一、当下房地产工程项目经济管理的现状
传统的管理模式在房地产项目经济管理中取得不错的成绩，为房地产带来发展的机遇，为房地产工程项目管理积累的大量的经验，随着房地产事业的不断发展，其管理模式已经不能满足经济项目管理的需要，特别是大型的工程项目经济管理。下文将会详细分析当下房地产工程管理项目存在的问题。
（一）对房地产工程项目管理观念意识不强
房地产工程项目管理能力的强弱，直接关系到房地产事业的开发，因为房地产项目工程经济管理是整个管理的中心，因此起着至关重要的作用。在房地产工程项目经济管理中，都侧重于房地产工程项目带来的经济效益，而不是将主要的精力放在项目经济管理的模式上，并且认为工程项目经济管理是可有可无的管理项目，因而对工程项目经济管理不重视，这就是缺乏观念意识造成的。这就使得在房地产工程项目管理中错漏百出，从而使得房地产工程项目风险加大，房地产事业也得不到最大限度的发展。
（二）缺乏完整的管理体系
缺乏完整的管理体系是管理中普遍存在的现象，在当下的管理模式中很少房地产公司在管理上能拥有一个健全的管理体系，来协助工程项目经济管理。在实际的房地产项目工程管理中并没有过多的规章制度，即使存在着相关的管理体系也不会认真执行，从而导致很多房地产工程项目建设得不到有效的执行，并且说明其管理制度只是摆设的作用。在对房地产项目经济管理中还缺乏相应的管理队伍，这也是致使房地产工程项目经济管理工作的得不到有限开展的重要原因。为了进一步改善房地产工程项目经济管理，应加强对工程项目经济管理制度的建设和完善相关的管理体系，并提高工程项目管理人员的管理观念和综合素质水平。这样房地产工程项目经济管理才能得到有效的开展，保证项目的顺利进行。
二、改善当下存在问题有效对策
（一）提高管理人员的素质水平
经济管理人员是否遵守相关的管理制度，是房地产工程项目经济管理工作开展的基本前提，因此提高经济管理人员的素质是非常必要。因为在房地产工程项目经济管理工作主要是有经济管理人员执行的，其素质的高低直接影响到执行相关规章制度的力度，因此要做好经济管理人员的培训，这样才能有效地保证房地产工程项目经济管理工作得到有效地进行。在培训中应加强对经济管理人员的素质水平培训，尤其是对一些素质水平较低的经济管理人员，并鼓励经济管理人员自我学习，以此提高综合素质。在招聘环节也要相应提高招聘的要求，招聘更多的高素质人才，以此协调项目经济管理工作的有效进行。
（二）注意施工阶段的过程的控制和管理
在经济项目管理中，对施工阶段的过程控制和管理是房地产工程项目经济管理的主要环节，做好相关的监制和管理是房地产工程项目经济管理的重点和关键点。在施工阶段最为重要的是对质量的把关。并加强对房地产工程项目的质监制，降低返工几率，拒接豆腐渣工程。在对房地产工程监制中，各个环节的房地产工程建设都应认真贯彻相关的程序，并做好安全工作，尽量避免出现一些不必要的意外。最后，要严格要求各个环节的工程建设都要认真地执行，不能偷工减料，以次充好。这样才能有效地保证房地产工程项目的进行，并在预期的时间内完成，有序的管理模式可以让工程项目井井有条地进行，还能节约成本，降低消耗。
（三）建立健全的管理体系，并加强对房地产工程项目经济管理
纵观当下的局势，关于我国的房地产经济管理的规章制度有较大的改善，但还是相应存在着漏洞，并妨碍着我国房地产工程项目经济管理的发展。因此，房地产工程企业想要做好经济管理的工作，首先就要加强房地产工程项目经济管理规章制度的建设，建立健全相关的管理制定，并加强对项目经济管理的约束，从而促进我个房地产事业的顺利开展。在制度完善的情况下，如果不认真执行，那也相对于摆设，因此还应加强对房地产工程项目经济管理制度的执行力度，况且执行才是制定相关规章制度的最终目的。
（四）各部门要加强沟通，对管理工作协调进行
房地产工程项目经济管理工作，众所周知它并不是一个独立体，与各部门息息相关。一项工程项目经济管理的完成需要各部门的有效配合、协调进行。为此，房地产工程项目企业首先要充分认识到各部门协调进行管理的重要性以及作用，并对在管理中出现的问题进行协调解决。这也要求房地产工程管理企业要改变传统模式，寻找创新的管理模式，以满足房地产发展的需要。创新是一个国家进步的灵魂，创新是一个企业永恒发展的前提。因此要不断创新，从而经济管理的各个环节进行改革，从人事制定、体系结构到技术上都要做出相应的改变，建立一个科学的管理体系，以此来提高经济管理水平。在协调工作中，还应加强监督，一个部门相互监督的模式进行，这样可以充分发挥监督职能，保证经济管理工作有效进行。
结束语
关键词：房地产；经济学；城镇化；参考价值
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
原标题：我国城镇化建设过程中房地产经济学的应用参考价值
收录日期：2014年7月3日
房地产开发过程中把国家经济建设和宏观调控作为主导方向，是房地产经济学在城镇化建设中的应用和参考价值体现，能最大限度地降低浪费和有效对资源做出合理的分配，对城市的建设发展及打造城市品牌有着举足轻重的作用。在城镇化建设过程中对房地产经济学的参考价值进行研究，是对整个房地产经济学理论体系的重要补充，不论是在理论上还是在国家建设实际上所起到的作用意义非凡。
一、房地产企业在我国市场经济中应借鉴房地产经济学在我国城镇化建设过程中的参考价值
现代国家众多产业链中房地产是其中一环，房地产业不仅具有自身的独特性还具有国民经济一般行业的共同属性。国民经济的发展离不开房地产业是因为房地产的产业链比较长，而且与其他产业的关联面较广，国民经济想要发展必须保障房地产产业健康有序地发展，因为这项产业关乎国计民生。目前，国家缩小城乡差别、建设小康社会的具体体现是城镇化建设和小城镇建设，房地产行业运营必须以市场为主导，遵从市场规律的法则，优胜劣汰。房地产业只有真正面对市场经济，并真正重视房地产经济学在城镇化建设过程中的应用参考价值，才能有效规避城市经济发展中的建设风险，才能做出科学的决策。
二、我国城市建设规划需要运用经济学理论中参考价值作为指导
