首先,是房地产行业生产复杂、环节多,难以核查。房地产有从项目立项、获取土地、融资、规划、施工、销售、物业管理等众多环节。而且,房地产行业工期长、会计核算特殊导致偷税手段专业,很难查取相关证据。
其次,偷税所受到的实际处罚过轻,开发商仍有利可图。按照我国《税收征管法》第六十三条规定:“对于纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”“百分之五十以上五倍以下”给与的自由裁量权较大,实际中多数都以“百分之五十”的下限进行处罚。这对于收益率极高的房地产行业简直是九牛一毛,不足以使企业产生敬畏心里。
最后,是开发商对成本转嫁的需要。由于行业“潜规则”,开发商早期投入的“资本”不能在正常的账务中进行处理,因此,便千方百计虚开发票,将非正当支出列入开发成本,造成《税收征管法》第六十三条所述的“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入的偷税形式。
房地产行业所涉及的税收种类较多,主要有:营业税税率5%(建筑业和转让不动产)、土地增值税税率(四档累进税率)、城建税税率7%、5%、1%、教育费附加税率3%、印花税税率0.5‰、企业所得税,法定税率25%、个人所得税(9档累进税率)、土地使用税、房产税、车船使用税等11种。各种税收的征收都按相关的法规和条例来执行。但主要税种如营业税、土地增值税和企业所得税的计税基础都是收益。因此房地产行业偷税主要集中以下几个方面:
(一)隐瞒收入。
隐瞒收入是房地产行业主要的偷税手段之一,企业可以借此大幅度减少纳税基础。隐瞒收入的具体表象有:销售收入确认不及时,少列收入坐支现金,对银行的按揭款不及时入账,或将按揭款计入借款科目。有的将实现的收入长期挂在往来科目延期结转。
(二)挤占、多提、虚列成本是房地产企业偷税的另一主要手段。其典型的做法是房地产开发商和建筑商相互勾结,有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同,再让承建方多开建筑安装发票的手段,人为地提高造价,增大建安成本,以少缴企业所得税。
(三)会计资料混乱、财务核算不规范。多数房地产企业工期长,与建安企业结算不及时。造成未售房面积,收入未转但成本已提前列支,即收入和成本不配比无法真实反映企业盈亏。
房地产业主要税种中,营业税的计税依据是纳税人转让无形资产或销售不动产,向对方收取的全部价款和价外费用。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。而企业所得税的计税依据的应纳税所得额是以企业利润为主要依据进行调增和调减的。很显然,房地产业三种主要税种的征收都与收益有关,因此对收益相关项目的审计是房地产开发行业税收审计的重点,其主要集中在收入和支出项目两方面,具体审计方法如下:
(一)收入的审计。收入审计的重点有“经营收入”、“其他业务收入”、“预收账款”、“应收账款”及“其他应收(付)”等往来科目。特别注意几下问题的审查:
1.审查“经营收入”明细账,并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对,查看有无分解房地产收入或隐瞒收入情况;对应审查“开发产品”明细账并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对,查看开发企业有无将取得的实物收入直接计入“固定资产、“原材料”等账户,隐匿销售收入;审查“预收账款”、“应收账款”及“其他应收(付)”等科目并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对,查看是否将收入挂账,不及时申报纳税。
2.审查房地产开发企业收取的购房订金,是否存在不做收入,不申报纳税的情况。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的第二十五条规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。很多企业以销售没有实现为由,不将收取的预收款或定金及时申报。
3.审查购房及购房人变更姓名的各种手续费、因超过协议交款期限而扣缴的购房定金收入、企业管理部门对其所属的房产收取的房租收入、小区服务费、场组等是否做应税收入进行申报。
4.审查房地开发企业是否人为分解售房收入的现象。例如:某开发商销售一单元售价是45万元/套,收款时却分别使用收据、发票等向买主收取:水电费0.8万元(该费用为水电部门向施工单位收取的设施配套费,应列入工程成本,不应在价外向客户收取),二次装修5万元(虚列项目),这样房价就减为39.2万元,从而达到偷税的目的。
5.特别注意有出租房、周转房的房地产开发企业的审查。因为商品房、出租房和周转房三者之间的用途很不稳定,如果销售市场疲软,可将商品房对外出租;如果销售市场看好,出租房可变为商品房销售。商品房暂时未出售前,可临时用作安置拆迁户,拆迁户回迁或安置完毕,周转房可用作出租或销售。在审查时要注意三者之间的增减变化,查看出租或销售收入是否计入“经营收入”,是否存在将出租房、周转房销售后直接冲减出租房、周转房所发生的摊销费和改装修费等。
(二)成本及期间费用的审计。开发成本和期间费用的审查是确定企业所得税应纳税所得额和土地增值税扣除项目的关键。在审计开发成本和期间费用时,首先要了解企业有关成本控制的内部管理体系是否合理。以确定企业成本核算的可依赖程度,然后根据可依赖程度不同,组建审计小组进行审查。成本审查具体有以下方面:
1.取得土地使用权所支付金额是否准确。房地产开发企业拥有的土地一种是为自己建造办公房、职工宿舍等,这部分土地使用权应列为企业的无形资产。房地产开发企业在销售产品时,开发产品使用范围内的土地使有权也随同转让,这部分成本才能作为企业所得税和土地增值税的扣除项目。可审查“开发成本”借方发生额,对照支付费用的原始凭证,看其费用支出的合法性、有无不属于土地使用权的费用混入的情况。
2.公共设施配套费应包括不能有偿转让的开发小区内公共设施配套发生的支出。审查时注意企业是否按规定时间调整预提费用账户。房地产企业成本的转销期以开发小区的建设期为准,在此期间成本的转销通过主管财政部门审查批准后,才能通过预提方式进行,在小区全部正式竣工结算时调整预提费用。而房地产开发企业一般先建住宅,后建配套设施,使得已售开发产品的配套设施建设费,无法按实际实际成本结转和分摊。因此,房地产开发企业可按未配套设施概算为基数,计算已出售住宅应负担的数额,一预提方式计入住宅成本。
3.开发间接费审查。开发间接费是指企业直接组织管理开发项目所发生的费用,包括工资、福利费、折旧、办公费、水电费、周转房摊销等。可审查“开发成本”、“开发间接费”、“应付账款―应付工程款”、“库存材料”、“预提费用”、“开发产品”等科目,结合有关明细账和原始凭证,核对费用发生的真实性和列支的合法性;审查是否按权责发生制和收入与成本费用相配比的原则。
4.其他土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建造安装工程费、基础设施费等主要审查是否按财务制度规定的项目进行归集和核算。
关键词：房地产 内部审计 价值增值 措施
内部审计产生于资产的所有权与经营权的分离，所有者与经营者属受托关系。它通过对企业内部各职能部门及其经济活动的监督、评价和咨询，起到堵塞漏洞、增收节支、加强管理、降低风险、提高经济效益的作用。
一、内部审计向增值型审计转变
“内部审计是一种独立、客观的确认和咨询活动，旨在增加价值和改善组织的运营。它通过应用系统的、规范的方法，评价并改善风险管理、控制及治理过程的效果，帮助组织实现其目标。”从国际内审协会对内部审计的最新定义不难看出，判断内部审计是否取得成功，一个重要标准是其服务给企业提供的价值，它是内部审计职业未来发展的方向，预示着内部审计工作重点的转变，逐渐从传统的财务型审计向管理型、增值型审计发展。
房地产行业投资大，地域分散，市场竞争激烈，存在风险高、管理难度大的问题，内部审计要适应行业发展趋势，不能局限于财务审计，将工作重点转向于事前的风险评估与控制，全过程把控，充分发挥内审作用，为企业创造利润，为社会创造财富。
二、内部审计价值增值的分类
内审部门通过采取系统化、规范化的方法来开展监督、评价、保证和咨询活动，将有价值的信息以咨询、建议、书面报告或其他形式呈现出来，为项目开发决策和管理提供帮助，从而实现其价值增值。内部审计的价值增值可分为：
（1）直接性增值：通过查错揭弊的财务审计，堵塞漏洞，挽回损失。当审计成本小于挽回的损失时，企业价值相应增加，这是内部审计创造的直接价值。
