关键词：高容积率、舒适度、户型优化及配比
Abstract: a can meet the demand of buyers for living comfort and at the same time developers profit maximization of the planning and design scheme of test planning consultant company's planning ability and creativity of the grasp of the market and design units.
Key words: high plot ratio, comfort, model optimization and matching
中图分类号：F292] 文献标识码：A文章编号：
光明花苑东区项目位于枣庄市高新区光明西路北侧，占地总用地约92509.2平方米（约120亩），经初步概念设计方案讨论，将进入优化方案阶段，在把握“以最少的成本投入获得最大的投资收益”的经济前提下，尽量考虑风险性，增强抗风险能力，通过进一步优化设计方案，形成项目可操作实施性。
如何在高容积率的压力下争取居住的舒适度
建设资源节约型、环境友好型社会是国家“十一五”规划中提出的重大战略。在建筑领域，落实这一战略的重要举措就是大力发展节能省地型住宅。为了达到节能省地的目的，必须提高地块的容积率已是不争的事实。那么如何在高容积率的同时又保证一定的居住舒适度呢？
提高容积率最为直接的办法就是增加楼层数，但层数过高的住宅带给人们心理上的感受并不舒适。同时，超过18层的住宅由于消防避难、管线布置等要求，使得公共交通空间面积较大，土建造价提高。而增加的造价最终会由住户来分摊，也加重了住户的负担，因此建议规划设计方案中板式楼最高的楼层数控制在18层，点式楼控制在25层。11层-18层的高层住宅如果楼体过长，也会让人觉得楼栋体量过大，给人以压抑感。建议方案中利用绿化、水景、小广场、行道等元素，将楼栋划分成几处高低错落的板塔和短板,降低了建筑密度，同时也保证了大多数户型的通风、采光，居住的舒适度就得到了有力的保障。
在现行政策日照间距一定的条件下，小面宽大进深的户型是最利于节地的，若要想做到紧凑舒适，单个户型很难做到大进深，势必会采取一梯多户的住栋形式。与一梯两户的住栋形式相比，一梯多户存在朝向均好性差，对视问题严重，每户外墙面占用少，通风差、内部暗空间多，特别容易产生日照自挡现象。目前从光明花苑西区点式高层住户反馈的情况来看，购房者对点式楼并不太认可，并且还存在抵抗的现象。针对此种情况，如何在保证容积率的前提下，规避决策定位风险？遵照国家对日照间距的规定，将设计方案中点式楼调整为板塔+短板的形式，东边短板部分的朝向由正南正北向改为向东偏转30度，这样的角度很适合北方地区阳光照射的方向和时段。既保证了楼栋中每一户型都能获得充足的日照，又能有效地缩小楼栋间距，提高容积率。短板东转的另一大好处在于，东边的板楼与西边的厢楼一起，在小区里形成了“东开西合”的建筑群形态，这样一来，春夏季的东南风就能被引入居住区，从而降低空调能耗；而冬季冷酷的西北风则被挡住，又降低了暖气的消耗，为节约能源创造了条件。
二、规划整体建筑形态配比
在产品构筑方向考虑利润最优化及有利于促进销售速度的原则，整体建筑形态建议以小高层、高层、商业等为主，小高层考虑占住宅总建筑面积的40%，高层考虑占住宅总建筑面积的60%。结合商业销售价格对整体利润的有效提升及整体均衡，商业建筑面积考虑47000平米左右。幼儿园作为作为项目形象支撑点之一，建筑面积考虑在2500平米左右，建筑位置考虑在地块中心位置。
