【关键词】甲级办公楼 经济成本 管理 管控 建议
中图分类号：TU243文献标识码： A 文章编号：
前言
甲级办公楼，是办公室空间中的顶级办公楼。按照目前市区产业结构战略转换的发展思路、当今信息工业革命的进程科技和交通通讯等方面不断进步的发展趋势来看，甲级办公楼将会在办公楼发展空间占有重大比重。甲级办公楼作为在办公楼乃至建筑行业中日益繁盛的重要组成部分，其建筑经济成本的管控和管理，成为了开发商想要在市场发展中赢取主动，崭露头角，提升核心竞争实力的决策力量。越来越多的开发商，聚焦于甲级办公楼经济成本管控及其实践管理，期望能够以经济化视角强化成本管控，实施以取得良好经济目标为目的的科学质量管理、效益管理、成本管理、内控审计管理以及财务管理。
本文就针对甲级办公楼建筑经济成本管控管理中存在的问题进行了分析，并结合当前的发展趋势提出了相关的改进建议。
1.甲级办公楼建筑经济成本管理管控的内容
甲级办公楼建筑经济成本管理管控，即对于工程项目施工的整个过程中，对项目工程的成本形成的预防、监管和控制，在实践中发现问题及进行及时地纠正，使得工程施工企业能够在成本规划的范围内，尽可能地降低成本费用。
作为甲级办公楼的开发商，办公楼的建筑经济成本管理管控牵扯的不仅仅是一个管理人员，还涉及到技术人员的材料选择、财会人员对成本的预算等等。管理人员、技术人员以及财会人员相互之间都有着错综复杂的关系，开发商能否管理好建筑经济成本对企业实际经济收益的影响是非常大的。同时，这种建筑经济成本的管理、管控是随着我国的发展现状、未来发展策略方向及国际上实行的方法策略而接轨的，例如，现今就有很多西方国家一些好的经济成本管理体制流入国内，使得办公楼建筑经济成本管理又面向另一个高度前进，办公楼建筑经济成本管理已经成为建筑企业[建设单位]上下每个人员的任务。
2 甲级办公楼建筑经济成本管控管理中的主要问题
2.1 管理模式传统、僵化
随着建筑行业规模的持续扩大，甲级办公楼的普及，许多建筑企业[建设单位]意识到甲级办公楼建筑成本管控管理的重要性，然而由于长期受到计划经济体制的影响，其管控成本观念还相对僵化，对甲级办公楼建筑成本管理管控效果的优化产生了不良影响。
传统的建筑成本管理管控只是把企业内部资金运动的价值耗费当作控制对象,并且在我国建筑行业经济成本管理的过程中，很多开发商将经济成本管理局限于建筑施工环节的经济消耗和成本消耗，对涉及经济成本其它环节及相关供应链缺乏整体的管理观念，而现代企业采用开放思想,不仅要研究企业内部条件,还要研究外部环境,例如产品市场信息、竞争对手情况、产业技术及产业变革发展趋势等。
2.2 管理相对片面
2.2.1没有全面认识到管理管控的部门间联系
传统的建筑经济成本管理将工作目标分解到各责任中心、各级组织甚至个人，希望通过控制个体绩效来达到企业整体的最佳绩效,人为割裂了各个部门、各个作业面之间的有机联系。一直到今天，很多开发商仍然认为，针对于甲级办公楼的建筑经济成本管控管理工作只是成本管控管理部门的工作，跟其他部门没有关系。
甲级办公楼建筑作为办公楼中顶级建筑，其预算，施工，管理以及后期一系列工作过程，以及针对建筑本身、构架、停车、电梯、安保、维护等发面都是有较高标准的，必须联系各个职能部门，通力合作才能顺利地对甲级办公楼的建筑成本进行合理地管理、管控。
2.2.2没有全面划分管控管理部门
从开发商确定一个甲级办公楼方案并开始谋划经济成本管理管控工作开始，大部分企业都没有全面地划分甲级办公楼建筑经济成本管控管理部门。
对于传统建筑成本管控管理，其主要是财务部门、采购部门等个别部门的职责和功能，成本管理观念并没有渗透到企业每道环节中去, 没有形成员工的自觉行为。在开发商组织管理方面，大多数建筑企业[建设单位]都没有设立一个独立、能够完全担当成本管理工作责任的管理部门，形成管理核心。而其它部门也是各做各的，各个部门之间没有形成联系紧密的体系，因此各个部门之间信息就不能得到有效的传播和交流。
因此，从整个甲级办公楼建筑经济成本工作的结构与功能关系分析，只有开发商确定了相应的组织作为保障，建筑经济成本管理管控才能全面有效地执行。
2.2.3没有全面制定管控管理考核制度
目前，很多建筑企业[建设单位]经济责任成本管控管理流于形式，项目职责不清、权力不大，企业内部没有建立相应的奖惩机制并严格执行。由于在这些建筑企业[建设单位]中缺乏全面地对建筑经济成本管控管理工作起到积极限制作用的成本管理考核制度，因此，很多开发商对经济成本管理、管控起不到实质性控制与促进作用。虽然在一些建筑企业[]中制定了成本管理制度，但是并没有制定相关的科学考核制度，因此也无法对建筑成本管理管理工作流程和工作效率进行科学的评价和考量。所以，考核制度缺乏一定的全面性，必然使得管理无法得到严格的执行，管控无法得到有效控制。
3. 甲级办公楼建筑经济成本管控管理的改进建议
3.1 提升开发商整体素质和责任意识
提升开发商整体素质和责任意识，是完善经济成本管控管理的首要前提。为优化甲级办公楼建筑经济成本的管控管理效果，作为开发商首先应树立良好的责任感，并成立专项监督管理机构，规范经济成本管控，细化操作流程、完善体制建设。针对甲级办公楼高水平、高技术、高要求的建筑经济成本管理管控，有意识地引入有效奖惩激励手段，提升员工管理管控成本积极性，令团队的自身素质建设得到强化，使团队的专业技能得到特升，使项目的经济成本管理管控落到实处。
特别是在实践管理中，应严格控制变更事项，履行必要的签证手续及上报审核流程。人事管理部门应该加强对监督管理力度，约束成本核算人员对施工生产中发生的与施工成本相关联工程变更项目，并及时进行资料数据收集整理。实现企业管理层能够全面掌控工程发展建设状况，优化经营管理决策制定，杜绝不良成本效益损失。
3.2 深入经济成本预测
深入经济成本预测，做好项目成本核算管理和监督工作是是巩固经济成本管控管理的重要保证。甲级办公楼建筑项目的成本预测和核算工作是经济成本管控管理工作的重要依据和基础。成本分析考核、成本控制、成本计划等都是建立在成本预算和成本核算工作基础上的。项目运行过程中，应根据数据进行对比、校正，再结合现行、当地人工、材料、机械的市场价，测算出甲级办公楼项目总实际成本。
另外，作为建筑企业间接成本也是建筑企业成本管控非常重要的组成部分，设立专门管理间接成本的部门，有利于问题的解决和相关政策的实施。这个部门在管理水准方面，建筑企业管理者要明确“从何处买”、“多少钱买入（单价）”、“买多少（数量）”、“在什么样的条件下买人”等基本情况，但恰恰很多建筑企业都没能把握这些基本条件。只要明确几个关于间接材料采购的基本情况，我们就能得知建筑企业间接成本管控水平的高低。即使有人能够掌握部分情况，但通晓全公司间接成本费用的人或者部门应该不存在。因此设立专门管理间接成本的部门工作非常重要。
