时间：2024-01-19 16:09:11
导语：在房屋交付的法律依据的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
宋女士的前夫虽然没有工作，但并未丧失劳动能力。宋女士虽然有工作收入，但不能因此免除其父亲的抚养义务。所以宋女士的前夫必须为孩子尽抚养义务。如果其前夫拒不给付抚养费，宋女士可以寻求法律帮助。
网上购物具有法律效力
方小姐在某书店的网站上购买了两本书，书店承诺10日内送货，但方小姐一直没收到这两本书。方小姐想问网上购物是否也具有法律效力。
商务网站在网上的交易规则（包括品牌、规格、价格、数量、交易时间、交易方式等），在法律上称为“要约”。该“要约”在得到网民以网上方式所表示的承诺之后，网上购物合同即依法成立，对合同当事人双方均具有法律约束力。双方当事人均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。所以，方小姐可以要求该书店履行合同，并赔偿因未按时送书而给她造成的损失。
上海市民可以吃上“放心米”和优质水果
上海的于大妈看到报纸上经常登蔬菜水果残留农药的事，来信问老百姓的饮食安全怎样才能得到保证。
去年，上海市技监局了《安全卫生优质稻米》和《安全卫生优质水果》两个地方标准，其规定的各项技术指标在国家标准的基础上作了适当的增加和提高。两个标准列出了稻米和水果生产中常用的农药的剂型、施药方法、安全间隔期和最高残留量，并列出了安全卫生优质稻米和水果禁用的农药。标准规定，安全卫生优质稻米“在生产、加工过程中，不得使用任何植（矿）物油进行抛光或使用色素作食品添加剂”；安全卫生优质水果则应“成熟适度，新鲜脆嫩，外形、色泽良好，清洁无异味，无影响食用的病虫害和机械损伤。”
从堂行医须具备行医资格
重庆的高先生打来电话，说现在药店里一般都有坐堂医生，他想知道这些坐堂医生是真正在药店看病，还是打着看病之名推销药品？
打着“医生”甚至“专家”旗号在药店里推销药品的这种不规范行为很多省市都出现过。重庆市为整顿这种不规范行为，率先了《城镇中药药店开设中医诊所管理办法》，规定中药店开设诊断、治疗、咨询等医务活动，必须经卫生行政部门审批。中药店要取得坐堂行医资格，必须有100平方米以上的营业面积，有80万元以上的注册资金，有独立的法人资格，有药橱、药柜，且中药饮片数量在300种以上。行医者须具备中医执业医师资格，有5年以上中医临床工作经历。卫生行政部门没有批准西药店进行店内行医活动。
退房需有法律依据
我国法律对租赁合同的规定有如下条款：1、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。3、租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。4、租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。5、出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
法律依据：
根据《城市房屋租赁管理办法》第五条，房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。
（来源：文章屋网 ）
法律依据：
《民法典》第七百零三条
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四条
租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第七百零七条
(一)法律规定预售房交付后出卖人60日内报送资料，90日内是否能办结房产证
商品房房产证的办理时限、买卖双方的相关义务和责任在多部法律规章均有规定，主要如下。
1.《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称《开发条例》)第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋、土地登记手续；现售的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理登记手续。开发企业应当协助购买人办理登记手续，并提供必要的证明文件。
2.建设部《商品房销售管理办法》(以下简称《销售办法》)第34条规定，开发企业应在商品房交付使用前委托进行测绘，测绘成果报房管部门审核后用于房屋权属登记。
开发企业应在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房管部门。
开发企业应当协助买受人办理房屋、土地登记手续。
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)第18条规定，由于出卖人的原因，导致买受人在预售商品房交付使用之日起90日内、现售商品房自合同订立之日起90日期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人承担违约责任。
按照上述法规和司法解释可以推定：商品房交付使用之日起60日内，开发企业应将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房管部门，90日内房产权属登记应办结。
但问题是，预售商品房自交付之日起90日内能够取得房产证吗?
(二)开发企业将登记资料报登记机关“备案”
《商品房买卖合同》(建设部、国家工商行政管理总局联合制定示范文本，下称《合同》)第15条：“出卖人应当在商品房交付使用后――日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。其中的“备案”是否有法律依据?如果没有，那么该约定是否有效?
