一、房地产行业绩效管理现状
房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管理等活动中，无一不对房地产开发商的计划、组织、协调和控制能力提出很高的要求。房地产业具有发展不平稳、易受经济波动影响、开发周期长、资金投入量大、变现难度大、风险高等行业特点；房地产开发企业又明显具有社会责任重、环境影响程度高、受政府政策影响程度高、与相关行业联动性强等特点。而且，我国的房地产企业多数是以项目型为主，牵涉专业多、工程节点多、预决算体系效率低、工程周期长、工程过程变化多、价值创造难评估、库存材料由于工程的原因计算难，造成成本评估困难，直接造成企业经营绩效难以衡量和把控。
我国的房地产企业发展年限比较短，成熟的标杆企业缺乏，上规模的企业都是最近几年才发展起来的，管理基础比较薄弱，很多公司预算体系不健全，财务核算不准确，绩效考核缺乏数据支持，造成绩效考核结果失真。缺少清晰的职务和职位体系，在绩效指标设计时，核心职能职责的来源就不清楚，岗位指标体系就可能存在缺失的现象，从而造成绩效考核的片面和失准；缺少规范的薪酬体系，在绩效考核结果应用时，缺乏统一的参照标准。再加上房地产的项目特性，使同一个人的不同时间任务不同，考核指标体系具有变化性和不确定性。目前房地产行业绩效管理中的问题主要有，绩效管理和公司战略的关联度较低，基本上以公司业绩为基础而忽视公司的长远持续发展；考核指标体系结构化不足，不同管理层次和专业职能的员工分类指标缺乏，对工程技术类、行政类、营销类人员以及不同管理层次员工绩效目标设计不到位；考核以工作计划为主，忽视根据部门核心职能和职位核心职责提取考核指标，绩效评估沟通反馈机制不尽完善，绩效结果强调与薪酬利益挂钩，在员工发展方面的应用不足，尤其是在追求绩效改进、培训设计方面不甚重视，等等。
由于我国的具体国情，各个房地产公司所处的区域和发展阶段不同，经营管理状况更是参差不齐， 对于绩效管理的认识、重视和应用程度、应用效果相互之间差异很大。相对发展比较成熟的公司，能够充分认识到绩效管理的重要性，并积极实施绩效管理手段，比如：万科等公司采用先进的BSC（平衡记分卡）绩效管理方法，金地采用以计划考核为核心的绩效管理手段，更多的公司吸收应用了目标管理的办法。但是，众多的国内其他公司较重视员工的短期工作业绩，忽略工作潜能、态度等其他方面。在引入绩效管理手段的房地产公司里，绩效结果的应用大多在绩效奖金方面能够有所体现，而在更重要的人力资源分类开发方面的应用普遍不足。
二、有效提高房地产公司运营绩效管理水平的途径
房地产企业要以企业战略（产品、利润、客户）为导向结合具体的管控模式（投资、战略、运营），通过对组织、流程、绩效的管控，从而提高运营绩效管理水平（见图1）。如果管理基础还没有建好，不能直接向万科等看齐而采用BSC，就尽量从基础的人力资源管理工作（比如工作分析）和预算管理开始做起，采用目标管理法MBO或者KPI等方法做考核。如果企业基础很好，预算体系比较完全，可以在多种方法中选择适合企业的办法，并且通过人力资源管理信息系统固化考核。
企业战略就是要明确公司的发展方向，以未来为基点，为寻求和维持持久竞争优势而做出的有关全局性的重大筹划与谋略，是目标和实现目标路径的整合。目前，房地产公司主要有以产品为导向、以利润为导向、以客户为导向三种战略，如金地公司的快速滚动开发战略，碧桂园公司快速开发、快速销售的双快战略。其中，以客户为导向较适合当前企业发展现状，企业要关注整体客户体验，了解客户需求和价值，围绕客户体验和价值开展研发、生产和销售，建立客户服务品牌。对于房地产公司战略，就是要回答商业模式、资源能力和增长阶梯三个问题。商业模式中涉及到区域、产品和价值链三个主要方面，需要明确公司将要重点发展的区域、专注的产品线和重点关注价值链的哪些环节。资源整合能力主要有资金资源、人力资源和土地资源，公司要肯定能否获得充足的资金保障，规划好融资渠道，要明确以专业化发展为导向还是以基于项目需要为导向的人力资源配置方案，评估出公司获取土地的策略和能力。增长阶段的规划主要是销售收入和利润收入等财务指标的规划。美国房地产知名企业pulte homes 独特的“客户全过程参与”就是值得国内房地产公司借鉴的以客户为导向的战略实施策略。其独特的7步客户服务程序是：（1）举行开工前见面会，向购房者介绍建造团队，说明建造过程；（2）施工期间客户到施工现场检查房屋框架结构；（3）交付前按照公司质量标准进行质量检查；（4）交付前带领购房者熟悉了解房屋每个部分细节和功能；（5）交房后30天跟踪服务，检查和维修，开具工作清单；（6）3个月后续跟踪服务，对房屋进行质量检查；（7）11个月后后续跟踪服务，对属于一年保修期的问题进行维修。
管控模式是指集团对下属企业基于集分权程度不同而形成的管控策略，具体由组织管控（people）、流程管控（process）和绩效管控（performance）三个方面支撑，不同的管控模式对应不同的组织架构、流程设计和绩效管理办法。常见的管控模式有投资管控型、战略管控型和运营管控型三种，三种管控模式中对下属公司授权越来越紧。投资管控型目标是通过投资业务组合的结构优化来追求公司价值最大化，总部以财务指标对下属公司进行管理和考核，总部的核心职能是法律支持和企业并购，适用于多种不相关产业的投资运作。战略管控型目标是通过业务组合与优化，达到战略协同的效应，总部以战略规划对下属公司进行考核，拥有战略规划与控制和人事配置的权力，适用于相关型或单一产业领域内的发展。运营管控型目标是各子公司经营行为的统一与优化，公司整体协调发展，其通过总部业务管理部门对下属企业的日常经营运作进行管理，负有财务控制、营销、设计开发、人力等职能，适用于单一产业领域内的运作，受地域性的局限。管控模式的选择受到组织战略、产品相关性、子公司地理位置和项目规模、公司发展阶段和公司核心能力等因素的影响。目前国内专业房地产公司大多选择了运营管控型的模式，其主要原因有房地产行业决策风险高，生产组织方式复杂，企业自身管理不成熟。随着企业在业务成熟度高、管理一致性强和职业经理人文化成熟的背景下，相信房地产公司将具备战略管控型的条件。
组织管控，要以商业模式、发展目标、区域产品等战略因素为导向，清晰定位，本着与价值链匹配、渐进、可复制、精简低成本和风险制衡等原则来设计具体的组织结构。一般房地产公司负有战略和投资、财务与资金管理、运营监控、风险控制和技术支持五大职能。将投资策划、土地获取、项目策划、建筑设计、采购管理、工程管理、销售管理、售后服务、物业管理这条价值链分成前中后三段来分析，公司管控重点放在前期，即靠近价值链前段，经营操作风险越大，对整个房地产开发项目的利润贡献越高，管控的重点关注风险控制和成本控制；重点放在中段，即整个房地产开发项目的质量和成本控制区间，决定了利润的最终实现大小，管控重点关注质量和动态成本的控制；重点越是靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生的影响越大，管控重点关注服务与客户关系维护。房地产公司初创阶段大多是“总部与项目不分开”或者是松散的“总部和项目公司”模式，随着公司发展越来越强调专业化管理和资源集约管理，集权度较高，将总部与项目公司分开；为了适应管理幅度和多区域竞争，企业逐步形成区域中心、多利润中心，基于业务成熟度的提高，过渡到“总部、区域中心、城市公司”的三级管理模式，总部已经弱化价值链的管控，而区域中心成为业务管理的中心。
流程管控就是指通过流程设计，不断提高组织绩效。房地产行业的关键流程特点是周期长、接口多、并行运作多，并且结果是一次性，房地产业卓越流程设计的原则是定框架、定思路、定内容、定方法，要基于价值链的系统性对框架进行系统性思考，自上而下地将主流程展开到子流程，重点关注关键流程与接口，同时借鉴标杆企业。遵循建立流程体系，理顺流程和接口，优化流程，再造流程四个步骤，考虑到跨专业配合，理顺接口，明晰权责，根据程序分解到作业指引的规范和标准，并以格式化表格和模板作为设计结果，就可以造就具有目标导向、结构系统、聚焦客户、专业协同、操作精细等特点的卓越企业流程。横向流程要以价值链中的战略流程、业务流程和管理支持流程为主线进行设计。一个流程是否有价值不在于表达了多少活动，关键在于是否基于目标导向，是否清晰地表达了关键点的方法，这些方法是否能够保证目标的达成以及具有可操作性。