我国在制定宏观发展规划时必须运用房地产经济学在城镇化建设过程中的经济参考价值。国民经济发展的物质保障中房地产业占有很重要的地位，从其与其他产业的较大关联性来说，也是其他产业发展不可缺少的物质条件。在经济学理论的参考价值指导下，可以让房地产开发做到合理布局、合理设置产品结构、合理规划发展方向、合理提高发展速度，这样房地产业的发展就会健康顺利。如果违背经济学理论和市场规律只能得到失败的后果。我国现代化程度的具体体现是我国的城镇化进程，随着我国城镇化建设的进一步发展，如何合理利用资源，怎样对城镇合理布局，关系到城市发展的总体思路。
三、房地产市场经济体系是房地产经济学在城镇化建设过程中的重要依托
我国现代城市化的重要标志是城镇化，城镇化与我国国计民生又是息息相关的，因此在具体城镇化建设过程中更应该注重房地产经济学的参考价值。这就显示出，城镇化的建设发展，在符合市场经济规律发展的同时，根据中国不同城市，不同地区实际情况，结合当地人口的数量、税收程度、收入等直接影响经济发展的客观条件和经济发展的状况，对我国目前整个房地产市场进行科学的分析和判断，结合实际找出适合本地发展的思路，制定严谨科学的对策，才能有利于城市建设和规划的总体布局，使房地产市场能够平衡协调地发展，对于政府和房地产经营者来说这都是至关重要的。如果不遵从房地产经济学，不把其列入参考，在城镇化建设过程中就会出现一些不切合实际的非理，必然对房地产经济乃至国民经济的健康发展产生诸多不利的影响。因为房地产经济的参考价值体现了市场需求与供给的关系、人们的生活水平与所需住房条件认同理念。随着我国经济的发展，城市化进程不断加快，城镇居民人口数量前所未有地迅速增加，再加上人们把房地产作为投资理财的项目之一，诸多客观因素均决定了房地产市场是以供给决定需求的，供给不能对需求的增加进行快速的反应，从而扰乱房价，制约或促进地方经济的发展。
四、房地产经济学的经济参考价值和参考理论发展方向
从目前的经济形势来看，在较长的一定时期内，我国的房地产业依然是未来支柱性、基础性产业，其他产业链比如机械、五金、建材、设备、动力、燃料的迅速发展需要地产经济的有序发展来带动，这种带动作用对国家的经济发展会起到主导的作用，如果房地产经济知识理论受到重视，并引用到城镇化建设过程中，借鉴有效的经验，对国家经济平稳持续的发展有着非常重要的战略意义。与地产经济有关的政策研究相关机构应该由国家尽快组织建立，并制定相关适应市场经济发展和宏观调控的专业机构，配备专门人才，使房地产经济理论适应时代的发展需求。
主要参考文献：
[1]俞坚，叶正祥.中国城镇居民住房情况的实证分析[J].生产力研究，2002.1.
摘要：随着我国经济的快速发展，旅游房地产在我国兴起，成为继传统房地产之后的又一投资热点。旅游房地产业作为旅游业与房地产业的交叉融合，在我国的发展并不成熟，缺乏系统的理论指导。本文总结了旅游业和房地产业的相关理论基础，包括系统性理论、空间结构理论、地租与竟租理论等等，并对企业在旅游房地产开发过程中对各类理论运用提出建议。
关键词：旅游房地产；理论基础；空间结构
自2001，年我国加入WTO之后，国际交往也更加频繁中国经济迅速与世界经济联系在一起，成为世界最大的旅游目的地。同时，我国居民对休闲生活方式的追求不断提升，度假地、风景区的短期或长期居住也逐渐成为旅游消费的热门，旅游房地产业成为我国各大投资企业继传统房地产项目之后的又一投资热点。
由于，旅游房地产也在我国起步较晚，发展速度快，对国民经济影响范围广，而国内旅游房地产的研究还不深刻，理论还未成熟，需要借鉴相关成熟理论，包括旅游业、房地产业、旅游房地产业，囊括旅游学、房地产学、地理学、规划学、经济学等学科在内的相关理论。以各专业理论为基础，为开发企业借鉴，能一定程度上避免企业在旅游房地产开发过程中盲目投资。
一、旅游业的相关理论基础
（一）旅游业的系统性
旅游业是以提供服务产品为主的经济产业，是具有高关联性的先导产业。旅游经济的发展是系统性运行的，旅游经济运行的系统性既是一种现状，也是一种发展态势。
旅游经济的运行是在各种层次的系统内进行的，旅游业是一个由若干下级子系统构成的复杂系统，包括“行、游、住、吃、购、娱”六大要素构成的子系统。同时，旅游经济运行系统处于不断扩大，并不断向其他行业渗透的过程。当旅游业的发展与广泛的社会经济结构挂钩时，旅游经济效益的很大程度上依赖于旅游经济系统的良性运转。旅游经济单纯的规模增长不再符合国内旅游业发展的新形势，要实现旅游业的持续发展，必须联动多个产业，推动旅游业的发展的系统经济模式，把旅游业视为多个产业的综合体，将旅游业发展纳入到区域社会经济发展的整体中，摒弃过去孤立的看待和发展旅游业的观念。
旅游业与房地产业的交叉联动，就是旅游业新形势发展的结果。旅游开发美化了周边环境，增加了房地产项目的附加值；房地产业的发展完善了地区的基础设施，为旅游业的发展提供了物质基础。在很多地区，旅游房地产业，已经大张旗鼓地开展起来，各种度假村，旅游景观房也在遍地开花，这正是旅游系统经济扩展的结果。支持发展旅游房地产对于充分发挥旅游业的扩散效应，促进旅游业由规模经济向系统经济发展模式的成功转型，实现产业间的良性互动有重大意义。
（二）旅游空间结构理论
我国旅游房地产发展正处于初级阶段，存在着核心区域与边缘区域之间发展不平衡等问题。从旅游房地产开发在我国空间分布的整体状况看来，在东部地区，尤其是是沿海城市，旅游房地产开发项目较中部西部地区多，区域内，核心城市比边缘地区更易吸引旅游房地产项目投资。借鉴与研究旅游空间结构理论，对我们合理规划旅游房地产发展的空间分布与结构，促进各区域协调发展具有非同寻常的意义。
（三）核心—边缘理论
核心——边缘理论解释了一个区域如何由互不关联、孤立发展，变成彼此联系、发展不平衡，然后又由极不平衡发展变为相互关联的平衡发展的区域系统。J.R.Friedman认为，任何一个国家都是由核心区域和边缘区域组成。核心区域是由一个城市或城市集群及其周围地区所组成。边缘的界限由核心与的关系来确定。在发展过程中，核心居于统治地位，而边缘在发展上依赖于核心。如何处理核心与边缘之间在发展中的关系，进而促进区域空间结构整体优化和空间一体化，是旅游房地产发展过程中要格外注意的问题之一。
