【关键词】建筑面积；计算规范；房地产测绘；差异性
1、建筑面积的意义及其概念
建筑面积是表示房屋面积大小的一种数量属性，是我国城市管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算，房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计等中的计量单位。房屋建筑面积的多少是我国建筑业和房地产业中最重要的指标之一，也是房地产测量中需要测定的基本要素。近年来房地产业快速发展，住房制度进一步改革与完善，在住房商品化以后，建筑面积作为房屋的重要属性，和人们的生活就更加紧密了。当您在市场中进行房屋交易时，买卖双方一定会谈到房屋的建筑面积，新开楼盘的售楼人员会向您介绍商品房的建筑面积；房屋经过当地房地产登记部门登记以后，向您核发的房地产权证中会注明房屋的建筑面积；当您以房屋向银行申请贷款时，金融部门会根据房屋的建筑面积进行评估其市场价值量，以此决定给予您的贷款额度；当房屋被拆迁时，拆迁部门会依据房屋的建筑面积进行拆迁安置和补偿。由此可见，随着生活水平不断提高，建筑面积已经融入人们的经济生活之中，成为人们现代社会生活的一部分，房屋建筑面积逐渐成为广大买房人和卖房人关注的焦点。
那么“建筑面积”是如何解释和定义的呢？目前比较一致的解释是认为，建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。每户（或单位）拥有的建筑面积叫分户建筑面积。平房建筑面积指房屋外墙勒脚以上的墙身的水平面积。楼房建筑面积则指各层房屋墙身水平面积的总和。
同时由建筑面积还派生出若干个与建筑面积相关的“面积”概念。房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋共有面积是指各产权主共同拥有的建筑面积。房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，由直辖市、市、县房地产行政部门登记确权认定。
2、建筑面积计算的不同目的
任何一个工程建设项目都是一个复杂的系统工程，要经过多个部门联合协调管理，每个项目的建设大体上要经过方案设计、报建审批、规划许可、勘探勘测、建设施工、监理监督、竣工验收、测绘确权、房产登记、资料归档等环节，在这些诸多环节中，会涉及到设计面积、规划审批面积、工程预算面积、房屋预售面积、房屋竣工面积、规划验收面积、产权登记面积等，而这些环节分属于不同的职能部门监督管理，不同的部门对于建筑面积的确认有着各自不同的计算规范，因此造成目前关于建筑面积计算规范的不同标准。
我国有关建筑面积计算相关规则在《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》等计算规范中都有不同程度的涉及，但由于各种规范使用的部门不同、使用的目的不同，其涵义和作用就不同，这使同一建筑物在不同部门管理活动中确定的建筑面积不同，最终导致了规划设计、施工、确权之间的面积差异，从而容易引起社会经济矛盾，因此对建筑面积的正确理解、适用和确权则成为疏通各种矛盾的重要途径。
经过分析比较，可以发现，对于建筑面积的计算实际上大体可以分为三个方向的计算目的，分别是建筑工程方面、房屋权属登记方面和建筑容积率指标方面的不同的建筑面积计算目的。不难发现，前面提及的设计面积，工程预算面积应该属于建筑工程方面的建筑面积，其适用的计算规范应该为《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-书馆2005）；商品房预售面积，房产办证测绘面积应该属于房屋登记的产权建筑面积，其适用的计算规范应该为《房产测量规范》 （GB/T 17986-2000）以及《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002] 74号文）；规划审批面积，规划验收面积应该属于建筑容积率指标方面的建筑面积，其适用的计算规范应该为各各地区依据《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律、技术规范和标准，结合本地区实际情况，制定的地方性的相关技术规定，比如安徽省芜湖市城乡规划局的《芜湖市规划管理技术规定》（芜 规字[2009]172号文）。
3、建筑面积计算规范中的若干差异点
通过对《建筑工程建筑面积计算规范》、《房产测量规范》及其《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》、《芜湖市规划管理技术规定》的相关具体条文的研读，可以发现上述这些适用于不同方面的面积计算规范，其绝大部分的技术规定都是相同的或相近的，但是在某些具体技术要点上，存在着差异性的规定。下面具体分析一下这些体现在不同的面积计算规范中的若干差异点。
3.1建筑层高方面的差异
《建筑工程建筑面积计算规范》规定：单层建筑物的建筑面积， 应按其外墙勒脚以上结构水平面积计算。单层建筑物高度在2.2 m 及以上者计算全面积， 高度不足2.2 m 者计算1/2 面积。利用坡屋顶内空间净高超过2.1 m 的部位应计算全面积；净高在1.2 m～2.1 m 的部位应计算1/2 面积；净高不足1.2 m的部位不应计算面积。多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构水平面计算二层及以上楼层应按其外墙结构水平面积计算。层高在2.2 m及以上者应计算全面积；层高不足2.2 m 者应计算1/2 面积。
规范中以高度2.2 m 为界分两类进行计算建筑面积的还有：单层建筑物内局部楼层；建于坡地的建筑物吊脚架空层， 设计加以利用并有围护结构的深基础架空层地下室、半地下室、回廊， 有围护结构的架空走廊、落地橱窗、门斗、挑廊、檐廊、眺望门， 不垂直于水平面而走出底板外沿的建筑物；舞台灯光控制室；建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。
规范突出了高度在建筑面积计算中的控制作用（ 高度在2.2 m 以上者计算全面积；高度不足2.2 m 者计算1/2 面积） ， 还有很多部位的建筑面积均是依据其净高分3 类（ 净高超过2.1 m 的部位计算全面积；净高在1.2 m～2.1 m 的部位计算1/2 面积；净高不足1.2 m 时不计算面积） 进行计算， 如多层建筑坡屋顶内、场馆看台下等。
《房产测量规范》8. 1. 2条内容规定：房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。8. 2. 3（a）条内容规定：层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，不计算建筑面积。同时8.2.1条的内容中，有关计算全部建筑面积的范围的条文中，均强调“层高需在2.20m以上”。
另外《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的文件内容中，关于层高的技术规定内容有“计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米）”；“房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积.”；“对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积.”；“房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，不计算建筑面积，但在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属”。
可见，“层高在2.20m以上”是《房产测量规范》及其《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》中计算建筑面积的必要的要件。
《芜湖市规划管理技术规定》中在容积率计算时涉及“建筑层高”问题时的相关内容为：当住宅建筑标准层层高大于4.3米（2.8+1.5）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算按该层水平投影面积的2倍计算。大于7.1米（2.8×2+1.5）时，按3倍计算，以此类推。当办公建筑标准层层高大于4.8米（3.3+1.5）时（除门厅外），不论层内是否有隔层，建筑面积的计算按该层水平投影面积的2倍计算。大于8.1米（3.3×2+1.5）时，按3倍计算，以此类推。当普通商业建筑标准层层高大于5.4米（3.9+1.5）时（除门厅外），不论层内是否有隔层，建筑面积的计算按该层水平投影面积的2倍计算。大于8.1米（3.3×2+1.5）时，按3倍计算，以此类推。坡屋顶住宅建筑的顶层，当屋脊线距顶层室内地面高度超过4.9米，建筑面积的计算按该层地面面积的2倍计算。
可见，在涉及容积率计算时的建筑面积中的“建筑层高”技术规定比较复杂。
3.2阳台面积处理的差异
《建筑工程建筑面积计算规范》3. 0. 18条内容规定“建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/ 2计算”，此条文明确了，无论何种形式的阳台（即不论阳台是否封闭）均按水平投影面积的1/ 2计算。
《房产测量规范》8. 2. 1（f）条内容规定“挑楼、全封闭的阳台按其水平投影面积计算” 。8. 2. 2（c）条内容规定“未封闭的阳台，挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算”。
可见，“封闭阳台计算全部建筑面积，未封闭阳台计算一半建筑面积”是《房产测量规范》中对阳台面积处理的具体规定。
《芜湖市规划管理技术规定》中关于阳台的相关内容为：封闭阳台应有围护结构与建筑室内空间分隔，否则规划审批时作为室内空间计。阳台进深大于等于2米（不规则的阳台，按其进深的平均值控制）的，规划审批时按全面积计算，并纳入容积率计算。与阳台相连、且底板标高与阳台一致的附属构件（如花台等）并入阳台，参与阳台一并控制。永久性顶盖全覆盖的阳台（下层阳台以上层或隔层底板为顶盖），不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台或不封闭阳台，规划审批时按阳台规则计算建筑面积；永久性顶盖未全覆盖的露台、挑台、阳台的覆盖部分，覆盖部分规划审批时按阳台规则计算建筑面积；无顶盖（含顶盖未全覆盖的未覆盖部分）的阳台、露台、挑台，规划审批时不计算面积。
可见，在涉及容积率计算时的建筑面积中的“阳台面积”技术规定比较复杂。
3.3室外楼梯处理的差异
《建筑工程建筑面积计算规范》3. 0. 17条内容规定“有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/ 2计算”。3. 0. 24条内容规定“无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯不计算建筑面积”。
《房产测量规范》8. 2. 1（g）条内容规定“属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算全面积”。8. 2. 2（d）条内容规定“无顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半计算”
《芜湖市规划管理技术规定》未涉及室外楼梯的面积计算规定。该技术规定说明按照《建筑工程建筑面积计算规范》的相关条文执行。
3.4室内飘窗处理的差异
《建筑工程建筑面积计算规范》3. 0. 24条内容规定“勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板〈箱〉、飘窗、构件、配件、宽度在 2.l0m 及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊不计算建筑面积”。
《房产测量规范》及其《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》均未涉及室内飘窗的面积计算规定。
《芜湖市规划管理技术规定》中关于室内飘窗的相关内容为：飘窗与室内楼地面高差必须达到0.45米，进深必须不大于0.8米，不计算面积；否则规划审批时计算全部面积，并纳入容积率计算。可见，在涉及容积率计算时的建筑面积中的“室内飘窗面积”的技术规定比较复杂。
3.5变形缝处理的差异
《建筑工程建筑面积计算规范》3. 0. 23条内容规定“建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算”
《房产测量规范》8. 2. 1（o）条内容规定 “有变形缝的房屋，若其与室内相通的，变形缝计算建筑面积”。 8. 2. 3（j）条内容规定“与房屋室内不相通的房屋间变形缝不计算建筑面积”。
可见，“变形缝是否计算建筑面积，取决于变形缝是否与室内相通，”是《房产测量规范》中对变形缝处理的具体规定。
《芜湖市规划管理技术规定》未涉及变形缝的面积计算规定。该技术规定说明按照《建筑工程建筑面积计算规范》的相关条文执行。
4、总结及其几点建议
综上所述，笔者认为关于房屋建筑面积计算的有关规定条款，应当遵循科学合理，简单明了，容易操作，趋于统一的原则。对于上述不同的建筑面积计算规范中体现的若干差异点，提出几点个人认为的改进建议。
第一，建筑层高计算原则，均以2. 20 m作为临界高度，2. 20 m以下不计算建筑面积。简单明了，更易把控。
第二，阳台计算原则，不论阳台封闭与否，统一为按一半建筑面积计算。
第三，室外楼梯计算原则，不论有无顶盖，统一为按一半建筑面积计算。
第四，室内飘窗计算原则，不论飘窗如何设计，均不计算建筑面积。
第五，变形缝原则，无论变形缝是否利用该空间，与室内是否相通，均计入建筑面积计算。
本文是笔者近年来学习研究现行各类建筑面积计算法规的初浅体会，以此供业内同行参考，希望政府相关部门能够关注建筑面积计算规范存在的问题，能够协调有关管理单位、技术标准归口单位，也希望标准编制单位在修订规范时能够相互衔接和完善，进而把建筑业及房地产业等有关建筑面积计量的法规，归并为一部统一完善的建筑面积计算法律规范，这对于我国建筑业及房地产业的健康发展也是有益的。
参考文献：
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[7]GB/T 17986-2000，房产测量规范[S].
[8]GB/T 50353-2005，建筑工程建筑面积计算规范[S].
[9]芜规字[2009]172号，芜湖市规划管理技术规定[S].