房地产业绩效管控需要根据组织的管理状况、组织文化及内部能力进行绩效管理体系设计，从简单到复杂，逐步由绩效考核向绩效管理过渡。在建立绩效体系第一阶段以计划考核为主，重点考虑对公司核心价值观的传递，在考核中对能力和行为方面重点关注与组织所倡导的核心价值观是否相符。绩效管理体系要强调计划胜于评估，着重过程而非评价，寻求对问题的解决而非寻找错处，要体现结果与行为两个方面而非人力资源的程序，其根本目的是在于绩效的持续改进提高。绩效管理体系设计是要以战略为导向自上而下地对指标进行分解，系统思考之后建立以目标结果为关注点的横向与纵向的内部联系，考核聚焦在驱动性的作用上，同时强调结果与过程、业绩与行为，综合运用MBO、BSC、KPI等管理工具。工具没有好坏之分，关键在于适用各自企业的战略经营特点、业务需求和岗位匹配要求。
三、结论
房地产企业要以企业战略（产品、利润、客户）为导向结合具体的管控模式（投资管控型、战略管控型、运营管控型），通过对组织、流程、绩效的管控，从横纵两个方向对公司运营管理做出规划，从而提高运营绩效管理水平，保证公司持续健康发展。
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关键词：房地产企业 现金流量
一、现金流量的研究背景及意义
随着行业竞争的日趋激烈，资金链成为决定企业成败的关键因素，现金流量在企业决策中所占的比重越来越大。特别是在房地产行业，项目非常复杂，周期也比较长，许多房地产开发企业的财务管理水平有限、不够完善，对房地产开发过程中的现金流风险认识不足，没有对现金流风险进行有效地预测和控制管理。这使得许多企业在突如其来的风险面前束手无策，造成巨大的经济损失甚至倒闭，这种损失不仅会影响企业自身，还会严重影响到人民的利益和国家经济安全，因此对于房地产企业现金流量的研究有着重要的意义。
二、房地产企业现金流量分析
（一）房地产企业现金流流入与流出阶段
大致可分为三个阶段：
第一阶段：现金流出阶段。这个阶段主要是用公司自有资金或者融资资金支付土地使用权转让金。在取得用地许可证、土地使用证、规划许可证副本及施工许可证后，房地产企业方可开工，在开工到开盘期间还需要问房地产项目建设投入资金，购买部分材料和设备，支付部分工程款，支付相关人员工资等。
第二阶段：销售现金开始回笼。房地产公司在房地产建设项目建设进度达到当地规定的条件可取得销售许可证，在完成相关手续部分城市可能需要开立预售资金监管账户，项目开盘，开始能够收到业主所缴纳的现金。累计净现金流从负到正现金流。
第三阶段：销售现金流入和工程流出都趋于平稳，净现金流平稳增加。
（二）房地产企业现金流特点
1.对资金需求量大
房地产由于项目价值大，现金流的总额及单笔金额对资金需求量都很大，少则几千万，多则达到几亿、几十亿。仅仅依靠企业的自有资金是无法完成大量的资金投入的。
2.现金流周转期长
现金流从工程等流出到房款流入要经历一个很长的周期，所开发的房地产只有销售到一定数量后才能收回成本乃至利润。开发周期长、资金周转慢、回收期长，所以，现金的占用期长。如从拍地成功开始到第一笔资金回笼，最少需要1年，而从开始回收资金到实现现金正负零至少需要6个月时间，现金的占用周期长、财务成本较高。
3.现金流分布不均匀，流入与流出不具有同步性
房地产企业在开发项目时筹集大量的资金，然后将大量资金投向各个项目，最后又从各个项目中回收了大量资金。房地产企业在经营的各个阶段都需要对大量资金进行调动，加之周期较长，因此房地产在某一年份可能投入了大额资金，而在下一年度又回收了大额资金。
（三）房地产企业现金流量存在的重大风险
1.融资风险
一般情况下，房地产企业在开发的每一个项目中，自有资本金与其他投资总量的比例非常少，大量资金来源要通过各种渠道筹措。所以负债经营是房地产业的一大特征，而我国房地产市场的负债率高，达70%-80%。
我国房地产企业融资渠道较为单一，主要以银行贷款为主，而银行贷款很大程度上受到国家宏观调控政策的影响，如央行是否上调金融机构存款准备金率，金融机构存贷款基准利率及贷款利率浮动区间。这些政策直接决定房地产企业的融资成本与融资规模。从融资成本变化来看，升息将直接导致开发商的融资成本上升，公司中长期的业绩和利润增长将出现一定幅度的下降。从融资规模来看，升息的影响一方面直接反映在开发商贷款需求可能会受到制约；另一方面升息隐含着从紧的政策信息，意味着开发商通过信托、股票发行等渠道进行融资也会受到影响。
2.资金回流风险
目前，我国的房地产主要有两种资金回流形式：销售资金回流和租赁资金回流。由于我国资本市场发展还有待于进一步发展，因此，销售资金回流形式就成为了我国房地产企业资金回流的主要形式，容易受到金融按揭政策、当地住房公积金按揭政策等影响，存在不确定性因素。商业地产特别是大型商业地产通常是以租赁的方式作为其投资回报的主要形式，我国商业地产的资金回流形式单一，没有与资本市场形成有效互动，资金回流速度较慢。
三、房地产企业现金流管理建议
（一）公司战略与现金流管理的有效结合
房地产企业在制定发展战略时，既要考虑未来项目现金流的可利用程度，又要考虑现金流转是否顺畅、经营风险与财务风险是否协调等问题，并根据公司现金流实际情况确定发展战略，选择具体投资项目。
（二）筹资活动现金流管理
1.培养多元化融资渠道
发达国家具有多层次的房地产金融体系，通过银行信贷获得的资金仅占融资总额的20%左右，通过直接融资方式获得的资金占融资总额的40%左右。而我国股权融资的要求颇高，一般房地产企业很难符合上市融资的标准，房地产债券、房地产基金、房地产信托占我国房地产企业融资方式的比重极小，作用有限。所以，为了跳出当前的窘迫困境，减少对银行信贷的过度依赖及其所造成的融资风险高度集中，使房地产企业融资有更多的选择方式，房地产企业应逐步改变单一融资现状，积极促进需要建立多层次的房地产金融体系，并运用上市融资、债权融资、房地产信托、房地产基金等多重方式降低融资风险。
更重要的是，房地产企业应选择不同的适合自身的融资方式。大型房地产企业的选择较多，可以以上市融资、发行债券、房地产基金等多重方式进行融资，而中小型的房地产企业可以通过联合开发的形式进行融资，此外，也可以充分利用自身优势，与其他单位加强经济合作，共同开发融资新渠道。
2.根据行业周期，配置资产组合
房地产企业日常经营活动呈现明显的周期性特征，因而其经营现金流量也呈现明显的周期性特征。在房地产价格周期性波动影响下，房地产企业最佳的资产组合配置如下：预期市场价格上涨时，企业应减少现金持有量而增加土地储备量，加快产品项目开发进度，将自由现金流量投入到项目开发中，提高企业的盈利能力，从而带来更多的自由现金流量，提高企业防范风险的能力；预期市场价格下跌时，企业应以现金为王，以提高企业防范市场风险的能力，并及时把握投资机遇。
（三）经营活动现金流管理
1.紧密关注市场行情
国家经济政策会对房地产企业日常经营活动产生重大影响，因此房地产企业需要时刻关注国家经济政策，及时根据国家出台的经济政策规划土地购置数量以合理规划投资项目。同时为了做大做强企业规模，房地产企业还应当随时留意同业竞争者的动向，适时调节企业销售策略，力争扩大市场占有份额，从而增加企业自由现金流量，提高企业防范经营风险的能力。
2.加强日常现金流风险具体防范措施
催收应收账项，加快现金回流速度，从而提高自由现金流量的质量，提高企业防范财务风险的能力；与各金融机构合作，力求尽快发放按揭贷款；定期整理往来账目，强化对黑名单客户的信用评估；制订合理有效的折扣；对营销部的提成奖金与房款回笼挂钩等。对长期欠款采取发函、申请违约赔偿等法律流程。
分析现金支付的紧要程度，实施支出分类管理，合理延迟付款时间。针对应付账款的时间做出合理安排：在不影响企业自身信誉的前提下，采用承兑汇票、商业信用等各种支付手段，合理到期付款；采用统一账户管理应付账款，设立企业支付中心，统筹计划在收益最大的时间点付款；建立现金管制支付账户，合理强化支付款的管理。
四、结束语
现金流量在企业决策，控制风险中起着越来越重要的作用。不仅仅在房地产行业，越来越多的学者和企业都加深加大了现金流量研究与具体实际相结合的力度，也取得了众多研究成果。现如今，房地产行业正处于风云变幻的拐点，如何把握企业的现金流量是决定企业能否继续立足以及壮大的关键因素，因此，我们有理由重视并及时应用于实践当中。
2013年安徽省高等教育振兴计划――省级重大教改项目（项目号：2013zdjy169）
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Abstract: The important function of cash flow in the real estate enterprises is presented and on this basis, the specific measures of cash flow in real estate enterprises are further discussed.
