关键词：城市规划、土地管理、规划管理
中图分类号：TU98 文献标识码： A
一、前言
城市中对土地进行规划和利用就是对城市的土地资源的开发和利用保护方面的问题进行总体规划，在安排上应该有一定的目的性。土地的利用规划是城市的土地能否得到很好利用的关键，通过对城市的土地进行规划，才能更好的对年度用地的计划进行安排和制定，还要进行建设用地审批和规划的工作。
二、对城市土地进行总体规划中存在的问题
1、各个部门之间行政规划的体系在管理上不顺畅，职责不清楚
对于我国目前的城市土地的总体利用和规划主要是由两个主要的部门进行管理。土地的编制和总体的利用规划主要是由国土资源的管理部门进行负责；城市总体规划的编制主要由城市建设和规划的部门进行负责。虽然这两个部门已经由国务院对他们的职责进行了明确分工。但是在实际工作的进行当中，由于对很多方面因素协调得不够，各个部门对自己的工作各行其事，在很多的地方是不容回避的，由于上级对两个部门在任务分配上的不同，在各自的工作中缺乏一定的支持和信任，其中最重要的一点就是对土地的集约和节约问题上，只要原则改变了，在实际运用上都坚持自己的意见，在对土地的编制和规划的方面也出现了两张皮的现象，对实际工作的影响是非常大的。
2、整个体系在运作和规划上不健全
在实际的操作中，各种规划之间的关系相互交错。在城市土地利用的总体规划中，它们是联系和交叉的类型不相同的规划，使城市土地的总体利用和规划之间的关系进一步复杂了，加强了相关部门管理工作的难度。对于城乡结合区域的用地情况缺少一定的规划。城乡交接处的地方是一个矛盾比较多的区域，现实城市规划的重点主要侧重在经济政治和文化比较集中的市区，对其进行发展方向、规模、性质方面的规划和论证，对于近郊的地区起到的作用并不大。所以，如果在整体上不进行合理科学地部署，就会使城区或者县城的发展受到阻碍，产生比较滞后的结果，对于推动农村地域的发展也是非常不利的。
三、如何做好城市土地管理工作
城乡规划建设管理和土地管理应做好以下四个方面的关系。
1、各级高度重视，城乡规划建设和土地管理相互制约、相互影响
土地情况，是一个整体性以及具有策略性的重要状况，这直接关联到国家经济和人民生活以及经济的科学、永续的发展。伴随着人口数量的持续上涨，对土地的需要也越来越多，为解决用地问题我们一定要合理的进行布置土地，开发土地潜能，优化土地配置，走可持续发展的节约路线。近年来，特别是2003 年以来，国家出台了《土地管理法》、《深化改革严格土地管理的决定》、《加强土地调控有关问题的通知》等一系列法律法规和规范性文件，对国土资源管理体制和管理方式的转变提出了新的更高要求。
城镇策划是统筹安排城乡发展建设空间布局，这不光关系到民众的生活状况，还和土地的开发运用息息相关。城乡策划是将来一定时间内城镇建筑的根据，大多城镇的策划的蓝图总体性的为二十年，近期的一般都是五年，是进行各项建筑以及管制的根据；城镇策划与土地运用整体策划是部分和全部、点和面的联系。在第十届全国常委会颁发了《中华人民共和国城乡规划法》，这就代表着将打破以往的城市和乡镇分开的两个局面，跨入城镇一体化的新时期。城镇的综合发展肯定会带来城镇发展和土地之间的冲突。要深刻了解当下社会中存在的违规用地、违规建造等这些现象存在的原因，深层次挖掘出在违规用地后面的情况，这是因为开发人员法律思想不足还是因为执法工作者执法不严导致，抑或是一些干部腐败所造成的。各个级别的政府要把眼光放长远，站在全局的位置进行思考，充分了解解决城镇策划以及土地之间冲突的急迫性，主动搞好城市策划以及土地之间的管制作业。
2、严把四字方针，规范土地管理
按照“严控总量、优化结构、节约集约、高效利用”的原则，严格规范管理，应积极主动服务，构建保障和促进科学发展新机制，在“保、控、严、硬”四个字上下功夫。
这里所说的控，就是要认真审核把关，促进结构调整，在控制上用好政策。按照节约、集约用地标准，抑制“两高一资（高耗能、高污染和资源性）”项目、产能过剩项目和低水平重复建设项目，大力开发闲置用地、批而未用土地和低效利用土地，盘活利用存量土地，提高土地利用效率。要依法征地用地，做到“三个不允许”：凡是土地手续不完备的不允许用地；环保评估不达标的不允许用地；农民补偿不到位的不允许用地。
3、科学修编规划，提供建设空间
要科学的制定规划，用科学来指导土地的利用和涉及土地利用事业的向规范发展，土地利用总体规划是统筹城乡发展，是调控用地总量结构和布局的重要手段，也是支持社会主义新农村建设的基础工作。要认真做好村庄和集镇规划与土地利用总体规划的衔接，编制村庄整治专项规划，促进土地利用方式和管理方式的转变，保障土地资源可持续利用和经济社会的可持续发展。
（1）强化土地利用总体规划的整体控制作用
各类与土地利用相关的规划要与土地利用总体规划相衔接，所确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划的安排，年度用地安排也必须控制在土地利用年度计划之内。不符合土地利用总体规划和年度计划安排的，必须及时调整和修改，核减用地规模。
（2）严格土地使用标准
要健全各类建设用地标准体系，抓紧编制公共设施和公益事业建设用地标准。要按照节约集约用地的原则，在满足功能和安全要求的前提下，重新审改现有各类工程项目建设用地标准。凡与土地使用标准不一致的建设标准和设计规范，及时修订。
（3）科学土地利用
科学合理的开发土地，科学的开发土地，势必就会提升土地开发率，肯定能够降低土地供求方面的冲突。从一个角度来讲进行高效率农业，增长每块地的产量，保证产量；从另一个角度来讲经过科学策划、执法办事等行为，提升建筑土地的使用率，防止占用面积大实际用途小、只占但是不开发的情况发生。
（4）土地整治管理，执行措施
第一，对于没有按照法律法规进行建筑的，承包商以及建筑机构应该立即停止建筑；如若不理会继续进行建筑的，城镇策划主管机构应该下发书面停止建筑通知文件、停止给建筑场地供应水电，供应水电的企业在接到通知文件后要立即停止对建筑现场的供应。第二，对于违背掌控性具体策划供应策划要求抑或私自更改策划要求的，针对没有获得建筑许可执照抑或没有按照所批准文件进行建筑的，办理土地产权归属的，要命令其进行修正，公开责令批评，按照法律对责任人以及具有直接关系的工作者，进行行政处罚。
四、结语
综上所述，分析城市的建设用地，按照一定的需求对它们进行结构的调整和优化，可以使城市土地的规划和利用工作更好地进行。通过对城市的土地进行规划，才能更好的对年度用地的计划进行安排和制定，还要进行建设用地审批和规划的工作。
参考文献：
[1] 柳权：《论城市规划决策》，《规划师》，2000年04期
关键词：城市；土地资源；现状；对策
Abstract: the article briefly elaborated the concept of land resources management, this paper analyzes the present situation of urban land resources management, combined with the engineering practice, this paper puts forward the city land resources management countermeasures of rationality.