3.3 确定与时俱进的经济成本管控工作考核制度
确定与时俱进的经济成本管控工作考核制度，健全质量控制及费用管理是经济成本管控管理工作顺利进行的推动力量。由于现今建筑经济成本管理、管控缺乏完善的工作考核体系来促进甲级办公楼经济成本管理管控又好又快地发展，因此，确定一系列与时俱进成本管控的工作考核制度，是目前更好发展经济成本管理管控，使得甲级办公楼经济成本管理管控落到实处的较佳选择。
另外，在甲级办公楼的经济成本管理管控阶段，开发商不应该片面追求利润效益，忽视了整体工程质量，其不仅会导致相关额外费用的增加，并令企业蒙受额外的经济损失。因此，科学健全的质量控制，合理有效的成本费用管理会直接推进甲级办公楼经济成本管理管控工作的顺利进行。
结束语
建筑企业开发商要想达到降低成本的目的，应改善与现有供应商之间的关系，在充分研究供应商价格构成的基础上，建筑企业通过引入市场竞争原理的制定能够准确判断市场价格的标准，并合理推算生产成本，明确供应商价格所存在的问题。此外，建筑企业开发商还要避免各部门分散采购的模式，还需要选择具有成本竞争力的供应商，并与之建立长期良好的合作关系。
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近年来，各地区各部门按照中央的要求，在严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设方面采取了一些措施，取得了一定成效。但是，最近一些党政机关违规修建办公楼等楼堂馆所现象又有所抬头，且有愈演愈烈之势。有的违反审批程序，越权审批，擅自提高建设标准、扩大建筑面积；有的不注重建筑的使用功能和经济实用性，盲目攀比，贪大求洋，搞豪华装修；有的不惜贷款、举债，甚至挪用扶贫款、救灾款等专项资金修建办公楼等楼堂馆所，群众反映十分强烈。党中央、国务院对此高度重视，明确要求采取有效措施，坚决刹住这股歪风，维护党和政府的良好形象。经党中央、国务院领导同志同意，现就进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题通知如下。
一、充分认识严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设的重要意义
严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设，是发扬艰苦奋斗、勤俭节约优良传统的具体体现，是加强党风廉政建设的重要内容，是密切党群干群关系、维护党和政府形象的客观要求。各级党委、政府和各有关部门要充分认识到，违反规定建设办公楼等楼堂馆所，追求和攀比办公场所豪华气派，是一种严重的铺张浪费行为，也是一种滥用权力的腐败行为。这种做法不仅浪费国家财产和资源，加重人民群众负担，而且败坏党风、政风和社会风气，侵蚀党员干部的进取精神和服务意识，危害党和人民的事业。同时还要看到，虽然我国的经济实力和综合国力在不断增强，但我国还是发展中国家，仍处于并将长期处于社会主义初级阶段，全体人民的生活还不富裕，国家建设和发展需要办的事情还很多，必须继续发扬艰苦奋斗的优良传统，必须继续坚持勤俭办一切事业的方针。各级党政机关和领导干部要牢牢把握立党为公、执政为民的本质要求，始终牢记“两个务必”，全面加强思想作风建设，带头弘扬新风正气，坚决抵制贪图安逸、追求享乐等不正之风，为全社会做好表率。
二、严格审批党政机关办公楼建设项目
所有新建、扩建、迁建、购置、装修改造党政机关办公楼项目，必须严格履行审批程序。根据有关规定，中央直属机关办公楼建设项目经中央直属机关事务管理局审核同意后，由国家发展改革委核报国务院审批。国务院各部门办公楼建设项目，总投资7000万元以下（含7000万元）的，由国务院机关事务管理局征求国家发展改革委意见后报国务院审批；总投资7000万元以上的，经国务院机关事务管理局初审后，由国家发展改革委核报国务院审批。中央和国家机关所属事业单位办公楼建设项目，一律报国家发展改革委审批。其中，使用中央预算内投资7000万元以上的，由国家发展改革委核报国务院审批。
省（自治区、直辖市）及计划单列市党政机关办公楼建设项目，一律由国家发展改革委核报国务院审批。省直厅（局）级单位和市（地、州、盟）、县（市、区、旗）党政机关办公楼建设项目，由省（自治区、直辖市）人民政府审批。市（地、州、盟）、县（市、区、旗）党政机关直属单位和乡镇党政机关办公楼建设项目，由市（地、州、盟）人民政府（行署）审批。地方各级党政机关直属事业单位办公楼建设项目的审批程序，由各省（自治区、直辖市）人民政府规定。
今后一律不再审批党政机关新建、改扩建包括培训中心在内的各类具有住宿、会议、餐饮等接待功能的设施或场所建设项目，也不得安排财政性资金用于部门、地方所属的现有这类设施或场所的维修改造。各级党政机关要积极推进所属接待设施或场所经营管理的社会化进程，实现与所属部门彻底脱钩。
三、从严控制党政机关办公楼建设标准
党政机关办公楼建设必须体现庄重、朴素、实用和节约资源的原则。办公楼面积标准要严格按照原国家计委《关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》（计投资19992250号，以下简称《通知》）的规定执行。办公楼主入口不得设置大门厅，门厅高度不得超过两层楼高。各级领导干部办公室的使用面积，要严格控制在《通知》规定的标准内。不得在办公区域内，以任何理由建设阶梯式和有舞台灯光音响、舞台机械、同声传译的会堂、报告厅、大型会议室。建筑物内不得设置阳光房、采光中厅、室内花园、景观走廊等。
党政机关办公楼不得定位为城市标志性建筑，外立面不得搞豪华装修，内装修要简洁朴素，办公设备的配置要科学实用。电梯、采暖、空调、供配电、弱电等设备以及各类建筑材料均应选用高效、节能、环保的国产产品。凡新建、改扩建的，必须严格执行《公共建筑节能设计标准》，建成后应进行建筑节能测评，凡达不到建筑节能标准的，不得进行竣工验收备案。
党政机关办公楼建设必须符合土地利用和城市规划要求，从严控制用地规模，严禁超标准占地、低效利用土地，不得占用耕地，不得配套建设大型广场、公园等设施。同时，要积极创造条件盘活行政事业单位办公楼存量资源，增加存量供给。对办公用房确有困难的，应首先考虑从现有党政机关办公用房存量中调剂解决；确需新建、改扩建的，应打破系统、部门之间界限，实行集中建设。