关键词:房地产企业;现金流管理;重要性;管理措施
Key words: real estate enterprises; cash flow management; importance; management measure
中图分类号:F27 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)09-0012-01
1现金流在房地产企业管理中的重要作用
房地产企业现金流量优越性主要表现在以下几个方面:
1.1 现金流量能更好的反映房地产企业的发展能力和偿债能力
实践证明,大部分破产倒闭的企业都是盈利情况非常好的企业,这些企业虽然利润丰厚,拥有大量的流动资产,但现金支付能力却很差,甚至无力偿还到期债务,最后破产清算。存货周转率是衡量现金流量的重要指标,房地产企业的存货由土地价款和开发成本(建安费、管理费、资本化利息等)构成,存货周转速度体现了,房地产开发企业资金循环速度的快慢,体现了由存货到可销售房屋这种产品的时间,这个时间越短,现金流动越快,相应的资金成本越低,企业可持续发展能力越强,企业的现金流稳定,偿债能力就越强。预收帐款是监控现金流量的又一重要指标,《新企业会计准则》要求,房地产企业收入的确认以业主签字确认收房手续为依据,这就导致主要的收入指标对现金流量体现的滞后性,预收帐款是房屋销售时取得现金的最及时的记录指标,预收帐款的本期发生总量持续稳定且金额越大,说明房地产开发产品的销量和开发量稳定,体现了企业的持续经营能力、开发规模的变动情况,体现了房地产企业的强偿债能力。
1.2 现金流量比利润更真实的反映房地产开发企业的收益质量
收益质量是财务报告体现的收益与企业真实业绩之间的相关性,如果收益能如实反映企业的业绩,则认为收益质量好。如果收益不能很好地反映企业的业绩,则认为收益的质量较差。房地产开发行业的收入、成本确认有一定的滞后性,由于开发周期较长,从客户购买开发产品、企业取得销售回款,到房地产开发企业确认收入、成本少则需要一、二年时间,甚至存在滞后三、四年的情况,这样以权责发生制为基础的帐面利润资料实际上是以前年度企业经营的成果,滞后于实际情况,而以收付实现制为基础的现金流量所体现的收益质量较为及时准确。资产负债表和利润分配表中利润指标可以在不同的年度间用适当的会计方法进行调节,而现金流量被人粉饰的可能性很小,关注现金流量指标,可以剔出利润指标中的“水分”,正确地考察企业现金流量情况,才能使投资者和债权人更充分、更全面的认识企业的财务状况,真实准确的现金流量情况能体现企业的盈利质量和价值创造能力。
1.3 现金流量体现了房地产开发企业的财务弹性
财务弹性是指企业适应经济环境和利用投资机会的能力,主要体现在企业现金流量和支付现金的需要的比较,企业现金流量超过现金支出的需要,有剩余现金时,企业的财务弹性就大,反之,如果出现现金支付量大于现金流入量的情形,企业的筹资能力、偿债能力就会变差,企业财务弹性就变小。
2房地产企业现金流管理措施
现金流的管理目标是实现企业的价值创造,是为了价值创造的现金流的流向、流量、流程、结构、效益等的管理,具体又分为现金流的战略性管理和战术性管理两个方面:
2.1 现金流的战略性管理
2.1.1 企业战略与现金流管理相结合。企业战略决定现金流流向,现金流管理与企业战略相结合,制定企业战略时应考虑现金流状况,同时现金流要服务于企业发展战略。企业进行现金流向战略决策首先要进行环境影响因素分析和企业战略分析,现金流向要与环境变化相协调。对以房地产为主的企业而言,在企业的发展过程中要根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略,切忌盲目扩张,跟风发展;针对非房地产开发企业,要经得住房地产行业高回报外表的诱惑,不要盲目涉足房地产开发行业,切记高回报也意味着高风险。
2.1.2 现金流管理与企业生命周期相结合。在企业不同的发展阶段,企业关注的目标和重点会有所不同,现金流量循环也会呈现出不同的特点。管理者必须能够准确分析和识别企业在生命周期不同阶段的特点及定位,并能够根据对现金流量的需要,提出合适的财务结构。所以,战略性现金流量管理必须与各阶段的特点相匹配,要突出重点,不可一视同仁,等而视之。同时,还要注意在不同发展阶段,经营活动、投资活动和筹资活动现金流之间的转化和配合。
2.1.3 现金流量管理必须做好流动性、收益性和增长性动态平衡。流动性是企业为偿付其债务所持有的现金数额或通过资产转化为现金的能力的描述。收益性是企业通过经营使其获利的能力的表现。增长性是企业自我积累和发展能力的表现。
2.1.4 战略性现金流管理应追求现金流平衡。房地产开发企业的业务由于回报期长,资金回流比较慢,而且因为资本投资巨大,容易出现资金周转不灵的风险。最理想的是将不同投资回报期及不同现金回款方式的业务进行组合,以分散风险。
2.2 现金流的战术性管理
2.2.1 现金流预算。现金流总预算着重于规划和控制企业宏观的经营活动,保障企业战略目标的实现,日常现金流预算统管日常经营活动的现金安排,保证现金流有条不紊、永不停息,从而保障企业简单再生产或扩大再生产的进行,满足企业价值创造实现的条件。房地产企业年初,应由财务部门编制资金总预算计划,它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。其中,资金收入预算最核心的内容是企业通过销售房屋产品和对外筹资带来的现金净增加额;支出预算最核心的内容是企业开发投资、支付税费所需资金支出。
2.2.2 现金收入管理。房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产品所产生的现金流入。收入管理的重点为加快销售进度使企业具有较强的销售变现能力和催收应收账款两个部分。
2.2.3 现金支付管理。土地成本和建筑安装工程款构成了房地产产品成本的大部分,加强土地购置款和工程款的管理也是房地产企业现金流管理的重要组成部分。
继参观考察过新西兰、澳大利亚、南非、肯尼亚等国家和地区后，2012年9月15日-9月29日，北京大学房地产总裁黄埔同学会和《中国地产总裁》杂志又成功组织了“2012北大黄埔美国房地产市场学习之旅”活动，对美国房地产市场进行了考察学习。
北京大学房地产总裁黄埔同学会由北京大学房地产总裁黄埔班同学于2009年3月自发成立，隶属北京大学房地产校友会。同学会以“互动互助，共享共赢”为宗旨，以北大黄埔班学习、中国地产总裁沙龙论坛活动、《中国地产总裁》杂志、中国房地产总裁网、北大黄埔互助投资基金等为载体，为会员企业提供学习、交流、宣传、项目投资与合作、上下游产业资源整合、融资等服务的平台，致力打造“中国最权威的房地产企业钢铁联盟”。目前会员总数达300余名，已经成为房地产行业最有影响力的社团组织之一。
《中国地产总裁》杂志是全国第一本地产人物杂志，由北京大学房地产校友会主办。杂志立足于中国房地产市场，剖析地产行业发展规律，刻划中国地产总裁成长史，全力关注与把脉中国与时俱进的地产总裁的健康成长，得到业内众多专家学者以及地产总裁的关注。杂志目前已经发展成为房地产业内最有影响力的地产人物杂志，成为业内人士交流和展示的优秀平台。
此次美国游学活动分“国际化视野”与“领导力提升”两大模块课程，有20余位北京大学房地产总裁黄埔班同学参加。在“国际化视野”模块课程中，同学们分别聆听了哥伦比亚大学房地产研究中心主任杰西・基南教授主讲的《美国和纽约房地产的历史演变》、哈佛商学院教授约旦・西格尔主讲的《中国企业应对全球化的变革和战略》，参观了美国最具代表性的房产开发及设计公司，学习其发展历程和管理模式，并与众多行业精英进行了座谈。
【关键词】房地产 成本控制 措施
一、引言：房地产企业成本控制的必要性
国家统计资料显示，2012年中国房地产业投资额为71803.79亿元，同比增长16.19%，2013年房地产企业投资额为86013亿元，同比增长19.8%。近年来房地产行业投资额呈逐年递增的趋势。然而，尽管房地产市场近几年在稳步发展，但是我国房地产市场的竞争仍然非常激烈，据统计，截止到2013年末，中国房地产开发商数量已经达到9万多个，如何在数量如此庞大的房地产行业竞争者中生存和发展，成为众多房地产企业的首要难题，尤其是中小房地产商。房地产企业对于资金有着极强的依赖性，整个房地产开发过程都离不开资金，需要耗费大量资金用于土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本、财务成本六大方面。因此，严格控制成本，保证项目资金需求已成为房地产公司生存和发展的关键因素。成本控制十分复杂，房地产开发企业需正确思考当前的成本控制现状和困境？如何更好的进行成本控制，在保证项目质量的前提下降低开发成本，如何采取必要措施去优化房地产开发过程中的费用支出，实现经济效益最大化，已成为房地产企业势在必行的一项重要工作。
二、房地产企业成本控制存在的问题
（一）成本管理意识不强
一些房地产企业的成本管理意识还只是停留在财务核算的基本层面上，公司在经营决策的时候往往只考虑到项目总投资额、建设的周期、项目开发及销售、公司的经济效益等，却对项目的开发成本控制关注得较少，造成实际成本与预算成本差异较大，增大项目建造成本，降低项目利润。
项目成本控制具有综合性强，影响因素复杂等特点，需要综合能力强，具有较高业务素质的管理人员和技术人员。目前很多房地产企业的设计技术人员缺乏预算知识，存在不熟悉建筑材料的价格预算，不具备将技术和预算有机结合起来等的多方面业务素质。这就使得这些技术设计人员缺乏成本控制的意识和专业能力；房地产企业预算部门主管缺乏成本控制意识，不能严格按预算审核成本费用，经常出现超预算付工程款现象。
房地产企业成本控制意识不强还与房地产企业自身的发展情况有着密不可分的关系，近30年来我国房地产企业呈爆炸式增长，很多企业也获利颇丰，这其中既有一部分企业本身入行不久，自身尚未树立成本控制意识，另一方面多年来丰厚的获利也使得房地产企业没有成本控制意识的外在危机感。
（二）成本控制体系不规范
