第二，尽早实施可施工性研究。在项目工程实施的初期，决策花费的成本较少，但是却可以对成本产生很大的影响。对可施工性的研究可以对工程的造价产生影响，使物业管理阶段、施工阶段、设计阶段和规划阶段的造价明显减少，经济效益和社会效益不断增多。但是在设计说明和施工图纸提交之后，对决策进行更改十分困难，因此，施工单位和开发企业应该尽快参与到可施工性研究之中。
第三，保证研究能够持续开展。对可施工性的研究应该在整个项目实施的过程中进行，使相关人员的经验和知识充分的发挥出来，将设计研究和可施工性研究相结合，成为项目总体规划中的一部分。使用知识管理的方式，通过总结和计划，对研究中的教训和经验进行升华和记录，将业务之中零散的知识进行整合，使之成为系统化的知识体系，最终使知识成为可再生资源，实现知识的循环利用和共享。
为了与工程项目融资规模增大和风险分散等发展方向相适应，工程项目管理不断产生信息化、集成化和国籍化的发展趋势。在组织方面，使用专业的管理公司对业主进行代表，加强集成化管理的水平。随着经济发展的全球化趋势和我国社会主义经济的不断发展，海外经营和海外投资的项目不断增多。同时，随着知识经济时代和网络时代的不断发展，信息化的项目管理已经成为了众人关注的焦点。应该重视协调进度、造价和质量三者之间的关系，针对项目工程的不同特点，选择相应的管理方式。因为工程项目在每个阶段都有不同的任务和实施主体，因此产生类型各异的项目管理。同时，还应该对项目管理进行明确的分类，提高企业的管理水平，将承包责任制落实到实处，提高成本管理水平，对招标方式进行完善，聘请专业的管理人员进行管理，不断使施工人员的水平得到提高。在项目工程中，应该完善约束、监督、竞争和激励等机制，不断对资源进行优化配置，提高信息化建设的水平，使施工不断向文明、安全的方向发展。
5 结语
总之，随着社会的不断发展，项目工程的管理面临着新的挑战和困难，应该使用先进的管理体系，提高管理手段的科学性和系统性。房地产开发企业应该将现代管理理念、房地产需求和对市场的把握相结合，使用现代化的施工技术和创新的管理模式，在经营的过程中提高顾客的满意程度，在物业管理、施工建设、开发运营、设计规划等方面坚持控制质量、控制进度和控制成本的原则，对房地产企业的经营管理进行改善，提高管理水平，提供让顾客满意的服务和产品。
参考文献：
[1]戴慎志．房地产开发中建筑工程项目管理探讨[M]．北京：中国管理出版社．1999．
【关键词】建筑工程；造价；控制
房地产建筑工程造价指的是工程在施工前期的预期开支或者是实际施工中的全部固定资产总额，它是整个工程的投资额。由于建筑工程具有施工周期长、较为固定、各种要素价格变化快等特点，使得整个建筑工程的造价也随之不稳定，因而，合理的、及时的造价管理工作是工程建设的重要保障，业主方应当注意到这一问题的重要性。从工程的决策立项阶段到工程设计阶段、招标阶段，再到工程的最后施工都要进行有效管理。下面，笔者将根据多年的工作实践，谈谈如何加强房地产建筑工程造价的管理及控制。
一、有效的造价监管工作
造价监管工作一般由专门的建设造价咨询机构来完成，通常建设单位委托这些中介机构，从项目工程的立项到工程完成全过程，为建设单位提供全方位的工程造价咨询服务。这些机构往往具备较强的专业技术，通常通过几下几点来为建设单位提供服务。首先，根据建设单位的要求，进行项目的预算，以提供最优的预算方案；其次，为建设单位提供招标方案，把握市场行情，对各种建筑要素的单价进行控制，尤其是工程中材料的价格；再次，由建设单位组织，和承包方一起去往市场，把建设所需的建筑材料定下来，并确定建筑材料的规格以及单价；最后，这些机构还要及时洞察市场情况，对于有可能影响工程造价的要素进行合理控制，为业主提供最优服务；在施工过程中，中介机构要派专门的人员到施工现场对建筑所用的材料进行查看，对工程内部的结构以及工程的变更情况进行及时掌握，避免出现工程竣工后产生的各种纠纷。
二、工程设计方案的最优化
在工程的立项决策阶段之后，工程的设计方案就显得尤为重要，一份好的设计方案可以使工程造价控制在合理的范围内。据笔者的工作经验，工程设计阶段对工程造价的影响可达到70%。设计的好坏直接关系到建筑的周期以及所需的费用，它决定着工程所耗的人力、财力、物力，在设计合理的情况下，可以极大地节省建筑开支。因此，要使得工程设计合理，需要多方积极配合，不仅需要业主方参与进来，向设计单位提出基本的限价设计要求之外，还需要设计单位内部提高人员素质和技能。具体业主方应做到以下几点：
