【摘 要】当前社会经济飞速发展的大环境下，土地资源开发过度，环境问题加剧，对生态可持续发展造成不利的影响。本文简要探讨城乡规划管理中的土地资源管理问题，并探讨资源环境的未来发展情况，以促进社会经济发展与环境保护的协调一致，仅供相关人员参考。
【关键字】 城乡规划；资源环境；土地资源
一、课题研究的背景与意义
城乡规划管理工作中，土地资源管理水平较低，在多种因素的影响下，城乡规划管理中土地资源的实际利用效率较低，缺乏一定的合理性和科学性，导致城乡规划建设缺乏独特性，并且在一定程度上制约着土地资源环境的可持续发展。因此加大力度对城乡规划管理过程中土地资源管理与资源环境的发展问题进行深入研究和分析，具有重要的现实意义。
二、城乡规划管理中土地资源管理方面存在的问题
（一）城乡规划管理中土地资源管理措施不到位
城市化建设的快速推进，有些城市缺乏科学的规划建设布局，没有根据当地的实际情况出发来合理规划布局，对城市的公共设施服务区和工业区以及一些的生活区和商业区没有进行科学有效的合理布局，特别是在对于人均土地利用规模和建设用地上都有相关的规定方面。这些土地利用在区位上揭示了城市各项活动在不同的城市服务区中进行不同比例的分配，这些城市土地的不同利用类型可以在一定程度上满足区位上的需求，遵循城市规划建设的用地标准【1】。
（二）城乡规划管理与土地资源管理衔接不紧密
城乡规划管理建设中要能够紧密地与土地资源管理联系在一起，两者之间是相互影响和相互制约的关系。而在实际的工作中要能够准确处理两者之间的关系，合理地利用好每一寸土地，走可持续发展的节约路线。对于存在的违法建设用地，我们要能够对其进行深入的研究和探讨，并仔细分析其形成的原因，不断加强城市执法和管理工作，促进城市规划建设工作的顺利进行。而在另外一方面，城市规划和国民经济的规划以及土地利用上的规划都显得很不协调，他们之间还没有形成有效的影响力和吸引力，从而影响到整个城乡规划管理建设土地资源管理水平的提高，这样反而对城市今后的发展产生不利的影响。
三、城乡规划管理中土地资源管理与资源环境的协调发展策略
（一）建立健全城乡规划管理体系
在城乡规划管理过程中，为切实提高土地资源管理效果，并实现资源与环境的协调发展，应当积极加大城乡规划建设中生态环境保护的力度，结合城乡规划的实际情况进行衡量和分析，建立健全具有高度适宜性的城乡规划建设方案，明确土地资源管理体制，完善土地利用规划，真正实现城乡土地资源的优化配置和合理利用，通过城乡规划各部门之间的协调配合，促进其职能的充分发挥，切实提高城乡规划管理中土地资源管理的总体效果，推进城乡建设的现代化发展。
在此过程中，城乡规划建设过程中相关职能部门也应当做好生态环境的保护工作，积极建设满足城乡建设发展实际标准的环保设施，并充分做好管理工作，促进各项环保设施的实际应用价值能够得到有效的发挥。也就是说，城乡规划管理过程中，要积极加强城乡生态环境保护，强化生态建设的理念，并积极落实到行动上，结合城乡生态环境的实际情况，加大绿地建设面积，建立一个科学化的生态系统，为城乡生态环境的改善提供可靠的途径。相关环境保护部门应当加大环保宣传力度，树立节约规划建设用地的理念，真正实现土地资源的科学化利用，促进节约型社会的稳定持续发展【2】。
（二）加强城乡规划管理的一体化
在城乡规划管理过程中，实现一体化的城乡规划管理能够在改善社会群体生活质量的同时，促使农村建立现代化的集约经营模式，帮助城乡居民树立科学化的土地资源合理利用理念，促进资源与环境的协调发展。在现代社会经济飞速发展的大环境下，工业开发加速，部分乡村地区的土地环境受到了一定程度的破坏，甚至存在土地被推平后资源闲置的问题。而加强城乡规划管理的一体化是一种高效的土地资源管理方式，能够对土地资源的发展做出科学合理的规划设计，加强生态建设，促进资源节约型社会的发展【3】。
（三）建立多元化的融资渠道
在城乡规划管理过程中，为进一步强化土地资源管理的总体效果，应当结合本地区发展实际进行系统化分析，积极建立多元化的融资渠道，扩宽城乡规划管理的资金来源，紧紧围绕土地资源合理开发这一原则开展各项规划管理活动，通过政府、企业与个人三个层面之间的密切配合，促进立体化的融资渠道得以实现，切实提高土地资源管理水平，全方位做好土地资源规划管理工作，促进资源与社会的协调发展【4】。
（四）落实城乡规划管理建设用地
在我国的城乡规划管理建设过程中，要能够对土地利用情况进行严密地控制，科学地管理好城市土地，在土地资源管理过程中要能够切实把握以下几点；其一，切实加强土地供应量，提高土地审批效率，还要能不断优化资源的配置，严格把握相关的土地利用结构，贯彻落实相关的国家城市土地建设用地政策。其二，要能够不断加强政府相关部门机构的监督执法，对违法行为进行及时惩处。在城市规划用地时要都土地规划进行全面、系统的分析，进行合理地开发和利用，建立一系列的生态型的开发制度。并能够深入分析当前土地资源管理工作与城市规划建O中存在的问题，站在全局的高度来积极做好相关的工作【5】。
四、结论
总而言之，社会经济的进步以及人口的快速增长，为社会带来发展机遇的同时，也使得社会面临着严峻地环境问题，其中土地资源就是一项重要内容，土地资源的不合理利用，严重威胁着生态建设的发展，因此加大力度对城乡土地资源规划管理进行研究和分析，有助于增强土地资源管理的科学性和有效性，进一步促进人、资源、环境三者之间的协调发展，维护社会的稳定持续发展。
参考文献
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【关键词】城乡规划；土地利用；土地节约集约
1 城乡规划中土地节约集约利用概念
2008年，国务院《关于促进节约集约用地的通知》明确要求，切实保护耕地，大力促进节约集约用地：一要按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准。二要充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率。三要充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制。四要强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用。五要加强监督检查，全面落实节约集约用地责任[1]。将中央政策落实到实处，节约集约用地，就是如何更有效地利用土地，以最小的土地成本，满足城乡经济发展与环境建设的需要。土地的节约集约利用，最关键的就是要对土地资源进行集约经营。土地集约经营是在单位土地面积上投入较多生产资料等要素，城乡规划中同一块土地面积上聚集的相关要素越多意味着该土地利用的集约度越高。
2 我国城乡规划中土地节约集约利用的现状
2013年12月国土资源部的“第二次全国土地调查主要数据成果”显示，截止到2009年12月31日，全国建设用地从第一次调查时的2918.0万公顷（4.38亿亩）增加到3500.0万公顷（5.25亿亩），增加了581.9万公顷（8729万亩）。而耕地13538.5万公顷（20.31亿亩），这与传统数据18亿亩多的耕地相比，多出2亿亩[2]。但到了2012年，全国耕地数据是20.27亿亩，而2013年全国粮食播种面积是16.79亿亩[3] 。建设用地和耕地数据的变化显示，我国国耕地总量有所减少，建设占用耕地数量上涨，用地形势依然十分严峻，仍需要坚持严格的耕地保护制度和节约集约用地制度。具体表现如下：