上海九歌设计公司提供的5套方案中均在小区西侧考虑步行商业街，此商业街的存在不仅提高小区升值空间，并且还完善小区配套，符合当地人群的生活习惯（特别是矿区职工的生活习惯）。光明路作为城市主要交通要道，人流量非常大，但驻足停留人员很少，商业价值并不是太高。通过设置小区商业带能够吸引大部分流动人群，对提高商业价值非常大，并且还能带动北侧商业，使商业形成规模。
毕竟住宅占整个项目地比例较大，规划方案别注意商业区与住宅区要划清界线，住宅区封闭保证居民的居住生活优越感，封闭式小区当然重要考虑的是安全因素，此外加以封闭的另一原因是为了尽量避免小区内提供的绿化及园林环境、休憩及居民会所等设施被外来居民占用或破坏。光明西区及东区可以开往商业街的次入口，提高商业区人气。
户型方案优化和配比
户型方案优化及配比对项目成功的起着决定性作用。尤其在光明花苑东区高容积率情况下进行户型细部设计显得特别重要。此项工作应该做规划方案前期首要考虑的内容，因户型方案决定着平面楼栋形式和建筑立面形式。
户型方案优化，注重细节设计
户型设计在经济舒适的同时，强调其健康品质，良好的朝向和面宽可以保持有大量的阳光直射入室。在总体布局，房型设计，结构选型上做到节约造价，客厅争取良好景观及尽可能向阳，做到明厨、明卫、得房率尽可能高。在控制成本的前提下可考虑设计部分不计入建筑面积的形态，如露台等。可作为营销推广的卖点。储藏、洗漱、晾晒、炊事之类是不同住宅都必备的基本功能，不论是别墅豪宅还是小家小户都需要为此安排适当的空间。小户型住宅中这部分功能空间所占的比重相对更大一些，是住宅设计的重点所在。在卫生间设计上，尽可能做到干湿分区。对于空间较小的卫生间，可将洗手盆外置，既避免了开门与洗漱的冲突，又方便了餐起使用。
2、户型配比
通过市场调查，光明花苑东区购买的人群主要是矿区职工、企事业单位、个体商户。综合考虑我国目前人口结构形式，当地购房人群的消费水平。加之项目区域位置，建议建筑面积以120—130平方米为主打户型，比例考虑占总建筑面积60%；建筑面积90平米以下户型比例考虑占总建筑面积15%，考虑做两房；90—120平方米小三室比例考虑占总建筑面积10%；建筑面积以130—150平方米比例考虑占总建筑面积8%，考虑做三房两厅；建筑面积以150平方米以上比例考虑占总建筑面积7%，主要是顶层复式。
小结
综上所述，规划设计工作应"以人为本"出发，建筑与环境并重，现实与适度超前结合。不断优化设计方案，使项目达到预定的社会效益、经济效益，实现最终价值。
参考文献：
关键词：住宅开发总平面 方案设计
随着市场经济的发展，房地产开发项目越来越多，其中的住宅类项目占据了绝大部分，很多房地产开发公司（以下简称甲方）又把住宅项目方案设计细分为总平面设计和单体设计。以下结合笔者在设计院和房地产开发公司的双重经历，谈谈住宅开发项目中总平面方案设计的一些心得。
1 资料的收集
进行总平面设计时需收集的关键资料有：
(1)国土部门出具的用地红线图（含电子版）；
(2)当地规划管理部门出具的《建设项目规划设计条件通知书》和规划用地红线图（含电子版）；
(3)甲方出具的《设计任务书》；
(4)现状地形图；
(5)周边路网图；
(6)当地规划、土地、环保、住建、消防、人防、抗震、卫生、绿化、供水、供电、供气等相关部门对项目的各种批文、规定等资料；
（7）国家相关的法律、法规（特别是相关规范）；
（8）典型设计案例或参考图片。
在实际工作中，可能会出现从规划部门拿到的规划用地红线图电子版和从国土部门拿到的用地红线图电子版不一致，这时应按土地证上标注的用地范围坐标值进行核对，并立即通知甲方加以核实、确认。
现在的住宅开发项目，大多数是通过“招、拍、挂”取得土地使用权，当地规划管理部门出具的《建设项目规划设计条件通知书》会标明总用地面积、净用地面积（有的地方称为规划用地红线面积）、用地性质、建筑物控制高度、容积率、建筑密度、绿地率、道路退距、用地边界退距、建筑间距、配套公共设施建筑面积、配套市政设施建筑面积、机动车停车泊位指标、非机动车停车泊位指标、项目基地出入口方位等规定，有的地区还会标明90平方米以下套型应占总建筑面积的比例。