1、在工程设计上，采取招投标的方式。目前来看，建筑市场上各种凭借关系招揽项目的现象不少，一些设计单位也凭借关系，招揽设计任务。这样一来容易出现种种不良后果，如工程设计不能符合建设的需要，甚至出现无标底的投标现象，在实际工作中遇到了不少麻烦；另一方面，由于设计单位的设计理念不同，带来设计风格的多变，也为工程造价带来不少困境。
2、明晰合同关系。为了使工程造价合理、质量有保障。除了传统的合同规范之外，还应根据实际需要，明晰合同说明上的具体条款，比如，对于工程上的技术及工艺问题，应该给予明晰、清楚的说明；在经济上，应该把施工单位的技术和信誉度等诸多因素考虑进来，作为招标工作的参照点。例如，我国国内的标杆房地产公司金地、万科等就是通过合同条款运营的典型，从而达到降低成本的目的。
3、严防招标中的陷阱。在目前的许多房地产建筑招标工作中，还存在诸多问题，比如恶意低价中标、陪标与围标等现象，有些投标单位恶意打出低价投标的旗号，使得许多业主方上当受骗。为了防止此类事件的发生，业主方应该事前做好招标准备，对工程项目的成本做到心中有数，并对工程造价有着明确的估计，这样才能避免恶意中标现象。
三、工程施工过程中控制造价
如果说工程设计阶段是对工程造价的合理规划，那么施工阶段则是这一规划的具体应用。虽然这一阶段对工程造价的影响不大，但是由于这一阶段涉及到工程的投资问题，对投资额的估计不准，有可能导致工程施工中的极大浪费，因此，对这一阶段的造价管理也十分必要。业主方除了要严格按照合同规定和工程造价来管理，还要加强对施工过程中的浪费现象进行严格监管。
1、高质量的施工组织设计。施工过程中的组织设计对于工程造价至关重要，如果施工组织设计不够周全，可能对工程施工过程带来困扰，因此，在施工前期，应该根据工程的具体情况，制定较为合理和细致的施工组织方案，比较各种方案的优劣，从而确定出最优的施工方案。
2、尽量避免设计的变更。工程建筑中应尽量避免工程设计变更的现象。一般工程的变更只能有以下可能：一是在不影响整个工程的进度及全局建设的情况下允许的设计变更，防止由于变更带来的工程设计规模的扩大、标准的提升等问题；二是工程设计变更应在多方协商之下完成，涉及到工程费用问题的，要有当事方在场的情况下同意并且签字方可，另外业主方可以派相关的专业人员到施工现场，及时了解工程进度及造价情况。
3、严格的现场签证制度。严格的现场签证管理是确保工程组织管理的有效方法。对于签证工程，要进行严格把关，除了做到随做随签以外，还要在细节上注意：签证上的字要清晰，签证必须真实有效，签字内容不得超过规定范围等，这些都是组织管理的重要方面。
4、改进技术，提高效益。据统计，建筑工程中60%来自材料消耗。为了更大限度地降低消耗，提高工程的总体效益，企业应当根据自身能力和立足于长远发展，采取新的科技成果和材料，在工程中投入使用新技术、新设备、新材料，使得工程建设不仅减少资源消耗、缩短周期，还能为企业带来更多的企业效益，这也是减少工程造价的重要手段。
四、工程造价的合理控制
除了推行以上的办法，还应对于工程造价进行整体合理控制。首先，在工程项目的建设初始阶段就应对工程的造价进行监管，这是从源头上控制造价的办法。另外，在工程的设计阶段，要把造价控制在合理的范围内，本着节约成本的设计理念，进行高效设计。这不仅关系到经济问题，也需要技术上的支撑，因此，为了使设计上达到成本最优的效果，企业必须让具备高水平和高技能的设计师参与其中，运用先进、可靠的设计理念，为企业制定和择选出造价合理、成本最优的设计方案。
如何有效地控制房地产建筑工程的造价，笔者认为，应采取多种措施，多管齐下。首先应从造价的组织结构入手，明晰有关人员的相关责任及明确造价责任人；二是从技术层面进行监管，用技术指标来审查设计方案的合理度，以节约建设投资成本；三是在设计和施工中要及时了解造价的实际支出情况，根据实际情况调整建筑设计方案。这就要求企业相关人员除了要把实际支出控制在最小范围内以外，还要了解国家颁布的相关制度，搜集市场信息，把握市场价格走向，以便对建筑材料的造价有清楚的把握。
总而言之，房地产建筑工程的造价是个复杂的问题，它处于不断变化的过程，因此，对其管理也应是个动态的全过程管理。业主方面，要对整个工程造价进行及时管理；在具体的建设中，造价管理者要有高度负责的态度，把工程的设计、执行都纳入到管理体系中，还要树立一定的经济观念，从降低投资成本，提升工程质量出发，及时了解市场动向，把建筑工程的造价控制在合理的范围内。
参考文献：
