一、房地产企业所得税特点及税收筹划作用分析
所得税是房地产企业税负的重要内容之一，就是对房地产企业取得收入征收的税种，房地产企业的所得税主要是依据我国的企业所得税法以及房地产开发经营业务企业所得税处理办法作为税收的法律依据。根据相关的数据统计资料表明，目前企业所得税已经成为我国仅次于增值税的第二大税种，而房地产企业则是我国所得税的重要纳税主体，所得税也已经成为房地产企业生产经营中的重要税种。
（一）房地产企业所得税的特点
1、不存在税负转嫁问题
企业所得税就是对纳税主体所得收入征收的税种，因此对于所得税而言，纳税与负税主体，不会出现税负转嫁的问题。
2、所得税是以净所得作为征税依据
企业所得税的应缴税额就是应纳税所得额与适用税率乘积，并扣除减免及抵免税额，因此，所得税充分体现了按能负担。
3、所得税的弹性较高
企业的所得税与房地产企业的实际收入所得有着直接的联系，所得额较高对应的税基与税率就高，反之则会降低，因此与纳税主体的经营情况有着直接关系。
4、税额较大
房地产行业属于资金密集型的行业，房地产开发企业的投资时间长，资金量大，因此税基也相对较大，所得税的税金数额相比其他企业更高。
（二）房地产企业开展所得税税收筹划的必要性
1、降低房地产企业的税负
房地产企业项目开发资金流量大，涉税种类多，税金数额较高，开展所得税的税负筹划，主要是通过合理的筹划，有效地减少税负支出，因而节税效果明显。
2、有助于防范房地产企业的税务风险。房地产企业的所得税的税务筹划是以法律法规作为框架和准绳，通过所得税的税务筹划，可以及时发现企业税务管理中的风险漏洞，避免由于纳税风险造成房地产企业的损失。
3、可以促进企业财务管理水平的提高
税务筹划是一项法律法规与政策性很强的专业工作，强化纳税筹划管理，可以促使企业的财务管理人员提高自身的政策、理论、实务技能水平，对于提高房地产企业的财务管理水平具有较好的推动作用。
二、房地产企业所得税税务筹划的原则
（一）合法合规性的原则
对于房地产企业的所得税筹划，应该严格基于国家税法以及相关税收政策执行，违反税法、偷税漏税等行为不仅会造成房地产企业出现税务风险，而且对于房地产企业的声誉以及项目开发建设的实施都会造成严重的不良影响。
（二）实效性的原则
国家或者是不同的省市对于房地产行业的政策导向都是不断的调整的，而房地产企业的所得税税务筹划又具有明显的针对性，因此在所得税的税务筹划上应当注重实效性，准确地把握好各项税收政策时机。
（三）统筹均衡的原则
对于房地产企业的所得税税收筹划，应该将其置于房地产企业的整体税负中统筹考虑，不能由于所得税税务筹划方案造成其他环节税负或者是整体税负的提高，应该遵循综合均衡的原则。
三、房地产企业所得税税收筹划的具体措施
（一）合理的运用各种所得税税收筹划技术
在房地产企业的所得税的税收筹划上，应该全面的利用各种税收筹划技术，具体运作上可以采取以下几项技术措施：
1、纳税时间的筹划
对纳税时间进行筹划主要是利用好货币的时间价值，因此房地产开发企业应该尽可能的合法延迟纳税。纳税时间主要是基于房地产企业经营业务完工，即房地产产品投入使用、竣工证明已在房地产管理部门备案、取得初始产权证明，房地产开发企业应该合理的把握这些完工条件，适当延后完工时间。
2、合理利用各种扣除项目
有效的增加成本扣除，可以降低企业的所得税纳税基数。房地产开发企业可以通过加速固定资产折旧来减少税基，同时在我国税法中规定，对于一些关于职工保障及福利项目可以作为扣除，因此房地产企业可以合理的调整企业职工的福利支出，既可以起到激励职工的效果，而且还可以增加扣除成本。
3、准确的运用各种优惠条件
不同地区在房地产行业税收政策上都有着不同的优惠条件，房地产开发企业应该结合项目区域的实际政策情况，合理的利用好各种税收优惠政策，提高减税效果。
（二）针对重点环节开展房地产企业所得税的税务筹划
1、科学的选择房地产开发企业的会计政策
房地产企业的所得税应税利润主要是以会计利润作为计算依据，也就是对差异科目调整计算。因此，在房地产企业的所得税的税务筹划上，应该全面分析不同会计政策、会计核算对于税负的影响，选择最有利于降低税负的会计政策。
2、以固定资产的筹划为突破
房地产企业经营业务就是以不动产为主要内容，因此在税务筹划上应该把固定资产筹划作为重点。综合考虑房地产企业的预计净残值以及折旧年限，适当的采取加速折旧的处理方法，增加前期成本，降低利润，这对于后期资本的加速回收也非常有利。
3、根据收入和资金的不同针对性的制定筹划方案
在收入阶段，房地产企业就应该将收入划分为征税收入、不征税收入、免税收入，应该区别管理，同时尽可能的将征税收入时间后延。同时，在资金的管理上，重点对于闲散资金可以作为国债或者是其他权益性的投资，把闲散资金作为免税收入，而且权益性投资所得收益不必缴纳所得税，有助于降低税负。
（三）分阶段做好房地产企业的所得税税收筹划
对于房地产开发企业而言，所得税筹划的关键就在于项目开发建设管理过程中，因此所得税的筹划也应该根据项目开发不同阶段制定筹划方案。
1、项目开发准备阶段
重点是全面的组织财务管理人员掌握项目开发建设所在地的税收政策以及税收优惠，确定纳税申报地。同时，对项目分支机构组织形式根据税收政策的不同进行把握。
2、项目开发阶段
重点是合理的选择项目开发建设的筹资方式，以及确定好开发项目的竣工时间以及销售时间，确定好最佳的时间节点。
3、项目销售阶段
在销售方面的税收筹划管理上，房地产企业可以采取将销售部门从企业内部分立，以销售公司的方式，实现企业广告、宣传等费用的摊销，降低纳税基数以及税率等级。
论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划
论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。
1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧
1.1筹划思路
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。
1.2筹划案例
案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧
2.1筹划思路
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。
2.2筹划案例
案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。
方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。
方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。
3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧
3.1筹划思路
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。
3.2筹划案例
案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。