目前大部分房地产企业成本控制体系不够规范，缺乏科学性和全面性。虽然目前很多的房地产企业都十分的重视成本控制，并且大多都已经设立了专门的成本控制部门，但缺乏现代化的管理手段，公司内部还没有形成制度化、规范化和程序化的企业成本控制体系，可以说成本控制还停留在粗放管理阶段，成本控制环节较薄弱。这方面大型的房地产开发企业做得要好一点，但一些实力较弱的中小型房地产开发企业薄弱环节显得尤为突出。
虽然建立了较为完善的成本控制体系，但成本控制缺乏有效责任考核机制，监督机制。只有权责分明才会使责任人肩负起应负的责任，如果没有相应的责任考核机制，没有企业责任感，成本控制人员在进行成本控制时就容易随心所欲，会给公司带来很大的风险。我国的房地产企业发展起步较晚，目前大多数房地产企业还规模偏小，规范的现代化企业制度还尚未建立起来，机构设置方面还不健全，岗位分工也不明确，企业也没有做到按组织结构来划分责任。这些都给房地产企业的成本控制带来了较大困难。
（三）工程成本控制不合理
一些房地产企业不重视施工前期的成本控制，成本管理仅仅限于管理施工阶段，虽然工程签证和结算抓得较好，但却忽视了设计阶段的成本控制的作用。在实际操作中，一些房地产商不重视项目的可行性研究，做策划报告仅仅是为了筹资需要，企图通过包装和策划来达目的，策划报告的可操作性低，无法实现“指导投资决策”的要求。
在具体工程施工过程中，一些房地产企业对成本控制缺乏科学合理预算，招标采购工程材料以及确定施工队伍方面缺乏可行性研究及合理审核，比如存在过分依赖绝对低价来选择中标单位，没有确定一批具有战略合作关系的供应商，进而产生施工及材料的质量和价格方面控制力不强等问题。这些都使得在施工过程中缺乏科学合理的成本控制，随意增加项目成本。
三、房地产企业成本控制的改进措施
（一）提高成本管理意识
房地产开发具有生产周期长，工作内容多，活动复杂的特点，这就更需要建立一个系统科学的成本预算、结算及监督的体系，要把成本控制落实到房地产开发的每一个工作环节中去。不要单纯认为成本控制仅仅只是老板和管理者的工作，要做到成本控制人人有责；有效的成本管理需要公司全体员工的积极参与，将成本控制实现到每一个细节。这样才能使得成本控制在房地产企业中实现最大价值。房地产企业只有从观念上提高成本管理意识，才能真正做到控制成本，降低成本，实现收益更大化，其具体做法一是要注重成本核算向成本控制的转变；二是要注重从成本的经营性控制向成本的规划性控制转变；三是要认识到成本管理是一种全员全流程的管理，涉及到经营管理的各个环节，各个阶段，各个部门。
（二）规范成本控制体系
建立科学合理的企业内部成本控制体系，提高成本管理人员的业务素质，规范成本控制流程，在制度上规范和约束项目成本。在招聘时应当选择一些具有综合能力的复合型人才，在成本控制中起到关键性作用。要注重人才的培养选拔，尤其是财务人员和预算人员，不断更新自己的知识能力，以应对市场风险的不确定性，做到准确预测，及时应对，达到最终的成本控制目的。
很多房地产公司都十分重视成本问题，管理团队也越来越专业化。在有了专业化的管理团队之后，就需要制定一套规范的成本控制体系，涉及到项目的规划设计，招标，签约，施工，竣工结算，销售，物业管理等每一个环节。这就要求形成明确的岗位责任体系，把责任落实到具体的岗位，具体到每个人，即要有“责任范围，责任部门，责任评价体系，责任评价部门”来实现落实责任和监督责任，让成本控制形成体系，落到实处。
（三）严格控制工程成本
通常一个工程项目的开发成本大体可分为六大部分：土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本、财务成本。据行业报道，其中土地成本大约占总成本的30～35%，前期费用大约占总成本的2～3%，工程成本大约占总成本的50～55%，营销成本大约占总成本的2～6%，管理成本大约占总成本的2～3%，财务成本大约占总成本的6～8%。可见项目开发成本分类中，工程成本所占比例最高，也是最复杂的成本项，控制好工程成本对于整个项目成本控制至关重要。工程建设中的土建、装饰、机电安装、室内装修、弱电、消防、电梯、总平等的招投标单位及中标价范围，都应经过公司成控部、合约部、总工办、工程部等相关单位的可行性分析及评估，严格按照相关规定操作。不同的房地产公司在控制工程成本方面有着不同的做法，比如在材料采购方面万科是通过战略合作的模式建立供应链联盟，恒大主要是成立采购公司但无论是哪一种方法，目的都是最优的控制好工程成本，以实现成本控制的最终目标。譬如：中海地产公司在房地产行业里算是在成本控制方面做得比较出色的企业，中海地产在工程成本控制方面有着自己的秘诀：那就是在各个项目的初始阶段，根据项目成本预算，尽早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到各部门；公司成立成本控制小组，组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的开发成本进行全面分析、评估、探讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施。
（四）严格控制资金运营成本
房地产企业涉及到巨大的资金流入流出，如果能做到资金的合理运作，可以大大降低资金成本，提高企业利润。在资金成本控制中，要注意如下重点：
第一，需要根据工程预算拟定资金计划，确定项目每个阶段资金需求额，根据项目各个阶段资金需求筹集项目所需资金，筹集资金时应选择合理的融资渠道及融资时点，尽量考虑降低资金筹集成本，提高资金使用效率，这样可以很直观的减少大笔资金成本。房地产企业需要拓宽融资渠道，合理利用各种融资渠道募集更多的资金，上市公司可以发行股票筹集资金，还可以发行公司债券，向银行贷款，以及融资租赁等。
第二，加强资金管理，在工程施工过程中涉及到大量资金的支出，需要拨付大量的工程款项，在拨付款项时，应当严格按照公司付款审批流程和合同约定，审核工程款，注意配备齐备合法的单证，为资金的拨付使用严格把好关。
第三，财务部门要关注现有资金的流转变化，压缩现金库存与现金的使用量，同时还应尽快回笼资金，加强应收款项的催收工作，在不违反合同约定，不影响项目工程进度的情况下，尽量延缓应付款项的支付，减少阶段性资金流出。房地产企业每年要缴纳大量的税费，企业应当及时了解、学习税收政策和财政法规，合理利用税收优惠，减轻纳税支出，实现降低税负成本。
四、结论
房地产行业近年来快速发展，有着资金投入多、专业性强、建设周期长、受市场和政策影响比较大的特点。目前房地产企业的成本控制存在着意识不强，体系不规范等现状。房地产企业应从长远考虑，改进落后的成本管理观念，建立合理的内部成本管理制度，培养优秀的企业成本管理人员，创新成本管理手段，实现房地产企业对成本的有效控制，使得企业经济效益最大化。
参考文献
【关键词】房地产；目标成本管理；成本控制
由于市场经济的飞速发展，房地产行业的高利润使得该行业获得了前所未有的发展。在地产新政出台前, 大多数房地产企业是通过提高建造标准，提前展示居住效果，如推出样板区、样板房等，吸引购买人群，同时提高销售价格，获得丰厚利润。然而，在当前的地产新政形势下，成本的加大投入并不会带来利润的增加。
当前，诸多房地产企业仅仅重视房地产产品的相关成本控制，并没有考虑市场的需要和建筑产品投入产出的比。许多房地产企业对事前成本的控制管理薄弱，成本预测、决策都缺乏规范性、制度性。虽然较多房地产企业采用了目标成本管理系统。但由于成本管理人员的素质良莠不齐，造成目标成本管理控制缺乏科学性、严肃性，成本信息不能及时反映项目成本的真实情况；还有一些房地产企业的目标成本管理控制缺乏相应的现代化管理手段，成本的核算不规范，信息传递的渠道不畅，造成成本信息的丢失，导致成本管理的方向严重偏离。
1 成本管理的概念
房地产实施阶段，项目管理包括进度控制、成本控制、质量控制、信息管理、合同管理、组织协调。其中，成本控制管理就是房地产项目目标成本管理控制中十分重要的组成部分。
1.1 房地产的成本
房地产开发的企业，在城市的规划区之内土地上，通过基础设施的建设、房屋的建设，进行商品房的销售等各方面的生产经营的活动，以实现盈利的目的，因此，必然耗费一定量的资源（人力、物力和财力），其中所耗费的资源的货币表现就是成本。也就是说，要想盈利，那么必须进行生产的经营活动，而进行生产的经营活动必然会带来成本的消耗。
1.2 房地产成本管理
充分的组织和调动公司的全体人员，在确保工程质量前提之下，对工程建设、营销策划等各个生产经营环节进行实用而科学的管理，力求使用最少的资源消耗得到最大的利润。成本管理并不完全就是省钱,花得多了会浪费，花得少却不意味着节省，我们目标是价值最大化，重点不在于花多花少，关键是花的有效，这就是众所周知的“物有所值”。
2 目标成本管理体系
加强成本管理，需要建立成本管理的体系，对房地产企业，成本管理体系应该包含三个内容：首先，成本管理流程和制度体系；其次，每一个阶段的对房地产项目目标成本管理控制要点和知识的积累；第三，从公司战略的角度优化成本的结构。
成本管理流程与制度体系，包括：成本后评估的系统、动态成本管理的系统、目标成本的管理系统和责任成本的系统。分别从事前、事中、事后三个阶段反馈的责任与激励机制等方面采取管理。成本控制的要点以及成本数据积累是建立在相应的流程规范的基础上的对于每一个开发过程环节中的成本控制知识与和验的传承，从战略的角度进行了成本优化，这是伴随公司重大的战略措施的，如依据细分客户进行产品的标准化、战略的采购等。从管理层次来说，建立基本成本管理的流程是管理工作的基础。
3 目标成本管理控制各阶段措施的要点
房地产项目目标成本管理控制，可以充分的调动项目的各职能部门和全体职工积极的降低工程的成本，是实现全体员工参与全过程、全面的成本管理控制的一种行之有效管理方式。
房地产项目目标成本管理控制贯穿于整个项目运作全过程。
3.1 项目的拿地阶段
项目拿地前，需要专业公司或部门对项目今后的产品定位、类型、销售等内容进行方案策划，并对项目的投资和利润进行估算，其中投资估算是对全部经营活动经济数据的全面估算，是项目总投资的控制性文件。项目总投资估算内容包含建安工程费、基础设施费、公共的配套设施费、管理费用等等。
