【关键词】复地公司 资产 负债 利润 投资价值
一、公司简介
复地（集团）股份有限公司（以下简称“复地”）是中国最大的房地产开发企业之一，同时也是国家建设部一级开发资质企业，公司总部设于中国上海。复地1994年开始房地产业务，2004年在香港联交所H股主板上市进入国际市场，十多年来，复地秉承“以人为蓝图”的经营理念，致力于为城市中产阶级打造高性价比生活，已经逐渐成长为中国房地产企业的中坚力量。
二、财务状况具体分析
（一）资产负债状况及其分析
1.资产状况分析。（1）从复地公司资产负债表中可以看出，2012年度公司总资产累计近552.28亿，相较于11年年末增长约133.08亿元，增幅高达31.7%；其中，流动资产总计高达391.83亿，约占总资产额70%，存货占比66.3%；非流动资产约占30%。①较高比例的流动资产表明复地公司具有一定的短期偿债能力，其中，复地公司12年流动比率约为1.45，短期偿债能力良好。从总资产来看，12年度复地公司总资产较11年度增长明显，公司处于扩张阶段。
（2）流动资产方面，复地公司的存货以超过六成的比例在总流动资产占据着绝对优势。一方面，这是复地公司本身房地产公司性质的体现，另一方面，高额的存货积压也表面复地公司存货周转率不高，这也一定程度上影响了公司短期偿债能力。此外，复地公司的货币资金以及交易性金融资产等具有较强流动性的短期流动资产相比较而言占比不高，短期资金流动能力一般。
（3）非流动资产方面，值得一提的是，存货同样在非流动资产中占据了重要地位，这说明复地公司手中拥有大量的房产资源。此外，复地公司也拥有大量的长期股权投资。长期投资是企业资本经营和优化内部资源配置的重要途径，不但能够为企业带来投资收益，也能够较好地实现公司发展战略、实现多元化经营。[1]作为一家规模庞大的房地产开发集团，复地公司拥有的长期股权投资对其整体多元化经营也有着非常良好的支持和帮助作用。
2.负债及所有者权益分析。（1）复地公司权益总体呈增长趋势，等同于总资产，12年度公司负债及股东权益总体累计约为552.28亿，其中，股东权益占比25.5%，负债占比约74.5%。②股东权益和负债总额较去年都有所增长，充分表明了复地公司权益整体的发展和扩张。同时，高达74.5%的资产负债率也可以充分发挥债务的节税效应，为公司争取更多的利润，有利于公司整体价值的提高。[2]
（2）负债方面，流动负债合计约为270.06亿元，占负债总体约65%的份额；非流动负债约占负债总体35%的份额。③其中，流动负债中应付账款、预收款项和其他应付款占据主要比例，复地公司高额的流动负债无疑表明公司当前偿债压力巨大，短期偿债能力欠缺，相比而言，公司的非流动负债主要来源于长期借款。总体说来，复地公司流动负债过多，非流动负债相对较少，这对公司的短期偿债能力提出了很高的要求。
（3）从所有者权益方面来看，12年股东权益占权益总体约25%的份额，同时，累计有近57亿的未分配利润。④相比于股本金额来说，复地公司多年来发展迅速，保持了相当的盈利利润，公司整体状况良好，是一个非常有价值的企业。
3.从资产负债状况整体来看。整体看来，2011年复地公司总体经营规模扩张，也取得了相当的利润额，但是，复地公司存在两个比较明显的问题，一是存货过多，企业存货周转率不高，销售额转化为现金的速度过慢；二是短期负债压力过大，对公司的偿债能力提出了很高的要求。
三、利润状况及其分析
第一，从营业收入来看，复地公司营业收入总体较11年有所上升，12年度营业收入约为111.23亿，税前利润为21.5亿。⑤高达100多亿的营业收入额显示了复地公司庞大的营业规模。同时，在扣除了营业成本、管理费用和财务费用等一系列营业支出之后，公司整体的营业收入仍然仍然能够保持20亿元左右的税前利润。对于一家苦心经营的公司来说，这样的成绩无疑是最好的回报。同时，复地公司还有一系列的营业外收入，当然，相比于总体营业额来说显得过于微小了。
第二，从净利润方面来看，复地公司2012年度净利润为15.76亿元，100多亿的销售额有将近15亿的净利润，这个数据在房地产行业已经算非常优异。⑥同时，我们还可以从表中注意到，净利润的绝大部分都归属于母公司股东所有，只有一部分归属于少数股东。
第三，从整个利润状况来看，复地公司拥有着非常高的营业额和较高的净利润。从这两个指标来看，复地公司整体盈利状况良好，企业发展蓬勃向上，有着较强的投资价值。
四、整体财务状况分析及投资价值的考量
从复地公司整个财务状况来看，主要可以得出以下几个重要结论：
第一，复地公司2012年处于规模扩张阶段，公司正在大规模发展。资产负债表中资产和负债的增长、利润分析中公司大规模的营业额都表明复地公司正处于加快发展阶段。此外，复地公司12年现金流动资产经营活动和投资活动产生的净现金流量均为负，同样表面公司当前大规模扩张的决心。
第二，复地公司现金流动存在一定问题，负债额多，偿债能力受限制。可以看出，复地公司在大规模发展过程中积压了大量的存货，短期流动负债额巨大，公司的净现金流量常常为负。可以说复地公司12年在发展中出现了现金流动需求量大，但同时公司的整体发展并无法完全和需求同步，常常出现一些脱节。[3]
第三，复地公司值得投资，但是有一定风险。从利润分析来看，作为一家有着高额盈利利润的公司，复地公司值得投资者对其投资。如果复地公司能够得到更好的发展，投资者将取得更多的回报。在12年公司大量投资的情况下，公司依然能保持客观的利润额。这也从侧面反映了公司的整体盈利能力。当然，由于存在上述的问题，投资者如果选择复地公司，那么一定要谨慎考虑、慎重决定，总体来讲，复地公司仍然是极具投资价值的房地产公司之一。
注释
①②数据来源：上海证券交易所，复地公司2012合并资产负债表。
③④数据来源：上海证券交易所，复地公司2012合并资产负债表。
⑤⑥数据来源：上海证券交易所，复地公司2012合并利润表。
参考文献
[1]任佳宁.公司金融理论在公司管理中的作用研究.2012-02-25.