（四）旅游区位论
经济学中的区位论源于杜能创立的农业区位论，随后德国经济学家韦伯提出工业区位论，德国地理学家克里斯泰勒根据聚落和市场的区位，提出了中心地理论。区位论在各个行业的发展也吸引了不少旅游专业学者对区位论的研究，以期指导旅游业区位空间的合理布局。传统的区位论不能生硬搬来解释旅游业的区位发展，一直以来，研究市场的合理分区，推动形成分工合理、竞争有序的旅游房地产市场体系，是旅游房地产空间结构研究的一项基本任务。吴必虎（2001）借助中心地的基本概念，结合旅游产业特点，构建了旅游中心地的基本概念和范畴，这是国内旅游专业学者研究旅游区位理论的一大突破。
（五）环城游憩带理论
环城游憩带（ReBAM，Recreational Belt Around Metropolis），简称ReBAM，是指设置在大城市郊区，主要是城市居民光顾的游憩设施、场所和公共空间，特定情况下还包括位于城郊的外来旅游者经常光顾的各级旅游目的地，一起形成环大都市游憩活动频发地带。于是，在土地租金和旅行成本的双向力量作用下，投资者和旅游者达成的一种妥协。形成ReBAM区位。随着在ReBAM内公益性和商业性土地利用的不同，进入成本也会有差异，城市居民游憩活动空间在ReBAM内随距离远近呈衰减式扩散，并沿交通干线扩展，最终，ReBAM空间内形成同心圆状圈层结构，同时又会沿着资源及投资集中地段呈一定偏离趋势。如何处理租金成本和旅游收益的关系，进而促进区域空间结构整体优化和空间一体化，是旅游房地产发展过程中要格外注意的问题之一。
二、房地产学相关理论基础
（一）城市地租与竞租理论
1.城市地租理论
城市地租由城市级差地租、城市绝对地租和城市垄断地租三部分组成。城市级差地租是由于土地等级不同而产生土地经营垄断所得。城市绝对地租产生于国家和集体土地所有权垄断。城市垄断地租是指城市中某些特殊稀有地块生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化成的地租。垄断地租产生的原因是特殊优越地块的土地经营权的垄断，所以，垄断地租是一种特殊的级差地租。竞争机制下，级差地租增大，土地价格提升越大。通过城市土地的地价水平的可以衡量一个城市土地的聚集程度或规模效益。
2.城市竞租理论
根据Alonso的理论，城市的空间结构是不同土地使用者在土地成本与土地区位之间的权衡结果在城市空间上的综合反映。Alonso认为：“由于不同的预算约束，各个土地使用者对于同一区位的经济评估是不一致的。并且，随着与城市中心的距离递增，各种土地使用者的效益递减率也是不同的”。按市场供求均衡的原理，城镇中心区段的地价就会上升，从而产生排异现象，将附加值低的产业依次向城市中心排斥，以控制城市积聚规模和保持积聚结构始终处于高效益的运行状态，从而使得用地布局按产业的不同呈现出明显的区位特征，城市中心为零售业所租赁，然后是专业业、工业及批发业，再远一些为高密度住宅，然后是低密度住宅，住宅之外是农业。
地租是地价的反映，地价水平是影响旅游房地产空间布局重要因素，付租能力的强弱决定了旅游房地产的空间区位，旅游房地产的经营者需要通过包括地价因素的成本――效益分析，选择最适合本部门支付能力的开发地段。
（二）房地产开发的经济学理论
1.门槛理论
城市的发展存在限制因素，意味着城市规模增长的阶段性极限，这就是城市发展的门槛，这种门槛是多级的。城市若要采用集中型建设方式就要跨越一个大的门槛，若分散建设则会遇到一些较小的初始门槛，跨越两种门槛的费用也不一样。针对此，波兰学者鲍·马利什研究城市空间增长时提出来的“门槛”理论。该理论要求定量测算和分析比较不同方式所需要跨越门槛的高低，选择费用低、效益高的方案，为选择城市建设扩展方向和不同的空间扩展模式提供了一个可供衡量的标准。根据该理论，在进行旅游房地产开发前要充分考虑城市基础设施的承载量，并准确衡量旅游房地产人口容纳量和承载力。
2.外部性理论
外部性是指在没有市场交换的情况下，是一种经济力量对于另一种经济力量的“非市场性”的附带影响，是经济力量相互作用的结果，包括了外部经济和外部不经济两种效应。外部性的大小为社会成本或效益与私人成本或效益之间的差值，导致低效的资源配置。利用旅游房地产的外部经济可以形成新的旅游资源，增加原有旅游资源的吸引力。而旅游房地产开发的外部不经济主要表现在对环境质量、基础设施负荷和社会文化等方面。如果随意或过度开发，可能会破坏原有旅游资源，丧失原有旅游资源的吸引力。
3.经营城市理论
经营城市就是对构成城市空资源、功能载体的自然资本、人力资本、及其相关延伸资本、进行集聚、重组与运营，从而实现资产价值的行为和过程。经营城市土地是经营城市的核心，需要政府建立和完善城市建设投融资新体制，有效筹集城市化建设资金，充分利用有限的存量土地资源，优化城市土地资源配置，利用土地的级差地租，采用土地置换和结构调整等方式使土地增值，并通过相应的土地运营措施，使城市土地集约利用与产业结构的调整相结合。适度合理的开发旅游房地产是对旅游城市一种的充分开发，也是利用城市的土地、深度开发旅游资源的重要方式。
三、对我国旅游地产开发的指导意义
无论是旅游业的理论研究成果还是房地产业的理论研究成果，都不是单独地对旅游房地产业发挥指引作用。从旅游房地产业的设计到运营管理，从项目规划到企业融资，从成本控制到市场最优化，都有相对成熟的理论可供借鉴与学习。只有将各项理论结合，融汇贯通于旅游房地产的开发中区，彼此联系，相互作用，形成完整的旅游房地产开发理论框架，才能更有效的指导旅游房地产产业朝着持续健康的道路发展。（作者单位：湘潭大学MBA教育中心）
参考文献：
[1]吴必虎，区域旅游规划原理[M].北京：中国旅游出版社，2001.
[2]丁名申，钱平雷，旅游房地产学[M].上海：复旦大学出版社，2004.
[3]杨扬，大城市边缘小城镇旅游房地产开发探析[D].浙江：浙江大学城市规划与设计，2005.