（2）间接性增值：内部审计还会产生“威胁价值”，即无论内部审计是否发现了问题，但因内部审计机构的存在，客观上对项目开发管理者和职能部门产生潜在威慑作用，使他们知道因为要不断地接受内部审计的监督与检查，不得不维持良好的内控系统和工作秩序，努力改善工作绩效。这种被动的“自律”行为客观上增加了企业价值。
（3）可计量性增值：指可直接以货币为单位进行计量，这些成果可直接增加企业的经济效益，如经济合同审减额，成本控制额，不当销售折扣，舞弊额度，提前付款，延迟收回代垫款，损失浪费金额，不合规报销等。
（4）不可计量性增值：指当期内无法用货币进行计量的审计增值，具有保证项目开发有序进行、提高项目管理水平、完善内控制度、堵塞漏洞、挖潜增效的作用。如项目开发各阶段风险评估、流程优化、内控制度薄弱环节及改进措施的建议、业务咨询等。
三、房地产开发企业内部审计价值增值的措施
房地产开发业务复杂、牵涉面广，从资金筹集到土地采购、前期策划、项目招标、工程管理、房产销售、售后服务等，内审人员要不断更新知识结构，从以下方面采取措施，对房地产开发全过程进行全方位的监督、评价和咨询，降低项目开发风险，提高开发效率，实现内部审计价值增值：
（一）内控制度
（1）内控体系：对企业内部控制度进行评审，对项目开发风险进行评估，找出内控制度的缺陷和薄弱环节，优化内控流程，完善内控体系。
（2）内控执行：全程监督和评价内控执行情况，发现内控执行过程的偏差，查清产生的原因，分析造成的影响，提出强化措施，防范和化解项目开发风险。
（二）资金管理
（1）资金筹集：关注筹资渠道，评价其风险及经济合理性；筹资时间和数量能否满足开发项目的需求，是否存在影响项目开发的情况。
（2）工程付款：审核有无提前付款、多付款、未达条件付款；更要关注有无故意拖延施工单位工程款，进而影响开发周期与工程质量，甚至出现民工闹事，影响企业声誉，降低企业在政府、市民中的诚信度。
（三）项目管理
（1）项目前期：审核项目建议书的必要性、可行性研究的充分性；项目定位与成本控制水平，与公司开发策略是否适应；建设规划、环保和消防等能否满足国家政策强制性要求；项目开发程序的合法性。
（2）施工单位确定：全程监督施工单位的招标，综合评价，选择信誉度高、资金有保障的企业中标，防止挂靠单位低价中标后，施工过程扯皮，影响工程进度和质量。
（3）项目进度监控：通过项目施工阶段监控，避免项目管理紊乱，防范投资、安全隐患，加快工程建设进度，提高开发项目投资效益。
（4）项目质量监控：通过施工质量控制与质量保证措施的监控，重点关注工程材料、工程设备和施工机械的质量管理，检查质量检验、质量验收、质量统计分析等质控体系能否有效运行。
（5）成本控制：在开发项目安全、质量、工期有保证情况下，争取降低工程成本，特别要关注设计变更的必要性、经济性，现场收方和工程签证的程序是否合法、资料是否完备、计量计价是否真实。
（四）材设采购
（1）甲供材料设备：审核材料设备质量、数量、规格是否符合要求，能否满足项目建设需要；监督材料设备的招标、评标、定标；重视供货进度与付款情况。
（2）甲指乙供材料设备：审核材料设备质量、数量、规格能否满足项目建设需要；甲指乙供材料设备的必要性；询价信息资料及认价情况；供货进度与付款情况。
（3）乙供材料设备：审核材料设备质量、数量、规格能否满足项目建设需要；关注材料设备询价资料记录和保管、定价的基础信息资料；核价监督制约机制。
（4）材料设备进场：审核验收制度有效性；建设、监理和施工单位是否一起现场验收；抽查验收记录，察看记录准确、完整性；见证取样和质量送检；查阅出厂合格证、质量合格证原件；主要材料设备样品封样，现场封存情况；重要设备是否按合同约定于发货前在生产厂内初检。
（五）市场营销
（1）营销宣传：评审广告宣传风险性，用词是否准确无歧义，有无夸大、溢美之词，是否与项目开发实情相符；营销策略推进能否与项目开发进度协调，是否达到预期广告效果，费用是否超支等。
（2）营销提成：审核提成方案合理性；提成比例是否恰当，能否有效调动员工积极性，保障销售任务完成；提成金额计算是否正确。
（3）营销价格：关注确定价格的基础数据充分性，价格合理性；是否按批准的营销价格政策执行，有无未经授权的价格折扣。
（4）认购签约：房屋销售认购签约的及时性，对已认购且长时间未签约的房源是否采取相应的处置措施；预留房源的必要性，是否按当前市价销售；退房、换房、更名流程审批，资料的完备性，有无借机倒卖“楼花”赚取差价。
（5）销售回款：对未按期付款的分期付款客户，是否通过电话、函件等催促客户及时缴款；是否督促客户及时提交完备的银行按揭资料，业务部门能否有效跟进按揭审批、放款等环节。
（6）售后服务：客户档案建立与管理；接待技巧与客户追踪回访情况；产权登记、合同备案、土地证办理的准确率和及时性。
（六）资产利用
（1）审核资产负债率水平、资产结构是否合理，降低财务风险。
（2）评审现有资产利用的合理性，能否得到高效使用，对不需用的资产是否及时处置。
（七）业务咨询
充分利用内审人员的专业知识、工作经验，提供业务咨询活动，促进项目开发工作有序顺利进行，提高开发效率。
（1）提供业务流程优化、完善内控制度的建议。
（2）结合房地产行业法律法规，开展会计核算、税务筹划咨询，减轻企业税赋，降低纳税风险。
（3）对房地产开发政策和项目进度、质量、成本控制提供咨询，参与项目开发中遇到的急、难问题的商讨会，提出解决问题的参考建议。
（4）把控法律风险，日常法律事务咨询，对突发事件及时提供法律分析和应对措施建议。
内审人员要适应内部审计和房地产行业发展趋势，多方面采取措施，强化监控手段，事前把控风险，全程监督和评价，实现内部审计的价值增值，帮助企业完成开发目标，实现较好的投资收益和社会效益。
参考文献：
[1]贾云洁.从战略角度谈内部审计价值增值策略[J].审计与经济研究，2009年02期
一、内部审计的含义
房地产企业内部审计应该关注的问题，那么，首先，我们应该了解什么是内部审计。内部审计是由公司内部机构或人员，对公司内部控制和风险管理的有效性、财务信息的真实性和完整性以及经营活动的效率和效果等开展的一种评价活动，是保证会计资料真实、合法、完整，确保资产安全的重要手段之一。企业内部体制不健全、人员管理不当、内部结构混乱等等问题都会使企业运行出障碍。房地产企业应建立健全的内部控制体制，加强内部审计，有效防范经营风险。
为此，我们应该怎样更加详细的了解问题，制定解决方案，使企业正常运行。对于问题的解决，首先我们应该关注的重点是此次审计的目的和重点是哪些？作为一个私企内审部的成员，首先要有扎实的内部审计的基础功底，对于问题的解决应该有独到的眼光，理性的分析，做出正确的审计，这样既能得到领导的赏识、又能提高自己的判断能力。其次，自己作为一个新人，可以请一个专业的人来帮助自己，这样可以少走弯路。又能提高自己的专业能力。再次，要独自完成房地产公司的审计是非常困难的，所以，缺少内部审计人员，这又是一个突出的问题。最后，对于资金、核算等各方面掌握的深度，也是一个重要的方面。
二、房地产企业的特点和难点
1.房地产企业内部审计的各方面都需顾及到，但是如何了解房地产企业的特点和难点，这需要我们做出相关的努力，才能使房地产企业收获成功。房地产业流程的复杂性，决定着内控审计手段和方法的复杂性、多样性与专业性，需要多学科和多专业的相互配合，需要从社会、行业、专业的角度全方位的思考审计方法、控制的手段和评价原则，从而促进企业建设更加完善的内部审计体系，充分发挥内部审计的战略职能优势。战略方案的实施，能够使房地产企业的实行有效进行。制定战略，实施战略，采取措施解决房地产企业所关注的问题。
2.房地产企业的内部审计问题具有其隐蔽性，我们寻求内部隐蔽问题，达到解决一般看不见的问题，那隐蔽性的问题不是我们很容易就可以发现的，我们应如何采取措施呢？房地产的建造价格具有隐蔽性的特点各种材料价格、设计、施工招标价格均具有隐蔽性，致使最终的开发产品的建造价格相对于社会存在的不公开性。不公开性并不代表不被发现，正所谓天网恢恢疏而不漏，所以，必定会被发现，这只是时间问题。一些企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理你，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而无法形成一个良好的价格控制体系。于此同时，基础价格（如材料）又具有时间性，地域性，时间性、地域性又对房地产企业有一定的影响。所以，社会公开的相对信息只起到参考作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为无比行为的发生提供了机会。价格的固定性，价格的隐藏性，这些价格的特性都对我们分析问题起着阻碍作用。