【关键词】房屋建筑施工；常见质量问题；对策
房屋建筑是人们工作、学习和生活的重要场所，其施工质量关系着整个房屋建筑的安全稳定性。当前，我国房屋建筑施工质量水平和国外发达国家相比还存在很大差距，结合房屋建筑施工中的常见质量问题，积极采取有效对策，加强各个环节的施工质量管理和控制，不带提高房屋建筑施工质量，推动我国房屋建筑行业的可持续发展。
一、房屋建筑施工中常见质量问题
1、规划设计不合理
规划设计方案是房屋建筑工程施工建设的重要指导文件，但是很多施工单位在房屋建筑工程施工之前，没有对施工现场实际情况进行全面了解，编制的施工组织方案在经济、技术等方面缺乏切实可行性[1]，关于房屋建筑工程项目的初步设计不详细，也没有经过专业部门的审核，导致在房屋建筑后期的施工过程中，工程规划设计不符合实际施工条件，严重影响房屋建筑施工的顺利开展。
2、施工管理不规范
在房屋建筑施工过程中，相关施工企业的工程管理和控制不规范，例如，房屋建筑施工资源的安排组织不合理，没有严格落实施工质量管理制度，房屋建筑施工质量控制目标不明确等，对于房屋建筑施工质量的管理和控制达不到标准，无法保障工程项目质量。同时，一些房屋建筑施工单位自身资质较低，经济实力不足，技术水平不高，采用比较落后的施工工艺和施工技术，给房屋建筑工程埋下很多安全隐患。另外，房屋建筑工程总承包商随意向下分包，对于各个分包企业的管理不严格，甚至在施工过程中发生矛盾或者冲突，影响了房屋建筑施工质量。
3、建筑材料质量不达标
在房屋建筑施工过程中需要使用大量的建筑材料，如面砖、涂料、砂浆、石膏、混凝土、水泥、木材等[2]，而建筑材料的质量在很大程度上决定了房屋建筑施工质量。但是一些施工单位在购买建筑材料，没有仔细检查建筑材料的质量合格证明和出厂证明，建筑材料到达施工现场后，也没有对建筑材料进行质量抽样检查，在房屋建筑施工中使用了很多质量不合格的建筑材料，导致房屋建筑出现很多质量问题。
4、安全管理意识淡薄
房屋建筑施工工期长、工序复杂，具有一定的危险性，但是很多施工单位的安全管理意识淡薄，不仅影响了房屋建筑工程的顺利施工建设，而且造成各种安全事故，给国家、社会和人民造成巨大损失。一些施工单位追求最大化的经济利润，不断加快施工进度，忽视了房屋建筑施工中的一些安全防护措施，在施工过程中出现违规施工、随意操作等问题，给房屋建筑施工质量埋下很多隐患。
二、房屋建筑施工质量控制的有效对策
1、加强规划设计管理
在房屋建筑规划设计阶段，施工单位应组织技术人员、设计人员到施工现场进行实地勘察，全面了解地形地貌，坚持质量第一的原则，考虑到施工设计方案的经济性和可操作性，优化和改进施工组织设计。同时，结合房屋建筑施工质量要求，做好工程项目的详细设计，集中建设单位、施工单位、业主的意见，科学论证施工设计的合理性，组织相关领域的专家仔细研究施工设计图纸，使施工设计严格符合房屋建筑工程的设计标准和施工要求。
2、加强施工质量管理
在房屋建筑施工过程中加强施工质量管理，应在各个环节严格落实质量管理措施。首先，做好事前质量控制，在房屋建筑施工之前，做好施工机械设备、施工人员、施工材料的准备工作[3]，根据房屋建筑各个环节的施工要求，选择合适型号和类型的施工机械设备，做好机械设备的维护保养，使其处于良好的运行状态，有效提高房屋建筑施工质量和施工效率。对于施工人员，在施工前做好施工技能培训，鼓励施工人员发挥自身特长，学习先进的施工工艺和施工技术。其次，做好事中质量控制，在房屋建筑施工过程中，严格落实责任制度，明确各个岗位、各个人的职责，并且相关技术人员应做好技术交底工作，明确告知施工班组各个施工工序的质量要求和施工中应该注意的问题，相关管理人员要加强现场管理，及时纠正和指导施工人员的操作，不断提高房屋建筑工程施工质量。最后，做好事后质量控制，房屋建筑工程每道施工工序结束后，应做好施工班组的自检和互检，特别对于隐蔽工程，应严格把关施工质量，一旦发现问题，及时进行维护解决，保障房屋建筑施工质量。
3、加强建筑材料质量管理
房屋建筑工程相关施工单位在采购建筑材料之前，应制定科学合理的采购计划，全面了解材料供应商的实际情况，货币三家，在保障建筑材料质量的基础上，尽量降低材料成本，仔细检查建筑材料的相关证明，确保建筑材料质量满足房屋建筑施工设计要求。同时，做好建筑材料的运输防护，对易碎的建筑材料包裹防护层，避免在运输过程中发生剧烈的震荡和碰撞[4]，在建筑材料达到房屋建筑施工现场后，由专业的技术人员对建筑材料进行质量检测，建筑材料检测合格后才能入库，及时将质量不达标的建筑材料清理出施工现场，在仓库中将不同种类的建筑材料分类整齐排放，做好防火、防潮、防腐蚀等措施，避免材料发生损坏。另外，在房屋建筑施工过程中，应做好建筑材料入库、出库记录，各个施工班组根据不同工序的施工要求，合理领料，规范自己的操作使用，减少材料浪费，保障房屋建筑施工质量。
4、加强安全管理
安全管理是房屋建筑施工管理的重要内容，必须引起施工单位的高度重视。首先，房屋建筑施工单位应强化安全管理意识，定期对施工人员、管理人员和技术人员开展安全教育培训活动，提高全体工作人员安全责任意识，学习自我保护技能，确保房屋建筑施工安全。其次，完善施工现场的安全防护措施，施工单位应加大对安全基础设施的资金投入，搭建安全防护网[5]，为施工人员准备多种安全防护设备。最后，健全房屋建筑施工安全管理制度，层层落实，规范工作人员的施工操作，在保障施工质量的基础上，适当加快施工进度。
结束语
在房屋建筑施工过程中容易受到多种因素的影响，结合当前房屋建筑施工中常见的质量问题，严格把关各个环节的施工质量管理，高度重视各个施工质量问题，优化和改进施工工艺，不断提高房屋建筑施工质量。
参考文献
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【关键词】房屋建筑；节能；设计
在提倡建设“资源节约型，环境友好型”社会的同时，房屋建筑的节能化要求势在必行，这也是“十二五”规划和科学发展观的客观要求，我们先来了解其具体现状，以便从宏观上把握节能化的意义和措施。
1 房屋建筑中节能化的具体现状
由于我国同世界发达国家相比，一些科技水平有待改善，故而我们分别论述国内外的房屋节能具体现状。
1.1 国内房屋建筑中节能化的现状
目前，我国的很多房屋建筑工程在进行设计规划时往往过多的注重房屋建筑的外在造型和外观效果，在某种程度上忽略了房屋建筑和周遭环境的相互协调性，在设计规划时未曾过多地对该地区、该地段的地理环境和社会环境等信息做深入调查。有些虽然将建筑物的方向规划的比较整齐划一，但没有充分考虑光照和通风条件，使得房屋得到的自然光不足，空气也不够流通，必然消耗更多的电力资源进行照明，也必然导致长期运用空调进行室内气流的调节。如今越来越多的房屋建筑倾向于使用飘窗，却又往往忽视飘窗的特殊部位的保温举措，特别是飘窗的上下跳板。另外，还有一些房屋建筑在规划设计和施工建设的随意性较大，墙体保温范围模糊不清，而且设计规划的过程中也没有对技术安全、内部构造等方面提出明确具体的要求，甚至在一些材料的保温设计上没有对隔离、防火措施提出规范化、明确化的说明和要求，这些隐患不仅仅形成了对资源浪费，而且严重威胁着人们的生命财产安全。
虽然我国在房屋节能化方面做出了不懈努力，但存在的问题依然不容忽视。
1.2 国外房屋建筑中节能化的现状
国外发达国家有很多值得我们学习的房屋建设节能化设计经验。例如日本的集合住宅，有四方面的节能设计优点，一是提高密闭性，尽量减少墙壁、天井及地面上的各种构配件和建材之间的缝隙，最大限度减少室内外冷热空气的对流。二是提高保温性，使用保温材料、保温构配件及严格的施工标准等减少室内热损失。三是多种能源组合利用，普通电源外加太阳能、风能、地热、及各种余热，降低了石化能源消耗。四是立体绿化，尽量增加建筑物可绿化空间，让植物吸收太阳热能，降低建筑物表面的温度。再譬如，英国政府规定在建筑设计时，设计师需要利用流体力学计算出建筑物对空气流动的影响，以防止因风力过大，影响公共设施的使用；抑或风力过小，不利于排出空气污染物。又如德国大力发展被动房屋，即房屋建设基本不需要去主动供应能量，而每年单位面积供热能耗仅为15度电，远远低于目前供热能耗75度电的标准。这种房屋建设的主体为木质结构，运行成本非常低。房屋利用太阳能供热，供电亦可自给自足。
2 房屋建筑中节能化的重大意义
在地球资源越来越紧缺的今天，房屋建筑的节能化设计尤为重要，它是一项长足发展战略，并对人类身心灵的健康发展意义深远。
2.1 资源优化配置
众所周知，我国是耗能大国，节能成为关系国计民生的重大问题，成为贯彻可持续发展战略的一个重要方面。在房屋建筑方面，节能化可以更好实现资源的优化配置。例如外墙作为建筑耗能的最主要部位，它的保温隔热性直接影响建筑的热损失，同时影响采暖系统的设计及室内热环境，因此对其节能设计技术的深入已成重点项目。目前，玻化微珠保温系统作为一种新型外墙保温技术，具有良好的保温隔热性，可以大大减少建筑物的能耗，节约能源，缓解我国的能源危机。而且，良好的隔热性可以大大减小空调负荷，以提高室内的建筑热稳定性和热舒适度。
2.2 绿色房建理念
房屋建设节能化设计不单单是资源可持续利用的问题，也是深入贯彻一种绿色房建理念的有效途径，既能实现经济效益，又能达到环保效益，同时让人们享受更加舒适的生活工作环境，有益于人类长久稳定可持续发展，这也充分体现了以人为本精神内核。现代人追求的不仅是可见的绿色环保建设，对于不可见的绿色理念更加青睐，这种理念在房屋建设方面就重点体现在节能化上，依托科技，将节能变得随时随地简单便捷化，是新时代人们的普遍要求，也是人们向往原生态房建理念的具体体现。
3 房屋建筑中节能化的实际运用
纵观我国建筑节能化发展，于宏观上说实际要注意的是首先要制定更高水平的建筑节能标准；其次要不断开发新型节能建筑房屋体系；最后是要大力推广使用太阳能供热水技术、供暖技术、发电技术、制冷技术等，保证资源有效合理应用。具体在房屋本体建筑节能化措施方面，需要注意以下几点。
3.1 墙体节能
加大空心砖墙及其复合墙体技术的推广力度十分必要。因为从房屋的传热构成来看，外墙面所占比例较大，外墙材料质量的优劣决定了墙体保温隔热性能的好坏，墙体材料的质量直接影响流入或流出房间内热量的多少，实现房屋建筑节能主要依靠发展外墙保温技术，同时使用保温隔热性能好的墙体材料。
3.2 门窗节能
住房能耗散失的最薄弱部位是外门窗，占总能耗的比例较大，因而在保证日照、采光、通风、观景要求的条件下，应尽量减小外门窗洞口面积，以提高外门窗的气密性，减少冷风渗透，可以设置泡沫塑料密封条，或者使用新型的、密封性能良好的门窗材料。同时也要注意改善住宅门窗的保温性能，例如户门与阳台门应该结合防火、防盗要求，在门的空腹内填充聚苯乙烯板或岩棉板，提高绝热性能等。
3.3 周围环境
从绿化方面讲，不同的建筑绿化布置方法对节能都能起到一定效果，这包括临街绿化、屋顶绿化、墙体绿化等，特别是屋顶绿化和墙体绿化对房屋内温度的调节意义重大。从外遮阳方面讲，建筑外遮阳部分可以有效阻隔部分太阳光直接照射到建筑物的外部结构，尤其是防止太阳辐射穿过窗户直接照到室内，从而有效降低室内温度，达到节能的最终目标，所以窗户选择方面，栅格遮阳是较好的选择，帘式遮阳、挡板式遮阳、百叶遮阳等方式也对窗户遮阳起到很好的效果。
4 结语
不断完善和优化房屋建筑节能设计规划工作不仅仅是一个国家经济稳定持续发展的内在要求，同时也是有效提高资源利用率，建设和谐社会的重大举措；不仅仅是我国房屋建筑领域急需解决的问题之一，也是全世界范围内未来建筑事业发展的大势所趋。虽然我国房屋建筑在节能化设计上已经有了一定程度的进步和提高，但是真正做到房屋建筑节能化设计的全面革新，依然任重而道远。
参考文献：
[1]卢家炽 .建筑节能的推广及施工管理[J].中国高新技术企业 ，2009（17）：116.