关键词：房地产；虚拟经济；理论重构
在市场经济的发展模式下，房地产行业充分发挥了土地资源和资金的联合优势，逐渐成为国家经济结构的重要组成部分。从本质上来说，房地产行业本身应该具备几个基本功能，首先它应该为广大居民提供住宅和活动场所；其次是能为房地产及其衍生行业提供投资发展的机会；再者是房地产行业是银行信贷体系中最为重要的抵押资产。正因为房地产行业本身具备的经济特性，使得房地产行业在不同的经济形势下能够发挥截然不同的作用，在经济上升阶段，房地产行业能够有效的吸纳投资，带动区域经济发展，创造巨额的经济效益；在经济疲软和经济危机下，房地产行业将会是经济奔溃的前兆和主力。房地产行业在现行经济模式下具备鲜明的虚拟经济的烙印，对房地产行业进行虚拟经济特性研究，能够更快的理顺房地产经济的发展规律，为经济更快更稳定的发展提供帮助。
当前的房地产经济理论模型中，仅仅是将房地产行业作为一个实体经济模式进行分析，忽略了房地产行业日渐明显的虚拟经济的特性，本文将着重探讨在虚拟经济的角度下房地产经济理论的重构分析。
一、房地产虚拟资产特性分析
从经济学的本质来说，虚拟经济是完全相对于实体经济存在的一种主流的经济模式和经济特性。其实质内容就是在市场经济中的资本定价模式。在实体经济中，基于传统的制造成本而施行的定价系统是其主流模式，而在虚拟经济中是基于经济观念和消费心理承受力的形成的定价系统。基于上诉的理论基础，可以清晰的看出房地产行业是兼具上述两种经济特性的，一方面房地产行业是当前我国劳动力和资本消耗的大户，在房地产开发建设过程中需要投入大量的人力、物力和政策成本，这也是房地产商品定价的重要依据；但是另一方面从虚拟经济的角度来看，资本定价的模式充分的在房地产行业得到了体现，首先房地产和金融行业是密不可分的关系，房地产行业和金融行业的兴衰将直接在对方行业内得到及时的体现，其次是房地产行业在稳定经济形势上的重要作用，也从侧面彰显出了房地产行业的虚拟经济的特性，房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场。与此同时，房地产行业本身体现出的一系列特征包括：
1、持续波动的房地产价格走向，这在我国尤其明显，各大城市的房价已经远远超出了实体经济中基于制造成本的定价模式，这是由于大规模的虚拟经济的干预和投机行为所导致的金融现象。
2、与实体经济的联系有弱化的趋势，通常来说，房地产行业严格的受到居民收入水平、家庭人口组成情况、阶段性就业现状和经济发展形势的影响，但是我们可以看到现今的房地产行业经常出现逆“市”而为的现象，这也是造成大量的“烂尾楼”、“鬼城”和“高空置率”的主要原因，显然影响房地产的主要因素已经是虚拟经济的意愿和投资诉求。
3、融资行为和全球化的发展模式，房地产行业是一个依赖于现金流的行业，因此在其经营模式中银行贷款是主要的融资模式，且房地产贷款已经成为商业银行贷款业务的主要消费者，在经济全球化的大环境下，国际化的房地产开发投资行为已经数见不鲜，国际资本的流动也加快了房地产行业的虚拟经济特性。
以上种种从房地产本身表现出来的经济行为的角度验证了房地产行业的虚拟经济的特性这一特点，也说明了从虚拟经济的角度对房地产经济模式进行重新审视和分析的重要性和必要性。
二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论
虚拟经济在经过漫长的经济发展和理论修正之后，已经拥有了成熟完备的理论分析模型和理论基础，基于现有的虚拟经济理论对现有的房地产经济理论进行重构的补充，应该将重点放在以下几个方面：
1、房地产虚拟经济特性的深入研究
在经济发展集成度和资本融合过程日益发展的大环境下，虚拟经济已经成为当今社会最为重要的经济形式。虚拟经济已经成为了一个可以完全独立运行的经济模式。房地产的虚拟经济特性体现在诸多的方面，包括整个房地产行业从项目开发、资金融资、商品销售和资金回笼的整个流程内，处处可见虚拟经济的操作痕迹。因此，必须从资本定价这一根本的虚拟经济的本质特征出发，重新审视房地产行业的发展过程。土地资源作为国家和房地产行业的重要成本性资源，也已经开始被虚拟化，通过投资和营销结合的模式，将土地资源进行大规模的金融炒作，使得土地资源的定价模式远离了传统的成本定价模式，开始成为资本市场重要的投资、抵押和交换的目标物；商品房市场是目前资本市场最为关注的行业，通过大规模的资本投资炒作行为，可以使得区域内的房价出现剧烈的波动和难以置信的高价，这些都彰显出了房地产行业的虚拟经济的特性，必须从运行机制、应对模式和补救方式上进行针对性的研究，巩固和补充政策导向的作用，提升房地产行业在稳定经济和促进经济发展上的重要作用。
2、房地产行业的虚拟经济稳定性研究
资本扩张是虚拟经济发展的根本诉求和最终目的，房地产行业在虚拟市场中的表现也不例外。虚拟经济领域越来越多地滞留货币资金即流动性过剩出现了泛化的趋势，在房地产行业体现在房价居高不下，而且是远远脱离了居民收入水平和住房需求的反市场化的行为，这就是典型的资本操控下的为最求效益最大化的行业虚拟经济膨胀的行为，如果不能得到及时的控制和疏导，将会为房地产经济泡沫埋下巨大的伏笔；其次是房地产行业承载的巨大的虚拟经济总量，一旦出现行业泡沫和行业奔溃的现象，将会直接给银行信贷体系带来毁灭性的打击，进而作用到实体经济之中，使得国民经济出现不可控制的动荡甚至是破产。因此，如何规避房地产行业的虚拟经济的风险、提高房地产行业的虚拟经济的稳定性，事关整个经济市场的发展，必须加大房地产行业的融资管理，强化房地产行业定价的政府干预力度，通过一定程度的约束行为，控制房地产行业的完全资本化，充分发挥房地产行业在可控范围内的资本消化能力。其次是通过政府行为，引导房地产行业的区域合理化发展，避免优势资源的过度集中带来的资本投资热潮，避免出现大面积的房地产炒作行为。
3、研究典型案例，丰富管控手段
通过对世界各国和我国本身已有的房地产行业在各个方面展现出的虚拟经济的成果、教训，充分研究房地产行业在现金流管理、价格波动管理、相关政策制定、政府干预模式等方面的成熟有效的做法，提高宏观措施的管控效果，同时要进一步加深房地产行业与实体经济形式的联系力度，提升房地产行业的整体抗动荡能力和抗冲击能力。
总结：
房地产作为当前最为热潮的经济发展形式，已成成为我国经济结构中重要的一环。房地产在实体经济和虚拟经济上的双重特性使得房地产行业能够在实体商品和金融市场上都得到充分的应用，因此，房地产也成为实体经济和虚拟经济的连接枢纽。本文将着重从虚拟经济的角度去分析房地产的经济理论，对房地产经济理论进行重构，进一步提升房地产行业在发展经济和稳定形势上的巨大作用。
参考文献