土地拿到之后，对项目实施方案进行扩初设计，同时深化投资估算，完善估算的内容和数据，客观全面的满足开发大纲所确定的利润和要求。
3.2 目标成本的确定阶段
3.2.1 规划方案设计审批通过后，公司成立一个专业的工作小组，专门负责项目目标成本的确定。小组成员应抽调设计、工程、成本等专业精干人员组成，并由公司领导担任组长，组长负责拟订工作计划，对成员进行分工并明确责任等。
3.2.2 工作小组根据项目的方案、产品定位以及配置标准编制项目成本大纲，成本人员根据上述内容、积累的历史成本数据和市场价格信息编制项目目标成本初稿，成本可以按照费用的性质及发生的阶段按以下分类：土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共的配套设施费、开发间接费、管理费用、营销费等内容。
3.2.3 成本人员将上述目标成本数据汇总后交小组讨论，小组成员对目标成本数据的完整性和合理性进行核实、调整，确定最终的项目目标成本。目标成本确定应当遵循可操作和适度从紧的原则。
3.2.4 目标成本确定之后，公司与项目实施负责人签订成本承包协议，明确成本控制的责任。其中：承包协议除成本之外还应当包含相关的项目开发进度等内容；成本承包范围也可将与项目销售收入息息相关的资金利息、营业税等项目剔除，这些费用项目实施责任人无法控制。
3.2.5 工作小组中成本人员将确定好的目标成本数据输入目标成本管理软件系统，即ERP系统，并制订目标成本管理实施细则，对动态数据输入、定期检查、超目标审批流程等内容进行约定。
3.3 工程实施阶段
由于项目实施前目标成本已经确定，项目负责人可以将目标成本进行细分，并且将成本控制的责任落实到职能部门甚至个人，实施过程中任何成本开支均需要对照目标来控制，比如将目标成本作为限额设计和招投标的依据。项目实施过程的目标成本控制也是有重点的。
3.3.1 对于项目实施人而言，在目标成本费用的组成当中，土地成本拿地后就已确定，前期费用大多数是按照政府规定收费标准计取，开发间接费和营销费用可调整的空间也不是很大，因此，目标成本控制的重点应当放在建安工程费、基础设施费、公共的配套设施费三项目费用上面。具体可以通过图纸审查和优化、招投标、合同条款、现场控制等途径对费用进行控制。
3.3.2 对于项目实施上级管理部门而言，在项目实施过程中参与招标、检查合同条款和联系单签证内容，提出成本节约建议；督促项目实施主体及时输入动态成本数据，及时发现成本超支项目并发出预警。通过以上事前、事中、事后的参与和控制，将成本有效地控制在目标范围内。由于成本节约有奖励，因此项目实施责任人对上级的管理控制会积极配合，这对成本的有效控制十分有利。
3.4 工程的竣工结算阶段
一个项目涉及到很多专业，因此合同也会签订很多，有些零星合同可能在工程竣工前就已经完成费用结算，这里所讲的竣工结算阶段通常是指项目竣工验收合格后，对总包以及消防、绿化、市政等专业分包工程项目进行结算的阶段。
3.4.1 竣工验收合格之后，项目实施主体要求施工单位及时将完整的结算资料上报，项目实施主体可以根据自身人员配备选择自审或委托中介机构外审，结算的原则是：准确性、及时性、有理有据、全面性。
3.4.2 上级管理部门在一审的基础上，可以对结算的部分内容进行抽查，也可对结算进行全面复查，并且要求项目主体在结算完成后及时将结算数据输入ERP系统。
3.5 项目总投资的决算阶段
项目开发的工作全部结束之后，管理部门成本人员应当对该项目实际发生的各类费用进行核实、分析、整理和评估，全面的评价项目的开发经济效果，规范项目的总投资决算管理。同时，积累项目开发经验数据，为新项目开发目标成本的制定发挥作用。项目的总投资决算的编制原则如下：项目的总投资决算需要按项目的实际发生费用进行全面准确的计入。
项目的总投资决算内容，即土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共的配套设施费、开发间接费、管理费用、营销费、财务费用、开发期税费、销售收入、利润等内容。
4 目标成本管理的对策
如何做好目标成本管理，关键在于建立相关的制度，规范成本管理流程，落实成本管理责任，加强培训和教育，提高全员的成本意识。具体如下：
4.1 建立统一、标准、规范的责、权、利相互结合的房地产项目目标成本管理制度；
4.2 加强培训和教育，提高全员的成本意识，落实房地产项目目标成本管理控制的责任，实行全体成员的成本管理；
4.3 建立健全招投标、合同和变更管理制度，规范各项审批流程；
4.4 加强检查监督、保持信息交流的畅通；
4.5 加强房地产项目阶段性经济活动的分析和项目目标成本的核算。
总结：房地产成本管理是一项全面而深入的工作，企业的生存取决于效益，成本管理水平的不断提高是效益最大化的根源。房地产企业的竞争正在由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争。因此，不仅仅需要房地产企业管理层的支持和重视，还要求全体员工的积极主动的配合，协调，这就要求房地产行业建立健全各项制度和规章，严格贯彻执行这些规章制度。只有这样，才能真正的做好房地产项目目标成本管理控制的工作，最终实现房地产企业经济效益的优化和企业本身的可持续发展，提高企业的总是竞争的实力。
参考文献
[1]张志杰. 房地产开发企业的纳税问题[J]. 草原税务，2003(10)
[2]徐兵. 关于房地产开发企业预收账款征收营业税账务处理的进一步探讨[J]. 上海会计，2004(02)
[3]程彩虹,夏涛. 网络信息时代房地产开发企业核心竞争力分析[J]. 特区经济，2005(06)
关键字：国际资本 房地产金融体系 政策扶持
在经济全球化加速过程中，跨行业和跨地区间的经济往来日益密切，相互间的影响也在不断地深入，特别是国际资本在全球范围内的流动，不仅缩短了资本的流动周期，而且，国际资本的流动大量的流入亚洲地区，不同程度的重塑许多资本密集型的产业，尤其是房地产业。
在总体上，国际资本流动对世界经济增长的贡献愈益增大，这主要是受经济全球化的影响。从长期看，随着经济全球化的深入，国际资本流动对世界经济增长的贡献率将进一步提高。但在世界经济特别是美国经济出现了持续10年的高速增长后，国际资本流动正在进行一定程度的调整，投资商放出资本进行投资更为谨慎，对于风险较大的行业，各个国家的政府也积极地采取措施，尽量降低风险，最大限度的减少损失。虽然，在世界经济的调整过程中，国际资本流动的总量增长可能会进入一个波动幅度不大的调整。但是，从国际资本流动的结构变化看，未来几年国际资本有可能增加对发展中经济和发展中地区流动，特别是向那些正在采取较大开放政策措施的国家和地区流动。随着我国改革开放的步伐加快，相继出台了维护房地产业公平竞争，合理发展的相关政策，并且，逐步完善监督机制，今后将吸引更多的国际资本，成为投资利润更好的地方。
金融行业与房地产业相互促进
1. 金融业为房地产行业的发展大了一阵强心剂
“入世”后的中国经济充满活力，投资和贸易环境快速改善，投资回报率明显高于一些发达国家，甚至高于美国，这会促使越来越多的投资商到这个地方来投资、做贸易。但是，由于我们的资本市场开放度还不高，这个积极影响还只能是间接的，只能发生在某些重要的领域，其中最为突出的就是房地产业。一直以来，国际资本总是通过股票市场来间接影响房产市场，由于，B股市场目前虽然微小，但是已经开放的，所以相对于A股市场更加容易直接进入，进而成为中国资本市场开放的试验地。另外，通过国际资本入股投资使国内证券商规模扩大，融资能力提高，经营改善，形成了资本国际化和证券化的互动。
B股市场应尽快的让外国在中国的独资、合资企业，还有香港、台湾的企业上市，全面改变B股上市公司主体。中国券商可以全面与外国投资银行合作，规范操作投行业务，迅速建立公平、公正、公开的与国际接轨的B股市场规则与秩序，把B股市场发展起来，为中国资本市场全方位的开放提供可操作的经验。
从2001年以来，美联储连续下调联邦基金利率，已达到自1961年7月以来的最低点。持续下调的外币存款利率使B股持股成本不断降低，同时，贴现率也随之下调，创下美国历史最低纪录。与之相对应，我国从2001年也先后调低主要外币的存贷款利率。在美元、港元以及中国主要外币币种存款利率大幅度、高频率调低的背景之下，境内外汇储蓄存款居民相对收益率下降，从而大大降低了B股市场的持股成本，使B股市场的“相对价值”相应突显出来，这种降息效应终将在市场的中长期走势中体现出来。但是，从理论上讲，由于A、B股所代表的股权及其背后的经济内涵的一致性，二者的最终合并是必然的。在实践上，将A、B股分开的现行体制产生了许多问题，是使两个市场间的价格产生扭曲，不利于提高市场的流动性和效率，在很大的程度上助长投机，并进一步影响到相关的产业部门，严重的制约着金融行业的发展，并且为金融危机埋下了隐患。然而，当今的房地产业大多数是依靠金融行业的支持，纵然是微小的动荡都有可能会对高风险的房地产开发造成重创。
据统计,目前仅投入到上海房地产的100亿美元左右的外资中,就是以海外基金形式出现的仅3亿美元左右。按照摩根士丹利的研究报告,这一数字将在未来2至3年内增加至20亿美元。
从2003年下半年开始的住房贷款上的紧缩,虽然大大增加了国内地产业的经营风险,但是外资也看到了中国国内地产业的整合机会。不少与房地产金融相关的海外投资机构也相继在我国落户。美林投资银行、德意志银行、美国环球证券基金、福建联华国际信托等多家国际金融机构纷纷在今年的房地产发展年会上表示，将投入数亿美元的资金到中国房地产市场。，外资银行凭借其于不受国内宏观政策调控，而是可以利用宏观调控政策造成的一些空间进入的优势，获得更多的收益，从而进一步拓宽中国的市场。
仅2004年，亚太地区房地产投资总额是483亿美元，比2003年增长74%.其中24%来源于跨境投资，达115亿多美元，比2003年增长146%.跨境交易中大部分来自北美投资商，包括51亿美元的资产交易和在亚太地区7亿美元的净投资。在所有房地产交易中，写字楼是交易量最高的资产，占亚太地区总资本市场流动额的45%.
