关键词：社会保障；专项资金；审计；实践与思考
中图分类号：F239 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-0-01
一、社会保障专项资金审计涵义
社会保障专项资金是根据中国相关的政策、法律法规制定的，是为了更好地执行社会保障制度而建立起来的专项资金。而社会保障专项资金的审计指的是审计机关依法对政府部门、事业单位、社会组织等受政府委托的社会保障专项资金收支情况的审计监督活动，对这些资金收支情况的真实性、合法性等进行审核以及评价。社会保障专项资金审计的最重要的目的就是促进中国社会保障制度的健全，促进社会保障工作可以有章有序的运行[1]。
二、社会保障专项资金审计的实践现状
目前，中国的各级审计机关都在积极开展社会保障专项资金的审计工作，其工作的实施取得了一定的进步，但是在实践过程中仍然存在一些问题，具体分析如下：
（一）社会保障的相关制度以及法律不完善，缺少一定的审计基础
审计机关在社会保障专项资金审计实践过程中需要依法审计，如果制度不完善，或者法律带有滞后性，就可能一定程度地制约社会保障专项资金审计的效果。目前，中国的社会保障制度就不完善和健全，还没有形成与中国市场经济相适应的社会保障专项体系，这可能会导致在社会保障的管理方面权责不清。与此同时，社会保障相关的法律法规也不够健全，这些情况都可能给社会保障专项资金的审计工作带来了一些消极的影响和困难[2]。
（二）社会保障专项资金审计的力度不够
因为中国的社会保障制度目前正处在不断完善的实践当中，因此社会保障专项资金的审计工作也可以说是一项比较有探索性质的工作，当前还并未形成一套科学的审计标准，也并未有一个完全成熟的审计模式。由于这样的背景，社会保障专项资金审计的工作就缺少必须的基础，从而导致中国社会保障专项资金审计的力度不够。与此同时，中国的社会保障专项资金审计的内部体系也缺少必须的协调配合管理力度。
三、社会保障专项资金审计的思考
（一）社会保障专项资金审计的重要意义
（1）中国社会的经济发展需要加强社会保障专项资金的审计工作。社会保障专项资金涉及的范围广，资金数额也比较大，同时其政策性也比较强[3]。可以说社会保障专项资金运用的状况关系到中国经济的稳定，所以加强社会保障专项资金的审计，可以保障社会保障专项资金的专款专用，使党和国家方针政策得到很好的落实，保持社会安定，这对促进社会保障事业和经济建设健康有序地发展，是有重大意义的。
（2）严峻的社会保障形势需要加强社会保障专项资金的审计工作。中国的人口众多，随着目前社会老龄化程度加速，社会保障的形势越来越严峻。近些年，中国政府将社会保障当做很重要的事情来规划和管理，因此加大社会保障专项资金审计力度，是势在必行的事情。同时，政府现在已经逐渐制定了健全中国社会保障体系的很多重大政策，这样就可以明确社会保障制度是中国社会主义市场经济稳步发展的重要支柱。由此可知，加强社会保障资金的审计工作，可以促进建立和完善社会保障资金的审计监督体系，是保障制度规范化的需要，也是必然的结果，严峻的社会保障形势需要加强社会保障专项资金的审计工作。
（二）改善社会保障专项资金审计的策略建议
（1）充分认识构建、完善社会保障制度的必要性
中国正处于完善社会主义市场经济体制和经济战略性调整的历史时间，社会保障体系建设直接关系到中国新时期的改革、发展以及全局的稳定。因此，构建和完善社会保障制度体系，具有非常重要的意义。通过社会保障专项资金审计可以很大程度的促进社会保障相关法律、法规制度的健全。充分认识构建、完善社会保障制度的必要性，就可以明确中国社会保障资金审计的总体思路，明确社会保障资金审计的内容和重点，更多关注目前法规制度缺陷的突出情况并及时提出建议，最终促进社会保障工作的实施。
（2）加大社会保障专项资金审计的力度，完善审计监督机制
针对目前中国社会保障专项资金管理中存在的专项资金使用的不透明性等问题，需要加大社会保障专项资金审计的力度，以促进社会保障资金分配、使用过程中的公开度、透明度，维护社会公平，促进社会和谐。首先，需要加大社会保障专项资金审计的公告力度。其次，应该建立健全社会保障专项资金内部审计的监督机制。内部审计是社会保障管理机构加强内部控制的一个重要方面。内部审计与外部审计同样对社会保障专项资金筹集、管理和使用起了重要的监督作用，他们的监督是相辅相成的，而且内部审计更具灵活性，能够在社会保障专项资金事前、事中、事后审计中发挥独特的功效，从而加大社会保障专项资金审计的力度，完善审计监督机制。
（3）提高社会保障专项资金审计工作人员的综合素质
提高社会保障专项资金审计工作人员的综合素质，首先要提高社会保障专项资金审计人员的专业知识和审计业务水平，使其具备熟练的业务能力同时也具有高度的责任感和使命感，另外，也需要促进审计人员树立正确的人生观和价值观，这些都是促进社会保障专项资金审计的必备综合素质。要想培养和提高社会保障专项资金审计人员的理论水平和政策水平，就需要熟悉地掌握与社会保障专项资金审计有关的政策、法规，这样才能处理好在审计过程中遇到的问题。通过提高审计人员的综合素质来达到全面提高社会保障专项资金审计的质量。
参考文献：
[1]李蕊爱，辛旭.试论社保资金审计的现状与对策[J].审计研究，2008（1）：35-38.
关键词：保障性住房；建设；资金；房价；低收入
中图分类号：F299.27 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）05－0058－03
引言
近年来，特别是2008年以来，我国房价快速上涨，住房问题成为广大居民特别是低收入困难群体和被征地拆迁人员极为关注的话题。为改善低收入群体居住条件，实现“住有所居”，国家出台了一系列措施，全国各地也加大保障性住房建设力度。重庆市长寿区于2006年8月成立了专门的国有独资房地产开发公司负责保障性住房建设，取得了较好效果。同时，调查发现，保障性住房建设中也存在保障性住房立法滞后、保障性住房保障范围过窄、资金缺口较大等制约因素，亟待解决。
一、保障性住房建设存在的六大制约因素
（一）保障性住房立法滞后，大多没有建立专门的管理机构
目前，随着社会的发展，我国已经建立起了廉租房、经济适用房、限价房、公积金管理制定等住房保障制度，但都属于规章、制度之类，缺乏住房保障法律支持。同时，虽然我国如长沙、大连、重庆等地方先后建立了专门的保障性住房管理机构，但就全国而言，大多地方还没有建立专门的保障性住房管理机构，更谈不上将保障性住房管理机构延伸至下级机构，在当前房价快速上涨时期，建立专门的保障性住房管理机构显得特别重要。
（二）保障性住房建设资金缺口较大
资金是社会保障性住房政策成功与否的关键因素，受一定时期经济社会发展水平限制，尤其是政府公共财力的限制，因此，资金来源是保障性住房建设面临的重要问题。从全国看，2009年保障性住房建设计划投入1 676亿元。截至2009年8月底，中央安排保障性住房建设资金下达471亿元，占预算的95.5%；地方保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率为23.6%。以重庆长寿区为例，长寿区近年来对保障性住房建设的支持力度不断加大，但保障性住房建设资金缺口仍较大。预计，2010―2011年，长寿区计划新建保障性住房项目7个，总建筑面积达150万平方米，计划投资总额约35亿元，资金缺口约为23亿元，占计划投资总额的66%。其中，2010年新建保障性住房和续建保障性住房将投入约21亿元，资金缺口约12亿元，占当年计划投资总额的57%。
（三）市（县）级地方对保障性住房建设项目的财政补贴和配套资金未能及时到位
以重庆辖区丰都县、垫江县、武隆县、石柱县、彭水县为例，以上五县2008年财政配套资金到位837万元，占应配套资金的59.6%，2009年廉政房财政配套资金到位2 286万元，仅占应配套资金的20.2%。以重庆长寿区为例，2009年9月起，长寿区施行新的《重庆市长寿区廉租住房保障实施办法（试行）》和《重庆市长寿区廉租住房保障实施细则（试行）》，《廉租住房保障资金管理办法》（财综[2007]64号）也对廉租住房保障资金筹措渠道进行了规定。①但了解，目前长寿区廉租房建设资金的既有来源中，中央财政与省（市）级财政保障资金能够及时到位（目前的补助标准为中央级财政补助400元/亩，重庆市级财政补助200元/亩），但区级地方政府的财政补贴和配套资金往往由于各种原因“捉襟见肘”未能及时到位。
（四）保障性住房保障范围过窄，部分具有保障性质的住房建设未纳入中央财政支持补贴范围
保障性住房是政府对中低收入家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。目前，我国主要将廉租房、经济适用房、国有林区、垦区、城市和国有工矿棚户区改造等纳入保障性住房支持范围。根据目前的规定和各地做法，保障性住房的分配主要是具有城市户口的双困难户家庭，然而随着社会的转型，进城务工人员、城乡结合部且土地被征的农民也是不可忽视的新住房弱势群体。
据调查，我国目前对于各地征地拆迁后的定向安置房屋建设均未纳入中央和省（市）财政支持范围。以重庆长寿区为例，随着城镇化快速发展，特别是重庆长寿近年来工业化进程不断加快，征地拆迁涉及到的农民近5万人，占长寿区90万人的5.5%，这部分农民大多无技术、无知识、无赖以生存的土地，虽然拆迁时对其进行了一定补偿，但面对当前如此快速上涨的房价显得太少。妥善地对其进行征地拆迁安置，尤其是对农户的拆迁住房安置，仍然是具有一定的住房保障性质。
（五）保障性住房银行融资抵押不足