2.1土地利用集约度不高，粗放利用问题比较突出。由于过去节约土地资源的意识没有树立起来，长期以来形成了城乡规划中粗放用地的不良习惯，各个地区城乡规划时都不同程度的存在土地资源的浪费现象，宝贵的土地资源没能得到充分、有效、及时利用。
2.2用地结构不够合理，土地浪费现象严重。从城乡发展看，一些地区城乡用地规模扩张过快，城乡内部土地利用结构不合理， 城乡公用设施、公共建筑的建设过分强调规模。有些城乡地区工业用地除生产及辅助设施用地外，其内部行政办公和生活服务设施用地等非生产性用地所占比例过大[4]。
2.3一些不合法现象严重影响节约集约利用土地。当前，一些地方为片面追求经济发展、新农村建设、发展休闲农业等，不顾“三令五申”和法律法规，未批先用、非法占用耕地，修建临时性建筑和永久性建筑。这些行为严重影响了土地的节约和集约利用。
2.4城乡规划监管机制不完善，执法力度不大。有些地区对节约集约用地的责任机制和考核机制还没有建立，相关的配套政策措施不够完善，建设用地批前、批中、批后的全程跟踪监督还不够。对空置、闲置土地的查处力度不够大，对各种违法违规用地查处力度不够到位，影响了城乡规划中节约集约利用土地的实际效果。
3 城乡规划中节约集约用地的思考
3.1加强监管，切实做到节约集约用地。
3.1.1城乡规划时要科学用地， 从根本上阻断土地浪费。要转变土地管理的职能和方式，树立长远开发和利用土地资源的观念，做好城市、村庄和集镇规划的衔接，整合用地资源，优化利用结构。严格监督建设用地项目规划预审和审批关，不符合国家产业政策、集约用地标准、土地利用总体规划的用地项目坚决不予供地，从源头上阻断浪费土地行为的发生[5]。
3.1.2严格贯彻国家有关土地的各项规定，预防土地滥用。在落实经营性用地、工业用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的用地招标、拍卖、挂牌出让的制度基础上，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施，城市基础设施以及各类社会事业用地积极探索实行有偿使用。其他建设用地严格实行市场配置、有偿使用。
3.1.3建立严格的监管制度，谨防不合理用地。 按照“项目建设用地控制指标”的有关要求，严格审核建设项目用地投资强度、建筑容积率、投资期限等指标。同时，还应对各类用地的规模进行严格的控制和核查。加强建设用地审批后的跟踪管理，对所有新供地项目实行跟踪管理，确保能按照土地管理法律法规的有关规定和土地出让合同约定的要求用地[6]。
3.2城乡规划中建立评价体系，利于土地节约集约利用。
针对城乡规划中土地利用情况，可以建立专门的评价体系。评价体系既要反映土地节约集约利用的共性，又要体现不同城市土地利用的特征[7]。评价指标体系可以与不同城市土地节约集约利用评价的各个层次的空间范围相对应，同时与节约集约利用的内涵保持一致。
对于一个区域的土地节约和集约利用情况的综合评价指标的具体构建，主要从分地类和分区域两种方法入手。分地类节约和集约利用评价指标体系又分为农用地和建设用地两大类，分区节约和集约利用评价指标体系又分为城市和农村等类型。再往下分，农用地节约集约利用评价指标体系又分为耕地评价指标体系、园地评价指标体系、林地评价指标体系三个小类[8]。建设用地节约集约利用评价指标体系又分为城镇用地评价指标体系、农村居民点评价指标体系和交通运输用地评价指标体系等类型。区域节约和集约用地评价指标体系以整个区域综合土地节约和集约利用作为评价对象，侧重从区域整体用地布局、用地结构、土地开发利用强度以及土地利用合理性等方面，评价土地总体的使用效率和潜力。
我国土地资源虽然丰富，但由于人口众多，人均可使用的土地面积有限。再加上近几年城乡建设飞速发展，对土地的需求量急剧增加。这种形势下，城乡规划中更要坚持节约集约的土地利用原则，这样才能最合理的利用土地资源，将现有面积的土地作用发挥到最大。
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【关键词】中小城市；城乡规划管理；优化策略
近年来，我国的城乡差距越来越大，人们的生活水平也层次不齐，这种现象并不利于我国的发展，也违背了我国的国家性质。为了实现共产主义社会，我国政府推出了城乡经济一体化的发展策略，通过统筹城乡经济，缩小城乡的经济差距，全面提高我国人们的经济效益和生活水平。目前，中小城市城乡规划管理工作还很不到位，各方面还存在着欠缺，而且也没有完善的管理制度，所以阻碍了城乡经济一体化的发展。
一、我国中小城市城乡规划管理中存在的问题
近年来，随着我国城乡的差距不断增大，中小城市城乡规划管理工作也提上了日程[1]，但是由于各方面的原因，目前中小城市城乡规划管理工作进行的不是那么顺利。
（一）没有完善的城乡规划执法机构
完善的城乡规划执法机构可以使中小城市城乡规划管理工作有条不紊的进行，同时还可以保证管理人员的工作质量，早日实现城乡经济一体化。但是，目前我国的城乡规划执法机构的管理职能相对较弱，而且监督的力度也不强，所以城市中依然存在着很多的违法建筑。此外，由于没有完善的城乡规划执法机构，导致审批工作不能很好地落实，所以拖延了城乡规划管理的工作进度，给政府带来了一定的经济损失。
（二）缺乏有效的城乡规划决策体系
现阶段，我国中小城市城乡规划管理中缺乏有效的决策部门，导致政府和规划缺少沟通交流[2]，致使很多工作执行力度不够，造成了政府对城乡规划的宣传力度降低，影响了中小城市城乡规划管理工作的进度。而且，由于宣传工作不到位，所以很多居民并不了解城乡规划管理工作，因此，也不会对城乡规划管理工作给予支持以及积极地参与。此外，土地资源和资金的限制也阻碍了中小城市城乡规划管理工作的顺利进行。
（三）城乡规划与生态环境
中小城市城乡规划管理工作主要是对土地资源进行合理的规划，提高土地资源的利用率和经济效益。但是，在开发土地资源的同时，不可避免的会触及生态环境问题，如果过度开发或者过多的将农用土地更改为建设用地，会严重的破坏我国生态物种的多样性，进而破坏生态环境。而生态环境遭到破坏，就会产生一些疾病，影响人类的健康，所以，政府一定要妥善处理城乡规划和生态环境的问题，必须把对生态系统的破坏控制到最小，维持生态物种的多样性[3]。此外，建设用地增多虽然可以提高人们的经济收益，但是会对大气环境带来负面的影响，所以政府管理部门要增加城市的绿化建设，使绿色植物吸附有害的物质，保护人们的生命健康。
（四）对文物的破坏力度较大
我国中小城市中存在着比较多的古建筑和街道，它们经历了历史的变迁，反映了当时的文化，而且可以使建筑学家了解到当时的建设水平，有一定的存在价值，应该受到保护。但是保护古建筑与我国城乡规划管理工作存在着一定的矛盾，不利于我国中小城市城乡规划管理工作的顺利进行，所以，为了获得更多的经济效益，一些城市就放弃了对文物古迹的保护，破坏了历史遗留下来的文物。因此，我国现存的文物古迹越来越少，供后人学习与借鉴的资料也比较匮乏。
二.优化中小城市城乡规划管理的策略
（一）提高城乡规划的编制水准
要想早日完成中小城市的城乡规划工作，并且能够保证城乡规划工作的质量，首先必须提高城乡规划的编制水准[4]。中小城市城乡规划管理工作的主要目的是提高人们的生活水平。工作前提是“以人为本”，所以，工作人员要围绕着“人”来进行管理工作。而通过有效的编制，可以明确每一个人的工作职责，能够提高管理人员的工作效率。此外，在中小城市城乡规划管理工作中，必须以提高公共利益为工作目标，同时符合我国社会经济的发展要求，适应社会主义市场经济的发展规律，通过对中小城市土地资源的合理规划，促进中小城市的经济发展。