[关键词] 规划竣工测量； 规划验收； 房屋建筑面积测算
中图分类号：TS958 文献标识码： A
1 、前言
建设工程项目竣工后，按照《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，建设单位或个人应当向城市规划行政主管部门提出规划验收的申请。规划验收是城市规划行政主管部门对已批准的建设工程，在完成建设后，进行规划监督检查的基本环节，是取得《建设工程规划验收合格证》的主要依据。未取得合格证的建筑不得办理房屋产权登记，不得投入使用。
建设工程规划竣工测量（简称“竣工测量”） 是指对已竣工的建筑物进行精确测量，获取测量数据并最终形成成果的测量活动。主要测量建筑物及其附属构筑设施的形状、大小、平面位置、高度以及与周边建筑和规划界线的关系等。竣工测量是在工程竣工之后进行的重要工作，通过对测量数据的处理、分析，能直观地反映审批后的建筑物建前、建成两个阶段的变化情况，对建设单位是否按照规划的要求完成建设进行审核，是规划监督检查已建工程的基本环节，所以对已建工程进行竣工测量是必要的。
本文以昆山市竣工测量工作为例，结合昆山市规划管理部门对建设项目规划验收的相关规定和要求，具体分析和探讨了建设工程规划竣工测量过程中的工作流程、工作内容、和关键工艺等。
2 、竣工测量中的一般规定
竣工测量是规划验收过程中的一项重要程序，是建设项目规划验收审核的重要依据。竣工测量成果质量的好坏，直接影响到规划管理部门掌握建设工程现状信息的正确性和规划管理部门对规划审批结果的落实和监督管理。因此，昆山市规划管理部门对竣工测量提出了下列规定：
（1） 竣工测绘必须由规划主管部门负责管理，并组织各测绘单位具体实施；
（2） 竣工测绘成果实行备案制度。竣工测绘成果应由测绘单位及时送至规划主管部门检查、备案，经检查合格加盖“竣工测绘成果备案”章，并出具竣工测绘汇交单后，方可申请办理下一步验收的手续。
（3） 各测绘单位竣工测量工作中须统一采用昆山市独立坐标系统和1985国家高程基准，方能确保全市竣工测量成果的准确性和一致性，将有利于对建筑物建前的规划和建后的结果进行对比分析。
（4） 竣工测绘数据是空间地理信息基础数据更新的重要数据源，为保证基础数据的现势性，建立长效的数据更新机制，必须建立统一的数据格式和数据标准。受昆山市规划管理部门的委托，苏州市规划局规划编制（信息）中心依照昆山地理信息平台数据库的标准，开发了《地形图成图建库一体化处理软件》。并要求各测绘单位使用该软件完成竣工图的绘制，竣工图的电子数据标准应符合《昆山市1：500 1：1000 1：2000数字地形图图式》。
（5） 竣工图按1：500比例尺成图，可进行任意分幅，但规格不得小于50cm×50cm正方形分幅，坐标应取整至10米。
（6） 平面及高程成图精度要求
1） 绝对精度：按工程测图精度（《城市测量规范》7.3条），应实测竣工建筑物及相邻建筑物的细部点坐标，其平面和高程中误差要求详见下表。
注： 其余地物测量精度可按1：500地形图的要求执行。
2） 相对精度要求
建筑物竣工测量的实测坐标反算距离与实量间距较差限差应满足±8cm。
（7） 高度测量精度要求
建筑物竣工测量，室内地坪高测量误差限差为±5cm，层高测量误差限差为±3cm，北檐口高误差限差为±10cm。
3 、竣工测量的基本要求、主要内容和工作流程
竣工测量是在工程竣工之后进行的重要工作，专门为建设工程规划验收提供审核依据，既有工程测量的普遍性要求，也有规划管理的特殊性要求。
3.1基本要求
（1） 竣工测量必须在竣工建筑物、附属构筑物、内部道路、管井管线和绿化等完工后进行。
（2） 竣工图及建设工程竣工测量报告须满足规划竣工验收的需要，数据应全面、准确，能如实的表示竣工建筑物和竣工建筑物周边的各规划要素：
① 竣工图必须标注竣工验收建筑物各房角的坐标和各边的边长。
② 竣工图须标注各建筑之间、竣工建筑至用地红线（围墙）之间的最小间距，标注位置应与规划红线的位置保持一致。
③ 竣工图须标注项目用地红线，标注消防通道宽度，标注竣工建筑退用地红线、退道路边线、退河道边线等相邻地物的距离。
④ 竣工图须标注竣工建筑自身、南侧相邻及北侧相邻（指遮挡与被遮挡关系的相邻）建筑的室内地坪标高与北檐口高。
⑤ 竣工图须如实反映该项目用地红线向外50米范围内地貌地物、并满足与基础地形图自然接边的需要。
⑥ 竣工图须包含范围内各类管线管井、电力电信设施，消防设施的位置及道路、地下设施、停车泊位、绿化的位置和范围边线。
（3） 部分测量上有难度的竣工数据，可用相关数据进行计算。
3.2 竣工测量的主要内容
（1） 《城市测量规范》（CJJ/T 8-2011） 第9.9条规定，竣工测量地形图应包括工程建设地面建〈构〉筑物、道路、植被、地下管线及其附属设施、地下防空设施、地下隧道、空中悬空设施等要素，主要内容有建筑物、构筑物的平面位置、形状、结构和层数，道路、绿化带、桥梁、围墙、栅栏的位置，管线及附属设施的位置，连接走向，水系及附属设施的位置和边界，坡坎等土质地貌的位置、形态和类别，植被的类别和范围。
（2） 为了检核建设项目是否出现移位、超面积建设、不按设计图施工等违规行为，竣工测量成果须与建设项目的规划申报后的材料进行对比。依据规划验收的相关要求和内容，主要包括：
① 测算建设项目实际基地占地范围和占地面积。
② 实测建筑物各房角点的坐标，与规划位置进行比对，计算移位差。
③ 实测建筑物的室内外地坪标高、层高和北檐高度等。
④ 测算建筑物四至距离（ 建筑物之间的间距、建筑物与道路、围墙、用地红线等的间距）。
⑤ 房屋建筑面积测算（ 建筑物尺寸，单体建筑物占地面积、地上和地下总建筑面积，项目总建筑面积等）。
⑥ 测算停车场的位置、面积和停车位的泊位数量。
⑦ 测算建设项目的绿化面积，依据实际占地面积，计算出绿化率。
⑧ 其他规划验收需要的相关数据。
3.3 工作流程
竣工测量工作分为7个阶段： 准备工作、外业测量、内业处理、成果自检、成果审核与备案、成果发放和成果归档。
工作流程图
（1） 准备工作
接受委托单位的竣工测量委托，签订测量合同，确定项目负责人和作业人员后，项目负责人应联系委托单位，收集相关基础资料，并编制技术设计书，明确施测范围、内容和技术规程，同时做好仪器设备的准备与校验，为外业测量做好准备工作。
（2） 外业测量
外业测量内容主要有：建筑物、构筑物的平面位置、形状、面积、结构、层数、层高，北檐高度，围墙、栅栏、道路、绿化带、桥梁的位置，管线及附属设施的位置，连接走向，水系及附属设施的位置和边界，坡坎等土质地貌的位置、形态和类别，植被的类别、范围和面积，停车场的位置、面积和泊位数量及其他竣工相关数据信息的测量和采集。
（3） 内业处理
对外业测得的原始数据和信息进行整理和处理，绘制竣工图，填写竣工表单，计算建筑物的房屋建筑面积和占地面积，计算绿化面积和绿化率，编制成完整的建设工程竣工测量成果报告书。
（4） 成果自检
竣工测量成果的自检实行二级检查和一级验收的制度。二级检查分为过程检查和最终检查，过程检查由工程部组织实施，最终检查则由公司质检部负责实施。一级验收由竣工测量任务的委托单位组织实施，或由该单位委托具有验收资格的检验机构进行验收。
① 过程检查
过程检查贯穿于整个作业过程中，工程部负责组织实施，包括作业小组内部的自检和作业小组与小组之间的互检。
a、参照《测绘产品检查验收规定》完成过程检查。
b、竣工测量的过程检查应包括野外巡查、野外设站检查，数据正确性检查、图面检查和接边检查。
c、检查组应在《测绘项目流程记录单》上的检查栏内填写检查意见。作业人员根据检查意见，做出相应处理，并对处理的情况进行填写。处理工作完成后，检查组应对处理的结果进行复检。
② 最终检查
a、组长组织最终检查的实施，并填写检查意见。
b、组长在最终检查完成后，按照《测绘产品质量评定标准》，主持工程质量的评定。
③ 成果验收
在完成最终检查、质量评定后，应及时通知任务委托单位，由任务委托单位或受其委托的具有成果验收资格的专业检验机构进行验收。应独立完成各级检查和验收工作，不可省略或替代。
（5） 审核与备案
为保证测绘成果以及后续规划验收和房产证办理数据的准确性，昆山市实行房产测量报告审核与备案制度。房屋建筑面积测量报告必须由昆山市房产交易管理中心进行审核，并备案登记后，方具有效力。并且，必须在完成房屋建筑面积测量报告的审核与备案后，方可至昆山市规划局办理建设工程竣工测量成果的备案，并领取成果汇交证明。
（6） 成果发放
完成了审核与备案工作，委托方即可领取测绘成果，并付清测绘费用。
（7） 成果归档
成果归档是便于日后查询和成果再次利用的重要措施。竣工测量项目完成后，应按照档案管理制度，及时进行归档。
4 、竣工测量的关键工艺
4.1 控制测量
控制测量应依照《城市测量规范》和《卫星定位城市测量技术规范》等规范进行。以昆山为例，在昆山市规划局的主持下，全市测绘单位的GPS统一使用同一个基站数据源，设定相同的参数，以RTK方式进行作业。该措施确保了全市竣工测量成果的准确性和一致性，有利于建筑物建前、建后成果的对比分析。
4.2 外业测量
竣工测量是按照《1：500、1：1000、1：2000数字地形测量规范》上信息的采集和取舍要求，完成现状竣工图的现场实测工作。测量过程中应注意以下几点：
（1） 竣工测量测量范围原则上以项目用地红线范围为准，并包括红线外50米范围内的地貌地物。若项目有超用地范围建设部分，须反映在竣工图上。
（2） 竣工测量应据实测绘，采集满足规划竣工验收需要的各类要素，包括项目用地范围的四至信息，如道路、河流、桥梁，企事业单位等的位置和名称。
（3） 竣工测量应准确测量建筑物外轮廓的拐角点、悬挑部分的投影点等，其施测精度应满足要求。
（4） 竣工测量应包含建筑物附属的构筑物，如室外平台、台阶、装饰柱廊等。
（5） 竣工测量过程中应充分考虑房屋建筑面积测量尺寸检核的需要，在对勒脚、附墙柱、垛、装饰墙（面）、镶贴瓷砖、外挂石材等装饰性部位进行测量，应记录相应尺寸，遇到需要偏心改正时，必须完成偏心改正。
（6） 竣工测量应以控制点起算，测量建筑物的室内外地坪高、层高和北檐高。室内外地坪高采用水准仪、全站仪进行实测。建筑北檐高度利用全站仪的悬高模式进行测量，有屋顶楼梯间的，可在建筑屋顶使用GPS以 RTK模式进行实测。建筑物层高可采用手持测距仪测量建筑物的净高，加上设计楼板厚度，两者之和作为层高测量的结果。所有高度至少测量两次，测量差值满足精度要求时，取平均值作为测量成果，并与设计高度进行比对检核。
（7） 竣工测量应参照设计总平图和建设工程规划许可证，实测所有拟进行竣工验收的建筑物，以免遗漏。
（8） 竣工测量应绘制竣工测量草图，并保留外业测量中所有原始数据和相关记录。已有的成果数据和资料，必须进行实地检核，在确认无误后方可使用。
4.3 房屋建筑面积的测算
房屋建筑面积测算是核算建设项目的总建筑面积和各幢建筑物的建筑面积，是主管单位进行规划验收工作，审查建设单位是否按建设工程规划许可的要求进行建设、是否存在违规行为，也是办理房产证时确定产权面积的重要依据。房屋建筑面积测算的结果直接关系到建设单位以及百姓的切身利益，因此，在进行房屋建筑面积测算时必须据实测算，保证结果的准确性。测量中应注意以下几点：
（1） 房屋建筑面积测算包括建筑物单幢建筑面积（包括地上和地下建筑面积） 、功能区建筑面积、共有分摊建筑面积的测算，以及总建筑面积的测算等。
（2） 房屋建筑面积测算规则按《房产测量规范》（ GB/T 17986.1-2000和GB/T 17986.2-2000） 要求执行，有地方标准的参照地方标准进行测算（昆山市按照江苏省地方标准《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）执行）。
（3） 房屋建筑面积指的是具有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，单位为平方米，数值默认取至小数点后两位。
（4） 斜面设计结构屋顶下方加以利用的空间，层高大于等于2.20m或屋面底板距楼面净高大于等于2.10m的部分，应计算房屋建筑面积。