目前，重庆长寿保障性住房资金除财政补贴外，主要靠银行抵押贷款融资。据调查，向银行融资的抵押物一般用现有保障性住房建设用地，面临抵押物不足的瓶颈。主要原因：一是公司建设用地存量少；二是由于廉租住房土地抵押评估程序和方法与普通商品房用地抵押评估程序和方法无异，可贷资金仅为建设用地市场价格的50%～55%；三是近年来政府投资项目较多，融资需求较大，抵押物是众相争取的“香馍馍”，加之当前政府投融资平台信贷较为收紧，很难从政府投融资平台争取到其他用于融资的抵押物。
（六）保障性住房准入退出标准不健全
总体而言，我国在保障性住房准入退出机制方面存在三个不足：一是收入划分标准不明。我国保障性住房主要包括经济适用住房和廉租住房两类，涉及到社会中低收入两类人群。据不完全统计，中低收入人群约占总人口40%，对象宽泛，缺少定量标准，导致准入存在一些漏洞，使该享受的没有享受到，不该享受的却享受了。二是廉租住房缺少退出机制。当前我国保障性住房（廉租住房）基本没有退出机制，某些地区制定有简单的退出机制，但也难于执行到位。三是经济适用住房准入退出机制不完善、执行不到位。在个人信用体系和住房档案不健全的情况下，经济适用住房资格审核容易流于形式，骗购、转让获利等现象使经济适用房制度的公平性受到质疑。
二、重庆市长寿区保障性住房建设的基本做法及成效
（一）基本做法
1.成立专业的国有独资房地产开发公司负责保障性住房建设
为了做好保障性住房建设，2006年8月，重庆长寿区成立了国有独资房地产开发公司“重庆乐至置业发展公司”，负责长寿区经济适用房（含拆迁安置房）、定向销售房（定向为拆迁人员提供房源）、廉租房的开发和建设。公司成立后，对原有的《长寿区经济适用房建设选址规划》进行了补充和完善，制定了《2008―2020年规划》。根据公司规划，在2020年前，将建设定向销售住房、廉租房建筑面积达655万平方米，基本满足全区征地拆迁安置人员和中低收入家庭的居住需求。
2.地方投融资平台公司加强建设资金筹集，落实保障性住房建设资金补贴
重庆长寿区在建设保障性住房中，坚持化工园区、晏家园区、长寿湖委会、开投集团等几大片区业主在引进项目、报送项目征地件时，必须同时报送保障性住房建设征地手续。长寿区国土局和相关街镇统筹同步实施拆迁。地方各大投融资平台公司对保障性住房征地资金和建销亏损补贴资金优先考虑，优先筹集，重点保障。重庆乐至公司将建销亏损补贴资金测算的情况及时向几大片区业主单位反馈。同时，各投融资平台公司按期落实支付给重庆乐至公司的保障性住房建设资金，及时调拨到位，确保定销房建设顺利推进。
3.抓好规划和选址，将保障性住房与商品房“混搭”建设，较好地利用了公共设施
为了防止大量保障性住房建设扎堆，出现“贫民窟”现象，重庆长寿区保障性住房建设实行规划、用地优先，在城市新区拓展和园区项目引进时，统筹考虑保障性住房建设用地，选址时坚持中等偏上位置，对交通、环境、学校、医院、绿化、购物等配套进行了充分考虑，与商品房建设“混搭”，让保障性住房住户与商品房住户有机融合，均能享受公共服务，避免形成新的“贫民窟”，使其能够较好地享受各项公共设施福利。
（二）保障性住房建设成效明显
一是定向为拆迁人员提供定销房，有效解决了拆迁人员住房困难。近4年来，先后开工建设保障性住房184万平方米，其中，2006年建设7万平方米，2007年25万平方米，2008年30万平方米，2009年新开工建筑面积82万平方米。其中，定向销售住房建设面积75万平方米，提供房屋7 539套；廉租房建设面积7.2万平方米，提供房屋1 451套。2010年，重庆长寿区开工保障性住房总建筑面积达200万平方米，投资总额达35亿元，并将完成120万平方米房屋销售和3.5万余人的选房安置。预计未来2年内正在开工建设和竣工的定销保障性住房总计达300万平方米，将解决6万中低收入人群的居住困难。
二是廉租保障性住房建设加快，较好地解决低收入人群居住困难，截至2010年8月，实施城市双困难家庭廉租住房保障947户，其中，租金核减564户，租金补贴164户，实物配租219户。2010年已开工建设廉租住房13万平方米，2 778套，总投资2.4亿元，建成后可解决8 000人住房问题。根据规划，未来2年还将再建设13万平方米，以解决近万低收入人群的居住困难。
三是加强公共租赁房建设，进一步完善住房供应体系。根据计划，未来3年，将启动公共租赁房100万平方米，约2万套，可以解决城市5万中低收入阶层住房困难，其中，2010年启动40万平方米，2011年启动35万平方米，2012年启动25万平方米。
三、加强保障性住房建设的政策建议
（一）加强住房保障性法律法规建设，建立专门的保障性住房管理机构
借鉴国外保障性住房立法经验，建立完善的法律法规体系，使保障性住房主体、责任、实施方式、水平、标准等问题能够有法可依。明确规定政府在建设保障性住房中的主体地位，明确中央和地方政府职责划分。同时，在省（市）建立专门的保障性住房管理机构，全面负责保障性住房的投资、建设、管理，主要负责编制年度计划、核定受理保障额度，对下级保障性住房给予协调、指导和服务。各区（市）县可相应设立住房保障办公室，主要负责本辖区保障性住房一系列工作。将街道办事处纳入住房保障部门，负责街道低收入家庭基本住房保障的公告、复核等日常工作，并做好社会保障部门、公安部门、民政部门、居委会、物业管理公司和上级相关部门的联系与协调工作。
（二）建立多元化融资渠道，多渠道筹集资金
将保障性住房列入公共财政预算，按照中央、省、市县财政体制，以中央和省级财政为主，确定各级财政投入比例。提高土地出让金净收益用于保障性住房建设比例。建立国家和省级住房保障基金，对地方政府住房保障的投资给予贴息或转移支付，加大对中西部等困难地区住房保障的财政支持力度，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方政府在增加保障性住房方面投资的积极性。引入房地产投资信托基金，对参与廉租房建设和经营的房地产信托投资基金给予财政补贴或减免投资者所得税。结合我国属于高储蓄率的实际情况，可以考虑，借鉴国外做法，发行廉租房建设政府债券、住房等做法，向社会筹集资金。
（三）结合实际，加大保障性住房的金融支持力度
各金融机构总行要结合实际，制定支持保障性住房建设的工作方案和实施细则，将保障性住房建设纳入信贷投向倾斜和支持对象，进一步加大对符合条件的普通商品住房、限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房、城市和国有工矿棚户区改造项目的信贷支持力度，积极向符合条件的城市、国有工矿棚户区改造项目提供贷款支持，在抵押融资方面予以适当政策倾斜。同时，可以考虑加大政策性银行的扶持力度，由国家开发银行或者农业发展银行对保障性住房建设项目给予相应支持。建立政策性的住房保障体系，弥补市场机制不足，实行税收减免等优惠的政策，鼓励各类金融机构参与面向中低收入群体的住房金融业务，提高金融机构发放贷款的积极性。
（四）建立住房公积金全国运营中心，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设
可以考虑修正现行的《住房公积金管理条例》中不允许开展“对公贷款”条款，允许住房公积金管理中心利用闲置资金开展“对公贷款”，限定该贷款用途为支持保障性住房建设，扫除法律法规障碍。可以考虑建立住房公积金全国运营中心，将各地住房公积金管理中心闲置资金或沉淀资金全部汇总到运营中心，运营中心以集中委托或购买政府债券的形式将公积金转化为专项投资基金，由专业性的投资管理公司统一运作“对公贷款”，进一步提高专业性和独立性，避免以前呆账、坏账和被挪用等现象出现。营运中心对各地住房公积金管理沉淀资金实行专项账户管理，地方贷款的额度以其专项账户余额的一定倍数为限，兼顾了地方利益。
（五）不断创新保障性住房品种，尽量使各收入层次的居民都能得到相应的住房。
自经济适用房政策由面向城镇中低收入家庭调整为面向城镇低收入家庭后，各省市重新构架保障性住房建设举措，大力推进廉租房建设。可以适时推出限价商品房、公共租赁房、经济租赁房等保障性住房新产品，可以考虑由中央财政和省市级财政对中西部欠发达地区的拆迁安置住房项目实行差别化支持政策，尽量使各收入层次的居民都能得到相应的住房。
（六）建立良好的保障性住房准入退出机制，确保应保尽保
科学划分家庭收入水平，明确低收入群体住房保障政策的保障范围。同时，建立严格的审查、登记及征询制度，甄别受保申请家庭的真实收入水平；建立、完善住房档案系统，健全个人信用系统，认真执行身份资格认证制度。可考虑，建立民政、人保、税务、房管、人行等部门联网的“居民收入状况核对系统”，可以直接查看申请家庭的存款账户、股市账户、纳税记录、房产登记等信息，从而了解申请家庭实际收入状况，对弄虚作假的，实行一定的惩罚措施。同时，对于不符合保障性住房条件的要建立严格的退出机制，采取如实物配租、租金补贴、租金减免等措施保证不符合条件者及时退出，对主动退出的可以采取提供低息贷款购房、购房税费减免等优惠购房措施，引导和鼓励其主动退出。
（七）将保障性住房建设纳入对地方政府的考核，强化责任落实
从博弈论的角度看，中央政府应建立保障性住房建设激励机制，可考虑将保障性住房的建设纳入到地方官员考核的指标体系当中，强化问责。地方政府要将保障性住房建设和配套资金任务纳入政府年度实施项目，年初制定计划，明确部门责任；年中进行检查，加强督促指导；年末实行考核，确保政策目标实现。
参考文献：
[1] 张道航.借鉴国外经验完善住房保障体制[J].行政管理改革，2010，（4）.
[2] 谭学良，李灿.完善保障性住房体系取向下的政府激励机制改革探讨[J].管理世界，2009，（5）.