二、对上述问题的探析
(一)商品房应办理备案登记还是初始登记
1.《合同》中的“备案”没有法律依据，实践操作过程中也并不存在
上述《合同》示范文本第15条的约定应该是依据《销售办法》第34条的规定，同时当事人可自行约定办理时限，但在合同中标注了一种登记机关“备案”的行政行为，而《销售办法》却没有规定登记机关的这种行政职权。因此，在实际工作中登记机关是无法办理买卖双方约定的“备案”业务的。
2.出卖人应报的资料在《销售办法》和《合同》中规定模糊不清，且不具有可操作性
出卖人是否可按照《销售办法》规定和《合同》约定，提交相关资料到房屋登记机关，又应提交哪些资料，这在《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》(原建设部住宅与房地产业司、政策法规司编写)对《销售办法》第34条、《合同》第15条解释中均未明确开发企业(出卖人)报送何种资料至房屋登记机关，虽然《销售办法》第34条第1款规定了房产测绘成果报送房屋登记机关，但众所周知，房屋权属登记仅靠房产测绘成果是办理不了的；开发企业和买房人应该按照房屋转移登记的要求提供房产证件、买卖合同、身份证件、测绘报告、申请书及其他必要材料一并申请，仅仅规定开发企业提报资料是不能办理房产证书的。
因此，《销售办法》第34条第2款规定没有可操作性；《合同》约定“备案”在实践操作中也是不存在的，应属不当合同条款。
3.《合同》第15条“备案”的探源――“商品房备案登记”
建设系统相关资料中对商品房权属登记理解中曾经存在“商品房备案登记”一说，应该与《合同》第15条“备案”条款有必然的联系――“商品房备案登记”应是《合同》第15条“备案”的“理论基础”。但后来又否定“商品房备案登记”，认定商品房也应办理初始登记，这也说明《合同》第15条“备案”的不恰当，应予纠正。摘录如下：
(1)商品房备案登记就是房屋初始登记
《房地产产权产籍管理人员培训教材之二》(原建设部住宅与房地产业司编著)第73页描述如下：“商品房备案登记实质上就是房屋初始登记……认为开发企业建成的商品房不要进行权属登记的主张是不恰当的……”。
在实际工作中，如按正常的权属登记方法给开发企业颁发一份房屋所有权证，并在每一起房屋销售时办理一起转移登记，则会给开发企业带来很大的麻烦和经济负担。因此，很多地方都采用备案登记的方法。与一般的初始登记的区别在于，在按照正常的登记手续后不立即给开发企业发统一的权属证书，而是将每一处的房屋状况分为若干个单位(如按套)分别记录在案或输入计算机。然后允许购买商品房的客户凭购房合同和发票直接办理房产交易和转移登记手续(国家四五普法指定教材《住宅与房地产业法规知识读本》、国家房地产经纪人考试指定辅导教材《房地产交易管理制度与政策》2002版有相同描述)。
上述教材中，根据法律规定推断出：“认为开发企业建成的商品房不要进行权属登记的主张是不恰当的”，却又为避免麻烦和经济负担，将商品房初始登记作为备案登记。这种解释和变通是难以理解的，因为法律规定不可因麻烦而不予执行，初始登记和备案登记更是两个截然不同的概念和行政行为。
(2)明确商品房也需要初始登记
《房地产交易与权属登记政策问答》(原建设部住宅与房地产业司编著《房地产交易与登记培训教材之一》，2008年版)第一个问题就是：新建商品房是否要在办理初始登记以后才能办理转移登记?解答为，新建商品房要先办初始登记以后才能办理转移登记。在现实情况中……登记机关在为买房人办理转移登记时，应当要求开发企业先办好初始登记。
《房屋登记办法释义》(住建部政策法规司、住宅与房地产业司、村镇建设办公室编写)中有“房地产开发企业在办理了房屋所有权初始登记后……”(第318页)，“因为初始登记这一环节是不能回避的，没有初始登记就不可能办转移登记”(320页)的论述，证实商品房是应办理初始登记的。商品房初始登记也应按照房屋初始登记的要求提交相关资料办理，而非仅仅由开发企业提供资料报产权登记机关。