方案1：直接按现状进行开发与销售，则；
①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)
②增值额=35000－29000=6000(万元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)
方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：
①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)
②增值额=35000－29260=5740(万元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因为增值率<20％，所以免土地增值税。
可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。
关键词：商业地产；纳税筹划；实施
纳税筹划是指纳税人在税收法律法规许可的范围内，以不违背国家制定立法的意图为前提，采取一定的方式对纳税人的筹资、投资、运营和分配等一系列企业活动进行筹划和合理安排，以期最大限度地降低企业的税收成本，获得超额的经济利润，实现纳税人企业价值最大化。随着商业地产市场规模的逐渐扩大，为调控房地产市场，我国出台了一系列宏观经济政策，使得房地产开发项目的利润严重缩水，迫使企业在开发房地产项目时不得不考虑以不违反法律法规为前提，利用一切合理的手段对相关税负进行筹划，以有效降低企业的税收负担，减轻房地产开发项目的资金压力，增加其经济效益，打造企业的成本战略优势，为企业未来长远发展打下基础。然而就目前我国商业地产的情况看，尽管很多企业在开发房地产项目时，都意识到采用一些合理方式对税收进行筹划以降低经营成本，获得超额利润，但其纳税筹划仍然存在很多问题亟待解决。
一、商业地产纳税筹划存在的问题分析
（一）纳税筹划认识不足
我国对纳税筹划概念的引进比较晚，很多企业在降低税收成本的过程中对此认识不足，不够重视。商业地产在进行开发时，工期较长，涉及的税收负担也较大，在纳税申报时若能合理利用相关手段进行税务筹划，会有效降低房地产开发项目的成本。然而，就目前很多商业地产开发项目来看，它们对纳税筹划一般持有两种不同的观点：第一种观念认为从理论上来讲纳税筹划是可行的，但在实际运用中国家税务局或者地方政府税务局很可能会针对企业的税务筹划设计出反筹划的方法来规避，一旦被税务局发现就可能面临着偷税漏税的风险，为避免与法律法规相冲突，而选择放弃纳税筹划；第二种观点认为纳税筹划就是钻法律的空子，在同税务机关和税务相关人员搞好关系的基础上，利用法律法规未规范的漏洞采取一些手段进行巧妙的偷税漏税，最终演变成法律法规所禁止的行为。在这两种观点的主导下，企业对纳税筹划的工作并不重视，认为纳税筹划在企业中仅仅是财务部门和财务相关人员的事情，很少有部门主动配合协调进行纳税筹划工作，同时在企业中也缺少必要的筹划准备、模板分析、沟通管理等工作，导致企业在进行纳税筹划时受到阻碍和制约，无法真正为降低项目的税收成本发挥有效作用。
（二）纳税筹划方法错误
企业在计算商业地产开发项目所要缴纳的税费时涉及的税种比较多，计算也比较复杂，在进行纳税筹划时由于会涉及多方面的利益协调问题，使得很多企业在纳税筹划方法选择上出现了错误。一方面，很多企业认为纳税筹划的主要方式就是减少税费的支出，在进行纳税筹划的过程中，往往会选择最大程度的利用税收优惠政策，调整所开发商业地产项目的预售款入账时间，同时详细记录开发费用支出，以此来达到降低税负，提高企业税后经济利益水平的目的。然而在这种方法下，仅仅依靠国家制定的税收优惠政策并不能满足降低开发项目税收成本的要求。另一方面，企业在利用纳税筹划方法降低税负时，往往会对纳税筹划空间大的税种进行筹划，忽略筹划空间小的税种，在这种情况下会导致某一种税收负担确实降低了，但另一种或者多种税收水平却又提高了，从整体上来看并没有有效降低企业对外缴纳的税收水平，可能相反还会增加企业对外缴纳的税收金额，不利于企业获取超额的经济利益，会阻碍企业未来的长远发展。
（三）缺乏专业的纳税筹划人员
纳税筹划管理工作是一项对专业性要求比较高的管理工作，对于商业地产开发项目而言，由于其涉及的税种复杂、活动繁多，使得企业对开发项目进行纳税筹划时不仅需要相关纳税筹划人员具备一定的纳税筹划知识，透彻理解开发项目所涉及的相关法律法规，熟悉纳税申报流程，熟练掌握一些合理避税技巧，还需要其对房地产行业行情有一定的认识和了解，具有一定的房地产开发项目建设经验和项目营销经验。然而，就目前我国商业地产行业情况来看，随着我国一系列控制房地产价格政策的出台，开发企业普遍存在着一种浮躁心理，很多商业地产开发企业将精力更多地放在如何能以最短的时间挣更多钱上，忽视了对纳税筹划相关人员的培训教育，使得很多企业的财务人员仅仅能胜任比较简单的会计核算和税负计算，根本不懂得如何利用税收优惠政策和巧妙的税务筹划方式有效降低税负水平。
二、完善商业地产纳税筹划的对策和建议
（一）提高企业的纳税筹划意识
商业地产开发项目工期较长，投资较大，税收成本在整个开发项目成本中占据比重较大，而在计算这些税收成本时涉及的税种较多且计算复杂，这就为纳税筹划提供了较大的空间。因此，企业在开发商业地产项目时应正确认识纳税筹划，提高纳税筹划意识，正视纳税筹划在企业成本战略中的地位，以高度认真的态度去对待企业在开发项目中可以使用的纳税筹划问题。一方面，企业在进行开发项目的纳税筹划前，应该加强领导层对纳税筹划含义、涉及理论、采取方法等的认识，使其意识到纳税筹划并不是违法行为，它是在不违反税收法律法规的前提下，采取合理手段减少税收成本的行为。另一方面，需要企业在内部提高整个项目部门和相关员工对纳税筹划的认识，使其认识到纳税筹划并不仅仅是财务部门和人员的事情，它是全体项目人员的事情，需要每个部门的协调配合。例如，浙江省农都农产品有限公司在整个企业内部通过不断的培训教育，提高领导层和全体员工的纳税筹划意识，在领导层的积极带领下，形成了一个自上而下有效的纳税筹划沟通管理渠道，在合理降低企业的税收成本等方面发挥着积极作用。
（二）优化企业纳税筹划方式方法
企业在进行纳税筹划时可以采用以下几种方式：第一种方式，利用融资方式进行筹划。商业地产开发项目一般涉及资金都较大，需要从外部融通资金，而在融通资金时涉及股权融资和债券融资两种方式，这两种不同的融资方式在降低税负时作用不同。股权融资的成本需要在税后利润中扣除，不得在税前列支，而债券融资的成本可以在企业所得税之前扣除，发挥财务杠杆的作用，产生节税效应。从纳税成本上考虑，企业可以采取债权融资方式筹集项目开发建设的资金。第二种方式，利用建造方式进行纳税筹划。商业地产项目建成以后一般是用作酒店、超市、临街商铺、大型住宅项目的商业配套等，其工程量较大，目前较为常见的三种建造方式是一方出资一方出地的联营模式、房地产开发单位自营建造模式和委托施工单位进行施工建造的模式。在房地产及建造行业实行营改增之前，根据目前现行的营业税收政策，如果开发单位选择自营建造模式，在建造的过程中需要缴纳3%的建筑业营业税，建造完成后销售不动产时需要缴纳5%的销售不动产营业税，而如果商业地产开发单位选择交由外部施工单位进行建造，那只需要在销售环节缴纳5%的销售不动产营业税，很显然选择外包的方式可以有效降低企业房地产开发项目的税收负担，提高房地产开发项目的经济利益水平。