三、内部审计的问题
1.对于房地产企业内部审计，需要房地产企业对综合审计了解掌握，并有一定的解决能力。那么什么是综合审计？有限股份公司，又分为资金密集型和劳动密集型， 房地产企业是资金密集型企业，开发经营具有涉及面广、项目耗资巨大、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特点，具有这些特点既是房地产企业的优点，又是缺点。一个大的公司有总公司和分公司，下属公司地域分散、管理链条长，集团总部为了加强管控，在总部设立比较强大的内部审计机构，内审人员对各下属单位进行横向比较、分析，横向比较能比较本公司和其他同行业的公司的不同与相同，发挥科技创新，在相同的方面做得更优，在不同的地方发挥自己的优势，这样，就能在同行业企业中独树一帜了。及时找出管理中的薄弱环节提请管理层加以改进。
2.随着企业保护资产、加强内部控制、提高经营管理水平和经济效益需求，领导对审计意义的理解及重视程度不断提高，内部审计的职能逐渐发展为企业经营管理里审计，或者称为综合审计。
四、房地产内部审计难点的分析
1.房地产内部审计难点的分析是我们的重点也是难点，做好这些方面能更好的提高本企业的实力。那么，房地产企业内部审计有哪些难点呢？第一，信息沟通不对等，增加跨区域经营管理的难度。房地产公司多为跨区域、跨业态的项目公司开发模式，对外埠项目的管理信息不畅，监督不到位、不及时，是的集团管理信息的时效性、准确性、完整性方面存在很多漏洞。对于这些漏洞，我们也可以理解为房地产企业存在的问题，对于这些问题，我么既已发现，那么，就不能任由其存在，而不进行处理。解决掉这些漏洞，漏洞的被弥补，对公司有益无害。项目公司发生的问题不能及时准确的反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例子能够帮助我们更清晰的理解问题。例如外埠项目公司招投标过程存在徇私舞弊现象，由于信息手段滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内部审计在对该项目进行例行审计是发现问题，但损失以既成事实。
2.房地产开发产品的特性造成短期牟利行为。房地产企业的产品具有建设周期长、高投入、独立性、一次性等特点。那么，房地产企业管理体系不完善，管理体系不完善不仅体现在刚进入房地产领域的企业，在一些老牌房地产集团也同样存在诸多问题。房地产企业中存在诸多问题，对于这些问题，我们应该正视它们，不应该回避它们，这样只会使问题堆积而不能得到解决。
关键词：房地产；审计；步骤；重点
一、房地产公司审计的重要性
房地产公司审计是指报表使用人委托第三方对房地产公司管理层编制的财务报表进行独立审计并对报表公允性发表意见的过程。其重要作用主要有以下几个方面：
1.会计师事务所通过审计所出具审计报告能够从专业性的角度对财务报表公允性给予意见。管理层提供的财务报表是否严格按照企业会计准则及相关会计制度编制，会计处理是否规范，注册会计师通过审计，采用一定的技术手段，可以对其是否公允发表独立意见。
2.增加管理层提供的报表的公信力。有个别房企管理层为了绩效考核或达到其他目的而故意粉饰财务报表。为了使报表使用者能够充分信任管理层提供的财务报表并在投资或经营决策中参考报表中提供的财务信息，经注册会计师对进行独立审计后的财务报表可以增加报表的公信力。
3.促进管理层加强管理，本着公平公正的原则编制财务报表。由于房地产企业资金占用金额大，开发产品的生产周期长，经常引入各种类型的战略合作者，而不同利益主体对项目的关注点不同，加之房地产项目本身成本归集对象较为复杂，完工产品的确认条件与其他企业截然不同，行业财务从业人员专业素质的参差不齐及管理层对财务工作的重视程度不一，导致一些房企提供的财务信息质量不高。通过审计提出并解决问题可以督促管理层重视且加强财务报表的编制工作。
二、房地产公司审计工作的步骤及方法
1.做好审前准备工作。第一，近些年国家出台了非常多的关于地产市场的调控、指引性文件及对相关财政税收方面的规定，审计前应充分掌握这些制度及文件并考虑可能对公司的影响：第二，了解公司股东背景、股权架构及公司团队核心人员情况，对公司文化理念及经营方针有初步大致的了解：第三，与被审计单位负责人及各部门进行充分沟通，了解公司的战略发展方向、项目基本情况、项目开发流程、营销及回款策略，特别是要了解公司财务核算、内控制度、税收及现金流管控等体系。第四，收集被审计单位证件及项目资料及清单，包括公司章程、股东会决议及政府部门颁发的三证等。项目的基础资料包括规划设计方案、土地使用权证、建设规划许可证、建设工程许可证、施工许可证等政府部门批复的方案、证件等。第五，在收集上述资料的基础上，了解项目的开发进度，工程施工情况，开盘及销售去化程度以及资金回笼及融资情况等，并根据公司规模具此判断出企业核算中有可能出现的漏洞及确定审计重要性。第六，签订审计业务约定书。
2.现场审计阶段。第一，对被审计单位会计报表进行大致梳理分析，索取上年度审计报告（如上年度非本事务所审计），确定重点审查科目及重要审计事项，第二，对重点科目如收入、成本、期间费用等发生额进行抽查，特别是大额经济事项采用从原始凭证到报表及从报表到原始资料（正查法及逆查法）等技术手段核查其完整性及真实性。第三，对资产负债表重大往来科目采用发函询证等技术手段核查其真实性。第四，对重大经济事项如经济合同签订进行检查，检查其定价是否符合市场公允价格，询价、审批及签订流程是否符合公司制度规定等。第五，检大经济事项的会计核算是否符合企业会计准则的规定，如收入的确定、成本的分摊及结转、资本化与费用化的划分是否正确等。第六，检查税务处理是否正确，特别是每年度的所得税汇算清缴及完工项目土地增值税清算等。
3.编制工作底稿及出具审计报告。第一，根据审计现场的工作成果编制详细的工作底稿，底稿索引清晰，便于查询。第二，根据检查中发现的错误及被审计单位是否愿意调整等综合因素并结合重要性，判断出具审计报告意见类型。第三，获取被审计单位承诺函并报主任会计师同意，出具审计报告。
三、房地产公司审计工作的重点
1.收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证三个条件之一时即需确认收入，但由于平时税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些企业为缓交税款而故意延迟结转收入。此时，审计人员应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。另外，由于目前很多开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计人员应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。
2.成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性：第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工：第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检查主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。
3.资金的往来情况。由于房地产企业开发周期较长，房屋预售后产生大量的现金流，而此时房屋建设尚处于施工前期阶段，后续尚需大量的资金投入，但开发商此时由于拥有大量的现金余额，常常会以股东借款的形式将此部分资金借出用于其他项目。为项目的后续建设留下一定的资金隐患。审计人员应重点检查企业的现金流情况，对大额的股东借款进行跟踪审计，检查其手续是否健全、合法，是否有同意借款的股东会决议，借款的期限、利率等是否有规定，如会计年度末未归还，企业是否向税务部门申报利息税金。最重要的是确定股东的还款来源，以确保后续工程顺利完工。
4.预收账款的审计。房地产企业由于其开发的特殊性，销售与结转收入的间隔时间较长，很多企业为调节利润，往往在会计年度末将不具备结转收入的预收账款转入主营业务收入，虚增当年利润，在下一个会计年度转回，随意的调节企业各年度的利润。审计人员应重点关注预收账款科目的发生额及余额，对结转收入的预收账款重点检查其是对应的房屋竣工备案情况、交付使命情况，确保其结转收入的正确性。
5.应收账款审计。企业房屋交付后，未交清购房款会记入应收账款科目，如企业存有大量应收账款余额，应进行重点审计。重点审计应账账款清单中所列购房合同，必要时可对购房业主进行询证，以证明是否为真实有效的客户以及客户产生违约的可能性。