要充分发挥限额设计在控制投资和建设标准方面的作用，坚决控制党政机关办公楼工程造价标准。党政机关办公楼单位综合造价（不含土地有关费用及市政配套建设费），省（部）级不得超过4000元／平方米，市（地）级不得超过3000元／平方米，县（处）级及以下单位不得超过2500元／平方米。在不超出上述限额的前提下，各省（自治区、直辖市）可根据本地实际情况制定党政机关办公楼单位综合造价标准。凡超出规定标准的，投资主管部门一律不得受理。除明显物价上涨以及国家政策性调整、自然灾害等不可抗力因素外，经批准的初步设计概算一律不得突破和调整。
四、规范党政机关办公楼建设资金来源和管理方式
党政机关和财政全额拨款事业单位办公楼项目建设投资，统一由政府预算内投资安排，不得使用银行贷款，不得接受任何形式的赞助或捐赠，不得搞任何形式的集资或摊派，不得向其他单位借款，不得让施工单位垫资，严禁挪用各类专项资金。土地收益和资产转让收益要按照有关规定严格实行收支两条线管理，不得直接用于办公楼建设。差额拨款和自收自支事业单位使用行政事业性收费等财政性资金建设办公楼的，在申报项目时要出具财政部门对使用行政事业性收费等财政性资金的审核意见。
加快推进党政机关办公楼建设项目代建制试点工作。逐步推行由专业化项目管理单位组织实施项目建设、建成后移交给使用单位的建设管理模式，不再由使用单位自行组织建设。
投资和规模较大的党政机关办公楼建设项目，投资主管部门应对项目施工图进行复核，对不按初步设计和投资概算批复要求编制的施工图，建设和设计单位必须按要求进行修改。在项目实施过程中，有关部门要加强监督检查，使用单位不得随意干涉。项目建成交付使用前，由纪检监察机关、审计、财政和投资主管等部门组成联合检查组，对项目的建设规模、标准、投资、资金来源进行全面检查。
五、全面清理党政机关办公楼等楼堂馆所建设项目
各地区各部门要对近年来修建党政机关办公楼等楼堂馆所情况进行全面彻底的清理。对清理中发现的问题，要根据不同情况分别作出处理。凡是违反规定拟建和在建的办公楼等楼堂馆所项目，必须坚决停建或缓建；凡是没有按规定履行审批手续，擅自建设的办公楼等楼堂馆所项目，一经查实，要予以没收；凡是超规模、超标准、超投资概算建设的办公楼等楼堂馆所项目，要视具体情况作出腾退超标准面积或全部没收、拍卖处理。对招标交易单位不按批复规模、标准受理招标的，有关部门要责令其停业整顿，并追究直接责任人和主要领导人员的责任；对设计单位不按批复规模、标准设计的，有关部门要依法给予其行政处罚，并禁止其承接政府投资项目的设计业务；对项目未按批复规模、标准实施，监理单位未及时制止并向投资主管部门报告的，有关部门要依法给予其行政处罚，并禁止其承接政府投资项目的监理业务。
六、建立健全相关制度和监管机制
关键字：机关办公楼；装修改造工程；现场管理
机关办公楼的装修改造工程现场管理对办公楼设备或是环境的改造对办公楼的改造十分重要，因此机关办公楼的装修改造应在一定程度上遵循一定的原则，从而促使相应的办公楼的装修改造建立在符合建筑改造实际的基础之上，制定具体的办公楼装修改造策略，从而建立高效的办公楼的装修改造的现场管理。
机关办公楼装修改造工程的项目建设及实施阶段，即施工阶段，是把设计图纸和原材料、半成品、设备等变成工程实体的建设过程，同时在建筑的建设过程中实现了工程项目的价值和使用的价值，而装修现场的施工管理是工程项目管理的重要部分和关键部分，提高机关办公楼装修工程项目建设的质量、降低装修工程的成本、缩短办公楼装修的工期，并能实现安全、高效的装修改造工程，实现不阻碍建筑工程中的办公，保证正常的办公，同时对相应装修改造工程的发展提供良好的发展环境。
一、机关办公楼装修改造工程现场管理原则
现场管理好坏是机关办公楼装修改造工程的基础和保证，对办公楼装修改造现场的管理能实现对相应装修工程的质量和改造工程的过程和质量控制，机关办公楼装修改造工程的现场管理应建立在建筑装修改造工程的基础之上，实现相关企业的现场管理和施工，在具体的现场管理过程中应遵循一定的现场管理原则。
1、科学合理原则
机关办公楼现场管理要达到企业既定的成本、进度、质量、安全以及经济目标，施工现场的所有对应管理措施都应当符合科学合理的原则。这样才能做到科学管理、科学施工，用合理的管理来换取企业合理的目标和利润。
2、标准化、规范化的原则
标准化和规范化的管理原则应实现国际的规范，也就是一系列ISO标准，就是标准化、规范化的现场管理准则。在现代企业管理中，越来越多的行业都在制定合乎实际的标准化规范化准则。标准到每一块砖的尺寸的偏差是多少，标准到建筑规范越来越精细的建筑施工要求，砌块之间的缝隙是多少，饱满度是多少，墙体的垂直度是多少，厕所地漏和地面的高差不能大于1公分等等。标准化、规范化是对施工现场的最基本管理要求，也是建筑施工企业所必须遵守基本原则之一。
3、 效益最大化原则
建筑产品体积庞大价值昂贵，在施工过程中，每一个看似微小的浪费，累积起来就造成了相当程度的浪费。施工现场平面图设计不合理，现场水泥堆场，钢筋加工场，砂石堆料场，木料加工场，小型混凝土构件现场浇筑场地，场地位置设计或摆布的不合理将导致建筑材料二次搬运，浪费惊人。在另一个方面来说，工序设计的不合理，不同施工队伍的交叉作业，不注意成品保护，无意中损坏或污染前道工序的产品，从而造成了装修改造的再次施工或补救，也增大了企业的建筑装修的成本。每个施工队伍、施工班组都是施工企业的一部分，建立节约的装修改造现场的原则才能建立降低成本、促进企业的长远发展。
二、机关办公楼装修改造工程现场管理策略
1、科学编制装修改造方案并严格组织实施
机关办公楼的装修改造工程现场管理装修施工方案是施工组织设计的一部分，施工组织设计是指导整个建筑施工全局技术经济文件，其内容主要根据工程的性质、规模、结构、施工复杂程度、工期要求和建设地区的自然经济条件等进行编制，机关办公楼的装修改造和组织设计能指导项目部合理利用人力、物力、财力，用较低投入来换取最合理的效果。施工组织设计的编制好坏直接影响工程造价，不同的施工方案，所需的费用也不同，有时甚至差距很大，在开工前，应组织相关人员，包括技术、质量、施工、机械、材料、劳力等，齐商共讨，科学合理编制施工组织设计方案，在施工过程中再根据工程实际情况编制相应的施工方案，施工方案出台后，在施工中要认真执行，如与实际情况不符，及时反馈，相关人员及时调整，保证方案的科学性、及时性和实际紧密结合。
2、认真执行岗位责任，推行项目经理负责制
多数机关办公楼的装修改造施工现场管理的监督管理机制不尽完善，未建立项目经理的约束机制，项目经理自身素质参差不齐，不具备条件的也无证上岗，这多是沿袭传统多年的管理习惯。部分管理人员具有丰富的现场管理经验，但却不具有相关的学历和资格证明，从而建立了虚假的项目经理负责制，项目经理人证分离，机关办公楼装修改造的现场管理难以起到实效。但由于这些人管理水平和能力相差较大，对财务上控制不严，会形成浪费，加大工程成本，降低企业的利润。因此只有认真推行项目经理负责制，实行岗位责任制，才能真正意义上使经济效益和项目部相关人员以及项目经理牢牢挂钩，从而带动相关人员工作积极性、主观能动性，使企业达到双赢的目的。