Key words: the city; Land resources; The present situation; countermeasures
中图分类号： F301.2 文献标识码：A 文章编号：
引言
城市土地资源作为一种有限的、不可再生的自然资源，在城市可持续发展和保持竞争力方面具有重要意义。在市场经济条件下，如何加强城市土地资源管理，使其发挥最大的效益，进而扩大城市经济总量，提高城市的承载能力，增强城市对劳动力的吸纳能力，提升城市综合竞争力，已成为地方各级政府思考的重要内容之一。
1 土地资源管理概述
1.1 土地资源管理概念
土地资源管理指的是为实现社会发展、国家经济的可持续发展目标，对土地资源的利用、开发、保护及治理等进行组织、计划、协调、指挥及监督等活动的整合。其中土地关系调整是土地资源管理社会职能的重要内容，组织和监督土地资源合理利用是土地资源管理的基本内容，对于土地资源管理的执行需要多种手段下综合的去实施。
1.2 土地资源管理作用
土地资源管理是国家土地管理的重要措施，其作用和功能是多方面的。通过土地资源的管理，对于土地基本国策的贯彻落实，国家各类土地的宏观统一规划、耕地资源的保护，土地资产效益最大化的发挥等都有着极为重要的意义。进行总体的概括，其作用主要包括三个方面：动员宣传作用。对土地资源管理意义加以宣传，动员社会群众更多地参与到进来，配合、支持土地资源管理工作的开展；第二，协调和组织作用。使得一定的土地得到合理、充分的利用，最终实现土地资源配置的优化；第三，监督执法作用。建立其土地资源监管网络，对土地使用情况进行有效、实时的监督和检查，以发现违法用地行为并进行及时处理。
1.3 土地资源管理内容
土地资源管理的内容主要包括以下几方面的内容：土地利用管理；地籍管理、土地市场管理、建设用地管理及土地法制管理。
2我国城市土地资源管理的现状
我国目前正处于城市化加速发展的阶段，在人口和经济活动不断向城市聚集，城市用地规模不断扩张的同时，应该看到我国目前城市土地资源管理体系尚不完善，各级政府经常为短期经济目标忽视从长远的角度来规划和利用现有城市土地资源，从而造成城市内部土地利用效率低下，用地结构严重不合理，致使城市土地资源极大浪费，不利于我国社会经济可持续发展。我们应该清醒地认识到土地既是一种不可再生的稀缺资源, 又是城市经济和社会生活的基本条件。它关系到国计民生的全局和长远利益。随着人口增加和经济发展, 土地稀缺性日益加剧，人地矛盾日益尖锐。现阶段我国城市土地资源管理的现状主要表现一方面社会经济发展与土地资源合理配置关系日益密切；另一方面又出现了土地资源配置市场机制失灵和政府宏观机制失控现象同时发生的怪圈。
目前我国城市土地资源的矛盾主要体现在以下方面。
2.1城市定位不准确，缺少科学规划发展
随着我国改革开放和市场经济体制的建立，伴随着经济的快速增长，城市处在急剧的发展变化之中，由于体制的问题，短期内土地资源配置还无法完全适应市场经济的需要。在原有的计划经济体制条件下形成的一套适应计划经济体制的城市规划方法及其内容，与市场经济体制的自身内在要求必然出现不一致、不配套的地方，使得城市规划跟不上城市发展的需求，出现了城市重复建设现象，造成土地资源浪费。加之社会经济的快速发展以及人为的某些因素，城市规划已经成为城市土地资源合理利用的最大障碍。
2.2城市用地紧张与土地浪费并存
现阶段，在我国城市化发展快速推进的过程中，有的城市政府加强了对土地开发利用的强度，城市土地资源被过度的利用，城市土地生态系统的自我更新能力遭到了破坏。尽管我国城市用地面积增长的速度比较快，但城市人均占地面积仍低于世界平均水平。人地矛盾十分突出。
2.3地方政府的目标和城市长期发展的目标的差异
在城市发展的过程中，地方政府往往充当地方经济“保护神”的角色，他们以地方经济的业绩作为自己的政绩，追求地方利益在任期内的最大化。有些城市发展新的开发区、高新产业区、大学园区、物流中心，甚至度假区，虽然“短视经济”在短期内促进了当地经济在某一时期的快速发展，但却造成了社会资源包括土地资源的巨大浪费，其付出的代价相当昂贵。同时近年来随着房地产市场的不断扩张，城市土地资源储备出现了透支情况，土地资源浪费的情况更是触目惊心。
2.4城市土地市场不健全，规范管理缺乏依据
目前,我国城市的土地市场为三级市场结构模式。土地的一级市场即由国家以土地所有者的身份,通过批租将土地的使用权投放市场运行。国家可通过协议、招标和拍卖等方式将土地的使用权在一定的年限内让予土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金，具有垄断性质。土地的二级市场即由获得土地使用权的经营者,直接将土地或通过建商品房间接的将土地投入市场流通,具有经营性质。土地的三级市场是由土地的使用者通过房产交易而使土地间接进入市场流通,具有消费性质。
3 城市土地资源管理问题的合理性对策
3.1 制定科学的土地资源管理规划
城市土地规划的科学性、合理性应体现出其在土地开发管理中的指导作用。土地使用者事先应明确城市规划中各个地块的用途，亦之余这样，才能保证城市资源管理在城市规划的约束下合理进行。在城市土地资源的总体规划中，应对用地规模、空间控制比、人口密度比等标准加以规范，强调城市规划的可持续发展和经济效益。
3.2 挖掘土地市场内部潜力，提升土地利用率
主要从以下几方面内容加以实施：第一，提升集约型土地利用程度，掌握城区内闲置土地数量，对存量土地进行开发利用，执行内涵式的发展路线；第二，城市土地布局合理，做到优地有用，地尽其力；第三，对城市土地进行综合开发，提升其容积率，使其地上、地下空间得到充分的利用；第四，科技规划，对城市存量土地潜力进行深入挖掘；第五，构建和谐的人地关系，使土地资源的更新能力得以维持。
3.3 转变政府观念，促进城市土地可持续发展
政府应针对土地开发制定科学的计划，综合考虑人口、经济、环境保护、城市化、文化教育等多方面的因素。确保土地开发管理应用计划透明性和公开性，实施统一的土地规划，做到统一的开发、出让、建设、管理，以确保土地的持续性利用。从而促进城市稳定、健康、可持续的发展。
3.4 建立和完善土地市场，规划市场管理
国家应对城市土地市场进行严格的控制，土地一级市场的垄断地位应保持，按照产业结构和产业布局来配置土地、控制供给，并采用相应政策引导供给价格。土地二级市场是对土地资源的再配置，其管理重点应放在对土地用途和规划的审查上，严把登记关，确保购买权的充分利用。土地三级市场，为交易和消费市场，应建立规范性的监督机制，健全土地管理制度的同时，保障城市土地的持续性利用。
结束语
总之，随着我国经济发展、工业化与城镇化进入快速发展阶段，资源需求增大，环境压力越来越大，作为地球上的动植物与人类共同的家园及主要的物质来源，土地资源的可持续利用对协调人口、资源、经济、环境之间的关系，缓解人地矛盾，推动我国经济社会可持续发展具有重要的作用。要坚持可持续发展原则，实现政府对土地市场的科学、有效地管理，进一步规范土地市场运行秩序，加快城市土地经营管理的进程，充分发挥城市土地的效益，实现城市经济发展与土地资产收益的良性互动和相互促进，加快城市化建设步伐。
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摘要：随着不断加快的工业化、城镇化发展进程，对于土地资源的需求也在不断增加，土地资源的损失和浪费也就随之出现。因此，必须严格实施新一轮土地利用总体规划和土地利用年度计划，有序开发用地。本文就针对土地资源管理利用存在的问题以及产生原因进行分析和阐述，指出土地资源管理如何加强的措施和建议。
关键词：土地；资源管理；利用