6.代建及配套工程的审计。企业在与政府签订土地出让合同时，合同中一般会要求企业进行一些配套设施或代建工程建设等。税法要求此类工程产权如未明确表示无偿转让政府或为业主使用，应按公允价值视同销售确认收入，结转成本，而大多企业只是将此类工程直接进行成本，逃避税收，应进行重点审计。
四、房地产公司审计过程中需注意的问题及建议
（一）需要注意的问题
1.房地产企业由于其行业的特殊性，政府监管力度非常之大，各种批文及需办理的证件较多-而审计人员如只注企业的财务资料如凭证、账簿，则很难发现企业的各种违规则操作，不能发现企业的潜在经营风险。
2.房地产企业由于开盘时预收款较多，而流转税是根据预收款缴纳，很多企业为了缓交税金-而将预收账款放在其他应收款科目，逃避税款入库。
3.账外风险。很多企业将未销售的房屋向金融机构办理抵押贷款，在未解除抵押的情况下又将房屋对外销售。
（二）建议
1.对企业取得的各种政府批文及在政府部门办理的相关证件仔细研究，并与企业各个开发节点及账务处理相核对，检查其开发、销售、财务核算等与此类证件的匹配程度，防范企业违规开发及不按规定进行账务处理的行为。
关键词：房地产企业；内部审计；内部控制
一、房地产企业的发展现状
当前，我国住房投资结构呈现积极地变化，房地产投机因素也明显减少，但房地产行业的投资仍不断增加：东部地区投资增长不减，中西部地区房地产热正在上升。因此，在这种背景下，房地产行业仍具有良好的成长性和盈利性，并呈现以下特点：
1.行业的整合速度加快，竞争更加激烈
国内房地产企业规模普遍较小、竞争能力也较弱，行业集中度和进入壁垒较低。随着主要技术条件的日益成熟，在信贷规模控制和土地招标拍卖制度等压力下，房地产行业的整合速度不断加快，市场竞争也更加激烈，企业趋向以合作和联盟的方式来扩大自身的规模和提高融资与抵御风险的能力。
2.企业的运作更加专业化
房地产企业处于从政府资源运作型向项目专业运作型转变的阶段，企业间的竞争也趋向于项目运作及更高层次的战略管理，加上企业规模扩张的需要，其整体运作更加专业化。
3.融资渠道的多样化
随着国家相关宏观调控政策的出台，资金密集型的房地产企业需要寻求新的融资方式和渠道，通过股权融资、项目融资等方式实现融资渠道的多元化。
二、房地产企业内部审计工作存在的主要问题
随着我国经济体制改革的进一步深化，内部审计工作受到国家和社会各界更广泛的关注。伴随房地产企业投资规模的不断扩大，其内部控制制度不完善、审计技术比较落后和内审人员素质较低等问题在不同程度上制约着企业未来的发展壮大。
1.内部审计人才结构不尽合理、人员综合素质普遍不高
我国房地产企业内部审计工作属于新兴的一个领域，其内审人员尚存在结构配置不尽合理、综合素质普遍不高的问题。大部分房地产企业的内部审计人员是从其他财务岗位转过来的，而不是专业型人才，通常情况下他们只会依据账本查账，如果缺少账本数据资料就无法进行相关的内部审计工作，内审人员这种单纯的财务思维根本不能适应现代企业审计工作的基本需求。在人才结构上，房地产企业也没有实现人力资源的优化配置，内审机构人员的知识结构单一，缺乏具有企业风险管理、网络信息技术等方面的复合型人才，使得内审工作的深度和范围难以很好的扩张，这在很大程度上影响了房地产内部审计工作的效率也制约着其进一步的发展与完善。
2.内审技术比较落后，内审机构的地位不高且独立性较差
目前，我国房地产企业内审部门主要采用以财务分析为主的分析方法和详查法进行审计工作，而没有将现代管理评审技术、网络信息技术以及经营分析等方法运用到审计实践中去，这种审计技术已不能适应时展的需要，并且不能形成一个系统的工作模式以及很好地探究企业内部审计工作的实质，进而影响了内部审计功能的充分有效发挥，更不能促进企业竞争力的增强和效益的取得。此外，房地产企业内部审计机构的设置基本上平行于，有些甚至低于其他职能部门，通常设在财务不下，在实行机构改革和重组时存在随意撤并和精简抽调的现象，这种制度体系不能有效地保障内审机构和人员的稳定性，也丧失了其权威作用。
3.房地产企业尚未实现向管理审计的全面转变
内部审计包括财务审计、采购审计、质量控制审计、投资审计和销售审计等领域，我国房地产行业一直采用以开展财务审计为主的单一内部审计模式，其中许多还停留在财务查账阶段，单位许多管理层和员工甚至认为内审工作就是财务查账，从而没有充分挖掘审计工作的优势和很好地体现其工作的效率；有些企业虽然开始开展经营管理审计工作，但经营管理审计的思维模式仍以财务查账为主，并且偏重于事后审计，这种审计思路和方法不能满足现代企业发展的需求；大部分房地产企业人力资源部在招聘内部审计新成员时，通常选择财务和审计人员，这种单一化的人员结构在一定程度上歪曲了内审工作的真正目的；此外，企业内部有些领导认为内审部门没有能力从事综合广泛的审计工作，认为如果内审涉及经营管理范围过多就超越了其本身的职能和能力范围。
三、构建科学、完善的房地产企业内部审计机制
针对当前我国房地产企业内部审计工作中存在的上述问题，笔者认为应当从提高内审人员综合素质、强化公司治理、提高内部审计独立性、运用先进的内部审计技术、完善内部控制和相应的考核激励机制等方面加以考虑，从而构建适合房地产企业发展需要的健全的内部审计机制，以促进企业综合效益的最大化。
1.提高内审人员的综合素质，并运用先进的审计技术和方法
内审人员综合素质和内审技术水平是保障房地产企业内部审计工作顺利进行的必要条件。一方面，企业要对审计人员进行财务、审计、风险管理等专业知识以及职业道德的定期教育培训，并积极吸纳工程技术、法律等专业人才，从而优化内审人员结构，切实提高员工的审计水平和综合素养，促进房地产企业内审工作的有效进行。另一方面，房地产企业要将内审工作的重点从传统的“查错纠弊”向为公司内部管理决策及效益服务转变，内审职责应从审查和监督向评价与咨询方面拓展，作业范围应扩展到包括财务审计在内的各个领域，并且要注重信息化管理和专业软件的建设以强化数据分析技术，不仅关注事后审计工作，还要切实做好事前和事中审计，从而整体提高内审工作质量。
2.不断完善企业的内部控制、全面预算管理和激励机制
房地产企业要逐步建立健全与其自身发展相适应的内部控制制度以保障各项工作的有章可循，要通过加强管理层的专业培训以促进内审制度的执行；企业要积极引进新技术、新理念和新方法，成立高层预算小组，建立完善的全面预算管理机制以对日常各个环节实施详细的预算分析、审批、编制与监督考核，将预算的范围从传统、单一的生产资金计划向包括基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资在内的资金预算转变，从而保障房地产企业资金的高效、有序流动。此外，房地产企业应结合自身的实际发展状况，建立一套科学、完善的评价考核与激励机制，从而充分调动内审人员的积极性和提高内审工作的效率，为最终实现企业社会效益和经济效益的双赢提供可靠保障。
3.强化公司治理，提高内审的独立性
一些大的房地产企业集团必须设置审计委员会，从而使内审部门在隶属于审计委员会的同时，还须接受管理层的领导，这种双向负责、报告和双重领导的模式有利于增强内部审计在公司治理框架中的地位以及审计机构与人员的独立性与监控能力。一方面，审计委员会在职能上对内部审计进行监督，使内审机构是在审计委员会管理机制下独立经营管理的一个职能部门，其工作范围不受管理层限制，确保审计结果的受重视程度和工作的效率；另一方面，内部审计在行政上受高级管理层的领导并决定内审工作的内容，向高级管理层做行政上的报告，并与其他职能部门保持应有的独立。
4.实施适当的内部审计外部化
房地产企业在设置内部审计模式时要将公司全部内审业务按委托层次划分为两个部分：一是对管理层下属各级经济责任和业务职能进行审计，二是对管理层和董事会受托经济责任进行审计。针对第一部分应当由公司的内部审计部门负责，而后一部分则应实施适当的外包，向审计委员会报告审计信息并提出改进意见。其中，承接外包业务的机构和人员应由审计委员会从不承接本公司年度审计的会计师事务所及其他专业人员中选聘，并由审计委员会直接支付报酬和具体安排内审的具体内容、时间、程序和频率等方面，从而有效提高内部审计工作的独立性，保证内部审计职能更好的发挥。
四、结论
随着我国经济体制改革的进一步深化，内部审计工作受到国家和社会各界更广泛的关注。当前我国房地产企业没有重视内部审计工作，审计人员的综合素质不高、相关制度尚不完善、审计独立性比较缺失，因此，企业要对内部审计进行更深层次的研究，切实提高内部审计工作的水平与效率，促进企业的可持续发展。
参考文献：
[1]房素芳：试论企业内部审计风险成因及其防范对策[J].现代商业.2012（03）.