【关键词】房地产上市公司，资本结构，效益
一、研究背景
房地产行业作为国民经济支柱产业，是一个高度关联性产业，对其他相关产业发展，扩大就业问题具有积极作用，它对国民经济、社会进步的作用和影响也日益扩大。房地产业的良性发展将有利于促进相关产业乃至整个国民经济的健康发展。
中国房地产行业融资渠道单一，企业偏好负债融资，房地产企业资产负债率相对较高，资金来源以银行贷款为主，短期借款比重大于长期负债。当前房地产开发企业良荞不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，将会引发市场风险，更将严重影响相关产业的发展。房地产开发企业处于目前这样一种困境，选择合理的资本结构对房地产上市公司的高效运营有极为重要的意义。
二、房地产公司的融资现状分析
（一）融资渠道单一。银行贷款至今仍然是我国房地产公司最主要的融资渠道，这种融资方式给我国银行业带来了沉重的负担。随着经济形势和行业市场的变化，用以调控形势的房地产和金融等相关政策的不断出台，如银行准备金率、利率的提高等往往会给房地产金融和房地产市场带来强烈的冲击。
（二）股权结构失衡。国有公司普遍存在所有者缺位，出现内部人控制度等现象，公司的经营者对风险比较厌恶，股权结构以及公司债券市场发展的严重滞后等原因使得公司管理效率不高，股权融资额大大高于债务融资额，所以我国房地产上市公司对外部资金依赖性较高，且有逐年递增趋势。
（三）资产负债率高。据央行的《房地产业的发展与金融的支持》分析，我国在土地购置和房地产开发所需资金的百分之八十左右都直接或者间接来源于银行业，房地产公司的资产负债率偏高，近几年来负债都保持在60%左右。较高的负债会造成企业财务状况的恶化，从而经营效率下降。维持适当的负债比率，对提高企业经营效率将有重要意义。
（四）深受政策影响。房地产开发公司的融资问题除了受到一些传统行业因素的影响外，还受到政府政策的影响，关于住房、信贷等调控政策的出台和变更直接对金融市场、房地产开发商融资产生重大的影响，这在最近几年的政策调控影响效果能够看的出来。
三、资本结构影响因素
（一）宏观经济要素与企业资本结构关系
1.宏观经济的基本状况。宏观经济状况反映了一国经济的发展趋势，宏观经济状况的变化会影响到国家经济的各个方面。企业的融资环境主要受到宏观经济环境的影响。对宏观经济状况最有解释力的指标就是GDP增长率和通货膨胀率。GDP增长率作为一个宏观经济状况高度概括性的指标。其波动在一定程度上也反映了经济周期性波动的情况。从理论上看，企业的财务杠杆与GDP增长率呈同向关系。通货膨胀通过扭曲相对价格作为经济活动的调节器，造成了市场效率的降低和资源的非优化配置。理论上企业财务杠杆与通货膨胀率呈反向关系。
2.资本市场状况。资本市场是企业融资的一个重要来源。根据市场择时理论，在非理性的股票市场，当公司股价被过分高估时，理性的管理者可能发行更多的股票以利用投资者的过度投机热情，相应的公司融资杠杆较低；反之当股票价格被过分低估时，管理者可能回购股票，相应的公司的融资杠杆却比较高。市盈率指标是反映股票价格是被高估还是低估的重要指标。当市盈率高时，企业价值是被高估的，企业会发行更多的股票，降低财务杠杆。反之当市盈率较低时，企业价值被低估，企业可能回购股票，增加财务杠杆。因此，理论上来看企业财务杠杆与市盈率呈反向关系。
3.宏观经济政策。财政政策方面，主要体现在政府投资方面，若政府投资增加，说明国家正在实施扩张性的财政政策，企业将面临更多的投资、成长机会。为避免丧失成长机会，企业更趋向于权益融资，降低资产负债比。货币政策手段主要体现在调控利率和控制货币供给量上。债务融资的成本主要是取证券期决于贷款的利率，当实际贷款利率上升时，意味着贷款的成本上升，企业此时会更多地采用股权融资和较低的财务杠杆比率。因此货币政策的取向会对企业选择融资方式产生影响，进而会使得企业的资本结构发生变化。
（二）微观经济要素与企业资本结构关系
1.公司盈利能力。按照优序融资理论，内源融资由于成本最低而会被优先选择，其次是利用债务，最后是选择股权融资。这样盈利能力强的公司应有较少的债务即较低的杠杆率，从而公司盈利能力应该与其负债率负相关。有关企业绩效与资本结构的实证研究，国外研究的结果大都表明，企业价值与财务杠杆之间呈正相关关系。也有少数研究发现企业获利能力与资产负债率呈正相关关系。
2.公司偿债能力。偿债能力：财务杠杆运用不当可能引起的财务风险，甚至造成企业破产，公司的偿债能力受到特别关注。当企业拥有较高的偿债能力的时候，表明着其现金流是充足的，债权人的利益可以得到保障，所以当企业想再次进行债务融资的时候，其融资难度就会降低。因此认为偿债能力和资本结构存在正相关关系。但优序融资理论认为，企业在需要资金时，对筹资方式的选择有偏好顺序，即按照内部留存收益、发行债券、发行股票的顺序筹资。根据该理论，偿债能力越强也即产生内部所需资金能力越强的公司，其资产负债率往往也就越低。
对投资者来说，财务报表是其了解上市公司的指南针。透过财报了解上市公司的盈利状况、偿债能力、成长能力、资本结构和现金流等情况，是投资者选择投资标的、做出投资决策的重要环节。然而，近日，商务部研究院信用评级与认证中心的《中国非金融类上市公司财务安全评估报告》（以下简称《报告》）预测，2016年，中国非金融类上市公司财务安全总指数（FSI）将10年来首次跌破5000点，且下降速度达到近5年最大。
上市公司财务安全10年最差
报告显示，有807家上市公司出现财务风险或重大财务风险，有964家上市公司存在不同程度的财务报表粉饰嫌疑，有414家上市公司同时存在财务风险和财务报表粉饰嫌疑，财务安全达到优秀的上市公司比例不足5%。
该《报告》还指出：从2007年到2016年FSI总指数呈现先升后降态势，2011年达到最高值；2012年开始，连续5年持续下降；2016年预计为4970.82点，较上年度下降335个基点，降幅为6.31%。值得注意的是，自2012年以来，该指数年同比涨跌幅分别为-3.49%、0.67%、-3.19%和-6.31%。
“我们认为，今年企业财务状况是2007年以来最差的一年，降幅也达到近五年来最大。”商务部研究院人士介绍。
分市场看，三大市场FSI指数均出现集体下滑。根据预测，2016年，FSI主板指数为4857.97，较去年下降4.43%；中小板指数为5301.36，较去年下降6.96%；创业板指数为4778.17，较去年下降10.77%。
创业板投资趋势“负”