近年来，我国经济飞速发展，人民生活水平也不断提高。随着人们对商品房地产关注度的不断提高，商品房经济的概念逐渐走入了人们的生活当中。相应的商品房地产经纪不是一成不变的事物，其有着自己的发展规律呈现一个周期性的波动状态。我们把这个这个现象称之为商品房地产经济的周期波动性。严格来讲，商品房地产经济是宏观经济形式的一种。这这是知己关乎民生要点部分所在，所以研究商品房地产经济波动性是保持我国商品房地产经济的关键所在。众所周知，房地产业在我国国民经济体系中所占据的重要位置。我们可以这么理解，它所具备的产品的基础性以及创造的社会大额财富性的特点都成就其在国民经济的主体地位。作为一种产业，它必然具备一定的产业周期，产业周期的规律受到宏观经济发展规律的制约。在我国，商品房地产的整个发展过程就是一个从萌芽到壮大的过程。然而这个发展过程也不是一个平稳的直线而是一个波动的曲线。特别值得一提的就是，房地产行业经济波动性曲线能够客观反映我国房地产事业的兴盛程度。本文将详细论述房地产波动理论的研究内容和研究方法，进一步从理论和实际上把握市场机制的健全方案和政策调整，以确保我国房地产经济能够平稳有序的发展。
二、商品房地产波动理论研究
首先，关于经济的波动与经济的周期理论研究。纵观整个人类社会发展史，人类经济的发展也是上下波动的。在这种波动的作用下，人类社会的经济或者出现了进步或者出现了灾难式样的倒退。这种关于经济周期波动的理论，西方经济学家在很早之前就已经有了系统的理论记载。在这种理论中所带来的波动曲线当中，我们不难发现人类社会的经济在不同时期增长的速度也不一样。同时，实际的增长曲线也于所期望的曲线存在着偏差。要知道，只有缩小这种偏差才能够达到我们预期的稳定的经济增长模式。特别值得一提的是经济周期的概念从不同的角度来看可以由不同的理解，比如说有的学家按照逻辑的理论来分析，那么经济周期的波动性就是一种偏离均衡性质的体现，也有学家从经济的收缩与扩张角度出发，得出的结论也不尽相同。本文在这里就不加赘述了。其次关于商品房地产周期与房地产波动理论研究。我们可以这么理解，商品房地产的经济周期主要包括四个阶段：1、繁荣阶段；2衰退阶段；3、复苏阶段；4、萧条阶段。这四个阶段放到宏观经济的运动过程中，就可以看出我国房地产经济不规则的波动性。还有就是，房地产经济波动的不规则所表现来的经济增长状态表现出一种连续的和动态的特点。通过对该种特点的研究我们不难发现，房地产经济增长曲线与实际曲线的偏差程度的研究更能够实际的反映出房地产经济增长的特征。房地产经济实际增长曲线与趋势增长曲线的偏离程度越大，那么房地产经济波动幅度也就越大，房地产增长的稳定程度就越差，反之，房地产增长的稳定程度就越好。最后，我们来谈谈商品房地产周期波动与经济周期波动的关系。商品房地产周期波动与经济周期波动总的发展来说是密切相关的，也可以分两个不同层次来分析房地产周期与宏观经济周期的关系。因为，一方面房地产周期波动是经济周期波动这个大范畴的一部分，是房地产行业的经济周期波动；另一方面，房地产周期波动是房地产行业运行过程中经济周期波动，也就是说房地产周期波动是经济周期波动在房地产行业经济运行过程中表现出来的运动形态。
三、新时期如何防止我国商品房地产经济大幅波动
我国房地产的周期性波动，其波动的幅度不尽相同，我国地方经济目前是典型的土地财政经济，因此房地产的剧烈波动会明显降低百姓的购房意愿，造成房地产的价格上涨乏力，并最终造成政府卖地价格较低，使得地方政府失去GDP的有效获取手段。在地方财政吃紧后，又会造成地方的基础设施投入不足，造成宏观经济的普遍衰退。因此，减少房地产的剧烈波动是关系到国计民生的重要课题，应尽可能的减少房地产的系统性风险和周期风险。第一，稳定房地产尤其是商品房的价格。房价作为房地产景气程度的一个重要指标，其稳定性是房地产的重要基石，因此应该从内部和外部两个方面减少商品房价格的剧烈波动。在供求关系出现重大转变时，应考虑采取政策法规等强制性手段稳定房价，避免房价的剧烈下跌。同时应利用房价的波动周期，最大限度的挖掘出让土地的价值。对土地价格和商品房价格的双向控制也是保证降低房地产波动的必要手段，在宏观调控方面，中央的政策在地方的可变性较小，但是地方的微观调控往往能够起到重要的稳定效果。因此对商品房的价格的调控应坚持中长期执行国家宏观政策，短期调控作为辅助的策略。第二，促进居民的商品房消费能力。作为商品房的购买主力，居民的购买能力和购买欲望也是房地产走向的重要因素。随着居民消费水平的提高，购买需求会由刚需转向改善性住房，这一改变也就带来了房地产的二次价值挖掘。由于改善性住房需求的不断增强，也减少了居民购房的盲目性和投机性，从而从根本上减少了房地产价格剧烈波动的因素之一。同时，对于低收入人群，政府应积极开发廉租房和经济适用房等保障措施，控制商品房与保障性住房的比重完善房地产行业的供求关系和供求机制，通过多点开花、多渠道解决的方式，完善房地产市场的解决方案，从而减少房地产的剧烈周期性波动。
四、结束语
关键词: 土地资源管理专业培养方案修订与改革
一、我校土地资源管理专业培养方案修订的意义
我校的土地资源管理专业是由原来的房地产经营与管理专业演变而来的,房地产经营与管理专业在1993年开始招收本科生,当时在房地产专业领域有“五朵金花”之称,在全国处于领先地位。我校土地资源管理专业是在2001年才开始招收本科生,目前在校生达300多人,已有毕业生近千人。尽管土地资源管理专业培养方案进行了几次调整,但仍存在人才培养目标不明确、特色不鲜明、优势不突出等问题,因此,进一步探索土地资源专业课程体系的设置,既突出我校的专业特色、满足社会对人才的需求,又符合土地资源管理专业学科委员会对土地资源管理专业的课程设置要求非常有必要。现在又面临新一轮教学计划的调整,该课题的研究将为新一轮教学计划的调整提供一套切实可行的方案,有力推动我校的教学改革。
二、各高校土地资源管理专业课程体系现状
据不完全统计,全国已有60多所高校开设了土地资源管理专业。由于不同高校土地资源管理专业发展背景不同,各类院校在专业定位和人才培养目标上各有侧重,但大致可分为偏重技术型人才培养和偏重管理型人才培养两大类。其中农业类、经济类院校多偏重于管理型人才培养;理工类、地质类院校多偏重于技术型人才培养。
(一)各高校土地资源管理专业课程体系设置现状
1.中国地质大学
中国地质大学的土地资源管理专业培养方案中课程体系的基本结构为“公共基础课―专业基础课―专业主干课―实践必修课―选修课”的分段组合模式,构建了公共基础类课程模块、土地资源类课程模块、信息技术类课程模块、土地经济类课程模块、工程技术类课程模块和土地管理类课程模块六大课程模块。
土地资源类课程模块课程设置有:土地资源学、土壤学、景观生态学、土地评价等课程。
信息技术类课程模块课程设置有:土地信息系统、测量学、土地资源遥感、GIS原理与应用、GPS原理与应用等。
土地经济类课程模块课程设置有:土地经济学、不动产估价、房地产开发与经营、城市土地经济学、物业管理等。
工程技术类课程模块课程设置有:地籍测量、农田水利、土地利用规划和土地整理复垦等。
