关键词：资金视角 房地产业 财务危机 引发因素
一、引言
尽管房地产业被普遍认为是暴利行业，但事实上，我国房地产业的发展并非一番风顺。在“2006年商业地产发展趋势及如何促进中国商业地产健康发展的专家论坛”上，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松说：“1997年我国取消了福利分房制度，在随后的几年内，中国的房地产企业就如雨后春笋一般出现，由开始的一万家、两万家发展到了去年的五万家，其中一半以上的房地产公司年龄不超过五年。”由于行业的疯狂发展，楼市蕴含着大量的泡沫，近年来，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，自2010年以来，国家相继出台了“国十条”和“国五条”来试图为“过热”的房地产市场降温。在降温的过程中，房地产企业生存环境恶化，在面对不利的环境变化时，许多房地产企业出现了财务危机。
房地产行业作为一个特殊的行业，有着其特殊的行业特点，尤其是资金对房地产开发企业的生存发展至关重要，因此对房地产开发企业财务危机的一些引发因素进行分析具有重要意义，本文对此探讨，并从资金管理的视角，对这一系列的引发因素影响过程加以分析，以期能对房地产开发企业有所帮助。
二、财务危机引发因素分析
从行业特点来看，房地产开发企业具有资金密集度高、开发周期长、区域差异大、受宏观环境影响大、产业波及面广等特点。房地产开发企业在运营的过程中，会遇到各种内外部不利因素的影响，如果企业不能有效的应对，就可能引发财务危机。引发房地产开发企业财务危机的影响因素主要有：
（一）外部因素
1.金融环境。房地产行业是一个资金高度密集型行业，房地产开发需要的资金量庞大，房地产业是“不是金融业的金融业”。在我国现有金融环境下，房地产企业的资金来源主要是依靠银行贷款，我国房地产行业资产负债率明显偏高，基本都保持在70%左右，个别资金状况不好的企业甚至达到90%以上。每年偿还银行的本金和利息是房地产企业的一项重要的资金支出项，一旦金融环境变得不好，会严重影响企业的现金流，一部分资金比较紧张的房地产开发企业极易发生财务危机。
2.土地环境。众所周知土地是房地产开发的基础。自从我国实行土地使用制度改革以来，土地的价格一直在飙升。房地产企业所缴纳的土地出让金在企业经营开发成本中占了相大比重。近年来，这个比重已经升到30%-40%左右，因此，土地市场的各种变动，直接影响到企业开发成本的大小。同时，国家为了防止房地产企业大量囤积土地特别规定：闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费。由于土地的高价值，对于企业来说，土地储存过多，一定会占用企业大量资金，影响企业资金链的健康，而土地储备少了，可能会面临丧失市场机遇，影响企业的发展的状况，所以国家的土地政策会影响房地产企业的土地购买的计划进而影响企业的整体经营状况。
3.税收政策。房地产开发企业主要涉及营业税、城建税、教育费附加以及其他的一些地方性税种。目前税费已经占到了房地产开发成本的10%左右，国家或地方政府调节这些税费会使商品房的成本发生变动。另外如果对房产征收物业税，可能会影响对大户型楼房的销售。
（二）外部销售环境
房地产企业主要受到房价的波动、限购政策和预售政策这三个外部销售环境的影响。像所有商品一样，房地产的价格变化受到房地产的供求关系的影响。由于房地产的供给严重依赖于土地供给，而土地有明显的区域性和固定性，每个地区的房价差异很大，波动情况也不一致。为防止房地产行业产生过多泡沫，抑制国内一些一二线城市的房价暴涨，国家会采取一些限购的政策进行宏观调控，以达到供需对等的平衡点。商品限购政策是市场经济失灵状态下的政府挽救之策。比如仅2011年一年有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，限购令的出台会影响房地产的销量，使房地产企业的资金回流变得困难。预售一直都是房地产商快速回流资金的一个法宝，但是房屋预售具有较强的国家干预性。因此有关预售的变化会对房地产商的资金回流产生明显的影响。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。预售政策的收紧和严格化，也将影响房地产开发企业的销售和资金回流情况。
（三）内部因素
1.投资决策。由于前几年房地产投资的高回报率，使得部分房地产开发企业在进行项目决策时忽视企业的高风险和行业发展的周期性，对未来困难估计不足。在没有细致分析项目所处的环境、房地产市场的供求状况及消费者的购买力等前提下，就盲目进行投资，同时由于房地产项目占用资金比较多，不少房地产企业在高利润的趋势下，不顾企业的能力，疯狂的进行扩张，同时开发很多项目，这个过程就会占用大量资金，企业资金链紧张，在遇到不利的外部环境时，应对能力变得很弱。因此盲目的项目开发常常是引发企业财务危机的关键因素。
2.营运问题。营运风险是指在企业的生产经营过程中，供、产、销各个环节由于管理、决策上的失误所导致企业未来收益的不确定性。由于房地产开发过程中涉及的问题多，项目的周期长，资金需求大，因此如果对项目成本、工程成本控制不利，内部各部门无法协调沟通，无法合理安排工程进度等，都会造成成本或者费用的增加，或者造成项目不能按预期完工，最终都会降低企业盈利能力。再者，在建造过程中如果质量控制没有做好，项目的不合格也会给企业运营带来不良影响。同时企业在产品销售政策、货款回收、信用政策等方面管理不善，也可能会引发企业财务危机。
三、企业财务危机引发因素影响过程分析
引发企业发生财务危机的因素有很多，这些不利因素的发生会对企业产生冲击。本文从资金的角度，分析这些冲击对企业的可能影响过程。房地产行业是一个“资金为王”的行业，金融环境的不利变化会导致企业的融资变得困难或者融资的成本变大。面对金融环境的不利变化，企业可能无法通过贷款获得足够的资金。有些金融环境的变化将使企业融资付出较大成本。总体上，金融环境的不利变化会影响企业当期的资金流入或者加大未来的资金流出。假设企业遭受了金融环境的不利变化，企业正常的信贷受到影响，如果企业本身财务状况比较好，经过不利变化的冲击后，企业的资金链依然是宽松的，那么这项冲击基本上对企业没有什么大的影响，企业也不会发生财务危机。假定企业因为金融环境的不利变化而产生了资金缺口，那么企业一般会先通过销售存货获得销售资金回流或者是变卖一些现金类的资产获得资金补充，如果这样就可以弥补这个资金缺口，那么企业不会产生财务危机。如果没能弥补资金缺口，那么企业还可以通过减少一些支出来应对。企业的支出可以分为消耗性的资金支出和投资性的资金支出两种，房地产开发企业以项目开发为主业，减少投资性的支出往往意味着减缓项目开发的进度，减缓项目进度也就预示着未来项目变现时间会推迟，对未来的销售资金回流可能产生比较大的影响，导致未来资金回流不足而使企业产生资金缺口，因此一般来说当期可以减少的投资性资产支出非常有限。而消耗性的支出是比较少的，并且可节约的金额也非常有限。如果企业通过减少支出弥补了资金缺口，那么企业当期也不会产生财务危机。如果减少支出也不能弥补资金缺口，那么企业还可以利用一些非信贷的借贷获得资金，如果当期可以借到足够的资金弥补资金缺口，那么当期是不会发生财务危机的，但是由于这部分借款预示着未来的时间里需要还本付息，如果企业因为借款使得企业项目开发顺利，未来有足够的项目回流金额应对这部分资金流出，那么企业不会发生财务危机，但如果企业未来没有足够的资金回流支持这部分本金与利息的支出，那么还本付息的压力将使得未来的资金缺口变大。如果通过非信贷的借款不能弥补资金缺口，那么企业就必须要变卖一些非流动的资产获得资金支持了，当企业必须要依靠变卖固定的资产才能避免企业资金链断裂时，就算当期企业资金链没有断裂，但因为变卖这部分资产一般会严重影响到企业未来的可持续发展能力，通常情况下，企业未来发生财务危机也在所难免。
土地政策和税收政策直接影响项目投资的成本，使得投资的成本加大。一方面，项目投资的成本加大，预示着企业未来的盈利可能会减少。另一方面，将导致企业在开发的过程中投入更多资金。外部销售环境的不利变化将直接减少资金的回流。对于房地产来说，除去外部的筹资来源，企业依赖的资金主要来源就是销售的资金回流。不管是房地产的价格下降还是销售量的下降，对资金回流都会产生不利影响。项目投资决策对企业财务的影响非常大，每一个项目的开发都预示着大量资金投入，并且由于企业的项目开发是一个长期过程，开发的项目多了，预示着企业需要一个持续的现金流出来支持项目的持续开发。营运失误对企业的影响比较复杂，项目管理上的失误会导致当期资金的支出加大，或者是减缓项目进度，影响未来的资金流入。而销售政策等的失误会影响企业当期的资金回流。不利因素的直接影响结果见上表。
我们发现这些不利因素的直接冲击主要有四方面：有些是减少企业当期的资金流入；有些是增大企业当期的资金流出；有些会减少未来的资金流入；有些会增大未来的资金流出。总之，这些引发因素会对企业的资金链产生影响，使得企业的资金缺口变大。上文中，我们具体分析了企业受金融环境不利变化影响时可能的发展变化过程，企业面对其他不利因素而产生资金缺口的反应过程和前面的分析类似，只是由于信用贷款没有受限，企业多了一个利用信用贷款获得资金回流的环节，如果企业当期可以通过信用贷款弥补资金缺口，那么至少当期是不会发生财务危机的，但是企业借款就有还款的压力，对未来会产生一定的影响。
四、结论
根据以上分析可知，在不利的内外部因素作用下，最终这些因素能不能导致企业产生财务危机是不确定的。因此，不能将这些因素归结为导致企业财务危机的原因，而只能视作冲击因素，这些冲击对企业的影响如何，是否将引发财务危机还需要结合企业整体的情况，系统地进行分析。房地产开发企业要从资金的视角对本企业的财务状况有一个清晰的了解，分清冲击因素和导致企业发生财务危机的真正原因，及时帮助企业发现潜在的财务风险，降低危机发生的几率。Z
参考文献：
1.刘长生.我国房地产经济波动的形成原因及对策分析[J].科技资讯，2006，（8）.