[2]毛文蓉：浅析企业内部审计风险形成因素与解决途径[J].中国城市经济.2012（03）.
关键词：房地产企业；内部控制；审计；风险评估
一、前言
房地产业作为国民支柱产业，不仅关系着国计民生、社会稳定，而且对国家税收和国民经济的增长也起着重大的现实意义。然而现阶段，我国很多城市房价上涨过快，甚至导致出现泡沫经济，为此政府部门出台了一系列政策措施来稳定日益上涨的房价，比如上海实施的第二套房限购的政策。同时对于房地产开发商银行贷款的条件及贷款后的还款能力，国家有关部门也加强了审批难度及监管力度，这些都是企业无法依靠自身能力来解决的难题，因此，房地产企业现在只能通过企业完善自身来寻求发展，即通过加强企业内部控制，降低成本和风险，以获得利润最大化。
二、房地产企业内部控制存在的主要问题
内部控制是整个企业管理水平的体现，它是通过协调企业内部各个部门之间的沟通，加强部门之间各项财务活动，通过企业财务预算和监督对资金进行的控制。房地产行业是一个高风险、高利润的行业，高额的利润空间及庞大的市场需求使得房地产企业将关注度主要放在市场行情及政府政策导向的企业外部方面，忽视了内部控制对企业的重要性。大多数企业管理者认为企业内部控制只会增加业务流程环节，耗费大量时间、财力，而没有以发展的眼光从长远的角度考虑企业的内部控制不但能保证正常工作的顺利进行和资产的流通顺畅，还能确保资金流动的真实性和可靠性。而有些房地产企业即便有内部控制制度，其执行力也不够，通常只是些规章制度似的文章，在实际工作中缺少灵活性。相关负责人员通常左右兼顾而不能很好的进行监督，使内部控制得不到有效执行。
1.会计核算体系不健全
在经济全球化的大环境下，我国经济也在飞速发展，特别是加入世贸组织之后，我国的会计制度核算也逐渐向国际化靠拢。但是我国部分企业还存在对财务工作重视不够，管理者对会计规范、会计准则及制度认识不足的现状，加上财务人员自身专业知识欠缺、实际处理财务问题能力不强，必然会造成企业会计核算体系的不健全，比如企业管理者指使会计人员做假账、篡改会计数据、捏造会计事实、设置小金库等，造成会计信息严重失真的现状。
2.内部审计监督流于形式
目前很多房地产企业是依靠内部审计部门来实现企业监督评审的，而其中大多数企业的内审部门与财务部门不能完全分开，甚至一些企业内审部门是隶属财务部，有的内审人员还兼任财务部门领导，这样就造成了内部审计监督在形式上缺乏独立性。另外，一些房地产企业的内审人员本身是财务出身，不完全具备内审人员应有的素质，这就使得企业内审部门的工作仅仅局限在审核会计账目等基础性财务工作上，而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和企业内部各组织机构执行指定职能的效率等方面，却未能充分发挥应有的作用。另外，内部控制存在监督的滞后性即事后监督，没有将监督渗透到经营管理的开始与过程之中。
3.资金管理存在漏洞
货币资金作为企业变现能力最强的资产，对于房地产这种资金密集型行业，合理安排使用资金尤其关键。但是，目前很多房地产企业缺少专门、统一、集中的资金管理部门，特别是对于房地产集团企业，比如，一些下属子公司因为项目开发资金需求量大，在项目开发初期，通常会以竞拍取得的土地作为抵押物通过银行贷款获取资金，而集团内另外的子公司可能正处于售房或出租阶段，有大量资金闲置没有有效利用，这样便导致整个集团公司资金利用率低，资金成本大幅增加，资源极大浪费。这些都是资金分散缺少统一管理所带来的问题。
4.风险评估环节薄弱
众所周知房地产业是高收益高风险的行业，它的高风险是由多种原因造成的。首先，房地产的重要组成部分土地是稀缺不可再生资源，国家会根据国民经济发展需要利用经济杠杆对其进行宏观调控，这种调控对房地产业的影响非常大，也就是房地产企业所要面临的最难以控制的外部风险，其次，房地产企业产品生产周期长，从项目进入开发就要预测多年后国民的需求，这期间既要受到经济形势影响又要考虑政治制度变化的引导，不确定性贯穿始终，对企业盈利状况起着决定性作用。怎样有效地去评价及防范这些不确定性会给企业带来的风险并没有引起企业领导者的重视或者还认识不足，大部分企业管理层一味追求低成本高收益，往往会忽略高收益背后隐藏的高风险，没有对这些高风险进行有效分析、评价，确定合理的应对措施，更没有充分认识到建立内控的重要性和紧迫性。
三、完善房地产企业内部控制的对策建议
房地产企业在市场中能够得以发展壮大并占有一席之地的大多为房地产集团性企业，这些集团性企业一般集项目开发、建筑、销售、租赁、物业管理甚至设计于一体，包揽了房地产项目从开发到销售以及之后的管理全过程，业务范围非常之广泛。对于这种集团性的企业，建立一整套完善的内部控制体系，来减少各个环节可能遇到的风险，降低成本是现在的当务之急。
1.完善会计核算系统
会计核算系统是内部控制的核心内容，它的有效控制可以保障企业会计信息的真实性、可靠性、准确性及完整性，从而为企业的财务运作、经营决策和管理目标的实现提供客观、及时、准确的决策分析依据。在集团性房地产企业内部运用一套有效的会计核算系统，不但可以保证财务活动记录的真实、及时、准确、完整，还可以从集团的层面全面掌握整个集团内部财务状况，及时准确地了解各下属公司的资金使用情况，提高资金的有效利用率。另外，会计核算系统还有一个更重要的作用，即在面对不可预测的风险方面还可以起到风险提示、风险防范、风险控制的重要作用，当然还要依靠整个集团其他各种内控系统的配合来完成。
2.加强内部审计监督职能
现在越来越多的企业发现了内部审计的重要性，管理层设置了专门的内部审计部门，并有专人负责，不隶属于财务部领导，使内审部门在保持独立性的基础上可以真正发挥其监督职能。同时，定期对内审员工进行专业知识培训，提高内部审计人员的专业素质，使内审从过去单纯的财务审计逐步向经营审计过渡，除了审核会计人员账务处理的准确性、完整性之外，更侧重于对企业资产的安全性、政策法规的遵循性、经营与目标的一致性等方面的内控审计。在集团性房地产企业建立独立的内审部门，对于房地产这种资金密集型的行业尤其关键。内审部门在发现舞弊迹象时及时向股东或董事会发出预警，并提出合理化建议，可以及时规避分险，从而为企业财务安全提供保障。
3.建立资金审批的内控体系
资金使用审批流程内部控制体系，能够帮助企业提高资金的利用率，为扩大企业规模、提高企业经济效益提供有力保障。房地产企业是典型的资金密集型企业，产品建造成本高，并且大多数企业的资金来源是银行贷款，资金利用不慎对于日后还款会造成重大不利影响，因此建立一套资金审批内控体系既能保证正常的工程进度，又能使企业节省不必要开支，还可以避免到期不能还贷的风险。这种资金审批内控体系需要多个部门的配合，首先由工程部门根据工程进度节点及合同条款等确定阶段支付金额，成本部门确定合理的付款条件，财务部门对其进行复核并交与上级集团资金审批部门进行最终审核，最后根据审核内容支付工程款项。虽然整个流程时间会比较长，但是对于资金的安全性给与的保障是充分的。
4.加强风险评估管理
风险评估是识别、分析、评价风险，合理确定风险应对策略，是实施内部控制的重要环节。对于房地产这种高风险行业，在面临不可预测的风险时不可单凭管理者的经验判断，而是应该强化风险意识，建立风险评估机制，在企业内部设置风险评估机构，根据业务相关目标，设立可辨认、分析和管理相关风险的机制，及时识别、科学分析在房地产产品开发与目标利润实现过程中的风险，利用各种风险评估分析方法合理确定风险应对策略，尽可能把风险控制在企业可控范围内。
四、结语