【关键词】房地产；评估；建筑工程及造价知识；运用
房地产业经过近10多年的高速发展，已经成为国民经济重要的支柱产业之一，随着国家对房地产宏观调控效果的逐步显现，其暴利时代行将终结，该产业将步入一个稳健的发展期，对于房地产业的各项相关的技术要求也会越来越高，它包括对评估的工作质量和评估人员的专业素质也提出了较高的要求。如何从房地产评估的科学性和专业性角度来提高工作质量，以适应社会主义市场经济发展的需要，是我们需要认真思考和研究的。
房地产地评估就是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产地价格或价值真实客观地揭示、表达出来。房地产地评估需要运用的知识面是多方面的，有资产评估方面的，它主要包括成新率和经济性贬值或功能性贬值还有比较修正等知识，。还有土地方面，主要是土地的分类与价格（价值）的关系等知识。还有一个比较核心的、涉及面较广的知识点就是建筑工程技术及造价的专业知识，包括建筑物的功能、工程造价以及功能与造价的关系等知识。这也是本文着要重要讨论的。
常用的房地产评估方法主要有：1.比较法；2.成本法；3.收益法；4.假设开发法；5.长期趋势法。
比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。该法在房地产经济数据比较发达的西方国家应用最多，是较为科学、比较符合市场实际情况的方法，也是今后我国房地产评估发展的方向，但它要求具备比较详细的房地产实际交易数据，由于我国目前的房地产交易数据的资源共享性尚不够理想，各地区和各部门的各自为政，在信息的公开性、共享性方面的公共交易网络还没有真正建立，所以应用比较法受到了很大的局限性，此法适应于交易案例比较容易取得的情况，如公寓和写字楼等的评估。
收益法是求取估价对象未来的正常收益，选用适当的资本收益率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。它仅适用于评估对象有正常收益而且收益易计算的情况，应用范围比较有限。如商场和酒店等的评估。
假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。它适用于估价对象具有投资开发或再开发的潜力。如待开发的土地和在建工程等的评估。
长期趋势法是运用科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析法和回归分析，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。它适用于估价对象拥有较长时期真实历史价格资料的情况。
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。它的主要步骤为：1.现场勘查、收集评估资料；2.计算重置价；3.计算成新率；4.计算评估价，评估价=重置价*成新率；5.编写评估说明
成本法适合于那些既无收益又很少发生交易的房地产的评估，如学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园、厂房、码头、机场等等。从我国的实际情况看，特别是企业的改制、兼并和破产的评估中，应用最多的还是成本法，它也是运用工程技术及造价相关知识最多的房地产评估方法，是本文讨论的重点。
1 用成本法进行房地产评估时的几种具体作法分析比较
1.1 重编预算法
此法是根据待评估建筑物或构筑物的竣工图，按评估基准日重编预算，运用建筑工程技术的相关知识，根据国家的工程量计算规则，计算图纸的实际工程量，然后组合现行单价或根据现行定额价求取建筑安装工程费。
建筑安装工程费=∑【（实际工程量×现行组合单价或定额价）×（1+工程费率）±材料差价】+按现行标准计算的各项间接成本。
建筑物重置成本=取得的土地成本+土地开发成本+建筑安装工程费+其它费用（如建设管理费、勘察设计费、投资利息、销售税费等）+开发利润。对于合格的工程造价人员来说，编制一份预算就是其平时工作内容的一部分，困难的是在评估阶段，无论从评估收费还是时间上来说，都不容许编制内容较为复杂或数量较多的建筑物或构筑物预算，故此方法仅适应于一些构造较为简单的构筑物如道路、围墙、设备基础等的评估。
1.2 预结算调整法