目前我国正处在城镇化建设的关键时期．城镇化进程全面加快，牢固树立节约、集约用地的意识十分重要。合理利用土地资源．不仅要解决认识问题．更蓖要的是要在具体工作中加以落实。我们必须充分认识国土资源管理对于实践科学发展观．加快经济增长方式转变、构建和谐社会的重要性。进一步增强社会责任感。打破那些固化的利益格局。通过对我国现行土地管理体制进行深入调查研究．提出并建立起行之有效、科学的土地资源管理新机制．确保我国土地资源的科学、合理、可持续利用。
1 我国土地资源管理的现状分析
1.1 农村种植业、养殖业、私人小企业非法用地。农村种植、养殖业头脑热，看那样市场价格好，就盲目操作。由于他们法律意识淡薄，私自开地、占地，即造成污染，又破坏了生态环境。等市场行情不好时，就荒弃了，造成极大的破坏和浪费。一些以家有小企业为名批准的小厂房，以临时用地为名到期不自觉拆除，给当地有关部门送点钱，也就敷衍了事了。
1.2 乡镇企业违法占地情况仍然存在。一些乡镇以国家扶持乡镇企业为名获得国家贷款，然后以少量的资金投入建造厂房，购进简单的企业设备，从中获得利润，导致企业因亏损而停滞，不但没发展当地经济，反而使占用的耕地荒废。
1.3 在我国城市建设中重复建设、乱征乱批、延迟使用或闲置现象严重。城市定位不准确，发展缺少科学规划，导致土地资源配置不能适应市场经济的需要。出现了城市重复建设现象，造成土地资源浪费。另外城市政府部门为了城市化发展快速推进，加强了对土地开发利用的强度，使城市土地生态系统的自我更新能力遭到了破坏。同时城市土地使用过程中的多征少用、早征迟用，甚至征而不用的现象严重，一些城市不顾中央和上级政府的要求和国家有关政策法规的规定, 擅自乱征乱批土地, 很多城市盲目发展开发区，出现“开而不发，围而不用”的现象，导致了大量土地资源浪费。
1.4 在城市发展的过程中，政府以短期经济为目的大幅度开发，造成土地资源极大破坏和浪费。有些城市发展新的开发区、高新产业区、大学园区、物流中心，甚至度假区，在短期内促进了当地经济在某一时期的快速发展，但由于对整个城市的发展布局和土地综合利用的考虑欠缺，这在一定程度上造成了土地资源的巨大浪费。一些土地使用者在利益的驱使下,在向国家购买了一定年限的土地使用权后,将国家的土地投放到那些获利较大、见效较快的领域中去，致使城市的绿地及城郊的大量农业用地纷纷被大量高密度的钢筋水泥的建筑物所充斥,从而进一步导致了城市规模的不断扩大以及城市土地生态系统的自我更新能力遭到破坏。如果这种情况不能尽快得到改善和控制，将会极大的阻碍城市的可持续发展，从而影响整个城市化发展的进程。
2 我国土地资源管理的应对策略
2.1 在农村普遍存在村民和村干部的法律意识淡薄，应该把土地资源保护，法律法规列入全民法律宣传教育的重要日程。要加大宣传力度，使他们在生产经营中强化土地资源保护法律意识，自觉承担起保护土地资源的责任，自觉同违法行为做斗争，更好地保护土地资源。
2.2 各级政府领导重视土地资源管理，是土地资源执法的关键，各级政府主要领导要亲自过问、亲自处理、亲自研究土地资源执法监察工作，及时处理问题。加强队伍建设，要努力提高队伍素质，使基层土地资源执法监察人员不仅熟悉行政法规等程序法，而且精通土地资源管理的法律法规，同时要建立执法监察乡镇、村、组巡查网络，严格按照土地资源违法案件“发生率、举报率、查处率、结案率”逐级进行考核，做到权责结合、奖惩严明。
2.3 要加强土地利用的规划管理，就要妥善处理经济发展与耕地保护的矛盾，实现经济与土地资源的和谐发展。以土地利用的总体为依据，依法管理，合理开发、利用和保护土地资源，协调好经济发展、耕地保护和生态环境建设的关系，以规划促发展，控制总量，优化结构，促进耕地的合理、高效和可持续利用。
2.4 制定科学的城市土地资源的规划管理，确立合理的城市发展战略。城市规划必需在约束下进行，政府在批租土地时必须以不违背城市土地规划为中心，依据城市经济和社会发展规划、土地供给能力、各项建设对土地的需求，制定城市土地利用总体规划，同时城市土地规划必须适合社会主义市场经济体制发展的要求，必须重视城市规划的经济效益和可持续发展性，要按照级差地租原理，合理安排利用城市土地。在实际的操作中政府应严格执行城市规划和土地利用规划，以确保土地市规划的严肃性、合理性，将土地资源破坏、浪费的情况降至最低限度，更有效的促进城市社会经济的可持续发展。
2.5 政府应该杜绝以短期经济效益为重的思想，严格审验土地使用者的土地用途及土地规划,在确认其不与城市环境、城市总体规划相悖的前提下,才能授予土地使用权。严格控制建设用地供应总量，发挥市场作用，合理配置土地资源，实现土地资产价值，提高城市土地利用率，确保土地的永续利用。当前在土地资源日益紧张的形势下，挖掘城市土地的内部潜力，提高城市土地的利用率已势在必行。组织科技力量，针对城市存量土地潜力进行分析研究，挖掘城市土地的内部潜力，在现有土地保护的基础上，严格控制土地开发利用的强度，要对用地单位的容积率和绿化率、公共用地面积等严格控制，以维护土地生态系统的自我更新能力，确保城市土地资源不会遭受新的破坏坏。
3 结束语
土地资源是人类生存和发展的基础，合理利用和保护土地资源,对协调人口、资源、经济、环境之间的关系，缓解人地矛盾，推动我国经济社会可持续发展具有重要的作用。坚持可持续发展原则，实现政府对土地市场的科学有效地管理，确保经济发展顺利进行。
参考文献
摘 要 如今的世界经济正在波动中前进，作为特殊经济体的中国，发展势头不减。其中，作为体现经济发展状况的城镇化以及其中的城镇土地管理，应该引起我们的高度关注。
关键词 城镇化 和谐发展 城镇土地管理现状 土地资源
城市土地资源是指城市市区内的土地资源。城市土地资源是城市建设的空间载体，为城市经济发展、人口增长以及生态环境建设提供必要的场所和空间，是城市可持续发展的物质基础。城市土地资源作为一种有限的、不可再生的自然资源，在城市可持续发展和保持竞争力方面具有重要意义。在市场经济条件下，如何加强城市土地资源管理，使其发挥最大的效益，进而扩大城市经济总量，提高城市的承载能力，增强城市对劳动力的吸纳能力，提升城市综合竞争力，已社会关注的热点。
近些年来，我国城市化进程不断加快，城市建筑林立，土地资源紧缺现象十分普遍，而土地资源本身是一种不可再生、有限的自然资源，对保持城市竞争力，维持其持续发展有着重要的意义。市场经济体制下，如何强化土地资源管理，扩大城市经济总量，提升城市承载能力，最终实现效益最大化已成为当前政府思考的重要课题。
何处理好经济和城市化发展与耕地保护的关系，是现阶段我国城市土地利用急需解决的重要课题。我国的经济增长方式要从粗放型向集约型转变，对城市土地利用来说，就是要节约用地，提高土地利用效率和经济效益，走集约利用的道路。然而，无论土地学科还是城市规划学科，目前在这一领域的研究均很少。
本文在总结国内外相关研究成果的基础上，对我国城市土地集约利用的相关问题进行了开创性的研究。首先，对城市土地集约利用的内涵提出了新的见解；其次，系统地阐明了城市土地集约利用的理论基础和影响回素：第三，建立了我国城市土地集约利用多层次的评价指标体系；并提出了较为系统的评价方法；第四，应用所设计的评价方法和指标体系对福州市进行了案例分析。第五，进一步探讨了实施城市土地集约利用的途径和措施。本研究不仅可以丰富土地科学和城市规划的理论和方法，更重要的是可以为土地管理职能部门调控土地供给，制定城市上地集约利用政策提供科学依据。