土地管理类课程模块课程设置有:土地管理概论、地政学、土地政策与法规、地籍管理和国土资源管理学等。
2.中国人民大学
中国人民大学的土地资源管理专业课程设置如下:
主干学科:公共管理学、应用经济学。
主要课程:微观经济学、宏观经济学、管理学原理、公共管理学、管理信息系统、公共政策、城市经济学、城市经营与管理、城市规划、不动产管理概论、不动产经济学、房地产开发与经营、房地产市场营销、不动产估价、不动产政策与法规、不动产投资分析、不动产金融、不动产市场分析、土地资源管理、土地利用规划、土地行政学、土地资源评价、土地信息系统、土地政策与评价、地籍管理、统计学、测量学。
3.广西师范学院
广西师范学院的土地资源管理专业课程设置如下:
专业必修课程:土地管理学、土地经济学、土地法学、土地资源学、土地规划学、土地信息系统、土地利用管理、地籍管理学、不动产评估。
专业必选课程:西方经济学、管理学、自然地理学、地图学、测量学、地籍与房产测量、遥感概论。
专业选修课程分为土地资源管理、房地产经营与管理、不动产评估和资源环境管理四个方向。(1)土地资源管理方向的专业选修课程:土地行政管理、土地整理与耕地保护、数据库技术、地图制图技术、专业软件操作及应用、城镇规划、土地可持续利用;(2)房地产经营与管理方向的专业选修课程:建筑识图与房屋构造、房地产投资分析、房地产营销与策划、物业管理、房地产开发与经营、房地产市场学;(3)不动产评估方向的专业选修课程:房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策、房地产估价实例分析、资产评估学、建筑工程概论;(4)资源环境管理方向的专业选修课程:可持续发展引论、环境学概论、土壤地理学、矿产资源管理、资源环境经济学、区域分析与规划。
实践类课程:测量学实习、地籍与房产测量实习、地图学实习、设计、土地资源学实习、地籍管理实习与设计、土地规划学设计、不动产评估实习、土地信息系统设计、毕业论文、综合实习。
4.山东农业大学
山东农业大学的土地资源管理专业课程设置如下:
主干学科:土地资源学、土地管理学、土地规划学、土地经济学。
主要课程:管理学原理、地学基础、地籍测量、土地资源学、土地资源调查、土地制图学、土地制图技术、土地信息系统、土地资源评价、土地管理学、土地政策与法规、土地经济学、土地利用工程、土地规划、水资源与农田水利、不动产评估、测量学计算机应用、专业英语、应用写作。
(二)启示与借鉴
从各高校土地资源管理专业的课程体系设置来看,各高校的课程设置都是根据自己的特点和优势设置课程,没有统一的课程体系,因此培养方案的修订关键是发挥自己的优势和特色。
三、我校土地资源管理专业培养方案修订与改革思路
经过与专家、教师、已毕业学生及在校学生研讨,我校的土地资源管理专业培养方案修订与改革思路确定为:突出自己的优势与特色,为首都服务。根据该思路,制定了2008版我校土地资源管理专业的培养方案。要点如下:
(一)人才培养目标的定位
本专业培养为首都经济服务,掌握城市土地管理、房地产管理等相关基础知识和专业技能,能够从事土地管理、土地利用规划、房地产开发经营管理、房地产项目投资分析、房地产市场研究、物业管理等相关工作的能力强、素质高,富有创新精神的应用型、复合型高级专门人才。
(二)课程体系的修订与改革特点
1.专业特色
以土地管理为专业基础,以房地产经营管理为专业特色,突出城市土地开发与利用,结合房地产业运作结点,将知识体系、课程体系、产业运作体系和就业岗位体系相互贯通。
2.人才培养特色
倡导理论联系实际,使课程设置与就业充分链接;通过案例教学和实践教学,强化专业技能的训练;通过考察、实习、实验课等环节,整合专业知识并与操作实践紧密衔接。
3.课程特色
本专业包含“土地资源管理模块”、“房地产开发经营模块”、“城市经济与管理模块”和“工程与技术”四大课程模块,四大模块都设置了基础性课程和专业性较强的深化课程,既考虑了课程设置的规范化要求,同时又强化了房地产经营管理的专业特色与优势。
(三)我校土地资源管理专业培养方案课程体系
2008年起新实施的土地资源主要培养方案课程体系由“公共基础课、学科基础课、专业课、专业选修课、通选课、实践教学”组成。
其中,学科基础课有:经济学原理、会计学、公共经济学、管理学、管理信息系统、财务管理学、经济法、市场营销学、统计学、城市经济学。
专业课有:土地资源学、土地经济学、土地管理学、房地产开发经营、住宅经济学、房地产金融、房地产估价理论与方法、土地利用规划学、地籍管理、土地信息系统、物业管理理论与实务。
专业选修课:城市规划与管理、资源与环境经济学、城市生态学、房地产投资分析、建筑工程识图与应用、北京城市规划理论与实践、遥感技术概论、不动产制度分析、房地产市场理论与实务、建筑工程概论、房地产企业融资筹划、国外不动产理论与实践(双语)、房地产信息管理与应用、城市管理制度与政策、房地产估价案例、城郊土地流转与管理、智能建筑管理、房地产税收、城市基础设施经营管理、房地产策划案例、建筑工程造价。
该课程体系凸显了“土地资源管理”、“房地产开发经营”、“城市经济与管理”和“工程与技术”四大课程模块,既考虑了土地专业管理专业课程设置的规范化要求,同时又强化了我校房地产经营管理的专业特色与优势。
“土地资源管理”模块的主要课程有:土地资源学、土地经济学、土地管理学土地利用规划学、地籍管理、土地信息系统、城郊土地流转与管理。
“房地产开发经营”模块的主要课程有:房地产开发经营、住宅经济学、房地产金融、房地产估价理论与方法、房地产投资分析、不动产制度分析、房地产市场理论与实务、房地产企业融资筹划、国外不动产理论与实践、房地产信息管理与应用、房地产税收、房地产估价案例、房地产策划案例。
“城市经济与管理”模块的主要课程有:城市经济学、城市规划与管理、资源与环境经济学、城市生态学、北京城市规划理论与实践、城市管理制度与政策、城市基础设施经营管理。
“工程与技术”模块的主要课程有:建筑工程识图与应用、遥感技术概论、建筑工程概论、建筑工程造价、智能建筑管理。
通过这次课程体系调整,更加明确了我校土地资源管理专业定位和专业特色,既贯彻了2004年全国土地资源管理院长系主任联谊会会议精神,把土地资源学、土地经济学、土地利用规划学、地籍管理、不动产估价和土地信息系统6门课程作为核心课程,又体现了我校房地产经营管理的鲜明特色;进行了课程体系的优化,使课程的先后顺序更加合理;为学生自由发展提供了较大空间,专业选修课给出了46学分的课程,学生在其中选购30学分即可;重视实践教学,增加了实践环节,增设了实操性很强的一些课程,如房地产企业融资筹划房地产估价案例、房地产策划案例等。
参考文献:
[1]周伟等.土地资源管理专业培养方案修订与特点[J].中国地质教育,2004,(4).