同时，《报告》强调，尽管FSI中小板指数在三个板块中表现最好，但自2012年至2016年，其已经累计下降13.78%，今年6.96%的下滑速度更是较大，“持续快速的下降说明中小板企业财务安全状况仍在恶化”。
在对创业板FSI指数的分析中，《报告》认为，2012年至2014年，创业板上市公司的总体财务安全状况波动趋势在三个板块中最为明显。近两年，创业板上市公司的财务安全状况不断迅速恶化，2016年降幅明显大于主板和中小板。无论从指数绝对值，还是降幅，均劣于主板和中小板，且与中小板存在较大差距。
鉴于此，在投资价值上，《报告》给出的建议为：2016年市场总体投融资风险偏大，主板相对稳定，中小板投资价值正在降低、融资风险上升，创业板整体财务安全状况大幅下滑，投融资趋势为负面。
根据《报告》，2016年，在25个一类行业中，仅有通信、国防军工、食品饮料3个行业总体财务安全状况上升，其余行业均出现不同程度下降，下降行业占比88%。这一下降比例为近5年最高。
从统计结果看，采掘业财务安全状况下降最快，降幅达到25%。房地产行业整体安全性在25个行业中表现最差，行业FSI指数值为1885.5，同比下降271点，降幅为12.60%。这一得分也是该行业近五年最低分。
对此，《报告》解释，2016年，各类宽松政策利好的密集推行营造出房地产市场良好的发展环境，但行业分化格局在继续加深，行业整体仍面临盈利能力下滑的挑战。房地产行业上市公司是所有行业中财务安全两极分化最严重的行业，少数优秀房地产公司财务安全状况平稳有升，但大多数中小房地产公司财务安全逐年下降，财务风险极大。
Wind数据显示，2013年、2014年、2015年房地产行业的主营业务利润率分别为26%、25%和23%。房地产行业的主营业务利润率在所有一类行业处于中等水平，
但在风险预测上，《报告》仍较为悲观：2016年，房地产行业投融资趋势为负面。在分支行业中，园区开发行业和房地产开发行业的投融资趋势为负面。
优秀公司不足5%
在对上市公司进行评估后，上述《报告》还划分出中国上市公司财务安全等级，并根据等级评分列出中国上市公司财务安全排行榜。
其中，最优秀上市公司（AAA级）有7家，占比0.27%，包括沃华医药、恩华药业、克明面业、中天科技、桃李面包、爱尔眼科、鼎龙股份；较优秀上市公司（AA级以上）114家，占比4.45%。
在财务安全100强公司中，化工行业占据数量最多，达到17家，但仅有鼎龙股份一家财务安全得分在90分以上（91分）；医药生物行业在100强榜单中占据16席，100强公司拥有量排名第二。且2016年财务安全评级得分最高的前两家企业沃华医药、恩华药业均属于此；有色金属有6家公司进入财务安全百强名单，位列第三。其他上榜数量较多的行业还包括：轻工制造和食品饮料行业，均有6家公司。
另外，家用电器、国防军工、采掘、建筑装饰和房地产五个行业没有企业挤进百强榜单。
在该排行榜中，已出现财务风险或重大财务风险的上市公司（CCC级以下）比例为31.53%，总数为807家，比2015年增加179家。在财务安全最差100家上市公司中，万方发展、东华实业、南国置业等房地产行业企业数量最多，达到36家；雪人股份、蓝英装备、太原重工等机械设备行业有10家公司，永安林业、天山生物、福建金森等农林牧渔业有7家公司。同时，还有88家公司财务安全得分在0分及以下，存在较为重大的财务安全隐患。这之中，*ST川化、凯瑞德、*ST舜船分别得分-32、-32、-33，位列倒数三位。
需要强调的是，该《报告》特别指出，有964家上市公司存在不同程度的财务报表粉饰嫌疑，占全部样本上市公司的37.66%。从行业情况看，在131家房地产上市公司中，有78家存在不同程度的财务报表粉饰嫌疑，行业占比59.54%；在43家综合行业上市公司中，有24家存在不同程度的财务报表粉饰嫌疑，行业占比55.81%；在86家商业贸易行业上市公司中，有45家存在不同程度的财务报表粉饰嫌疑，占比52.33%。除此之外，存在财务报表粉饰嫌疑、同时又存在财务风险的上市公司数量达到414家，占所有存在财务风险上市公司总数的42.95%。
对上市公司财务安全等级大幅变化，《报告》亦做了分析预警。2016年，非金融上市公司中财务安全等级大幅上升的共计208家，占比近8%。其中，机械设备行业有21家上市公司，占比19%，排名第一；化工行业有18家上市公司，占比16%，排名第二；房地产行业有17家上市公司，占比16%排名第三。非金融上市公司中财务安全等级大幅下降的共计374家，占比近15%。机械设备行业上市公司财务安全状况大幅下降达到48家，行业占比24%，排名第一；医药生物行业财务安全状况大幅下降公司为38家，行业占比21%，排名第二；化工行业财务安全状况大幅下降公司为35家，行业占比20%。
关键词：资本结构上市公司房地产业财务杠杆
作者简介：
陈胜权(1968-)，男，江苏江都人，江苏技术师范学院经济管理学院副教授
一、房地产行业资本结构的影响因素
资本结构是指公司长期资本(长期负债、优先股、普通股)的构成及其比例关系，通常用资产负债率来衡量。企业资本结构是由企业采用的各种筹资方式筹集资本而形成的，是企业筹资结构的核心问题。房地产业是资金高度密集性行业，开发房地产项目所占用的资金非常庞大，如果不能借助于各种融资手段，开发商将很难进行，同时房地产开发融资方式的优劣，直接影响着融资成本的太小，关系到财务风险的大小及公司效益的好坏。房地产资金市场按期限长短划分，可分为货币市场(短期)和长期资金市场。货币市场一般包括贷款市场和贴现市场；长期资金市场又称为资本市场或证券市场，主要是向市场公开发行股票及债券等有价证券。房地产行业的融资包括企业内部融资和企业外部融资两部分。关于资本结构影响因素的实证研究，影响最大的是SheridanTitman和RobertWessels(1998年)，作者认为影响资本结构的企业特征方面的因素主要有获利能力、公司规模、资产担保价值、成长性、非负债税盾等。我国国内研究结果大多表明，获利能力对资本结构有显著的影响(负相关)。这说明房地产业获利能力越强，其内部积累能力也就越强，企业就可以通过内部融资来满足要求，当内部资金不足时才考虑负债融资，所以高获利负债企业一般负债较少。公司规模、资产担保价值、成长性对资本结构的影响不是很显著；而非负债税盾，即折旧这类虽非负债但同样具有抵税作用的因素，其与负债比率负相关，企业实际折旧率越高，税盾越大，企业负债越低，因为折旧与负债的节税利益是可以相互替代的，当公司有较好的折旧免税措施时(如实行加速折旧等)，负债免税的动机便会削弱。