2.崔林.高房价还能撑多久[M].武汉：武汉大学出版社.2010.
3.冯远军.房地产企业经营管理[M].上海：上海财经大学出版社，2008.
【关键词】：国有房地产企业；财务风险；防范措施
我国房地产企业财务风险存在外部原因、资金管理、全面预算管理、成本费用控制、内部控制等五大主因，房地产企业在发展中出现了问题，以下就这些问题进行探讨。
一、国有房地产开发企业财务风险的表现形式
财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。
1、国有房地产企业的财务风险具体表现为：
⑴ 资金风险
国有房地产企业要维持良好的运转状态，需要具备足够的资金，资金链的断裂可直接导致企业无法生存。
⑵ 筹资风险
筹资风险指的是由于资金供需市场、宏观经济环境的变化，企业筹集资金给财务成果带来的不确定性。由于房地产开发周期长、投资额大，除了自有资金和预售房款以外，房地产企业需要通过筹集资金用于项目开发。国有房地产企业融资比民营企业稍易，对银行的依赖性更强，自有资本比例相当低。因此一旦房地产市场销售价格、开发成本或者市场吸纳能力发生变化，都会对房地产企业的预期收益产生巨大的影响，出现到期无法偿还债务或者影响到后续开发的资金链。另外，利率波动对负债经营的国有房地产企业影响非常大，贷款利率的增长必然增加公司的资金成本、降低投资者的购买欲、导致市场需求降低。
⑶ 资金监管风险
资金监管的风险，主要是国有房产企业的项目开发资金实际使用情况与资金计划、资金需求差异较大，资金的使用流向管控不到位导致的资金风险。
⑷ 资金集中风险
资金集中的风险，主要是国有房地产企业的销售回款闲置在项目，无法实现资金集中管理。
⑸ 税务风险
房地产开发涉及的税收种类较多，占开发成本的比重较高，税收政策的变化对投资影响较大｡ 国有房地产企业面临的税务风险，主要涉及营业税、所得税和土地增值税三个方面，公司合作项目的合作方式、合作条款会造成营业税及土地增值税的估计不足，导致最终的纳税风险，并对现金流产生一定的压力。
⑹ 成本风险
房地产企业成本控制风险源于开发的各个阶段｡在土地获取阶段,房地产开发企业通过招拍挂、项目收购、股权收购等方式来获得所的土地成本越来越高，国有房地产企业纷纷花费巨额资金进行“圈地运动”，导致地王频现，具有一定的成本风险。在建设期间,工期拖延,不仅增加利息支出、管理费用，而且可能错过最佳租售时机导致成本增加，产生成本风险｡
房地产投资过程是一个长期的､复杂的过程｡这一过程中存在着大量不确定的风险因素。因此,必须对房地产投资过程作全面､系统的风险分析｡[1]
2、房地产企业财务风险的成因
⑴ 外部原因
房地产业与宏观经济息息相关，经济发展快时，房地产的需求就会扩张，经济衰退时，房地产的需求会大幅度减缩，土地市场流拍、大幅降价促销日益突出。市场供求关系及货币政策、税务政策、土地政策等外部因素的变化引起房地产市场购买力､市场价格等变化给房地产开发带来一定的财务风险｡
⑵ 资金管理不到位
房地产企业需要经历从征地、建筑安装到竣工决算等阶段，投资大、周期长，是典型的资金密集型行业。另外，利率波动导致的筹资成本加大以及税收对房地产的现金流要求国有房地产较强的资金管理能力。由于国有房地产企业自有资本、预售房款及借款的比例不恰当、开发资金过分依赖银行贷款、无法及时足额筹集资金、资金使用流向管控不到位、还款期过分集中、债务到期无法偿还、闲置资金无法集中等资金管理不到位会使资金的使用效益造成很大的不确定性，由此产生财务风险。
⑶ 缺乏全面预算管理
房地产项目开发周期长，涉及前期、合同签订、招投标、工程建设、销售等环节。企业在开发成本、开发间接费用、资金使用计划、经营回报、销售回款等方面缺乏全面财务预算，会造成资金管理上盲目运作、成本控制不到位，加大财务风险。
⑷ 成本费用控制不严
房地产企业国有房地产企业在项目运作过程中，涉及土地转让、设计、监理、招投标、合同签订、施工、工程变更洽商及索赔、销售委托等过程，开发成本由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费构成，在项目开发过程的关键环节出现控制失误，将给项目造成相当大的成本风险。
⑸ 内部控制不到位
国有房地产企业股东大会多半流于形式，没有发挥应有的功能；董事会内部治理不健全，没有形成科学的决策机制；管理层缺乏有效的激励与约束机制导致的法人治理结构弱化以及付款程序不健全、资源配置不到位、业务流程不统一、管理职能模糊形成的控制监督不到位。总之，房地产企业缺乏健全而有效的内部控制机制，就会暴露企业管理体制的欠缺，成为酿成财务风险的源泉。
二、房地产企业财务风险的防范措施
财务风险防范措施指企业在充分认识其所面临的财务风险的基础上，采取各种科学、有效的手段和方法，对各类风险加以预测、识别、预防、控制和处理，以最低成本确保企业资金运动的连续性、稳定性和效益性。[2]
1、建立财务风险预警系统
财务风险并非在一朝一夕内形成，而有一个较长的潜伏时期，因此要建立财务风险预警系统，对企业经营活动中的潜在风险进行实时监控。国有房地产企业结合行业特点、市场情况、金融环境等因素，以财务报表等资料为依据，利用存货周转率、净资产收益率、资产负债率等财务指标及销售面积、开工面积、房屋销售率等经营指标分析经营活动的全过程，对处于预警区的业务实施重点监控，一旦发现某种异兆，及时采取应变措施，以避免和减少风险损失。
2、加强资金管理
房地产投资涉及宏观政策法规、供求状况、需方消费倾向等各因素变动影响，容易引起资金链断裂。因此加强资金来源、资金动态监管、资金集中的风险管理尤为重要。
3、资金来源的风险管理
房地产公司资金来源主要有自有资金、筹资资金、销售回款。筹资资金是指企业通过各种方式和法定程序，从不同的资金渠道，筹措所需资金的全过程。筹资风险的管理包括筹资时机的选择、筹资规模及结构的确定。
⑴ 选择适当的筹资时机。
⑵ 确定合理的筹资结构。
4、资金动态监管的风险管理
国有房地产企业运用实时财务信息来跟踪监督资金流，定期向项目收集资金使用情况表，对项目资金的收回、支出、结存状况进行监控，通过控制付款节奏、安排资金进度、严格付款流程，实施资金存量的动态连接。结合市场环境及实际问题，严格对资金的请领和使用进行管控；在资金使用的各个环节实行严格的授权审批制度，规范项目的资金拨付程序，力图实现资金的全过程监控。
5、资金集中的风险管理
对于资金集中的风险管理，国有房地产企业首先要做好客户的资信记录，确保按揭贷款及时到账。其次，各项目公司的销售回款除了用于日常开支及工程支付以外，其余款项需回笼至企业集中资金管理。
6、加强全面预算管理
全面预算是指依据公司的发展战略和年度经营目标，对预算年度内经营行为合理预计、测算并进行控制和监督的活动。企业通过实施全面预算管理，构建高效整合业务流、资金流、信息流的管理模式，提高公司资源配置能力，强化财务资金管理，是适应市场波动性，有效防范财务风险的必然选择。