（5） 全封闭的阳台，应按其水平投影计算建筑面积。顶盖高度小于两个自然层，且进深大于等于1.00m，小于2.10m的未封闭挑廊、阳台，应按其围护结构水平投影面积的一半计算。当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜时，按底板水平投影面积的一半计算建筑面积，上盖投影范围超过围护范围时，按围护结构水平投影面积一半计算建筑面积；当围护结构超过上盖投影时，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；进深不小于2.10m的凹阳台按其水平投影计算建筑面积。
（6） 房屋内的楼梯间，电梯（观光梯）井，提物井，垃圾道和管道井等应按照房屋的自然层数计算其建筑面积。
（7） 有永久性顶盖的室外楼梯，计算全部建筑面积；当楼梯顶层上盖高度小于2.20m时，顶层视为无楼梯，不计算建筑面积。室外楼梯顶层无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯时，视为无顶盖的室外楼梯，应按楼梯各层水平投影面积的一半计算建筑面积。
（8） 与建筑室内相通，具备房屋一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝，应按水平投影计算建筑面积。
（9） 不计算建筑面积的部分：
① 层高小于2.20m的技术层、插层、夹层、架空层、地下室、半地下室、车库等。
② 突出房屋墙面的构件、配件、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、装饰柱、装饰性幕墙，以及内侧有主墙体的玻璃、金属及其它材质幕墙等。
③ 位于房屋之间，无上盖的架空通廊。
④ 无永久性结构顶盖的建筑，房屋的天面、天面上的花园、泳池、眺望间等景观建筑。
⑤ 与建筑物室内不相通的平台、花台、晒台，挑台、挑廊、檐廊，以及房屋间与建筑物室内不相通的伸缩缝等。
⑥ 利用建筑物的空间安置箱、罐的平台，以及建筑物内的操作、上料平台。
⑦ 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路、街巷通行，边上无人行道的，均不计算建筑面积。
⑧ 利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。
⑨ 房屋主墙外的防潮层、保温层和采光井等其它装饰性材料的贴面。
⑩ 独立烟囱以及亭、塔、油（水、气）罐、水池、地下人防的干、支线等。
? 活动房、临时房屋、无顶盖或部分倒塌的房屋。
? 无永久性结构顶盖的架空走廊，用于检修、消防的室外钢梯、爬梯等。
? 无顶盖或最大进深
? 顶层檐口以上的隔热层（用结构层全封闭）的，不计算建筑面积。
? 楼梯已计算面积的，无论其下方空间是否利用，不再计算建筑面积。
4.4 管线竣工测量
管线竣工测量是对9大类23小类管线（给水、排水、燃气、热力、供电、通讯、工业、综合管沟、不明管线等）实施竣工测量，分为开盖调查、仪器探测和管线测绘3个步骤。目前昆山市管理部门仅要求对雨水和污水管线进行简单竣工测绘，为其监督建设项目是否完成雨污分流提供依据。
（1） 开盖调查是对明显管线点或附属物（雨水井、污水井）直接打开井盖进行调查， 目前仅须查清管线的流向（或走向）、支管情况等。
（2） 管线测绘使用全站仪或RTK， 测量地下管线各点的点位，编绘成图。
4.5 内业编绘
为方便规划验收部门对建设工程核准的规划和竣工现状进行比较，直观地了解竣工建筑物是否与规划相符，在内业编绘中应注意以下几点：
（1） 竣工图成图比例尺为1：500，可采取任意分幅，但规格不得小于50cm×50cm的正方形分幅，图廓坐标应取整至10m的倍数。
（2） 竣工图上应标注竣工建筑物4个及4个以上主要房角点坐标，标注角点的选择原则上应与《工程测量定位放线记录单》上标注的点位保持一致。
（3） 本次竣工验收的建筑物应画上斜阴影线，与原有建筑物区分开。
（4） 竣工图上的建筑物具备结构与层数属性。结构和层数注记格式如“钢3”，其中：“钢”表示建筑物的结构，“3”表示建筑物的层数。
（5） 竣工图上应标注各幢建筑物的幢名称，幢名称必须与建设工程规划许可证上的名称相同。
（6） 竣工图应对每个绿化区域进行构面，单独绘制绿化竣工图，并统计建设项目总绿化面积，核算绿化率，形成统计表单。
（7） 竣工图的应依据管线竣工测量的数据，单独绘制雨污水管线图，标明污水管线和污水管线各自的井位和流向，以及与市政主管线（井）的连通关系。
（8） 竣工图图名的格式为“建设单位名称（项目名称）+竣工图”，建设单位名称和项目名称应与《建设用地规划许可证》保持一致，并在竣工图左下角注明施测单位、采用基准和施测时间，在右下角注明施测、绘图和审核人员等信息。
4.6 建设工程竣工测量成果报告书编制
建设工程竣工测量成果报告书是在利用原始测量数据完成竣工图编绘的基础上，将各类测量成果与规划资料进行综合分析后，按一定的格式编制而成。建设工程竣工测量成果报告书是规划验收部门对建设项目监督检查的主要依据之一，具体内容和格式应依据规划验收部门要求、结合实际情况进行编制。
5 、结语
建设工程规划竣工测量是竣工规划验收的重要依据之一，目前国内各城市均已实施规划验收竣工测量。昆山市自实行建设工程规划竣工测量和成果汇交制度以来，已完成了覆盖全市的多尺度、多数据源的城市空间基础数据库和专业数据库，为规划管理部门在城市建设中提供了准确、可靠的基础资料，有效地帮助了规划管理部门对建设工程进行规划审批与监督管理，确保了规划管理目标的实现，同时对违法建设单位起到了警示，也推动了建设工程市场的规范化发展。
参考文献：
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[2] GB/T 17986.1-2000.房产测量规范[S].
[3] DGJ32/TJ131-2011.房屋面积测算技术规程[S].
第二条在抗震设防区从事房屋建筑工程抗震设防的有关活动，实施对房屋建筑工程抗震设防的监督管理，适用本规定。
第三条房屋建筑工程的抗震设防，坚持预防为主的方针。
第四条国务院建设主管部门负责全国房屋建筑工程抗震设防的监督管理工作。
县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程抗震设防的监督管理工作。
第五条国家鼓励采用先进的科学技术进行房屋建筑工程的抗震设防。
制定、修订工程建设标准时，应当及时将先进适用的抗震新技术、新材料和新结构体系纳入标准、规范，在房屋建筑工程中推广使用。
第六条新建、扩建、改建的房屋建筑工程，应当按照国家有关规定和工程建设强制性标准进行抗震设防。
任何单位和个人不得降低抗震设防标准。
第七条建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位，应当遵守有关房屋建筑工程抗震设防的法律、法规和工程建设强制性标准的规定，保证房屋建筑工程的抗震设防质量，依法承担相应责任。
第八条城市房屋建筑工程的选址，应当符合城市总体规划中城市抗震防灾专业规划的要求；村庄、集镇建设的工程选址，应当符合村庄与集镇防灾专项规划和村庄与集镇建设规划中有关抗震防灾的要求。
第九条采用可能影响房屋建筑工程抗震安全，又没有国家技术标准的新技术、新材料的，应当按照有关规定申请核准。申请时，应当说明是否适用于抗震设防区以及适用的抗震设防烈度范围。
第十条《建筑工程抗震设防分类标准》中甲类和乙类建筑工程的初步设计文件应当有抗震设防专项内容。
超限高层建筑工程应当在初步设计阶段进行抗震设防专项审查。
新建、扩建、改建房屋建筑工程的抗震设计应当作为施工图审查的重要内容。
第十一条产权人和使用人不得擅自变动或者破坏房屋建筑抗震构件、隔震装置、减震部件或者地震反应观测系统等抗震设施。
第十二条已建成的下列房屋建筑工程，未采取抗震设防措施且未列入近期拆除改造计划的，应当委托具有相应设计资质的单位按现行抗震鉴定标准进行抗震鉴定：
（一）《建筑工程抗震设防分类标准》中甲类和乙类建筑工程；
（二）有重大文物价值和纪念意义的房屋建筑工程；
（三）地震重点监视防御区的房屋建筑工程。
鼓励其他未采取抗震设防措施且未列入近期拆除改造计划的房屋建筑工程产权人，委托具有相应设计资质的单位按现行抗震鉴定标准进行抗震鉴定。
经鉴定需加固的房屋建筑工程，应当在县级以上地方人民政府建设主管部门确定的限期内采取必要的抗震加固措施；未加固前应当限制使用。
第十三条从事抗震鉴定的单位，应当遵守有关房屋建筑工程抗震设防的法律、法规和工程建设强制性标准的规定，保证房屋建筑工程的抗震鉴定质量，依法承担相应责任。
第十四条对经鉴定需抗震加固的房屋建筑工程，产权人应当委托具有相应资质的设计、施工单位进行抗震加固设计与施工，并按国家规定办理相关手续。
抗震加固应当与城市近期建设规划、产权人的房屋维修计划相结合。经鉴定需抗震加固的房屋建筑工程在进行装修改造时，应当同时进行抗震加固。
有重大文物价值和纪念意义的房屋建筑工程的抗震加固，应当注意保持其原有风貌。
第十五条房屋建筑工程的抗震鉴定、抗震加固费用，由产权人承担。
第十六条已按工程建设标准进行抗震设计或抗震加固的房屋建筑工程在合理使用年限内，因各种人为因素使房屋建筑工程抗震能力受损的，或者因改变原设计使用性质，导致荷载增加或需提高抗震设防类别的，产权人应当委托有相应资质的单位进行抗震验算、修复或加固。需要进行工程检测的，应由委托具有相应资质的单位进行检测。
第十七条破坏性地震发生后，当地人民政府建设主管部门应当组织对受损房屋建筑工程抗震性能的应急评估，并提出恢复重建方案。
第十八条震后经应急评估需进行抗震鉴定的房屋建筑工程，应当按照抗震鉴定标准进行鉴定。经鉴定需修复或者抗震加固的，应当按照工程建设强制性标准进行修复或者抗震加固。需易地重建的，应当按照国家有关法律、法规的规定进行规划和建设。
第十九条当发生地震的实际烈度大于现行地震动参数区划图对应的地震基本烈度时，震后修复或者建设的房屋建筑工程，应当以国家地震部门审定、的地震动参数复核结果，作为抗震设防的依据。
第二十条县级以上地方人民政府建设主管部门应当加强对房屋建筑工程抗震设防质量的监督管理，并对本行政区域内房屋建筑工程执行抗震设防的法律、法规和工程建设强制性标准情况，定期进行监督检查。
县级以上地方人民政府建设主管部门应当对村镇建设抗震设防进行指导和监督。
第二十一条县级以上地方人民政府建设主管部门应当对农民自建低层住宅抗震设防进行技术指导和技术服务，鼓励和指导其采取经济、合理、可靠的抗震措施。
地震重点监视防御区县级以上地方人民政府建设主管部门应当通过拍摄科普教育宣传片、发送农房抗震图集、建设抗震样板房、技术培训等多种方式，积极指导农民自建低层住宅进行抗震设防。
第二十二条县级以上地方人民政府建设主管部门有权组织抗震设防检查，并采取下列措施：
（一）要求被检查的单位提供有关房屋建筑工程抗震的文件和资料；
（二）发现有影响房屋建筑工程抗震设防质量的问题时，责令改正。
第二十三条地震发生后，县级以上地方人民政府建设主管部门应当组织专家，对破坏程度超出工程建设强制性标准允许范围的房屋建筑工程的破坏原因进行调查，并依法追究有关责任人的责任。
国务院建设主管部门应当根据地震调查情况，及时组织力量开展房屋建筑工程抗震科学研究，并对相关工程建设标准进行修订。
第二十四条任何单位和个人对房屋建筑工程的抗震设防质量问题都有权检举和投诉。
第二十五条违反本规定，擅自使用没有国家技术标准又未经审定通过的新技术、新材料，或者将不适用于抗震设防区的新技术、新材料用于抗震设防区，或者超出经审定的抗震烈度范围的，由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下罚款。
第二十六条违反本规定，擅自变动或者破坏房屋建筑抗震构件、隔震装置、减震部件或者地震反应观测系统等抗震设施的，由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，并对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1万元以上3万元以下罚款。