二、房地产行业资本结构实证分析
(一)样本选择本文选取房地产行业上市A股公司；数据区间为2003-2005年；剔除sT、PT公司，这些公司或财务状况异常或已连续亏损两年以上，最终得到样本公司共计为27家。如(表1)、(表2)、(表3)所示。
(二)个股资本结构相关分析经过计算样本公司3年的平均资产负债率，可以得出新黄浦平均资产负债率最低，先锋股股份平均资产负债率最高。从积极的角度看，新黄浦的资产负债率普遍偏低，表明公司的财务成本较低，风险较小，偿债能力强，经营较为稳健，对于投资行为的态度比较慎重。据对该公司近年经营状况的分析：一方面是由于新黄浦近几年的主营业务收人大多来自存量房产销售，没有开发新项目；另一个方面公司对资产结构进行了大的调整，剥离了效益不佳的三家公司股权，使应收款项和资产负债率大幅下降，财务状况得到明显改善。但也有专业人士认为，资产负债率的普遍偏低说明企业的经营趋于谨慎。从会计的角度来看，如果资产负债率过低则表明企业的经营非常保守或对于所处行业的发展前景并不看好。先锋股份资产负债率偏高的原因在于：一方面先锋股份是为控股子公司提供的较高的担保，以及将资金直接或间接的提供给控股股东及其他关联方使用。另一方面先锋股份只是家总股本9200万、净资产3亿多的小公司，由于收购了万置房产和新新家园，同时承接了总投资高达20多亿的两个大项目，总资产从4个亿扩大到16个亿，资产负债率一度超过80％。当然，目前房地产行业形势还是较好的，但一旦形势发生变化，依靠增加负债支撑起来的房地产股，则存在较大的风险。
(三)行业整体资本结构分析以下从资产负债率、融资顺序、负债融资及优先股筹资等方面进行分析。
(1)资产负债率相关分析。从近几年数据来看，房地产行业的资产负债率一直居高不下，2003年的行业均值56．99％，2004年的行业均值59．27％，2005年的行业均值59．28％，行业平均资产负债率呈递增趋势。而其它行业的平均资产负债率均在40％~50％，这说明房地产行业大部分资金依赖于负债，这与其行业自身特征一致。我国房地产企业普遍存在资金实力不足问题，资金大部分来源于银行贷款、定金及预收款以及外部资金投入，自有资金很少。这使得我国房地产企业过度依赖于贷款和预收款，造成了资产负债率偏高的现象。
(2)融资顺序相关分析。从上述表中可以看出，近年来房地产业上市公司的筹资结构相当不合理。现代资本结构理论和成熟市场经济国家的融资实践都表明，从公司融资成本的角度看，企业在需要资金时一般遵循的融资顺序是先考虑内源融资，其次才是外源融资。在外源融资中首先是债务融资，其次才是股权融资。发达国家的企业，债务融资始终占据其外部资金来源的第一位。然而考察我国房地产业上市公司的资本结构，不难发现在融资决策上明显偏好于股权融资，非上市公司偏好于争取上市募股融资，上市公司则偏好于配股和增发新股。这与国外企业融资决策次序“内部融资一债务融资一股权融资”相背离，也与现代资本结构理论相背离。造成这种现象的原因是与我国企业制度的转型密切相关的，我国房地产类上市公司基本上是由国有企业改制而成的，由于公司治理结构的种种缺陷，对经理阶层的激励约束机制不完善，企业实际上很难将“股东财富最大化”作为经营目标。因此，在融资方式的选择上，融资成本并不是其考虑重点。上市公司的经营宗旨，是为股东利益提供最大的回报，即长期资净资产收益率最大化。而企业债务融资与股权融资的成本是不一样的，当企业经营状况良好，资金利润率大于负债利润率时，正是其充分利用财务杠杆的最佳期时机，企业应通过发行大量债券或借款来扩充资本总额。这是因为负债的利息一般低于普通股和优先股股利，资金成本最低，而且借款利息计入财务费用具有税收抵扣作用，而股权融资需付出比这高很多的资金成本，所以说在大多数情况下债务融资都应比股权融资有利。
(3)负债融资相关分析。由于负债利率固定，财务杠杆作用较大，现代企业行业内的长期负债绝大多数为长期借款。从选取的27家样本看，没有一家公司采取发行债券的方式筹集资金，这是由于上市公司进行股权融资和债务融资的成功率不同。长期以来，我国股票市场存在着“卖方市场”和“赚钱效应”等现象，而债务融资则由于20世纪90年代初企业滥集资导致整个社会融资环境被破坏，一直为社会大众所不信任。除非由国家信用担保或确实是效益良好的大型国有公司，一般公司要发行债券是很难成功的。而且我国债券市场一直存在着一定程度的抑制现象，债券的流动性不足也是其中的原因。因此，我国金融市场发展不平衡，尤其是对债券市场发展
的种种限制，是我国上市公司不偏好债券融资的主要原因之一。
房地产业行业风险较大，但成长性较好，主营业务增长显著，存在较多的增产机会。但从2003~2005年数据中明显可以看出该行业资金短缺，内源融资远不能满足投资需求，从其融资方式看，更倾向于短期负债，大多公司资产负债率高于50％，但长期负债的额度却不是很高，少数几家公司甚至为O，这与理论相悖。一般来讲，长期负债主要满足企业长期资金的需求，即使在采用激进性筹资政策的企业，也是以流动负债来满足部分长期资金的需求。然而我国房地产上市公司长期以来一直存在长期负债远低于流动负债的现象，该行业大部分债务是以短期负债的形式存在着的，即长期负债短期化。短期负债融资虽然具有筹资速度快、容易取得、成本较低的优点，但短期偿债的偿还要求更容易使企业陷入资金匮乏危机。
(4)优先股筹资相关分析。在27家上市公司中没有一家公司采用优先股筹资，优先股的主要优点是投资风险较小而收益较有保障，应当比普通股更加容易筹集到资金。尽管我国的上市公司没有发行过优先股，面对不断下跌和间或反弹的股市，上市公司如能发行一定数量的优先股，一定会受到投资者的欢迎。
(四)资本结构财务杠杆效应的现状分析资本结构的财务杠杆效应，是指企业通过对资本结构中负债比例的选择而对权益资本利润率的影响。20世纪50年代末MM理论认为，有负债公司的权益成本等于无负债公司的权益成本加上风险报酬，而风险报酬的多少视负债融资程度和公司所得税率大小而定。当总资产息税前利润率大于负债利率时，企业适当运用财务杠杆，可以使企业不增加权益资本投资的情况下，提高每股普通股的利润额，这就是财务杠杆产生的正效应；当总资产息税前利润率小于负债利率时，财务杠杆的作用恰恰相反，会使股东实际的收益率低于企业的投资利润率，侵蚀股东权益，甚至还有可能出现财务危机，这就是财务杠杆产生的负效应。当总资产权益资本净利润率等于负债利率时，由于借入的资金无增值，企业如果不尽快地采取措施来扭转这种局面，财务杠杆也会产生负效应。由此可见，财务杠杆的基本原理，是在一定时期企业长期占有负债和企业支出债务成本既定的情况下，企业经营利润的增减，会使每元经营利润所负担的债务成本发生变化，并使每股普通股也相应发生增减，它是企业财务活动中的一种规律性。在企业财务管理活动中，正确地认识和利用这一规律，有利于做出正确的举债经营决策，提高权益资本净利润率，降低财务风险。