【关键词】保障性住房 多元融资 资金管理
中图分类号：TD327.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2013）35-252-01
保障性住房建设是中国特色社会保障体系的重要组成部分之一，筹集足够的建设资金是落实保障性住房建设的关键环节。由实践来分析，我国目前的保障性住房建设资金大体上有四类来源：中央财政补助资金、地方财政补助资金、企业或者个人筹集的资金、各类金融机构资金（公积金贷款、开发性贷款等）。这四类资金在不同省市区用于保障房建设总投入中所占的比例差别比较大，体现了经济发展水平的差异。总体上说，中西部等经济发展水平一般的地区对中央财政与地方财政的补贴资金依赖性较强，而京津以及东部沿海地区则筹资渠道多样，主要依靠金融机构融资和单位、个人集资。总体来说，各省市区在保障房建设方面都普遍存在资金压力大、融资困难等问题。建设保障性住房对我国来说尚属新生事物，笔者认为，我们应当全面借鉴先进国家和地区的经验，明晰政府在保障性住房融资中的作用和责任，拓展保障性住房建设资金的来源渠道、加强融资模式的探索研究，是当前推动我国保障性住房建设持续发展的关键。
那么，先进国家和地区在保障性住房融资领域有哪些值得我们借鉴和学习的经验呢？
1.建立健全法律体系。制度体系是住房保障体制中的基础性工作，国外很多国家和地区都颁布了有关住房保障的专门性法律，为住房保障体系顺利建立和实施提供了完备的法律支持。
（1）建立健全住房保障制度法律体系。应尽快将保障住房政策提升到法制层面，为相关金融支持政策措施的出台和落实提供法律依据。我国尚未颁布相关住房保障法，仅通过一些临时性政策对保障性住房提出阶段性要求，缺乏对建立住房保障制度的明确规定。因此应尽快制定专门的住房保障法，从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施等进行法律界定；明确各级政府在住房保障资金投入、土地提供、金融支持、财税优惠等方面的具体责任；保障财政拨款计划、租金控制计划、税收减免计划、抵押贷款贴息计划等的实施。形成较为完备的法律法规体系。从而为相关金融支持政策措施的出台和落实提供法律依据。
（2）发挥各级政府在保障性住房融资机制中的主导地位。应建立长期稳定的保障性住房建设财政资金投入机制，将住房保障资金需求纳入公共财政预算支出之中，确保年度财政预算中保障性住房项目支出的比例，合理安排保障性住房项目的支出结构；继续推行从土地出让净收益中安排一定资金；充分利用住房公积金闲置资金、保险资金、企业年金等长期资金用于保障房建设，制定促进保障性住房建设的土地、财税、金融等政策；推动各地市住房公积金增值收益、直管公房出售后的部分净归集资金用于保障性住房建设。
（3）构建保障性住房金融风险分担机制。由于政策性担保体系不健全，保险机构与银行、政府融资平台和保障个体的协调机制没有建立起来，导致缺乏合理、有效的风险分担机制，不能很好地为贷款方服务。涉及居民切身利益的公积金贷款、社保基金等也没能引入有效的担保机制，这也是此类融资模式欠缺的原因所在。有效的担保机制将极大地促进公积金、社保基金等融资方式的实施。因此我们要做的是：第一，切实做好融资平台规范清理和运营管理工作，建立专门的、独立的保障性住房融资平台，与以往政府融资平台债务彻底分离开来，成立统一管理保障性住房建设资金筹集和使用的专业部门，切实做好项目资金配套工作，增强金融机构支持保障性住房建设的信心。第二，建立政府住房抵押贷款担保制度。借鉴国外住房金融保险制度的成功经验，形成政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系，建立完善的抵押贷款担保机制，有效降低金融机构面临的由于借款人违约带来的风险。第三，政府在鼓励商业银行支持保障性住房的同时，也要考虑并实施一系列配套措施，比如，政府在核算保障房成本时，既要考虑给予开发商开发成本和合理利润，也必须计入银行贷款资金成本，保证其还本付息的能力，必要时可以有一些相应的政府补贴，使银行承担的风险与收益相匹配。
（4）推进金融机构住房贷款产品多元化。保障性住房建设中使用的银行贷款主要是通过地方政府融资平台来承贷，地方政府融资平台债务负担受以往大量的刚性融资需求影响已是非常繁重，承担保障性住房建设筹资的能力明显不足。地方政府融资平台的清理和房地产调控政策的严格执行也极大限制了商业银行的融资积极性。并且，按政策规定金融机构参与保障性住房建设只能以较低的资金价格介入，很难吸引到以追求利润最大化为目标的商业性资金。我们下一步的工作重点之一是激发金融机构参与这项事业的热情，鼓励和促进金融机构成立专门的保障房金融支持机构，研究建立支持保障房的工作机制，及时掌握区域保障性住房工程建设情况及金融需求，全方位推动保障性住房建设。建议金融机构探索和创新保障性住房建设融资模式，突破银行限制的担保模式，积极创新业务品种。创新采用土地使用权抵押、在建工程抵押、股权质押、应收账款质押和第三方连带责任担保等组合型担保方式，加大对保障性住房建设的支持力度。对保障性住房在贷款资产质量认定、不良贷款核销等方面实行区别于商业性房地产的信贷政策。
（5）创新多元化融资方式，拓宽保障房融资渠道。政府部门应积极探索债权融资、股权融资、投资基金等多种融资模式，多渠道拓宽保障性安居工程的融资渠道。第一，建立发行集合债券、中期票据等融资渠道。通过保障住房的资源整合，加强产权主体的实力和规模，借此扩大保障住房产权主体的债券融资能力和发债规模。既要充分发挥银行间市场传统融资工具短期融资券和中期票据的便利，也要积极尝试银行间债券市场的新型融资工具，如集合票据和集合债券、超短期融资产品以及信用风险缓释工具等创新产品。第二，加大房产物业信托投资基金的研究和探索力度，拓宽社会资金的投资渠道，疏导社会资金流动性过剩。第三，积极探索公积金、保险资金的股权投资方式。建议明确公积金管理机构为政策性金融机构，严格按照金融机构的运作方式加以经营，明确为保障住房建设提供资金。根据有关规定，保险资金可投资基础设施类不动产，亦可直接投资企业股权或间接投资企业股权。建议尽快研究保险资金、社保资金进入保障住房的具体融资方案，推出适合这些资金的投资项目。只要处理好公积金、保险资金公租房股权投资的市场流动性问题，解决这些资金投资的有效退出机制，公租房的投融资又将可以探索出一种新的投资模式。四是研究设立公租房组合投资基金，创新公租房投融资模式。发起设立投资基金，通过投资金融市场与投资公租房同步运作，均衡投资收益，不仅可以吸引一部分社会资金缓解流动性过剩，而且可以创新金融产品活跃金融市场。
（6）强化财政资金撬动融资的杠杆作用。我国保障性住房建设政策性资金有三分之二都是源自土地出让金，而其他的方式如地方财政预算、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券都只有很少的数额。目前财政资金以直补为主，用于增信、扩大融资能力和贴息的比重很少，还有许多地方政府的债券不能够用于保障性住房建设之中，财政预算历来难以向保障性住房倾斜等。从长期来看，随着我国经济发展方式的转变，主要依赖土地增值收益的地方财政收入模式势必将受到冲击，影响未来保障性住房建设财政资金的稳定性。这些因素的存在使得财政资金撬动融资的杠杆作用不明显，对政府融资的灵活性以及权威性提出了挑战。所以，我们必须及时调整政策、转换思路，强化财政资金撬动融资的杠杆作用。
2.通过配套的财税政策，切实保障财政预算资金投入。不少国家和地区为保证住房保障体制的运行具有可持续性，充分考虑和有效保证政府的财政支付能力，通过制定和实施灵活多样的财政补贴及税收政策，直接或间接为保障性住房提供资金支持。美国政府将政府收入的主要来源之一—房地产税作为保障性住房长期稳定的财政来源，并且允许公共住房开发商按照市场利率从私人金融机构进行贷款，但只需按1%的贷款利率进行支付，差额部分由联邦政府贴息，从而吸引了大量的房地产开发商从事公共住房项目的开发。德国政府为鼓励中等收入者建房购房，在建房费用、土地等多方面制定了优惠的税收政策。新加坡保障性住房的建设资金也来源于政府的长期贷款和财政补贴，新加坡政府每年都从财政预算中给建屋发展局拨付一定的财政津贴，消除建屋发展局的亏损。
3.实施积极政策，鼓励信贷机构投资。借助政策杠杆，鼓励银行等机构进入保障性住房建设领域，以解决保障性住房建设所需的巨额资金，是国际上比较通行的一种做法。比如，美国政府成立有保险或担保机构，支持金融机构发展住房抵押贷款。1934年美国政府发起成立联邦住宅管理局，为中低收入家庭的住房抵押贷款提供100%保险，贷款期限长达30年。此外，很多国家还鼓励金融机构通过金融创新拓宽融资渠道，在利率安排、还款方式、还款期限上进行创新推进住房贷款产品多元化。
(一)投资方式固化、投资效率低下社保基金投资运作的基本原则是，在保证基金资产安全性、流动性的前提下，实现基金资产的增值。国务院颁布的《全国社会保障基金投资管理暂行办法》中规定，社会保障基金的投资范围限定于银行存款、买卖国债和其他具有良好流动性的金融工具，包括上市流通的证券投资基金、股票、信用等级在投资级以上的企业债、金融债等有价证券。其中银行存款和国债的投资比重不低于50%，企业和金融债不高于10%，证券投资基金、股票投资的比重不高于40%，在这之中还规定银行存款的比重不得低于10%。根据以上规定，我国社会保障基金的投资运营主要依赖于银行存款和买卖国债这两种方式，显然这两种方式都存在着风险小、安全性较高的优点，但与此同时其收益率也相应降低，此外，选择这两种方式进行投资还难以抵抗通货膨胀带来的风险，这必然会导致社保基金的投资收益率低。根据表1的统计结果显示，我国社会保障基金投资的实际收益率总体偏低。在2008年和2011年这两年间，综合当年的CPI指数，社保基金的实际投资收益率甚至为负增长。虽然在2009年收益率曾回升到16.82%，但在接下来的两年中收益率却呈现出直线下滑的趋势，2013年社保基金的投资收益仅为0.44%。