3、加强建筑材料管理、节约成本
机关办公楼装修改造的工程管理应加强建筑材料的管理，从而节约机关装修改造工程的成本。机关办公楼装修改造工程过程中应建立相应的装修改造施工的市场调查。尽管定额站每年都公布建筑几大主材指导价格，但是建筑材料市场价格变化较快，随着经济变化的加快和市场的变化加快，加上全球经济一体化甚至经济危机或金融危机的影响导致了建筑材料的价格的起落变化，让很多没有赶上良机采购材料的施工企业大大叫苦。市场调查完成之后还要根据施工组织设计及有关计算实际需要的材料、设备总量，编制需求计划。根据计划明确初步的采购计划，确定大致的供应商选择范围，同时在编制施工组织计划时还要专门编制现场平面图，明确未来材料的堆放地点，对于未来材料的管理和使用，还要选择有经验的材料员，做好日后的相关材料管理工作。
4、加强对施工资料进行管理
施工资料是整个工程技术指导以及管理的书面材料，未来工程竣工检查、存档等都必不可少，资料非常庞大，每一分部工程，甚至每一道工序都有相关的资料对应，现在施工现场项目部也都实行了微机化资料管理，配备电脑，配备专门的内业，做资料管理。建筑工程最后的需提交的竣工资料得用麻袋装。确实竣工资料包括材料如合格证、检验报告、竣工图、验收报告、设计变更、测量记录、隐蔽工程验收单、有关技术参数测定验收单、工作联系函、工程签证、会议记录、施工日记等等，这些材料要分类整理，日后，建筑档案管理将把竣工资料作为建筑整体竣工的一部分，做长年保存。
一、组织领导
设立校园环境建设领导小组，负责全校环境的建设、管理工作。
二、健全管理制度
为强化保洁措施，本期将制定《**中学校园环境管理方案》、《**中学校园环境管理制度》、《校园环境卫生监督考评细则》、《教学楼、科教楼管理制度》、《校园环境管理员职责》、《教学楼管理员职责》、《科教楼管理职责》等管理制度。
三、环境区责任人（责任单位）
a)学校大门区域环境由门卫负责管理。
b)教学楼：教室、走廊、楼梯由学生负责管理，卫生间由楼层管理员负责管理；科教楼：走廊、教室由学生负责管理，楼梯卫生间和多媒体教室由楼层管理员负责管理，理、化、生实验室、图书馆由相应科室工作人员负责管理；办公楼、学生公寓楼、食堂由各自管理人员负责管理。
c)教学区室外环境由高
一、高二两个年级分片包干管理（节假日、统考、模考、校运动会期间由环境管理员负责管理保洁）。
d)运动区、生活区环境由校园环境管理员包干管理。
e)花木栽培、修枝、除草、杀虫由专业人员承包管理。
f)校园治安、进入教学区人员登记、禁止学生将食品盒带入校园、校园内车辆管理由校警队负责。
四、严格管理制度，强化环境区保洁
a）教学楼、科教楼环境、教学区室外环境按《教学楼、科教楼管理制度》、《环境卫生监督考评细则》、《**中学行政值班及考评制度》执行。
b）运动区、生活区环境以及教学区室外环境保洁执行《**中学校园环境管理制度》、《环境卫生监督考评细则》。
五、考评办法
a)教学区环境卫生每天由行政值日人员组织考评，次日张榜公布，逐月累计，期末总计。班级成绩将作为期末评选“文明班级”、“先进班集体”、“优秀团支部”、“优秀班主任”的要件之一；新晨
b）教学楼、科教楼管理员和校园环境管理员的卫生责任区由分管总务的校长、分工环境管理的总务主任和环保组负责考评。
c）教师办公室由分管教学的校长和年级部主任共同考评；
d）门卫、校警室、各行政办公室由学校办公室负责考评。
【关键词】物业管理 非住宅 浅谈
随着物业服务市场化的不断深入，物业管理逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。非住宅物业包括高层综合商业楼宇、行政办公楼宇、厂区、学校及特殊场所等，伴随着经济的发展和城市建设水平的提高，各种类型的物业迅速发展，非住宅类物业作为物业管理的一个重要组成部分，其市场化、社会化、专业化的程度较住宅类物业相对较高。
一、非住宅物业管理特点及要点
非住宅物业其特点为高度大、层数多、类型广，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。以行政办公楼宇为例，办公楼宇面积大、层数多、功能广、人流量大，容易发生安全问题，如果环境保洁不能及时，会影响整体的办公场所形象，安保方面要管理好行政办公楼宇，确保大楼各部分功能正常运作，确保物业和物业使用人的生命财产安全是各项工作的重中之重。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，要求值班人员必须高度集中精力，严格执行人员（物资）进出登记制度并安排人员在服务区内巡逻，及时准确地记录巡逻记录。在硬件上要配套，技术设施的先进为安全管理提供了重要条件，同时技防必须与人防紧密结合才能确保万无一失。值班人员要责任到位，时刻密切监视技防设施，一旦发生各类险情，安全监控系统将信息传达到中央控制中心，队员便可出击，按照事先制定的应急预案对险情进行处理，将各类隐患消灭于萌芽状态。
非住宅类物业与住宅类物业区分标准不一的主要因素在于物业的使用用途、物业档次的高低、物业的硬件设施设备等。住宅类物业保洁的服务范围及内容主要是公共区域，而办公楼物业保洁的服务范围及内容包括：楼梯、办公公共区域、室内厕所、会议室等住宅类物业不含括的区域。因此保洁人员在上岗前往往要经过系统地、科学地、合理地、有针对性的岗前培训，使得保洁人员在上岗后能迅速地适应工作环境，为业主提供服务。同时、不定期地对服务人员及现场进行仪容仪表、工作效率、工作内容、工作状态、工作记录等相关方面的检查，对于不合格的服务内容限令其整改并在日后工作中继续监督。
二、制定完善的工作制度及标准
完善的制度是做好物业工作的重要保障。在制度执行过程中，切实按照“完善，落实，再完善，再落实”的原则不断丰富完善各项制度内容，讲求其有效性、科学性、可行性，各项工作做到了有章可循。在日常工作的落实过程中，坚持从严、从细、从实的工作作风，坚持严格管理，细致工作，讲求实效，当然要做到以上这些服务，物业管理单位就需要拥有一支素质高、作风好的员工队伍。在员工进入之后，还要接受入职培训、岗前培训、服务意识培训、专业知识培训、实操技巧培训等。仪容仪表、举止、言谈、表情等，都有严格的规定、要求和规范。通过培训后，引导人员彬彬有礼，给业主和客户“宾至如归”的感觉，很多事情和争议都迎刃而解了。