拿城市住宅来说，随着建设生态住宅、绿色住宅呼声的日益高涨，许多房地产开发商开始在住宅小区建设的同时进行园林绿化、试图为住户营造优美的居住环境。住宅小区的园林绿化设计应突出地方特色、具有鲜明的个性，从而发挥最佳的生态效益、社会效益和经济效益。坚持因地制宜因地制宜是住宅小区园林绿化设计应遵循的基本原则。它主要包含两层意思：一是对立地条件的合理利用，二是对园林植物的选择。人们能在树荫下乘凉、聊天、散步，天真活泼的孩子们能在泥土和石缝中寻找小动物；老人们买菜回来能有个歇脚的地方。因此在住宅入口，直到分户入口，都要进行绿化，使人们尽量多接触绿色，多看到园林景观，可以随时随地地享受到新鲜空气、阳光雨露、鸟语花香以及和谐的人际关系。坚持高质量优美的自然环境、人文环境对人们的工作、生活和健康都会产生重大影响，因此，关注生活区质量已成为当今住宅建设的发展趋势。目前，有些设计过分强调标志性建筑，占用过多的宛若间建造园林小品，使原本不多的绿化面积更加可怜。强调创新住宅小区园林绿化设计与其它设计一样，要不断创新，切忌在不同的环境中作出相同的设计来。总之，住宅小区的园林绿化设计要特别注重利用城市大环境资源，使小区与城市空间有良好的过渡与协调，为人们创造一个自然亲切的居住空间。
土地是城市和乡村发展的基础。伴随着城镇化进程的加快，城镇建设用地需求在不断扩展。乡村土地既要保证为城镇和本区域的发展提供充足的农产品，又成为城镇扩展所需土地的直接提供者。以城乡用地矛盾为主要表现的人地矛盾日渐突出。在统筹城乡发展的思想指引下，进行基于经济协调发展的城乡用地结构研究，是针对突出的城乡用地矛盾而开展的，同时，这项研究对新一轮土地利用总体规划修编工作的开展有着积极的现实意义。
土地资源作为我国自然资源中的最重要组成，相应的管理措施必不可少。城乡结合部地区作为城市发展速度最快、最活跃的地区，其土地的合理利用和可持续性利用显得尤为重要，是城市发展中不可忽视的一个重要问题。提高城市土地的利用率，集约和节约开发利用土地，关键应从以下方面着手：第一，提高土地利用的集约程度，通过摸清城区内闲置土地的数量，筹集资金开发利用存量土地，走内涵式的发展道路；第二，合理布局城市土地，做到地尽其力，优地优用；第三，综合开发城市土地，提高土地容积率，充分利用地上、地下空间；第四，组织科技力量，针对城市存量土地潜力进行分析研究，挖掘城市土地的内部潜力。第五，建立和谐的人地关系，维护土地资源可更新能力。要在对现有土地保护的基础上，严格控制土地开发利用的强度，要对用地单位的容积率和绿化率、公共用地面积等严格控制，以维护土地生态系统的自我更新能力，确保城市土地资源不会遭受新的破坏。
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关键词:城市土地 管理 对策
进入二十一世纪以来，随着市场经济体制的逐步推进、中国加入WTO组织、全面建设小康社会和城镇化进程的加速等，这些重大社会变革和进步都会对我国城市土地的利用、经营、管理等产生直接的或间接的影响。在新的历史时期，如何加强城市土地的管理呢？笔者认为应从以下几方面入手。
一、明晰土地产权，加强产权管理
1、明晰土地产权主体
由于中国土地产权主体法律界定上的模糊，导致土地国家所有制实际上成为国家名义上所有，地方政府实际控制管理，中央与地方政府形成委托关系，地方政府拥有委托权的现状。中央与地方权利与利益的博弈，致使地方政府滥用土地权利。因此，应在法律上对城市土地所有权主体给予清晰地界定，厘清中央与地方政府在土地权利中的相互地位和关系，明确前者的控制管理方式渠道、后者的权限范围，以及两者的利益分配。通过政府监察和公众监督对地方政府权力进行约束，使土地配置能够反映国家与地方利益的协调。
2、细化土地权能
随着市场经济的不断深入，丰富和完善土地相关权利束法律体系，对土地使用权的各权力层次进行细化分割和明确规定，形成科学的权力层次体系。适应经济发展和现实需要建立如土地发展权、地上通行权、空间使用权、地役权等土地权权能，有效地促进城市土地的管理和使用效率。
3、建立土地权属信息管理系统
结合全国土地调查，尽快建立全覆盖的土地权属信息资料数据库。建立功能强大、技术先进的土地权属管理信息系统平台。加强土地权属变更信息的动态监测。采取措施督促土地使用者及时办理土地使用的相关手续，例如，将土地使用证与房屋产权证捆绑办理，对不及时办理土地使用手续者进行罚款或适当减短其土地使用年限等。土地权属变更信息要及时输入土地管理信息系统，并及时进行相关统计和分析。
二、调整土地价格机制，规范土地市场行为
1、建立城市土地基准地价动态监测系统
基准地价的测算是在土地定级的基础上，利用市场交易的历史和近期资料，通过分析土地的经济效益得出的各级别土地的平均地价。基准地价的制定应对地区差异和用途差异给出明确的科学划分。随着城市经济的发展，城市土地基准价也应随之而呈现不断提高的趋势。随着城市建设，基础设施投入的加大和投入布局的变化，土地的级别划分也会产生变化。另外，土地市场供需变化也会影响基准地价的高低。因此，土地基准价格应该是一个动态的系统，应该随经济发展和城市建设而进行调整。在调整中，既要注重地价的长期不断提高趋势和大尺度周期性，使基准地价的形成反映长期的经济趋势和土地市场状况，又要考虑土地市场的波动所导致的地价的相应变化，反映适时的动态。应开发建立城市土地基准地价动态信息系统，对基准地价进行动态监测，并对监测结果进行经常性的。
2、加强土地市场制度建设和监管力度
为防止政府在土地一级市场滥用权力，操纵土地价格，应加强土地市场制度建设和监管力度。加大“招拍挂”出让土地的比重，对土地招标、拍卖、挂牌出让的程序进行严格的法制化管理和监督，使土地价格在市场机制下自然形成。并将土地市场的各类信息，包括招投标程序、招投标信息、招投标结果等对社会进行公布，以利于公众监督。严格落实工业用地最低价标准，杜绝为招商引资等地方利益以超低价出让土地，导致国有资产和国家利益的流失，以及对市场价格的扰乱。严格落实省以下垂直管理和土地出让金收支两条线制度，使土地征用和土地出让与地方政府的利益分离开来，由省级和国家政府对土地收益进行重新分配，避免地方政府权力的无度扩大和由此而产生的寻租行为。
三、完善城市土地储备制度
1、建立政府授权委托下的土地储备市场运营机制
由于土地储备制度主体角色的双重性，导致制度目标的难以实现或异化，也使土地收购储备行为在市场与政府之间难以界定，影响其规范性，导致价格的混乱。因此，必须要先理顺土地储备制度主体也即土地收购储备机构的角色和定位。土地储备一是要实现政府目标，二是要通过市场运作，必须把目标主体和运营主体分割开来，尤其在利益关系上分割开来，才能实现公共目标和规范市场运作的双赢。应建立政府授权委托下的土地储备市场运营机制，由政府授权具有雄厚资金实力和高级经营资质的企业，进行完全市场化运作。为保证政府目标的实现，政府委托时应有对企业的限制性法律规定，企业对存量土地的收购以及出租、出售项目立项要由政府批准，政府派监督小组常驻企业，对其运营进行全程监督。同时也要有相应的激励机制。
2、建立土地储备监督评估体系
建立一种高度透明的信息机制，将城市规划、土地利用年度计划等政府管理的约束指标向社会公开，土地收购或出让、出租项目的信息提前公示，及时出让、出租的结果，建立土地储备相关信息定期的制度，以利于政府、行业组织以及全社会对土地收购储备运行的监督。设置土地储备的绩效评估体系和制度。评价指标主要针对公共利益的实现程度，对每一项目均进行相应评估，并定期进行阶段性评估，评估结果向社会公布，评估结果低于政府规定要求的取消企业被授权资格。
3、开拓资金筹集渠道
探索多渠道筹集资金方式，引入土地资产证券化和土地产业投资基金，吸引社会资金投入土地收购储备领域，共享土地增值收益，化解融资风险，同时有利于提高社会对被授权企业的关注和监督。加强土地储备贷款的风险管理，规定项目贷款比例，建立风险预警机制，定期进行预警通报，及时化解风险。