房地产企业以项目预算和资金预算为基础，对项目的工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行整体预算，对企业资金的来源与使用、收入与支出、开发成本等作出具体安排。首先，企业在预算编制中，以战略规划为导向，科学预测年度目标，全面预测财务收支和经营成果，合理配置资源，细化预算目标，满足开发资金需求。其次，事中对资金的使用情况、开发成本进行控制，对关键环节重点管理，严格控制营业额、利润等关键指标，增强预算的控制力。最后，事后在预算反馈阶段，认真分析业务预算、资金预算及成本费用预算执行情况，查找预算执行差异的原因，及时采取应对措施。
7、加强税务风险管理
税务风险是一项系统工程，涉及到国有房地产企业的方方面面，需要各业务部门积极参与，对税务风险实行动态管理。国有房地产企业系统持续地收集内外部相关信息及税收政策的变化，识别、分析经济形势、市场竞争和融资环境等外部因素及企业战略规划、重大经营决策的内部因素，查找经营活动中的税务风险，对每种业务环节可能涉及的税收风险提供建议。
8、加强成本费用管理
国有房地产企业应建立有效的成本控制管理体系，实行严格的成本核算和监控制度。首先在开发成本控制方面，公司准确估算招标数量、工程量清单、合同清单；监督合同进度款支付符合项目实际进度。其次，在进度管理方面，公司审核项目开发的全案里程碑及年度开发进度计划，确保工程按计划实施。最后，在合同管理方面，谨慎对待合约签订过程，处理好与合作方的关系，避免因合同纠纷导致工程延期以及费用增加成本风险。
9、健全内部控制制度
加强房地产企业内部控制，建立健全内部控制体系，是企业自身的需求，也是企业面对市场风险与挑战的需要。国有房地产企业应健全内控体系，明确权责分配体系，完善制度建设。
首先，要完善公司治理结构。股东大会、董事会、经理层和监事会各司其职，协调运转，相互制衡，实现科学管理，形成完整的决策、激励和制约机制，提高风险控制能力。其次，要建立管控监督体系。在适度集权的基础上，企业理顺内部管理关系，建立权责分配合理、资源配置科学有效、业务关系顺畅的管控体系。在合约、招投标、成本、付款审批方面实施节点的重点监控和管理，并把管控贯穿到业务流程的每一个环节，从而更好地防范和控制财务风险。[3]
【结论】：国有房地产企业要想在市场经济的大潮中立于不败之地，必须在资金、预算、税务、成本等方面不断加强管理，并根据政策变动及时调整投资策略，有效控制财务风险。
参考文献：
[1]财政部编.《企业财务通则》[M]，中国财政经济出版社，2007.
分权型的财务管理模式主要适用于较大规模的企业，例如在集团型的大企业中广泛运用，其主要特点就是企业的分公司、子公司以及各个部门都拥有一定的财务控制管理决策权，而总公司仅对分公司、子公司以及各个部门进行间接的管理与控制。在分权型的财务管理模式下，分公司、子公司的财务收益分配、企业的投融资、以及企业职业福利的发放等工作，都是由分公司或者子公司自行决定并实施的，同时，分公司或者子公司可以根据市场的变化情况，结合房地产行业的发展特点，在第一时间内做出合理的反应，有效确保企业财务决策的准确性与效率性。采用分权型的财务管理模式的弊端就是容易导致分公司或者子公司为了自身利益而损害企业的整体利益。
二、房地产企业财务风险控制模式的创新
房地产企业无论是采用集权型财务管理模式还是采用分权型的财务管理模式，都不利于房地产企业财务控制管理与优化。因此，房地产企业应该进行财务控制模式的不断创新与研究，针对房地产行业的特点建立动态的企业财务控制管理模式，根据市场环境的变化，结合房地产企业的实际情况及时对财务控制管理模式的内容进行调整，有效降低房地产企业财务控制风险。例如房地产企业动态财务管理模式内容可以按照房地产企业的偿债风险、盈利风险以及运营风险等方面进行开展。
1.运营风险控制模式
房地产企业动态财务控制管理模式的建立，应围绕有效降低房地产企业运营风险建立，做好房地产企业运营过程中的风险监控，实现房地产企业财务有效监管模式。目前，房地产企业面临最大的运营风险就是房产的销售，此外，房地产企业的资产结构也在一定程度上影响着房地产企业的经济效益，当房地产企业流动资金过低时，会导致企业出现资金周转不灵现象，影响着企业的经济效益。在房地产企业当中属于流动性资产的是商品房，然而这种流动性资产的变现能力易受到外部市场经济环境的影响。在实际运营过程中，房地产企业并不需要刻意去提高企业的流动性资产，而要考虑外部市场经济环境中，如何提升企业流动资产的周转速率，有效降低企业运营风险，从而实现房地产企业动态的财务控制管理。
2.盈利风险控制模式
房地产企业的盈利风险控制模式是指企业销售情况不佳，降低了企业销售收入，导致企业总利润也相应降低，造成房地产企业业务量下降，面临着企业倒闭与破产的风险模式。盈利风险控制模式的产生是由于生产成本的提高或者是企业总收益额降低所引起的。
三、加强房地产企业财务控制的有效策略
（一）加强资金管理，提高资金使用效益
在房地产企业财务控制管理中，资金管理是企业财务控制管理的核心内容，因此，房地产企业应加强资金管理，充分利用企业的间歇性与闲散性资金，对企业内部资金实行有效的控制与管理，有效提高资金的使用效益，达到降低企业运营成本，提高房地产企业经济效益的目的。
（二）构建多元化的筹资渠道
由于我国房地产企业项目投资额度较大，而银行关于房地产行业的贷款又有多种条件限制，使房地产企业常常面临筹资困难的问题。采用构建多元化的筹资渠道方式，可以有效解决房地产企业筹资困难的问题，有利于增强房地产企业市场竞争力。因此，房地产企业要积极地构建多元化的筹资渠道，例如民间资金、其他企事业单位资金等，有效增加房地产企业的自身实力与市场竞争力，促进房地产企业财务控制管理的发展。
（三）优化房地产企业资金结构，加强项目成本控制
由于房地产企业具有资金投入量大、建设周期长的特点，其运营资金成本要高于其他行业，而不同的企业资金结构会给企业带来一定的成本费用与风险，因此有效降低房地产企业成本费用与风险是非常必要的。房地产企业在对项目进行可行性评估时，需要选择最佳的投资方案，根据项目的动态评价与决策，确定房地产企业最佳资金结构，从而达到有效降低企业成本费用与风险的目的。
（四）实行全面的成本费用管理
关键词：新常态；财务管理；措施
伴随着全面深化改革的推进，国家推出了一些相应的政策法规，促进产业的优化升级，对房地产行业的发展产生了调控作用，房地产行业发展的增速明显减缓，从高速发展逐渐进入低迷，市场竞争日益激烈，加之房地产行业投入较多的资金、周转周期长、不确定性因素多等特点，以往多投入的粗放型管理导致大多数企业未将财务管理置于企业管理应有的地位。而财务管理作为房地产企业管理非常重要的组成部分，在经济转型升级的新形势下，分析如何发挥其在企业经营中的强有力作用，有着极其重要的实践意义。