《建设项目规划设计条件通知书》和当地相关部门对项目的各种批文、规定等资料是方案报批的依据，一定要深入理解、认真执行，并在建筑设计方案报建文本中作为设计依据的一部分列出。
2 现场踏勘
现场踏勘是设计前期非常重要的工作，通过现场踏勘，做好场地现状分析和周边环境分析。设计时应注意与地形地貌及周边道路、环境更好的结合，减少土方量，节约投资成本。既要满足使用功能要求，又能保留项目地形地貌特点，使楼盘独具迷人特色。
现场踏勘时需特别注意：
需保护的――场地内的名木古树、古建筑、有保留价值的奇石、水景、植被；
需迁建的――场地内的通信线路、高压线、排洪沟、排水渠；
需测量的――场地内标高、高差、坡度、边坡和挡土墙；
需退让的――用地红线、道路红线、城市黄线、绿线、蓝线、紫线；
需连接的――周边道路、市政供电、供水、排水、供气管线；
需借用的――周边优美的江、河、湖、海、山、绿地、公园、广场等自然或人文景观；
需遮蔽的――周边不利的“三废”、电磁污染等；
需尊重的――周边已有的建筑和历史文脉。
3与甲方的沟通
只有与甲方进行充分沟通，深入了解甲方意图，才能设计出令甲方满意的方案，树立良好的口碑。
（1）有经验的房地产开发公司会有自己的营销策划专员或聘请专业的营销策划公司，在进行方案设计前，一般会先出《可行性研究报告》或《营销策划报告》，对项目的开发建设提出指引。甲方在给设计院的《设计任务书》中会提出功能分区、户型面积和比例、建筑风格等设计要求。建筑师应根据现场踏勘、《建设项目规划设计条件通知书》、当地相关部门的管理规定、国家有关规范等就甲方提供的《设计任务书》中违反规范、规定及难以达成条件的地方尽早提出疑问，并提供参考解决方法。
（2）住宅开发项目中，住宅户型、面积、比例等为关键性数据，甲方通常会在《营销策划报告》中提出具体要求，设计师必须在开始设计时就与甲方充分沟通、达成共识，并以书面形式确认，才能避免以后大量返工甚至全盘重做。
（3）住宅开发项目一般还会有配套的商业服务设施。这些商业服务设施是做独立小商铺还是做大中型商场，也需要甲方给予答复――做小商铺可以快速回笼资金，减小甲方资金压力，而做大中型商场可以引进品牌零售企业，提高楼盘人气，拉升单位面积售价。
（4）甲方还会根据资金运作情况确定分期开发步骤，搞清楚甲方的分期开发步骤，能快速确定一期建设的总面积、户数、户型面积、比例、层数、环境要求等，对一期的设计工作有特别重要的意义。
（5）通过典型设计案例或参考图片，可以就建筑物的布置、朝向、户型平面布置、立面色彩、屋顶形式、裙楼处理方式等不少设计问题方便与甲方进行沟通，快速达成共识，少走弯路，加快设计进度。
（6）对甲方未提及的人防地下室建设安排等设计问题及时提交工作联系函件，请甲方以书面形式确认。
4总平面方案设计
4．1总户数的确定
住宅总户数会牵涉到总楼栋数，机动车停车泊位数，非机动车停车泊位数等多项指标，应尽早确定，为后面的工作提供方便。《建设项目规划设计条件通知书》规定了配套公建、配套市政面积或比例，把等等这些非住宅面积减去后就是住宅总面积。根据《设计任务书》中要求的住宅户型、面积、比例，可算出户均面积，由此可算出住宅总户数和各户型的面积、比例、户数。
4．2 建筑层数和总栋数的选择
土地价格通常与容积率有关，容积率越高，土地价格也越高，方案设计时往往是取容积率最大值进行设计。根据甲方的项目定位和地块允许的最高容积率，可以估计出建筑的最低层数，一般情况下：容积率≥3.5时，建筑层数以≥18层为主；容积率≥2..4时，建筑层数以≥11层为主；容积率≥1.2时，建筑层数以≥6层为主；容积率≤1.2时，建筑层数可为低层或多层。随着电梯的普及，很多房地产公司更愿意增加层数而减少楼栋数，以增加园林绿化面积，提高楼盘品质和单位面积售价。容积率确定后，不同的建筑层数会对应不同的总楼栋数，可先算出几个组合，供总平面方案布置时对比选用。