第二十七条违反本规定，未对抗震能力受损、荷载增加或者需提高抗震设防类别的房屋建筑工程，进行抗震验算、修复和加固的，由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，逾期不改的，处以1万元以下罚款。
第二十八条违反本规定，经鉴定需抗震加固的房屋建筑工程在进行装修改造时未进行抗震加固的，由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，逾期不改的，处以1万元以下罚款。
根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。由此可知，预售的主体只能是具有房地产开发资质的开发企业，预售的客体应是正在建设中的尚未竣工的房屋。那么是否意味着正在建设中的房屋均可以纳入预售范围呢?当然不是。
预售的房屋首先应符合商品房的属性。然而，现行法律法规、国家及行业标准对于商品房概念的界定并不十分明确。国家标准《房地产统计指标解释(试行)》(建住房[2002]66号)将商品房定义为由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。行业标准《房地产业基本术语标准》(JGJ／T30－2003)将商品房定义为：由房地产开发企业综合开发，以建成后出售或出租为目的建设的住宅、商业用房以及其他建筑物。可见，并非所有正在建设中的房屋均属于可以预售的商品房，纳入预售范围的商品房应具有开发经营属性。根据现行法律规定不能纳入预售范围的房屋主要包括：
(一)业主共有部分
1.法定的业主共有部分，如物业服务(管理)用房；2.根据房屋建筑的自然属性，属于业主共有的部分，如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；3.建筑区划内的其他公共场所、公用设施。
(二)配套公建
根据《城市居住区规划设计规范》(GB50180－93，2002修订)关于公共服务设施的规定，居住区公共服务设施(也称配套公建)包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。
(三)建筑区划内的其他公共场所、公用设施
《物权法》规定的建筑区划内的道路、绿地以外的属于业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，
笔者认为，判定房屋能否办理预售，还应结合规划、设计规范关于房屋用途的相关规定。《房产测量规范》(GB／T17986.1－2000)房屋用地调查表与分类A6[房屋用途分类]将房屋用途分为：住宅(成套、非成套、集体宿舍)、工业、交通(铁路、民航、航运、公交运输)、仓储、商业(商业服务)、金融(经营、旅游、金融保险)、信息(电讯信息)、教育、医疗卫生、科研、文化、娱乐、体育、办公、军事、其他(主要指涉外、宗教、监狱用房)16大类28个小类。根据国标对上述不同类别房屋的定义，住宅、商业、办公、娱乐用房应属于可预售的商品房范畴，同时，还应特别注意的是，影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等特殊使用属性的房屋，不能分割销售，否则将影响其整体使用功能；商业服务、金融、文化用房等经规划、建设行政主管部门或其他有权机关确认依法未列入配套公建，建成后无需移交的房屋，也可纳入商品房预售的范畴；而教育、交通、医疗卫生、军事及其他等具有公共服务性质的房屋依法不应纳入预售范畴。
实践中，随着建筑形态的多样化，房屋用途逐渐突破传统规范的范畴，哪些房屋能够纳入预售范畴尚存争议，还有赖于国家和相关行业标准的实时更新与完善。
二、土地或在建工程已设定抵押的房屋预售问题
现行有关商品房预售的法律法规均未明文规定办理预售许可需要提交抵押权人出具同意预售的证明材料。但在房地产开发过程中，开发企业往往会通过土地抵押贷款进行工程后续的建设。《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。《房屋登记办法》第34条规定：“抵押期问，抵押人转让抵押房屋的所有权还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件”。从购房者角度来看，其取得的应为没有物上负担的财产，而财产抵押实际是以物的交换价值担保，抵押物转让，交换价值已经实现。以交换所得的价款偿还债务，消灭抵押权，可以减少抵押物流转过程中的风险，避免抵押人利用制度设计的漏洞取得不当利益，更好的保护抵押权人和买受人的合法权益。因为如果在实现抵押权时才发现未经过抵押权人同意己转让了抵押财产，此时即使宣告转让合同无效，转让的财产可能也已经无法追回，而转让抵押财产前就取得抵押权人的同意，可以确保交易安全，节约经济运行成本，减少纠纷。所以在办理商品房预售许可时，应当收取土地抵押权人出具的同意预售的证明材料。
《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。
对于将己预售的房屋办理了在建工程抵押的情况，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002116号)的意见是，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和债权”。且按照最高人民法院法释[2002116号批复第2款的规定，“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款受偿权不得对抗买受人”。按照上述规定，善意购房人的优先受偿权优于工程款和在建工程抵押权。因此，对己预售的商品房，又设立在建工程抵押的，抵押权的优先受偿权将受到限制。
三、预售许可的最小单元问题
对商品房预售许可的最小单元原本并无限制，近年来，国家和地方为规范房地产市场秩序，打击丌发企业捂盘惜售、哄抬房价等不规范销售行为，确保房地产市场健康平稳发展才陆续出台相关限制性规定，特别限定了住宅项目商品房预售许可的最低规模。
(一)住宅项目预售许可的最小基本单元
住建部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)中指出：各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
可见，商品房项目预售许可的最小规模是栋，而对于商品房住房项目的理解，笔者认为：只要规划设计的楼栋中有住宅(含别墅、公寓)这一用途，即应当严格执行上述规定，不予分层、分单元办理预售许可，不能要求整栋房屋仅为商品住宅这一唯一用途。
(二)整体地下室能否分割预售
整体地下室是指地面上有多栋独立的建筑，共用一个整体相连通的地下室。国家《房产测量规范》(GB／T 17996.1－2000)对幢的定义为：幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。《四川省房产测绘实施细则》(2010年4月)
规定：栋是一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。栋以主管部门批准的栋数为依据进行划分(规划许可证及规划总平面图)。主管部门没有明确规定的，对于地面有多座独立的建筑，仅由一个地下室相连通(共用一个大地下室)，地面建筑为多栋，地下室视为一栋。
根据国标和四川省地方房产测绘技术规范的规定，为多栋房屋共用的整体地下室为独立的一栋，而对于住宅项目最小预售规模即限定为栋，那么，要解决整体地下室能否分割预售的问题，仅需论证地下室不属于商品住宅项目，问题自然迎刃而解。
建设部《房地产统计指标解释(试行)》(建住房[2002]66号)将住宅界定为：专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。《房地产业基本术语标准》(行业标准JCJ／T30－2003)将住宅(dwelling house)定义为：以个人或以家庭为生活单位供人们长期居住的房屋。《住宅建筑规范》(GB 50368 2005)明确：住宅建筑(residential building)供家庭居住使用的建筑(含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分)，简称住宅。住宅应按套型设计，套内空间和设施应能满足安全、舒适、卫生等生活起居的基本要求，应满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声要求。
而地下室在技术规范上是房间地面低于室外地平面的高度超过该房问净高的1／2的建筑物；地下室的设计用途多为机动车或非机动车停车库、人防、仓储、设备、管道工程等辅用途，《商品房屋租赁管理办法》(住建部令第6号)也明令地下储藏室作为禁止出租供人员居住。住宅的卧室、起居室(厅)、厨房不应布置在地下室，特殊情况下地下室作为住宅的辅助用房，住宅地下室应采取有效防水措施。可见，地下室在房屋设计用途为机动车停车位的不属于商品住宅项目，不应受住宅项目最小预售许可规模为栋的限制。在具体操作层面，笔者认为，整体地下室分割预售的，应将地下室作为一个整体一次性完成房屋面积测绘，以避免因适用面积测算规则的不同或其他原因导致己售和未售部分存在公摊面积差异引发合同纠纷。
(三)裙楼带塔楼的房屋建筑，各塔楼能否单独预售
《四川省房产测绘实施细则》(2010年4月)规定：一栋建筑由多个塔楼和裙楼组成，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线，且各部分之间无共有面积的，则各塔楼及其相应裙楼可按多栋建筑物处理，否则应视为一栋建筑。由此可见，只要满足建筑和设计上的特定要求，己售和未售部分不会产生面积纠纷，各塔楼完全有可能成为独立栋单独申请办理商品房预售许可。
四、预售许可变更及转让问题
(一)取得商品房预售许可证后的预售许可变更
《行政许可法》第49条规定：被许可人要求变更行政许可事项的，应当向作出行政许可决定的行政机关提出申请；符合法定条件、标准的，行政机关应当依法办理变更手续。按照上述规定，商品房预售许可的变更应是对客体的变更，不含主体变更；主体变更(不包括出卖人名称变更)实则为在建工程转让，《行政许可法》第49条恰恰契合了该法第9条确立的行政许可原则上不得转让的规定。
根据相关法律规定，发生预售许可变更的情形还可能有：
1.预售主体名称变更：即出卖人(预售人)名称变更。
2.预售客体变更：主要包括预售面积、套数、用途等。
《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)第24条对取得预售许可后发生规划、设计变更的情形做出了明文规定：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当书面通知买受人。买受人有权做出是否退房的书面答复。买受人未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。《商品房销售管理办法》的上述规定即是对预售客体即房屋本身属性发生变更的规定。
笔者认为预售商品房的地址发生变更的，不宜办理预售许可变更。理由是预售商品房在开发阶段往往尚未按门牌管理的相关规定编排确定的地址，己办理的预售许可只要国土证地址与规划、施工许可地址一致即可，公安机关重新编排门牌号没有进行预售许可变更的必要，建议在房屋竣工验收后初始登记阶段一并按新地址进行登记。否则，极易引起楼盘表和预售合同备案管理混乱，不但不利于规范管理，也可能会给买受人带来不必要的麻烦。
预售许可变更的程序，应按申请――受理――审核――核准――换发预售许可证的流程进行。开发企业申请预售许可变更的，应书面说明变更原因；对于已经预售部分发生变更的，应按《商品房销售管理办法》第24条的规定，取得买受人书面确认后方能办理；审核后符合变更条件的，应收回原预售许可证换发新证，并注明原证取得时间。
(二)在建工程转让与预售许可的办理
房地产开发项目转让又称“在建工程转让”。《城市房地产开发经营管理条例》第20条规定：转让房地产开发项目，应当符合《城市房地产管理法》第38条、第39条规定的条件。《城市房地产管理法》第39条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