预结算调整法是以待评估建筑物或构筑物审核后的结算工程量为基础，按评估基准日期间的预算定额、费用定额和上级主管部门的调价文件编成一份与上法相似的预算造价既建筑安装工程费。与上法的不同点只是预算工程量的来源不同而已。由于工程量可以直接取，故此法相对于重编预算法来说工作效率要高得多，但它要求委托方能够提供比较完整的审核后工程结算资料。
1.3 价格指数及系数调整法
该法是以待评估建筑物或构筑物审核后的结算造价为基础，运用建筑业产值价格指数或上级建筑业主管部门的不同时期的价格调整系数，通过系数调整求得建筑物基准日的评估购建工程造价。
建筑业产值价格指数可从权威统计部门的统计年鉴中查出。
上级建筑业主管部门的不同时期的价格调整系数则是造价人员概预算编审日常工作中经常用到的系数，只要查询有关的造价文件就可得到。
不同性质的价格指数，在计算价格变动指数时的方法有所不同：（A）定基价格指数
价格变动指数=（评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数）×100%
（B）环比价格指数
X=（1-a1）（1-a2）（1-a3）……（1-an）×100%
X-----价格变动指数
a------从建筑物竣工年度后第一年至评估基准年度的各年的环比价格指数，i=1.2…n。
重置成本=账面原值×价格变动指数
在价格指数及系数调整法中技术难度和工作量最大的系数应是最近期定额价与目前人、材、机市场价格之间的建筑工程造价调整系数的测定，这是一种动态测定方法，它要根据不同时期（与评估基准日相一致）、不同地区造价信息，运用国家颁布的万元定额或在评估中收集到的审核后结算中的含量进行。在一般评估项目中，由于安装工程造价（不含设备价）占建安造价的比例较小，而且历年的安装调价系数基本是以人工费为基础的，含材料费的安装造价系数较难确定，目前评估中常按安装造价占建安价的比例确定安装购建造价，故一般不进行安装造价系数的调整。
从以上成本法三种具体方法可以看出，无论是运用第一种或运用第二种方法编制工程预算，还是运用第三种方法在已审定预算造价基础上通过价格指数或系数调整求得评估购建重置价，都与工程造价人员目前从事的概预算编审工作密切相关。评估者可根据评估对象的不同条件灵活采用不同的评估方法。
评估重置价确定以后，评估人员还要运用资产评估知识进行成新率的计算，常用方法主要有： 1.3.1 使用年限法
按权威部门的建筑物耐用年限的规定，根据房屋的已使用年限既可求得尚可使用年限，最后求得建筑物的成新率。
建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%
1.3.2 打分法
根据国家有关部门的房屋完损等级评分标准，由造价人员实地勘察的房屋结构、装修、设备等部分的完损等级情况来确定相应的成新率，然后根据不同类型房屋成新率的评分修正系数进行修正得到最终成新率。
成新率=结构部分合计得分×A + 装修部分合计得分×B + 设备部分合计得分×C
A----结构部分的评分修正系数
B----装修部分的评分修正系数
C----设备部分的评分修正系数
3、综合判定法
该法运用管理科学的理论进行调查，记录每个建筑物或构筑物在设计、施工、使用、维修及抗震等方面的真实情况，分别采用分数来表示对建筑物或构筑物成新率的影响程度，最后确定综合成新率。
评估价一般按以下公式计算：
评估价=购建重置评估价×成新率
2 对房地产评估人员的专业素质要求
从以上用购建重置成本法进行房地产评估的工作内容和工作特点，我们不难看出对从事房地产评估的专业人员提出了相应较高的业务素质要求。一个合格的工程造价人员应是房地产评估较为合适的潜在人选之一，因为其工程技术和经济方面的知识是符合重置成本法进行房地产评估专业素质要求的，但是，要做一名合格的房地产评估师，仅仅满足于具备合格的工程造价人员基本素质也是不够的，必须补上资产评估方面的理论知识和经济法规方面的知识，充分了解整体资产评估的构成及运用，并具有一定的财务评估和设备评估方面的相关知识和技能，经过一定数量评估项目实践的锻炼，方可较为熟练地运用成本法及其他方法进行房地产评估。
随着经济和社会的快速发展，我国城市化建设的步伐越来越快，给施工企业带来巨大商机的同时，也同时带来了一系列新的挑战，新的施工机械、工艺等的不断应用以及工程规模越来越大都给施工企业的现场管理带来困难，因此如何做好施工现场管理已经成为衡量一个建筑施工企业水平的重要标准之一，因此必须要认清当前施工过程中现场管理存在的问题，并采取相应措施不断改进，以提高建筑施工企业的综合实力。
二、建筑工程施工现场管理中常见问题
（一）施工现场管理质量检测问题