(二)政出多门，管理分散我国社会保障基金是由相关政府部门进行管理，涉及面广且管理体系散乱，管理模式不统一，导致基金管理分散，管理效率低，管理成本高。由于管理主体的多元化，造成了各个部门之间协调困难和权责划分不明确，工作缺乏主动性与积极性，这种状况间接影响了我国社保基金的有效投资，也增加了投资的风险性。
(三)基金运作不透明，信息不对称2000年国务院专门设立了全国社会保障基金理事会，理事会定期向社会公布全国社会保障基金的资产、负债、权益和收益等财务情况。然而仅仅通过这些财务会计报表，公众很难从中了解到社会保障基金投资运作的全部情况，这种信息的不对称，使公众无法对社会保障基金的投资形成有效的社会监督。同时社会保障基金运营管理的不透明，也会直接导致社会保障基金投资过程中存在违规操作，瞒报、少缴以及骗取社保基金的事件时有发生，甚至有些地区还存在私自侵占和挪用社会保障基金的恶劣现象，严重侵害了广大参保人的利益，威胁到社会保障基金的安全，对政府的公信力产生了不良影响。
(四)监管力度不足，相关法制不健全2013年上海市发生“违规挪用社保基金案”，该案件反映出我国社会保障基金除了缺乏有效的公众监督之外，同时还缺少专门的监管部门对其进行行之有效的监督管理，以防止贪污挪用基金的现象发生。当前，我国还缺乏社会保障基金监管的相关法律法规。从社保基金运营管理方面看，虽然我国于2001年颁布了《全国社会保障基金投资管理暂行办法》，2014年颁布了《全国社会保障基金信托贷款投资管理暂行办法》，但这些暂行办法仅是针对社保基金的投资运营，对于其他方面没有做明确的规范，法律层次低，可操作性不强。因此，法制建设的滞后也使社保基金的投资面临风险。
二、完善社会保障基金投资管理的对策建议
(一)引入多元化投资，拓宽投资渠道“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”，这句话是投资领域的至理名言，揭示了投资者进行多元化投资，分散投资风险的重要性。社会保障基金在投资的过程中，也应引入多元化投资模式，通过分散投资，将资金投向不同领域，以保障整个投资组合的安全性，降低投资风险，保证社会保障基金投资的保值增值。除了银行存款，买卖国债和投资其他具有良好流动性的金融工具之外，社保基金还可以进行以下几种投资形式:一是实业投资，包括对国家发改委批准的股权基金的投资，以及直接对中央企业的股权进行投资。这种投资方式不仅可以保证社保基金能够获取稳定的收益，还可以促使央企加快改革发展的步伐，能够进一步增加社保基金的投资收益，形成良性循环，实现互惠互利。二是根据国家产业政策进行投资，将社会保障基金投入到国家扶持的产业项目中，这样既能够在资金方面对国家建设进行支援，也可以使社会保障基金稳定地获得长期收益，且这种投资方式具有风险性低，收益率高的优点。三是开发海外投资，目前，我国的金融体系尚不完善，投资工具也比较单一，而海外的资本市场相对健全，投资品种也相对丰富，且法制体系比较完善与规范，可以为社会保障基金的投资提供一个良好的市场环境。因此，海外投资是社保基金实现多元化投资的重要手段之一。
(二)完善管理制度，明确政府责任我国社会保障基金由于管理部门较多，权责划分不够清晰，给社保基金的运营管理造成了一定的阻碍。因此，应细化各政府部门的职权，实行分工管理，做到“一一对应，各司其职”，即不同的事项有不同的部门进行专门负责管理，如政策的制定、宏观规划等工作由人力资源和社会保障部负责管理，社会保障基金的管理交由财政部统筹，监管工作由审计部负责等。这样各部门之间的权责才会清晰明确，管理效率也会因此提高。此外，还应进一步加强人才队伍建设，通过学习和培训不断提高工作人员的专业素质和管理素质，增强工作积极性、责任心和使命感。
(三)完善监管体系，实现信息透明社会保障基金是为保障社会成员的基本生活需求而设立的，其投资运营安全与否会直接影响人们的切身利益，关系到国计民生，因此，建立高效完善的监督体系十分重要。1.加强内部控制，强化风险管理要建立科学的决策机制，以保证社会保障基金的投资决策科学、客观、合理，并在应对市场变化时可做相应调整。应成立专门的内部监管机构，以保证可以随时进行监督，一旦内部出现违规操作行为，要及时揭露并给予处罚。2.实现外部监督，提高信息与运营操作透明度要建立完善的信息披露机制，全国社会保障基金会应将社保基金的收支情况、投资使用状况等定期向全社会公布，且要详细告知在此过程中资金的相关经手方，确保社会保障基金运作的透明度，从而形成有效的社会监督。还应充分动用大众传媒的力量，做好新闻监督工作，及时报道揭露侵占、挪用社会保障基金的不良现象，形成有效的舆论监督。
一、保障性住房的内涵
保障性住房是地方政府根据中央指示为当地中低收入家庭提供的限标准、限价格和限租金的,具有保障性质的住房。中国特色的保障性住房有以下几种类型:
1. 经济适用房。 经济适用房是一种具有社会保障性质的商品住房,因此它具有经济性和适用性的特点。经济适用房的住房面积一般是在60平方米左右,出售价格按低于同类普通住房市场价格的20%到30%计算,只能出售给符合政府规定条件的家庭且在取得完全产权前,只能用于自住,不得出售、出租、闲置、出借。
2. 廉租房。廉租房是非产权的保障性住房。产权归政府和机构拥有, 由政府规定的低租金出租给城市低收入家庭,只租不售,低收入家庭没有产权。
3. 限价房。限价房是中低价位、中小套型住房,主要面向城市中等收入家庭。其单位面积限制在90平方米以内,价格由地方政府和开发商约定,价格水平通常介于经济适用房和普通商品房之间。
4. 公共租赁房。公共租赁房主要面向城市中等偏下住房困难家庭,部分地区将新就业职工(比如应届毕业生)或由稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工者纳入供应对象范围。
5. 棚户区安置房。棚户区居民是中国保障性住房计划覆盖的主要群体,中国大部分的棚户区位于城区。虽然棚户区不属于保障房,但是棚户区改造是我国保障性住房建设的重要组成部分。
二、我国保障性住房建设融资的现状
(一)保障性住房建设融资的特点
保障性住房建设不同于一般的基础设施项目,具有融资主体多元化、保障性、长期性、政策性等特点。
1. 融资主体多元化。我国保障性住房建设融资主要是以政府、社会机构和自筹为主要渠道。(1)政府融资。政府是支持保障性住房建设的最好责任方,主要依靠地方财政预算、土地出让金净收益、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券来筹集。尽管当前政府难以独自提供建设保障性住房的所有资金,但这种通过政府自身来融资的模式在2003年以前一直是保障性住房融资的主要形式。但从2007年以后,尤其2011年以后,对这种政府独自推行保障性住房建设的模式提出了极大挑战。 [2] (2)社会机构提供以及自筹资金。保障性住房是整个社会的保障福利分配问题,必定关切到处于社会之中的企业、机构,他们也必须从社会贡献的角度提供有限的帮助。目前其提供的资金主要依靠银行贷款、社保基金、保险资金等来筹集。从近年保障性住房资金来源结构可以明显看出,社会机构类的资金支持呈逐年递增趋势,而且增势较为明显。
2. 融资规模大。 我国中低收入群体在短期内难以通过纯市场化方式获得商品住房,各种形式的保障性住房需要覆盖社会较大范围,因此保障性住房建设需要的资金规模巨大。按国务院规划,2011年我国保障性住房计划建设1000万套,预计需要投入资金共1.3万亿元,这一资金规模相当于2010全国年财政收入的15.7%。 [3] 面对大规模融资需求,保障性住房建设不能完全依靠政府财政资金,必须通过多元化融资渠道,建立“政府主导、市场运作、社会参与”的保障性住房融资体系。
3. 使用期限长。与一般房地产项目类似,保障性住房具有一定建设周期,资金的使用和偿还都具有一定年限。因此,保障性住房融资必须考虑资金的期限配置问题。在现有的各种融资渠道中,虽然财政资金理论上要受地方财政收入的影响,各年度资金来源并不稳定,但由于近年来我国各地财政收入保持平稳较快增长,因此财政资金在一定期限内仍可视为较稳定的资金来源;信贷资金渠道和金融渠道可能由于不同时期经济环境和宏观调控政策的变化受到影响;社会公共资金具有积累时间长、来源稳定的特点,与保障性住房资金使用期限长的特点相一致。
4. 流动性差。当保障性住房建成后,在短期内一般难以通过金融渠道使资金获得流动性。从发达国家经验来看,大多以REITs等方式,通过资本市场使房地产建设资金实现流动。但我国基于证券化方式的房地产金融工具尚处于起步阶段,因此保障性住房的资金一旦投入, 资金供给方很难在短期内收回投资, 只能依靠中长期内的租金收入等方式实现资金回收。
5. 偿还及收益性受政策影响较大。目前,我国的保障性住房方式主要可分为限价商品房、 经济适用房、廉租住房和公共租赁住房。限价商品房和经济适用房可以通过出售房屋实现资金偿还, 开发商可以通过出售获得一定收益; 廉租住房和公共租赁住房主要由政府管理, 资金偿还主要通过财政安排和长期租金收入,收益性较差。按照目前的政策,保障性住房特别是公共租赁住房, 难以通过市场化的方式实现资金偿还。从国外已有经验来看,发达国家在保障性住房的投资回收方面, 大多建立了由短期保障发展为中长期市场化的制度安排, 保障性住房建成后, 短期内发挥的是保障最低收入群体住房需求的功能, 而在中长期则通过政府赎买或鼓励租住者购买的方式,实现保障性住房的私有化。如果我国未来可以建立相应的机制, 则保障性住房的资金偿还和收益性将得到增强, 有利于吸引资金投资保障性住房建设。
(二)保障性住房建设融资中存在的问题