[2]王永东等.构建土地资源管理专业新型复合型人才培养体系的探索[J].中国农业教育,2007,(3).
[3]袁春等.土地资源管理专业实践教学体系改革研究[J].中国地质教育,2007,(1).
关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系
中图分类号：F76文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）10-0159-02
1 指标法
1.1 房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2 房地产价格增长率／GDP增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3 空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4 租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2 理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3 市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率 × 经济增长修正系数 × 产业贡献修正系数 × 交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率); 交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4 统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以Blanchard and Watson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
Blanchard and Watson( 1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。
5 预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40
其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6 结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：
第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。
第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。
参考文献
［1］周方明. 房地产泡沫测度研究［J］. 经济师,2006，(5):141-144.
［2］洪开荣. 房地产泡沫:形成、吸收与转化［J］. 中国房地产金融,2001，(8)：10-14.
[关键词]房地产预警；指标体系；预警方法；综述
[中图分类号]F752 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）44-0068-02
房地产业是我国国民经济增长的支柱产业，无论从投资拉动还是需求拉动角度，其对我国经济的发展都发挥着巨大作用。由于受需求因素、泡沫因素、预期心理、宏观政策等的影响，房地产业往往会出现一些波动，对其他行业和投资者的收益以及国民经济的稳定产生困扰。准确地对房地产市场的波动进行预警，既有利于政府调控政策的科学性，也有利于房地产企业合理安排经营策略。而科学地选择预警指标体系和预警方法是实现房地产监测和预警的前提和基础。
1房地产市场预警的基本理论
1.1经济波动理论
各国的经济增长历程表明，经济波动是经济增长过程中的伴生现象[1]。在市场内在规律和外部宏观经济环境的共同作用下，宏观经济在发展过程中呈波浪式前进。且这种波动常以周期的形式呈现，这种周期现象是预警实现的基础和经济预警的目的所在。
经过对房地产市场的长期研究发现，同宏观经济一样，房地产市场也存在着波峰和波谷相互交替的周期波动现象。大致分为四个阶段：复苏（recovery）、扩张（expansion）、收缩（contraction）、衰退（recession）[2]。
1.2监测预警理论
经济监测预警是在经济波动理论的基础上，对经济的波动变化进行预报、监督、度量和评价，以此来判断经济运行的平稳度和发展态势。其目的在于明确当前经济所处的阶段，并对该阶段经济的特征进行预判。通过当前市场所呈现的信息，如周期波动的幅度、长度等，结合历史记录，来判断当前市场运行状态是否过热、过冷，是否出现异常。
2房地产市场预警指标体系
房地产市场预警指标和体系是构建房地产市场预警系统的基础，保证各指标参数设置的科学性和合理性有助于实现预警系统的目标和功能。近年来，就如何确定房地产市场预警的关键指标和指标体系的构建，学者采用了不同的方法进行了探讨。叶艳兵、丁烈云（2001）采用相关性分析法以及“第一主成分”分析法等定量和定性的方法，探析了如何建立切合房地产市场特点的预警指标体系。彭翎（2002）的研究将代表性指标进行了分类，依据各指标与房地产市场发展的程度关系，将其细分为先行指标、同步指标和滞后指标。此后，杨佃辉、陈轶（2006）在原有的22个房地产指标数据库的基础上，运用聚类分析和非参数检验，建立了一套全新筛选出的预警指标体系，包含15个指标，并利用它对上海房地产市场进行了扩散指数预警实证分析。表明该指标体系可以较为准确地客观度量房地产市场的经济状况。
李崇明、丁烈云（2005）介绍了一种利用灰色关联度分析和系统核与核度理论来选取预警指标的新方法，该方法可以有效的选择出能够反映房地产市场状况的少数几个指标。张振勇（2011）考虑到指标的敏感度且可操作性，又能体现出区域性和时效性，选择了五个指标作为房地产市场的预警统计指标：房价收入比、房价租金比、租金收入比、房地产价格增长率与GDP增长率之比、商品房空置率。
以上指标体系选择过程中均无法将主观因素撇除。师应来、王平（ 2011）在对常用的房地产预警指标体系选择方法及筛选过程进行分析的基础上，提出了一种主客观相结合的房地产预警指标选择方法，先采用综合分析方法对指标进行初次选择，然后用聚类分析和相关分析相结合的方法进行再次选择。
3房地产预警方法
对于预警方法的研究，各学者也存在不同的研究思路。构建房地产预警系统旨在对房地产行业的发展态势进行客观的评判和预测，并对可能出现的警情寻求可行的调控政策。其一般步骤为：①分析房地产市场波动的影响因素；②通过计量分析，确定各预警因素的界限和权重；③选择合适的警度预报方法。
赵黎明、贾永飞（1999）将统计预警方法作为系统设计的基础，采用时差相关分析的数学方法筛选出警兆指标，确定预警界限，用模糊评价法进行警情预报，开辟了房地产经济分析的系统化和定量化方向，并实现了房地产预警的计算机处理。
胡健颖、苏良军（2006）选择了1995年1月到2005年8月的11个变量的128个观测值为基础，结合计量经济学模型和6σ方法，建立北京市房地产价格月度增长率的有效控制图，预测模型为提前1个月的预测模型。
刘亚臣、孙小丹（2009）运用统计学中的3σ原理及控制图原理，对房地产预警系统中的预警界限进行了研究，能够准确地对沈阳市房地产市场运行状况发出预报和警告，有效性、实用性强。齐锡晶、赵亮（2010）选取1998—2008年预警指标数据，凭借人工神经网络（BP模型），将前9年数据作为训练样本，后2年作为检测样本，其网络仿真精度和可信度较高。
另外，崔啸（2011）、张彦峰（2013）分别将系统动力学方法和TOPSIS算法应用到房地产预警系统中，通过实证仿真验证了模型的实用性，取得了合理的结果。
4研究述评
关于房地产预警指标体系和预警方法相关研究还存在以下问题：
（1）适用性不强。如时差相关分析法和K-L信息量发，要求用于指标筛选的信息量巨大，我国房地产业发展的时间无法满足。
（2）指标体系不全面。采用聚类分析法或者主成分分析发筛选指标时，有可能造成某些类指标非常集中而某一类指标却没有入选的情况。
（3）区域差异性无法体现。房地产预警指标体系受区域经济发展环境以及其他因素，往往呈现出不同的经济特征，不能单纯的套用其他城市或地区的指标体系。
（4）缺乏政策调控模拟实验。现阶段的预警方法停留在对房地产市场运行状况的评判和推测，缺乏市场预警后调控政策的模拟实验。在这方面，系统动力学的方法有很大优势，是下一步研究的重点。
针对以上问题，今后的研究方向可以从以下几个方面着手：首先，采用主客观相结合、定量分析定性分析相结合的方法选择预警指标体系；其次，实现预警方法的计算机化，达到结果的精度和可信度。参照预警结果，及时做出合理的政策调控，并实现政策的模拟实验，增强其实效性。
参考文献：
[1]谭刚.房地产周期波动——理论、实证与政策分析[M].北京：经济管理出版社，2001（9）.