在建工程转让的项目，其预售许可的办理根据转让时间的不同，可分为两种情形：
一是进行了一定程度的开发但尚未取得预售许可而转让在建工程的。根据《土地管理法》的规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。开发企业转让已经取得规划许可、施工许可等建设手续的在建工程的，应办理国有土地使用权证变更，并向规划、建设等主管部门申请变更规划许可、施工许可证照，再由受让主体依法向房管部门申办预售许可。
二是取得预售许可证后转让在建工程的。《行政许可法》第9条规定：依法取得的行政许可，除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让。按照张春生编的《行政许可法释义》的意见，根据法定条件赋予法人和其他组织特定的资格、资质的行政许可，被许可人不得转让。正是被许可人符合法定条件，行政机关才颁发许可。如果被许可人转让这种许可，实质上是对整个资格资质制度的破坏，也侵犯了行政机关的管理权。商品房预售许可是赋予具有房地产开发资质的开发企业销售正在建设中的房屋
的特定资格，依法应属于禁止任意转让的行政许可。综上，如己取得商品房预售许可的开发企业将在建工程转让的，除变更国有土地使用权证，申请换发规划、施工许可证照外，预售许可办理的程序应是先由原开发企业申请注销商品房预售许可证，再由受让的开发企业重新申办预售。
五、“联建”与商品房预售许可
房地产经营中的联合开发，俗称“联建”，是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。我们通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于联建合同。联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，房管部门在为“联建”项目办理商品房预售许可时应把握以下几点：
(一)主体特定性
根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)第15条的规定，合作开发房地产，至少一方当事人必须具备房地产开发的资格，否则，联建合同被认定为无效。
(二)联建各方共同经营、共享利益、共担风险
在双方的联建协议中应体现为共同出资，并按照双方的约定或投资比例取得竣工房屋的所有权。根据协议内容的不同，可能存在以下几种不属于联建的情形。
第一，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，属于土地使用权转让合同。
第二，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，属于一般的房屋买卖合同。
第三，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，双方属于借贷关系。
联建的形式多种多样，但无论是何种形式的房屋联建，都应根据协议的内容，正确把握其法律特征。联建合同签订后，开发企业应当按照法律、法规之规定及时办理土地使用权证书的变更髓记，办理与建设工程有关的许可证书和其他相关批准文件的变更手续。只有申请办理土地使用权变更手续并获得批准后，联建方才获得该土地使用权。之所认规定要求办理土地使用权证书的变更登记，是因为参建、联建名为合作，而联建方往往并没有申请土地使用权，但通过参建、联建，其变相获得了土地使用权而又未经有关部门审批，参建或联建等于变相变更了土地使用权的归属。所以，不申请变更土地使用权证书便违反了《土地管理法》关于“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”的强制性规定。
六、预售许可中的“超规”问题
由于预售商品房是正在建设中的尚未建成的房屋，无法依照房屋建筑的实际形态进行实地测绘，房屋预测面积是房产测绘机构依据施工图审查机构审查合格的施工图进行测算得出的，而商品房在建设过程中，尤其是体量较大的建设项目往往因各种因素影响导致建成后实际面积比原预测面积增加，于是就产生了通常所说的“超规”问题。
对于预售许可过程中遇到的“超规”情形，房管部门应注意以下问题：
(一)“超规”形式
“超规”通常以建筑物“长高”或“长胖”的形式出现。“长高”是指建筑物超过规划部门准予修建的建筑高度，主要是超出规划许可的总层数或超过设计层高，以此增加建筑物总高度。实践中，以加层的方式“长高”建筑物一般难以通过施工图审查，往往不会获批；开发企业和设计单位常以提高每层建筑物“层高”的形式达到“长高”的目的。在销售过程中，将超过原规划层高的空间向购房人许以“变幻空间”或“赠送面积”，吸引消费者。由于部分地方规划行政主管部门对于容积率控制和房屋建筑面积的计算并无技术限制手段，开发企业往往通过上述形式进行“偷面积”，变相破坏城市规划控制和房地产市场秩序健康发展。因此，部分地方出台了控制容积率的技术规范，有效遏止了个别企业的违规行为。“长胖”是指建筑物在修建过程中未超出规划许可高度或层数的情况下，超出规划许可面积，主要是水平空间增大。
(二)对“超规”的处理
根据《城乡规划法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《房屋登记办法》等相关法律法规的规定，超出规划许可范围建设的房屋属于违章建筑，法律禁止其转让。因此，在无规划行政主管部门或其他有权机关认可的情况下，超出规划许可的房屋不能纳入预售范围。
近年来，有关房屋用途认定的纠纷已发生多起，造成了不良的社会影响。为了避免因用途而产生矛盾纠纷，就应该明确用什么标准确认房屋用途。首先需要明确的是，所谓房屋用途应是指其规划核准的用途，新版的房屋所有权证也佐证了这一点，将房屋信息中原“设计用途”一栏修改为“规划用途”。
而在实际工作中，有不少规划许可证和规划核准图上标注的房屋用途五花八门，有的是按照设想的经营种类标注，往往和实际经营状况不一致。为了避免矛盾和纠纷的产生，应规范“设计用途”的填写，有必要针对现实状况对房屋用途予以确认，并明确分类的依据,同时应分清房屋用途不等同于经营类别。
一、现有房屋用途分类的规范性文件
1. 2000年8月1日实施的《房产测量规范》，针对城镇的所有房屋建筑，将房屋用途分为8个一级类别、28个二级类别，每种类别都有比较详细的内容说明，可以满足当时的房屋用途分类要求（见表1）。
2. 1994年2月1日实施、2002年修订的《城市居住区规划设计规范》，针对城市居住区的建筑将其分为住宅建筑和公共服务设施建筑（也称公建）两部分，其中公建部分又分为8个类别，基本覆盖了现有的各种公共服务设施类型，住宅未有分类（见表2）。
二、两者对权属登记的适用性
由于两者在制定房屋用途分类标准时出发点不同、使用对象不同、时间不同，因此两“规范”中所涵盖的用途类别有较大区别。《房产测量规范》中房屋用途的类别比较齐全，但是近几年随着社会的发展和新型社区的建设而出现的各类公共服务设施建筑未能反映；《城市居住区规划设计规范》用途类别只是针对城市居住区的房屋建筑，所以各类公共服务设施建筑内容比较齐全。从权属登记的角度来讲，采用其中任何一个“规范”的房屋用途类别都不够全面，难以对工作中遇到的各类房屋用途准确确认。
三、当前急需解决的几个问题
为了保证房屋所有权证中用途填写的准确、规范，本人认为应加强和规划部门联系，从源头抓起，首先规范规划许可证和规划核准图的用途填写，明确房屋用途划分的类别，具体体现在以下几个方面：
1.完善住宅类别的划分
目前在实际工作中将住宅分为成套住宅、一般住宅和别墅三种。但实际生活中还存在职工集体宿舍、学生宿舍、学生公寓、单身公寓、酒店式公寓、叠加别墅、联排别墅、双拼别墅等各类住宅。国土部已明确只有独门独户的独立别墅可称为“别墅”，那么根据叠加别墅、联排别墅、双拼别墅的套型设计及70年的土地使用年限，对比成套住宅的定义“指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋”，把叠加别墅、联排别墅、双拼别墅纳入成套住宅的范畴，是比较恰当的；一般住宅通常的理解是指非成套住宅，但是按户使用，与成套住宅相对应，所以建议把一般住宅改称为非成套住宅；此外，将职工集体宿舍、学生宿舍、学生公寓作为住宅中一个单独的类别，归纳为集体宿舍。如此划分既符合《房产测量规范》中住宅的二级类别标准，同时也利于区分规划许可证上标注的“一般住宅”。除此以外，单身公寓、酒店式公寓目前归类在一般住宅中，但成套住宅和非成套住宅均具有公安部门编制到户的门牌，是可以迁入家庭户口的，而单身公寓、酒店式公寓没有该门牌，派出所不允许迁入户口，况且其土地使用年限与成套住宅也不一样，因此规划部门将其作为住宅中一个单独的类别。考虑到以上各种因素，为避免产生无法上报户口等矛盾，单身公寓、酒店式公寓不宜纳入一般住宅，应单独设立类别。
2.完善公建用房类别的划分
商品房是公众关注度最高的房屋种类，尤其是配套附属用房的使用、归属，一直是业主挥之不去的心结，也是业主和开发企业争执的焦点。2000年出台的《江苏省物业管理条例》中“配套使用的附属设施……属全体业主所有”这一条款，使得这种争执达到顶峰。业主、业委会纷纷前来咨询、了解，哪些部分是属于业主的，只要是会所无一例外被认为应归业主，甚至认为幼儿园也归业主所有。直到2004年《江苏省物业管理条例》这一条款修改后，争论才得以平息。
事实上，在《城市居住区规划设计规范》的用途类别和项目内容中，没有提及会所。在规划许可证上有关房屋信息的栏目有两条分别是项目名称和建筑用途，会所基本都被标注在项目名称栏中，建筑用途栏则是以规划的用途类别标注。而规划核准图上会所部位的标注有多项内容，各个楼盘不尽相同：活动中心、社区服务、小商店、乒乓球室、阅览室、健身房、美容中心等不一而足。
综上分析，可以看出会所只是项目名称，而非用途，它可以包含多种不同的用途，这就需要我们依据《城市居住区规划设计规范》，从工作实际出发，尽快制定适合自己的公共服务设施建筑分类标准，避免矛盾的再次发生。
3.明确各类储藏室的归类
目前，储藏室的设计越来越多，从住宅楼地下室里为住宅配建的储藏室，到办公、商业用房区域里为其配建的储藏室，它们不能够独立存在，必须依附于主体房屋。因此，储藏室应视为一种使用功能，类似于住宅中的厨房或卫生间等，将储藏室作为一个单独用途似乎并不合适。具体操作时可以把为办公使用的储藏室归为办公用途，在附记中加以说明。
4.私人自建自用住房的类别确认
第二条制定和实施建制镇规划，在建制镇规划区内进行建设和房地产、市政公用设施、镇容环境卫生等管理，必须遵守本办法。
第三条本办法所称建制镇，是指国家按行政建制设立的镇，不含县城关镇。
本办法所称建制镇规划区，是指镇政府驻地的建成区和因建设及发展需要实行规划控制的区域。建制镇规划区的具体范围，在建制镇总体规划中划定。
第四条建制镇规划建设要适应农村经济和社会发展的需要，为促进乡镇企业适当集中建设、农村富余劳动力向非农产业转移，加快农村城市化进程服务。
第五条建制镇建设应当坚持合理布局、节约用地的原则，全面规划、正确引导、依靠群众、自力更生、因地制宜、逐步建设，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
第六条地处洪涝、地震、台风、滑坡等自然灾害容易发生地区的建制镇，应当按照国家和地方的有关规定，在建制镇总体规划中制定防灾措施。
第七条国务院建设行政主管部门主管全国建制镇规划建设管理工作。
县级以上地方人民政府建设行政主管部门主管本行政区域内建制镇规划建设管理工作。
建制镇人民政府的建设行政主管部门负责建制镇的规划建设管理工作。
第八条建制镇建设行政主管部门主要职责是：
（一）贯彻和执行国家及地方有关法律、行政法规、规章；
（二）负责编制建制镇的规划，并负责组织和监督规划的实施；
（三）负责县级建设行政主管部门授权的建设工程项目的设计管理与施工管理；
（四）负责县级建设行政主管部门授权的房地产管理；
（五）负责建制镇镇容和环境卫生、园林、绿化管理、市政公用设施的维护与管理；
（六）负责建筑市场、建筑队伍和个体工匠的管理；