非住宅类物业管理提供的服务产品要素一般难以量化，但经过仔细分析、研究，可以把操作内容进行分解。如保洁服务方面的量化：清洁面积、频次、拖把一次拖地面积、清洁药水的剂量等;单位小时内巡逻的面积、单位时间内不同管辖区域内巡逻的频次、应急处理到位的时间、大厦下班时间等。设备、设施维修保养，绿化养护，应急处理等许多服务要素尽可能进行量化。办公楼物业管理有着严格的标准，如针对物业保洁的目的就是没有任何的卫生的死角，对于各类材质的地砖、面池、阀门都要用不同材质的保洁和养护用品，从而达到清洁环保不伤害材质的目的。因此，要对保洁人员标准定量运作，增强员工的操作性，加强服务过程的质量控制。
三、科学化管理，规范化操作
（一零年十一月修订）
华南师范大学大学城校区学生会宿保部是华南师范大学大学城校区学生会主席团直接领导下的一个职能部门。它配合学校后勤办和广东华信物业管理有限公司，领导各楼委会，参与对学生宿舍管理和纪律的检查，维护学校正常的教学秩序和学生正常的生活秩序，促进同学们健康文明的生活习惯的形成，营造并维护学校良好的生活、育人环境，维护同学们的合法权益，协助学生会做好各项活动的相关工作。在秉承“自我管理、自我教育、自我服务”的工作原则下，为进一步加强自身建设，使我学生会宿保部的工作制度化、规范化、系统化，特制定宿保部的工作制度如下：
第一部分：学生会宿保部内部管理制度 一、基本守则：
1.学生会宿保部由经过面试、笔试、综合考察选拔出来的学生以及经过主席团面试审查通过的正副部长组成。
2、学生会宿保部所有成员必须遵守学校的各项规章制度，以身作则，规范自身行为。
3、学生会宿保部所有成员必须遵守校学生会的各项规章制度，秉承“全心全意为同学服务”的宗旨，坚持“自我教育，自我管理，自我服务”的工作原则，做到“团结、务实、创新” ，摒除官僚思想，秉公办事，不徇私舞弊。
4、热心服务，耐心沟通，细心工作。部门工作要深入到同学中间，深入了解同学的生活需要，及时反馈并解决同学的切身实际问题，广泛征求同学们的意见。
5、对自己的工作要积极主动，尽心尽责，不推卸责任。要树立全局观念，服从部门的工作安排，积极参与学生会举办的各类型活动，勇挑重担，不回避工作中所遇到的困难。
6、应具备团结互助的精神，无论是部门内部还是其他部门的工作都应积极配合，为促进学生会更好发展贡献自己的一份力量。
7、应具备永不停滞的上进心，努力在日常工作和活动中锻炼自己，认真、主动、高效、优质地完成任务，及时总结经验教训，提高自身的工作能力。
8、在工作和生活中要谦虚有礼，勇于接受他人的批评和进行自我批评，树立起良好的威信与形象。
9、努力处理好学习与工作的关系，在学习上刻苦勤奋，在工作上认真负责，能够起模范带头作用。 二．例会制度
1. 每周三21：00召开部门例会，由部长主持。（若有特殊情况可根据具体条件调整开会时间）。
2. 会议内容:
(1) 听取各专项活动负责人汇报工作，寻找、讨论并解决工作中出现的问题。
(2) 部长针对上阶段工作做出总结，并布置下阶段各成员具体工作。
3. 每次例会宿保部成员必须全体出席，到会者要配合部门秘书认真做好签到工作，按时到会，不得无故缺席。
4. 因病、事不能出席会议者应事先向部长请假，并提交正式请假条，否则按无故缺席处理。如有特殊情况需在会后向部长作书面说明。
5. 如无正当理由没有到会者，视为无故缺席。一次者进行口头警告；累计满三次者，由部门秘书记录在案，并通报批评；累计五次者，经部门审议留用查看；累计满七次者，经部门审议将其开除出学生会。
6. 部门成员在会上要积极发言，提出意见和建议，并认真做好笔录，总结经验教训。
7. 部门秘书应认真对每次会议做好会议记录，并做好资料存档，以便日后查阅。 三、扩大会议制度
1、每月定期或不定期召开各院系宿舍管理部门扩大会议，由部长主持。
2、会议内容：
（1） 交流宿舍管理工作经验，就内务检查、宿舍环境评估等营造文明住宿环境的相关问题进行讨论；
（2）商议并制定有助于活跃宿舍生活气氛、培养同学良好生活习惯的切实可行的活动方案。 四、责任分工制度
为了使部门的工作规范化，宿保部根据民主集中的原则制定责任分工制度，具体如下：
（一）部长：
1. 制定部门整体工作计划、工作制度。
2. 根据具体情况为各成员分配任务，组织、协调各成员的工作。
3. 主持宿保部各项会议及活动，并对会议及活动做一定评价和总结。
4. 监督、检查各项工作的具体落实情况。对宿保部内部成员进行观察、评估和选拔。
（二）副部长：
1. 协助部长做好部门日常管理工作，认真负责分管的工作。
2. 了解各成员的工作态度、情况并及时告知部长，做好部门内部团结工作，调节工作氛围。
（三）干事：
1. 坚持民主集中的原则，积极参与部门工作计划的制定。
2. 树立全局观念，服从部门的工作安排。作为各项工作的具体执行者，要积极认真地完成所分配的工作。
3. 在工作过程中能够大胆、合理地提出自己的观点。 五、值班制度
1、学生会日常办公时间为每周一至周五晚上7：00—9：00，办公地点为学生会部长办公室。
2、值班人员必须按时参加值班工作，配合秘书处当值人员，自觉作好签到登记工作。如遇特殊情况无法参加值班者，需提前填写请假条并由部长签名再交到秘书处，由当值秘书统一订在当日值班表上（右下角）或在部门内部作出适当的人员改动，并告诉秘书处。如无故缺席值班，累计三次者，向其提出警告；累计七次者，经部门审议开除其出学生会。
3、值班人员必须自觉佩戴工作证，衣着整洁，并负责收取、整理信件和报纸，接听电话，礼貌接待来访人员，遇到无法处理的事情应立即向主席团汇报。总体由秘书处组织。
4、办公期间进入办公室的学生干部应穿着整齐，佩戴工作证。日常办公时间内应保持安静，不得携带食物进办公室。
5、值班干部可以利用办公区域进行工作及其他信息的交流。
6、办公室电话（39310099）是为学生干部联系工作而设的，不的随意使用。
7、接电话应注意礼貌用语,应说：“您好，这里是校学生会。”不许打私人电话。
8、办公室电话由秘书处管理。
9、出入人员应当爱护公共财物，不得私自外借大学城校区学生会的一切财物，主席团同意除外。
10、值班后，当值秘书负责当天值班情况的统计整理，并填好值班情况登记表。
11、最后离开的干部应关好电灯，拔电器插头，锁好电话，并关好门窗。
12、各值班人员应认真当天清洁工作。
1) 摆放好桌椅，打扫地面、清理垃圾等。
2) 养成保洁的习惯，自觉维护办公室的卫生。
13、每月按照值班表进行考勤统计，并于次月第一个工作周内公布最新统计情况。
14、违反上述制度者，由秘书处给予口头警告，情节严重者在例会上作出批评并责令起在例会上作出检讨。 六、文件档案管理制度
（一）、宿保部主要文件资料
1. 宿保部组织机构设置办法及各项管理条例。
2. 宿保部成员名单、个人资料及联络方式。
3. 宿保部各学期工作计划、工作总结及对部门成员的能力测评。