四、建立城乡统一土地市场
由于政府垄断农村集体土地进入市场的特权，征地补偿与土地出让之间又有巨大利益空间，导致政府滥用征地权力，扩大征地范围，谋取巨额利益。改变这一弊端，仅靠征地制度改革难以实现，关键是建立城乡统一的土地市场，从根本上打破政府垄断征地特权的局面。建立城乡统一土地市场，使农村集体建设用地直接进入市场流转，土地价格和用途在符合规划的前提下由市场决定，才能使农民的利益获得根本保障，也能从本质上杜绝农村土地隐形市场存在的土壤。农村集体土地与城市建设用地相比，集约利用程度和投入产出效率存在巨大差别，建立城乡统一土地市场可以盘活农村建设用地，提高土地集约利用水平，从而降低土地的总量需求，有利于耕地保护的实现。地方政府通过规范收取财产税可以获得持续的财政收入。
关键词：城市化；耕地保护；土地管理
Abstract: In the background of rapid economic development, urbanization and farmland protection inevitably face conflicts with the interests coexist. Rapid economic development, peri-urban areas will inevitably lead to urbanization. Since the vast majority of cities are in relatively good area of land in the city on the road to achieve the inevitable take up a lot of land, especially the demand for arable land. This paper analyzes the contradictions of urbanization and farmland protection work, to ease the contradiction between urbanization and farmland protection put forward some views and suggestions.
Keywords: urbanization; farmland protection; Land Management
中图分类号: F301 文献标识码：A
1、引言
在高速经济发展的时代背景下，城市化与耕地保护工作必然面对矛盾与利益并存的局面。经济的高速发展，必然引起城市周边地区的城市化。据报道，我国耕地面积目前约为18.27亿亩，比2003年减少1300万亩。且随着经济的快速发展，土地资源紧张的现象逐年加剧，保护耕地的压力不断增大。作为世界第一人口大国，我国仅用全球7%的耕地就养活了世界22%的人口。由于绝大多数城市都处于土地相对良好的区域，在实现城市化的道路上必然占用大量的土地，尤其是对适宜耕种土地的需求。
2、城市化给土地管理工作带来的问题分析
城市化过程中不合理占用耕地的现象十分普遍，很多企业用地在经过批准购买后，在很长一段时间里处于闲置状态，有的闲置几年，有的甚至闲置十几年都没有得到合理的开发利用。由于土地管理部门无权对众多地方企业闲置土地进行有效的约束管理，导致很多适宜耕种的土地处于荒废状态。根据调查走访与文献资料的研究表明，城市化与耕地保护的矛盾主要表现在以下几个方面：
2.1政府征地与广大人民群众用地之间的矛盾
为保证土地资源的节约利用，国家规定城市人均建设用地为80~120平方米。但根据土地部门调查资料显示，各省份均存在城镇用地超标的现象，而地方政府部门为控制土地使用数量，常常以放松城镇用地需求，严控农村建筑用地的办法。这一政策的实施，常常导致城区商品房的入住率较低，农村需建房群众不能建房的尴尬境地，这也是我国城市化中普遍存在的现象。因农村群众购买商品房的能力相对很低，就出现了违盖强盖的现象，地方政府为保证国家指标，就强拆农村及城镇周边的违法建筑，从而引发了很多群众对政府不满的情绪。在严格执行国家耕地保护的制度下，如果处理不好政府征地与群众用地之间的矛盾，会造成很多影响治安的不利因素，有些地区的不适当征地手段已经激化了农民与政府之间的矛盾，造成了大量有关土地上访的不和谐城市化建设现象。
2.2城市化造成的土地污染与耕地保护之间的矛盾
发展地方经济必然涉及到环境保护的问题。由于各地产业结构的不同，土地污染的总体情况也各有不同，但形势不容乐观，部分地区土地污染严重，尤其是在重污染企业、工业密集地区、矿产资源开采区的污染现象更为严重。土地污染不但使生态环境体系遭到破坏，还有可能导致农副产品质量下降，进而威胁到广大人民群众的生命健康安全。比较典型的例子如造纸厂的污染，我国每年因造纸厂废弃物而污染的土地高达上百万亩，与之相关污染致癌的死亡人数多达千人。强化企业处理污染物的能力，提高污染土地的治理工作，是解决城市化进程中保护耕地的有效手段。
2.3城市化中土地经济利益与耕地保护之间的矛盾
国土资源部负责人在全国国土资源工作会议上披露的数据中显示，我国仅在2010年的土地出让金总额就高达2.7万亿元，在国家严控土地使用政策的前提下出现如此巨大的土地经济利益，引发了社会群众对地方政府土地财政依赖症的广泛关注。因为土地资源具有增值性和稀缺性等特点，很多土地购买者只是单纯购买后等待增值，从而带来了不合理征地、不合理收益分配和违法用地现象的发生。如在征地收益环节，地方政府在征收农民土地时，每亩的补偿费用只有几万元，而当政府转让给企业或者房地产商时，就将价格升至了几十万甚至上百万。巨大的土地收益分配不合理现象在我国各地十分普遍，也是土地管理部门实施保护耕地政策的最大阻力。
3、缓解城市化与耕地保护间矛盾的看法与建议
3.1加强征用可耕土地的计划、审批和管理工作
加强征用可耕土地的计划和审批管理工作，是保护耕地的第一道政策防线。土地管理局的核心任务就是做好土地供应与保护工作，在服从经济建设的大局下，坚决维护好耕地的保护工作，对违法占用土地坚决收回；长期闲置土地合理补偿后收回；鼓励企业或个人改造受污染土地，并对改造受污染土地的企业或个人提供资金与优惠政策支持，使土地资源的配置最佳化，土地资源的利用率最大化。
3.2改革土地使用制度，实现耕地保护与城市化的和谐发展
在改革开放初期，我国各地为加快经济发展，对很多企业的征地用量限制的相对比较宽松，导致现在很多企业存有大量的闲置土地。如何处理好这部分闲置土地，是解决城市化用地紧张的重要解决方法，这就需要土地管理工作者切身实际的调查走访，将可用闲置土地统计成册，在需要征地时优先考虑已登记在册的闲置土地，避免破坏新的可用耕地。另外，根据地方具体情况，缩小农村宅基地审批面积，以拆除旧房、弃房为先的解决办法也是减缓可用耕地消耗的可行之路。
4、结语
加快城市化进程的同时做好耕地的保护工作，对土地管理工作者提出了新的更高的要求。积极探索新的土地管理方法，加强土地的管理工作，对闲置土地、污染土地、可改造土地合理开发利用，是缓解城市化进程中对耕地需求的有效途径。作为世界第一人口大国，用7%的耕地养活世界22%人口是一项十分艰巨的任务，而守住18亿亩耕地红线的重任就落在了土地管理工作者的身上，也是国家在发展经济的同时，保护粮食生产的重要战略任务。要做到缓解城市化与耕地保护间的矛盾，就必须加大耕地保护的力度，通过合理的宏观调控，实现城市化与土地资源利用率的整体提高。
参考文献：
[1] 李燕琼. 农业制度创新和技术创新的理论与实践[M]. 电子科技大学出版社, 2003.