房地产企业欲降低风险、控制成本、实现利润最大化的基本目标，应当认识到内部控制的重要性，提高内控意识，建立完善的内控制度，并促使其良性发展。通过完善房地产企业内部控制，大大提高资金的利用率，将风险降到最低，才能使房地产企业得以长远发展！
参考文献：
[1]盛雪群：浅析房地产开发企业内部控制的完善策略[J].中国总会计，2011（03）.
关键词：风险管理；房地产；内部审计
一、房地产企业内部审计在企业风险管理的价值
当下经济发展方式的转变使得经济正在经历着换挡。在这样的特殊阶段，房地产企业的风险特别是资金风险变得越来越大，对其资金风险管理的能力要求越来越高。在企业的资金管理过程中，企业的内部审计是重要的环节之一，是及时发现其资金风险点以及采取相应应对措施的重要基础。因此，房地产企业应该积极改进自身的内部审计方式和措施，引入全面风险管理理念，全面提升企业的资金管理能力，提升审计效果，规避企业风险。
二、当下房地产企业的内部审计现状
(一)制度方面
在市场经济和现代管理理念的双重作用下，内部审计已经成为众多企业进行企业内部控制和管理的标准手段之一。对于房地产企业来讲，内部审计的重要性不言而喻，企业的领导者和管理层都深知这一点，因此在内部审计制度建设方面的动作比较频繁。但是，在众多的房地产企业中，都或多或少的存在着一些问题，主要体现在两个方面：一方面是制度本身的合理性和科学性；另外一方面是制度对于企业本身的适应程度。对于制度本身的合理性和科学性，当下的房地产企业由于受到自身知识水平、技能以及经验的限制，在制度设计的合理性和科学性方面存在着一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前审计和事后监督评价，制度的更新频次较低，导致制度的设计逐渐落后等等方面。对于制度对企业自身情况的适应程度方面。房地产企业在进行制度设计的时候，或多或少会对先进企业的内部审计制度和方式进行学习和借鉴，但是也正是这样的借鉴可能会导致其脱离企业自身的实际情况，形成没有实际效果和实践意义的“空制度”。
(二)人才方面
良好的人才资源和储备是科学的制度建立的基础。房地产企业在制度建立的过程中，通常受到人才技术的限制。总体来看，当下房地产企业的内部审计人才问题主要集中在质量上面。由于经济环境的变化，导致企业在面临新的经济环境时需要及时的调整相关的管理方式和策略，同时，随着管理本身的发展，企业内部审计的管理理念及方式也在不断的更新和进步，这几点要求企业的内部管理人才就需要具备较强的学习能力以及持续不断学习的意识，只有这样，才能使自己企业的人才结构和人才所带来的知识和技能不会落后，也就从基础上防治制度和执行方面的不科学合理以及脱离实际。我国房地产企业的内部审计人才结构就存在着一定的落后的问题，一方面是企业的人才更迭机制不足，另一方面也是人才自身的惰于学习，以至会导致并使得在经济环境和管理目标变化时，房地产企业的内部审计人才显得较为落后和能力不足。
(三)激励和控制方面
在激励和控制方面，这是房地产企业内部审计制度切实落地的过程，是内部审计发挥其应有效果的过程。在房地产企业的内部审计执行过程中，由于房地产企业项目复杂度和周期交错度较高，其建造的设计、材料等价格具有一定的隐蔽性，内部审计结果可能涉及相关人员利益等，这就给内部审计增加了很大的难度，也是房地产企业亟待提升内部审计能力的重要原因。总体来看，当前的房地产企业在内部审计的执行和监督方面，有一些流程化的东西，发挥着重要的作用，但是也存在着“形式重于实质”的现象。针对房地产企业项目的地域跨度大、信息不流畅的问题没有着手解决，对经营过程中可能存在较为隐蔽的舞弊行为没有提前预判，导致企业的内部审计流于形式，达不到预期的效果。
三、案例浅析
作为中国房地产企业集团——恒大地产，其在经营过程中显示出来的前瞻性和稳定性是毋庸置疑，其在内部审计完善和优化方面也必然有值得借鉴和学习的地方。在今年的年度工作会议上，恒大集团董事局主席许家印先生发表讲话，其在谈到2017年的重点工作时，就以单列的形式强调了内部监管和约束机制的建立，而在内部监管和约束中，内部审计就是一个重要的环节。由此可见，尽管恒大集团拥有很强的资金管理能力以及内部控制能力，但是仍然将以内部审计作为重要环节的内部控制和约束作为工作重点。具体来看，恒大集团今年在内部审计方面的工作主要由以下几个方面。一是加强内部审计部门自身的建设，这包括制度建设、流程建设、队伍建设等等；二是加强巡视和专项检查力度，最后是强调相关人员要加强自身学习，打铁必须要自身硬。从恒大集团的相关措施来看，对于内部审计工作的完善和健全，主要从制度完善，强力执行和人才学习等方面进行。房地产企业也可根据自身情况，借鉴和学习其适合自己的地方，提升企业内部审计能力。
四、基于风险管理导向的房地产企业内部审计措施
(一)制度方面
针对房地产企业内部审计制度科学合理性以及切合实际两方面的不足，企业应该着力从制度入手，建立和不断完善内部审计制度和流程，提供通畅的运行通道和流程。具体来讲，房地产企业应该积极把握当下经济形势下的管理目标和方向，在国家抑制房地产泡沫的大背景下积极加强自身内部控制，提升管理水平。一方面，房地产企业应该和具有良好关系的兄弟企业建立起良好的合作关系，相互探讨和研究关于风险管理的制度设计和执行工作，并且在此基础上根据自身的具体情况，遵循自身企业发展规律，因时因地制宜，建立起本地化的内部审计制度。另一方面，企业应该深刻认识到房地产业务过程中的资金信息隐蔽性，做好各个环节的公开和可追溯，建立起追溯体系及追溯责任制，使得相关的审计工作能够在“可查”的基础上进行，提升内部审计的效率和效果。
(二)人才方面
“打铁要自身硬”，这是恒大集团内部控制管理针对人才培养和优化方面给我们的重要启示。房地产企业的内部审计工作由于行业特性，显得较为复杂和多变，一方面需要扎实的专业知识技能，另一方面也需要丰富的实践经验。因此，房地产企业除了在人才引进方面做好工作外，还要加强内部的学习、交流和培训，营造进步氛围，打造相关的学习体系，保持人才结构和人才知识的新鲜度。一方面企业可以与本地高校相关学院建立良好的沟通交流机制，做好人才和知识储备；另一方面，企业可以与关系良好的企业建立合作关系，取长补短，共同培养内部审计人才，达到内部审计能力提升的共赢。
(三)激励和控制方面
在激励和控制方面，房地产企业应该积极践行相应的内部审计制度，并且在实践中不断的总结和摸索，逐步优化企业内部控制制度。具体来讲，一方面企业应该建立相关的执行和时间流程，做好各个环节的责任制下放，环环相扣，做好监督和审查，奖惩并举，做好激励工作；另一方面，企业要结合人才方面的措施，着力提升执行人员的业务水平，增强执行和实践的效果以及反馈能力，为后期的总结和优化奠定良好的基础。
五、练好内功任重道远
在房地产市场深入发展的今天，经济增长方式发生着较大的改变，房地产市场面临着较大空间的泡沫抑制以及政策调控，各家房地产企业需要审时度势，根据自身的具体情况积极适应这样的大情势、大背景，在做好外部转变的同时积极进行内部管理的优化和完善，进一步练好内功。内部审计工作是企业内部管理重要的一环，总体来讲，企业应该立足内部审计制度的建立和优化，逐步探索和研究相关课题，为后续的制度完善提供理论和经验支撑。同时，企业应该做好人才方面的优化，在做好人才引进的同时逐步建立内部培训体系，达到企业的长期人才战略和短期人才战略的并行和融合，促进人才资源的可持续发展。最后，企业应该做好后续的执行和监督工作，以期达到总结经验和激励执行的效果，为房地产企业的健康发展进一步练好内功作出应有的贡献，这是一项十分重要的任务，我们要不懈的努力，任重而道远。
参考文献：
[1]王玉宝.浅议房地产开发企业的内部审计与风险管理[J].中国商论，2015(17).