（三）加强对纳税筹划相关人员的培训教育
人才是决定一个企业兴衰成败的关键，在竞争激烈的当下时代，人才是提高企业管理水平，增强企业核心竞争力的关键。从纳税筹划的角度来讲，企业应该从三个方面加强对相关人员的培训教育工作。首先，企业应该根据自身当前的需求制定出比较合理的人才需求计划和招聘标准，从外部渠道招聘相关的高素质水平人才。其次，企业应该定期对相关财务人员进行业务培训教育。纳税筹划必须是在熟知相关法律法规的前提下进行的，而我国的税收法律法规是根据市场的不断变化而适时更新的，因此，企业必须定期对相关财务人员进行相关的法律知识培训教育，避免出现违反法律法规的行为。最后，企业应该在内部形成一个自我学习、自我充电的氛围，督促进行纳税筹划的相关财务人员利用工作之外的时间进行相关知识的学习。如浙江省农村发展集团有限公司定期对集团本级及下属各子公司财务人员进行培训教育，有效提高了财务人员的职业素质能力，为企业进行各个项目的纳税筹划工作奠定了良好的基础。
结论
总之，纳税筹划工作是一门综合性很强的工作，企业在对商业地产开发项目进行纳税筹划的过程中，除了要正确认识纳税筹划、提高纳税筹划相关人员的业务素质水平，还需要合理选择纳税筹划的方式方法，以达到有效降低企业税收负担水平，提高企业税后经济利润水平的目的。
参考文献：
[1]史俊华.商业地产房产税纳税筹划[J].合作经济与科技，2015，05：181-182.
摘 要 企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。因此，税收筹划不同于逃税、偷税，是企业的一项重要财务管理活动。本文根据房地产行业的特点，分别从房地产项目立项、建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划，具有很大的现实意义。
关键词 房地产企业 纳税筹划 合理避税
一、纳税筹划和企业合理避税
纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法治化以及公民依法纳税意识的提高而出现的，并且随市场经济体制的不断完善，纳税筹划将具有更加广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竟争中立于不败之地，必须对筹资活动进行全方位、多层次的运筹。合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险等高层次的活动已成为纳税人的共同需求。纳税筹划和其他财务管理决策一样，必须遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项纳税筹划才是成功的筹划。
2006 年，对全国房地产企业是个新的考验，为控制房地产价格过高，投资过热，国家密集下发宏观调控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“国六条”出台，随后国 六条细则、限制外资炒楼，乃至刚刚出台的强征个税的108号文，一系列宏观调控政策及配套细则的出现让房地产企业税务筹划更具有战略意义。税法规定：以无型资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。因为房地产开发贷款金融政策有越来越收紧的趋势，房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为30%左右。房地产开发前期投入很大，房地产开发贷款审批办理时间较长，且需房地产四证齐全才能办理，投资如采用一方以土地作价入股，另一方以货币资金入股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。即可避免前期缴纳土地转让营业税付出大笔资金，为企业前期项目资金投入有了保障。企业所得税筹划方案：公司税务筹划部门应深入掌握所得税可以扣除的项目的比例，结合具体实际工作制定定额，控制相应的费用比例。例如：自2001年7月1日起，企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利的社会团体和国家机关向农村义务教育的 捐赠，准予在缴纳企业所得税前的所得额中全额扣除。企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利性社会团体和国家机关对公益性及少年活动场所（其中包括新 建）的捐赠，在缴纳企业所得税前准予全额扣除。用于公益、救济性捐赠的扣除标准是在年度应纳税所得额的3%以内的部分，准于扣除；超过部分不得扣除。公司的营销策划活动可与一些损赠活动结合一起做。另外，对于企业当年业务招待费若超限额列支标准，则可考虑列支为业务宣传费。如按经销金额比例，通过独立中介机构，支付经销商一定费用，以加强促销活动，并取得经销商出具的发票，则该项支出得以佣金费用列支，可达到节税效果。因为纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告费支出），在不超过销售收入5%范围内，可据实扣除；房地产开发企业可在销售收入8%的比例内据实扣除广告支出。纳税人按照国家有关规定向税务机关、劳动保障部门或其指定机构上缴的各类保险基金和统筹基金，包括基本养老保险、基本失业保险等，经税务机关审核后，在规定的比例内扣除。最高标准分别按工资总额的20%、6%和2%计算扣除。企业可酌情提高为员工购买各类保险基金和统筹基金份额，即为员工谋了福利，加强凝聚力，又可税前合情合理的扣除该笔费用。利用预缴企业所得税进行纳税筹划：企业所得税采取按年计算、分期预缴、年终汇算清缴的办法征收。就有进一步筹划的空间。而计算、缴纳企业所得税的“应纳税所得额”是以会计利润为基础计算的，由于企业的收入和费用列支要到一个会计年度结束后才能完整计算出来，因此平时在预缴中不管是按照上年应纳税所得额的一定比例预缴，还是按 纳税期的实际数预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。房地产企业出于多种需要的考虑，会在某一段时期多列支一些费用，在另一段时期少列支一些 费用，但总体不突破税法规定的扣除标准。根据这种现象，税务总局规定：企业在预缴中少缴的税款不作为偷税处理。那么就出现如何使有限的资金，在企业内能充分加以流动，创造更多的价值，就在进一步筹划的空间。
二、我国房地产企业纳税筹划研究
1．利用增加扣除项目金额进行税收筹划。计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除上述利息费用外，房地产开发的销售和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转移是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目金额。