一、房地产企业财务管理的特点
房地产企业的财务管理以资金作为主要的管理对象，对企业经营全过程中各种资金筹集、收入、支出、消费活动进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，作为一项经济管理工作，对各种财务关系进行正确地处理，为企业各项职能提供有效的支持。鉴于房地产行业与一般行业不同，房地产企业财务管理的特点凸显了其本身的行业性质，主要表现为下述几点：
（一）开发周期长，筹资金额大，任务重
房地产项目投资巨大，节节攀升的地价和高额的房屋工程造价，使得房地产企业仅仅依靠自有资金远远不能满足项目的投资需求，加之房地产开发时间长，资金周转率较低，无疑加剧了房地产企业筹资的困难，因此一般都要向银行进行融资，房地产开发贷款成为主要的融资品种。
（二）开发风险大，财务关系复杂，管理难度高
房地产企业在较长的项目开发过程中，存在诸多不确定性因素；现金流风险，利润预测误差造成的盈利风险，以及由于决策失误导致可能不被市场认可、产品严重积压的销售风险，都给房地产企业经营带来严峻挑战；房地产企业经济往来对象繁多，经营业务繁杂，因此财务关系相当复杂，增加了企业财务管理的难度，稍有不慎，将使企业陷入巨大困境。
二、房地产企业财务管理控制中存在的问题
（一）不重视房地产企业财务管理控制的过程性，不重视成本和费用的管理
在“地产时代”，房地产企业主要通过土地增值攫取巨大利润，大多数房地产企业的财务管理只承担事后核算功能，对完整的财务管理控制过程缺乏系统的认知，忽视了至关重要的事前和事中对成本和费用的预算控制。但在新形势下，国家宏观调控力度加大政策，成本费用提高和销售挑战带来的压力要求房地产企业对财务管理有一个系统全面的认识，加强对房地产开发过程中各个环节成本和费用的控制，以便形成完整健康的房地产企业财务管理控制体系。
（二）资本结构不合理，融资和资本运作能力尚待提高
资金密集型的房地产企业，要求企业具有较强的融资和资本运作能力，但我国的房地产明显存在融资渠道单一、投资项目缺乏科学管理、盲目追逐高端产品的现状。新形势下，金融服务滞后仍然存在，企业融资更加困难，很多企业不考虑自有资金和借入资金的比例，不考虑融资成本，甚至不惜代价向民间高息借款，企业经营成本进一步提高，过高的资金成本可能淹没企业收入带来的利润，使企业陷入举步维艰的地步。
（三）财务管理人员素质不高
房地产企业的行业性质对其财务管理员工的专业素质能力、规避风险意识、财务管理经验提出较高的要求。但目前，房地产企业的财务管理人员由于自身能力、经验的限制，在未经过科学分析、预测、执行、反馈的基础上就盲目决策，使企业面临资金流缺乏、资金链断裂、入不敷出的境况。素质较低的企业财务管理人员已不能与房地产企业发展的需要相匹配。另外房地产企业管理高层过度追逐经济效益，忽视了对人才的培养激励，导致卓越人才流失也是房地产企业陷入财务危机的重要因素。
（四）财务制度不健全，落实不严格
目前多数房地产企业的财务制度尚不健全，或是建立了一定的财务制度，由于种种原因未能有效地发挥作用，执行流于形式。财务管理制度的不完善，使企业面临很大的经营风险，舞弊现象频繁出现；企业财务管理涉及面广，监督对象复杂，过程繁琐，若缺乏有效的监督机制，可能会导致监管浮于表面、会计信息缺乏真实性和可靠性、企业资产内部盗用和流失等问题。
三、新形势下改善房地产企业财务管理控制的策略
新形势下，房地产企业之间的竞争日益加剧，甚至趋向白热化，改善房地产企业财务管理控制的现状，对企业加强内部监管，提高资金有效利用率，提升风险规避能力，为企业和股东创造更大价值具有重要意义。本文主要从以下几个方面的措施来提升房地产企业的财务管理控制水平，以便有效应对新形势下房地产企业面临的各种机遇和挑战。
（一）更加重视财务管理控制工作，提高财务管理人员的综合素养能力
房地产企业内部，无论是高层管理人员还是一般员工都要增强对财务管理工作的重视程度，将其置于企业战略层次的高度，树立加强财务管理工作的企业管理理念，明确财务工作对企业持续健康发展作用的重要意义。为此，房地产企业高层管理者要对财务管理工作的重要程度和作用做有效的宣传，提升员工对财务管理工作的认可度与认同感，使财务管理人员树立财务管理工作的责任心和自豪感，促进横向、纵向部门对财务管理工作的支持和协作，确保财务管理工作能够合理高效的运行。另外，财务管理工作具有较高的专业性，要求从事财务管理控制工作的人员具备较高的专业能力和职业素养，房地产企业应从选人环节开始，严格把控招聘职位要求，选择具有相应的专业资格和一定工作经验的员工，进而通过内部培训、聘请专家授课等方式，不断提高财务管理人员的业务能力和职业素养，在工作中学习，提高财务管理工作的准确性和有效性，最后要对财务管理人员进行必要的有效考核和奖惩，促进人员间的良性竞争，使之更加主动更加积极地提升自身，更多地为企业做出贡献。
（二）完善财务制度，增强内部监控，提高制度执行力
建立健全财务管理制度，不断完善监控机制，建立内控体系，要求在明确财务部门与其他部门关系的基础上与房地产企业其他相关制度有机整合，提高财务制度的科学性和可操作性。完善财务制度，要能够促进财务工作责任的高效执行，通过企业内部监督机制和内控体系的高效运作，保证财务管理制度有效发挥作用，对不遵守制度的员工要适时进行严厉的处理，保证财务管理制度的不可侵犯，避免出现资源浪费，资金去向不明的现象，使企业高效运作。
（三）优化资本结构，建立完善财务预算体系，加强成本管理
在新形势下，房地产企业首先要在充分考虑税率、利率及自有资金的基础上，合理选择筹资策略，分配长短期资金，由单一融资向以银行开发存款为主，信托融资、股权债务定向私募、销售融资、资产证券化等融资方式多元化组合的方式转变，避免由于筹资渠道或方式不当导致企业资产负债不合理、资金链断裂；其次要建立完善财务预算体系，尤其是要强化对现金流量的预算编制和管理工作，房地产企业的财务管理人员应该及时根据投资项目的设计方案同企业内部其他相关部门或人员判断房地产发展趋势，估算项目预算，预测盈亏，准确评估各时期项目开发所需的现金流入、流出以及流入、流出的时机，使之与获取融资的金额、时间相互匹配，并尽可能对项目开发的全过程进行详尽的的财务预算；最后房地产企业要有效运用现代化信息手段，增大成本管理的力度，实现对房地产企业成本与支出的即时、动态管理。
四、结束语
总之，房地产企业要想在变化迅速的市场环境中保持自身的市场地位、提高企业的竞争实力、实现经济效益，必须加强企业的财务管理，财务管理对房地产企业的资金结构、开发运营起到重要的作用。房地产企业要对其资金进行有效管理和监督，做到规范化和合理化，充分提升资金的使用效率，有效降低企业负债和运营成本，从而为企业经营效益最大提供保证。
参考文献：
[1] 陈小辉.房地产企业财务运营管理存在的问题与对策[J].创新论坛，2011（4）.