（二）实行责任制管理
完善的管理制度可以督促工作人员更好的工作，提高工作人员的工作效率，而且可以使他们树立良好的工作责任心[5]，所以，在中小城市城乡规划管理工作中应该实行责任制管理。把责任分配到个人，不仅能够明确工作人员的工作职责，还能保证工作人员的工作质量，使城乡规划管理工作快速、高效的进行。此外，相关部门还应增设赏罚制度，对于出现差错的工作人员实施惩罚，对于优秀的工作人员给予一定的奖励，这样，还能够调动工作人员的工作积极性，使他们全身心的投入到管理工作中去。
（三）维护生态环境
中小城市城乡规划的工作主体和工作对象都是土地资源，主要是通过对土地的开发和改造实现中小城市经济增长的目的。但是，在利用土地资源的时候会一定程度的破坏人们赖以生存的生态环境，这种现象给城乡规划工作带来了更大的挑战。工作人员在设计城乡规划方案的时候，一定要注意到生态环境问题，要全面考虑开发或者改造土地资源时可能遇到的各种情况，然后制定出一些有效的解决方法[6]。其实，对生态环境的破坏主要是破坏来了生态物种的多样性，所以，在施工时技术人员要尽量维持生态物种的生活环境，这样就可以避免物种迁移或者死亡的现象。此外，为了给人们创造良好的生活环境，还应加强中小城市的绿化建设，做好城市的绿化工作。
结语：
综上所述，为了推动中小城市城乡规划管理的发展，政府应该先找出目前城乡规划管理中的不足，然后建立健全中小城市城乡规划管理体系，制定合理的、有效的中小城市城乡管理制度。此外，还要提高工作人员的管理水平，引进专业的管理人才，全面做好城乡规划的准备工作，这样才能够保证中小城市城乡规划管理工作顺利的进行，才可以提高土地资源的利用率已经经济效益，促使人们的生活水平不断提高。
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关键字：城市私房，规划，管理
中国大多数城市都处于城市建设综合开发与城市建设投资发展时期，城市规划、建设管理工作目前存在的主要问题是建筑精品少、污水多、垃圾多，特别是城市私房的规划建设缺乏管理体系，其原因主要是城市规划建设管理机制及法制还不够健全，行政管理与公共管理体制不理顺，于是，致使相当部分私房建设杂乱矮劣、建筑不协调；有些私房建筑不顾城市整体，不能形成良好的城市总体形象，这既浪费土地资源，又影响城市景观和城市功能；致使城市总体规划和城市综合实力面临新问题、新挑战。为此，现就城市私房的规划建设管理存在的主要问题提出下列粗浅的思考和看法：
一、违反了城市的总体规划,生态环境遭到破坏,污染严重;浪费土地资源,杂乱矮劣
放松对私房的规划建设管理，实际是土地管理上的无政府主义。土地既是一种资源，又是一种资产。近年来各城建投资发展公司或全占不用现象很多，即使城市总体规划失控，又严重浪费了土地资源。如有些经济技术开发区，因盲目追求建设开发的速度，放弃一些必要的限制和土地利用总体规划，任由一些投资发展商成片低价购买，待地价上涨或接近价值时，转手牟利，炒买炒卖，有的投资发展商特意将一些规划区分成若干私房用地而高价转让；有的投资发展商以项目圈占土地，变通炒作地价、违法用地、违法建设，致使国家土地收益以及土地资源国有资产严重流失，同时，又加剧了城市建设用地的供需矛盾。目前，不管是投资发展商，还是个人以至城中村的村民及城乡结合部的村民，由于资金缺乏以至融资困难，所建的私房（包括规划中的城市私房）一般都是层数不高的低矮房、低质房，杂乱文章，五花八门，缺乏统一规划和统一管理等城市规划建设管理法制意识，不仅不利于土地使用权的市场化和社会化，而且造成政府管理部门因私房而不得不改变原先城市总体规划。
二、忽略城市整体规划建设，造成重复建设；导致城市景观少，功能不齐全，影响了城市总体规划和城市综合中心等功能
私房在城市规划建设管理中弊端很多。比如有的城市的住宅区，全部都是高矮不等的杂乱房或握手房，尤其是交通市政道路两旁杂乱无章的私房，既影响市容和公共卫生，又增加今后城市规划建设管理的难度。这些城市私房的规划建设，不但不能起着美化和优化城市景观和功能的作用，反而影响城市形象和综合素质，尤其是对新市区或新规划区（如城乡结合部）盲目规划建设开发私房用地，导致新建区内没有综合配套设施（如学校、市场、商务金融、市政园林等）,缺乏远景规划和超前意识。这些功能不齐全的后果，有害于市政管理和城市总体规划的实施以致城市规划建设不在控制之内,建设随意,将城市建成一个大杂院和城中村，这些私房规划建设不规范，乱建违建严重，不利于城市房地产开发，不利于城市建设综合开发。不适合城乡一体化、区域经济发展一体化以及国际化都市圈的建设发展战略。
总而言之，城市私房的规划建设管理必须规范，首先是加强私房依照法定权限审批监督制度和考核体系，建立健全政府私房依照法定权限审批监督相统一的体系，强化城乡规划建设管理体系，在有利于城市总体规划的前提下计划私房用地，建立责任综合考核体系，健全土地节约利用，严格审查，国土资源部门要把好用地条件、位置、面积及使用期限等，健全土地资源收益分配机制和严禁闲置土地，盘活存量，确保交通市政道路两边以及城市中心区域或不被私房占领和占用，城建规划管理部门审核报建房层的结构、层数、装饰标准等，统一规划、统一出让、统一管理、统一开发，使每一个小区的私房与城市规划建设相配套。使城市所有的私房都能适合城市总体规划。加强土地应用总体规划、城市总体规划，城乡规划建设实施管理，加强土地利用计划管理，并制定相应的城市规划建设管理法规，运用法律、经济、行政等手段将城市私房统一纳入到法规管理轨道。并对影响城市市容、公共卫生、城市形象的城市私房，依照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国建设规划法》等法规提前收回土地使用权而进行拆建、改建。其次是加强城市土地资源管理加强国有土地资产管理、优化土地资源配置、健全征用土地程序，国土资源部门和规划建设部门要制定和实施土地用地规划和城建综合开发计划，健全土地节约利用，严格土地管理责任追究制，规划城建部门要制定城市规划建设管理要求。系统规划，统筹发展，保证城市总体规划的实施，加强建设项目用地预审管理，加强土地资源的市场化配置。在确保重点项目建设用地的规划建设，杜绝在新规区建设私房，纠正人们认为一次性购买土地就可永久使用的历史传统文化等旧观念，再次建议政府要加强城市规划的龙头地位，加强对城市规划的管理，有计划地改造城中村，鼓励和实施帮助村民集中统一建房，将农村规划建设管理统一纳入城市总体规划，以城带乡，统筹城乡发展，形成区域经济一体化。实现城乡一体化，把城市政府市长的职责：规划、建设、管理等市政管理职能写入有关城市规划建设管理法规中，加强和完善对城市城乡规划建设管理体系的编制与审批，控制县一级城镇和中心镇数量和结构，改善城乡规划建设审批工作，建立责任追究制度。加强交通市政道路基础设施建设和城市建设综合开发，要在给排水、供电、通讯、市政道路、路灯、园林绿化等方面统一协调、统一建设、统一开发、统一管理，力求规范，避免重复建设，充分考虑规划区各功能的综合配套，为市民创造一个舒适、优美的生态环境，提高城市规划建设管理系统的行政管理能力与公共管理水平，树立和落实科学发展观和正确的政绩观，把城市私房的规划建设管理作为对执政能力的检验，认真总结经验，不断完善城市私房规划建设管理体系，确保经济社会可持续发展。