根据对房地产上市公司2003-2005年度的会计报告分析计算表明(见表4)：从整体上看，目前我国房地产上市公司的平均息税前利润率为5％左右，均小于当年的银行一年贷款利率。所以央行121号文件，以严格房地产公司的贷款条件、控制房贷风险是有针对性的。从各房地产上市公司3年的情况来看，存在着资产负债率过高或过低的不合理现象。在27家样本公司中，息税前利润率大于目前商业银行贷款利率的公司仅占30－40％，但其中资产负债率在50％以下的公司却占50％多；息税前利润率小于目前商业银行年贷款利率的公司占58．82％-66．67％，其中资产负债率在50％以上的公司却超过了50％。由上述分析可见，目前我国绝大多数上市公司资本结构的财务杠杆效应处于不合理状态，明显地存在以下问题：一是在盈利水平较高的情况下，忽视了通过借入资金来提高权益资本的获利能力，从而丧失了可能获得的财务杠杆利益；二是在盈利水平较低的情况下，却不考虑使用负债资本的风险而保持较高的负债水平，从而造成了财务杠杆损失。
(五)最优负债比率的确定近年来发现，企业资产负债率与企业的经营业绩之间存在着一定的相关性，企业资产负债率的高低反映了企业利用财务杠杆的程度，同时也体现企业财务管理水平。资产负债率过低或过高均不利于企业形成最优资产．负债结构，不利于企业经营效率的提高。在目前宏观经济持续回升的情况下，资产负债率过低的企业适当增加负债，将对企业业绩起到促进作用。(表5)显示了上市房地产公司的经营业绩随着资产负债率的上升、下降的起伏相关关系。数据表明，公司的资产负债率处于50％-60％时，经营业绩处于最高水平，这说明负债率处于50－60％时，是权衡了负债增加的财务拮据成本、成本与节税成本后最优负债水平。
[摘要] 物业管理行业与房地产行业的血亲关系，决定了物业管理行业的行业特征和市场现状与房地产行业的相似。在目前房地产开发公司与物业公司未能完全脱离关系的情况下，相似性实则是依赖性，而依赖性，其实就是物业管理行业未进入真正的市场化。目前的物业管理行业格局还没有清晰的定局，市场处于动态的剧变之中，在一段时间内，新的市场机会会不断出现，如果中小物业公司采用合适的经营策略，就很有可能从小变大，由弱变强，在激烈的市场竞争中获胜。
一、物业管理行业的市场现状分析
深圳的物业管理在全国处于领先地位，其行业特征和市场现状在物业管理行业中具有极强的代表性，可以折射出全国其它地区的物业管理的行业特征和市场现状。
纵观深圳的物业管理行业的行业特征和市场现状，大致可以这样概括：少数几个依靠大房地产公司成长起来的大物业公司，牢牢地控制着作为其母公司的开发公司开发的大部分楼盘，同时在国内东一个西一个地占领着一些类似的楼盘；数百个中小物业公司温顺地守着其依靠的中小开发公司开发的中小楼盘，对非属本开发公司开发的楼盘和外地楼盘，不敢越雷池半步（主要是越不了）。
本来，任何一个行业的情形都会与此相似，处于风口浪尖，能呼风唤雨的公司只有少数的几个，大多数中小公司都是默默无闻者，其状如众星捧月，或绿叶扶花。但物业管理行业与其它行业不同的是，物业管理行业一开始并不是作为一个原生行业诞生，而是作为房地产行业的缘生行业或延展行业诞生，甚至可以说是房地产行业的寄生行业。物业管理行业与房地产行业的血亲关系，决定了物业管理行业的行业特征和市场现状与房地产行业的相似。在目前房地产开发公司与物业公司未能完全脱离关系的情况下，相似性实则是依赖性，而依赖性，其实就是物业管理行业未进入真正的市场化。
具体体现在以下几个方面：
1.物业管理公司的大与小，强与弱的区别，主要是由房地产开发公司的大与小，强与弱所决定的。物业管理公司的真大与真小，真强与真弱，没有完全的物业管理行业的市场背景。
2.物业管理公司的品牌，其实质是开发公司的品牌在支撑。如果认为不是的话，我们可以想象一些著名的物业管理公司如果其背后的开发公司倒闭了，它的情形会是怎么样。当然不排除已有极少数的物业公司正逐渐走出开发公司的影子。
3.物业公司所服务的客户（业主），开始选择时主要是选择开发公司，而非物业公司，也即物业公司的客户并不是在完全自由的情况下选择物业公司的，客户没有选择的自由，是缺乏市场化的显著特征。
4.再有，从一些在全国范围内攻城掠地、大力拓展市场的大公司来看，其乐于表现的是，言必称又接了几个几个楼盘，鲜有说它的管理服务特色及其品牌的内涵。如果不是出于商业机密的话，大致是因为“物业管理都差不多”。从一些大公司的行为可以看出，其真正的竞争力并非完全来自其物业管理服务的优势，而主要来自其“大”和“强”的优势。
从以上的这些情形可以看出，物业管理行业还没有制订真正属于自己的游戏规则，现在的物业管理行业奉行的是房地产行业的游戏规则，而非作为服务行业的物业管理行业的游戏规则，其原因是物业管理行业未能做到真正完全的市场化。
但不管怎样，物业管理作为一个新兴的行业，其真正的市场化一定会到来。在完全的市场化下，行业将制订属于自己的游戏规则，物业管理公司将奉行这种游戏规则。而目前，在游戏规则未完全清晰制定的情况下，如果仅作为一个物业管理公司而言，大公司与小公司是站在同一道起跑线上的，机会亦等同。在机会等同的情况下，优势是决定胜出的前提。但必须看到，大公司与小公司的优势都是相对的，大公司有大公司的优势，小公司有小公司的优势，很难说谁的优势更具有竞争力。这样，优势也只是一个理论上胜出的“假设”，是一支握在手中的上上签，而非实际上的真正把握，在结果产生之前，没有真正的胜利者。
在新规则下的大公司与小公司处于均势，中小物业管理公司的希望正在于此。如果中小物业公司采取恰当的经营策略，则完全可以经过几轮行业洗牌后由小到大，由弱而强，由强而胜。
二、中小物业公司的经营策略
根据物业管理行业的以十所述的市场现状，中小物业管理公司并不是完全没有希望，并不是要完全听命于其所依赖的开发公司求得生存，相反，中小物业管理公司在行业市场化的进程中，是一个独立的主体，有自己的意志，只要采取合适的经营策略，完全有可能从小到大。
中小物业管理公司可以考虑采用以下一些策略，组合运用，逐渐形成自身的竞争优势。
（一）夯实基本功
在完全市场化的环境下，物业管理公司的核心竞争力，最终取决于其经营管理的基本功。基本功可以从下面几个方面来加强、夯实。