[2] 苏燕霞.新市场形势下房地产企业财务运营管理研究[J].现代商贸工业，2012（11）.
关键词：综合能力评价；财务战略管理；模型。
基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果，项目批准号为：Hjk10-13
财务战略是指企业为了谋求长远的发展和加强财务竞争优势，根据企业战略发展目标，在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上，为实现目标的基本途径和策略所做的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的选择，决定了企业财务资源配置的取向和模式，影响着企业理财活动的行为效率。
为合理分析影响企业财务战略选择的因素，并为企业选择财务战略提供合理的决策依据，结合海南旅游房地产财
务战略的现状，初步建立海南旅游房地产财务战略模型。
一、财务战略管理的流程及模式介绍
(一) 财务战略管理流程
财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立；财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。 财务战略管理流程图
（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式
海南经济发展较缓，其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区，当时地方政府出让土地的现象比较多，低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻，促进当地开发企业的良性竞争，推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看，多为度假型和养老型自住；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。
根据以上海南经济发展的特点，结合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类 。
1.快速扩张型财务战略: 是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求，基本不分配股利，积极寻找新的土地储备机会，增加在建开发项目规模，开展营销策划，加快项目销售和资金周转，扩大市场占有率，同时增加企业管理人员和专业技术人员储备，适应企业规模扩张需求。
2.稳健发展型财务战略：是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言，稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资，加大低成本融资力度，适度扩充土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模，加快项目销售和资金周转，同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。
3.防御收缩型财务战略：是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略，其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入，充分利用企业现有资源进行融资，扩充融资途径，满足企业维持生存和发展的资金需求；建立严格的投资标准，谨慎扩充土地储备；减少开工面积，盘活存量资产，降低售价，增加购房折扣，出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备；通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施，以增强市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。
二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析
公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展，需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。
(一)旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应
经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀，在经济繁荣阶段总需求平稳增长，在衰退阶段需求急剧下降，经济面临紧缩调整。
经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段，通过制定和选择富有弹性的财务战略，来抵御大起大落的经济震荡，以减少它对财务活动的影响，特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。
一般而言，在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略，增加投资和劳动力，加大产品投放力度，抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合，在繁荣初期继续增加产品和劳动力，扩大投资；在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略，停止扩张，迅速降低库存，回笼资金，压缩费用，减少临时性雇员。总之，企业要跟踪时局变化，对经济的发展阶段作出恰当反应。
（二）旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应
房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对保证经济平稳运行意义重大，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是宽松调控，有时是紧缩调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。
因此，我们在制定财务战略时，必须充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响；必须密切关注和分析下阶段的政策走向，以便及时调整财务战略。
（三）旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应
房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业经常形成偏热或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候，销售价格持续上涨，销售面积迅速消化，企业拿地热情高企，房地产投资规模及开工面积迅速扩大；但当行业陷入不景气的时候，销售量和销售单价回落，市场观望气氛不断扩大，房地产投资及开工面积增长陷入停滞，整个行业现金流绷紧。
行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度，灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候，有条件采取快速扩张的财务战略；在行业不景气的时候，财务战略要相应调整，做到提前应对，采取稳健发展或防御收缩战略，来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。
（四）影响旅游房地产财务战略选择的其他因素
影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段，需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔，整体还处于上升阶段，在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。
注释：
注1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现负数的原因，部分指标计算公式中用现金净增加代替经营性现金净流量，以更好的分析说明。
注2：影响财务战略选择的企业综合能力评价体系的指标及权重说明：
①在影响财务战略选择的企业综合能力评价体系中，我们初步设计了20项指标，包括15个量化指标以及5个定性指标；
②在量化指标中，主要选择了能反映公司偿债能力、变现能力及发展能力的一系列现金指标。对利润指标选择较少，主要是考虑由于房地产分期开发及利润滞后结转等原因，利润指标现阶段对财务战略选择的影响较小，暂不予考虑。
③ 对各自标权重的说明：按照一般企业的绩效评价标准原则，采取量化指标70％权重，定性指标30％的权重。量化指标按照6个大类指标的重要程度采取负债比率：偿债能力：发展能力：变现能力：财务弹性：现金结构＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原则划分；定性指标直接取平均数作为权重。
参考文献：
曹艳宏、梁迎昕着;房地产公司财务战略环境分析，《现代审计与会计》2006第12期
耿云江;企业集团财务控制体系研究 基于财务战略视角. 东北财经大学出版社， 2008.
关键词：综合能力评价；财务战略管理；模型。
基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果，项目批准号为：hjk10-13
财务战略是指企业为了谋求长远的发展和加强财务竞争优势，根据企业战略发展目标，在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上，为实现目标的基本途径和策略所做的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的选择，决定了企业财务资源配置的取向和模式，影响着企业理财活动的行为效率。
为合理分析影响企业财务战略选择的因素，并为企业选择财务战略提供合理的决策依据，结合海南旅游房地产财
务战略的现状，初步建立海南旅游房地产财务战略模型。
一、财务战略管理的流程及模式介绍
(一) 财务战略管理流程
财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立；财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。 财务战略管理流程图如下：
（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式
海南经济发展较缓，其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区，当时地方政府出让土地的现象比较多，低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻，促进当地开发企业的良性竞争，推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看，多为度假型和养老型自住；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。
根据以上海南经济发展的特点，结合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类 。
1.快速扩张型财务战略: 是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求，基本不分配股利，积极寻找新的土地储备机会，增加在建开发项目规模，开展营销策划，加快项目销售和资金周转，扩大市场占有率，同时增加企业管理人员和专业技术人员储备，适应企业规模扩张需求。
2.稳健发展型财务战略：是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言，稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资，加大低成本融资力度，适度扩充土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模，加快项目销售和资金周转，同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。
3.防御收缩型财务战略：是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略，其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入，充分利用企业现有资源进行融资，扩充融资途径，满足企业维持生存和发展的资金需求；建立严格的投资标准，谨慎扩充土地储备；减少开工面积，盘活存量资产，降低售价，增加购房折扣，出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备；通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施，以增强市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。
二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析
公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展,需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。
(一)旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应
经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀，在经济繁荣阶段总需求平稳增长，在衰退阶段需求急剧下降，经济面临紧缩调整。
经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段，通过制定和选择富有弹性的财务战略，来抵御大起大落的经济震荡，以减少它对财务活动的影响，特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。
一般而言，在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略，增加投资和劳动力，加大产品投放力度，抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合，在繁荣初期继续增加产品和劳动力，扩大投资；在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略，停止扩张，迅速降低库存，回笼资金，压缩费用，减少临时性雇员。总之，企业要跟踪时局变化，对经济的发展阶段作出恰当反应。
（二）旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应
房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对保证经济平稳运行意义重大，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是宽松调控，有时是紧缩调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。
因此，我们在制定财务战略时，必须充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响；必须密切关注和分析下阶段的政策走向，以便及时调整财务战略。
（三）旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应
房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业经常形成偏热或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候，销售价格持续上涨，销售面积迅速消化，企业拿地热情高企，房地产投资规模及开工面积迅速扩大；但当行业陷入不景气的时候，销售量和销售单价回落，市场观望气氛不断扩大，房地产投资及开工面积增长陷入停滞，整个行业现金流绷紧。
行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度，灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候，有条件采取快速扩张的财务战略；在行业不景气的时候，财务战略要相应调整，做到提前应对，采取稳健发展或防御收缩战略，来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。
（四）影响旅游房地产财务战略选择的其他因素
影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段，需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔，整体还处于上升阶段，在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。
注释：
注1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现负数的原因，部分指标计算公式中用现金净增加代替经营性现金净流量，以更好的分析说明。
注2：影响财务战略选择的企业综合能力评价体系的指标及权重说明：
①在影响财务战略选择的企业综合能力评价体系中，我们初步设计了20项指标，包括15个量化指标以及5个定性指标；
②在量化指标中，主要选择了能反映公司偿债能力、变现能力及发展能力的一系列现金指标。对利润指标选择较少，主要是考虑由于房地产分期开发及利润滞后结转等原因，利润指标现阶段对财务战略选择的影响较小，暂不予考虑。
③ 对各自标权重的说明：按照一般企业的绩效评价标准原则，采取量化指标70％权重，定性指标30％的权重。量化指标按照6个大类指标的重要程度采取负债比率：偿债能力：发展能力：变现能力：财务弹性：现金结构＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原则划分；定性指标直接取平均数作为权重。
参考文献：
[1]曹艳宏、梁迎昕著;房地产公司财务战略环境分析，《现代审计与会计》2006第12期
[2]耿云江;企业集团财务控制体系研究 基于财务战略视角. 东北财经大学出版社, 2008.