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关键词：多规融合 ；民经济与社会发展规划；城市规划；土地利用总体规划；阿城区
中图分类号：TU984 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）32-0110-04
在2013年召开的中央城镇化工作会议上，指出，空间约束性规划薄弱，各类规划自成体系、衔接性不够，并且指出，可以在县（市）探索国民经济与社会发展、城乡建设规划、土地利用总体规划的“三规合一”或“多规融合”（以下本文简称“三规”）。
随着我国城镇化速度的不断加快，土地城市化发展速度超过人口城市化发展速度[1]，空间用地规模的扩张加剧了规划矛盾，实现空间协调发展迫在眉睫，提出 “三规合一”的呼声也越来越高[2]。国内学者在城市与区域的空间发展理论上提出了空间规划协调的理论基础[3，4]。由于我国规划职能部门多，规划类型丰富，因此根据自身需要编制的规划侧重点自然有别，为解决我国规划工作衔接不到位、规划内容交叉重叠造成土地资源利用效益低、浪费等现象，不少学者提出要梳理规划之间的关系、强化规划间衔接工作以及实现创新机制改革等[5，8]。此外，我国多地相继开展了“三规合一”实践工作[9，10]。2008年，广东省多个城市开展了“三规合一”实践，完成了技术创新到制度创新这一大转变。同时间段，上海市将城市规划管理局与房屋土地管理局进行整合，组建了上海市规划与国土资源管理局，实现了土地利用规划和城市总体规划在“纸面上的统一”。上海市通过"二规合一”工作建立了全市城乡建设用地“一张图”管理流程，实现了在统一的土地数据底板上对各类建设项目进行基本农田保护控制线、城乡建设用地范围控制线、产业区块范围控制线的“三线”管控。此外，北京市朝阳区还进行了土地利用规划、空间规划、产业规划及人口规划“四规合一”的探讨。
本文 “多规融合”立足哈尔滨市阿城区全域背景，基于长期发展的潜力研究，重视“三规”部门的相互协调，针对“三规”在规划目标、空间管制、功能分区、用途分类、用地规模上的不同，对各规划进行梳理，找出差异性图斑并进行原因分析，最终形成一套“多规融合”的技术方法，在黑龙江全省推广应用。
一、研究方法与数据来源
（一）研究方法
对比分析法：通过对“三规”的全方位比对，梳理分析当前各规划间的差异性、矛盾点和多规在工作协调中面临的现实问题。
GIS空间分析法：利用arcgis软件平台，将土地利用规划（简称“土规”）与城市规划（简称“城规”）的用地类型、布局进行叠加分析，得到土规与城规的差异性图斑，从而提出差异性图斑进行合理调试的方法。
（二）数据来源
本文所用的数据来源于哈尔滨市阿城区城市规划中心城区的所有数据以及土地利用总体规划数据，采用经黑龙江省人民政府依法批准的县级土地利用总体规划数据。
（三）研究技术路线
本文通过梳理我国规划间的关系，立足于阿城区规划存在的问题，通过GIS技术手段对土地利用总体规划的建设用地空间管制分区和简化后的城乡规划数据进行叠加，提取差异性图斑，同时对差异性图斑进行合理调试，提出实现“多规融合”技术方法的运行机制。
二、“多规”的现状和现存的大难题
（一）规划间的关系
“三规”目标的相似点都是在不同层面上对目标区域做出合理的统筹安排；不同点在于国民经济与社会发展规划并没有落实每一块土地的用地开发方向，是宏观层面上的框架性规划，自身并不具备落实空间管制方案的手段。而土规则具体落实到某地块的用地性质，即开发使用方向，以此作为实行土地用途管制制度的基础。城市总体规划的目标更加明确具体，以在空间上协调各类城乡建设活动布局为目标，以土地要素为核心，开展空间资源的合理配置和规划，实现城乡各种建设活动规范化管理，保障社会发展的整体利益。从国民经济与社会发展规划到土地利用总体规划再到城市总体规划，构成一个从宏观到微观、从长期到近期的展现，并依次形成指导关系。
（二）阿城区发展过程中的问题导向
1.划编制单位不统一，协调困难
由于哈尔滨市存在农垦这一独立机，故该市的土地利用总体规划是由哈尔滨市和农垦分开编制的。在编制的过程中这两个机构之间协调性不好，这就导致同一行政区范围内的土地利用规划本身就存在冲突与衔接性问题。但就城市规划而言，在同一行政区范围内编制工作是统一进行的，所以这就造成了土地利用规划与城市规划编制两者的不协调。
2.产业园区、城镇建设与发展趋势不匹配
因缺乏要素、资源、发展趋势的整体评估，造成阿城区的产业园区和城镇建设活动遍地开花，加剧与产业集群化发展、人口向中心城镇迁移、土地资源集约高效利用之间的矛盾。同时，产业园区的产业选择又存在问题，产业项目选择更多的是依赖发改局与招商局的积极引入，缺乏与国土部门、规划部门及环保部门等部门的有效沟通，容易造成产业选择不合理、成本投入过多，资源浪费等现象。
3.建设用地不足，产业发展对农业、生态造成潜在威胁。
部门之间的沟通机制不健全、规划体系存在冲突，产业选择、空间发展的无序性问题日益突出，未来产业项目落户所需要的建设用地缺乏，而不同空间的管控机制不完善，产业落户时极容易对农业生产、生态环境造成严重破坏。
4.规划之间用地分类不同，审批过程存在问题
由于土地利用总体规划与城市总体规划对地块分类存在歧义，审批流程复杂，审批时间长，导致产业项目无法落地，损害了企业、个人及政府的经济效益和社会效益。
三、差异性图斑分析及调试方法
由于国民经济与社会发展规划并没有涉及到具体地块的开局，故本章在进行差异性图斑分析和调试时仅研究土地利用总体规划和城市规划存在的差异性图斑及其调试方法。
（一）差异性分析
1.基础数据入库整理
土地利用总体规划与城市总体规划在本质上是一致的，都是对目标地块的使用性质提出意见。两者的不同在于规划对象的土地利用性质不同，因此规划过程中需要研究考虑的因素条件也各不相同。同时，要构建两规之间图件的平台坐标系统转换系数，形成统一坐标格式下的图形数据。此外，还要整合土地利用总体规划和城乡规划的规划数据，梳理两规图层要素间的关系，并保证图形无拓扑错误，形成西安80格式下“两规”基础数据库。
（二）差异处理原则
1.坚守底线，保护生态
差异图斑处理时要强化底线思维，保障生态安全和粮食安全，优先划定生态保护红线和基本农田保护红线。
2.严控规模，突出重点
严格控制城乡建设用地规模，按照城市建设时序，统筹协调差异图斑。
3.上下联动，有序衔接
差异图斑的途径处理办法应建立上下联动机制，协调阿城区与各区之间用地布局。
（三）用地分类对比
城乡规划用地分类标准采用《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》，土地利用总体规划用地分类标准采用《乡级土地利用总体规划编制规程（TD/T1027-2010）》。将城乡规划用地分类（简化后的规划地类）与土地利用总体规划中的建设用地空间管制分区进行比较分析，合理分析城市规划分类中适宜布局为土地利用总体规划中的允许建设区、有条件建设区以及限制建设区的类别，建立城乡用地分类与土地利用总体规划建设用地空间管制分区的对应关系。
本研究根据阿城区实际情况对阿城区城市规划地类进行了简化和归并，具体情况见表1。同时形成阿城区城乡规划简图，见图2。图3为土地利用规划中的建设用地空间管制分区图。