1. 多元化融资模式有待探索。保障性住房建设是一项长期复杂的工程,涉及规划、建设、融资、运营、 管理等诸多方面, 其中融资是最关键的环节之一。 目前我国大规模实施保障性安居工程在历史上尚属首次,建设资金需求巨大,资金来源中除了政府政策性资金较有保障外, 大部分资金需要通过其他融资方式筹集,融资模式在国内没有可借鉴的先例。在国际上,新加坡、美国、法国等发达国家保障性住房建设起步较早,融资模式较为成熟,但其经济发展程度较高, 国家经济实力雄厚, 资本市场运作成熟,金融体系发达,融资渠道广泛。而我国属于发展中国家, 整体经济发展程度不高, 资本市场起步较晚,金融体系还欠发达, 因而国际先例对于我国目前保障性住房融资的可借鉴意义有限。 [4] 因此,我国当前需要积极探索多元化、创新型、符合我国国情的保障性住房融资模式,并在实际运用中不断完善。
2. 地方政府财力问题制约保障性住房建设。自从实行中央和地方分税制后, 很多地方政府承担不小的压力: 事多税少。 但中央为发展保障性住房建设,稳定社会秩序,明文要求地方政府必须对保障性住房用地供应做到“应保尽保”, [5] 即地方政府需要为保障性住房建设无偿或以非常低的价格提供土地。这对很大程度上依靠土地出让金维持地方事业发展的政府来说,无疑是雪上加霜。所以,地方政府在加大保障性住房建设力度上明显力不从心,本来就很紧张的地方财政更加拮据,社会事业发展的其他方面也受到影响。
3. 缺乏社会力量参与,资金来源渠道单一。保障性住房项目投资既非竞争性项目,又非垄断性项目,其“福利性”决定了投资该领域的回报远远低于竞争性投资项目。保障性住房投资除了具有一般不动产项目投资的投资回收周期长、经营管理相对复杂的特点,还具有投资收益率明显偏低的特点,而民间资本的逐利性特点,会使其对几乎没有投资回报的保障房项目失去投资的原动力,因而对民间资金吸引力较弱。保障性住房投资的低回报性,使得保障房市场成为市场调节的盲区,民间资金能否顺利进入保障性住房领域,从根本上讲要使民间资本在保障性住房项目上有利可图,取决于政府提供的优惠政策、设计的利益激励、风险分担机制以及合作模式是否符合社会资金的投资意愿。政府如何运用税收优惠、投资补贴等经济手段引导社会资本积极投向保障性住房建设就显得更为重要。目前,中国住房市场中普通商品住房和保障性住房的结构比例失衡严重,改变这一局面,除了政府的直接投入外,还必须依赖市场力量。
4. 银行信贷资源的投入加剧了保障性住房面临的风险。银行等金融机构资金的引入,确实给保障性住房资金来源拓宽了渠道,有力地缓解了资金紧张问题,但同时也带来了相当多的风险。首先是利率风险。我国资本市场逐渐成熟,利率逐步市场化,收益率曲线变平。而且为减少放贷损失,贷款利率不断提升,这样房贷利率风险势必成为重要的财务风险,保障性住房的投资者面临的风险损失也越来越复杂。其次是流动性风险。房贷一般属于长期资产,体现在银行资产负债表上。如果银行为获得较高的利润率,减少流动性资产占比,就会增加流动性风险,保障性住房资金的持续性与稳定性就会受到直接的威胁。再次是资产负债表期限错配风险。房贷等长期资产在银行业占比较高,而负债则仍以中短期存款为主。在我国现阶段通货膨胀剧烈的情况下,银行流动性压力增大,经营发展略显被动,直接影响到保障性住房的资金支持。
5. 保障性住房补贴方式欠佳。我国目前的保障性住房补贴方式采取的是“砖头补贴”,是通过对生产者的补贴来间接对消费者进行补贴。在市场上住房供给比较紧缺的情况下,政府采取“砖头补贴”能起到一定的政策效果。 但是随着房地产市场的发展和住房制度改革的深入, 市场上的住房供给量逐渐增多,“砖头补贴”固有的弊端也逐渐暴露出来,又会导致一系列的问题。
三、完善我国保障性住房建设融资体系的政策建议
一、现状分析
在财政部、住建部等部门联合的《廉租住房保障资金管理办法》中明确规定，廉租住房的资金供应来源渠道有：一是住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；二是从土地出让净收益中按照不低于10%的比例；三是市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金；四是省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金；五是中央预算内投资中安排的补助资金；六是中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；七是社会捐赠的廉租住房保障资金，八是其他资金。由于我国经济存在地区之间的不平衡性，部分地区并不能将土地出让收益作为廉租住房建设的主要来源，一些中西部地区土地出让收益甚至无法平抵土地整理费用，不具备可持续性。各地区公积金增值收益有限并没有连续性，致使上述八类资金覆盖面有限、解决范围小，而且尚未形成有效循环。国务院“24号文”还规定包括金融创新工具等其他资金来源渠道。国家审计署公布2007-2009年政府投入保障性住房审计调查结果揭示，22个城市从土地出让净收益中提取廉租房保障资金的比例尚未达到不低于10%的要求。各地区在住房建设“十一五”规划执行中明确了以公共财政预算资金为主、稳定、规范的住房保障资金来源渠道，将城市城镇人均住房使用面积低于10平方米的最低收入家庭纳入住房保障范围，受益家庭将有所增加，而资金短缺现象严重，投融资任务十分艰巨。关键问题是用于保障房建设的资金缺口严重，资金不到位和资金支持体系不尽完善，突出表现在以下几个方面。
1.地方财政支持力度还不够大
按照中国经济实力，中央财政不会全包保障房资金缺口，只会很有限地解决部分困难地区的保障房建设资金缺口。地方保障房安居工程建设应以地方财政资金投入为主，各地应量力而行，逐步解决低收入家庭住房问题。地方政府对保障房建设重视程度高低直接关系到地方保障房建设资金到位与否。如上海廉租房租金补贴的资金来源单一，具体的比例为60%左右依靠各区财政拨款，剩下的40%中一半来自公积金增值收益，一半来自市财政资金。
2.国家规定的保障房建设资金来源与实际运作有差距
由于地区经济的不平衡性，部分地区不能将土地出让收益作为保障房建设的主要资金来源。保障房中的廉租房在未来年份保持规模增长和住房补贴连续发放，具有很强的连续性。而土地出让收益受地价和可出让土地面积的影响，地方每年土地出让收益并不稳定，显然不具备可持续性，不利于作为廉租房建设的主要资金来源。如，某城市按规定当年可以从土地出让金净收益中提取70亿元，实际上只提了30亿元，距离全年安排80亿元相差很多，显然资金缺口不小。
3.缺少廉租房房源，且廉租房租金水平低，租金收益难以为继
目前，廉租房租金本身就已经远低于市场租金，物业管理等需贴钱运作，用廉租房租金收益来维护和管理是不可能的。廉租房补偿水平难以赶上日益高涨的房屋租赁价格，租金收益难以承担主要资金来源。尤其国家2011年保障性住房安居工程建设规划提速，全年建设住宅高达1000万套，公共租赁房占主要部分。按照现有城镇居民实际收入水平，承受租赁公租房的租金能否保持连续缴交是个问题，也难以作为公租房建设资金来源。
4.住房公积金增值收益缺乏连续性和有效性
财政部已经明确可以用中央财政补贴、土地增值收益和住房公积金增值收益部分用于公租房建设统筹使用。众所周知，住房公积金最大特点是使用一次后，需要再经历一段时间积累期才能形成一定规模，而廉租房租金补贴资金的需求是每年都在增长，前者的增长速度难以跟上后者。最近几年国家和地方财政增幅每年都在30%以上，住房公积金存贷款的利率差目前已经达到2.34%以上，重点城市中仅上海公积金增值收益累计超过80亿元，北京市30亿元、天津20亿元，而用于廉租住房建设的财政投入不过才几个亿，资金难以为继。
5.保障房建设资金来源主渠道银行贷款尚未全部发挥作用
2012年，国家仅建设1000万套公租房就需要投资1万亿元，达到全国房地产投资规模的20%。各家商业银行支持保障房信贷规模有限、配贷资金比例较低，承担的信贷风险较大。国开行对廉租房建设支持贷款近300亿元，但是仅未来三年的廉租房建设资金就需要1500亿元之多，再加上各家商业银行从自身流动性和盈利性出发，用于保障房建设的信贷投放尚未纳入授信计划启动范围，能筹集到的资金仍是杯水车薪。
二、对策建议
1.科学安排低收入家庭住房保障资金财政预算安排
鉴于目前全国住房保障范围覆盖面较小，边缘地区低收入家庭的居住环境的特殊性，部分未参加保障范围，纳入保障范围的家庭数量尚未确定。国家住房保障部门和房地产经济学会可联合进行专题研究，对全国廉租房补贴家庭户数进行摸底统计，建立廉租对象收入认定标准动态调整机制、收入核准机制。建议大中城市尽快出台本地区社会保障“十二五”规划，把生活困难和居住困难的双困户、享受租金减免以及重点优抚对象家庭纳入住房保障范围，让更多的城镇“双困”户受益。同时安排好廉租房、公租房建设资金预算，对土地增值收益准确核算、及时计提，确保建设资金落实到位。在财政税收方面，减免低收入家庭购房所交的税（可实施阶梯式递减方式）以及开发商建设廉租房、公租房的所得税。
2.推进金融业态创新，拓宽保障房建设资金融通渠道
利用国家住房保障金融相关政策，引导社会资金，提高并增加面向中低收入家庭的金融服务，以形成保障房金融业态。按照“政府组织、社会参与”的原则，需要多渠道筹集资金，积极搭建投融资平台。除住房公积金项目贷款、社保基金资金支持公共租赁住房、保障性住房信托基金（廉租住房REITs）外，还应积极发挥各地保障住房建设投资公司的融资平台作用，争取银行中长期贷款支持，多渠道吸引社会资金进入保障性住房建设管理领域，形成以公共财政为主导，企业、金融机构、社会等多方积极参与的投融资格局，提供较为充足、稳定的资金来源。一是利用我国7万亿投资计划中有20%以上投向保障性住房建设的资金规模，增发地方债。住房建设公债发行的数额要总体考虑廉租房临时性融资缺口来确定，地方政府根据自身财政收支运行情况确定偿还期限。二是由政府部分出资，以债券、住宅预约储蓄、政府财政、国债管理基金预收金、等形式募集设立政府信用担保专项基金，用于提供住房建设融资担保，为保障性住房收储提供资金支持。担保专项基金可按股份公司方式运作，政府对公司有最终决策权，当担保基金不能履行担保债务时，由政府代为履行债务。通过政府信用保障增强融资模式灵活性、降低交易成本、盘活建设资金。