一、城市土地资源管理现状
（一）土地与城市不协调问题。在任何一个城市当中，土地的数量都是固定的，即便近年来的很多城市都在区域上不断的拓宽，可是能够利用和随意操作的土地范围还是有限的，并且得到了国家相关部门的高度关注，需要在各个方面的建设上不断的努力。我国在现代化的发展中，本身表现为发展中国家的状态，土地与城市不协调问题，已经引起了社会上的注意和不满。首先，城市发展过程中，并没有考虑到土地的综合利用，而是一味的在土地买卖和各项建设工程上努力，表面上得到了较多的经济效益，但实际上未对广大的百姓产生积极作用，反而是遭到了很多的舆论压力，在社会上引起的诟病较多[1]。其次，土地利用的过程中，有些地方片面的开展植树造林处理，公园建设数量庞大，不仅对城市的内耗增加，同时无法在短期内获得预期的效果，后期的投入也需要不断的提升，这就直接导致土地利用的初期、中期、后期都表现为力不从心的现象，而城市的各项规划建设也因此出现了耽误的现象，造成的损失较多。
（二）土地管理与建设规划步调问题。我国的城市数量众多，可是从已经掌握的情况来看，多数城市的发展状态都表现为两极化的趋势，很多内容的开展过程中，均是分开完成的，这就直接造成了土地管理与建设规划步调不一致的问题。从表面上分析，两项工作分开执行的时候，可以独自完成各自的任务，产生了互相不耽误、不影响的状态。可是，在一个城市当中，土地管理与建设规划，二者的界限并不清晰，又都是为了城市发展而执行的任务，如果二者的步调表现不一致，那么很容易因为差异化的问题，造成很多的隐患。首先，土地管理开展的过程中，丝毫不考虑建设规划的积极作用，片面的将土地管理执行，虽然积累了很多的土地数量，可是并没有充分的开发利用，对环境、对社会、对民生而言，均不是最好的选择。其次，建设规划的过程中，片面从现代化的城市角度出发，很多工作执行都是为了博得更多的经济利益，一度导致城市的内部出现了经济两极化现象，房价不断的提升，真正需要的人却无法购买，这种现象的出现，已经给各大城市的生存造成了很强烈的威胁。
（三）城市用地紧张，土地资源浪费现象严重
随着中国城市建设的不断加速以及人口数量的不断增多，也使得中国城市土地资源使用不合理与人地矛盾尖锐的疑问日益凸显。很多城市政府只是充沛注重经济的短期开展，对城市用地进行大规模的扩大，这么也就会严重破坏到城市土地的生态系统。但是，我们必需要充沛认识到城市土地是一种非可再生资源，一旦使用不合理，那么就会影响到城市的开展与大家的日子质量。当时，在城市中存在用地严重以及路途阻塞等很多疑问。但是，与此同时也存在着土地资源大规模浪费等景象。很多城市并没有充沛恪守国家与政府提出的有关要求与规则。更有甚者会形成土地的旷费，这样就会形成土地资源的大肆浪费，下降土地资源的使用率，影响了城市的开展与大家的生活质量。
二、城市土地资源可持续发展的对策
在城市中，土地是一个重要的载体，其供应情况跟城市的发展空间和发展前景息息相关。所以，要想使有限的城市空间的效用最大化，就要对土地资源的管理引起高度重视，通过提升土地资本利用率和地域空间的生态环境效益而努力。
（一）制定科学的城市土地资源的规划管理，确立合理的城市发展战略。城市土地若不能进行超前规划，那么就难以对城市开发管理土地起到作用。土地使用者要在使用土地之前对城市规划的注意事项有一个明确的了解。唯有如此，才可使土地的开发管理在城市规划的框架下开展。在城市的土地利用和总体规划中，对于用地规模、用地的比重、认可密度的控制标准应做明确的规定。与此同时，城市土地规划也需要遵守社会主义市场经济体制的规定，使城市规划保持可持续性发展。
（二）挖掘城市土地的内部潜力，提高城市土地的利用率。增加城市土地的利用率，通过集约和节约的方法来对土地进行开发，具体措施可从以下几个方面入手：首先，可增强土地利用的集约度，通过掌握城区内限制土地面积，集资开发现有的土地，走出一条正确的发展道路。其次，通过对城市土地进行合理规划，尽量使优质土地得到优先使用。再次，通过开发土地提升容积率，地上和地下空间都要合理使用。最后，除了要对现存土地保护，要对土地开发的利用强度进行合理控制，使土地所在的生态系统保持自我更新，防止城市土地资源被破坏。
（三）建立和完善城市土地市场，规范城市土地市场管理。在土地市场控制过程中，我国政府部门要对土地一级市场进行垄断，根据我国产业布局的调整情况分配土地。在这个过程中，政府对一级土地的市场出让总量进行合理控制，使用政策来对土地供给价格进行调整。城市二级市场作为对城市土地资源的再配置，其管理的重点应放在严格审验土地使用者的土地用途及土地规划上，把住产权登记关，充分利用优先购买权。在土地的三级市场方面，国家要通过制定规范的监督机制来保障消费者的权益，使土地管理制度更加完善，从而使我国的土地得到可持续性的使用。
结束语
本文对城市土地资源管理的现状、对策展开讨论，当下工作发展基本都偏向良性循环，未造成特别严重的隐患。土地资源的可持续利用可在一定程度上减小人和城市土地之间的矛盾，为我国的经济社会可持续发展提供保障。在可持续发展的前提下，政府要对土地市场进行规范化管理，控制好城市土地经营管理，使城市土地的效益最大化，进而才能使城市建设朝健康稳定的方向发展。
参考文献：
[1]李汉周.我国城市土地资源配置现状及对策研究[J].天水行政学院学报，2008（03）.