“商品房备案登记就是房屋初始登记”和“商品房也需要初始登记”应该是商品房权属登记历史上的两个观点，前者是说商品房不需办理初始登记，开发企业报送相关资料给登记机关后，买房人凭合同和发票就可办理房产证；后者则否定了前者“凭合同直接登记”的做法，强调商品房也应办理初始登记后再办理转移登记，购房人才能取得房产权利。不难看出，商品房买卖《合同》第15条“出卖人提供的资料报产权登记机关备案”和《销售办法》第34第2款规定均是与“商品房备案登记就是房屋初始登记”观点一致的，现在看来都应该进行纠正，尤其是《销售办法》中的规定。建议将“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”修改为“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，到房屋所在地房地产行政主管部门申请办理房屋所有权有关登记手续”，以顺应“商品房也需要初始登记”的正确观点，并与《房屋登记办法》等相关规定相适应、协调。
(二)预售商品房自交付之日起90日内能够办完房产证吗
负责人李国恩，该公司经理。
委托人叶波，海南九金律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王裕朝，男，42岁，汉族，三亚市第一糖烟酒公司职工，住三亚市解放四路69号。
原审原告黄超，男，28岁，汉族，三亚迎宾旅店经理，住该旅店。
上诉人茂名市茂南区油城工业贸易公司三亚分公司（以下简称三亚公司）因租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2001）城民初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的负责人李国恩及其委托人叶波，被上诉人王裕朝，原审原告黄超等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，三亚公司和黄超合作投资建造位于三亚市建港路口的铺面出租的事实已经人民法院生效判决所确认。双方作为共有人将共有的房屋天面租赁给王裕朝经营使用，王裕朝应按约支付租金。由于共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，作为善意的相对人，只要按约向其中之一履行自己的义务，便可以抗辩其他的共同共有人。本案中，三亚公司先收取王裕朝第一期租金人民币4900元，后王裕朝又按原约定的内容向共有人之一的黄超支付租金，其行为是善意的，依法应予保护。至于黄超收取租金与三亚公司如何分配，属另一法律关系，不属本案审理范围。故三亚公司的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。据此，原审判决驳回三亚公司的诉讼请求；案件受理费574元，由三亚公司负担。
宣判后，三亚公司不服上诉称，被上诉人王裕朝现承租的房屋天面原是我司租给他人使用，但因该承租人拖欠租金和水电费而被我司起诉。案件审理过程中，该承租人将房屋天面转租给王裕朝，而王裕朝在未征得我司同意的情况下即把款付给转租人。鉴于转租已成事实，考虑到案件尚未审结，我司也同意其承租。并先向王裕朝借款4900元，同时对该笔借款情况作了约定，即我司起诉承租人拖欠租金及水电费的案件审结后，签订正式租赁合同，上述借款即转为半年租金和押金。1996年6月3日，我司起诉的案件审结，我方主动找王裕朝签订租赁合同，却遭到王的拒绝，原来是王裕朝早与黄超偷偷签订了租赁合同，租金全由黄超收取，与我司无关。此后，我司多次追收租金，均遭拒绝。原审法院认定黄超与我司有同等的收益权是没有法律依据的，请求二审法院撤销一审判决，判令王裕朝付清租金12600元及利息1512元，将房屋天面归还我司，承担本案一、二审诉讼费。
王裕朝辩称，我承租的房屋天面是上诉人原负责人杨进海与黄超合伙建造的。当时李国恩也就是现在的上诉人负责人冒充杨进海将房屋天面租给我，让我向其交付了半年租金4200元和押金700元。李国恩并以杨进海之名以借据形式向我出具收条。过了一个月，供电公司以杨进海拖欠电费为由要我找杨进海交清电费，不然就从租金中扣除或切断电源。但当时找不到杨进海。由于我承租的房屋是杨进海和黄超合伙向部队承租土地所建，故我只好找部队出面解决。部队就找来黄超，由其负责收取租金来缴纳杨所欠的电费。于是我就与黄超签订租赁合同，并按其要求提前支付第二个半年租金。现我已将租金交至2001年11月30日，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