2．房地产开发企业利用相关借款利息的筹划实务。由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。）针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
3．变房地产销售为投资。按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再缴纳营业税。这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方 是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企业，2007年度商品房销售收入为2亿元，按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，如果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元，缴纳营业税1000万元，城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以20000万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除了1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。
4．房地产企业利用建房方式的筹划实务。大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而 言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据《营业税问题解答（一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现共赢。案例：甲房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与乙公司合作建造办公用房，资金由乙公司提供，建成后按比例分房。对乙公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即便将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对甲公司而言，作为自用办公用房，不缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。
5．房地产企业纳税筹划应遵循成本收益原则。房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法造会成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。甲房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一档税率 30%，应纳土地增值税额=600*30%=180，营业税3100；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，甲房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。
参考文献：
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一、当前房地产企业税务筹划中存在的问题
1、纳税意识薄弱
企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务，但是由于房地产开发周期长，税收对企业经营业绩的短期影响不明显，导致某些企业在未做税务清算之前未能足够重视各种税负特别是土地增值税和企业所得税对企业盈利的影响。
2、对纳税存在错误认识
在很多房地产企业中，理所当然的将纳税筹划作为财务部门独立可完成的工作，不重视开发全过程中各个部门的配合，致使企业出现多交了税、还被税务机关处罚的情况。房地产企业的财务人员虽了解相关税务知识并且经常与税务机关打交道，但是如何将税务知识以及税务机关的各项要求贯彻到日常经营活动中去，是需要企业领导予以重视以及各部门进行配合才可以完成的，不然税务工作也仅是事后的税款计算与缴纳罢了。因此，目前房地产企业特别是中小房企对税收筹划应有正确的态度和认识。
3、房地产企业内部缺乏纳税管理
目前我国的房地产企业内部，虽然企业财务人员也在进行税收相关规定的学习，但是由于针对性不强，不够系统全面，对房地产企业的纳税筹划并没有多少帮助，甚至由于断章取义造成偷税、逃税的现象。
4、房地产企业不知如何规避风险
由于缺乏妥当的纳税管理，不仅不能以合理手段降低企业纳税成本，而且还容易给企业造成纳税风险。因此，只有加强企业领导层对税收影响盈利的认识，以及各相关部门的节税意识，才有可以真正实施税务筹划工作，从而减轻房地产企业的纳税负担，规避房地产企业的纳税风险。
5、企业内纳税筹划实施不及时
由于未能事前进行筹划，等会计核算完成后，发现有可合法合理规避税款，这时已无法改变交税的现实，造成不必要的开支，减弱了企业的盈利能力。
二、加强房地产企业的税务筹划措施
1、项目开发全过程筹划
即从取得土地使用权、项目立项、筹资、开发建设、销售等各方面加强税务筹划。房地产企业产品开发周期长，涉及政府部门、企业繁多，决定了其税务筹划内容的复杂性。所以，房地产企业在制定税务筹划时，就应进行全局和全方位的筹划，在取得某幅土地使用权时或之前，就应对在该幅土地上开发产品的定位及物业类型、户型、自有资金与贷款的比例、自开盘至交楼的时间等方面进行一系列的测算。
以物业类型为例，在同样的一幅土地上，开发不同类型的物业税款占销售额的比例差异很大。如为联排或TH物业，各项税金（包括营业税金及附加、土地增值税、企业所得税，以下同）占销售收入的比例为30%左右；如为高层住宅项目根据物业的定位标准不同，占比也不同。如为普通高层物业，各项税金占销售收入比例为18-20%；如为高端高层物业，各项税金占销售收入的比例为25%左右。
由于各地对普通住宅面积有规定，户型设计直接影响到土地增值税的计算；由于贷款利息税前抵扣的规定，贷款规模影响企业所得税的计算，同时要考虑公司的财务风险；开盘至交楼的时间影响到土地使用税的计算；因此，房地产企业的财务人员需要在项目发展的全过程介入，才有可能进行税务筹划。（注：以上税金未含契税，因为该税款以土地价款为基数计算，基本没有筹划的空间。）
2、选择最优的会计核算方式
房地产开发企业在同一或相邻地块有不同的开发项目，对这些项目进行分开核算或是合并核算，都是合理的。所以，企业财务管理人员可以对这两种方式的利弊进行衡量，对税金进行计算，来确定最适用的会计核算方式，在我国税法允许范围内，减少税金，减轻税务负担，提高企业综合经济效益。
3、充分运用国家土地增值税“起征点”优惠政策