通过对阿城区城市规划简化后的图和土地利用总体规划的建设用地管制区进行空间叠加分析确定一致区域和差异区域的面积、位置，分析城乡规划和土地利用总体规划管制区的差异类型，包括土规为城乡建设用地、城规为非城乡建设用地（土规超城规）。城规为城乡建设用地，土规为城乡非建设用地（城规超土规）；土规为有条件建设区，城规为非城乡建设用地。两规图叠加之后得到差异性图斑，见图4。图斑差异性情况见表2。
1.城规为城乡建设用地，土规为非城乡建设用地
（1）城规为S类城市内部路网、土规为限制建设区。处理措施：①已建路网原则上土地利用总体规划安排为限制建设区，可节省建设用地指标；②未建路网原则上调入城乡建设用地。
（2）城规为A、B1、M、R、U、W类，土规为允许建设区。处理措施：涉及基本农田部分予以调出，处于近建范围内部分调为允许建设区，其余部分待处理。
（3）城规为G1类公园绿地，土规为限制建设区。处理措施：已建成公园绿地一般不会被建设行为占用，故原则上土地利用总体规划安排为限制建设区。
2.土规为城乡建设用地，城规为非城乡建设用地
（1）土规为城乡建设用地（允许建设区），城规为水域。处理措施：城规中这部分土地在土规中是不可建设部分，故原则上将土地利用总体规划安排为限制建O区。
（2）土规为城乡建设用地（允许建设区），城规为H2类用地。处理措施：现状H2原则上保持不变，继续安排为城乡建设用地。
3.土规为有条件建设区，城规为非城乡建设用地
处理措施：原则上将该区域内的有条件建设区全部进行调整布局。
四、实现“多规融合”运行机制探索
“多规融合”的本质是利益的协调，通过技术手段仅解决的是“多规融合”的表面问题，根本上解决“三规”冲突与不协调的出路重点在于体制机制的创新，设计合理的制度，使得“发展规划”、“城乡规划”和“土地规划”的指导作用能得到充分的发挥，进一步解决各级政府、不同部门之间的利益冲突和矛盾，建立一套相互制衡、严谨高效的管理和协调体制，才是实现真正意义上“多规融合”的最优选择。
1.建立统一的工作组织机构
市级层面成立领导小组，由市委或市政府领导牵头打破部门冲突，建立统一的工作组织形式和规划衔接协调工作机制，推进基础数据、规划标准、技术标准、信息平台等方面的衔接性，实现各部门信息共享，有助于解决在土地利用规划编制中市级与农垦“分家”的问题。
2.规范城市规划与土地规划编制技术
建立“多规融合”的规划图件体系，将城市规划与土地规划涉及的建设用地规模区、有条件建设区、生态保护区等统一整合到“多规融合” 一张图上。明确“多规融合”坐标体系要求，开展“多规融合”工作应在地方坐标系的基础上，同时建立与西安80坐标系可以相互无缝转换的转换模型，方便规划与国土两部门分别与各自现有图形管理体系对接。简单来说，就是实现“工作在地方坐标系，演示在80坐标系”。
一、中国行政体制改革与城乡规划的发展
1.中国行政体制改革发展行政管理体制可以解构为制度以及体系，制度主要是指我国法律法规，其主要作用是确保行政管理体系可以正常运行。体系主要包括权利体系、主体构成，权利体系涵盖权利配制、保障机制、管理机制、监督机制:机构设置、组织形态、领导隶属于主体构成。
1.1计划经济下的行政体制改革1978-1992年，我国行政体制改革开始酝酿并初步发展，主要的制度理念有:扩大企业生产经营的自主权，也就是削弱权利过于集中的不利局面，实行政企分开，放宽地方经济的管理权利:废除人民公社体制，在1983年之后我国有序的开始了建立乡政府的工作，加强基层政权的建设:进行政府机构改革，这一工作完成于1982年6月末，同时省、市、县级的机构也进行了精简机构。
1.2市场经济转型期下的行政体制改革1992年2002年，这一时期的行政体制改革进行了一系列的改革与调整:一是将中央与地方关系进行秩序化整合，优化政府的行政体制建设:二是政府服务型建设理念的初探与实践，其前提主要是坚持以人为本，这是新时期体制改革的亮点之一:三是以构建社会主义市场经济为目标，进行宏观与微观调控，这为新时期行政体制改革的建设提供了可能。
1.3社会主义市场经济体制下的行政体制改革。2002年至今，我国经历了由社会主义市场经济建设的雏形期到趋于成熟期的转折，为了社会市场经济的发展需要，我国也相应的进行了行政体制改革。比如:实现了行政法制化:建立公共服务体制:深化财政改革。
2.城乡规划管理的发展。政府为促进城乡社会、经济、环境的可持续发展，通过制定城乡规划管理制度来保证区域内各项建设活动、土地使用可以进行控制、组织、协调、引导、监测等行政管理。制定的城乡规划管理体制需要以我国基本法律为依据，根据城乡趋势实际发展情况与发展规律进行制定。
我国的城乡规划管理体制是从改革开放之后逐渐建立的，在20世纪80年代以前的城乡规划管理制度主要是以规划编制方法、规划编制层次两个方面进行的。
20世纪80年代到90年代，我国城乡规划管理的研究逐渐增多，科学的管理理论也相继被建立，不再局限性的从编制方法以及编制层次来制定，主要从行政法规、城乡规划法规、地方法规来制定。
20世纪90年代以后，我国城乡管理规划的发展遇到了瓶颈，因为经济发展的迅速增加导致城乡发展出现了断层与损伤，但是人们开始逐渐意识到城乡管理规划对于城乡建设的重要意义，相应的研究也就愈发的深入，开始将城乡规划建设与市场经济制度、行政管理制度联系起来，我国的城乡规划管理在不断进步与发展。
二、行政管理体制改革与城乡规划管理的关系
目前，城乡管理存在着很多不足，主要表现在:城乡管理工作的职能赋予不足，导致工作人员在实施具体工作时没有发言权:城市盲目扩大建设规模，远远超过了城市自身的资源与经济的承受能力;风景名胜区开发过于严重，破坏了生态系统与环境资源:城乡规划管理的方式过于陈旧，无法适应新时期社会的发展需求:权利与责任的关系没有理清，有权无责、滥用权利、以权谋私的现象严重:城乡资源因为规划不合理，建设无序等。
行政管理体制的《行政许可法》重视管理方式以及行政权利的界定，贯彻落实《行政许可法》是保证城乡规划管理有效性的重要举措，抓住《行政许可法》的立法之本，也就抓住了城乡规划管理体制的基础，一方面行政管理体制可以帮助城乡规划管理更好的进行落实与改革，另一方面来讲，推进城乡规划管理也是贯彻新时期行政管理体制的需要。
三、新时期行政管理体制改革下城乡规划管理的应对
1.新时期行政管理体制改革方向十八届三中全会中《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，代表了我国将要开始一场改革开放以来最深入的一次改革，《决定》中明确提出了改革方向，主要包括四个方面:户籍:土地:金融:财税。
1.1户籍改革我国的户籍制度中存在着两种户口类型，一是城市户口，二是农村户口，在社会服务、医疗保障、住房基金等多方面存在着不平等的现象，随着土地改革的推进，我国的城乡规划管理工作中的户籍改革势在必行。进行户籍改革的根本难点在于消除城乡经济差距，实现待遇平等，这与我国城乡管理规划中减少中央政府的事务管理相对应。
1.2土地改革做到了农村土地与国有土地的价格平等、权利平等实现了农民集体利益的根本保障，以往的土地政策中，城市土地归属国家所有，农村土地属于个体所有，农村土地经过征地来变为国家所有，在征地的过程中，政府往往会压低土地应有价格，破坏了农民的土地增值福利，随之而来的便是严重的农民与政府之间的矛盾。