与2004年相比，刚刚结束的法国戛纳2005年国际房地产交易会上，欧洲投资机构对中国的房地产业普遍看好。由于北京和上海将分别在2008年和2010年迎来奥运会和世博会，国际资本几乎一致认为当前是投资中国市场的明智时机。中国企业也派出了迄今为止规模最大的参展团，包括瑞安地产有限公司、上海盛融投资有限公司、上海漕河泾新兴技术开发区和SOHO中国有限公司等国内房地产界的巨头，以其快速增长势头和日益凸显的重要地位在交易会上的大赢家。
为了配合房地产行业的高速发展，其他配套的产业也相继加快了改革和发展的速度，如广告、银行、保险、管理咨询、旅游和零售业等行业的开放。与其他繁华都市如香港、东京等相比，中国大陆能提供相对高的租金收益率和相对低的资本价格。早在上世纪90年代，ING、汉斯、凯德置地等就已进入北京楼市，但主要着眼于住宅市场。而到了现在，境外投资人纷纷转向商务罗盘的投资：办公楼，在商铺、服务式公寓和饭店资产方面的外资均有明显增长。权威人士预计投资者将会不断扩大，并且国际投资者会更加愿意考虑长期的投资策略。21世纪伊始，中国大城市经济发展水平，特别是高收入阶层的生活水平已经接近一些发达国家水平。许多国际顶级品牌服饰、美容、健身、餐饮、娱乐在中国层出不穷。国际品牌进入中国有非常广阔的市场，因此，商业地产有着广阔的拓展空间，预期收益将是非常可观的。
2. 完善房产市场，防范金融风险
金融在总部经济发展过程中起着极其重要的不可或缺的作用。为吸引更多的跨国公司总部和其它大公司的总部进驻经济区,必须创造良好的企业生存发展和投资的环境，这需要大量的资金，这些资金不仅需要政府的力量,更需要市场化的运作，依靠资本市场，更需要大量的金融机构能够进入这个区域进行新的投、融资和其它方式的合作。不但如此，银行和其它金融机构也是给进入经济区的跨国公司总部提供金融服务的核心。
在金融业促进房地产快速发展的同时，房地产对金融业的作用也在日益加强。截至2004年底，银行业的17万亿元信贷资产中，约有50%的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在，专家分析指出，房地产价格的走势将直接影响金融资产的质量，将直接关系到金融风险的防范。
为了防范金融风险，必须大力发展房地产存量市场。一方面，扩大存量交易规模，形成较为均衡的交易价格，从而为金融机构正确判断金融资产中房地产类的价格提供真实的数据；另一方面，为银行等金融机构在处置抵押资产时提供有效的变现渠道和承接市场，提高这部分金融资产的流动性。
在发展房地产存量市场时，借鉴国外发达国家的诸如信托投资公司、房地产资产管理公司等具有理性投资行为、专业管理团队的投资机构，对引导市场进行价值和长期投资、迅速扩大房地产存量市场具有重要作用：凭借资金规模优势聚集资源，推动存量市场的交易规模不断扩张；进而形成合理的资产价格和投资预期，引导房地产市场的交易需求、交易价格和交易结构，增强政府对房地产价格的宏观调控力度，制定包括银行信贷、信托、证券、债券、保险等在内的统一完整的房地产金融政策，形成既防范金融风险，又促进金融业和房地产业可持续发展的综合效果。
事实上,外资涌入中国房地产业,一方面推动了中国房地产业的繁荣,但另一方面,在人民币升值预期的驱动下,国际热钱流入中国炒作房地产,已经形成对房地产健康发展的干扰,也有可能导致中国房地产业泡沫的出现。为了避免重蹈1997年的亚洲金融危机的覆辙，经业内人士分析，如果人民币升值已确信无望,游资会纷纷流出中国,就会大大增高泡沫破裂的风险。所以，我国政府，上世纪90年代,国际热钱大量流入日本,导致日元升值,日本政府被迫推行紧缩性的财政和货币政策措施,结果使日本包括房地产泡沫在内的"经济泡沫"很快破灭,将日本经济拖入了长达10多年的衰退之中。这说明,房地产泡沫破裂对经济的影响是非常大的。
国内发展商与国际基金要建立良性对接不仅仅要解决发展资金问题，更重要的是需改变现有的发展和经营观念，确立长久的发展模式，在国际上发起基金组织，筹集投资者，然后按照中外合资企业的构架成立项目公司，直接投资房地产项目，将金融风险尽可能的降到最低点，减少不必要的耗费，避免造成重大的损失。所以，在传统的房产经营过程中，投资的每个项目都要重复以前的过程，这样，不仅会出现大量重复劳动，而且会让资本多次“闲置”，无法发挥资本的快速流动功能，同时还会限制其整合优势。事实上，国际资本擅长于房地产整合，如果将传统“全能型”地产进行重新整合、分工，实现多行业部门的分工协作，实现专业化经营，可大大提高房地产业的运营效率。
由此可见，房地产业的持续、稳定发展，离不开金融业的全面进步和体系的不断完善；反之房地产业的兴旺发展又成为金融业拓宽业务领域、加速发展，推进建设具有中国特色的房地产金融体系的巨大动力。
国家出台相关政策扶持房地产业的发展
在市场机制下，价格的作用之一是在生产者和消费者之间传递信息。生产者和消费者根据价格变化趋势来调整自己的供给或需求，以达到优化经济结构的目的。然而，价格也会受到许多因素的影响，其中最为重要的因素就是市场时时的供求情况的变化。我国政府根据市场经济的运行规律，制定了相关的价格调控机制。目前推出的经济适用房政策，就是为了稳定房产市场不断升水的房价而做出的过渡性的调整。虽然该政策会产生一部分绝对损失，但是通过政府提供了一些补贴来帮助低收入家庭，缓解社会矛盾，缩小贫富差距。
自今年3月份起，一些省份相继出台了一系列的调整措施，为持续高涨的房价“点刹”降温。随着差价营业税政策的出台，便从调整供应结构、加强市场监督、完善住房保障体系等方面入手，要求运用财税、金融、法律、行政等多种手段，继续保持房地产市场基本稳定。调整中低收入家庭购房贷款贴息政策。自2005年1月1日起，面向中低收入家庭的购房贴息政策的门槛较原来降低。商品住宅由原来规定的每平方米单价不超过3500元调整为不超过4500元；二手房总价也由原来规定不超过25万元的，调整为不超过 33万元。另外，一些新的政策也将随之出现。例如，北京将推出商品房预售合同文本，对于质量低劣的商品房可以退房。
其实，政策调整国家早在2003年已经开始对电解铝、水泥、钢铁、房地产四个行业进行调控，并于2004年上半年3月至5月，再次针对房地产市场，国务院接连发出了三道宏观调控之政令，旨在整顿房价、投资、供应结构和比较混乱的市场秩序，遏制一些地区趁机炒作房价。国家此时对房地产市场调控手段采用以经济和法律手段为主，以行政干预为辅。不仅解决着广大中低收入阶层的安居问题，更是为商业地产业的发展夯实了基础。
近两年来，外资银行普遍看好在中国开发高端的商务用房，尤其对别墅，高端别墅，写字楼项目，为配合引进外资投入地产业，多数开发区和保税区都降低了准入的门槛儿，使一度已经低迷的高级商务楼盘又再度走俏。
2005年8月，在珠江特区，帝景大富翁行动全面启动！这次活动最大的卖点在于，开发商合生创展将其所有的产品和服务优势整合成资源，创造出了全新的房地产三维营销模式，不仅开发房子，还有酒店、度假村、高尔夫球场等等，在它的社区内，配有商务沙龙河各种各样形形的俱乐部，为购房者提供了一个坚实的事业、生活平台。依靠当地先进的科学技术和税收优惠条件，大富翁行动必将取得丰厚的收益。
综上所述，改革开放以后，我国加入世贸组织，国外的金融保险业也将陆续在我国成立一些金融保险机构，外来金融保险机构的房地产融资，以及由外资企业来我国建立住房基金或房地产基金，也将逐步增加。因此，通过深化改革、改善管理、提高素质，积极促进金融业和房地产业持续健康地向前发展。
参考书目：
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2. 《营销策略的博弈分析——简评“价格大战”》，郭立宏、张玉新，当代经济科学出版社，1998.5
3.《房地产投融资》，施金亮主编，上海大学出版社，2004年11月
4.《出奇制胜的心理定价》，甘群：企业活力，1997年8月
一、房地产租赁企业建立财务内部控制制度的内容
当期国内不少企业因业务结构变化等原因而产生一定数量的闲置房屋资产，如何盘活这些资产，加速资金周转，增加现金流，提高企业的资产收益率已成为大家所关注的问题。房地产租赁企业做为盘活资产的一种重要市场运作方式而产生。