我国土地增值税“起征点”为土地增值税方面的税务筹划提供了条件，运用该政策需要根据政策本身的规定进行筹划，避免产生筹划上的失误。另外，还可以计算税务负担平衡点，进行产品定价，实现税负最小化。比如两块相邻的土地，地价相同。一块开发别墅住宅，一块开发纯高层住宅。别墅的均价将会是高层的3-5倍，而由于建筑结构的不同，高层住宅的建安成本却高于别墅2-3倍。很显然，别墅住宅将会产生很高的土地增值税，而高层项目甚至达不到起征点而不需交纳土地增值税。这时可以将两块土地统一规划，统一核算收入和成本，计算整体税负。再与分别核算进行对比，选择有利于企业的核算方式。
4、加强借款利息和营销优惠的税务筹划
我国大部分的房地产企业主要通过银行贷款进行筹资，银行贷款借款期限长、费用高，可以利用适用的利息扣除方法进行借款利息的筹划。我国税法对企业借款利息有相关方面的政策，房地产企业可以根据自身特点，选用合适的筹划方法。
三、房地产企业税务筹划的发展趋势
税务筹划是一个综合性的工作，每一个环节所采用的方法都是多样化的，具体的从环节上看，包括预测方法、决策方法、规划方法等；从学科上看，包括统计学方法、数学方法、运筹学方法以及会计学方法等，因此，房地产企业税务筹划在方法上的综合性特点使筹划活动是一项高智力的活动，需要周密的规划、广博的知识。随着对房地产税务筹划工作的重视，房地产企业税务筹划活动已普遍存在，并且趋于完善和规范。同时在不断地发展中，房地产选择以税务筹划为企业活动，寻找好的契机和业务，进一步解决房地产大额税的情况。在房地产税务筹划应用的过程中，我们要对其理论不断熟悉，探讨更为适合房地产减税的经营活动。由于目前我国税收制度还不完善，所以房地产税务筹划的研究还是一个新的研究方向，需要我们进一步的加强理论和实践探索。在不断地实践中创新，不断地发展税务筹划工作。
1 房地产企业土地增值税纳税筹划现状
1.1 账务处理错误进而导致纳税筹划存在错误
会计人员在计算土地增值税时，按着可扣除项目金额越多，企业所需缴纳的税款越少，生搬硬套规定，稀里糊涂的进行账务处理，错误的将违约金纳入土地增值税的扣除项目，最终计算出来的可扣除项目金额是错的。比如某房地产公司利用相关规定，进行避税，将项目销售比例控制在85%之内，这样就可以逃避税务机关的清算管理，延迟纳税，但这是生搬硬套明文规定的纳税筹划，是不科学的。
1.2 应纳税额计算不准确
在税法中土地增值税可扣除项目金额中的利息费用与会计上的计算方法存在一些差异，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，在土地增值税清算时，应调整至财务费用中计算扣除[6]。即利息费用支出不能当做开发成本直接扣除，同时也不能加计扣除。
1.3 不能恰当处理税法和财务会计中的差异
开发成本和开发费用在计算土地增值税时都可以扣除，因此实际中有部分企业将开发成本和开发费用合并计算。这种做法虽然看似并没有什么不妥，但利用公式计算允许扣除的房地产开发费用时，必须明确开发成本。由于会计处理不准确，在核算土地增值税时就会出现错误。因此，应该综合考虑税法和会计的差异，认真分析不同计算方法的使用前提以及对纳税额的影响。
2 房地产企业土地增值税纳税筹划举例
房地产企业土地增值税筹划方法多样，房地产企业的筹划人员应该熟练掌握多种纳税筹划的方法，同时与实际相结合，因地制宜、因时制宜。这样才能真正做好企业的土地增值税纳税筹划工作。下面通过某房地产公司的实例来具体分析土地增值税纳税筹划方法。
某公司2014年出售普通住宅用房一幢，房屋总面积为10000平方米，售价平均为2800元/平方米，售价总额2800万元。支付土地出让金300万元，房地产开发成本1350万元，开发费用150万。
假设条件：当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为20%、印花税税率为0.5‰、城市维护建设税税率为7%、营业税税率5%、教育费附加征收率为3%。在计算土地增值税收时，计入财务费用的利息费用均可列入扣除项目金额。
以下为不同筹划方式下的土地增值税及税前利润分析：
（1）筹划前：
转让房地产的收入=2800万元
允许扣除项目金额=300+1350+150+2800×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2284万元
增值额=2800-2284=516万元
增值率=516/2284=22.59%
应纳土地增值税额=516×30%=154.8万元
税前利润=收入-成本-费用-税金
=2800-300-1350-150-2800×5%×（1+7%+3%）-154.8=691.2万元
（2）筹划办法1：
假设将售价定位每平米2750元，其他资料不变。
转让房地产的收入=2750万元
允许扣除项目金额=300+1350+150+2750×5%×（1+7%+3）+（300+1350）×20%=2281.25万元
增值额=2750-2281.25=468.75万元
增值率=468.75/2281.25=20.55%
应纳土地增值税=468.75×30%=140.63万元
税前利润=收入-成本-费用-税金
=2750-300-1350-150-2750×5%×（1+7%+3%）-140.63=658.12万元
税前利润比筹划前降低691.2-658.12=33.08万元
虽然每平方米的售价比原来降低50元，总的销售收入比原来降低了50万元，但实际税前利润比原来降低了33.08万元，税前利润降低额比总收入的降低额少，主要是由于筹划后比筹划前缴纳土地增值税少。
（3）筹划方法2：
假设售价为每平方米2735元，其他资料不变。
转让房地产的收入=2735万元
允许扣除项目金额=300+1350+150+2735×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2280.43万元
增值额=2735-2280.43=454.57万元
增值率=454.57/2280.43=19.93%
应纳土地增值税=0万元
税前利润=收入-成本-费用-税金
=2735-300-1350-150-2735×5%×（1+7%+3%）=784.58万元
税前利润比筹划前增加784.58-691.2=92.38万元
虽然每平方米的售价比原来降低了65元，总的销售收入比原来降低了65万元，但实际税前利润反而比原来增加了93.38万元，其中筹划方法2比筹划前少交土地增值税154.8万元，这直接影响了税前利润。
（4）筹划方法 3：
假设售价为每平米2700元，其他资料不变。
转让房地产的收入=2700万元
允许扣除项目金额=300+1350+150+2700×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2128.5万元
增值额=2700-2128.5=571.5万元
增值率=571.5/2128.5=26.85%
应纳土地增值税=571.5×30%=171.45万元
税前利润=收入-成本-费用-税金
=2700-300-1350-150-2700×5%×（1+7%+3%）-171.45=580.05万元
税前利润比筹划前减少691.2-580.05=111.15万元
筹划方法3并不像筹划方法2似的由于降低售价使企业少交土地增值税，筹划方法3比筹划前多缴土地增值税171.45-154.8=16.65万元，税前利润减少额较销售收入减少额多了111.15-100=11.15万元。