1.3金融改革随着市场经济的快速发展，我国行政管理体制中的金融改革的方向逐步发生了转变，由传统的以政府为主导跨越到以市场为主导。为了实现这一重要转折，首要的工作是提高金融配制资源的真实效率，降低金融行业的门槛，倒逼金融机构提升竞争力，推进人民币资本项目可兑换发展，规避债务风险，最终达到以金融来支撑实体事业的发展的目的。
1.4财税改革税收改革是整个行政体制改革的支撑，税收是国家财政的主要来源，税收改革的落实与实施是推进城乡规划管理的重要途径。为了实现行政体制改革中的财税改革，首先在城乡规划管理的建设中应该注意到管理与监督形式的创新，构建出科学、合理的城乡管理规划体制，可以有效的保证财税改革的贯彻落实。
2.新时期行政管理体制改革下城乡规划管理的应对
2.1户籍改革、金融改革简政放权在城乡管理规划中进行简政放权的实施，主要途径是完善规划审批的层次，下放审批权力随着我国城市化进程不断加深，城乡规划管理中的集权与分权必须明确来进行执行，分权有利于提高工作热情，但是不利于管理统一:集权有利于管理统一，但是不利于积极性的提高。城乡管理审批是复杂的综合体系，涉及到的对象有政府、开发商、居民等，目前审批体制较为封闭僵化，采取自上而下的运行机制，规划方案均是由政府以及城乡管理部门来决定。
2.2土地改革、财税改革优化组织协调能力组织的协调统一可以从两个方面来进行，一是城乡管理部门与国土资源行政主管部门的协调:二是城乡管理部门内部的协调前者为土地利用总体规划与城市总体规划。分别以用地规模、人口为指标来进行协调:后者是对城乡规划管理的工作人员进行思想认识的协调。统一认识，站在全局发展的角度，推进城乡规划管理协调实施、科学发展。
关键字：城乡规划；土地利用规划；国民经济和社会发展规划；协调关系
中图分类号：F301文献标识码： A
一、“三规”内涵
城乡规划是各级政府统筹安排城乡发展建设空间布局，保护生态和自然环境，合理利用自然资源，维护社会公正与公平的重要依据，具有重要公共政策的属性。总理《在中国市长协会第三次代表大会上的讲话》中指出，城乡规划工作是一项关系国民经济社会发展的全局性、综合性、战略性的工作，涉及政治、经济、文化和社会生活等各个领域。而土地利用总体规划是为了实现土地资源可持续利用，保障经济、社会、环境协调发展，在一定区域范围和时期内，根据土地资源现状、潜力和各业用地需求，对城乡土地利用进行的统筹安排和综合部署。国民经济和社会发展规划是全国或者某一地区经济、社会发展的总体纲要，是具有战略意义的指导性文件。国民经济和社会发展规划是国家加强和改善宏观调控的重要手段，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。
二、“三规”的法律地位与作用
1、城乡规划的地位与作用
规划在前，发展在后，这是我们应遵循的一个基本原则，市场经济条件下，规划的本质是引导和调控。城乡规划已经从实施计划的技术工具升级为实施宏观调控的政策工具。其作用主要体现在：一是科学的城乡规划是城乡协调统筹发展的基本依据。一个地区的发展，应建立在综合分析研究的基础上，确定科学的全面的系统的规划，该规划经法定程序被认可，必将成为该区域今后发展与建设的基本依据，严格按照规划加以实施。二是科学的城乡规划是促进城乡可持续发展的重要手段。可持续发展是城乡协调发展的重要内容，以人为本，促进人口、经济、社会、资源、环境相互协调和共同发展，既满足当代人的需求，又不影响后代人发展的可持续发展战略，核心就是人与环境、人与资源的问题，把规划作为一种重要手段来协调这几种关系，保持城乡可持续发展战略得以贯彻实施是十分重要的。三是科学的城乡规划是充分利用有效投入的根本前提。科学的城乡规划就是要集中人力、物力、财力统筹安排，避免长官意识，部门意识。四是科学的城乡规划是城乡协调发展立足当前兼顾长远的基本保证。规划不仅要解决当前的建设问题，还应高瞻远瞩地科学预见未来。五是科学的城乡规划是确保改善城乡差别，提高新农村建设水平、农村居民生活质量的有效途径。
2、土地利用总体规划的地位与作用
土地利用总体规划是城乡发展中各类土地利用项目审批的法定依据。其作用主要体现在：一是在《土地管理法》中有明确规定，预审建设项目用地，批准农用地转用、土地征用和乡（镇）建设用地、农民宅基地，土地开发、整理、复垦等项目用地，都必须依据土地利用总体规划，不符合土地利用总体规划的各类土地利用项目均不得批准。二是土地开发、整治、保护的法定依据。通过土地利用总体规划，国家确定了每块土地的用途。城乡建设、土地开发等各类土地利用活动都必须符合土地利用总体规划确定的土地用途。不得随意改变土地现状用途。三是依法查处违法批地、用地的法定依据。《土地管理法》规定，对违反土地利用总体规划批准和使用土地的，要分别给予不同形式的处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
3、国民经济和社会发展规划的地位与作用
国民经济和社会发展规划包括中长期发展规划和年度计划，是宪法赋予国务院及各级地方政府的职权。其作用主要体现在：一是目标导向作用。二是平衡协调作用。三是资源优化配置的作用。四是政策选择的作用。五是规范约束和激励的作用。
三、关于“三规”协调关系的思考
1、城乡规划和土地利用总体规划关系的协调
（1）目标协调
《土地管理法》第一条规定“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。”该法第四条规定“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”就此可以看出，土地利用总体规划的作用在于规定土地的用途，其目的在于控制建设用地总量、合理利用土地、切实保护耕地。而根据《城乡规划法》第四条的规定，城市总体规划的众多目标中就包括节约土地和保护耕地。因此，二者在目标上是相互协调的。
（2）用地分类、规模协调
首先，要协调衔接两个规划的用地类型。在城乡规划编制中，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》中的10大类、46中类、73小类进行划分的，而土地利用总体规划的编制，是按照《全国土地分类》（过渡期间适用）中的3大类、10中类、52小类进行划分的，两者用地分类差别较大，需要协调衔接的重点是建设用地。其次，要协调衔接两个规划的用地规模。根据《土地管理法》第二十二条第二款规定：“城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模”。城市总体规划在建设用地规模上不能超过土地利用总体规划的规定。第三，根据《土地管理法》第二十二条第三款规定：“在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。”因此，土地利用总体规划在划分建设用地时，应当符合城市总体规划。
（3）功能相互协调
根据《土地管理法》规定，土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。主要作用在一个区域内划定土地利用的范围和性质，而不涉及具体的建设布局安排，因此具有基础性、宏观性的作用。根据《城乡规划法》的规定，城市总体规划规定城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划，近期建设规划。其主要作用是在土地利用总体规划确定的建设范围内安排如何进行空间布局的具体问题。因此，城市规划的具体内容都是根据在已经确定好了的有关土地使用性质、土地范围为基础来制定，而这就意味着以预先确定的土地利用规划为先决条件。而土地利用总体规划在确定了建设范围后，就不再涉及具体的空间布局。该功能的实现由城市总体规划来实现。二者在功能的发挥上相互衔接。