对房地产租赁企业来说，考虑其行业发展特性，即从以往的粗放化增长逐渐转换为精细化经营，而财务内部控制是内部控制的基础，也是实施起来较为效果明显的环节。
财务内部控制贯穿于企业的经营活动中，其内容几乎涵盖资产负债表所有科目内容。房地产租赁企业一般的管理流程从评估租金—出租审批—进行交易—签订合同—会计核算。考虑到房地产租赁企业财务管理具有投入大、资金周期长、经营风险大等特点，其内控制度也必须与之配套。在实践中，我们重点关注租金定价制度；出租交易规范制度；采购与付款制度；筹资、融资财务资金预算制度；租赁资金回笼等制度的建设。这些制度的建设将明显加强对房地产租赁企业的风险管理。
二、房地产租赁企业财务内部控制存在的问题
（一）房地产租赁企业租金定价不规范 外资是房产租赁的需求主力，受累于金融危机，部分外资撤出在华投资。据戴德梁行调研报告显示，上海甲级商务楼金茂大厦、环球金融中心、恒隆广场、香港新世界大厦等标杆房产租赁企业，首次出现租金单价以及出租率双降的局面。在此背景下，如何制定合理的房产租赁单价成为一个非常重要的问题。部分中小房产租赁企业为了提高房产出租率，不考虑房产建设成本，大幅较低租赁价格。从管理上来说，未成立租金定价小组对出租房屋进行租前市场调查和租金评估，未能在租金定价决策时充分考虑出租房屋的机会成本，造成底子不清，租金随意性大。笔者单位的一个位于长宁商业中心的中山广场商务楼项目于2012年竣工，在房产市场整体低糜的情况下，公司组织专业人员对房屋的成本、租赁单价、租赁市场、公司融资能力以及贷款情况等多方面进行综合评估，果断将此项目原定为的租赁经营改为销售经营，并成功以32亿高价将该租赁物业抛售给SOHO中国。
（二）房地产租赁企业财务监控系统不完善 目前，大部分房地产租赁企业都有自己的业务流程，而如何在实际工作中严格按照业务流程执行，并给予合理监控是至关重要的。德勤在一份调查报告称仅有二成四的房地产企业将财务内控工作的重点从书面制度转变为落地实施，并且加强了监督管理。可见，房地产企业总体在财务内部控制体系上均处于起步阶段。以笔者单位为例，财务监控系统弱化主要体现在办公信息化程度不够深化。笔者单位信息化管理仅仅应用于会计电算化，每月电脑出会计报表，而相关的房产租赁流程包括租金单价的审批、免租期的确定以及收楼流程等工作均未采用电脑信息化操作。较为繁琐的房产租赁平均单价的计算、出租率的查询、租赁收入的结算情况等均需要手工操作。虽存在相关的业务流程制度，但由于实际工作中的手工作业，使得财务内控执行力度不够理想。而手工作业的弊端除了无法起到较为严谨的监控作用，其工作效率也是极为低下的。
（三）房地产租赁企业财务风险评估体系不完善 对于房地产租赁企业来说，加强风险防范控制，重点是防范合同风险和欠租风险。在金融危机的经济背景下，房产租赁市场前景不容乐观。部分房产租赁企业没有实行租赁合同签订前的控制，对承租方没有进行必要的资信调查；同时急于签订租赁合同，在租赁押金以及预付款等合同条款上作出重大让步，导致由于合同签订的不够严谨而产生无法按时收取租金的风险。
（四）房地产租赁企业财务控制活动力度较弱 房地产租赁企业财务控制活动力度较弱，房地产企业财务内控体系以及业务流程体系不够清晰、更新慢。部分企业在企业初创期已经建立了大致框架的财务体系以及业务流程体系，但随着企业的发展，企业的人员组织架构以及生产流程、规模等都有了相应的变化。而财务体系以及业务体系的内容并没有随之修改，使得现存的财务体系以及业务体系与企业的发展规模不配套，从而消弱了企业的财务控制活动力度。例如，笔者单位在2008年金融危机后，遂开始ISO9001质量管理体系认证，在认证期间发现部分财务体系以及业务体系均为公司经营初期之文件，并未随着公司组织机构以及经营模式的改变而更新，由此消弱了公司的财务控制活动力度。
三、房地产租赁企业内部控制制度完善建议
（一）完善房地产租赁企业财务内部控制的环境 房地产租赁企业应根据自身实际情况完善财务内部控制环境，主要表现在：
（1）建立财务委派制度。房地产租赁企业存在投资区域分散，财务难于管理的情况。财务部如果在区域企业负责人领导下进行工作，就很难承担对领导层和对各部门的控制职能。集团公司可采取向下属单位逐级委派财务总监，构建财务人员控制系统，建立集团公司与各分支机构以及子公司之间的隶属关系、管理权限等。以笔者单位为例，地区财务总监均由香港总部委派，并直接向集团财务总监以及董事会负责，主导项目地区子公司的会计工作和会计组织结构，具有一定的独立性。在子公司与各项目总监处于平行地位，参与子公司的重大经营活动，实施财务总监参与的联签制度。
（2）建立业绩考核制度，完善量化考核。首先要丰富考核体系，避免单纯仅以销售为导向，将企业内部控制的建立以及是否有效实施等列入每年管理层及员工绩效考核的指标，作为考核员工工作业绩的依据，从内部增加企业管理层的压力形成风险意识，从而带动及激励全体员工对内部控制制度的理解及自觉遵守。
此外，公司还应建立各项配套制度，如对委派财务总监、管理层以及员工的资格确认，业绩考核、奖惩、以及定期轮岗、强制休假等制度以发现实际操作中的不足、提高全员素质。以笔者单位为例，以往年底员工花红、奖金的基数都一样，而考评成了一个没有任何实质性约束能力的摆设。2011年开始，公司为了提高员工的积极性并体现公平竞争的原则，将员工业绩考核成绩作为年底奖金和员工升迁依据，从而大大活跃了企业的人文环境。
（二）加强房地产租赁企业财务内部控制的监督机制 财务内部控制制度实现公司监督，其主要形式包括：
（1）业务审核的控制。在实施财务内部控制体系中，笔者所在房地产租赁企业重新梳理了各项业务流程。以采购付款业务审批流程为例，申请部门经理提出采购用款申请，交由采购经理以及采购委员审核无误后由地区财务总监审批，重大金额由地区项目委员会成员联合授签，根据公司业务规定超过一定金额用款的申请同时还需报批香港总部，从体系方面控制业务操作的合规性。而以往是为了追求业务的快速处理而进行的简易化操作，几个岗位就能决定大额的支出，无形中带来很大的风险。
行业内，新鸿基房地产自行组织开发了房地产租赁ERP系统，从房产租赁前期租金定价以及免租期等的审批到合同签订以后的信息电子化录入，以及出租率、出租信息的统计到后期收费清单的自动输出，都可以采取电子化操作，并留下电脑操作痕迹，以起到实质性的业务控制审核，降低手工操作的漏洞。
（2）审计监督机制。建立并实施审计监督是财务内部控制监督机制的一个重要组成部分，其主要包括内部审计和外部审计。笔者所在房地产租赁企业在国内十几个省市均有项目投资，总部在各省市、地区均设有独立的内部审计机构。与此同时，香港总部根据需要也定期或不定期的派遣内审以及普华永道外部审计机构直接到各项目地区进行内部控制审计，以监督各地区企业的运行机制有效性。
（三）改进房地产租赁企业的财务风险评估体系 针对房地产租赁企业的特殊性，对于出租业务均需进行必要的事前、事中、事后的有效管理和监督。企业需制定房屋出租的管理细则，对房屋出租整个流程的各个环节作出统一的规定，以防范违规行为的发生。同时，房屋租赁合同签订前的控制，是企业房屋出租业务风险控制的首要前提，企业应对承租者进行资信审查和风险评估，并根据风险大小制定不同的租金和押金的支付条款，如要求承租者预交租金或提供财产担保等。
以笔者单位为例，在房地产租赁业务中规定了统一合同文本、交易方式、出租最长年限、审批程序等。同时在统一审批程序中规定了房屋出租时需填制统一的申报表，填写出租房屋建造的时间、新旧程度、净值、评估价值、所处位置、面积、出租底价、出租目的等，在企业法人签字盖章后方可出租；在统一合同文本中规定了房屋租金逐年递增的机制，以避免因市场租金水平上涨而造成的租金损失。
（四）强化房地产租赁企业的财务控制活动 笔者所在房地产租赁企业，从以下几个方面着手加强财务控制活动。首先加强财务预算制度，重点关注：编制的预算需体现企业的经营管理目标，并明确责任，细化预算指标，落实到每个项目、部门；预算执行过程中，允许经过授权批准对预算进行调整，以便预算更加切合实际；定期反馈预算的执行情况，重要差异落实原因和责任人。其次加强授权审批控制制度，做到租金单价和出租交易等的集体决策审批。笔者所在房地产租赁企业，上海项目之前由于项目单一，基本实行的是总经理制，下设各专业部门经理向总经理直接汇报。随着投资业务的增加，项目的增多，公司内部审计部门于工作中也发现某些弊端，据此，公司采取内部审计的建议，调整了财务内控制度，由原来的总经理制度改为联合管理授权制度。将各项目统一管理，并分设财务人事、工程、销售、投资公关以及物业管理5个委员会，重大事项、重大决策、以及重大款项由5个委员会联合审批决议。由此，不仅有了专业分工，提高了工作效率及质量。同时，也于公司管理中加强了内部控制，以避免个人独断专行、判断失误以及舞弊等行为的发生。