这一特殊的起征点为房地产开发企业进行土地增值税的纳税筹划提供了空间和条件，我们在利用该政策进行纳税筹划时应注意以下三点：
① 企业所建造的房屋必须是符合当地普通标准住宅的居住用住宅，明确普通标准住宅标准。
② 出售房屋的增值额占扣除项目金额的比率不得超过20%，增值额占扣除项目金额的比率在20%左右时计算出来的应纳土地增值税税额变动幅度很大，企业应当非常关注税收成本对税后利润和现金流量的影响。
在符合国家的硬性规定后，我们要找好临界点，就要从20%的增值率这个标准的来龙去脉来分析，在这里有两个重要的概念需要明确，增值额=房地产销售收入额-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额×100%，根据计算的增值率，按其税率表选择适用的税率，这样才能充分利用"免税临界点"税收优惠政策进行筹划，实现销售收入和土地增值税的最佳利益均衡。
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纳税筹划是在遵循国家相关法律法规的前提下，纳税人为了实现经济效益的最大化，根据政府部门制定的纳税政策导向，对企业所涉及到的纳税行为进行合理的优化与安排，降低企业的纳税负担的一种财务管理活动。纳税筹划具有以下原则：①合法性。税收是我国依据我国法律实施的对社会经济进行宏观调控的重要手段，纳税筹划是在遵守我国法律法规的前提下，企业为降低税务负担而采取的一种合理调整纳税行为，因此其具有合法性，受到我国相关法律的保护，它与偷税漏税有着本质的区别。②超前性。纳税是企业的基本义务，国家对企业进行税收的依据主要是根据企业的各项行为发生了应税事项，而纳税筹划是企业在没有发生应税事项活动之前，对企业的各项活动进行科学的规划与安排，从而实现企业少纳税或者提高经济效益的目的，因此纳税筹划具有一定的超前性。③时效性。纳税筹划的目的是企业利用现有的法律法规对企业的行为进行科学的安排，如果社会环境发生变化，而企业的应税事项行为却没有相应的做出调整可能就会造成企业出现偷税漏税行为。
2房地产企业纳税筹划的必要性与可行性分析
2.1房地产企业纳税筹划的必要性分析
房地产由于其建设周期时间长，涉及纳税环节多，因此房地产企业的纳税成本比较高，在我国房地产业盈利空间不断下降的情况下，实施对房地产企业的纳税筹划对国家和房地产企业本身而言都是必要的：首先，通过纳税筹划可以合理的引导房地产产业结构调整。基于房地产在整个国民经济中的重要位置，通过国家宏观调控手段对房地产企业进行必要调整是保证社会稳定、经济健康发展的基础，通过纳税筹划能够及时的调整房地产企业的经营结构。其次，纳税筹划有利于避免企业的偷税漏税现象的出现。纳税筹划是在法律允许的范围内对房地产企业的行为进行合理调整，这样能够实现降低企业的涉税风险，避免企业采取违规的手段偷税漏税。最后，纳税筹划有利于房地产企业的健康发展。通过纳税筹划可以降低房地产企业的税负负担，降低企业的纳税成本。从而降低企业的融资成本，保障企业有更多的的资金用于施工建设过程中，并且通过纳税筹划也实现了企业的规范化管理。
2.2房地产企业纳税筹划的可行性分析
根据我国房地产企业所处的市场环境来看，实施纳税筹划已经具备完善的条件：①房地产企业所处的外部环境已经非常成熟。一是纳税筹划已经得到我国法律法规的认可，国家鼓励企业进行纳税筹划，纳税筹划是企业优化管理的重要内容；二是我国税法法制环境不断优化，比如我国在2014年出台了房屋交易税收政策保证我国房地产税务的进一步完善。税务法律的不完善为企业的纳税筹划提供了法律保障。②房地产企业的内部环境有利于纳税筹划的实施。一是房地产企业生产周期比较长，涉税生产环节比较多，根据对房地产企业生产环节分析，几乎房地产企业在每个生产环节都有涉税事项，因此较多的税种为企业实施纳税筹划提供了空间；二是纳税成本已经构成房地产企业成本支出的重要内容，因此房地产企业非常注重纳税筹划，为此他们引进与培养了大量的懂税务的专业人才，这就为房地产企业实施纳税筹划提供了主观因素的可行性。
3房地产企业各阶段的纳税筹划分析
3.1开发建设阶段的纳税筹划分析
①筹资方式不同所导致的企业纳税金额也就不同，目前我国房地产开发建设阶段的筹资主要有权益筹资和负债筹资。不同的筹资方式对企业产生的纳税影响也不同，比如：假设以房地产企业计划筹资4500万元，借款年利率为10%，项目预计利润为1000万（扣除各种经济费用），企业的筹资方式选择不同的筹资形式：第一种：向社会以公开发行股票的方式融资4500万，企业的所得税率为25%。第二种：采取权益融资和负债融资相结合的办法，但是权益融资比重要大，向社会发行360万股股票，每股发行价格为10元，剩余的900万元向金融机构借款。第三种：仍然是采取上两种方式进行，但是负债比例要大，公开发行股票融资1800万，其余的2700万向金融机构借款。通过对上述三种方案进行分析发现：随着权益资本比重的下降，企业应纳所得税税额分别为250万、227.5万、182.5万，呈递减趋势。通过对这三种方案的对比，第三种企业的应税所得税最少，投资效益最高，由此可见企业通过合理的配置筹资方式可以降低企业的应税比重。②利息费用的纳税筹划。土地增值税是房地产开发建设中涉及到的一个重要税种，对于土地增值税的计算主要是根据增值率的大小进行征收，因此合理的去除项目费用是降低增值额，减少企业纳税金额的重要途径。由于开发阶段对税收构成影响的主要是筹资资金的利息，因此房地产企业可以从降低利息角度入手，比如企业通过负债形式获得融资，那么其支付的利息比较高，因此需要金融机构提供利息证明，以便扣除相应的利息项目金额。
3.2销售阶段的纳税筹划分析
①房屋定价策略的纳税筹划。随房屋进行定价是房地产企业实现利润的主要手段，由于受到税收政策的约束，以制定高房价的策略并不能为企业带来高额的利润，相关还会增加企业的负担，因为高营业收入预示着高额的税负。因此需要企业按照销售计划合理的进行纳税筹划，将一部分房屋以低价格销售，以此实现土地增值税的税率控制在税率的低档次内。②促进方式的纳税筹划。随着国家宏观调整政策的不断出台，楼市在经过快速上升阶段，已经处于相对低迷的状态，造成房地产企业的销售不理想，为此企业为了回笼资金，房地产企业选择促销的方式，但是房地产选择的促销方式不合理就会增加房地产企业的纳税，房地产企业制定了购买商品房赠送实物的方式，其结果就是该企业要将实物的销售市值纳入到企业应缴纳税款事项之中。
3.3现有阶段的纳税筹划分析
在房屋销售一部分之后，企业为了投资以及对外出租他们选择预留一部分商品房，这样一来就会产生营业税、房产税等税费，这些税费的存在会对房地产企业的经营产生重要的影响。①闲置房产投资纳税筹划。房地产企业将没有销售出去的或者计划中不销售的商品房以对外出租或者以房屋作为入股资金进行利润分红的方式进行投资，经过大量的实证证明，房地产企业采取对外租赁的方式能够实现经济效益的最大化。②合理分解租金收入的纳税筹划。房屋在选择对外租赁的方式之后产生的营业税、房产税将以房屋对外租赁的价格为税收依据。因此房屋的租金高低直接决定房地产企业的税负，通过合理分解房屋租赁价格是减轻房地产企业税负的重要首选。比如房地产企业可以采取将房屋租赁价格中的水、电以及物业费等进行单独核算的方式。