3.政府要加大住房保障建设多元化资金体系建设的力度
一是制定全国“十二五”住房保障投融资规划，出台多种投融资政策，鼓励和调动社会力量和市场资源，投入住房保障体系中。二是鼓励全国100强房地产开发商建造保障房，出台只要建设保障房就能优先获得土地批租和出让权，并在税费和信贷利息方面享受有关优惠。三是鼓励私人资本投资小户型住房，出租给低收入家庭租住，减免房租所得税和还贷利息税等。四是商业银行出台配套措施和融资方案，给予低利率优惠贷款等。制定专门的廉租房信贷政策。如放宽低收入者贷款条件，降低贷款门槛和首付款比例等。商业银行要为享受住房保障的家庭提供“信贷绿色通道”，推出个性化金融产品，如廉租房个人贷款、经济适用房个人贷款、公租房租金和保证金账户管理等，以满足这部分家庭购房租房金融需求。五是建立专门的住房保障金融机构，并将公积金管理中心由行政事业单位逐步演化为金融机构组成部分，为符合条件的居民提供低利率的贷款，其资金来源主要从金融市场发行金融债券和国家财政扶持资金，与现国家开发银行运行模式相类似，以体现政府的保障房的政策意图。
4.引导房屋租赁市场发展，金融机构配合开办住房融资租赁业务
目前，提高大中城市的租赁性质的公共住房比例是当务之急。公共租赁房是保障房建设的主要内容，是未来改善住房供应结构的首选之路。在租赁市场空缺的条件下，地方政府通过向市场购买房源用作廉租房，或政府出资加大公租房建设，建立以政府为主导的社会性租赁机构，并由政府或民间资本出资收购一些尾房或空置房，改造成租房，减免部分租金税收。积极发挥商业银行正在兴办的金融租赁公司融资融物的职能作用，在廉租房资金筹措方面发挥作用。鼓励成立专门的提供担保和保险的机构，公营和私营均可，为借款人提供担保和保险。
5.建立多元化的住房保障资金体系需要政策助推
关键词：保障房建设;财务管理;问题;措施
随着近年国民经济水平的提高，国家不断完善福利保障，保障房作为保障民生的重要工程，对维护社会稳定，缓解人们的购房压力意义重大。但是，由于我国在建设保障房时经验不足，或管理水平不高，虽投入了大量的人力、物力和财力，保障房建设中仍存在财务管理问题。因此，需加大对保障房建设财务管理问题的研究力度，并制定有效措施进行解决，现从以下几点探讨。
一、保障房建设财务管理的目标和意义
1.保障房建设财务管理的目标。和其他公司的财务管理不同，保障房建设的财务管理目标是满足人们申请购房的需求。一般来讲，保障房财务管理目标包括以下几个：（1）加强对资金的监管。在建设保障房时，所有付出的资金都要监督、管理，不能浪费任何资金。财务部门要加强监督资金的安全使用，杜绝资金随意挪用。工作实践中，要严格执行资金的申请、付款程序，严格按合同进度支付资金。针对付款的申请材料，审核内容的合法性、完整性，认真审核项目负责人是否签字确认。（2）保证资金的正常运行。因为保障房建设中的大部分资金都来自国家财政，因此，财务管理的主要目标就是预防贪污。要想保证政府、国家利益，必须预防资金挪用现象的出现，保证每笔资金都透明。（3）保证工程按时竣工。和其他工程相比，保障房建设有着相对严格的质量、时间要求。保障房建设后，需按合同规定时间推进建设。并且，财务部门要统筹各种资金，针对财务管理中的突发状况，制定有效措施进行应对，尽最大限度的避免资金支付不及时带来的影响。此外，保障房的财务管理还要满足建设部门要求，通过行之有效的财务管理来保证建设质量。制定保障房管理规定，针对申请保障房的家庭，要公平、公正地对待，维护保障房建设管理单位的社会形象，为日后工作的开展提供便利。2.保障房建设财务管理的意义。财务管理工作多指企业财务部门，根据自身情况，制定针对性的措施来管理财务，从而获得更高的经济效益。企业经营管理中，要想提高利益，必须做好财务管理工作。保障房建设时，由财务部门参与到决策中，科学的预测投入成本。通过有效的管控项目成本，降低项目成本，实现项目效益最大化。总之，保障房建设过程中，必须加强财务监管工作，确保保障房建设工作顺利开展。
二、保障房建设财务管理中存在的问题
随着我国经济社会的快速发展，我国的住房市场建设竞争形势日益严峻。保障房建设过程中，财务管理、控制结果直接影响着保障房建设项目的经济效益。为了提高保障房建设项目的经济效益，必须提高财务管理水平。从当前的保障房建设财务管理工作看，仍存在各种各样的问题，比如：财务管理意识相对薄弱、融资管理问题、资金营运安全问题等，限制着财务管理水平的提高。1.融资管理方面。保障房建设资金来源较广，所使用的渠道也比较多，例如：银行贷款、财政资金等。因此，在对融资进行处理时，极易出现各种问题：无法保证财政资金的到位时间；银行对保障性住房贷款资金的使用有很多限制，如抵押标的物的选择、抵押金额等。而且，地方政府融资平台也存在一些问题，无法保障建设方融资需求。这些情况的存在，加大保障房建设融资管理工作难度。另外，保障房建设收益也存在系列问题，比如：保障房主要针对的是经济收入处于中低阶层的群体，企业盈利并不是终极目标，保障房租金明显低于市场价。因保障房工程的审批环节过于繁琐，使资金的回收速度较为缓慢，降低保障房建设效益。总之，住房保障建设管理单位，在资金的到位上存在很大的困难。2.资金营运方面。实际工作中，为保证投入资金的安全性，各融资单位需要签订资金的使用协议，对于自己贷出的资金，有着相对严格的要求，明确规定其只能用于特定用途。这种特殊约定条款，导致保障房建设管理部门无法及时应对财务违约风险。保障房建设过程中，因各种突发问题的存在，导致资金的还款来源无法满足需求，导致资金链断裂现象频发。与此同时，保障房建设中出现的问题，也无法调用资金解决，最终形成恶性循环。另外，多数单位未从资金使用效益出发，资金管理过于懈怠，造成资金浪费。3.预算管理方面。从本质上看，保障房建设具备公益性，特别是公租房、廉租房建设时，都需要依赖财政的专项拨款。当前，随着保障房建设规模的扩大，需要的财政资金越来越多，间接加大对资金的管理难度。一般来讲，多数保障房建设期间，预算管理机制不健全，仅将财政预算纳入管理机制中，对于金融机构所提供的贷款，并未纳入管理机制中，无法均衡资金收入、支出。因此，需要加强建设资金预算管理。除上述问题外，保障房建设财务管理中还存在管理意识薄弱的现象，相关领导财务管理的重要性认识不足，或单纯地将财务管理用于项目的决策、设计阶段，降低财务管理质量。
三、保障房建设财务管理问题的解决措施
1.提高财务管理意识。保障房建设期间，需提高自身的财务管理意识，便于提高财务管理水平，推动保障房建设业务发展。实际工作中，需加大财务管理的宣传力度，保证每位工作人员都充分了解财务管理的重要性，并制定针对性的激励机制，鼓励其积极参与财务管理工作中，进而提升财务管理水平，提高保障房建设业的市场竞争。财务人员应通过参加各种继续教育学习，提高财务管理水平。保障房建设的财务管理，财务人员工作能力和素质直接影响着财务管理水平。因此，保障房建设过程中，相关领导需根据自身情况，制定规范性的培训方案，按时或不按时地培训管理人员。同时，还可借助讲座、培训等途径，来提高财务管理人员的操作技能和专业素养，为财务管理工作提供更为优质的工作人员。2.融资管理问题的解决措施。对于保障房建设的财务管理而言，要想有效解决融资管理问题，必须提高自己的资金存量。但从实际看，即便多数承建商已倾尽全力，也无法满足该需求。另外，因保障房建设时间限制和公益性特征，很难从源头上解决融资难问题。财政资金、保障房租金、销售收入是建设资金的主要来源，可将其作为单位资金的重要部门，并灵活的用于保障房的建设中。一方面，加大对保障房相关政策的宣传力度，将符合条件的家庭纳入保障房政策体系；另一方面，住房保障部门还要和合作银行建立良好关系，达成长时间的合作意向，让银行为保障房购买者提供贷款，增加保障房购买家庭的购房能力。以上措施，加快资金的回收速度，快速收回建设成本，保证资金安全，减轻建设资金使用压力。3.资金营运问题的解决措施。保障房建设中使用营运资金时，政府的资金监管部门、银行等机构作为提供资金者，需加大对资金使用程序的监管力度，强化对资金账户的监管，确保资金的合理安全使用。同时，银行、政府也要加大对保障房建设可行性的分析，在建设项目可行性比较高的情况下，允许各单位在不超过规定的资金时，来解决经营问题，只有这样才能保证资金的灵活使用。对于保障房的建设范围，极易出现缺乏资金管理的现象，资金提供方可按要求发放款项，不能在工程未竣工前发放资金，预防资金滥用现象的出现。保障房建设单位内部，也要制定相对严格、规范的权责划分机制，使各部门相互制约，在强化自身监管能力的基础上，从根本上杜绝违法乱纪现象的发生。针对财务核算，各单位要分别核算建设单位项目，并及时和银行对账，保证资金余额、银行账户余额的一致性。4.预算管理问题的解决措施。完善保障房财务预算管理机制时，相应单位应将全面预算管理作为基础，建立科学、规范的管理模式，保证预算编制、监控、执行等工作的环环相扣，从而实现高效管理预算的目的。编制预算管理机制时，要做好以下几点：（1）保障房经营中的收入，特别是保障房出租的租金收入；（2）保障房建设中的支出，比如，材料费、设施费等。相关单位在编制预算管理方案时，可同时编制项目预算书，使财务预算形成相对具体的工作总结，为日后的财务预算编制提供保障。
四、小结
综上所述，在社会经济快速发展的现阶段，民生保障事业被提到更高的高度，而保障房作为国家民生保障工作的重要内容，对于社会的和谐稳定，提高中低收入家庭生活质量意义重大。和商品房一样，保障房建设同样需要足够资金支持，特别是公益性保障房建设中，因自身性质的特殊性，影响财务管理工作的进行。因此，需要加大对财务管理的研究，提高财务管理水平。本文通过对保障房建设中财务管理工作进行分析发现，管理问题多体现在融资管理、预算管理、资金营运上。通过提高财务人员管理工作效率和财务管理意识，并从预算管理、融资管理、资金营运方面强化财务管理，在保证资金合理使用的同时，推动保障房建设业发展.