（七）负责技术服务和技术咨询；
（八）负责建设统计、建设档案管理及法律、法规规定的其它职责。
第二章规划管理
第九条在县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门指导下，建制镇规划由建制镇人民政府负责组织编制。
建制镇在设市城市规划区内的，其规划应服从设市城市的总体规划。
编制建制镇规划应当依照《村镇规划标准》进行。
第十条建制镇的总体规划报县级人民政府审批，详细规划报建制镇人民政府审批。建制镇人民政府在向县级人民政府报请审批建制镇总体规划前，须经建制镇人民代表大会审查同意。
第十一条任何组织和个人不得擅自改变已经批准的建制镇规划。确需修改时，由建制镇人民政府根据当地经济和社会发展需要进行调整，并报原审批机关审批。
第十二条建制镇规划区内的土地利用和各项建设必须符合建制镇规划，服从规划管理。
任何单位和个人必须服从建制镇人民政府根据建制镇规划作出的调整用地决定。
第十三条建制镇规划区内的建设工程项目在报请计划部门批准时，必须附有县级以上建设行政主管部门的选址意见书。
第十四条在建制镇规划区内进行建设需要申请用地的，必须持建设项目的批准文件，向建制镇行政主管部门申请定点，由建制镇建设行政主管部门根据规划核定其用地位置和界限，并提出规划设计条件的意见，报县级人民政府建设行政主管部门审批。县级人民政府建设行政主管部门审核批准的，发给建设用地规划许可证。建设单位和个人在取得建设用地规划许可证后，方可依法申请办理用地批准手续。
第十五条建设规划用地批准后，任何单位和个人不得随意改变土地使用性质和范围。如需改变土地使用性质和范围，必须重新履行规划审批手续。
第十六条在建制镇规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其它工程设施，必须持有关批准文件向建制镇建设行政主管部门提出建设工程规划许可证的申请，由建制镇建设行政主管部门对工程项目施工图进行审查，并提出是否发给建设工程规划许可证的意见，报县级人民政府建设行政主管部门审批。县级人民政府建设行政主管部门审核批准的，发给建设工程规划许可证。建设单位和个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。
第十七条在建制镇规划区内建临时建筑，必须经建制镇建设行政主管部门批准。临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。如国家或集体需要用地，必须在规定期限内拆除。
禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其它设施。
第十八条建制镇建设行政主管部门有权对建制镇规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查。被检查者应当如实提供情况和资料，检查者有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。
第三章设计管理与施工管理
第十九条在建制镇规划区内，凡建筑跨度、跨径或者高度超出规定范围的生产建筑、公共建筑、市政公用设施，以及二层以上的住宅（以下简称建设工程），必须由取得相应设计资格证书的单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计。
跨度、跨径和高度的限定，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门规定。
第二十条建制镇规划区内的建设工程的设计，应当符合建制镇规划的要求，与建设工程所在地的周围环境相协调，保持地方特色和民族风格，体现时代特点。
第二十一条建设工程设计应当贯彻适用、安全、经济、美观的原则，并应当符合国家和地方有关节约土地、能源、材料及抗御灾害的规定。
第二十二条经过审查批准的设计文件，不得擅自更改。确需更改的，必须征得审批机关的同意。
第二十三条建制镇规划区内的建设工程开工实行施工许可证制度。建设单位和个人应当根据《建设工程施工现场管理规定》的规定，取得施工许可证，并由建设行政主管部门派专人到现场定位放线或验线后，方可开工。
第二十四条凡在建制镇规划区内承建工程项目的施工企业，必须持有《施工企业资质等级证书》或者《资质审查证书》，并到当地镇建设管理机构登记后，方可按照规定的经营范围承建工程。严禁无证或者越级承建工程。
在建制镇规划区内从事建筑施工的个体工匠应当到建制镇建设行政主管部门办理登记手续。
第二十五条施工企业和个体工匠必须保证施工质量，按照有关的技术规定进行施工，使用符合工程质量要求的建筑构件和建筑材料。
第二十六条县级人民政府建设行政主管部门应当对施工质量进行监督检查，并督促有关部门或建设单位对建设项目进行竣工验收，凡验收不合格的，不得交付使用。
第四章房地产管理
第二十七条在建制镇规划区国有土地范围内从事房地产开发、交易，按照《城市房地产管理法》执行。
第二十八条房屋所有人应当向房屋所在地建制镇建设行政主管部门申请登记，由县级人民政府建设行政主管部门或者其委托的机构核实并颁发房屋所有权证书或房地产权证书。
房产转让或者变更时，应当向房屋所在地建制镇建设行政主管部门申请变更登记，由县级人民政府建设行政主管部门或者委托的机构核实并换发房屋所有权证书。
第二十九条房屋所有人申请登记，应当提交房屋土地使用权证和下列证件：
（一）新建、扩建和改建的房屋，提交房屋所在地建设行政主管部门颁发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；
（二）购买的房屋，提交原房屋所有权证或者房地产权属证书（以下简称房屋所有权证）、买卖合同和契证；
（三）受赠的房屋，提交原房屋所有权证、赠与书和契证；
（四）交换的房屋，提交双方的房屋所有权证、双方签订的交换协议书和契证；
（五）继承的房屋，提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证；
（六）分家析产分割的房屋，提交原房屋所有权证，分家析产单和契证。
第三十条房产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
第三十一条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任、双方的权利和义务等条款，并向建制镇建设行政主管部门登记备案。
第三十二条建制镇规划区内的房屋因建制镇建设需要征用拆迁时，建设单位应当给予房屋所有人合理补偿，并对房屋使用人予以妥善安置。
被征用拆迁房屋的所有人或使用人应当服从建制镇建设的需要，按期搬迁，不得借故拖延。
第五章市政公用设施、环境卫生管理
第三十三条从建制镇收取的城市维护建设税，必须用于建制镇市政公用设施的维护和建设，任何单位不得截留、挪用。
第三十四条建制镇的市政公用设施应当逐步实行有偿使用制度。建制镇人民政府可以根据本地区经济发展情况，制定市政公用设施有偿使用办法。
第三十五条建制镇人民政府可以根据谁投资谁受益的原则，组织有关单位和个人投资兴建市政公用设施。
国家依法保护投资人的合法权益。
第三十六条任何单位和个人都应当遵守国家和地方有关建制镇市政公用设施的管理规定，合理使用市政公用设施。
严禁损毁建制镇规划区内的市政公用设施和集贸市场。
第三十七条任何单位和个人都应当遵守国家有关风景名胜、文物保护的法规，不得损坏、擅自占用建制镇内园林绿地、绿化设施和树木花草，破坏文物古迹和风景名胜。
第三十八条建制镇建设行政主管部门应当加强建制镇镇容和环境卫生管理，保持建制镇容貌整齐，环境清洁卫生。
第六章罚则
第三十九条在建制镇规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件，占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。
第四十条在建制镇规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，严重影响建制镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施；虽影响建制镇规划，但尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，可以并处罚款。
第四十一条有下列行为之一的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止设计或者施工、限期改正，可以并处罚款；情节严重的，提请原发证机关吊销设计或者施工的资格证书：
（一）未取得相应的设计资质证书，承担建筑跨度、跨径和高度超出规定范围的工程以及二层以上住宅的设计任务的；
（二）未取得施工《资质等级证书》或者《资质审查证书》，或者未按规定的经营范围承担施工任务的；
（三）未取得施工许可证而擅自开工的；
（四）未按设计图纸施工或者擅自修改设计图纸的；
（五）不按有关技术规定施工或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构配件的。
第四十二条损坏房屋、市政公用设施的，由建制镇人民政府建设行政主管部门责令停止侵害、恢复原状、赔偿损失，可以并处罚款。
第四十三条擅自在建制镇规划区内修建临时建筑物、构筑物和其它设施的，或者在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其它设施的，由建制镇人民政府建设行政主管部门责令限期拆除，可以并处以罚款。
第四十四条破坏建制镇镇容和环境卫生的，由建制镇人民政府建设行政主管部门依据《城市市容和环境卫生管理条例》的规定进行处罚。
第四十五条占用、损坏建制镇园林绿地、绿化设施和树木花草的，由建制镇人民政府建设行政主管部门依据《城市绿化条例》的规定进行处罚。
第四十六条损坏建制镇规划区内的文物古迹、古树名木和风景名胜的，依照有关法律、法规的规定处罚。
根据我县拆迁房屋的结构状况，将房屋分为6类9等（见表一）。
补偿单价主要用于我县城镇规划区范围内被拆迁房屋与（表一）所列的主要特征相类似的房屋。在评估中，非主要部分的差异不作为提高或降低等级的依据。如局部构件或装修部分与（表一）所列特征不同，可以进行单价换算，若实际房屋主要特征与（表一）所列的相对差异较大，补偿单价另行计算。其他项目补偿按（表二）另行计算。如遇（表二）以外的项目其补偿金额可依照现行建安工程预算定额结合成新另行计算。
二、拆迁房屋成新率的评定
根据原城乡建设环境保护部的《房屋完损等级评定标准》，结合被拆迁房屋的残值后，制定出不同完损等级房屋的成新标准（见表三）。
三、房屋建筑面积计算规则
房屋建筑面积计算规则，根据《市房屋面积计算细则》的有关规定执行。对我县常见的在旧式木结构平屋中利用坡屋顶空间作为阁楼层的建筑形式，当阁楼层与原房屋同时设计建造，其楼层高度在2.2米以上，阁楼层层高大于等于2.2米部分按100%计算建筑面积；层高大于等于1.6米小于2.2米部分按50%计算建筑面积；层高小于1.6米部分不计算建筑面积。
四、拆迁安置方式、地点及安置房计价标准
1、拆迁补偿安置实行产权调换与货币补偿相结合的原则。
2、产权调换安置点：具体以项目业主拆迁公告为准。
拆迁补偿安置以被拆迁房屋的合法产权证、土地使用证及相关有效证件作为计户依据。被拆迁人有多幢房屋的应合并计算，配偶及未成年子女所有的房屋也应合并计算，配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。离婚后的夫妻双方只能按一户认定进行补偿安置，但实行房屋安置的可分房型进行安置。
无证件的房屋折算后面积不足30㎡的，实行货币补偿。对户口在本村、无其他住房在规定期限内搬迁的按第十四条第2点执行。
3、产权调换：拆迁房屋旧房补偿单价标准按（表一）结合成新率（表三）进行计算。合法产权调换安置房的计价标准在等面积部分框架结构按650元/㎡计价，因安置房结构原因造成的结构差按650元/㎡进行互补差价。超面积部分，因就近上靠标准房型增加的建筑面积按1050元/㎡计价；因上调一个房型安置增加的建筑面积按1300元/㎡计价。安置房上靠标准房型后被拆迁人实际增加的建筑面积（含奖励面积）已满7㎡的，不予上调户型安置；不足7㎡的，可上调一个户型安置。以上安置房计价标准均未含层次调节系数（表四）。