黄超述称，被上诉人王裕朝承租的铺面是我与上诉人三亚公司合伙而建。由于上诉人负责人不在三亚，因而被上诉人就向我交纳租金。收取的租金用于支付我与上诉人合伙承租部队土地的应交租金及原所欠的水电费。
经审理查明，1997年7月17日，三亚公司与黄超将其合伙建造坐落于三亚市建港路口停车场一幢平顶房的天面租赁给黄红月经营。后双方发生纠纷，三亚公司遂向原审法院起诉黄红月，诉讼期间，三亚公司将该房屋天面收回出租给王裕朝。1999年5月3日，双方约定，房屋天面租期为1999年5月1日至2002年5月1日；月租金700元，每半年交一次即4200元，另先付押金700元；三亚公司与黄红月的纠纷解决后，双方正式订立租赁合同；王裕朝现借给三亚公司的4900元款项，在正式合同签订后转为先支付的半年租金和押金。协议签订当天，王裕朝付给三亚公司4900元。1999年6月18日，黄超与王裕朝签订租赁合同，该合同约定的租期、月租金及其交付办法和押金额与三亚公司和王裕朝议定的内容一致。合同订立后，王裕朝依约向黄超支付租金，并已付至2001年11月30日。
上述事实，有1999年5月3日的协议和借据，租赁房屋天面合同书，租赁合同书，收据，当事人陈述等佐证，并经庭审质证，应予采信。
本院认为，王裕朝承租的讼争房屋天面，系三亚公司与黄超合伙而建，根据民法通则第三十二条第二款的规定，该房屋应为合伙人共有的财产。三亚公司将房屋天面交付给王裕朝使用后，于1999年5月3日，在其向王裕朝出具的借据上同意将该天面租给王裕朝使用，双方并对租期、租金和押金数额及交付办法都作了约定。据此，应认定双方的房屋天面租赁合同已经成立。而同年6月18日王裕朝与黄超就该租赁合同的标的物再次订立租赁合同，并对租赁期限、租金和押金的交付办法作了与前述合同相同约定，由此可认定三亚公司出租房屋天面给王裕朝，事后得到其合伙人黄超的迫认。因此，上述两份合同均属有效。根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条＂共同共有人对共有财产享有共同权利……＂及民法通则第八十七条＂债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务……＂的规定，三亚公司或黄超均有权要求王裕朝交纳租金，而王裕朝只要向其中的任何一方支付租金均属合法。据此，王裕朝向黄超交纳租金并无不当，且租金已交至2001年11月30日，故不存在违约行为。至于三亚公司与黄超因租金的分配而发生纠纷，系合伙人的内部纠纷，不属于本案审理范围，因而原审法院不予审理是正确的。综上，三亚公司的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
法律依据：
根据2021年9月1日生效施行的《中华人民共和国契税法》第一条
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。
《中华人民共和国契税法》第三条
契税税率为百分之三至百分之五。
《中华人民共和国契税法》第四条
契税的计税依据：
（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；
（二）土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；
1、两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准;
2、其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法有效的。
【法律依据】
1995年，江苏省海安县县城在城镇改造过程中，需要拆除张孙某夫妇所有的房屋。6月18日，海安县城镇房屋拆迁事务所遂与孙某的丈夫张某签订了房屋拆迁补偿协议一份，约定拆除建筑面积达355.4平方米的生活用房，以产权调换形式为其安置四套商品房，分别是25号楼301、302、303室和四号楼305室，张某补交拆迁补贴与商品房之间的差价27222.52元。1995年6月29日，张某交纳了安置房差价3011.24元。同年8月25日，被告钱某以张某名义交纳安置房差价24211.26元。张某遂将安置房中的305室交给钱某使用。此后，钱某还分数次向张某交付了现金13011.29元，并直接向开发商交纳了305室所附车棚的现金2200元。2000年年初，张某生病，病情渐趋加重。钱某为防止所交钱款缺少依据产生纠纷，遂于3月18日让其妻到张某家中要求补立手续。当日，张某的儿子以其父亲的名义出具收条一份，载明：“今收到钱某所购人民东路四号楼305室部分房款人民币壹万叁仟零拾壹元贰角玖分整。”2001年6月7日，张某病故后，其妻子及子女要求钱某返还房屋，遭到拒绝，遂向法院提起诉讼。