4. 宿保部特色活动的工作计划，工作过程中的文档材料及活动总结。
5. 宿保部所有的会议记录。
6、各院系上交的宿舍内务检查的内容及其检查结果。
7、各楼委会上交的工作计划、工作制度、考勤情况、宿舍内务检查结果、活动方案等文件。
（二）、文档管理办法
1. 宿保部的各类文件档案由本部门的秘书负责管理。
2. 经本部门策划主办或协助其他部门完成的活动，部门秘书应在活动结束后统一整理活动资料，并做好备案。
3. 定期对档案进行整理，保证分类明晰，便于日后查阅及使用。
4. 部门秘书应密切配合秘书处的工作，统一对文件进行管理。 七、奖惩制度
1. 在部门日常工作中表现突出、有良好绩效、得到本部门及其他部门成员的好评、得到同学们的认可的成员经主席团审核后将按照有关规定得到相应的奖励。
2. 不服从部门工作分配与调遣者，予以警告批评；如再犯，予以通报批评处分；对于不能及时完成任务的成员将视具体情况选择对其提出警告批评或通报批评的处分，情节严重者考虑除名处理(如因客观因素造成任务不能完成的将不追究其责任)；在工作过程中有失误者将会根据其影响程度做相应处理。
3. 各成员的工作情况由部长评定并记录在案，将影响其学期末综合评估。
第二部分：各楼委会管理制度总则
一、楼委会的内部设置及其成员职责：
1、楼委会是学生会宿保部的附属机构，实行楼长负责制，楼长由学生会宿保部任免。此届楼委会成员任期为一个学年,新招成员试用期为一个月。
2、根据各宿舍楼具体情况，各楼委会设楼长一名，其他成员若干；负责配合学校后勤办、学生会宿保部和广东华信物业管理有限公司主持宿舍日常管理工作。
（一）楼委会楼长的职责如下：
（1）负责制定楼委会工作计划、工作制度，并报学生会宿保部批准后组织实施；
（2）主持本宿舍楼委会会议，及时总结前一阶段工作情况以及收集反映同学关于当前宿管情况的意见和建议，沟通宿保部门与同学的信息；
（3）主持卫生检查工作，组织成员进行宿舍卫生、设计评比工作，及时向有关部门反馈情况；
（4）负责主持每周规定办公时间的咨询和服务工作；并负责本栋楼委的工作考勤情况；
（5）组织每月定期的楼长开放日。
（二）楼委的职责如下：
（1）协助楼长认真积极完成楼内的各项日常管理工作；
（2）及时收集同学对宿管现状的意见和建议，做好上传下达；
（3）协助维持宿舍的纪律和安全，参与所在楼委会的卫生内务检查等工作；
二、内部管理制度
：
1、考勤制度：
（1）楼委会进行卫生检查时做好考勤记录并将考勤情况上报学生会宿保部；
（2）成员无故不参加卫生评比、楼委会例会达两次者，采取公开批评，达三次者，作自动退出楼委会处理；
2、人员调整制度：
（1）成员调整（退出或加入），须经楼长批准，报学生会宿保部核准；
（2） 楼长、副楼长在任期未满之前退出楼委会须上交辞职书，报学生会宿保部核准。
附注：各楼委会可根据本制度总则制定符合实际需要的工作制度。
三、 楼委会的服从管理与自我管理制度
服从管理：
1、楼委会做为校宿保部直接领导的职能机构，有服从宿保部部级层所制定的工作计划以及完成下发的工作任务的义务。楼委会对具体的工作计划以及工作任务可以发表建议，可以参与工作计划以及工作任务制定的讨论。楼委会的相关人事调整或工作上的问题，必须报宿保部核准。
2、楼委会在工作上必须服从后勤办以及学校的相关安排，配合后勤办以及学校做好宿舍相关工作。
3、做为校学生会的一份子也必须配合校学生会的相关工作安排。
注：在宿舍管理方面与物业公司有所合作，对其工作上的过失以及工作上的漏洞有权进行干预。
自我管理：
1、楼委会做为每个楼栋的独立机构，可以根据自己楼栋的特殊情况以及不同学院的实际情况制定基于宿保部工作计划的相关工作计划。
2、在秉承“自我管理、自我教育、自我服务”的工作原则下，为加强自身建设，各楼委会内部可以自行制定相关的工作制度使所在楼委会制度化、规范化、系统化。
3、根据所在楼栋所驻学院的学院相关特性，可以自主安排相关工作。
4、可以根据各楼栋的实际情况开展现行有效的相关活动。
5、人员调整后，产生人员空额的，该楼委会自主进行新楼委的招进。确定人选后，上报部长核准。
6、各楼委会自主安排每月一次的星级宿舍评比的宣传工作，自主安排大扫除活动通知的下发形式。
7、各楼委会根据实际情况，组建博客、空间、网页等相关的楼委会展示平台，做好管理与维护工作。
8、楼委会可开展相关接受建议或投诉的工作，收集楼栋资料以及学生关于宿舍问题的看法。
9、各楼委会自主发现问题并自主着手解决问题。无法解决的上报宿保部征求意见。
注：各楼委会对每月或每周的自我管理方面的相关工作进行汇总、并上报部长。
以上为《华南师范大学大学城校区学生会宿保部制度》，本制度自公布之日起执行。本制度的最终解释权归校学生会学生会宿保部所有。
一、注重学习，是一个学习型集体。
机关事务管理工作质量要求高、工作标准要求高。为了适应工作需要，多年来，他们始终把创建学习型集体作为一项重点工作来抓。把集中学习和个人自学结合起来，严格按照办公室的统一部署，一方面，积极参加市委办公室组织的集中学习，每名同志做到学习有笔记，课后有心得，学后有实践；另一方面，大力倡导读书自学活动，号召大家挤出一切可以利用的时间学习政治理论、业务知识。几年来，全科同志认真学习了邓小平理论、三个代表重要思想以及十六大、十六届三中全会精神和省委、市委各个时期的文件精神，增强了全科同志执行党的路线、方针、政策的自觉性，广大同志讲学习、讲政治、讲正气，政治理论素质普遍较高，同时，由于领导带头钻研业务，全科学习业务理论和科学文化知识的热情空前高涨，真正形成了好学上进的良好风气。
二、注重整体，是一个团结协作的集体
机关事务管理科是一个团结的整体、特别能战斗的集体。他们在科长的带领下发挥整体功能和团队精神，完成了许多难度大、标准要求高的工作。年，市委办公楼乔迁新居，当时刚刚施工完毕，楼内外环境卫生清理工作十分繁重，机关事务管理科接受任务后，举全科之力，发挥蚂蚁啃骨头的精神，搞突击会战，使楼内外环境整洁清新，受到市委领导和办公室领导的好评。在平时工作中，他们从科长、副科长到科员和工人，很少休过星期天，为了不影响机关的正常工作，很多工作都是起早、贪晚和利用休息日来完成的。如，在地下室给各部门间壁仓库9个，管理科仓库从原市委大楼搬家2次，维修大楼门窗12次、前厅大门3次、办公楼防水3次、卫生间天棚8次、大厅天棚1次，并为机要处改门1个，节约资金500余元，在不干扰机关正常工作的前提下，克服各种困难，保质保量按要求完成了各项工作任务。多年来，他们以团结协作、特别能战斗的整体形象，为其他科室同志做出了榜样。
三、注重管理，是一个务实高效的集体