[2]秦霖.基于企业风险导向内部审计控制理论研究[J].财会学习，2015(14).
关键词：风险导向；内部审计；房地产开发贷款
银行中的风险导向内部审计工作是商业银行推动内部审计发展的新方式，主要是以达成银行目标以及为银行获取收益为导向，是将风险控制、企业管理及内部监督评价合而为一的综合性审计工作。这项环节注重的是商业银行机构现有的潜在风险及未来的发展，并依据合理化、系统化的风险评估来对审计项目及重点进行判断，而且更为重视审计、经营及商业银行管理等多个环节的风险预估、并致力于将风险防范的意识贯彻在整个内部审计工作过程中。商业银行是一个集合多种风险的机构，这也使的其内部审计工作向风险评估及预防方向发展的趋向更为明显，所以将风险导向审计技术在房地产开发贷款环节中加以利用，既能够顺应商业银行的审计监督要求，也是风险导向内的部审计方式未来的发展与应用方向。
一、市场的现况
房地产开发贷款主要指代由金融机构对房地产开发机构提供的中长期项目融资，主要用于商业用房、个人合租房及其他房产开发项目，其融资的对象主要是正式注册，拥有相应执业证明，且拥有房地产经营权及开发权的集体、国有外资及股份制机构，其有效期限一般来说是三年以下（包括三年）。2012年时，我国的房地产开发机构合计资产总额为96000亿元以上，同比增长高达12.7%，其中国内贷款占据房地产行业资产总额的15%，自筹资产占据41%，利用外资占据1%，其余资产来源占据43%。从各项资产来源的同比增长率来分析，除去利用外资的部分同比减少了48.8%之外，其余渠道的资产来源均呈现出同比上涨的趋势，其中，个人按揭贷款的同比增长率为21.3% ，预收款及定金均同比增长18.2% ，自筹资产同比增长11.7%，国内贷款同比增长13.2%，其他资产同比增长11%。总体来看，房地产开发机构的资产同比增长速度有所降低，除去利用外资的同比增长率呈现出回升趋势之外，其他来源的资产及资产的总量同比增长速度均呈下滑趋势。怎样找到房地产开发机构融资风险的妥善应对措施，已经成为了商业银行内部审计人员最为重视的问题之一。
二、合理性的分析
内部审计的方式经历了制度导向、账项导向及风险导向三个审计阶段。在这之中，风险导向的内部审计是在发达国家应用最为广泛的。自2005年我国的内部审计协会对第三批内部审计要求进行与落实，并将风险控制审计加入内部审计的体系开始，我国的内部审计工作发展便进入了一个更重视建设性及策略性的风险导向内部审计时期。近期以来，我国各大商业银行都先后进行了内部审计制度的整改，初步设立了较为独立且倾向垂直管理的内部审计体制及全方位风险管理方式，审计工作在强化商业银行内部监督、整顿违规现象、预防潜在风险、保证经营目标达成及商业银行各项业务规范化等多个方面都体现出了很大的优势。在这样的大环境下，风险导向的审计工作在房地产开发融资当中的适用性尤为显著。
三、审计工作的核心要素
（一）资产来源的合法性
对于项目本金来源合法性的审核是至关重要、必不可缺的。对融资项目本金来源合法性、到位情况及自有资产比率的核查，都对判定项目融资投放是否与客户自有资产到位进度相符的工作有着很大的帮助，也有利于对项目运营概况及信贷资产实际用处做出更加准确的预估。同时，还应当对项目其他资产来源的到位情况进行核查，比如通过对被审核企业在其他金融机构的融资情况进行详细审核，便能够了解到被审核企业是否有过利用已竣工项目进行重复融资或利用同一项目在多家商业银行进行重复申请融资的不良行为。
（二）项目融资的封闭性
对房地产开发机构的融资进行封闭式的管理，能够有效的预防信贷资产被擅自挪用的问题。企业处在开发阶段时，封闭账户能够有效确保融资资产仅用于项目的开发。企业处在销售阶段时，封闭账户可以确保企业销售后的回款会优先用于进行银行融资的归还。在贷款支用之前，可以依据企业的各项付款凭证及交易合同等来对项目的合法性与真实性进行核查，且通过现场及网络查询等渠道也能够对项目的工程进度进行确认，判断企业付款进度的合理性及匹配性。在贷款支用后，应当对房屋销售的进度、要求进行审核，确保企业依照销售进度按时进行还款。对于在售的项目，可以借由楼盘销售情况的现场了解、走访房产登记机构及登陆当地房产网站核查楼盘预售登记备案表等多种渠道对项目的实际销售状况进行进一步的确认，查看被审核的企业是否依照要求将销售资产打入了封闭账户。对于已竣工或备案销售的项目，应当要求其依照销售进度进行还款。
（三）项目抵押的有效性
商业银行的房地产开发融资，普遍是以土地使用权及融资项目的在建工程作为抵押物。在进行审核工作时，应当对抵押物权属进行严格的核查，确保对抵押物是否存在重复抵押、抵押物变更及缺陷或是否及时办理在建工程抵押等情况进行及时了解；同时，应对抵押品的评估价值进行更加科学合理的严谨审查，最大限度的削减商业银行的抵押物变现、处置难度及信贷资金损失风险。
四、 案例分析
在开曼群岛注册的一家房地产公司我们简称为L，这个L房地产公司在香港交易所进行主推上市，L房地产公司是一家具有中华人民共和国房地产开发企业的一级资质优秀团队，L公司自成立并上市以来，对L公司所在的有限企业进行“监管控制”模式的管理，这一模式说明董事长直接对中层的经理或者主管进行负责和管理交接，公司高层领导对企业的投资、投标、产品进行直接的管理或者委托给中层的管理机构进行检查和审核，董事长并根据公司的业务发展情况制定审批三年的年度管理计划。从2006年以来，该房地产公司聘请国外的专业省级专家进行辅助工作人员管理工作的流程和相关的细节，梳理公司制度。在2007年L房地产公司开展财务审计方面的工作，并成立L公司的隶属财务部门，该审计部门主要进行税务的核算，成本的控制以及基础的审核并逐步拓展审计范围，随着更深度的发展，L公司为强化审计的范围和强化管理，省级部门由此调整到董事会的下属机构，直接向董事进行工作的汇报。公司董事根据审计的环节制定了几个步骤来开展。第一部是董事长和总经理的职务相分离，为审计部门的有效开展提供了更宽阔的领域，由此提高了审计的独立性质。第二点是董事长退出业务管理的职责领域，专门看管董事会的各项业务，这就在一定程度上将总经理和董事长的联系相分离，从而为审计部门的开展提供更广阔的发展空间，在2009年，L公司的审计部门根据管理的各项流程制度，对下属的子公司进行审计，主要作用就是审计强化的基础上加强风险意识，从而有效的规避风险。