【关键词】房地产企业；财务管理；问题；对策
近几年，房地产行业在我国迅速发展，由于国家不断出台调控政策，压缩了行业的利润空间，因此，其必须改善、提升企业的管理能力，保持企业的可持续发展，否则将可能被淘汰。良好的财务管理是实现企业盈利目标的重要保证。但目前许多企业并不能真正重视财务管理方面存在的问题及其带来的后果。
房地产企业的产品主要有土地、房屋、代建工程等，按消费类型分有经济适用房和非经济适用房，其开发方式一般为自行开发、合作开发、代建工程。其行业特点是投资大、周期长、风险高。本文探讨了企业自行开发商品房过程中财务管理存在的问题，并提出了解决对策。
一、目前房地产企业财务管理存在的问题
1.缺乏财务管理风险意识
对于企业来说，存在财务活动，就会有财务风险。对于客观存在的财务风险，企业应该视情况进行防范、降低及规避。目前许多房地产企业的高层及大股东管理观念滞后，财务管理流程模糊，缺乏财务管理风险意识，不重视可行性分析及事前控制，在投资、筹资、招投标等重大决策中，没有财务人员参与，缺乏数据分析和实际调研，导致决策失误，加大企业财务风险。部分企业与母公司、控股公司等关联企业之间，在资金使用、收益分配等方面管理不到位，约定条款不明确，使资金利用效率低下，造成资金流失，无法保证资产的安全、完整。
2.资金筹集、使用及管理不科学
房地产企业资金投入巨大，投入时间密集，从项目开发到项目销售经历的时间长，如何筹集资金、合理使用资金至关重要。
企业的资金分为自有资金和外部融资。虽然自有资金使用成本低，但数量有限，因此企业通常都要利用外部融资来满足项目开发的需要。部分企业忽视了融资成本、还款条件、期限及还款能力，大量向银行贷款，有些企业因达不到银行信贷的条件，进行利率较高的民间贷款，这些都导致了企业债务沉重，甚至造成资金链断裂。
并且，资金筹集完毕后，许多企业在资金使用上没有计划，没有预计好资金投入和资金回笼的周期，资金使用混乱，资金流向缺乏清晰记录，有的企业还存在资金体外循环的问题，给资金违规操作埋下隐患，容易造成企业资金流失。
3.不能很好地进行全面预算管理及成本管理
企业的预算管理涵盖企业经营的各方面，最后汇总到财务部门，通过具体的数据体现预算及执行的结果。目前，有部分企业只对支出控制或只看重利润，缺乏从销售、施工到财务的全面预算。企业若只简单地控制一两方面，其他方面难免失控，达不到预算的预期目的。
房地产企业项目对成本核算和成本控制要求较高。部分企业观念落后，认为成本控制就是成本降低。但过低的成本可能带来质量隐患，需要为弥补质量缺陷投入更多的物力财力。
4.不能有效地进行税收筹划
房地产企业的税收筹划应始于项目的可行性研究。但许多企业并不重视事先筹划，也不注意国家对标准普通住宅的土地增值税税收优惠，到清算时才发现不满足税收优惠条件，需要补交一定数量的土地增值税。部分企业为了节税，违规操作，造成企业需补交税款或被罚款。
5.财务制度不健全，或执行力度不到位
部分企业没有相应的财务制度，造成签批付款等手续不合规，对管理层的交易授权范围没有明确规定，不相容职务不相分离，对现金、有价证券等实物资产没有定期进行盘点控制，财务仅限于简单记账，没有辅以相应详细的台账记录，没有召开财务工作总结会进行财务分析，不能为企业的成本费用控制和决策提供参考等问题。
有的企业虽然有财务制度，但实际操作中没有严格执行制度，管理上存在漏洞，导致员工非法侵占企业资产。
6.财务人员素质和专业胜任能力与企业发展不相适应
部分房地产企业人事关系复杂，财务人员专业能力较差，不了解国家政策、法律法规、会计核算方法的新动向，导致财务工作质量低下，更不能为企业的发展决策提供有力帮助。其不了解房地产行业的成本核算，不能对成本进行准确地归集，提供不了全面、准确的成本数据，无法真正控制好成本，及时发现企业潜在的风险。
7.没有建立健全激励和监督机制
部分企业仅重视对经营者、销售人员的考核，缺乏对财务人员的激励，不能真正激发财务人员的工作积极性。
在监督方面，部分小规模房地产企业没有内审机构，有的企业虽然设置内审机构，但由于其缺乏独立性和应有的地位，往往不能发挥内审功能，内审机构在审计过程中遭到其他部门员工的普遍抵触，内审人员难以公正、客观地进行审计。
二、加强房地产企业财务管理的对策
1.提高财务管理风险防范意识
企业大股东、高管及企业每个部门的员工，都应该树立风险防范意识。财务部门更应该将财务风险防范贯穿到财务管理中的每个环节，为企业的投资、筹资等重大决策提供可靠数据和科学的分析。企业之间的资金往来，应有专人管理、分析，切实提高资金利用效率。企业应该建立财务风险预警控制系统，根据企业自身情况制定相应的财务风险控制指标，利用财务报表、预算报表以及其他资料，采用比例分析、因素分析、改进的杜邦分析法等方法进行控制指标的计算、分析。在实际中，资产负债率和现金流对房地产企业的生存发展举足轻重，对其风险控制尤为重要。
2.合理安排资本结构，控制资金成本
企业须利用好财务杠杆，综合考虑筹资成本、还款能力、还款条件及期限，找出适合本企业的资本结构，合理安排资本结构，降低资金成本。
企业应建立收支两条线，严格管理资金，杜绝资金体外循环。资金的使用要由有相关权限的部门审批，严禁越权审批、审批流程不全，否则，财务部门应拒绝支付。财务人员还要确保每笔资金的流向清楚、记录准确。
3.加强全面预算管理
只有全员参与企业预算的编制，才能使预算成为其自愿努力的目标。大型企业应成立预算管理委员会，将企业的一切活动纳入预算管理范围。预算管理应有相应的制度，编制、修改、汇总、审批、执行与监督都应该在制度的范围内进行。年终决算后，预算的完成情况应与考核挂钩，
预算一经审批确定，应下发到相关部门，由各部门负责人牵头，将预算各项指标落实到实处。各部门应有专门人员对本部门预算的执行情况进行动态跟踪与分析，使部门负责人能随时了解预算执行过程中出现的问题，并着手解决。每月各部门将预算执行情况上报财务部或预算管理委员会，进行汇总、分析，为企业经营者掌握企业的经营情况、做出决策提供依据。
4.进行成本控制，形成成本管理体系
房地产企业工程周期长，项目面广，涉及到前期调研、土地储备、资金来源等，其成本控制应从项目立项开始，直至项目清算。成本控制不仅包括项目工程，还与上、下游的企业有关，所以企业应制定符合自身特点的成本管理体系，进行全方位的成本管理，权衡利弊，把成本管理与企业盈利结合起来，寻求企业利益最大化。
由于前期设计成功与否对后期施工成本影响很大，因此房地产企业需要改变传统的只重视施工阶段成本控制的思路。通过高质量的设计使项目符合国家及行业规定、功能符合项目既定的标准，避免后期因工程不达标而不得不修改设计、重新返工的恶劣后果。
应重视合同的订立，合同的条款、金额、涉及的税费、付款方式及时间、发票的开具都要仔细推敲，降低因合同修改、洽商导致企业追加超出预期的资金，造成成本失控的后果。
5.做好税收筹划工作