施工现场管理质量检测问题主要体现在以下几个方面：（1）建筑施工现场的多数问题出在内部的管理上。例如各部门管理职责未能有效落实，资源配置不充分从而造成问题的出？F。（2）各地政府监管散漫，竣工验收不严谨也会导致工程质量出现问题。存在一些工程违反法定建设程序，没有办理相关的文件就开始施工；还存在一些工程在施工设计图纸未完成审核就开始施工，一味的追求工程进度，隐藏很多质量问题。（3）工程施工现场的质量也与建材产品的质量息息相关。近些年，小部分建材出现价格上升的现象，因此有一些企业为了保持工程成本和预算的平衡，靠自己的“小聪明”来解决涨价成本问题。继而就出现了大规模的偷工减料、以次充好的现象。上述问题都与建筑物的安全性离不开关系。
（二）施工现场管理中的安全隐患问题
谈到建筑工程，首先考虑到的就是施工现场安全的问题。然而目前一些施工现场仍然存在大大小小的安全隐患。主要体现在以下几方面：（1）建筑施工安全生产体系以及安全生产责任制不健全。建筑施工安全生产体系设定后，并没有人实际的去实施执行。安全生产机构名存实亡，工作无法正常开展。建筑施工安全生产责任制没有确实的落实到个人，因此也没能对各自的职责进行负责：（2）建筑施工单位轻视安全生产及文明施工工作。在管理工作中，未能将施工的安全管理工作摆在重要位置，未能真正认识到建筑施工安全生产责任重大。国家有关建筑的法律、法规、规范、标准和省级下发的建筑施工安全生产文件，不能及时传达贯彻和落实到每一个施工现场，安全施工监管薄弱，检查、处罚不到位。（3）固定的脱节管理模式。激烈的市场竞争迫使相当部分建筑施工企业实际丧失了自主权和控制权。（4）建筑工程企业投入的安全经费有限，不能提供完备的安全设备。足够的安全经费和健全的安全设施系统，是完成安全生产的重中之重。如今，因为建筑经费不能及时到位以及企业间的不正当竞争等原因，建筑施工搭建仓库，甚至有些施工现场出现没有安全网和脚手架的现象。（5）施工现场的安全管理存在很多问题。主要体现在不规范的施工用电，文明施工意识薄弱，提供虚假的施工安全资料等。
三、加强建筑工程现场施工技术管理的对策
（一）提高施工人员专业素质
施工人员的技术水平是决定建筑工程质量的基础。所以要想切实保证建筑工程整体质量水平就要不断提高施工人员专业素质。首先，在建筑工程项目开工之前，对于所有参加该建筑项目的施工人员都要进行基础的施工技术培训和现场施工安全教育，使施工人员在实际工作中能够有基本的建筑知识和安全常识，为建筑的整体质量和施工安全作保障。其次，对于施工技术人员要加强他们的识图能力，当建筑师设计的图纸交到技术人员手中时，他们要能充分了解设计师的设计规划、布局及施工方法等，对于一些特殊要求设计师要提前对技术人员做好技术交底工作，在理解施工图纸的基础上，施工技术人员在进行现场施工指导过程中要严格要求施工人员按照设计要求施工，绝不能擅自更改施工方案。最后，要对现场施工人员严格要求，强调施工人员对施工现场制定的规章制度要严格遵守，设立惩罚措施，对于违反施工现场制度的人员进行相应的惩罚，以此约束施工人员有秩序的工作，确保营造施工现场的安全、稳定、和谐的工作氛围。
（二）加强设备的维护和材料的管理
施工现场的机械设备对于施工而言是非常重要的，很多难度高的施工项目都需要机械设备的辅助，还有一些材料的加工也需要设备运行才能完成，因此，设备对施工正常进行是至关重要的。在施工过程中，机械设备由于长时间的运行，可能会出现零部件的损坏、老化或磨损等问题，所以需要专业的人员对设备进行定期的维护和保养，有损坏的零件及时维修或更换。对于机械设备的使用者而言，要规范操作机械设备，在设备使用过程中发现问题要及时找专业人员进行维修，不要让设备带病工作，减少设备的使用寿命。建筑材料是建筑施工重要的一部分，对于建筑材料的选择、检查、审核、存放都对现场施工来说具有重要意义。首先，选材一定要按照规定要求，选择质量合格且价格较低的材料，材料的规格、型号一定要符合设计要求。对材料的生产厂家要进行严格筛选，选择信誉度高质量有保障的卖家。其次，材料进场之前，要对材料的数量、规格、型号等进行详细检查，以免有因为疏漏而出现不合规定的材料。再次，材料进场后要进行存放，存放要按照一定的规律，将材料按型号、使用早晚等顺序整齐的排放，以便需要使用的时候可以迅速找到。同时要将材料存在在合适的位置，不要影响现场的正常施工，也不要对材料造成破坏，影响后期的使用。
（三）加强建筑施工现场的安全检查