理清物业公司与开发公司的关系，建立合理的体制。物业公司与开发公司的关系不清，从根本上制约了物业公司的发展，有不少人认为，理清二者关系的主体是开发公司，其实从物业管理公司经营的角度来看，理清二者关系的主体应在物业管理公司。中小物业管理公司往往与开发公司的关系很密切，更易于与开发公司沟通协商，应主动推动二者脱离的进程，确立物业管理公司相对独立的地位，建立适宜物业公司发展的体制。
加强专业化建设。中小物业管理公司应在安全管理、维修保养、清洁绿化、社区文化等各方面切切实实地加强专业化建设，在自己的领域内成为各方面的专家。
抓好管理处的经营。中小物业管理公司辖下一般只有几个管理处，数目不多，应立足于管理处的经营，将每个管理处经营成精品。要将管理处经营铸成精品，就要下大力气抓好管理和服务。一个管理处从其职能来看，完全可以作为物业管理公司属下的一个独立经营的“分公司”来经营，这个“分公司”要自主经营，自负盈亏，在总公司的指导原则下，建立完备的管理机制和向业主提供灵活的、富有特色的服务。同时，管理处要大力培养人才，为公司的进一步发展壮大提供必要的人才储备。
在目前大的物业公司抬头大力开拓市场的急进情况下，他们往往忽视了基础建设，而这正是中小物业公司的机会所在，中小物业公司因为小，所以更容易把基础打得更扎实，更容易铸就精品。
（二）概念领先
中小物业公司因为小，力量集中，可以对客户的需求作非常深入的研究分析，在此基础上，提出一些新的经营概念，以新的经营概念在行业中取得突破，提高自己的知名度和树立自己的品牌。在未完全市场化的情况下，大的物业公司所持的经营理念和执行的路线，未必就代表了物业公司经营的真理。大的物业公司在一个经营概念的形成、实施、到总结而成整个公司的经营指导方针，往往是一个相当漫长的过程，经营的效果如何，经营方针对与错，要经过长时间的验证，如果中途要发生改变，就更加麻烦，这就是大公司易于僵化的原因。而中小物业公司包袱非常小，要采用一种新的经营概念，对其进行试验，会非常容易，即便是错了，也容易改正过来。这样，这种允许不断对新的经营方法作尝试的机制和环境，更有利于公司的成长。中小物业公司应该发挥这种优势，大胆尝试一些新的经营思路，形成自己的经营特色。
（三）服务领先
服务领先，这是中小物业管理公司最容易取得突破的途径。中小物业公司管理的小区本身就比较小，对业主的情况掌握得非常清楚，与业主接触很近很多，完全可以提供“一对一”式的个性化服务。有了“一对一”的条件，就可以根据业主的情况提供量身定做的服务内容，物业公司不但担当了小区公共管理者的角色，还担当了业主的生活顾问和生活管家。中小物业公司通过提供这种贴身的服务，将与业主的关系拉得很近，而业主也将物业公司融入了自己的生活中去，须臾不能离开。服务如果达到了这种层次，则中小物业公司具备了强大的生存力，其壮大仅是一个时间的问题。当大的物业公司手握大量资金，动用多种高层关系在市场中进行攻城掠地、抢占客户的时候，正是中小物业公司在服务方面苦练内功的大好时机。
（四）横向联合，资源共享
与大公司依靠实力的市场扩张力相反，中小物业公司往往处境孤立，经济实力不足，人际关系薄弱，要单靠自身力量冲向市场，实在太难。从目前行业中所举办的一些活动来看，几乎听不到中小物业公司的声音，他们完全被一些较大的物业公司遮住了。这种情况下，中小物业公司应横向联合起来，组成关系联盟，共享各种资源：人才智力共享、信息共享、经验共享、方法共享、供应商共享等。共享资源后的中小物业公司可以形成一个“虚拟的大物业公司”，在一定程度上可以与大的物业公司竞争。
（五）创造模式品牌
一个企业的竞争力往往不是来自其自身的力量大小，而是来自其品牌。而品牌有实力品牌和模式品牌两种。实力品牌是完全依靠企业经济规模实力、在市场中的绝对垄断地位；而模式品牌，依靠的是企业采用的经营模式的独特性，如麦当劳一类富有特色的加盟店、连锁店，不同的店，却采用相同的模式。中小物业公司在实力不如人的情况下，单靠其经济实力难以树立品牌，这种情况下，就要创造模式品牌。可以这样创造模式品牌；几个中小物业公司联合起来，共同开发创造一种具有鲜明特色的物业管理服务模式，并采取相应的措施将模式的内容和特征固定下来，然后在各中小物业公司所管辖的小区推广开去，采用相同的CI策划和形象推广，在小区内打出“本小区采用某某模式进行管理”，“本小区被授权采用某某模式管理”等标语和旗号，然后再借助一些新闻媒体宣传报道，逐渐培育起某种物业管理服务模式的品牌。各中小物业公司就可以凭该种模式品牌去开拓市场，参与竞争。
纵然，中小物业公司可以凭着以上的一些策略增强自身的竞争力，但问题是，大的物业公司始终控制着市场和抢夺着新的客户，中小物业公司如何从这些强者手中抢过客户呢？如果做不到这一步，中小企业花再多的力气也没用。我们可以这样来分析采用以上策略后中小物业公司得以发展壮大的机会：
首先是中小物业公司经过努力，夯实了管理和服务的基础，已塑造了一个比较出名的品牌，具有了一定的竞争力；其次随着市场化的进一步深入，开发商与物业公司将进一步分离，将改变物业公司的竞争优势依靠开发公司规模的格局，从而释出新的市场空间；第三，一些中小物业公司的物管水平跟不上市场的要求，他们将从市场中退出，又为那些致力提高的中小物业公司创造了新的市场机会；第四，经过市场化的几番洗牌，一些经营不善的大物业公司将会衰落，又为中小物业公司释出新的市场机会。
中国的房地产市场化改革始于20世纪末期，经过10多年的稳步发展，房地产业超过传统制造业成为国民经济另一支柱性产业成为必然。然而，房地产业的发展过快、市场不成熟等原因已经引起了房地产市场日益“泡沫化”。房地产业素来以高回报率、高风险性的特点著称，这进一步加剧了房地产企业的财务风险，政府为了抑制过分飙高的房价，稳定房地产交易价格，频频出台关于房地产调控的宏观政策，这给房地产行业带来了新一轮的强劲挑战。因此，对房地产企业财务状况进行定量分析是具有实践意义的，广大投资者能通过直接揭示的房地产上市公司财务状况获取真实、有效和科学的决策依据，同时也为上市公司高管认清公司潜在财务风险，提高上市公司的风险管控能力带来积极意义。