2、城市总体规划与国民经济和社会发展规划的关系。
（1）《城乡规划法》第五条规定:“城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。”这里的“依据”二字不是“服从”的意思，而是意味着“协调”、“衔接”。只有与这些综合性规划相互衔接、相互协调才能充分发挥其功能和作用。因此，城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。（第五条）”（2）《国务院关于加强国民经济和社会发展规划编制工作的若干意见》第七点指出：“强化规划之间的衔接协调。编制跨省（区、市）区域规划，还要充分考虑土地利用总体规划、城市规划等相关领域规划的要求。”（3）这是由两者的规划期限所决定的。《城乡规划法》第十七条规定：“城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。”而国民经济和社会发展规划的期限是五年。由于二者在时间上的不一致，国民经济和社会发展规划的期限远短于城市总体规划的期限。因此，由于此时间差的存在，导致了两种规划生效时间先后顺序上并不确定。有可能国民经济和社会发展规划已经失效而城市总体规划仍然有效，也有可能相反，还可能二者几乎同时失效而需要在相同时间内起草。因此，如果硬性规定两者之一高于另外一种规划会带来诸多实际操作上的不便，影响规划制定工作的展开和规划的稳定性。
结束语
城乡分立规划模式的弊端是非常明显的，协调“三规”关系意义重大，作用重要。城乡规划在依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接的基础上。应建立跨区域、跨部门的合作机制，建立适合市场体制需要的城乡规划管理体制和法律措施，理顺城乡分类规划的不同地位与作用，规范城乡规划决策的科学化、民主化法定程序等。促进“三规合一”制定科学的城乡规划，发挥其积极重要作用，促进城乡协调持续发展。
参考文献
关键词：城乡规划;土地征用;级差地租
一、问题提出
城乡规划是指导城乡建设、统筹城乡发展的重要依据和手段,在城乡差距日益凸显、城市化进程不断加快、农村劳动力持续向城市转移的进程中,城乡规划逐渐被提上日程。我国正处于城市化、工业化快速发展时期,城市经济的快速发展与稀缺的土地资源之间的矛盾持续加剧,使得城市土地开发利用范围不断扩展。而在农村,土地是农民拥有的除劳动力之外的有效“致富”资产,是支撑农村经济发展和提高农民收入的基础。土地不仅为城镇发展提供布局与建设的空间,而且是融资的重要工具,土地增值收益的公平分配在一定程度上是社会公正、社会稳定的体现。国外经验表明:城市健康有序的发展与政府充分控制和分配土地收益密切相关。因此,合理利用土地资源是保障城乡规划成功进行的前提条件,对城乡规划中土地的合理利用进行研究具有重要的理论和现实意义。
二、城乡规划中土地利用方式及其问题
(一)城乡规划中土地利用方式。当前我国城乡规划中土地利用方式主要表现为以下两种:第一,农村土地征用:土地征用是集体土地向城市用地转换的合法途径,农业用地转为建设用地是城市化、工业化、城镇化推进的客观要求和必然结果,是经济发展的大趋势,集体所有制化的土地作为城市用地的重要补充,保证了工业化、城市化推进对土地急剧增长的需求;第二,对土地以招标、拍卖、挂牌的方式进行城市建设的配套开发以及城市土地的综合管理利用。对城市土地以拍卖的方式卖给房地产商,以招标的方式将城市基础建设的任务分配到有能力的单位,从而综合利用土地资源。
(二)城乡规划中土地利用存在的问题。城乡规划中土地利用存在的问题主要表现在以下方面:首先,土地征用方面:土地价格在土地征用中的作用发挥不到位。征用是国家运用强制性的行政手段有偿征用农民土地的方式。在我国,征用农民土地后给农民较少的经济补偿,土地征用费占土地出让价格的比重很低,土地的收益分配混乱,加之政府对土地补偿费的截留,严重损害了农民利益。此外,市价和土地征用价格的巨大反差,土地在集体经济组织以及其他类型经济组织之间的不规范流转大量存在,这种自发性的流转由于没有纳入统一的土地市场,带来诸多问题。如用地权不清晰、产生由价格和产权问题而发生的争端、土地资源的滥用等;其次,利用招标拍卖等方式对土地进行分配利用。土地竞拍的价格一般较高,尤其是房地产商为了追逐自身的经济利益,在高价得到土地使用权后,对土地进行配套建设开发,造成房屋价格上涨、炒房现象严重。
三、城乡规划中土地合理利用的政策建议
土地资源的合理利用在城乡规划中有着重要作用,是做好城乡规划的基础。为充分利用土地资源,促进城乡规划中土地的合理有效利用,应首先从土地价格的规范出发,一方面对农村土地征用进行管制;另一方面对土地的招标、竞拍、挂牌给予合理规制。
(一)对农村土地征用的管制
1、征地补偿费、土地增值收益分配。根据地租理论,地租有级差之分,应根据土地的优劣程度来确定地租。换言之,对征收的土地给予征地补偿费时,应有所区分,根据地块带来的效益确定。对于在可预测范围内有良好发展前景,并且用途非常广泛的地块,在征用补偿费的确定时,应区别于劣质地块。此外,政府在对失地农民的同期损失给予补偿时,应该加入土地使用后的预期利益,动态提高补偿标准,从而既可以降低农民对征地的不满情绪,又提高了土地征用的成效。
按照马克思的地租分配理论,级差地租ⅰ应由土地所有者所有,级差地租ⅱ应由土地所有者和经营者共同所有。对土地征用后产生的增值部分,应充分考虑被征地者的利益。而据国家有关统计资料显示,土地用途转变增值的土地收益中,农民约得5%～10%,村一级得25%～30%,政府及部门得60%～70%。因此,规范征用土地的收益分配是改善现行制度的重要方面,是切实保障农民权益的重要举措。
2、征用土地的购地费确定。购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成,其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿,地价款可根据农地基准地价,集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定,让农民分享额外的增值收益。尤其对于个人承包集体土地的农户,在承包期还未到达的前提下,承包的土地已被政府征用,他们的预期利益更应得到保护。
(二)对土地招标、竞拍、挂牌的规制。由于国家允许对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌,全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌
出让制度,从而凸显土地资产价值,为建立公开、公平、公正的土地市场秩序以及有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招拍挂比例,由市场机制决定土地去向,由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价,充分挖掘土地的资产价值。