庭审中，孙某等人诉称，我家因拆迁安置的商品房需要被交差价。被告以替张某垫付部分差价为条件，要求张某将305室暂借给其子和儿媳居住。此后，在张某生病需要用钱时，被告要求购买305室，并由张某之子出具收到房款的收条。张某与被告之间一直是借用关系，房屋买卖行为无效，被告应当返还房屋及相应车棚。被告钱某则辩称，张某家拆迁时，根据当时安置政策大约多余60多平方米的指标，出于友谊，张某将多余指标让给我享受。我根据张某提供的交款通知单，交纳差价24211.26元后，张某将305室让给了我。以后，我又陆续交给张某及其妻补偿金10000元。2000年3月，为防日后发生纠纷，我让妻子找张某补办购房交款手续，张某吩咐其子补写了收条一份。因此，双方房屋买卖合同有效。
钱某为支持其辩称理由，还申请其侄女到庭作证。其侄女证明：2000年3月18日，其陪钱某之妻去张某家让张某就交付的房款出具收条，张某让儿子书写，其儿子也将告知父亲。
海安县法院经审理后认为，证人虽然与本案被告有一定的利害关系，但其证言与案件具有关联性，且证明的内容与张某之子所写收条能相互印证，应当具有证明效力。结合钱某为张某代付安置房差价及向张某交付现金、张某交付房屋及张某之子代书收条的事实，可以认定张某与钱某之间存在事实上的房屋买卖关系。原告方主张本案讼争房屋系张某借给被告使用，并无证据证明。在审理过程中，法院也告知了原告方主张的法律关系有误，但原告方不同意变更，因此对原告方的诉讼请求难以支持。法院遂依照《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，作出了上述判决。
点评：本案的焦点问题是，当事人应当以何种民事法律关系提出诉讼主张，是借用法律关系还是买卖法律关系？
在民事诉讼中，法律关系是指平等主体之间发生的、符合民事法律规范的、以权利义务为内容的社会关系，是民法对平等主体之间的财产关系和人身关系加以调整的结果。民事法律关系只是一种法律形式，它的实际内容则是各种各样的社会生活关系，如财产所有关系、财产使用关系、商品交换关系等。当事人在诉讼中能否正确判断法律关系的性质，不仅影响到其能否向人民法院提出正确的诉讼请求，而且可能导致能否赢得诉讼。本案中，原告方主张的法律关系是借用，被告方则认为是买卖，这两种法律关系的根本区别在哪里呢？所谓借用，是指当事人将自己所有权或者使用权的标的物交给他人使用，但不转移财产所有权的行为；而买卖则是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付相应价款的行为。由此可见，借用与买卖的关键区别在于，标的物的所有权是否发生了转移。显而易见，结合本案中的书证及证人证言，可以确认张某与钱某之间就房屋形成了一种买卖法律关系而非借用法律关系。因此，本案原告方在法律关系的判断上出现了错误，其在借用法律关系中主张房屋买卖行为无效显然有误。
在当事人主张的法律关系有误的情况下，人民法院应当如何处理呢？最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定，“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的”，不受举证期限的限制，“人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。之所以作出上述规定，理由有两个方面：一是不同的人对法律关系性质和民事行为的效力之认定可能不同，甚至存在着一定的主观性，而当事人及其人为自身利益出发，尤其可能对法律关系的性质和民事行为的效力形成偏向自我之意见。此种情形下，当然以法院对事实的认定为基础，当事人举证、质证、法院判断证据皆应围绕法院确认的法律关系和争议焦点，否则法院对案件的审理将无法顺利进行，当事人提供的证据也就很可能无法证明其诉讼请求，而可能承担不利的法律后果。因此，法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。二是从我国实际情况出发，我国社会公众的法律知识水平还有待提高，当事人对案件法律关系的性质及民事行为的效力认识有时还难以做到清楚、明确，而且在许多案件中，当事人因财力问题不能聘请律师，故应允许当事人变更诉讼请求，法院应就诉讼请求变更及理由向当事人阐明。