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关键词 非战争军事行动资金保障军银协作
汶川特大地震以迅雷不及掩耳之势袭来,部队出色地完成了救援任务。执行救灾任务的部队在资金保障过程中不断创新方式方法,为部队顺利完成任务奠定了基础。比如,与商业银行进行协调,开通了部队资金保障“绿色通道”,制作并使用了“抗震救灾部队联名卡”。商业银行,尤其是部队开户行,在非战争军事行动资金保障过程中发挥了不可忽视的作用。因此,深入探讨非战争军事行动条件下的资金保障军银协作机制,对部队又快又好地完成资金保障工作有着重大意义。
一、非战争军事行动资金保障军银协作的难点
部队和商业银行在资金保障方面进行协作,能在多大程度上提高军事财力资源保障效益,主要受到“内”和“外”的制约。“外”,即从外部环境上讲,开展非战争军事行动资金保障军银协作,缺乏针对性和实用性的政策法规;“内”,即从内部因素中讲,军银双方都有自身的特点:商业银行作为一种经济实体,是以营利为目的,而部队视军事秘密为战斗力生成的生命线,这些特定属性在一定程度上制约了军银之间的“无缝隙”协作。
1.法规制度疲软性制约了军银协作的程序规范
目前,国家颁发了《中华人民共和国突发事件应对法》,完善了国家应对突发事件应急管理体制,提高了应对突发事件应急动员的规范性。军队也制订了《军队参加抢险救灾条例》,对抢险救灾资金保障问题进行了概括性的说明,但仍缺乏非战争军事行动资金保障军银协作方面的规章制度。这就导致了非战争军事行动资金保障军银协作责任不明确,任务主体模糊,协调关系困难,协作工作程序无章可循,导致了非战争军事行动资金保障军银协作“效能弱化”,军银协作成为“一纸空文”。
2.商业银行营利性制约了军银协作的目标一致
部队执行非战争军事任务,是实现党中央和中央军委的政治意图的需要,而商业银行进行日常营业,以市场为导向,在“看不见的手”的支配下以利润最大化为最终目标。因为追求目标上的矛盾,所以当商业银行估计为政治目标付出的成本远远超出其收益时,出于商业经营原则考虑,很可能主动退出军银协作关系,非战争军事行动资金保障军银协作就会“土崩瓦解”。如果没有专职机构对非战争军事行动资金保障军银协作进行指挥协调,那么军银协作就会始终处于“貌合神离”的状态。
3.军事信息保密性制约了军银协作的信息对称
虽然非战争军事行动比不上战争军事行动所要求的高度机密性,但部队战略部署、行动计划、资金信息等军事信息也都属于军事机密,不能对外泄露,而银行为了规避风险和规范手续,需要尽可能多地掌握客户真实信息,这就构成了另一对矛盾。如果没有先进的技术手段来解决这一突出问题,就会导致军银协作机制运行不畅,协作保障效能低下。
二、非战争军事行动资金保障军银协作的对策
主席在“十七大”报告中指出:建立和完善军民结合、寓军于民的军队保障体系,走出一条中国特色军民融合式发展路子。可见,随着新世纪新阶段我军历史使命的转型,迫切需要创新后勤保障办法。军银协作进行资金保障就是寓军于民的体现,我们要勇于突破军银协作的“疑难点”,牢牢把握军银协作的“关键点”,促进军银协作机制的健全和完善。
1.注重建章立制,推进军银协作法制化建设
完善的法规为依法治军的全面实现奠定了基础,非战争军事行动条件下,军地协作进行资金保障离不开完善的法规机制。事实上,外军非常注重军地协作法规机制的完善。例如,美国早就颁布了《国防紧急拨款法》,规定了在发生战争、自然灾害等紧急事件时申请拨款、拨付资金的程序和办法,而美国国防部715-16号守则《承包商部署指南》则对军事行动中经费、物资保障承包商负责制做了详细规范的明确,日本也针对各种军事行动财务保障而颁布了《财力动员法令》。非战争军事行动条件下,我军推进资金保障军银协作法制化建设应做到“纵横结合”,即:
“纵”,是指在层次上完善军银协作立法。完善的法规体制通常具有层次分明、结构合理的属性特征。因此,对非战争军事行动资金保障军银协作进行立法,应考虑法规体系的全面性和立体性。注重建立指导性法规,从全局上对非战争军事行动资金保障军银协作进行指令,联合银监会、中国人民银行和总后勤部,共同商榷建立《军银协作条例》、《应急协作制度》等法规;强调配套规章制度,从中间环节对非战争军事行动资金保障军银协作进行协调,各战区联合相应协作对象(国有商业银行),制订诸如《南京战区军银协作规定》等规章;突出实施细则,从实施末端对非战争军事行动资金保障军银协作进行规范,各任务部队、所在开户行根据实际情况对上级制订的规章制度进行细化。
“横”是指在内部结构上促进军银协作各环节规范化。一方面,对现行有关法规进行修订。例如,对现行《银行法》作出适当扩充,规定商业银行在特定情况下,可以为非战争军事行动垫付资金进行应急保障;对现行军队财经制度法规进行修订,规定资金保障方式采用网络化划拨、支付。另一方面,新制订军银协作法规。按照“指挥高度统一”的原则要求,制订《非战争军事行动资金保障军银协作指挥办法》、《非战争军事行动银行动员法》等法规,对指挥机构权限与职责进行明确; 根据“因地制宜、因时制宜”的要求,制订《非战争军事行动资金保障军银协作办法》,对协作动员、资金保障方式方法、资金监督等方面进行规定。
2.着眼应急需求,加快军银协作正规化建设
总书记强调,要进一步完善应急管理体制机制,进一步加强各种应急物资储备,进一步提高危机处理水平。因此,以应急需求为牵引,不断推进军银协作正规化建设,可从三个方面进行着手:
一是建立健全军银协作应急预案。在海湾战争中,美军对各种战场情况进行预想预测,制订了多项针对性的财力动员预案,其中包括资金军地协作保障措施计划,确保了资金保障的顺利实施。我军建立健全军银协作预案,要以又好又快地完成应急保障任务为目标,以首长战略意图、非战争军事任务和资金保障法规为依据,不仅要涵盖不同非战争军事任务条件下资金保障军银协作预案,还应包括不同情况下军银协作办法预案,以及各级协作机构资金保障预案,同时要强调方式方法的运用,突出重点环节的实施,努力达到“精细化、合理化、可操作化”的要求。
二是全面落实应急战备储备制度。首先,银行储备与军队储备相结合,建立国防储备金制度。军银双方要针对可能发生的执行非战争军事行动对资金保障的需求,作出全面评测和估算,从而确定应急储备金数额以及储备办法。其次,落实战备储备金制度,签订相关协议。针对军银双方确定的应急行动资金储备的数额以及办法,签订《现金支取协议》、《非战争军事行动资金战备储备协议》等协议,约定现金支取时限、数额,以及特定情况下银行垫付资金的办法,使非战争军事行动资金保障具有“储备有限额,支取有保障”的优点。
三是科学实施军银协作演习演练。军事训练是完成非战争军事任务的“预实践”,重视行动预案的演练,并通过训练发现问题,使预案更具有针对性和实效性,从而大大提高部队按照预案遂行任务的能力。我军实施非战争军事行动资金保障军银协作演练,可借鉴西方军事行动金融动员演练,或者1998年启动的国民经济动员机制,并参与抢险救灾活动“821行动”。在结合实际情况的基础上,统一部署,科学筹划,防止“演习”曲解为“演戏”,“练兵”矮化成“空谈”。
3.健全机构组成,促进军银协作系统化建设
根据管理学原理,完善的系统具有层次性、相关性和环境适应性的属性特征。层次性,即系统的机构是有层次性的,构成一个系统的子系统和子子系统处在不同的地位;相关性是指系统的各个结构层相互联系,相互制约;环境适应性原理是指,系统不是孤立存在的,它要与周围事物发生各种联系,一个理想的系统必须适应环境,时刻保持活力和最佳适应状态。非战争军事行动资金保障军银协作机构就是一个高效有序的系统,应具有层次合理、相互联系、适应环境的优点。军银协作机构的组建,应着眼于提高非战争军事行动资金保障能力的要求,本着“精干、高效”的原则抽调人员组建,按照能级原理,分“决策机构、协调机构、执行机构”。决策机构,是军银协作的最高决策层,主要负责全局指挥,决策重大问题,由银监会和总后勤部资金部筹组,其职责是:制订法规和政策,展开应急资金动员,统一调配资金,给予下级行动指令。协调机构,是军银协作的中间层,由各战区资金部与相应各省银行分行筹组,主要负责落实规章制度,制订战区资金保障预案,协调处理各种关系,配置保障要素。执行机构,由执行任务的部队与所开户银行筹组,坚决执行上级政策,进一步细化资金保障预案。
4.提升技术手段,强化军银协作信息化建设
美军广泛采取电子货币汇兑和“无纸化”网络办公。据悉,1999财年,国防部大约90%的合同支付都是通过电子货币汇兑进行的,总金额630亿美元左右,这一做法大大提高了资金保障的快捷性。因此,我军在非战争军事行动资金保障军银协作的过程中,也应该注重从技术手段上进行改造优化,从设施设备上进行创新研发,构造军银协作信息化平台。
一是构建以国有商业银行为主干的金融网络体系。现有的中国国家现代化支付系统(CNAPS)是比较完善的金融网络平台,基于这一网络,众多的金融机构连接到全国各地的清算中心,提高了支付系统运行的统一性和整体性。它包括:核心大额资金实时支付系统(HVPS),小额批量处理系统(BEPS),银行卡授信系统(BCAS),同城票据清算所( LCH ),金融管理信息传输服务中心( FITS )。军队与金融系统密切协作,建立专用商业银行资金保障通道,与任务部队资金使用部门专线联结,实现资金网上快速划拨,拨款时间“零等待”,资金流程“零距离”,军银双方“零接触”。比如,军队使用中国银行的“汇划即时通”产品,通过Internet提供安全、方便、快捷、高效的资金汇划和财务管理服务,通过此服务,可以方便地实现资金在全军范围内的集中调度、监控与运用。再比如,应用中国银行“BOC网银系统―SAP财务系统无缝对接”产品,在默认自动支付前提下,部队与银行之间资金支付可以同时实现电子化传输,从而实现军银之间资金往来的电子化管理。
二是结合国家与军队信息通信建设,研制和发展数字化信息装备。按照国家、军队统一的指标体系和信息安全技术标准,加大研发力度,构建适应非战争军事行动资金保障需要的军银综合信息平台,推进建设无缝链接,实时传输、安全保密的军银协作指挥自动化体系。例如,推广使用野战资金保障车,开设野战随军银行,可以减少银行中间业务环节,达到同步清算,基本上实现“零”在途时间,还可以充分发挥随军银行“随”的作用,组织银行人员前送资金,随需随供、快速高效。
参考文献:
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[2]王朝才.战时财政动员论.中国财政经济出版社.2007.8:197-198,241-243.