要加强建筑施工现场的安全检查，需要做好以下几方面工作：首先，要大力宣传建筑现场安全管理措施，提升施工现场管理人员的安全意识，确保现场人员的安全；其次，建立一套安全事故预警系统，可以对安全事故及时做出快速的反应，预防安全事故的发生；最后，要建立施工人员安全奖惩制度。通过对施工现场安全情况进行排查，严把施工环节关，同时要确保施工中各个环节满足安全生产要求，一旦发现有违法施工行为，立马采取制止措施，以避免安全事故的发生。
关键词：房屋建筑；施工质量；影响因素；策略
现如今，住房仍然是大部分人面临的棘手问题，但是房地产商还是在一如既往的进行房地产开发，闲置房越来越多，甚至有的地方出现了“鬼城”。房地产商盲目的开发是以销售过程中获得的高额利润所吸引的，面对高额的利润回报，房地产商在房屋修建过程中会加快修建时间，尽可能的缩短工期，也就使得建筑工人在施工过程中急于赶工期从而导致房屋质量出现问题。
1 房屋建筑施工中存在的问题以及影响因素
1.1 房屋建筑在最初设计方面存有瑕疵
俗语说得好，万丈高楼平地起，房屋在最初修建时都要有建筑的设计方案以及开发方案，如果房屋建筑设计与开发方案存有瑕疵，最直接的后果就是影响后期建筑施工，并且对施工场所有相当严重的安全隐患；在房屋建筑施工时，施工人员完全是按照设计者的设计和开发方案进行施工，如果房屋开发商以及相关工程人员不能及时发现问题，这就会严重影响房屋建筑的质量。
1.2 房屋建筑所用的建筑材料以及设备不符合要求
当前大多数房屋普遍存在的问题就是房屋的质量，大多数都是因为在建筑的施工过程中大量使用劣质建筑材料、生产质量不合格以及建材机械设备低劣。房地产开发商为了更高的获得高额利润，会对投资成本进行一定的控制，在有限资金的条件下要获得优质的建筑材料是不可能的；建筑材料是房屋建筑施工的基础，质量高低直接影响着房屋建筑质量是否优良。
1.3 房屋建筑施工中不重视工程质量管理
房屋建筑施工过程中对工程质量的疏忽管理是一个致命性的错误。随着建筑业的不断发展，新材料、新装备、新工艺以及新技术逐渐在建筑业中被应用，这就使得房屋建筑过程中面临更加复杂的施工结构，对相关施工工人的技术水平有了更高的要求；新技术、新材料、新装备的应用的确能提高效率，但是，施工人员对新设备的掌握程度以及熟悉运用程度会有不同，会对房屋施工带来一定的影响。施工单位对房屋建筑施工中的工程质量管理也没有引起足够的重视，房屋建筑的施工单位仅仅是出于惯例，例行检查工程质量，并没有按具体的建筑施工情况来分析，不重视安全工作，对工程质量管理敷衍了事，导致房屋建筑的施工过程有很大的质量问题。
2 提高房屋建筑施工质量的对策
2.1 完善研究设计与开发方案
房屋建筑的设计单位应该健全房屋质量设计保障体系，强化设计人员的责任心，使房屋设计以及开发方案首先在设计环节不出现任何质量问题。在设计过程中，不能一味的照抄照搬标准定型图集，尽可能的结合开发地的条件合理的进行设计。
2.2 加强建筑施工原材料的质量管理
房屋建筑施工在时首要任务就是原材料的采购，对原材料采购人员的职业道德和业务素质有了很高的要求，在采购时，确保原材料产品的合格，不能为了节省资金或者谋眼前利益采购劣质原材料。建筑施工采购人员在采购原材料时要适当的增大选择范围，合理的进行比较选择优质的原材料；建筑施工方还应该积极的加强与原材料供应商之间的沟通，了解原材料的最新发展情况。在原材料进入到建筑施工地时，运用先进的材料检验手段对原材料检查，从各个环节确保房屋建筑施工质量。
2.3 提升建筑施工人员的综合素质以及树立质量意识
建筑施工管理人员的整体素质涉及诸多方面，主要是施工人员的作业能力、控制能力、管理能力以及道德品质等，施工管理人员综合素质的高低关系到建筑工程质量的优劣、建筑工程的设计、决策以及规划，所以，房屋建筑部门应该强化施工人员的综合素质以及树立质量意识。相对于房屋建筑施工质量监管人员，施工方要及时的传达国家最新的建筑质量管理标准，尽可能的让施工人员在施工中尽职工作，确保工程质量；对于建筑施工全体人员的综合素质，建筑施工方应该及时的进行相关专业的业务培训，加强全体施工人员的专业文化水平；对于施工过程中技术性工作人员，建筑施工方要定期的进行培训，尽快的掌握先进的建筑施工操作技术。因此，只要提升了建筑施工人员的综合素质以及树立质量意识，才能从根本上提高房屋建筑质量。
2.4 建立健全房屋建筑施工现场管理系统