土地增值税是房地产企业的一个重要税种，国家税法规定，普通标准住宅增值不超过20%部分可以免征土地增值税。企业需要把握好普通标准住宅的标准，设计部门在设计户型、确定容积率，销售部门在定价方面都要考虑将来土地增值税清算时能否享受税收优惠，财务部门应该会同相关部门做各种测算，制定有利于企业的方案。
6.建立健全财务制度，加大执行力度
房地产企业应建立健全财务制度，对现金、采购、报销、稽核等管理做到规范化、制度化，使财务人员在工作中有制度可依。对企业的签批付款流程、管理层的交易授权范围应有明确的制度规定。财务人员在实际工作中，要严格执行财务制度，对不符合签批流程的业务，不予执行。款项支付的金额应在预算、计划范围内，超出范围的，须经过特别的审批流程或高层集体决议。
财务部门应真正做到不相容职务分离，做好日常财务核算工作，记录好台账。对于财务工作采用信息化管理的企业，要做好权限设置。对现金等实物资产定期盘点，盘点时至少有两人，做到账实相符。财务部应该有定期的财务例会，给财务人员提供总结汇报工作、互相交流、解决疑难问题的平台。财务部门应按规定，按时提交财务分析报告，反映企业真实的经营状况、提出改进意见和建议。
7.提升财务人员的综合素质
房地产企业要重视提高财务人员素质。企业财务部门应聘用有一定学历背景、业务能力强、经验丰富、有职业道德的员工，并对其进行定期或不定期的培训、交流，鼓励其学习新知识、新技能，不断提升其综合能力，为企业发展提供高素质人才。
8.加强内部审计，建立健全激励监督机制
内审是企业财务管理的重要方面。房地产企业业务繁杂，项目周期长，内部审计有利于发现问题，能督促财务部按企业按制度操作，落实财务管理制度。
房地产企业应保持内审部门的独立性、权威性，聘用有专业胜任能力的员工进行审计。对审计中发现的问题要在审计报告中详细披露，经董事会批准后，责令各部门负责人牵头限期整改，并在下期审计报告中披露上次审计问题的整改效果。
应建立健全完善的激励监督机制、奖惩机制，做到奖惩有据可依。有条件的企业可以引进平衡计分卡进行绩效管理，将企业要实现的目标落实为员工可操作的衡量指标和目标值，激励员工去寻找和支持改进行为和流程的方式，保证企业的目标能够实现。
参考文献：
[1]马丽英.关于加强房地产企业财务管理的探讨[J].现代企业文化，2011，（27）
[2].房地产企业财务管理面临的风险及控制对策[J].当代经济，2012，（11下）
关键词：房地产企业 财务管理 问题 对策
一、引言
2009年后，我国房地产行业迎来了金融危机后新的发展高潮，全国的房屋竣工面积和价格持续走高。房地产事业为我国的国民经济的贡献越来越大。但我国仍是发展中国家，国民经济发展的重点行业中还存在着不少问题。房地产企业面临着各种问题和困难，如：土地开发和使用权问题，工程建筑原材料价格上涨等问题，企业内部财务管理问题等，这些问题严重制约着房地产企业的发展。尤其是企业内部财务管理问题，是可以通过企业自身的改革措施来解决的。因此，发现房地产企业财务管理中存在问题，提出有效改善的措施，有利于我国房地产企业长期持续稳定发展。
二、目前我国房地产企业财务管理中的问题
目前我国财务管理在理念和方法上与发达国家相比还存在较大差距，财务管理对企业决策的作用没有得到充分的发挥，尤其是房地产企业，其财务管理的水平往往还停留在会计核算的阶段。
（一）缺乏完善的财务管理制度
房地产企业的财务管理制度不健全是普遍存在的问题。不健全的表现主要在下面几个方面：首先是在房地产企业投资运作的初始阶段，其财务管理缺乏必要的依据；其次是其资金存在的方式分散；再次是企业普遍存在着多头开户的现象，资金运营管理方面比较盲目；最后缺乏对成本的有效核算和控制，对于资金的进出情况缺乏详细的掌握，容易形成企业资金的“灰色区域”。
（二）成本管理的问题
房地产企业开发房产项目涉及面很广，包括初始阶段通过招投标方式获得土地使用权，到房地产项目的设计，再到建筑工程本身的施工管理和成本控制，都会对房地产总体的成本管理造成影响。尤其是对资金的流量控制，房地产企业应当把成本的管理作为其管理重点，通过房地产开发和建设的每个环节，落实资金的使用状况，避免出现超预算过多的财务危机。企业要减少资金管理的缺点和漏洞，要利用现代化的计算机管理工具，与银行等信誉较高的金融机构合作，通过对企业资金账户的统一管理来实现对成本使用过程的监控。多头账户显然存在不少成本管理上的漏洞，不法分子利用账户之间的不统一，为自己敛财。另外，通过对成本的管理情况，可以实时掌握企业经营中的情况，包括销售情况、客户扩展和维护。现代化的管理系统免去了人工审核资金的错漏之处，为成本的管理和监控提供了方便。
（三）企业内部各部门缺乏协调
财务管理不是独立进行的，需要与企业内其他相关部门配合，尤其是工程部。例如某房地产企业规定企业内各部门在月底30号之前必须将本部门的用款申请向财务部门进行申报，经费由总经理审批，财务部门根据总经理审批通过的用款申请进行拨款计划。如果工程部门对于施工中所用的资金不能进行及时的申报，或是对于资金缺乏必要的计划，那么就会导致财务部门的资金执行阶段出现问题。原因在于企业内部各部门认为资金的管理和执行是财务部门的事，对本部门应当完成的任务拖延怠慢，导致了各部门缺乏协调。由于财务部门与工程部门是平级关系，财务部门没有权力管理工程部门，因此这种拖延的现象不得到纠正就会导致了整个企业的财务管理效率低下。
三、我国房地产企业财务管理完善对策
面对上述问题，笔者认为应当从以下几个方面来完善财务管理工作：
（一）从制度入手，完善财务管理的组织结构
健全的制度是保证房地产企业财务管理在正常管理轨道内发展的重要因素。财务部门的主要作用是制定财务预算，并根据管理层的财务审批结果进行资金的分配，通过每月、每季度等定期总结企业的资金流向，编制财务报表等，其他部门的工作为财务部门提供了必要的数据和资料。房地产企业内部应当制定严格的管理制度，制度应当有整体的方向，从整体上要有利于公司的长远发展。另外，对于条款要尽量具体，明确规定各部门的职责，各部门之间通力配合，按照制度的规定保质保量地完成工作任务。
（二）处理好各部门间的关系
房地产企业涉及面广，资金流动大，如果企业内部各部门之间的关系都不能处理融洽，那么企业整体的发展可想而知。著名房地产企业万科集团认为，当企业的财务部门和其他部门发生矛盾冲突时，应当首先对财务预算的内涵进行深入的理解，预算是全员共同运作的过程，不是某个部门单独的事，因此要处理各部门之间的关系，就必须做好协调工作。协调可以通过部门间负责人沟通的方式进行，也可以定期开展跨部门会议，开展全员沟通，使各部门人员认识到配合完成财务工作的重要性。另外，企业的管理层应该重视财务管理工作，成立专门的预算监督小组，及时对资金的流出和流入进行严格的审计，保证实际运营符合预算。财务部门是财务体系中的核心，应当对预算目标的执行情况进行记录和及时的反映，向领导层汇报真实情况和与部门之间的配合情况。
（三）探究新型的财务管理理论和方法