综上所述，房地产租赁企业财务内部控制是一个不断发展的问题，面对不断变化和激烈竞争的市场环境，企业的战略目标也必然处于变化之中，从企业战略目标出发构建的财务内部控制制度，也将随之不断完善。
参考文献：
[关键词]财务风险；财务预警；现金流量
一、现金流量与财务风险的关系
(一)现金流量体现
企业的盈利状况，可以识别企业的财务风险比起企业的经营利润，反应收益现金流量似乎更有发言权。在权责发生制下的利润进项，现金的收入并不与销售收入一致，应收账款的影响最大，应收账款由于无法收回导致的坏账，致使财务报表无法精确的反应企业真实的利润水平。而现金流量可以解决这种不确定性，它不存在虚假的部分和坏账，所以可得出实际的经营利润。
(二)现金流量的有效管理可为规避风险提供便利
在公司的资产中现金流量的流动性最强。现金流量的有效管理可以维持公司的稳定运行，还可以使资金的周转率加快。现金流的良性运转可以进一步减轻公司的财务负担，保证了财务体系的安全，使企业在竞争中处于优势位置。既然现金流量的作用如此重要，在建立财务风险预警系统时一定要将现金流量指标考虑在内。与此同时，作为一个举足轻重的要素，要以其为根基建立财务风险预警系统。
二、我国房地产上市公司的发展现状和财务风险状况分析
(一)我国房地产行业的发展现状与特征
1.国房景气指数逐月下滑
国房景气指数就好比房地产开发行业的温度计，是衡量国内房地产的综合计量指数。2010年之前该指标由于房地产行业的持续走高而不断上升，在同年3月份达到巅峰，然后在国家的各种宏观调控的控制下有所下降，在下一年就下滑至100以下，并且再也没有回升。进入2014年，从二月份的96.91逐月下跌至93.93。国房景气指数的持续走低也预示着房地产行业的高速增长势头不复存在。
2.房地产投资增速下滑，房地产开发面积下降
2014年，国家宏观调控的紧缩政策和趋紧的信贷政策致使了房地产市场的颓废态势。购买者的购买意愿减弱，多数购买者处于观察状态，其需求观望的情绪严重，使得房地产出售量已经连续10个月持续下降。对比去年同期的全年购买20%的增速，今年的房地产投资显著降速，而且一至三季度增幅趋近于2006年的最低水平，进而影响了房地产的开发。2014年前三季度，房屋新开工面积下降9.3%。由于各个地区持续不断的进行房地产开发，各地房地产大量积压导致房价增幅放缓，人们通过投资房地产进行收益的愿望变弱，所以导致房地产投资增速放缓，开发面积下降。
3.银行收紧房地产贷款，房地产整体资金链承压
2014年，银监会强调要把切实防范和化解金融风险隐患作为对各银行的明确要求，对房地产贷款风险进行严格控制，对重点企业给予高度关注，降低个别企业由于资金链断裂可能带来的风险。在实际应用中，建设银行已经对部分房地产类贷款余额占比进行结构化控制，从2012年房地产开发贷款呈现负增长，到2013年底更甚，达到5004.28亿元，比例也随之下降到5.83%。银行紧缩的信贷政策势必会给购房者和房地产开发者带来资金压力。
(二)我国房地产开发企业面临财务风险的现状
1.资产负债率进一步提高，资本结构不合理
企业的资本结构是指企业的权益资本和长期负债资本与企业总资本之比，以资产负债率表示。依据行业标准，我国房地产企业资产负债率的临界点为65%,在实际工作中，当房地产企业的资产负债率大于70%时，该企业会因无可抵押资产而导致丧失融资能力的后果。
2.盲目投资，楼市成交量萎缩，投资风险加大
近年来我国房价久涨不退，房价飙升使投资过热，即使2014年投资增速有所回落，但投资总额仍在持续增长。社会政治、经济发展都会对房地产开发企业的投资效果造成影响，房地产开发企业面临的宏观经济风险较大。而有一部分企业不能对宏观政治经济环境、市场的供需、顾客的购买力等因素进行合理的预估，高估了房地产行业的发展前景，花费巨额资金圈地，盲目扩张不具备投资项目可行性报告的土地，致使房地产开发企业没有更多的资金维持生存。在这种情况下，再加上楼市成交量的萎缩降低了投资楼盘的流动性，便进一步加大了投资风险。
3.多元化经营加剧成本费用管理难度
近年来房地产开发企业基于行业趋势，向多元化经营战略转变，尝试进入与其相关产业或政府支持的朝阳行业，如酒店业、物业管理、装修设计、工程施工等产业。通过多元化经营，扩大经营领域的同时增加了利润来源，一定程度上降低了母公司房地产企业的行业风险。但暴露的弊端就是不同业务经营范围的扩大改变了下属公司的部门结构，从而导致成本费用的控制难度进一步增大，母公司的运营效率由此降低。因此，在迎合房地产行业未来发展趋势的同时，要足够重视跨行业经营带来的经营风险，做到在规避风险的同时提高盈利。
4.融资渠道单一且筹资难，资金链承压大
当下我国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款。根据2010年住建部调查报告，商业银行的贷款在房地产企业开发项目中占有61%的比例，且短时间内这种融资格局不会改变。但受2014年国家政策的影响，谨遵全国银行监管工作会议上严控房地产贷款风险的明确要求，银行信贷投放过于紧张，基金、信托等金融工具也开始考虑兑付风险，商业银行对房地产开发企业的融资逐年减少，致使房地产开发企业的资金状况紧张。
三、基于现金流量完善我国房地产上市公司财务风险预警的建议
(一)以现金流量管理为基础构建预警系统
企业如果构建了完善的财务风险预警系统，可以在财务风险来临之前预警即将发生的威胁，提前对可能发生的危机加以预防并预先做出精准的对策，将风险降至最低。大数据是财务风险预警系统的前提，即在大量的信息基础上做出决策。这对企业的信息管理部门提出了更高的挑战，它要求信息管理人员应具备专业的素质，能及时、准确、全方位的向企业的财务风险预警系统提供相关信息，并在信息的采集、处理以及反馈的各个环节要做到高度的协调配合。
(二)增强现金流量组成结构的合理性
房地产企业没有合理的现金流组织结构，公司的整体组织结构也不会合理，长此以往，企业的正常经营就会存在安全隐患。因此，房地产企业在构建组织结构时，要明确职责、合理分工以及建立明确的组织结构。要有健全的会计体系，严格的会计制度，健全的成本管理方法，合理的内部控制制度。在控制制度上，任何一项经济业务从其产生到结束的全过程，一定要做到内部牵制，经济透明。
(三)提高房地产上市公司的经营活动现金流量
如果一个房地产企业的经营活动现金流量持续两年呈现负增长，那么这个企业很可能会面临倒闭的风险。作为房地产企业，经营活动现金净额不可低于同期净利润，净利润的现金含量是房地产企业竞争力的体现。可以说,经营活动净利润最大化是房地产企业的首要目标。总而言之,房地产企业的长期发展,依赖于经营活动产生高水平的现金流量。(四)保持房地产上市公司现金流量的平衡性房地产企业正常经营的关键资源就是现金。现金的流动过程贯穿于企业经营活动的始终，脱离了现金，房地产企业就无法正常运转，所以,房地产企业要具备较高的速动比率才能确保正常的构建活动。财务部门要实时监控企业现金流量的流动，防止由于成本管理的不到位，而致使资源的浪费；进行合理的税务筹划，分配税后利润，使资金发挥最大的效用；严格管理原始资本，使原始资本在保值的基础上实现最大的升值。
四、总结
企业财务风险诱发因素很多，而现金流量的作用无疑是最为显著的。现金流量相关指标能更准确的反应房地产开发企业的获利能力和偿债能力，防范融资风险。传统的偿债能力指标，流动比率和速动比率可以在一定程度上反应现金的流动性，但有其局限性。依据现金流量表相关数据所反应企业的获利能力和偿债能力，进行财务风险的预警，能够评价房地产上市公司未来的获利能力，为企业管理者的投资决策提供依据。同时，还可以衡量企业的财务适应性，提高企业财务信息的可靠性。
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