房屋建筑施工现场管理系统主要是房屋质量责任系统、现场会议系统、施工过程控制系统以及质量检查监督系统。施工人员是房屋建筑工程的核心操作人员，组织和指挥房屋建筑进展程度，施工人员在保障房屋质量过程中起着至关重要的作用。因此，在房屋建筑施工现场质量管理中，应该强化施工人员的作用，建立健全房屋建筑责任制，规范各项房屋建筑质量施工人员的权限和职责；并且要建立相关的技术管理系统以及加强房屋建筑施工过程的技术控制。房屋建筑施工过程中难免会遇到原材料、结构配件等设备的不合格以及施工方法和工艺等存在不当操作就会不符合房屋建筑的设计要求和标准，严重的甚至造成工程报废或酿成巨大的经济损失，所以为了防止此类施工事故的发生，更应该建立健全房屋建筑施工现场管理系统。
3 结语
总的来说，房屋建筑施工质量与人们生活息息相关，质量合格、优良的房屋建筑是人们有序生活的重要前提，房屋建筑施工是一个复杂的建筑过程，在建筑过程中涉及到方方面面，也就使得影响房屋建筑施工质量的因素比较多。所以，房屋建筑施工应该细化施工质量管理，在每个环节确保房屋建筑施工质量，从而在总体上提高工程质量，提供优质的房屋建筑。
参考文献
[1] 郑松.加强房屋建筑工程质量管理的探讨[J].中国科技信息，2005 （21）.
[2] 吕晓峰.如何在建筑施工中进行质量控制[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2011（04）.
[3] 张定国.浅谈房屋建筑施工质量监理的现状及对策[J].长沙铁道学院学报（社会科学版），2009（04）.
关键词：房屋建筑；质量水平；管理控制
Abstract: the quality of housing construction is the majority of tenants generally concern, quality problems in construction and construction households housing construction in the process of using display can not be ignored. In the aspect of housing construction quality mainly include safety, function, durability, environmental protection etc.. The reason for relevant departments of housing construction quality assessment, testing must explore these aspects have a problem, and immediately take to solve the corresponding countermeasures and measures are effective to improve and governance, the elimination of the quality of the housing problem fundamentally.
Keywords: Housing construction; quality; management control
中图分类号： TU71 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）
目前，我国房屋建筑工程施工企业处于供大于的状况，面对激烈的房屋市场的竞争，房屋建筑的质量将成为占领市场最有力的武器。加强质量控制，提高房屋建筑企业的管理水平，是企业提高建筑工程质量关键之所在。只有做好房屋建筑工程施工质量策划和房屋建筑工程施工质量控制，满足质量、工期、成本等要求，才能获得最佳的经济效益，不断满足顾客对房屋建筑的质量要求，从而为社会提供更多的优质、安全、经济适用的房屋建筑。最终使房屋建筑企业获得最大的经济效益。
一、建筑工程质量控制的分类和特点
房屋建筑工程的项目控制涉及面较广，是一个比较复杂的综合过程，具有建筑位置固定、生产流动、结构复杂、多样施工、整体性强、建设周期长、体型大、质量要求高、受自然条件影响大等特点。因此，房屋建筑质量控制中的质量管理、难度比一般工业产品的实施难度更大。
（一）房屋建筑工程质量控制分类
按施工过程控制分为：
1.房屋建筑施工准备控制
指在各工程对象正式施工活动开始前，对各项准备工作及影响质量的各因素进行控制，这是确保施工质量的先决条件。
2.施工过程控制