在进行正常的审计时，审计人员逐渐从中发现了在风险管理方面的差异性和系统性薄弱的问题，L公司风险管理缺乏完整的制度，内部控制是风险管理的有效展现，相对于内部机制而言，风险管理是审计的关键，通过L房地产公司的发展以及“管控”的制度，风险内部审核取得了较好的效果。
L公司乘胜追击，总结以往的失败经验，根据之前的审计的问题、领导部门的判断进行综合的评估，通过之前风险制度缺乏科学性的现象制定措施。同时，L房地产公司主要围绕风险优化、审计和人才培养等几方面进行有顺序的安排，首先完成审计环节的重点战略，并且达到企业的基本利益，与利益效率相挂钩，在完成这个过程之后进一步的引入科学的管理方法，优化审计团队的自身建设，通过风险管理的成果从而推进L房地产公司内部审计的应用。最后L房地产公司根据科学的风险理念和方法，促进房地产企业的风险识别系统的优化改进，并推动公司环境风险机制的有效建立，根据现今社会发展状况改善公司的目标，并对L房地产公司进行具体的业务质量控制，这是一个很有效的案例，我们可以借鉴。
结语
现今企业的内部审计人员在工作当中最应当关注的是风险是否能够得到妥善的控制与管理，而并不是控制工作的充分性和遵循性。审计人员需要以对商业银行整体或某个项目的具体交易目标的预判作为基础，并对这些目的可能会产生的关键风险及相应影响进行详细的分析，以此为基础来制定出更加详细的工作规划。另外，还要进行舞弊风险的预判及相应的控制测验。只有对这些微小细节都进行准确的把握，才能够确保审计工作的精确性与高效性，使商业银行中的房地产开发融资业务取得更长久、更稳定的发展。（作者单位：富力南京地产开发有限公司）
参考文献：
[1] 李强. 风险导向内部审计在房地产开发贷款中的应用[J]. 中小企业管理与科技（上旬刊），2013（05）.
一、当前房地产业资金管理现状
房地产企业的资金链是以项目的融资为开端，经过项目的开发以及房子的交付使用，到项目的售后，其最终的过程是支付外部的融资成本，这几个过程形成了房地产行业循环反复使用，房产企业资金链的管理主要包括资金的筹措，资金的使用和资金的回流三个环节。在房地产生产过程中，需要吸收大量的社会物化劳动投入，势必要动用大量的人力物力，规模较大的住宅小区以及建筑物的建设资金大部分需要上亿元甚至更多，所以在整个房地产项目的开发过程中需要大量的资金支持，整个环节中必须保证资金链的良好运作。房地产项目资金环节是一个很长的周期，资金投入大，回笼慢，同时运营过程中会面临许多偶然因素的制约，包括土地投资市场、综合开发市场以及房地产销售市场，项目资金投入后需要经过各个市场的一次性的完整流通才能获得最终的利润。
二、房地产业资金管理存在的问题
我国房地产经营模式简单可以归纳为置地-建设-销售三个部分，建设时间、市场环境以及政府制定的行政法规等，无法进行有效的盈利预测，房地产开发企业的管理上存在着许多需要改进的方面，如公司治理结构，资金管理，工程财务管理以及整个项目资金账目的审计环节都存在不同程度的问题。
（1）资金管理存在漏洞
货币资金是企业变现能力最强的资产，可以用来满足企业生产经营中资金流动支付的需要，同时也是企业还本付息和依法纳税的重要保障，资金成本较高。此外，项目内部资金管理也很重要，如果某职位在财务管理上的权力较大，高度的资金集权会增大财务舞弊事件发生的概率。
（2）收入成本核算缺乏合理性
房地产企业的开发周期一般是一年以上，项目较大的工程甚至要3至5年的时间。这期间，资金的收效慢，就会发生企业的投入产出比例呈现出不合理的现象，大量的资金投入产生的费用无法与收入配比，需要注意的是，开发产品即便预售完毕，预售款项并不能确认是收入，房地产开发产品的成本载体是整个建设工程项目，项目销售单位却是单个楼层或者户型，单个楼层的售价与其成本自然就不是配比的。
（3）内部风险控制不当
虽然房地产开发公司大多依据国际管理经验设立了内部审计机构，但是成效却不大，主要原因是国内企业只模仿了内部审计机制的外形，设置了机构，却没有学到内部审计机制的核心，国内房地产企业内部审计机构往往没有财务审计实权，审计报表的审批还是在领导手中，高度集中的财务集权设置，让内部审计部门的工作内容大多流于形式，没有起到监督管理作用。
三、房地产业开发财务管理的建议
面对日益加深的金融危机，在行业、企业目标资本结构式管控财务风险的同时要防范资金断流底线，开创多元化融资渠道，加强企业大规模融资，遵守风险收益均衡原则，建立完善统一的财务系统，对财务风险进行合理预测和防范，对资金的管理做到物尽其用。
(1)完善企业目标资本结构
企业在建立资本结构时，要根据自身的发展规划和偿还能力确立融资目标，负债份额，债源分布，还债时间，将投资回收时间与负债时间长短期联合起来，防止还债集中到来。创建良好的筹资环境，降低资金成本，避免到期物理偿债的现象发生，有效防范财务风险，良好的融资环境能够促进企业吸收到更多的投资。
构建内部集团资金结算中心是解决资金矛盾问题的有效方式之一，各类单位在中心内开设收入户和支出户，通过资金预算管理，资金统筹管理，对资金进行有效的综合评估，挖掘资金潜力，降低资金风险，提高资金调度的准确性和及时性，将资金的预算、资金使用情况细化到每月每日，使得预算在不断变化中接近实际应用，为日后其他工程项目资金预算提高可行度和准确性的建议。有效的会计系统控制位企业提供了真实完整，有效可靠地资金流动信息，能够帮助企业做出正确的经营决策，及时制定风险防范措施，促进房地产行业资金链的有序运行。
（2）推进企业自身改善
企业自身要注重对项目开发可行性的研究，对项目进行开发背景、规模和经济形势进行全方位的研究，确定项目后，对市场供需情况、工程预算以及政策法规进行全面分析，确定项目资金链能够稳定持续的拓展。
银行借贷已经不能满足日益变化的房地产行业需求，房地产行业不能局限于当前的融资方式，除了传统借贷和风险投资以外，还要借助上市融资、信托投资的方式，注入优质资产，形成多元化融资资金链，提高项目资金流动性。
在审计控制方面，现代内部审计已不再是单一的财务审计，其功能已经逐步扩展到了经营审计领域，侧重对企业资产的安全、政策法规的遵循情况跟的内容控制，有效的财务审计能够对财务经营过程中的资金使用舞弊情况，财务风险预警情况进行及时准确的预报。要保障审计功能发挥作用，要严格遵照财务审计制度，实习财务分权制度，利益先关的领导、部门不能干涉审计部门的结果，加强内部审计部分的独立性，积极发挥企业内部审计管理监督作用，从而为房地产企业资金使用的安全性提供保障。
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