多年来，他们始终注重制度建设，以规范的规章制度约束工作人员行为。搬到新楼后面临一些新问题，如何维修保养电梯、如何管好二次加压、如何保证大楼正常供暖、正常供电等一系列新问题摆在了他们面前。为使这些问题尽快解决，他们首先从规章制度入手，制订了“水暖工”、“电工”岗位责任制，针对实际情况做出规定，约束水暖工、电工不出问题。同时，出台了“工勤人员”、“小公务员”、“烧水工”、“管理员”等工作方面的规章制度，保障了各工种工作的有序规范运作。为了树立全科人员形象，他们规范化服务，统一制作了服装，上岗佩带标签，使同志们责任心大大增强，更加热爱本职工作，全科的凝聚力、向心力切实增强，工作效率明显提高。办公楼内有漏水，工作人员主动修补；地下室机房需要铺设绝缘橡胶，工作人员主动请缨，不怕脏、苦、累，在阴暗潮湿的工作条件下，共完成铺设面积86.4平方米，安装各种警示标牌10块，节约资金5000余元。同时，他们还想事、干事，增强主动工作意识，为了减少楼内断电事故，他们发挥工作人员的聪明才智，安装了电梯稳压器，经常检修加压电机，经常检查及时更换楼内电气设备，保证了办公楼安全运行。在基础管理上，他们突出严、细、实，财务办理、医疗办理、电话费结算、水电费结算等工作做到分毫不差，办公楼综合治理认真仔细。从而使机关事务管理工作取得了显著的成效，机关面貌发生了明显的变化。
关键词:楼宇自控，绿色建筑，智能建筑，建筑节能
1 概述
绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内,最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)，保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。绿色建筑概念彻底颠覆了过去高价格、高消费、高污染的建筑观念，更加注重成本，注重品质，注重性价比。绿色建筑是利用最机械、最实用、最简单的建筑和结构原理，尽可能地减少人们采用主动方式寻求栖息之所而带来材料、能源上的浪费。
设计楼宇自控系统的主要目的在于将建筑内各种机电设备的信息进行分析、归类、处理、判断，采用最优化的控制手段,对各系统设备进行集中监控和管理，使各子系统设备始终处于有条不紊、协同一致和高效、有序的状态下运行，在创造出一个高效、舒适、安全的工作环境中，降低各系统造价，尽量节省能耗和日常管理的各项费用，保证系统充分运行，从而提高了智能建筑的高水平的现代化管理和服务，使投资能得到一个良好的回报。
2 办公大楼楼宇自控系统设计
根据现代化办公大楼的要求，大楼将利用计算机和现代通讯控制技术对各层的软硬件运行实现统一管理。由于大楼机电设备的分布在各个设备层，因此也就决定了各大楼的BA系统必须是集散型系统，唯如此，方能实现集中管理分散控制，集中操作分散执行，各种机电设备能够按照管理、操作者的意愿进行集中管理和控制，最终达到大楼内各种设备协调有序地工作。
Continuum系统由网络控制器、B4920系统控制器、各类独立数字控制器、BACnet独立数字控制器,工作站和可以支持多个工作站的文件服务器等组成。Continuum系统将提供控制、报警检测、日程表控制、报告和信息管理等，网络结构为局域网和广域网, 采用ODBC兼容的数据库。
本项目中的机电设备，包括：冷、热源系统、空调新风系统、送\排风系统、给排水系统。通过配备楼宇自动化系统(BAS)，大大提高了各类机电设备的工作效率，有效地节省了水电等能源。
2.1 冷、热源系统控制方案
热泵机组机连锁动作
机组在开机时，打开本机蝶阀，本机冷冻水参与到循环总管中，如本机关闭，则本机蝶阀关闭，本机未制冷水源不参与整个冷冻水循环，避免关闭的热泵水投入整个循环水对抵消其它热泵制冷能力。
热泵机组时间启停控制
热泵机组可按预先设定的时间启停，亦可依据室外温度和历史记录参数作优化启停控制。
热泵机组运行台数管理
根据制冷负荷与热泵机组负荷比较,控制热泵机组运行台数,进行增机、减机控制,以达到节能效果。根据室外温度，决定热泵初识开机台数。
2.2 空调机组控制策略及节能方案
温度控制
采用DDC温度控制模块功能，对空调机组回风温度与设定温度进行比较，采用PID算法控制调节水阀开度，从而控制回风温度与设定值趋于一致，既满足空气温度需求，又做到热能的合理利用，避免能源的无谓的浪费。
转换季节模式
在春秋季节，如监测到室外温度与设定值趋于一致时，可不启动热泵机组，利用新风风阀与回风风阀的比例调节，最大限度利用温度适宜的室外新风，合理避免热泵机组运行带来的浪费。
新风量控制
在风机运行模式下，当监测到室外温度与房间温度设定值差值很大时，可按最小新风量运行，以保证室内温度在最短时间内达到设定值；在会议室等某些场所，可根据监测回风CO2浓度，控制新风阀开度，保证适当新风量，以满足室内空气清新度。
2.3 风机组及全新换热转轮控制策略及节能方案
温度控制
采用DDC温度控制模块功能，对新风机组送风温度与设定温度进行比较，采用PID算法控制调节水阀开度，从而控制送风温度与设定值趋于一致，既满足空气温度需求，又做到热能的合理利用。
换热转轮控制策略
系统处于供冷工况：
当室内空调设定焓值低于室外焓值传感器信号值（可通过室外温度和相对湿度计算）时，送风阀及旁通风阀打开，排风阀关闭，转轮电机运行。
当室内空调设定焓值高于室外焓值传感器信号值时，旁通风阀关闭，送风风阀及排风风阀打开，转轮电机停止。
系统处于供热工况：
当室内空调设定焓值高于室外焓值传感器信号值时，送风阀及旁通风阀打开，排风阀关闭，转轮电机运行。
当室内空调设定焓值低于室外焓值传感器信号值时，旁通风阀关闭，送风风阀及排风风阀打开，转轮电机停止。
2.4楼宇智能照明系统
根据绿色三星标准及设计院设计的要求，我们对大楼配置了智能照明系统，智能系统概括的范围包括：室外景观照明、公共区域照明、办公室照明。
室外景观照明
景观照明分为两部分：一层室外草坪灯、大楼立面洗墙灯及泛光照明。采用智能照明模块,可以实现对景观照明系统的以下控制：
控制策略：在管理工作站上，管理人员可以编辑各种控制策略，就地控制模块会根据控制策略进行开关控制。
时间表控制：管理员可以编辑并设置时间表，对不同功能的景观照明回路进行时间表控制。
公共照明
大楼公共区域照明，主要包括走廊照明和大堂顶照明。采用智能照明模块,可以实现对公共照明系统的以下控制：
控制策略：在管理工作站上，管理人员可以编辑各种控制策略，就地控制模块会根据控制策略进行开关控制。
根据时间表控制的加光、减光策略：对同一走廊内的公共照明回路，不同的回路，设置不同的开关时间段，根据所在区域内工作作息时间，进行加光、减光控制。
场景模式控制：对大堂屋顶的照明回路，系统设置了两个1/2模式、全开模式及全关模式，各种模式可以根据时间表进行切换，也可以在上位电脑上进行手动切换求。