指在施工过程中对实际投入的生产要素质量及作业技术活动的实施状态和结果所进行的控制，包括作业者发挥技术能力过程的自控行为和来自有关管理者的监控行为。
3.房屋建筑竣工验收控制
它是指对于通过施工过程所完成的具有独立的功能和使用价值的最终产品〔单位工程或整个工程项目〕及有关方面(例如质量文档）的质量进行控制。
按房屋建筑施工层次控制：
通常任何一个大中型房屋建筑工程建设项目可以划分为若干层次。例如，对于建筑工程项目按照国家标准可以划分为单位工程、分部工程、分项工程、检验批等层次；而对于诸如水利水电、港通等工程项目则可划分为单项工程、单位工程、分部工程、分项工程等几个层次。各组成部分之间的关系具有一定的施工先后顺序的逻辑关系。显然，房屋建筑施工作业过程的质量控制是最基本的质量控制，它决定了有关检验批的质量；而检验批的质量又决定了分项工程的质量；分项工程质量决定了分部工程的质量；分部工程质量决定了单位工程质量；单位工程质量决定了整个项目的质量。
（二）房屋建筑工程质量控制的特点 房屋建筑工程质量控制的特点是由房屋建设工程本身的特性和房屋建设生产特点决定的。建筑工程及其生产的特点概括起来有以下几点:一是房屋建筑产品的固定性,生产过程的流动性；二是其样式的多样性,施工过程的数量性；三是房屋建筑的形体庞大、投入较高、施工周期较长、具有一定的投资风险性；四是房屋建筑对于居住者来说具有社会性。基于房屋建筑施工建设工程的以上特点,形成了房屋建筑工程质量控制本身具有的以下几方面特点: 房屋建筑工程施工质量的控制受设计水平、所用材料优劣、建设施工的方法先进与否、科学技术采取的措施是否实施到位、管理人员素质的专业程度、施工工期长短等诸多因素的影响。
二、房屋建筑质量控制易产生的问题
1、房屋建筑容易产生质量的变异及质量波动幅度较大的问题
因为房屋建筑工程项目的施工没有一个固定的施工建设的流水线，没有规范化和完善化的检测技术，也没有整套的施工建设生产设备和较稳定的施工环境，再加上影响房屋建筑项目施工质量的随机性因素和偶然性系统性因素都较多，因此，在房屋建筑工程质量控制方面很容易发生变异。
2、房屋建筑质量的检查不能分解、分布化使终检具有一定的局限性
房屋建筑建设工程竣工后，不可能像某些一般的工业产品那样，再拆卸或分解成各个部分进行整体的检查内在各部分的质量，所以房屋建筑工程项目的质量存在着一定的隐蔽性；房屋建筑工程项目的终检无法进行工程内部各部分质量的分别检验，不能发现隐蔽在房屋建筑内部存在的质量缺陷。并且即使发现某些房屋质量有问题，也不可能像一般工业产品那样重新更换新零件或像一般工业产品那样实行“包换”，对于消费者只能获得一些相应的赔偿或“保修”。
3、房屋建筑的质量控制受投资、施工进度的制约
房屋建筑项目的施工质量受投资、进度的制约影响较严重。像一般情况下，如果房屋建筑资金投资较大、施工进度较慢，房屋建筑质量的控制就会好；反之，房屋建筑质量控制则较差，可以说是“慢工出细活”。因此，房屋建筑项目在施工过程中，作为房屋建筑企业的管理部门必须正确处理建筑质量、资本投资、施工进度三方面之间的关系，使其达到整体上的统一。
三、应对房屋建筑质量控制的问题解决对策
1、针对房屋建筑质量控制的评价方法自身矛盾的特殊性对房屋建筑进行分层评价
房屋建筑工程质量的检查评估及房屋竣工的验收是按检验各批次、分部工程、分项工程、单位工程所进行的。对于一些隐蔽的工程，要在隐蔽前检查合格后再进行验收；对于涉及房屋建筑结构安全和使用功能重要的分部工程要进行分别抽样进行检测、评估。
2、对于房屋建筑应制订治理质量问题有效的控制方案
房屋建筑质量评估部门应有针对性地采取措施，对于建筑出现的质量通病进行综合治理，并将其分层分批，有重点有目地进行质量控制。并在同时，分别组织、相互协调技术、科研有关的部门，使制定质量控制方案抓住重点，以点带面，使之得到行之有效的治理方案。
对于房屋建筑，质量是使其立足和不断发展的根本。在我国建筑业的飞速发展的当今，对房屋建筑工程质量提出了更高的要求，这就要求房屋建筑施工管理部门，要使其不断发展，不断增加经济效益，就要保证建筑工程质量，就必须抓好建筑材料的质量监督和检验评估，就必须通过科学的手段保证对建筑本身质量的检测和控制。
【参考文献】
1、明远．《建筑工程质量事故分析与处理》.[M].中国电力出版社.2007
2、王赫．《建筑工程质量事故百问》.[M]．中国建筑工业出版社.2000
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