美国学者Altman选取了1946-1965年20年间的33家ST公司和33家非ST公司作为样本，使用了计量方法从众多财务比率中选取最合适的五个变量来建立判别函数，并以计算而得的分值作为判断财务风险程度的依据。经过大量的实践经验显示，Z-score模型对于停业前一年和前两年的判别准确度达到了惊人的95%和82%。李泽红等人（2009），张敏慧（2009），杨晓彦（2011），王小燕（2012）等人也从企业的财务风险基本概念和特征出发，通过“资金筹备”、“投资决策方案”、“资本运营”和“收益分配与再分配”等四个大方面对企业财务风险进行有效分类，通过详细分析并提出相应的防范对策。周汉唐（2014）的研究认为房地产的高收益往往伴随着较大的风险。房地产公司一般承担着高的资产负债率，这样容易使企业面临着很大的财务风险，公司随时面临破产威胁，公司应当积极应对可能的风险，保障公司健康、可持续发展。
二、中国房地产行业特点与财务风险关系及预警模型选择
（一）中国房地产行业特点与财务风险关系
首先，房地产业，生产周期越长，不确定性大，导致更大的风险概率。政治环境和经济环境变动随时间增加而变大，人工成本和原材料价格的不确定性也越大，这将直接影响行业的利润水平和资金回笼。其次，房地产业是最典型的资金密集型产业，投资金额大，开发产品造价高，开发周期又长，需要占用大量流动资金，在房地产企业开发的前、中、后三个阶段，都应该保证资金链的完善。最后，在组织设计上，绝大部分房地产企业都按照投资项目而成立多个项目分公司（或项目部），这极易带来管理方面的风险。总公司和项目分公司存在委托关系，双方获得的信息有可能产生不对称，由此造成总公司控制力度下降，这极易导致预算无法得到控制，引起财务风险扩大。
（二）房地产企业财务风险预警模型选择
学术界和商界用来衡量企业财务风险变量主要有以市场数据和以会计报表数据为基础两个大类。基于我国证券市场不完善、各类监控组织监察力度不够的现状，以市场数据为基础的模型衡量企业财务风险的方法并不适用于我国房地产上市公司。因此，我们选择使用样本企业指数纽约大学教授爱德华奥特曼的Z模型来衡量企业财务风险。
三、完善我国房地产企业财务风险预警的对策建议
（一）完善公司治理机构
目前我国房地产企业主要以民营为主，其中上市公司民营企业所占比例高达90%，在实际运作过程中，家庭治理模式占据主导地位。家族治理模式普遍存在的弊端包括产权不消、集权管理，这是导致公司治理机制缺乏有效性、企业运营效率低和财务风险扩大的最根本原因。因此，提高企业运营效率，降低财务风险程度，首先要完善公司治理结构以此来提高治理效率。
（二）优化资本结构
21世纪初期，国家银根政策宽松，政策鼓励房地产业发展，房地产企业迅猛发展，但高资产负债比经营的现状并未引起行业的高度重视。随着2011年国家严厉调控政策的出台，房价下跌，银行贷款困难，民众购房态度不明朗，一些高负债的企业出现严重的资金缺口，濒临倒闭。因此房地产企业应当高度重视企业的资本结构，优化的资源配置。
【关键词】房地产公司 经营 管理 发展战略
房地产行业已经成为了国内重要的经济支柱之一，国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。
1.新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战
国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。
1.1国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题
1.1.1市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。
1.1.2融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。
1.1.3市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力，不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。
1.2公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。
1.2.1公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境，房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。
1.2.2公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。
1.2.3公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力，优质高效的设计团队，优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。
2.关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案
鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。
2.1加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制
人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。
2.2加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道
房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式，有效地减少开发占用资金，扩大与基金、信托等等金融机构的合作。
2.3加强公司的内部管理，合理有效的规避风险
房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。
2.4做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用
房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰，想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。
3.总结：
本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。
参考文献：
[1]陈文欢.房地产企业财务管理现状分析[J].企业研究， 011（6）.
[2]张琳.论新形势下房地产公司的人才需求和培养[J].时代金融，2011（1）.