[2]刘美平.城市土地制度的改革与优化[J].当代经济研究，2010（10）.
[3]曹建海.中国城市土地高效利用研究[J].经济管理出版社，2010（06）.
[4]刘美平.城市土地制度的改革与优化[J].当代经济研究，2002（10）.
【关键词】城市土地；开发模式；管理模式；影响
【 abstract 】 the importance of land resources, the limitation of its supply scarcity, objectively require people to use land economy, to improve the efficiency in the use of land resources and create benefit. In our practice shows that the land policy and management system of the rationality of the land use efficiency and benefit of have a vital role. This paper mainly introduces the development mode of urban land development and land development management mode of the impact on the economy of development.
【 keywords 】 the city land; Development mode; Management mode; influence
中图分类号：F291.1文献标识码：A 文章编号：
1 城市土地开发模式的发展
1.1 政府统包的开发模式
政府统包的开发模式主要是指由政府型企业作为土地的一级开发商。这种开发模式的优点有三个方面：第一，政府型企业对贯彻实施政府的规划意图和调控目的有利。因为政府型企业的一个主要责任就是完成政府或相关机关指定的相应任务，完成政府作为管理机关不能完成的相应业务，能有效的体现出政府的规划意图和调控目的。第二，有利于政府的财政保障和利用。政府型企业作为土地的开发商，土地所产生的增值收益部分将留存在政府机构内部。这样既保证了土地的集约利用，又保证了土地价值的合理回收。政府能将收入的资金投入到新的市政建设中，实现了土地收入与城市发展的良性循环。第三，能有力的保证土地开发品质。相对于大部分民营企业而言，政府型企业一般具有雄厚的资金和技术实力，同时与政府的价值观同步，能确保土地开发的整体品质。
1.2 用地单位自行进行土地开发的模式
这种土地开发模式主要是指由用地单位向政府申请用地，通过各相关部门的协调向用地单位供地，至于具体的开发由用地单位自行解决。这种开发模式的优点在于融资渠道广泛，利用了大量的民间资金，能够有力的促进城市的土地开发速度，加快城市化进程。该模式虽然灵活性较大，但带来的问题也较多，主要原因是缺乏政府的统一规划与引导，不能有力的体现政府的价值观，难以做到统筹兼顾。同时，土地开发的品质难以得到保证，用地单位不论在经济实力还是在技术实力上都较欠缺，不能保证土地开发的整体品质。
1.3 土地综合开发模式
土地的综合开发模式是指政府采取招拍挂出让土地，政府在土地开发的过程中主要起到监管、统筹方面的作用。在该种土地开发的模式下，政府以促进集聚、集约利用土地、保护生态环境，促进可持续发展以及统筹兼顾、相互协调等作为基本原则，与开发商合作进行土地开发。
土地的综合开发模式结合了政府统包模式以及用地单位自行开发模式的优点，在完成市政建设的前提下最大限度的均衡了土地开发过程中的生态以及经济效益。不但拓宽了土地开发的融资渠道，有效的利用民间的闲置资金，而且充分的实现了政府关于可持续以及集聚、集约化的开发要求，能够保证政府对房地产市场的有效控制，使得政府土地增值收益得到充分的保障，市政建设资金循环通畅。
2 土地开发模式发展对经济发展的影响 1 为经济发展提供了基础条件
城市是一个人口和经济活动集中的空间，是以人作为根本，以利用土地作为特点，以获取经济效益作为目标的经济系统。城市以利用土地作为发展的前提，土地以承载城市以及城市经济作为其职能，从这方面看，土地是城市经济发展的基础。
而城市土地开发模式的合理化发展将对城市经济效益的提高起到至关重要的作用。在现阶段，城市的土地开发主要是以综合开发模式为主，相比其他开发模式，由于其在开发过程中的灵活性、高效率，极大的繁荣了土地市场，并带动了建筑、材料、工程机械等多个相关行业的发展，并且提供了大量的就业机会，有效的缓解了城市就业压力，稳定了城市社会秩序，为城市经济发展创造了一个良好的内部及外部环境。 2 促使房地产业的繁荣
房地产的繁荣需外部环境以及内部技术条件的支持，开发模式的发展恰好提供了这两方面的支持。城市土地开发模式发展到现在的综合开发模式，其开发过程中的科学、可持续性解决了城市发展与自然环境之间存在的矛盾，使得其与环境更相容，这给房地产繁荣创造了外部条件。目前土地开发模式主要向社会化方向发展，即结合更加广泛的社会力量﹙主要是经济和技术方面﹚，进行共同开发，极大的优化了房地产产业结构，为房地产的繁荣创造了内部条件。
3 带来经济发展的不稳定因素 3.1 通货膨胀
地产的开发能有力推动城市发展，有力的拉动GDP增长，但是政府在对地产开发时不能过于盲目。为了拉动GDP增长，政府将资金投资地产，导致大量资金流入固定资产投资领域，而没有流入社会，不能够形成购买力，这就有可能导致房价下降，而投入到地产的资金将纷纷撤出，转而投向其他行业，造成通货膨胀。因此，政府在开发地产时要以统筹兼顾为原则，加强对地产开发的监控，在充分发挥地产开发的经济效应的同时努力降低其在通货膨胀方面的负面影响。 3.2 贫富差距带来的购买力下降
地产的开发没有做到合理有序，容易导致地产泡沫，引发通货膨胀，直接导致贫富差距增大，使得富人和穷人增多，而处于中间阶层的中产阶级却少得可怜。由于富人想拥有的基本上都已经拥有了，购买需求不高，购买力相对较低。与此相反，穷人虽然有很高的购买需求，但却不能够形成购买力，购买力差距非常明显。既有购买需求同时又有购买力的中产阶级非常少，直接导致购买力的下降。
3 城市土地管理模式对宏观调控的深远影响
两种城市土地管理模式的选择会对宏观政策产生重大影响。在土地批租模式下，不管是否进行拍卖，土地的供应量是有限的，对土地的初始价格有很大影响，如果供应量把握失当而把初始价格搞高了，可能直接就会引起资产泡沫。这是宏观经济政策非常担心的问题。另一方面，土地批租制度会影响地方政府的行为方式。任何一个地方政府财政都争取自求平衡，地方政府是否有主力税种来获得收入是非常关键的问题。财产税能较好地与地方政府职能相匹配；如果没有财产税这个税种，地方政府就会过分注重其它税种，甚至产生行为偏差。在中国，地方政府会过分依赖于增值税的分享。那么，为了开辟税源，地方政府就会倾向于发展加工业，导致大家都抢着上汽车、上钢铁等项目，有可能造成扭曲。反之，如果财产税成为城市级政府的主力税种，就使政府注重基础设施、环境和投资条件，也有利于理顺中央和地方的事权关系，对宏观调控会有重要的影响
4 对融资模式的影响