关键字：住房保障;投融资;创新机制
Abstract: In recent years, the state attaches great importance to the housing security work, gradually increase the security construction and supply of housing, but the shortage of funds restrict the housing security project, therefore, the exploration of Shenzhen set up the investment and financing platform ideas and housing investment, influence factors of affordable housing construction, analyzes investment and financing platform to build economic benefit and the political benefit.
Key words: housing guarantee; financing; innovation mechanism
中图分类号:F293.3文献标识码：A 文章编号：
住房保障作为民生工作，自2006年起得到了国家高度重视，全国各地区开始大规模投资开发建设保障性住房，以解决住房问难问题，提高民生幸福水平。保障性住房建设规模持续增加，建设进度日益加快，投资需求也大幅度增长，如何运用现代金融手段做好保障性住房融资工作，为保障性住房建设提供有力的资金支持，保证保障性安居工程建设的持续顺利开展，保证我市住房保障工作长效发展，成为住房保障工作中的瓶颈问题，也是当今研究的热点。
一、研究背景及意义
1.1住房保障是当今住房研究中的热点与难点
住房涉及最基本的民生问题，是老百姓安身立命之本，加强住房保障建设是政府的基本职责之一。近年来，国家高度重视住房保障工作，特别提出加大保障性住房的建设与供给更是重中之重。
目前制约住房保障建设与供给的主要难题就是资金问题[以深圳为例，2011年深圳市保障性住房预计资金需求估算总计为146亿元（包括“十一五”23个项目续建资金，2011年新增安排筹建6.2万套项目前期投入资金等）。其中市本级资金需求估算为36.2亿元，各区及新区管委会资金需求估算54.4亿元，通过市场化运作的社会资金需求估算55.4亿元。
市本级所需资金36.2亿元由市发改部门预安排资金21.1亿元(其中国土基金安排12.36亿元，住房专项资金安排8.74亿元），为保证市本级资金需求，《关于落实我市2011年保障性安居工程任务的实施方案》（深保指办〔2011〕1号）提出将通过融资机构贷款15.8亿元（通过已建成物业租金收入向金融机构融资）。
因此，需创新保障性住房投融资机制，充分发挥保障性住房资产功能，搭建投融资平台，从而解决保障性住房建设所面临的资金压力。
]，特别是进入21世纪随着我国市场经济体制改革的不断深入进行，经济的迅速发展和人口的大规模流动，因此如何充分发挥市场机制在住宅资源配置中的基础性作用，则需进一步开展住房保障投融资体制的探索与研究。
1.2 住房保障投融资存在许多值得探索和研究的方面
目前我国住房保障投融资体制存在着许多问题与难点：融资渠道单一，缺乏可持续供应、可循环使用的固定资金来源[ 唐黎标.我国房地产投融资现状与发展探索[J].中国房地产信息.2009（11）]。单纯依靠财政投入和银行贷款将给保障性住房的建设主体及政府财政带来沉重的财务压力，而保障性住房的公益民生属性导致投资回报较低，难以直接吸引社会资金[ 邵谦谦.王洪.试论我国房地产投资基金的发展[J].中国房地产信息.2003（2）]。
迫切需要借鉴国外一些先进经验[ 保障性住房融资机制是当今社会解决保障性住房融资难的重要方式，如美国的住房抵押贷款、德国的住房储蓄体系、新加坡的公积金制度、香港领汇REITs，都分别有效地缓解了保障性住房建设资金不足的难题，推动当地保障性住房长续有效发展。
]（如美国的住房抵押贷款，德国的住房储蓄体系；新加坡的HDB的住房政策）等，探索一条适合我国国情的由政府财政，银行（保险）资金，资本市场融资相互配合的多元化融资住房保障投融资体系，使之具备自身造血功能，持续滚动发展。
二、深圳市保障性住房投融资平台搭建思路探索
2.1 创新探索住房保障投融资平台搭建
根据我市经济发展程度，各类保障性住房的建设模式，在保障性住房的投融资方式与运用手段选取方面，探索搭建全市统一的保障性住房投融资平台，从而寻找一些破解当今保障房建设难点，创新金融工具和手段，通过20%资本金的注入和运用平台资本收益进行还款付息，撬动银行资金参与，推动保障性住房长续有效的发展。
图1. 深圳市住房保障建投融资体系的初步构建
2.2 构建住房保障投融资评价体系及影响因素
2.2.1住房保障投融资评价体系
住房保障投融资评价体系主要分为三部分。第一部分是保障性住房类型，即投融资创新体制的对象，主要包括了廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品房、棚户区改造等；第二部分是保障性住房建设模式，主要包括了政府直接组织建设，企业代建，BOT、BT建设模式，配套建设等方式；第三部分是各类融资手段与方式：主要包括两个方面，一是贷款，即土地使用权和土地使用权和物业抵押贷款，信用担保、应收款质押贷款，租金销售收益抵押贷款、融资租赁等，二是金融产品，即房地产信托投资基金REITs[“房地产信托投资基金REITs，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财的优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个制定管理的开发醒目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用与房地产开发项目，获得既定的收益。”——程杰.房地产资金来源及投融资现状与发展探析[J].财经界.2009（5）] ，私募股权投资基金PE，上市资产证券化[ “资产证券化是构建房地产金融融资产流通市场的前提条件，高额的房地产资产一经证券化则实现了分割交易，是资产流动性增强。“——熊凌.中国房地产投资融资体制透视[J].统计与决策.2009(2)]等。
2.2.2构建住房保障投融资影响因素
寻求影响保障性住房建设投融资的各类因素，探索这些因素之间的关联，并利用技术经济学中相关的技术经济评价方法，定性定量分析策略等，建立相关的系统模型，从供给和需求两大的方面定量探索各因素对保障性住房建设投融资行为的影响程度。
图2. 住房保障投融资中需求与供应的关系图
影响因素包括两个方面：一是影响住房保障投融资供应的因素，包括政府税收减免等优惠政策、保障性住房商等配套、政府财政资金、保障性住房容积率等建设强度、土地使用权等；二是影响住房保障投融资需求的因素，包括保障范围、保障对象和保障性住房租售比例三个部分，其中保障范围要考虑居民经济承受能力，保障对象要与当前产业政策、经济政策、人口政策相协调进行确认。
三、深圳市保障性住房投融资平台搭建的收益分析
3.1 搭建深圳市保障性住房投融资平台的经济效益。
根据深圳市保障性住房建设资金需求，假设融资200亿，15年还款资金效益分析。
假设在2013-2015年深圳市在建公租房项目全部竣工并出租，在不考虑空置率、空置期以及维护等相关事宜的前期下，即为搭建平台可获得的资金，即平台放款加租金收益，而则为为搭建平台所需支付的资本金和每年本息偿付总额，据此得到
(143.31+94.91)-（35.83+161.19）
41.2亿元>0，
也就是说，考虑资金的时间价值后，搭建深圳市保障性住房投融资平台具有经济意义上的可行性。
3.2搭建深圳市保障性住房投融资平台的政治效益。
为进一步分析搭建投融资平台为政府建设保障性住房带来的实际效益，我们对比分析政府直接拨付资金与搭建投融资平台两种情况下的政府支出情况。
如果采用政府直接拨付，考虑2013-2027年的租金收益，政府实际支出为42.4亿元，若搭建融资平台，15年间政府的实际支出为155.5亿元，是直接拨付下政府支出的3.67倍。
表1： 政府未来15年实际支出资金平衡表 单位：亿元
注1：由于每年可以获得租金收益，因此实际每年财政拨付为财政拨付-财政可得租金收益，2016年之后，该批保障性住房完成回购无需再支付，因此每年为净收益，记为负数。
注2：由于搭建平台后，租金收益必须首先偿付本息，因此财政科获得的租金收益为0。
注3：由于2013-2027年间获得的租金必须先偿付本息，因此搭建融资平台下的财政拨付即为政府的实际财政支出。
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