光照度模式控制功能：如遇特殊天气，为满足公共区域最低照度，可以根据预先设定照度范围与所监测到照度比较，优先开启相关区域回路。
本项目位于深圳市中心商务区。其东为中心区公园，南隔步行街，与深圳烟草大厦相邻，西临民田路。
本工程的总用地面积为5652.8m2，总建筑面积为73480.94m2，地下有3层，地上32层（不包括避难层），建筑高度为134m，是一个集商业办公和酒店客房服务于一体的综合性高档写字楼。
在平面布局上，地下三层为地下车库及设备机房；一至四层为裙楼； 首层沿南侧美食步行街设有骑楼和沿街商铺；一二楼设有证卷办公大厅，银行办公大厅，开敞式办公，办公入口大堂，宾馆入口大堂等；三楼设置开敞式办公，宾馆特色餐厅等；四楼设置会议室，宾馆客房等，五至九楼设置宾馆客房；十至三十二楼均为办公。
系统设计遵循以下原则
1.高效节能
大厦内机电设备根据实际用量自动调节工况，从而节约能耗。
主备设备之间定期轮换、维护，延长使用寿命。
优化物业管理手段，配置少量的人员就能够满足大厦的日常运作。
2.安全舒适
大厦因应内外环境的变化，自动调节空气、照度；采用人机合一的方式，保障客户的利益不受侵犯。
3.运行可靠
在系统故障或事故造成中断后，能确保数据的准确性、完整性和一致性，并具有迅速恢复的功能。
4.高集成度
物业管理人员在同一地方就可以对不同的子系统进行监控、管理，并能够进行异地远程设置。
楼宇设备管理平台
1.楼宇设备管理平台主要对机电设备的监控进行管理。它针对供热系统、制冷系统、空调系统、通风系统、给排水系统、供配电系统、照明系统、电梯系统、自动抄表系统等机电系统进行监控。它能够根据实际的使用情况自动调节设备运行，节约能耗，防患于未然，并减轻物业管理者的劳动负担，自动完成设备的维护、能源计费等。
2.楼宇设备管理平台是以楼宇设备监控系统为主，采用分层的系统结构，具有高度的容错性，保证网络发生故障不会引致系统崩溃，现场控制装置依然能够独立运作，待排除故障后自动恢复正常。现场应采用先进、开放的现场总线技术，使不同品牌的产品容易集成到管理平台上，而且可根据使用要求扩展端口。
3.楼宇设备管理平台是处于应用层级的，通过计算机网络以TCP/IP通讯协议集成到综合管理平台（IBMS）上。它与大厦安防、消防等系统之间的联动关系均通过IBMS的关系集成来完成，以保持高效率的互动状态。
楼宇设备中央监控室
楼宇设备管理平台的中央监控室布设在首层。地下一层冷冻机房和高低压配电室内设控制分站，分别对冷水系统、空调设备及高低压配电系统进行监视和控制。采用先进的管理软件作为监控手段，它应满足如下功能要求：
1.全中文化的图形化操作界面监视整个系统的运行状态，在工作站上通过对图形的操作即可对现场设备进行手动控制。
2.提供平面布置图、工艺流程图、实时曲线图、监控点表多种形式显示监控点状态，形象直观地显示设备的运行情况。
3.提供多种途径查看设备状态，如通过平面图或流程图，通过下拉式菜单或功能键进行常用功能操纵，以单击鼠标的方式可逐级、细化地查看设备状态及有关参数，通过交换式菜单方便地修改工艺参数。
4.对系统的操作权限有严格的管理，以保障系统的操作安全。
5.当系统出现故障或现场的设备出现故障及监控的参数越限时，均产生声光报警信号，经操作人员确认后才能解除。报警区分不同优先级别，分事态缓急进行处理。所有报警信号均记录到报警汇总表中，以供操作人员查看。
6.提供汇总报告，作为系统运行状态监视、管理水平评估、运行参数进一步优化及作为设备管理自动化的依据。
7.可提供图表式的时间程序计划，可按日历制定计划，制订楼宇设备运行的时间表。可提供按星期、按区域及按月历及节假日的计划安排。
8.采用标准的关系型数据库格式建立历史数据库，可形成图形显示及打印。数据应采用合适的存储设备海量存储，永久保存。
楼宇自动控制系统(BAS)
对各个系统的具体要求
1.对空调系统的控制
（办公、酒店的空调系统分开独立设置）
冷水系统
冷冻机启、停控制
冷冻水泵启、停控制
冷却水泵启、停控制
冷却塔风机启停控制
电动蝶阀的自动启停
冷却水供水温度遥测
冷冻水供、回水温度遥测
冷冻水回水水流量
冷负荷计算
冷冻机、冷却/冻水泵、冷却塔风机的顺序启、停控制
根据冷负荷确定冷水机组开启台数
根据冷冻水系统供、回水总管压差，控制其旁通阀开度
新风空调机
风机启、停控制
状态显示和故障报警
送、回风温、湿度遥测
根据送、回风温、湿度调节冷阀
过滤器淤塞报警
新风阀与风机联锁
新风温、湿度遥测
排风机、送（进）风机
风机启、停控制
状态显示和故障报警
2.对给、排水系统的控制
给水系统
市政给水压力检测和显示
地下水池水位显示和报警
高位水箱水位显示和报警
水泵启、停控制
泵的轮换使用及备用泵的自动投入
排水系统
污、废水井溢流水位报警
根据水位控制排水泵的运行台数
水泵启、停控制
热水循环系统
热水循环泵的启停控制
泵的轮换使用及备用泵的自动投入
热水机组的自动启停
储水罐的高温和低温报警
3.对变配电系统的监视、控制
高压系统
出线开关状态显示
进、出线电流、电压显示
功率因数显示
变压器
温度显示
超温报警
低压系统
进线、母联开关状态显示
进线电流、电压显示
功率因数显示
计量
柴油发电机
电流、电压、频率、有功、无功功率显示
高、低压配电系统图运行显示
4.照明系统
照明系统的监控主要是集中对公共区域的照明进行定时开关，以减少物业管理人员频繁的周期性劳动。现场数字式控制装置应能实现以下功能：
对车库、户外、公共通道等照明回路进行开关控制，状态反馈。
预留调光装置接口，为大厦外部、大堂等装饰性背景照明扩展调光功能。
5.电梯系统
电梯具有独立的控制系统，只接收消防系统的指令，当发生火灾时迫降首层或避难层。它通过工业标准接口与大厦BA系统通讯，提供电梯运行状态、故障报警、楼层显示等数据。
6.远程抄表系统
远程抄表系统是采用数字脉冲表替代传统的机械表对能源进行计量，除了在表体具有度数直观表示外，通过脉冲的统计换算成度数，自动向楼宇设备管理平台上传数据，定期生成报表，作为物业管理者向大厦客户收费的凭据。
系统主要对电力、自来水、煤气、空调冷凝水、供热热水等进行计费。由于大厦主要是商业办公为主，与住宅要求不同，计量方式也各有不同。
远程抄表系统选用与楼宇设备监控系统一致的现场总线技术，数字脉冲表通过采集器集中记录度数，再上传给楼宇设备管理平台，由工作站记录存档，并按月度打印成报表。历史记录可在IBMS中开放给客户查询。
大厦的远程抄表系统应具有远程联网的功能，能够向电力公司、自来水公司、煤气公司等市政部门提供接口。
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