4、安置房标准房型建筑面积分别为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡。
五、搬迁费用补贴
1、房屋拆迁可实行自行过渡，安置房属多层建筑的，过渡期限为24个月；安置房属高层建筑的，过渡期限为36个月。在过渡期间临时安置补助费标准按5元/㎡·月（补助费以相应补偿的合法建筑面积为准，不足30平方米的按30平方米计算）。临时安置补助费应自签订拆迁补偿安置协议之日起先发放一年后逐月发放至安置房交付使用为止。超出过渡期限的超出部分按双倍发放过渡费。拆迁人提供过渡房的不发放过渡费。
2、搬家补助费：分为搬出旧房和搬入安置房两次补助，在规定时间内搬迁的，按合法建筑面积每次每平方米4元，搬迁补助费每次不足200元的按200元计算。
六、房屋货币补偿
房屋货币补偿金额=确认的被拆迁房屋合法面积×（2500元/㎡+被拆迁房屋旧房补偿单价×成新率+按时搬迁奖励标准）+其它项目补偿金额。
根据拆迁管理条例规定，货币补偿价格可按照以上标准进行测算协商。协商不成的，根据被拆迁房屋用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，房地产市场评估须委托有资质的单位进行。
七、拆迁户提交证件齐全的补偿安置标准
对已持有集体土地使用证（或建设用地许可证）及房屋所有权证（或建设工程规划许可证、村镇建设许可证）的，原审批面积部份按100%给予补偿和安置；对历史遗留的土木、木结构房屋以实际建筑面积按100%给予补偿和安置；对持有房屋所有权证的，按其面积100%给予补偿和安置，超出部分按第八、九条执行。
八、对年12月1日之前建造的房屋（含加层），拆迁户提交集体土地使用权证、建设用地许可证、建设用地规划许可证、宅基地使用证之一的补偿安置标准：
1、建筑层数在三层（含三层）以下原审批面积部分，在规定期限内搬迁的按95%给予补偿和安置，超出部分按第九条执行。
2、在集体土地使用权证中标注超用地部分（今后国家集体建设需要应无偿无条件拆除），且建筑层数在三层（含三层）以下的在规定期限内搬迁的按80%给予补偿和安置。不在规定期限内搬迁的不予补偿和安置。
3、对持有房屋所有权证，在原有证件范围内加层部分，建筑层数在三层（含三层）以下部分，在规定期限内搬迁的按95%给予补偿和安置，不在规定期限内搬迁的不予补偿和安置。超出部分按第九条执行。
年12月1日之后建造的房屋（含加层）按第九条执行。
九、部份有证件或无提交证件的补偿标准：有证件部份按第七条、第八条给予补偿安置，年12月1日之前建造无证件部分房屋，拆迁实施单位应对照航拍图（以市勘测院历年的航拍图为准，由业主提供盖章报县政府批准）甄别意见，由村、镇出具证明，认定小组认定，指挥部核定后按以下标准补偿安置：
1、年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施以前建造的房屋，总建筑占地面积（含有证部份）在90㎡以内三层以下（含三层）按80%给予补偿安置，超出部分在规定期限内搬迁的按30%给予补偿和安置，以上情况不在规定期限内搬迁的不予补偿和安置。
2、在年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施之后至年1月1日新《中华人民共和国土地管理法》实施之前建造的房屋。总建筑占地面积在90㎡以内（含有证部份），对无证部份在三层以下（含三层）按50%给予补偿和安置，超出部分在规定期限内搬迁的按30%给予补偿和安置。以上情况不在规定期限内搬迁的不予补偿和安置。
3、年1月1日新《中华人民共和国土地管理法》实施之后至年8月26日之前建造的房屋。总建筑占地面积在90㎡以内（含有证部份），对无证部份在三层以下（含三层）按40%给予补偿和安置，超出部分在规定期限内搬迁的按20%给予补偿和安置。以上情况不在规定期限内搬迁的不予补偿和安置。
4、年8月26日至年12月1日建造的房屋总建筑占地面积在90㎡以内（含有证部份），对无证部份在三层以下（含三层）在规定期限内搬迁的按30%给予补偿和安置，不在规定期限内搬迁的不予补偿和安置。超出部分在规定期限内搬迁的，报拆迁指挥部研究同意后，简易结构按70/㎡、砖木结构按160元/㎡、混合结构按210元/㎡、框架结构按230元/㎡给予一次性补助，不予奖励和安置，不在规定期限内搬迁的不予补助。
5、对于近期（年12月1日以后）抢建（含加层）的违法建筑不予补偿安置；对于近期（年12月1日以后）拆迁户擅自改变房屋结构、用途（含走廊新加柱，非封闭阳台、走廊改为封闭阳台、走廊），按房屋原结构、用途予以计算建筑面积。
6、在年8月26日以前，无办理审批手续的，但费用已上缴村、镇财务并提供原始凭证，原始凭证中没有体现占地面积，建筑占地面积在90平方米以内、建筑层数在三层（含三层）以下的，由镇政府签注意见，按下列年限的标准折算面积后在规定期限内搬迁的按80%给予补偿安置，超出部分在规定期限内搬迁的按第九条第1、2、3、4点规定给予补偿安置，以上情况不在规定期限内搬迁的不予补偿安置。
年4月1日—年12月31日的，按建筑占地面积：收费标准为20元/㎡折算。
年1月1日以后的，按建筑占地面积：收费标准为50元/㎡折算。
7、年12月1日以前建造的房屋，对原持有《集体土地使用证》或《房屋所有权证》未批进行改建的房屋，建筑占地面积在90㎡以内并符合：①四至不变②占地面积不超过原审批证件面积的③三层以下（含三层），在规定期限内搬迁的按80%给予补偿和安置，超出部份在规定期限内搬迁的按第九条第1、2、3、4点规定给予补偿安置。以上情况不在规定期限内搬迁的不予补偿和安置。
8、无证件的房屋以座为计户依据进行补偿安置。
十、分户条件及限制
对房屋拆迁中遇到的个别紧房户、困难户确需分户安置，在不超出总安置面积的前提下可分房型安置但必须同时符合以下条件：
1、户口在本村；
2、分户对象已达到法定结婚年龄；
3、无其它住房。
十一、原规划用途为经营性用房的房屋，按经营性用房补偿安置。
拆迁未经规划部门批准、房管部门确认，将非营业性用房改作营业性用房，拥有产权和持有有效工商营业执照（或者工商行政管理部门出具的初始营业证明）的房屋按以下规定给予货币补偿不予安置。
1、年1月5日国务院《城市规划条例》生效前，未经规划部门批准、房管部门确认，将临街底层第一自然间（沿街主干道进深不超过6米，次干道进深不超过4米）非经营性用房改为经营性用房，持有效工商营业执照、税务登记证明或缴税凭据的，可按经营性用房给予补偿；其他部分的房屋面积，按原房屋使用性质给予补偿和安置。
2、在年1月5日至年7月13日《省实施（城市规划法）办法》生效前，未经规划部门批准、房管部门确认，将临街底层第一自然间（沿街主干道进深不超过6米，次干道进深不超过4米）非经营性用房改为经营性用房，且持有效工商营业执照、税务登记证明或缴税凭据的，可按经营性用房面积的80％给予补偿；余下20％按原房屋使用性质给予补偿和安置。
3、年7月13日至年10月26日《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台前，将沿街底层第一自然间（沿街主干道进深不超过6米，次干道进深不超过4米）非经营性用房改为经营性用房，且持有效工商营业执照、税务登记证明或缴税凭据的，可按经营性用房面积的60％给予补偿；余下40％按原房屋使用性质给予补偿和安置。
4、年10月26日《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》生效后，未经规划部门批准、房管部门确认，将临街底层第一自然间非经营性用房改为经营性用房，不论是否持有工商营业执照、税务登记证明或缴税凭据的，一律按原房屋使用性质实行补偿和安置。
货币补偿金额=确认的被拆迁房屋合法店面建筑面积×（经评估的店面区位补偿单价+被拆迁房屋旧房补偿单价×成新率+按时搬迁奖励标准）+其它项目补偿金额。
十二、其他事项
1、对其它特殊建筑按个案处理。
2、年12月1日前所有临时搭盖，在规定期限内搬迁的按一次性予以20-50元/㎡补偿，不予安置。未能在规定期限内搬迁的及年12月1日后临时搭盖不予补偿。
十三、年12月1日以前建造有证厂房按市场评估进行货币补偿，无证厂房在规定期限内搬迁的按以下标准给予补偿及奖励，不在规定期限内搬迁的不予补偿及奖励。
1、厂房建筑物单价按照拆迁房屋建筑安装工程计价标准拆迁补偿单价（表一）结合成新率给予补偿，不予安置。
2、砖墙铁皮盖顶、砖墙石棉瓦盖顶、砖木结构管理房:墙体为24墙按砖木一等单价结合成新给予补偿不予安置,墙体18墙或18墙以下的按砖木二等单价结合成新给予补偿不予安置。
3、铁皮围护、钢管架厂房：按砖木二等单价结合成新给予补偿不予安置。
4、无墙体铁皮盖顶钢管架厂房：按简易结构单价结合成新给予补偿不予安置。
5、在公告当天签订协议的给予每平方米30元奖励。
6、在规定期限内搬迁的给予每平方米30元奖励。
7、搬迁费：按每平方米4元。
年12月1日以后建造的厂房，不予补偿安置。
十四、搬迁奖惩
1、实行对被拆迁户的住宅公摊补偿。在规定期限内，签订拆迁协议并封房的被拆迁人，按被拆迁房屋住宅部分合法面积的10%给予公摊补偿（最多不超过30平方米），公摊补偿面积计入安置或货币补偿的面积计算基数。
2、经调查确系本村无房户、紧房户的按个案处理，也可结合我县分配给乡镇的经济适用房、廉租房指标一并考虑。因其它特殊原因经镇政府集体研究同意增加的面积不超过15平方米，增加面积部分每平方米按1800元计价。
3、实行搬迁奖励，鼓励先签先搬。
①选择产权调换的，在规定期限内搬迁的给予200元/㎡的奖励。
②经营性房屋选择货币补偿的，在规定期限内搬迁的给予600元/㎡的奖励；住宅选择货币安置的在规定期限内搬迁的给予400元/㎡的奖励。
4、奖励时间以旧房搬迁腾空房屋移交封房为依据，如有发现封房后拆迁户擅自搬入旧房的取消奖励和顺序号。
5、超过规定期限尚未搬迁的，取消奖励和顺序号。
6、对无正当理由不按期搬迁的，将申请拆迁主管部门或人民法院予以裁决，依法强制拆迁。
7、安置房回迁顺序号的确定：具体以各项目业主拆迁公告为准。
十五、房屋拆迁注意事项
1、被拆迁人在搬迁前应向水、电、电信、广电部门交清费用。属水电部门安装的总表，不得私自拆除、更换，应由水、电部门统一拆除，否则水、电部门按管理规定处理（由业主指定专人负责协调水电、电信、广电等部门）。
2、摸底、复核期间，为做到不误不漏，确保工作顺利进行，被拆迁人应积极配合拆迁人核对面积及附属物等，并提供房屋所有权证，集体土地使用权证等相关有效证件。
3、被拆迁人应在《公告》规定期限内搬迁完毕，并办好房屋移交手续。
4、凡无正当理由不按期拆迁的，由拆迁人提请拆迁主管部门裁决或向人民法院提讼。
十六、拆迁安置工作程序
1、房屋拆迁必须坚持“六公开制度”：面积丈量公开、住房情况公开、搬家顺序号公开、补偿安置情况公开、奖励标准公开、货币补偿安置公开。
2、被拆迁人应该在拆迁公告规定的搬迁期限内搬迁完毕，腾空房屋。被拆迁人搬离房屋后，应及时向拆迁实施单位办理移交手续，由拆迁实施单位验收后将房屋贴上封条，发给被拆迁人封房顺序号，作为优先抽、选安置房的依据。
十七、拆迁工作纪律
1、拆迁工作全过程坚持“公开、公平、公正”的原则。
2、房屋拆迁工作人员必须持证上岗，遵纪守法，不准弄虚作假，。
3、房屋拆迁工作人员在拆迁过程中应自觉接受群众监督。
4、故意扰乱拆迁工作程序、煽动闹事、损坏或哄抢财务，强占房屋，妨碍拆迁主管部门工作人员执行公务的，按《治安管理处罚法》给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十八、本方案适用于镇城镇规划区范围内房屋拆迁。本方案自印发之日起实施。本方案由拆迁主管部门负责解释。
之前已开始实施未完成的项目仍按原方案执行，未开始实施动迁的项目按本方案执行。
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