根据科斯定理,在明确产权的前提下,甚至不需要政府干预市场交易,市场交易便会按照公平合理的价格来进行。市场的真谛不是价格,而是产权,只要产权确定,市场主体便会“议出”合理的价格。土地是一种特殊商品,地价是转让产权后的经济收入,招标、竞拍、挂牌会获得土地使用权,因此政府为了保证招标、竞拍、挂牌的顺利进行以及土地资产价值的充分体现应该先从制定基准地价以及转让土地的产权入手,根据转让产权的不同、土地的位置、土地使用期限、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城市周围农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价,从源头上规制土地的招标、竞拍、挂牌。
主要参考:
[1]陆益龙.农村土地征用问题:现状及成因分析[j].学习与实践,2009.1
童霓.城市化进程中土地征用问题浅析[j].西部财会,2008.3
【关键词】建设用地；批后监管；措施
当前形势下，用土地资源合理开发利用的任务越来越艰巨，为此，各级政府部门加强对土地利用的跟踪与监管，实现了对土地的集约化管理，有效地遏制了违法用地行为的发生，更好地改善了我国土地使用现状。因此，对建设用地批后监管的分析探讨有其必要性。
一、建设用地现状
随着近年来社会经济的发展，对土地的需求量也在不断地加大，因此，人们越来越关心土地资源的利用问题。虽然我国政府出台了一些政策，规范了我国土地资源的利用，但是仍旧存在着一定的不足，我国城市市区建筑用地基本饱和、绿化较差、郊区面积大、开发不健全、其中最为明显的问题就是市中心过于集中、以中心街为主、交通拥挤、缺少合理利用，在这里我们针对这些问题进行具体的分析：
1.土地浪费严重
在我国城市和农村建设的发展进程中，对于土地资源的利用，仍旧采用传统形式下管理方法，主要表现为对大量农村以及郊区土地的占用，而且存在着严重的浪费现象，这使得我国土地资源紧张问题加剧。如一些地方政府为了获得利益，使得土地得到增值，对土地圈而不用，而且这种现象在我国也比较普遍。根据相关的调查发现，在所有开发利用的土地中，征后不利用的土地面积达到50%以上，由此可见，我国土地资源浪费现象的严重。
2.违法用地
一些地方政府在没有经过相应的土地授权的情况下，就将土地批给开发商，所以使得我国土地未批先用，甚至于非法占用的现象越来越严重，最终导致产业重复建设，进而使得土地浪费。在这里我们主要通过一组数据来说明，到2011年底，我国所有的开发区总共有4000多家，其中给予批准的只有1000多家，占总数的25%，经国务院批准只有200家，只占5%左右，而属于省级以下批准的只占到70%以上，据不完全统计，我国各地所有的开发区，用地面积总共达4万多平方公里，远远超出了我国城镇建设用地。
3.土地利用缺乏合理性
在我国的土地资源利用中，还存在着一种现象就是土地结构不够合理，主要表现为：生活用地的比例太少、产业用地所占比例过高，各类用地比例严重失调。另外，根据一项调查表明，我国城市人口用地达140多万平方米，在国家的标准中规定为100万平方米，所以，超过国家标准的40%以上，所以表现为城市人口用地水平偏高，而且在这些利用的土地当中，利用强度低，容积率偏低，更为重要的是经济效益也没有达到预期的目标。
因此，基于我国城市土地利用现状的分析和土地利用中的许多问题，建设用地批后监管是我国土地资源利用的必然选择。
二、建设用地批后监管要点及内容
首先，对于新增建设用地，要加强控制建设，避免用地建设的盲目扩张，需要国土部门做好管理和防范，引导镇、村理性用地，保证土地的合理利用，同时，政府和主管部门要对城乡建设规模边界、城乡建设用地扩展边界、禁止建设用地边界等，有一个明确的划分，以便形成一个良好的用地环境。
另外，对于存量建设用量，可以根据实际需求，划分为有条件建设区、允许建设区、禁止建设区以及限制建设区等4个空间的管制区，以城乡建设用地规模和要求为标准，改善城乡建设用地现状，合理规划新增城镇、工矿、村庄建设用地规划选址的区域，确定的城乡建设用地指标落实到用地区，有效地缓解我国用地紧张的局面。
三、建设用地批后监管对策
1.加强资源整合，提高土地资源利用率
在规划期内，根据未来时间内城镇预测的人口数量和经济发展情况，测算城镇所需要的各类建设用地总量，测算出需要的建设用地总量减去现在的建设用地总量就是未来需要新增的建设用地指标，将这些新增建设用地指标结合现状条件，落在具体地块上，实现对土地资源的整合与优化利用。
另外，在城镇化过程中，改变传统形式下粗放化管理，明确用地的条件和位置，利用有效的控制手段，控制城市人口扩张，根据实际需要，规范居住用地，保证经济的发展，同时，还要以城市的产业用地为标准，提升建设用地的利用率。
2.强化土地经营，充分实现土地的利用功能
在城乡土地利用和建设过程中，需要根据用地的功能进行区域划分。如在工作中，可以根据用地分类进行区分，将农村用地、城市用地以及特殊用地等进行合理的规化，并且要在每一块用地当中，明确用地的内容以及原则，实现对土地资源的差异化管理，同时，还要以我国人口、生产、生活用地等为标准，使得用地在内容上更加合理化。
3.优化土地利用方式，改善土地利用环境
在我国城乡规划中，对土地利用方式大体主要有两种：一种是利用它的空间营造生存发展场所；另外一种是利用它的生产功能。为此，需要在此基础上，进一步优化土地资源的利用方式，有效改善我国土地的利用环境，具体可以从以下几个方面入手：首先，要从改善环境方面入手，在现有的社会条件下，现代人们更加注重追求理想的栖居环境，为此，需要将居住区与工业区进行有效的规划，利用现代先进技术与方法，降低城市工业用地所占的比例，一方面，可以缓解土地用地问题，另一方面，可以有效地减少环境污染。其次，要从现代高科技入手，加强对生产的规模化发展，提高生产效率，既可以实现经济的稳增长，也可以降低工业用地在城市用地中的比例；此外，一些高新技术企业的智能化、高效化，也可以使得工业用地将大大减少。
4.统筹兼顾，科学发展
在用地管理与规划中，必须符合城乡规划中对土地使用的要求，并兼顾与其它建设项目的关系，一方面，要保证与城市环境规划相协调，对于影响环境卫生及易产生有毒、有害物质的建设项目，应当避开城市的水源保护地和城市主导风向的上风地带以及文物古迹和风景名胜保护区，另一方面，要与城乡现状相衔接，针对用地中不合理的问题，进行有效地制止，顺应城市规划中对土地使用的要求。比如对于某一开发区的建设，需要明确市区的主导风向位置，建设要远离这个位置，保证市区的扩展、布置与规划，并且要与城市环境规划相协调。
另外，在进行土地利用时，一定要采用合理的选址方法，以企业、开发区本身的特点，再结合当地的环境与发展规划，在适宜建设的范围内拟订若干方案，最后综合比较，选定合理的用地方案。
此外，要坚持科学的发展观，在土地资源利用的过程中，按照对土地使用要求，做到尽量不占、少占农田，有效控制成本、；兼顾与其他各个方面的关系，考虑到周围环境的影响，既要满足自身的发展要求，也要满足城市整体的发展需要。
总之，要想解决我国用地紧张的局势，就要清楚目前的土地现状，改善土地管理方法，优化土地利用，做到尽量少占地，合理规划城乡用地布置，满足发展需求，同时，要坚持科学的发展观，强化建设用地批后监管，全面提升土地利用率，提升土地价值。
参考文献：
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