4．3建筑退距
根据《建设项目规划设计条件通知书》和各地的《城市规划管理技术规定》，在用地红线范围内先定出建筑红线和地下室控制线，在此区域内再结合人流、车流、消防、景观、水、电、气等管线布置，确定建筑与道路、用地边界线、周边建筑的退距。考虑地面单排停车时，建筑与用地边界线的退距以15米为宜，如果考虑施工和管线布置空间，地下室一般退用地红线≥3~5米。
4．4 建筑间距
《住宅建筑规范》4.1.1 ：“住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。”并规定了住宅建筑的日照标准。在确定建筑间距的过程中，可先根据各地规划管理部门出具的《建设项目规划设计条件通知书》和修编的《城市规划管理技术规定》，算出最小的建筑间距，然后在布置总平面时根据楼栋总数调整增加建筑间距。
4．5 总平面布置
确定了大体的建筑总栋数、建筑退距、最小建筑间距后，就可进行总平面布置。设计时，应充分利用江河、湖泊、公园等自然景观，尽可能多的南北朝向布置建筑。现在用得比较多的是以周边式布置为主，结合行列式或点式，留出中心大片空地，配以专业景观设计公司设计的中心花园，来提高楼盘品质。通常会先出数个总平面设计草案，再通过专业日照分析软件计算、验证、调整，提供2~3个符合当地规划管理部门规定日照要求的方案供甲方比选，最后由甲方结合功能分区、分期开发步骤、工程造价等因素选择最适合的总平面布置方案作为实施方案进行深化设计。总平面方案一定要满足当地规划管理部门对日照的要求，否则面临全盘重做的危险。
4．6交通组织
高档楼盘都会实行人车分流，通常是一进小区大门机动车直接进入地下车库或沿小区设机动车环路，其它地方为人行区域，除了火灾、抢修等紧急情况外，禁止机动车通行，这样既保证了住户的安全又可以使园林绿化连贯完整。配套公共建筑等对外服务设施的交通系统应与小区住户的交通系统分开设置，避免交叉。
4.7出入口设置
在《建设项目规划设计条件通知书》中还会规定出入口的方位，为方便管理和减少使用成本，常用出入口以2~3个为宜。设计时需满足规范中车行出入口离城市主要干道交叉路口≥70米的要求，如果因条件限制不能满足时，须经当地交通管理部门特批。
4.8消防设计
按规范要求，高层建筑应设环形消防车道或至少沿两个长边设消防车道，建筑沿街面长度大于150米或总长大于220米时应设净空≥4米×4米的消防通道， 封闭内院建筑沿街面长度大于80米时应设人员疏散通道。住宅区机动车道双行线路面最小宽度为6米，为满足消防扑救、管线埋设和景观要求，道路距离高层建筑边一般≥3~5米，扑救面场地坡度≤3%，消防道路坡度≤8%。随着消防设备的大型化，现在很多城市要求消防车道转弯半径≥12米。消防车道可与园林的广场、铺地相结合，既扩展使用功能，又使环境更加优美。
4.9 竖向设计
竖向设计要满足基地与周边道路的衔接、排水排涝等使用功能要求，以及减少施工土方量、节约投资等经济要求。
为避免雨水倒灌，场地内地面标高一般比周边道路稍高。
对于需要连贯的建筑空间，每个台地高差≤1.2米时，视觉连续感较好。
对于高差较大的场地，可通过设置半开敞式地下停车库或沿街商铺与内部庭院地面标高不同的方式来消化地形高差，使之达到适用、美观、经济的目的。
4.10 “三率”的确定
某些城市可以不用设计单体而先报批总平面方案，甲方为加快设计进度有时会让设计院先出总平面方案，然而批准后的容积率、建筑密度、绿地率（简称为“三率”）等关键指标很难再作修改，所以为了效益最大化，单独报批总平面方案时容积率应取最大值，建筑密度也取最大值，绿地率取最小值。
5总平面方案的确定和调整
总平面方案通过甲方同意后，最终以当地规划管理部门的审批意见为准。各地规划管理部门还规定了批准后的总平面方案的有效期和调整等待期，甲方可合理利用这些规定，根据市场销售状况对总平面方案做适当调整。