一、引言
房地产业在我国尚属一个新兴行业,起步于上世纪80年代中期,仅有20年的历史,具有很大的发展潜力,是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年,全国房地产行业完成投资1.3万亿元,比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担,但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出,未来五年,全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在,住房供给偏紧,旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。
在全国房地产行业快速发展的同时,房地产行业的风险也逐渐显现,引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出,“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题:资金来源相对单一,银行风险大;房价增长过快,价格和市场风险偏高;城市开发过快,土地成本升高;粗式开放经营,耗能过大。
深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明,房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快,发展迅速,期间费用占主营业务收入百分比逐年下降,经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时,主营业务利润率呈现出下降趋势,存货周转率也放缓,反映出房地产行业在快速发展的同时,一些经营风险也正逐步显现。5年来,30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿,增长了55.69%。其中,存货净额由264亿增长到了442亿,增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿,增长了94.07%。资产负债率2001年最低,为49.08%,2002最高为54.55%,并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率,从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次,2002年有所下降为0.47次。
房地产业的风险,概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等,这一风险分类,虽便于描述,但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险,则便于在风险分析中做到定性定量相结合,静态动态相补充。
在企业风险研究分析中,早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性,因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视,总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点,从而开始对内部收益率的各因子加以细分,出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法,都只是分离地给出各个指标,没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警,本文拟从定量分析的角度,探索运用Z模型风险分析法,对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。
Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出,用以计量企业破产的可能性,在实际运用中,模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下:
Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5
式中, Z=判别函数值,X1= 营运资金 / 资产总额,X2= 留存收益 / 资产总额,X3=息税前利润 /资产总额,X4= 股东权益账面价值总额 / 负债账面价值总额,X5= 销售收入 /资产总额
企业破产临界值:
(1)Z < 1.23时,企业处于破产的“危险地带”;
(2)1.23 < Z< 2.9时,企业处于破产的“灰色地带”;
(3) Z> 2.9时,企业财务状况良好。
考虑到企业财务数据源于权责发生制原则,可能不能真实反映企业现实的财务质量,模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标: 房地产企业财务风险分析及预警初探
作者:徐淼 文章出处:论文网 时间:2007-3-1
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房地产企业财务风险分析及预警初探
(1)现金盈利质量率。
现金盈利质量率=现金盈利值/净利润。其中,现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为:现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。
(2)现金增值质量率。
现金增值质量率=现金增加值/留存收益。其中,现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为:现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。
由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来,本文增加了对企业偿债能力的分析,使其更适合房地产企业特色。
本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标,资产运营状况指标等进行比较,分析万科公司经营状况;第三部分测算万科公司Z指数值,与指标的临界值比较得出警情结论,并与行业Z值比较,进行行业分析;第四部分对警度进行分析评价,并采取措施排警。
二、基本财务指标分析
2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为:
与同业相比,万科公司偿债能力较强,负债比例较小,且短期负债比率大于长期负债比率;资产增长高于同业平均,尤其是净利润的增长,说明公司在不断发展、壮大;企业总杠杆低于同业平均,股价受销售变动影响也小;其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是,其盈利能力要低于同业。
三、Z模型分析
根据Z模型的公式,算得万科公司2002年的Z指数指标为:
但是,行业平均值 Z<1.23,即处于破产的危险地带。由此对比可见,房地产行业的财务警情已经很严重,风险很大,就连位居第一的万科公司也亮起了黄灯。
一、引言
房地产业在我国尚属一个新兴行业,起步于上世纪80年代中期,仅有20年的历史,具有很大的发展潜力,是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年,全国房地产行业完成投资1.3万亿元,比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担,但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出,未来五年,全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在,住房供给偏紧,旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。
在全国房地产行业快速发展的同时,房地产行业的风险也逐渐显现,引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出,“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题:资金来源相对单一,银行风险大;房价增长过快,价格和市场风险偏高;城市开发过快,土地成本升高;粗式开放经营,耗能过大。
深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明,房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快,发展迅速,期间费用占主营业务收入百分比逐年下降,经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时,主营业务利润率呈现出下降趋势,存货周转率也放缓,反映出房地产行业在快速发展的同时,一些经营风险也正逐步显现。5年来,30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿,增长了55.69%。其中,存货净额由264亿增长到了442亿,增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿,增长了94.07%。资产负债率2001年最低,为49.08%,2002最高为54.55%,并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率,从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次,2002年有所下降为0.47次。
房地产业的风险,概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等,这一风险分类,虽便于描述,但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险,则便于在风险分析中做到定性定量相结合,静态动态相补充。
在企业风险研究分析中,早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性,因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视,总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点,从而开始对内部收益率的各因子加以细分,出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法,都只是分离地给出各个指标,没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警,本文拟从定量分析的角度,探索运用Z模型风险分析法,对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。
Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出,用以计量企业破产的可能性,在实际运用中,模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下:
Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5
式中,Z=判别函数值,X1=营运资金/资产总额,X2=留存收益/资产总额,X3=息税前利润/资产总额,X4=股东权益账面价值总额/负债账面价值总额,X5=销售收入/资产总额
企业破产临界值:
(1)Z<1.23时,企业处于破产的“危险地带”;
(2)1.23<Z<2.9时,企业处于破产的“灰色地带”;
(3)Z>2.9时,企业财务状况良好。
考虑到企业财务数据源于权责发生制原则,可能不能真实反映企业现实的财务质量,模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标:
(1)现金盈利质量率。
现金盈利质量率=现金盈利值/净利润。其中,现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为:现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。
(2)现金增值质量率。
现金增值质量率=现金增加值/留存收益。其中,现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为:现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。
由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来,本文增加了对企业偿债能力的分析,使其更适合房地产企业特色。
本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标,资产运营状况指标等进行比较,分析万科公司经营状况;第三部分测算万科公司Z指数值,与指标的临界值比较得出警情结论,并与行业Z值比较,进行行业分析;第四部分对警度进行分析评价,并采取措施排警。
二、基本财务指标分析
2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为:
与同业相比,万科公司偿债能力较强,负债比例较小,且短期负债比率大于长期负债比率;资产增长高于同业平均,尤其是净利润的增长,说明公司在不断发展、壮大;企业总杠杆低于同业平均,股价受销售变动影响也小;其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是,其盈利能力要低于同业。
三、Z模型分析
根据Z模型的公式,算得万科公司2002年的Z指数指标为:
但是,行业平均值Z<1.23,即处于破产的危险地带。由此对比可见,房地产行业的财务警情已经很严重,风险很大,就连位居第一的万科公司也亮起了黄灯。
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