虽然司法解释作出了上述规定，但在审判实践中，在人民法院告知当事人其所主张的法律关系的性质有误的情况下，一些当事人仍然我行我素，坚持原先的诉讼请求，不愿意作出变更。
原告杨某向法院提起诉讼称，2003年1月4日，与刘朝柱的人杨世松签订了一份《房地产契约》，刘朝柱将座落在小溪塔明珠四巷的一套房屋出售给杨某，并取得了房屋所有权证。而邹某未经杨某同意，进入杨某购买的房屋居住，并拒不搬出。遂起诉到法院要求被告邹某返还房屋，并赔偿租房居住的租金损失。
被告邹某辩称，原告杨世新的产权证属伪造资料取得，是不合法的。邹某是合法购得此房，没有侵权，原告也不存在损失，应驳回原告的诉讼请求。
法院审理查明：
移民刘朝柱在东湖居委会明珠四巷以“划拨”的方式取得了一块宅基地，面积为100平方米。此后，其将该地基以30000元出售给杨世松建房。杨世松建房一是用于自住，二是将多余的房屋出售给他人。2001年4月，杨世松筹建该房，因刘朝柱与邹某相识，即介绍邹某预购杨世松的一套房屋，面积为107.88平方米。杨世松当天收邹某购房押金2000元，此后邹某分五次向杨世松交纳购房款28000元，尚欠24000元。2001年6月，邹某将该房进行装修，花费30000元，后入住该房。杨世松此后多次向邹某索要下欠的房款，邹某提出将房产证办好之后付清余款，2003年1月2日，双方为此发生纠纷，纠纷中，杨世松之妻被邹某打伤。同年1月4日，杨世松以刘朝柱的名义与其弟杨某达成房产交易申请，将邹某现所居住的房出售给杨某，合同成交价为35000元。杨某以其兄杨世松欠其运输费抵付部分后，下欠房款，给杨世松出具了一份欠据。该区房屋产权管理办公室对审批机关应予审查的9项内容未审查，即认为“手续齐全，同意交易”，并于2003年1月22日发给杨某房屋产权证。杨世松在所有的售房手续中均以刘朝柱的名字签字而完成交易。
[分析]
原告杨某以被告邹某侵占其所有的房屋为由向法院提起诉讼，被告邹某提出抗辩，自己才是讼争房屋的合法所有权人，没有侵害原告杨某的权益。从表面上看，本案一个侵害财产所有权的侵权之诉，实质上，争议的核心是究竟谁是讼争房屋的所有权人，因而本案性质应确定为财产权属纠纷，才能准确概括当事人争议的焦点。
要正确处理本案，必须弄清以下几个方面的问题：1、本案争议房屋的初始所有权人；2、邹某与杨世松之间法律关系的性质和效力；3、杨某与刘朝柱之间法律关系的性质和效力；4、邹某占有争议房屋的行为是否具有违法性；5、争议房屋所有权的变动情况。
1、本案争议房屋的初始所有权人
刘朝柱将自己的宅基地有偿转让杨世松，双方是一个宅基地使用权转让合同关系。我国土地管理法规定，土地使用权权属变更，必须到主管部门办理变理登记，也就是说，在我国土地使用权实行的登记制度。只有经国家土地管理部门登记的人，才是法律承认的、能够对抗第三人的土地使用权人。由于刘朝柱与杨世松没有办理土地使用权变更登记，因而，虽然双方已实际完成土地使用权转让的行为，但刘朝柱仍然是法律意义上的该宗土地的使用权人。正因为如此，杨世松在办理建房手续过程中均只能以刘朝柱的名义进行，虽然所建房屋的全部投资均是杨世松，但法律意义上的所有人是刘朝柱。只不过对所建房屋，杨世松与刘朝柱没有争议，这里面还有一个规避行政法规强制性规定的行为，但不是本民事纠纷需要解决的。
2、邹某与杨世松之间法律关系的性质和效力
杨世松与被告邹某之间虽然没有书面的房屋买卖合同，但从法院审理查明的事实可以认定，双方存在房屋买卖合同法律关系。被告邹某依据与杨世松事实的房屋买卖行为，占有该房屋，并进行了装修、居住等行为；原告杨某要求被告邹某返还该争议的房屋，理由是认为自己才是该房屋的所有权人，并提供了房屋买卖合同和房屋产权证书，这样发生了纠纷诉至法院。本案属于典型的“一物二卖”引起的纠纷。原、被告都主张对所争议的房屋享有所有权，都是通过买卖取得。当事人订立买卖合同的目的之一是完成标的物所有权的转移，表现的法律关系是债权变动（买卖合同）在先，物权变动（所有权取得）在后；债权变动是因，物权变动是果。因此，本案涉及两个最基本民事权利-请求权和支配权的变动情况。