【关键词】：住宅小区；供配电系统；设计；方案
中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：
1.居民小区配电设计方案确定
供配电方案的初步选择、负荷预测及10kV电源接入。考虑10kV电源接入前，首先必须进行负荷预测，只有容量确定之后，才可以从整个系统10kV线路上选择合适的接入点，来满足整个小区的负荷需求。就当地供电而言，2005年以后的住宅小区多以高层为主，其建筑总面积一般都是在5000～400000m2之间，每户的建筑面积多在70～180m2之间。以一个建筑总面积为250000m2的住宅小区为例，其中商业部分40000m2，多层27000m2，高层183000m2。总的住宅户数约2100户，每套住宅面积从90～150m2不等。下面来确定该小区的总用电量。
1.1负荷预测
根据相关资料介绍的经验值，我国住宅电气设计住户的单位面积计算负荷大概为:多层住宅每平方按30～35W计算，高层和小高层住宅每平方按40～45W计算，商业性质用电按每平方50～55W计算。以此原则计算该小区总的用电负荷为：
P=S商业×55W/m2+S多层×35W/m2+S高层×45W/m2=40000×55W/m2+27000×35W/m2+183000×45W/m2=11380kW。
考虑到变压器的经济运行及功率因数，取变压器最佳负荷率k为0.8，功率因数cos为0.75。由于住宅小区内居民的作息时间不同，而取同时系数为0.4，则折算后该住宅小区变压器容量S1应为：
再通过单位住户负荷预测法进行效验，我国住宅电气设计每户计算负荷大概为每户4～6kW；
S2=总住宅户数*4kW=2100*4kW=8400Kw
经过效验，参考两组数字，小区变压器容量值S可取为S1
1.2 10kV电源接入方案确定
住宅小区供电设施是城市配电网的组成部分，应该纳入城市配电网的统一规划，在准确的预测用电负荷后，一个合理的10kV电源接入方案，成为日后保证住宅小区供电可靠性的一个至关重要的因素。
当地市内10kV供电线路众多，每条线路在考虑线路损耗情况后，控制电流约在200A，控制容量约在5000kVA。实际工程设计过程中，若供电区域有10kV供电回路仍有备用容量可满足项目要求，则可以直接使用该回路为项目电源。若现有的10kVA线路中，负荷较重无法满足工程需求，则需考虑新建一条10kV专线为项目供电。作为一个供电容量8000kVA左右的小区，由于负荷较大，。故考虑自附近上一级变电所新出两条10kV线路为本小区供电，并在小区内设置10kV开闭所一座。小区内存在高层和小高层型建筑，其负荷包括定级为二级负荷，根据《供配电系统设计规范》GB50052-95和《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92相关条款的规定，两条10kV线路要求出自不同的上一级变电所或同一个变电所的不同母线，保证两条10kV电源的相对独立，以满足小区二级负荷的双电源要求。
2.小区配电设计方案确定
2.1 10kV电气主接线及设备选择
2.1.1 10kV电气主接线
一般的多层住宅小区，负荷比较单一，且电气主接线方案比较简单，配电设备多采用箱式变电站。本文的论述以负荷较大，拥有独立开闭所和变电所的高层及小高层住宅小区为主。
对于容量较大的高层及小高层住宅小区，每栋楼均有配套电梯、消防及喷淋设施，还有地下室人防及消防用电，此类负荷均为二级及以上等级负荷，要求双电源供电。为满足其供电要求，小区内应设10kV开闭所一座或多座，开闭所内部10kV电气一次接线可根据小区的负荷性质和电气网络情况的不同采用两条独立的单母线或单母线分段接线。以上述初步方案确定小区为例，假如本小区最终负荷确定为8000kVA，且本小区以高层及小高层为主，包含二级负荷，故在小区内设开闭所一座，内部10kV电气主接线采用单母线分段；设10kV变电所四座，每座变电所内各设两台500kVA变压器，并且要求两台变压器电源由小区开闭所不同段母线引入，保证二级负荷的双电源供电。供配电系统电气主接线如图1所示。