实行财产税制度对融资模式也会有影响，比如刚才提到的市政债券。发行市政债券是为了加强市政基础设施，但市政基础设施是公共产品，往往收费有困难。然而，由于市政基础设施建设提高了整个城市土地的价值，因此，就可以设计出用未来财产税增长带来的现金流为担保发行市政债券的资本市场融资模式，同时，又应引入评级公司进行债券评级，加大透明度和公众监督，这对城市发展是一种比较有效、规范的融资方式。否则，城市基础设施建设要么靠批租土地收费，要么靠吸引私人投资(包括外资)和银行贷款，之后又要想办法收费，因为用的是借来的钱或投资者的钱，要偿还、要分红就得收费。比如道路，设卡收费既不便于市民，又增加了不必要的交通拥堵。最近，中国有不少城市都倾向于逐渐地取消市区道路收费关卡。
5 结束语：
城市土地开发贯彻落实科学发展观，不仅要以科学发展观的理念和要求为指导，从城市土地资源的基本属性和城市土地开发利用的基本规律出发，重新审视和反思我国当前城市土地开发管理体制、模式存在的问题和缺陷，更要按照科学发展观的总体要求，探索创新，逐步建立起符合科学，发展观要求的城市土地开发管理新理念、新体制、新机制、新模式，努力破解城市发展中的土地问题和难题，推动城市土地开发和城市建设更加科学、规范和有序。
参考文献：
1、张京祥．城镇群体空间组合，东南大学出版社，2000．
第二条 本实施细则适用城市国有土地使用权出让和转让价格的管理。
第三条 省政府物价部门负责全省土地使用权价格管理工作；地（州、市）县（市）政府物价部门负责本行政区域内土地使用权价格管理工作。
各级人民政府物价部门应会同土地管理及有关部门加强对土地使用权价格的管理与监督。
第四条 政府对土地使用权价格实行直接管理与间接管理相结合的原则，建立以基准地价、标定地价为主，调控、引导土地使用权价格形成的机制。
土地使用权价格的调控与形成，应当有利于合理配置土地资源，有利于国有土地资产保值增值，有利于正确处理各种经济利益关系，保持房地产市场价格的基本稳定。
第五条 基准地价是城市规划区内一定时期的不同土地区域或级别、不同用途的土地使用权的平均价格；标定地价是以基准地价为基础确定的具体地块的一定使用年期的价格。基准地价、标定地价是其它土地价格形成的基础。
第六条 基准地价的制定，应以具有土地价格评估资格的专业评估机构的地价评估结果为基础，根据国家宏观经济政策要求和房地产市场供求变化趋势合理测算，并须经省上组织专家论证验收。
第七条 基准地价通过省级论证验收并经市、县（市）人民政府同意后，省辖地级市（兰州、天水、白银、金昌、嘉峪关）市区内的基准地价，直接报省物价部门和土地管理部门；县及县级市报地（州、市）物价部门和土地管理部门审核并签注意见后转报省物价部门和土地管理部门。对各市、县（市）报的基准地价由省物价部门会同土地管理部门审核批准。经批准的基准地价由市、县（市）人民政府公布实行。
标定地价应以基准地价为基础经评估论证后，由县以上物价部门会同土地管理部门制定，报同级人民政府批准后向社会公布，并报上级人民政府物价、土地管理部门备案。
第八条 基准地价、标定地价按第七条规定的报批程序每两年调整公布一次；在房地产市场价格波动较大时，也可以即时按规定报批程序每年调整公布一次。
基准地价、标定地价制定公布的具体办法，国务院有规定时，从其规定。
第九条 土地使用权出让价格是土地使用权出让人向受让人有偿出让一定年期土地使用权时的成交价格。为防止国有土地收益流失，出让人应当事前根据不同的转让方式制定宗地出让底价或出让最低价格。
第十条 以拍卖、招标方式出让土地使用权时，出让人依据公布的基准地价或标定地价制定宗地出让底价，经同级政府物价部门会同土地管理部门审核后报上一级政府物价部门会同土地管理部门批准。
以协议方式出让土地使用权不得低于政府物价部门确定的最低价格。土地使用权出让最低价格由各级政府物价部门会同有关部门依据基准地价提出意见，报省人民政府物价部门会同土地管理部门批准。
实行土地使用权出让，受让方无力一次性交付土地价款的，可按年收取土地租金，具体标准由县以上物价部门会同有关部门制定。
第十一条 土地使用权出让底价和最低价格须在拟定具体地块土地使用权出让方案时即按本实施细则规定的价格管理权限审核确定。土地使用权出让的成交价格由出让人和受让人在签订土地使用权出让合同时确定。
以拍卖、招标方式出让土地使用权的成交价格，由出让方及时向批准其出让底价的政府物价、土地管理部门备案。
以协议方式出让土地使用权的成交价格，由出让方及时向批准其最低价格的省政府物价、土地管理部门备案。
第十二条 土地使用权转让价格是土地使用者之间相互有偿出让一定年期土地使用权的成交价格。土地使用权转让（包括出租、抵押）时，土地使用权交易双方可事前委托有土地价格评估资格的专业评估机构评估价格。最终成交价格，除另有规定者外，土地使用权人可依据评估的价格通过双方协商或市场拍卖、招标等形式确定。并将成交价格由转让方及时向同级政府物价部门申报，不得瞒报或者作不实申报。
第十三条 土地使用权转让价格低于基准地价或标定地价的一定比例的，市、县（市）人民政府有优先购买权。
土地使用权转让的市场价格出现不合理上涨时，地（州、市）级以上政府物价部门应当采取措施进行调控，必要时可实行限价措施。
第十四条 以出让方式取得土地使用权，经开发符合转让条件的转让价格，属于居民住宅用地的，房地产开发企业应当将土地使用权的转让价格按其隶属关系报同级政府物价部门审核批准；属于其他建设用地的，房地产开发企业可以在同级政府物价部门指导下自行确定价格。
建成房屋出售、出租的价格，按国家和省上有关规定执行。
第十五条 以划拨方式取得土地使用权转让的，转让房地产时，要按规定办理出让手续并缴纳土地使用权出让金；对按规定可以不办理土地使用权出让手续的，应将转让所获得收益中的土地收益上缴国家；房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得土地使用权的土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益上缴标准由省政府物价部门会同有关部门制定。国务院有规定时，从其规定。
房屋出售、出租的价格，按国家和省上有关规定执行。
第十六条 在国有土地有偿使用中，经权限机关批准需要缴纳土地使用费的，其土地使用费标准由县以上政府物价部门会同有关部门根据土地不同区位、使用性质和级差收益等因素确定，报同级人民政府批准后实施，并报省政府物价部门备案。
第十七条 根据土地利用规划和城市规划确定为国有储备土地和公益用地的，如需临时占用应缴纳土地临时占用费。临时占用费的收费标准，由省政府物价部门审批。
第十八条 土地使用权出让、转让与受让人必须遵守国家和省上有关土地使用权价格的法规、政策。有下列行为之一的由政府价格检查机构依法查处：
（一）不执行国家规定的土地使用权价格标准的；
（二）不执行国家有关收费规定，乱收费用的；
（三）囤积土地，哄抬地价，扰乱土地使用权市场价格秩序的；
（四）不执行政府确定的土地使用权出让最低价格，造成国有土地收益流失的；
（五）其他违反价格法规、政策的行为。
第十九条 土地使用权出让、转让（包括出租、抵押）中的价格及收费的争议，由政府物价部门协调处理。
第二十条 土地使用权价格评估业务，由经省物价部门会同省土地管理部门确认的有价格评估资格的专业评估机构办理。
土地使用权价格评估应当坚持公正、公平、公开的原则，执行国家规定的技术标准和评估程序，建立地价评估业务的申请、受理、评估、审复核制度。
第二十一条 土地使用权出让、转让中涉及的房地产评估、咨询、经纪等经营性服务的收费标准，按省政府物价部门的有关规定执行；涉及行政事业性收费的，按省政府物价部门、财政部门的有关规定执行。
第二十二条 各级人民政府物价部门对土地使用权市场价格情况，应当及时进行统计、分析，认真做好价格变化的监测工作。
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