对杨世松与被告邹某的房屋买卖合同，大家没有分歧，认为该合同是双方当事人的真实意思表示，以事实行为证明合同成立并生效。根据《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成产时生效。法律、法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定”。由此可以看出，合同生效有两种情形：一是须办理批准、登记手续才生效，是指双方当事人签订的合同，必须在规定的部门办理审批或登记手续才生效；二是合同一经签订，即具有法律效力。房屋买卖合同，属于第二种情形，它调整的是当事人之间的财产流转关系，买卖后关于产权变更登记不是合同生效的要求。也就是说买卖双方只能凭合法有效、意思表示一致的房屋买卖行为，才能办理权属变更登记，否则，即使办理了也是不合法的。所以，杨世松与被告邹某的合同是生效的，在双方当事人之间产生法律上的约束力。这里面蕴含了关于请求权的变动的民法基本理认论。
请求权因为只在合同当事人之间产生法律上的约束力，对当事人之外的第三人没有效力，请求权变动生效不以第三人知晓为必要条件，只要当事人之间达成协议即可，不需要向社会公示。当事人意思表示一致时，就会在当事人之间产生请求权性质的约束力。请求权变动有三个基本特征：（1）合同的成立，不必一定要有标物的产生；（2）合同的成立，不以出卖人有处分权为必要条件；（3）买卖合同的成立，不以不动产登记和动产交付为必要条件。对不动产买卖合同来说，双方当事人履行登记手续，是物权变动的要求，在法学上称为“处分行为”，是合同约定负担行为之外的一个法律行为 ，并不是合同本身生效的要件。
从请求权变动的角度看，原告杨某与刘朝柱的房屋买卖合同，在排除《合同法》第五十二条规定的关于无效合同几种情形的情况之下，也是成立的，生效的。
本案中设立在争议的房屋上的两个合同为什么都是效的，都是受合同法保护的，体现的民法基本理论是债的相容性、平等性。作为请求权最为典型的权利形态-合同债权没有排斥第三人的效力。同一标的物上可以设立两个或两个以上不相容的合同债权，出卖人在同一房屋上订立数个买卖合同，任何一个买受人都不能以订立时间的先后为由，否定其他买受人的合同效力，也不能在办理过户登记之前取得优先于其他买受人的权利，体现的是民法理论关于债权平等的原则。
支配权最为典型的形态是物权。一物数卖，其结果只能有一个人或一方取得物的所有权。所有权被一个特定的人取得时，肯定不能被其他取得，这就是所有权转移的对世性、排他性。那么物权变动必须具备什么条件呢？
物权变动时，在买卖合同中，出卖人向买受人交付标的物、并通过交付转移所有权时，必须具备：（1）转移所有权时，标的物必须产生且必须特定化；（2）出卖人对标的物必须有足够的处分权；（3）所有权转移的行为，必须由不动产登记、动产交付及其他可以产生“公示”效果的现象为表征 .为保护交易的安全，必须将所有权转移的事实向社会予以公示。这是物权变动生效必须具备的三个要件。
基于上述分析，回过头来，我们看看本案争议房屋物权变动的情况。从请求权变动的角度看，邹某与杨世松的买卖合同是成立的，生效的。但从支配权的不动产物权角度来分析，邹某与杨世松由于没有进行不动产物权变更登记，所以邹某并没有取得房屋的所有权，依据合同他对房屋只取得了债权法上的效力。作为生效合同的当事人，邹某可以要求合同相对人杨世松履行合同，交付合同约定的房屋并办理登记。
3、杨某与刘朝柱之间法律关系的性质和效力
杨某与刘朝柱履行了不动产登记手续，并取得了房管部门颁发的房屋所有权证，他的物权变动按说是符合公示的法定要件，是不是可以认定，本案争议的房屋所有权就是杨某的呢？