现代财务管理在不断进步和发展的过程中，必须与现代经济社会的步伐一致，因此房地产企业的财务管理应当基于当前我国的总体经济形势，探究新型的财务管理理论和方法。例如房地产企业应当积极使用ERP（企业资源计划）的信息管理平台，通过财务信息的交流和共享，使财务信息成为企业决策者的重要参考，并将财务信息与人力资源、物资管理等各个方面融合在一起，提高财务管理的信息化水平。
参考文献：
【关键词】房地产经济 财务管理 房地产企业
一、房地产企业财务管理存在的问题
（一）开发周期长，收入确定难
房地产的开发周期比较长、实体庞大、社会劳动消耗量大，前期、中期、后期，不同时段收入的确定、成本的控制以及资金的筹集都不同于其他企业，由于整个开发项目会存在一定的不确定性，在开发的前期和中期对收入是否可以确认比较难以判断，只有在其办理房屋竣工交付使用，并办理所有产权证书之后才可以确认收入。而且资金回转到企业的时间比较长，对于成本核算、成本控制都需要根据不断的时期分时期进行核算，整个财务管理工作就显得比较任务繁重庞大，也具有一定的风险性，所以财务部门对于收入的确认是比较有难度的。
（二）融资任务繁重，财务风险高
在房地产整个的开发过程中需要耗费巨额的费用，单是地皮购入就需要一大笔资金，再加上工程造价更是一个天文数字的投入，因此房地产开发是存在着较大的经营风险的。房地产开发的资金周转性一般都比较差，并且资金分散在开发周期的各个部分，管理也相对比较分散，房产建成之后销售也需要一定的时间，资金回收的速度比较慢，因此资金筹集的任务比较繁重，大大增加了控制和把握风险的难度。正是因为房地产开发这一系列问题的存在，才对财务管理提出了较高的要求，如果财务管理缺乏有效的管制力度的话，将会导致整个房产开发过程中资金使用处于无序混乱的状态中。
（三）资产负债率较高，资产流动性差
房地产开发企业在投资房产开发的时候，资金投入规模一般都比较大，单凭企业内部的自有资金是难以支付这么大一笔资金的，所以跟银行贷款是必然的，如果多个项目一起开发的话，跟银行的贷款额度就更大了，这样就会导致公司出现债务偿还的风险，所以说房地产开发企业往往都是高负债率、高财务风险的。另一方面，房地产开发企业的存货主要是土地、在建工程和在售楼盘，资金的回收周期比较长，经常出现短期资金不足的情况，对于短期的债务有时候不能兑现偿还的承诺，很容易致使公司陷入信用危机。
（四）企业财务人员缺乏绩效考核
在房地产开发企业中，一般都有设置财务管理机构，也有规定比较完善的财务工作流程，但是由于配备的人员素质参差不一，对流程的掌握不够熟悉，很容易就成不必要的麻烦，而且风险防范意识比较差，对于支付款项的核实不够严格。目前很多企业对财务主管采用的是委派制，财务主管的审批权利比较大，但是又没有对财务主管设定绩效考核，没有相应的细则和规定来对其行为进行引导和约束，并激励其在财务管理岗上最大限度发挥作用。所以说，对于财务管理人员不能只靠建立财务管理制度，而也应该设置一定的奖惩机制，以激励他们从财务管理的角度上提高房地产开发企业防范风险的能力，合理有效的调度和使用资金。
二、加强房地产企业财务管理的方法
（一）加强房地产开发企业资金管理体系建设，保证资金链正常运作
房地产企业应该高度重视资金的使用管理制度，财务部门对在资金的调度使用和现金的支出审批应当拥有高度的批准权，统一管理资金的使用。对于下属财务单位则根据业务的规模需求设置两级的资金使用权限，严格执行收支两条线的管理方式，对于下属各单位已经实现的收入必须全额及时收缴，所需的费用申请需经由总部审核批准再拨付使用。资金的批准使用经由三级权限管理可以及时回收资金，全面及时的掌握整个企业资金的使用状况，实现统一调度，可以避免出现资金沉淀，出现呆账坏账的情况，并可以帮助实现工作流程制度化、规范化，明确各个分工环节，清除资金流转的内部障碍。
（二）强化房地产开发企业的经营风险意识
房地产开发企业经营的资金密集型的行业，其具有较高的风险系数。因此，房地产开发企业应该高度重视风险管理工作，以提高面对外部经济环境变化对房地产产业造成影响的应对能力。目前有不少房地产开发企业的风险意识还是比较单薄的，管理机制的建设不够健全，风险管理方法比较落后，为了提高识别风险、化解风险的能力，首先我们应该树立风险意识，向每位工作人员渗透风险意识，杜绝在房产开发时不订立合同、或订立合同时不仔细推敲的现象出现，并建立健全风险防范机制。房地产开发行业是一个竞争激烈的行业，稍有操作不当，不但会在竞争处于劣势地位，更有可能致使整个项目流产，所以在房地产开发的各个层次和方面都要考虑到有可能存在的风险，这样才能做到防范于未然。
（三）健全财务管理机构，强化房地产开发企业的财务管理
在市场经济条件下，市场的竞争日益激烈，房地产开发企业的生存面临着重大的挑战，作为一个资金密集型的行业，财务管理自然而然也成为了关系到其存亡的重要命脉。因此，作为房地产开发企业的高层管理人员不但要懂得如何运营企业，也更要懂得如何进行有效的财务管理。首先，作为管理人员必须具备一定财务管理知识，懂得会计处理和会计信息，房地产开发企业主要是靠资金运行和现金流量都是通过财务管理来体现的；其次，财务管理是否能达到预定的目标，很大程度上依赖于财务管理部门来实现的，因此，财务管理机构的设置必须要科学合理，并配备具有一定财务管理知识和能力人员，积极发挥作用。
（四）改善资金运作模式
首先，拓宽负债资金的来源。目前情况来看，大部分房地产开发企业的资金大多来源于银行借款，但是随着银监局加强对银行放款的限制，银行资金的发放将越来越困难。所以，要根据房地产开发企业自身的财务状况、项目规模、市场预算等选择不同的借款来源，并且多争取最优的贷款利率；其次，合理安排偿债资金，房地产的存货一般是以储备土地、在建工程和待售房产的形式存在，存货周转比较慢，流动资产的比较高，不容易变现，因此很大程度上制约了房地产企业的偿债能力。所以我们必须要合理科学的安排偿债资金的先后顺序，制定周密的销售计划和收款疾患，保证销售的顺利进行加快销售资金的回收速度，为财务部门做好偿债规划提供必要的前提。
三、结束语
房地产行业作为一个资金密集型行业，资金的筹措、使用对企业的发展起着至关重要的作用。在改革开发的三十年，房地产行业经历了蓬勃发展的阶段，也经历了受金融危机影响而出现的资金供应受阻的阶段，这也从一个方面证明了房地产行业不但容易受国家政策的影响，也跟整个经济环境、金融环境有着密切的关系。正是缘于这些原因，房地产开发企业的财务管理环节就显得相当重要，因此，面对财务管理中出现的诸如负债率过高、流动性差、开发周期长、资金回收慢、融资任务繁重、财务风险高的问题，我们应该从企业的规模出发，通过建立健全的财务管理制度和提高财务人员的素质，进一步提高房地产开发企业的财务管理效率。
参考文献
[1]李越.房地产企业实施精细化财务管理问题研究[J].商业经济，2010（09）：95.
[2]常川萍.房地产开发企业财务管理现状及对策[J].西部财会，2011（03）：45.
购物车(0)