4房地产企业纳税筹划的风险及应对措施
4.1房地产企业纳税筹划的风险
房地产企业纳税筹划的风险主要有：税收政策的变化、预测生产经营活动的变化、与税务部门信息沟通的不及时、没有从企业的整体战略进行合理安排以及财务人员综合素质缺乏等方面的风险。
4.2房地产企业纳税筹划风险的应对措施
关键词：房地产 税收筹划 合理避税
一、房地产企业纳税筹划概述
房地产企业的纳税筹划是指在企业的纳税行为之前，纳税方在法律所允许的范围之内，通过对企业生产、经营和投资活动的统筹安排与管理，达到适当免除、减少或者是递延纳税义务的目的，以实现企业利润最大化或者是现金流最大化的目标。
尤其是近些年来，我国政府为控制房价过高，抑制投资过热而带来的房地产泡沫，已经开始集中力量对房地产行业进行宏观调控，房地产调控政策与税务细则的出现对房地产的利润进行了有效控制，让房地产企业的纳税筹划工作变得更加必要。
二、新形势下房地产企业纳税筹划的必要性
通过合理的税务筹划可以有效的降低企业在税收方面的压力，提高企业利润率，使企业的市场竞争力得到提升。政府对房地产行业进行调控之后，房价上涨的空间受到限制，降低生产成本，合理避税成为了房地产企业保利润的重要途径。同时，通过合理的税收筹划能够有效改善企业的财务状况。企业通过合理的税务筹划能够将企业的纳税额度降到最低、递延纳税，增加企业现金流的改善极为有利。这不但提高了企业资金的有效利用率，同时还增加了企业的可支配现金量，改善了企业的财务状况。
三、房地产企业纳税筹划策略
在房地产企业进行纳税筹划之前，企业的财务人员必须对国家税务征收的内容、形式以及方法等有一个具体的了解，然后才能在合法的范围内进行合理的纳税筹划，为公司达到纳税额度，降低经营成本的目的。
（一）利用相关税金进行纳税筹划
根据新颁布的税法，可以通过公益、救济性捐助而减少部分纳税额度的是企业年度总利润的12%，超过的这部分则不予免除。因此，房地产企业可以通过一些营销策划活动与捐赠活动相结合的方式进行统一安排。例如，企业可以通过向红十字会，福利性、非赢利性机构，农村义务教育以及青少年活动场所进行捐赠等。
企业在缴纳所得税时，可以通过采用分月、分季度的方式进行征收。房地产企业在缴税的过程中，其缴纳所得税中的“应纳税所得额”部分是将会计利润作为计算基础，而在一个完整的会计年度结束之后再将企业的总收入以及费用列支等计算出来。因此，在所得税的预缴过程中，不管是以上一财年的“应纳税所得额”的比例进行预缴，还是以纳税期的实际数目进行预缴，都难以对当年所得税的额度进行准确计算。这时，房地产企业可以在法律所允许的范围内，通过综合考虑、统筹安排的方式，对有限的资金进行统一安排，使其在企业内部充分流动，为企业带来更多的利润。
房地产企业可以新设置与母公司相互关联的企业，利用这些企业资金的运转来将利润进行转移。例如，企业可以成立园林景观设计、建造公司，成立广告公司和房地产销售公司等。这可以有效的将房地产母公司的利润进行转移，降低房地产企业的征税点。
（二）合理利用土地增值税率优惠进行纳税筹划
我国税法规定，房地产企业选择进行普通住宅的建造和销售时，当其增值额度低于扣除项目金额的20%时，可以享受免征土地增值税的优惠。且当纳税企业在建造普通住宅的过程中，如果同时并行的进行其他类型的房地产开发项目，则应该将两者进行区分，通过分别核算的方式缴税；而没有通过分类核算的方式来确定增值额，或者是所采取的方式不能准确予以核算时，房地产企业则不能享受税法所规定的税收优惠。基于此，企业为了达到降低缴纳税金，提高企业经济收益的目的，可以通过采用分类核算增值额的方式，将普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%之内，这样就能实现税收筹划的目的。
例如：某房地产企业，其2007年度房地产销售总收入是1.5亿元，其中高档住宅收入为5000万元，标准住宅收入为1亿元。根据国家税法中的规定，计算过程中可以扣除的项目金额为1.15亿元，其中高档住宅可扣除的额度为3000万元，标准住宅可扣除的额度为8500万元。
当不分类核算时，该企业应该缴纳的土地增值税为：
增值额与所扣除项目金额的比例：（15000—11500）÷11500×100%=30.43%
当采用30%的税率时，应缴纳的土地增值税额=（15000-11500）×30%=1050万元
若分开核算，则该企业所缴纳的土地增值税：
标准住宅：增值额在可扣除项目金额中所占比例为：（10000-8500）÷8500×100%=17.65%，企业的增值额及可扣除额低于20%，企业可以享受免税的优惠。
高档住宅：增值额在可扣除项目金额中所占比例：（5000-3000）÷3000× 100%=66.67%，当采用40%的税率时，应缴纳的土地增值税额=（5000-3000）×40%-3000×5%=650万元。
两者相比，通过税收筹划可以降低缴纳税赋400万元。
四、结束语
房地产企业的纳税筹划可以通过税金筹划以及享受土地增值税优惠政策两个主要的方面予以实现。同时，还可以利用临界点和税法空白点等进行筹划，在筹划的过程中应该根据当地税法的相关具体执行标准予以执行。企业的财务人员应该在认真掌握好税收筹划的基础上，合理的利用税收政策，为企业降低税收成本，增加企业利润作出贡献。尤其是在相关部门对房地产企业的管理更加规范的情况下，房地产企业的发展遭遇了发现的瓶颈，而企业通过税收筹划是增强企业自身生存能力的一个有效手段。
参考文献：
[1]程素文.浅析房地产企业的税收筹划.中国乡镇企业会计，2012
[关键词]税收筹划；房地产；营业税
目前税收筹划的主要行业之一就是房地产行业，其税收筹划，需要在完善的企业管理中与其合理的经济活动中进行合法的税收筹划。从房地产该行业的前景来看，在市场经济中要做到八面玲珑，从而应对不断的市场变化及税法变化。就目前形势来看，房地产行业的税收筹划体系和理论缺少国内专业人士的研讨。房地产资金投入大，需要缴纳的税种多，税收成本在总投资成本占据较高的比例。
1税收筹划的意义及特点
1.1税收筹划的意义
笔者认为税收筹划的意义在于企业或者股份制企业在合理合法的前提下，通过对自身经济活动的行为中所创造的利润所需要缴纳的税额在税法允许的范围内进行一切合法的减少纳税额。从而将企业的利润实现最大，成本降到最低。
1.2税收筹划的特点
第一，税收筹划具有合法性。企业的税收筹划必须以合法性为前提，企业作为纳税人，应当依照国家的相关法律在选择纳税方案时做出最有利于自身发展的选择。因此企业进行税收筹划具有服从配合国家税法的意义。
第二，税收筹划具有事前筹划性。企业在进行生产经营，投资活动等设计和安排时需要进行税收筹划。在现实的经济活动中，由于特定经济事项的发生使企业负有纳税义务，比如产品劳务销售，货物运输后需缴纳增值税等，这便说明纳税义务的发生具有滞后性。但是税收筹划却不同，他可以事先进行筹划，这样可以避免在实际经济利益发生后所需缴纳不必要的多余税款。
第三，税收筹划具有明确的目的性。企业采取税收筹划目的是为了降低企业的成本支出，一般情况下，通过两种方式来实现：第一种是税负最低，即企业在选择纳税方案时选择税收负担最低的策略；第二种是延缓纳税的时间，即当企业所选择的方案在缴纳的税款基本相同的情况下，尽可能晚的去缴纳税款。