笔者认为在本案中还不能作出这个结论。理由是作为支配权（物权）变动时，虽然具备了第一个要件和第三个要件，即该房屋确实存在，且进行了公示即不动产登记，但必须具备的第二个要件“出卖人对标的物必须有足够的处分权”已经不可能具备。原告杨某与刘朝柱的买卖合同履行中，交付该房屋的处分权是刘朝柱合同约定的义务。而此时不论是形式上的所有权人刘朝柱还是实际所有权人杨世松都不能将交付房屋。为什么这么呢？刘朝柱只是形式上的房屋所有权人，而且他与被告邹某并没有任何关系，所以他不可能要求被告邹某将房屋退出来。杨世松虽与被告邹某有合同上的关系，即使被告邹某同意将房屋退出来，但在杨世松没有返还其购房款，并对其损失予以合理赔偿的情况下，被告邹某可以不返还房屋。这是合同法赋予其的权利-同时履行抗辩权。所以，在出卖人对标的物不具备足够的处分权的前提下，出卖人与买受人办理过户登记，是不合法的。其法律依据就是城市房地产交易管理办法规定的“权属有争议的” 禁止交易，不予办理过户登记。作为与刘朝柱生效的买卖合同的当事人，原告杨某完全可以要求刘朝柱交付合同约定的房屋。刘朝柱与杨某达成交易协议、签订买卖合同经房管部门审批登记、办理产权过户，刘朝柱一直没有将房屋交付给杨某，双方的合同并没有履行完。事实上，刘朝柱或者杨世松在办理过户登记时有能力交付吗？显然没有。
由于刘朝柱与杨某在履行支配权变动过程中隐瞒了“出卖人对标的物必须有足够的处分权”这一事实，所以，虽然杨某持有房屋所有权证，但不具备支配权变动所必要的条件，产权证有明显的暇疵，在本案中，不能足以据此认定杨某就是房屋的合法所有权人。
以上是从请求权（合同债权）和支配权（物权）变动的角度分析，本案 原告、被告在双方的合同中发生法律效力的是债权；物权变动中，原告变动不合法，当然不能产生所有权转移的法律后果，被告没有办理不动产登记，也不能产生房屋所有权转移的结果。所以，本案原告杨某以被告邹某占有该房屋的行为是对其所有权的侵害为由，提起诉讼，当然不能成立，应予以驳回。
通过本案，还引出了一个问题，法院在民事诉讼中如何认定行政机关颁发的产权证。当事人在民事诉讼中以产权证为证据证明其是房屋的所有权人，在对方当事人提出异议的情况下，法院经审理查明对方提出异议成立的情况下，如何处理。
一种观点是通过行政诉讼撤销产权证，再进行民事确权。
第二种观点是直接确权。笔者认为，民事诉讼中，作为证据的使用的产权证，法院必须从其本身的真实性、来源的合法性等方面审查，当发现产权证的真实性、来源合法性等方面有暇疵的情况下，不能作出持有产权证的人就是房屋所有人的认定。产权登记是一种依当事人申请进行的登记，并不是行政许可，其基础是民事权利，房屋产权证不能等同所有权，正确确定房屋所有权还应对产权变更登记的程序及所赖以产生的民事行为的效力进行分析。所以说，第一种观点，笔者不赞同。
本案审理过程中，双方当事人还有二个争议的焦点。一是原告杨某与杨世松是否存在恶意串通行为，也就说原告杨某与刘朝柱（实际上是杨世松）买卖合同是否有效；二是被告邹某占有该房屋是否具有违法性，这是是否构成侵权行为的必要条件之一。
通过法院查明的事实，笔者认为原告杨某与事实上的出卖人杨世松的买卖行为无效，违背了诚实信用原则。本案中杨世松与邹某于2001年4月已达成口头协议，邹某分五次交付部分房款28000元，同年6月双方完成交付，邹某装修后入住。其后，邹某以杨世松不履行登记过户义务，拒付余下房款，双方发生纠纷。杨世松在与某发生矛盾后，因其弟杨某想购买房屋，兄弟两利用没有过户的缺陷，不但签订合同，以低价出售，而且进行过户登记。从表面上看，兄弟两的房屋买卖更合法，手续更完善，但他们违背了诚实信用原则。可以认定恶意串通，有三点事实：1、杨某与杨世松系兄弟，明知讼争房屋已出售，且买受人已入住，并与杨世松发生矛盾的情况下与之签订合同。2、杨某与杨世松签订合同后，并未支付购房款，杨世新只是用运输费抵交房款，余款出具了一张欠条。3、双方合同成交价是35000元，杨世松在此买卖中获利小于第一次买卖。杨某与杨世松的恶意串通行为损害了原买受人邹某可以根据有效的债权获得所有权的期待权。
当事人订立买卖合同是物权变动的原因，买受人取得所有权是物权变动的结果。从合同订立到履行形成一个因果关系。合同的成立与效力直接影响结果。由于杨某与杨世松的买卖合同存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，所以，双方依据该无效合同产生的结果-取得所有权的行为当然也无效。由于原告杨某提供的产权证在实体与办理程序上有暇疵，因而不能证明其是讼争房屋的所有权人，其要求讼争房屋占有人被告邹某返还房屋、赔偿损失的诉讼请求不成立，应予驳回。
4、邹某占有争议房屋的行为是否具有违法性