[2]邹坦，温俊.基于房地产周期波动理论的房地产预警系统研究[J].科技广场，2008（4）：6-7.
[3]王盛，翟青.上海房地产市场预警的理论模型和实证分析[J].华东师范大学学报（哲学社会科学版），2013（3）：137-140.
[4]刘亚臣，孙小丹.基于控制图原理的沈阳市房地产预警系统预警界限的确定[J].工业技术经济，2009（5）：115-117.
[5]师应来，王平.房地产预警指标体系及综合预警方法研究[J].统计研究，2011（11）：17-19.
关键词房地产投资环境投资环境评价
一、房地产投资环境及评价理论的分析
(一)房地产投资环境相关概念
房地产投资是一种将资金或资源投入到房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动中,以期获得未来最大限度利润的经济行为。投资作为一种普遍的社会经济行为,笼统的讲,房地产投资包括房地产开发投资和置业投资。任何一项投资必定在既定的自然环境与人文环境中运行并与周围各类环境因素发生着各种互动关系。因此,我们将在一定时空领域内影响投资者投资活动的各类外部条件的总和成为投资环境。那么,房地产投资环境即是指某特定时空领域内影响房地产投资者投资行为与投资效益的一切条件之综合。它是影响制约房地产投资效益的自然社会、文化经济、政策法规、基础设施等各类外界因素相互作用的矛盾统一体。
(二)房地产投资环境的特点
1.房地产投资受经济环境的影响纵深而重大。所谓纵深影响,即指从宏观、到中观、再到微观经济坏境都会对房地产投资带来影响,而非仅在其中某个层次产生作用。与其它商品相比,房地产具有高昂资格,成为人们财富的象征和一生追求的选择,当人们有了一定经济实力后,总会不断改善自己的居住和生存条件,从小房到大房、从多层到高层、从普通住宅到高级别墅,个人的经济实力成为房地产商品购买力最主要的制约力量,成为影响房地产投资微观环境的直接因素。
2.房地产投资环境是广泛而复杂。所谓广泛性,是指投资环境范围的宽广性,即从宏观环境到中观环境、再到微观环境。
(三)房地产投资环境的划分
从一般来讲,我们将房地产区域投资环境划分为宏观、中观、微观三个层次。房地产投资环境区域划分的最核心层是微观层,即具体的项目市场区域。从内到外,分别是中观层与宏观层。中观层指以城市为代表的房地产市场客户群所在区域。
(四)房地产投资环境评价
实践表明:房地产投资效益不仅取决于投资者的自身因素(如:资金实力、投资经验、经营管理水平),同时还与受资地区的政治状况、经济环境、社会需求、市场容量、政策法规等因素息息相关,因此,选择稳定的、持续的、可靠的投资环境就成为保证房地产投资效益的关键条件。纵观近年来的“开发区热”、“批地热”、“房屋空置率高”、房地产业的失衡发展等现象,在一定程度上都与房地产投资环境的估计不足和选择失误有关,所以,在投资之前,必须进行房地产投资环境的评价工作,它不仅是实现投资目标的手段,又是财务分析的前提,在整个房地产投资决策过程中起着承上启下的作用。
二、房地产投资环境评价理论与常用方法
(一)房地产投资环境评价依据
投资环境评价必须遵循投资环境评价的一般理论,在此基础之上形成投资环境评价的行业特色,并形成行业性的评价依据。综合而言,主要的投资环境评价依据如下:
1.区域经济学理论
2.投资环境评价方法论
3.区域经济与行业经济统计
4.行业项目投资经济评价方法
5.各种行业性调查数据、报告分析
6.行业投资可行性研究报告
7.专家意见
8.评价者个人专业知识与经验
9.行业管理相关法规
10.政府区域政策等
当然,实际进行投资环境评价时,能够收集到的数据资料都是有限的,不可能做到绝对充分,所以还是要将定性分析与定量分析相结合,能够得到或方便得到的数据可以纳入,不能得到或不方便得到的数据则要参考专家意见或结合评价者本人专业知识与经验用定性的方法进行评价,这样才能在有限的时间内凭借有限的资料及时做出评价,并使评价结果对于投资决策和区位选择发挥应有的作用。
(二)房地产投资环境评价的常用方法有:
1.多因素加权综合评价法
2.主成份分析法
3.聚类分析法
4.层次分析法
通过对投资环境评价理论的研究,可以发现,投资环境评价理论的存在以下特征:(1)从评价范围来看,存在从宏观到微观的变化特征。人们对于区域投资环境评价范围由最初对国家与国家之间的评价逐步细化到现在的项目区域本身。(2)从评价方法上看,存在定性向定量变化特征。评价因素的选择更加全面与量化,使得评价结果由主观趋于客观科学。(3)从学科应用来看,评价理论更加注重多学科的应用。由最初的单一数学学科发展到现在数学、物理、地理、经济、环境等多学科结合,评价系统更加完善。
参考文献:
[1]陈康幼.投资经济学.上海财经大学出版社.2004:150-200.
[2]鲁明泓.中国不同区域的投资环境评估与评价.经济研究.2004(2):25-30.
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