2房地产企业税收筹划的必要性及涉及的税种
2.1房地产企业税收筹划的必要性
第一，房地产企业税收比例高。我国目前的税收体系中，房地产企业需要缴纳的税款种类比较多且复杂，在短时间内，纳税人要想促使我国的税收体制发生改变是不可能实现的，因此企业要想减轻自己的经济负担，最直接最有效的方法就是避税，减少税收成本，进行税收筹划。这样才能使房地产企业在不断变化与竞争的市场大环境中求得生存。
第二，房地产企业竞争压力大。因为房地产业在我国的起步比较晚，发展还不充分，这就导致了企业的税收政策在选择上具有局限性，但是因为体制上的不完善，企业在税收筹划措施的实施上也提供了一定的发挥空间，所以如果企业在实施税收政策时能够合理地利用这些空间，企业整体的税收筹划水平就会获得很大程度的提高。
第三，我国税收环境不断改善。随着税收体制在我国的逐步发展，我国正走向一个崭新的税收环境，从而也促进了企业税收在减免、缓交时更加合理化与合法化，各种主观因素对纳税征收的不良影响也逐步降低了，一个健康的纳税环境也为我国目前税收优惠政策的实施提供了良好的发挥空间。
2.2房地产企业涉及的税种
第一，前期准备阶段的税种。房地产企业在前期准备阶段的税收缴纳主要以耕地占用税和契税为主，耕地占用税的缴纳是用来保护耕地，促进土地资源的合理利用，避免非农业建设的单位和个人占用土地资源，减少国家的耕地面积。耕地占用税实行差别定额税率，是一种一次性定额征收的税种。如果房地产开发商将农民的耕地占用，就必须要在土地管理部门对其行为进行批准同意，占用耕地之日起的30日之内缴纳耕地占用税。主要类型包含国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠予、房屋交换五项内容。由于我国的经济发展具有不平衡性，结合各个地方的实际情况，我国实行了不同的契税税率，一般实行3%～5%的幅度税率。
第二，房地产开发阶段涉及的税种。房地产企业按照自身营业额的3%进行缴纳建筑营业额；在签订了实施建设施工合同以后需要缴纳合同金额万分之三的印花税；同时还要根据施工所占地域的大小来缴纳城镇土地税。
第三，房地产销售阶段涉及的税种。一是营业税。营业税是提供应税劳务，是对无形资产的和销售税的转让。在营业税的发展阶段主要是指以“建设”税按照建设单位，在按3%的税率征收营业税的营业额，征收范围包括建筑、安装、维修、装饰及其他工程业务。二是土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权，对建筑结构和获得的单位和个人，在收集房地产价值转移税。房地产企业主要以开发土地、建设施工、销售楼盘作为自己的经济活动来赢利。土地增值税的超额累进税率，不得超过与50%部分扣除项目金额的比值，税率为30%，速算扣除系数为0。三是企业所得税。企业所得税是以企业取得的生产经营所得和其他所得税征收的对象。房地产企业转让或出租房地产取得的净收入，必须纳入企业的总利润和缴纳企业所得税。一般采用25%的比例税率。
3某房地产公司主要税种的筹划方案
3.1营业税的筹划
营业税的关键在于营业额。实行税收筹划对于营业税来说不是最优选择，减少的税收成本较少。但是营业税在确定应税营业额上变化的幅度却比较大，但是这样的弹性却为纳税人的纳税筹划提供了更大的发挥余地。营业额越大，就越需要通过税收筹划来减少营业税纳税额，因此营业额的税收筹划方案还需要根据营业额的大小来制定，其目的最终是为了让企业的营业税税收成本降低，从而给企业增加利润。
3.1.1避高就低，降低税负
本项目中，住宅按毛坯房销售，而商铺和车库按装修后的成品房出售。这里就需要筹划由房地产企业完成的这部分装修费用。规划方法将房子装修，装修和设备安装费单独的合同，公司签署了在商店和车库销售合同是根据毛坯房的价格计算，5%的营业税计算，装饰分公司和客户房地产公司签订的装修合同，所以房子装修应缴纳3%的营业税。房地产公司有商店，其占地45920平方米，除此之外还有6000平方米的停车场。原本打算商店在6000元/平方米的平均销售价格，按照2000元/平方米的均价车库销售，装修费按每平方米500元的标准，商铺，车库300元标准每平方米。如果根据毛坯房销售合同的标准组件，应缴纳的营业税如下：
商铺销售应缴纳营业税：459205×500×0.05=1262.8万元
车库销售应缴纳营业税：6000×1700×0.05=51万元
装修应缴纳营业税：（45920×500+6000×300）×0.03=74.28万元
这样筹划可以节约营业税1437.6万元-1388.08万元=49.52万元
3.1.2把价外费用剥离出去
该项目在住宅销售的房地产公司，收集水、电、煤气安装费，维修基金设施费。通过业务的合理分离，分离费用规划方法，同时在住宅销售的房地产公司，所有收费由物业公司物业管理公司开具发票，收费，这费用是房地产物业出售。根据国家营业税税法相关政策，物业管理部门征收了业主们的水、电、暖、气等相关费用，但是房地产公司并没有进行对业主们收费，所以不需要缴纳营业税，不属于法律范围内。这一项可节约营业税（300+3000）×480×0.05=7.92万元，城建税及教育费附加0.62万元。
3.2企业所得税收筹划
据查阅资料了解，我国在2008年实施了《企业所得税法》，将企业的年度工资在税前就扣除，也取消了工资税，一些工资和福利都会大幅度地减少税收，这意味着中国房地产企业的工资税前扣除，这有可能扩展需要展示的更多工资支出。在这些项目的计算中如果把超支的职工福利费和职工教育经费用工资的形式进行结算，那么超支的部分就可以在税前给予全额扣除。企业在自身生产经营活动过程中涉及的业务招待费不得超过年销售收入的千分之五，广告费和业务宣传费是企业的一笔大支出，需要企业进行合理的安排与筹划，企业在业务招待费方面应给予高度重视，在实际的经营活动中也可以在业务招待费与业务宣传费的部分内容方面进行相互之间的替换。因此，房地产公司应该对企业的宣传费、广告费和招待费进行相应的规划与控制，虽然不是主要成本支出，但也不能小视。
4结论
税收筹划是企业财务管理中的一个重要的组成部分，与企业的经济利润有着紧密的联系，影响着企业经营目标的实现，越来越多的房地产企业对其给予了高度的关注。现阶段房地产行业正处于转型阶段，正逐步从谋取暴利的时代向稳步发展的时代过渡，房地产市场的竞争转变得越来越理性化，所以加强企业内部管理，提升房地产企业的经营管理水平以及纳税筹划水平，对控制企业的运作成本，实现企业的预期经营目标具有重大的战略意义。另外，由于房地产业的税费负担比较重，税收种类多且复杂，和其他产业又有着错综复杂的联系，所以合理规避税费，减轻企业纳税负担成为房地产企业税收筹划的重点关注对象。
总而言之，在房地产企业日趋白热化的激烈竞争下，良好的税收筹划不仅可以帮助房地产企业降低参与市场的竞争的成本，还可以帮助企业获得资金的时间价值，以实现自己的合法权益。如果房地产企业结合自己的实际情况，从整体配置企业税收筹划的经济效益的现实，可以大大降低纳税风险，减少企业的税收成本，完善自己的管理体系和税收体系，提高市场竞争力。
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