图1供电接线
2.1.2 10kV开关柜的选择
10kV配电的设备按其绝缘介质可分为充气式(SF6)负荷开关柜、空气绝缘负荷开关柜或真空断路器柜三种；就目前而言，在小区配电设计中，考虑到设备的使用维护和可靠性等因素，高层及小高层住宅小区内现多采用充气式(SF6)负荷开关柜，其特点在于柜型尺寸较小、分段能力强、设备可靠性高、免维护，能够较好的满足供电公司运行维护及小区供电的要求。
2.2变压器的选择
10kV配电设计中，变压器作为配电系统的核心部分，其设备选型应符合节能、低噪音、免维护的要求，并且必须结合不同的用电性质和不同的用电环境进行正确的选择。
常用的变压器有两种：全密封油浸式变压器和干式变压器。小区配电设计中，变电所位于地面以上，且位于独立的变电所内，可采用油浸式变压器；当变电所位于地面以下，或处于非独立型变电所内时，需选用干式变压器，以满足消防及其它配套设施的相关要求。变压器接线组别采用D，Yn11额定电压及分接头开关10×(1±2×2.5%)kV/0.4kV。
2.3 400V电气主接线及设备选择
在这里，仍以图1所示小区为例，小区内四座变电所均设有两台变压器，两台变压器电源引自上级开闭所的不同母线，400V电气主接线亦采用两个独立的单母线和单母线分段接线方式，但采用单母线分段接线方式时，必须在低压两台变压器低压进线总柜及联络柜间采用闭锁装置，保证在一段向另一段母线供电时，不会造成电力系统不同电源之间合环。
目前国内低压成套设备及元器件技术相对比较成熟，设备种类也比较繁多，作为通用设备，目前主要应用的400V室内配电柜以抽屉式成套开关柜和固定式成套开关柜为主。两种柜型进线总柜采用智能型低压断路器，各支路均采用塑壳式低压断路器。
2.4无功功率补偿
在供配电系统中，感性负载将消耗无功功率，容性负载会产生无功功率。由于多数系统中用电设备为感性负载，因此会消耗掉大量的无功功率，导致系统功率因数下降，从而迫使工程人员在设计的过程中选择更大容量的供配电设备以满足用电负荷的有功功率要求。为了提高负荷侧的功率因数，通常会采用无功补偿措施。
供配电系统中常采用并联电力电容器组作为无功补偿装置。补偿电容器组的投切方式分为手动和自动两种。对于补偿低压基本无功功率的电容器组以及常年稳定的无功功率和投切次数较少的高压电容器组，宜采用手动投切。为避免过补偿或在轻载时电压过高，造成某些用电设备损坏等，宜采用自动投切。在采用高、低压自动补偿装置效果相同时，宜采用低压自动补偿装置。
3.结束语
综上所述，随着更多更好的居民小区被开发出了，居民小区的配电设计还有许多问题需要分析总结。因此，必须结合工程实践，不断优化设计，为居民提供更安全、稳定、可靠的配电系统，优质合格的供电质量。
【参考文献】：
1.前 言
“小住宅”通常是指二、三层的低层住宅，其中应包括村镇低层住宅和城郊别墅。以独立式为主，也有双拼或联排等形式。小住宅因为良好的采光通风、使用方便灵活以及能够与自然环境密切结合而被看好。据统计，有73．7％以上的村镇居民把小住宅作为理想的居所。
所谓生态小住宅，是指可以通过组织住宅建筑室内外的各种物质要素，使物质、能量在建筑内部有秩序地循环转换，从而获得一种高效、低耗、无废、无污、生态平衡的建筑环境。对我国的村镇小住宅而言，生态的设计应符合节能、节地、节水的标准，应能适应家庭未来在居住成分方面的各种发展与变化。同时，从技术角度讲，依据我国国情，宜以适用技术为主，令广大居民经济上能够承受，施工上易于操作。
对于生态小住宅设计，本文笔者就一些具体的设计实例来说明其设计要求，并提出一点粗浅的看法。
2.生态小住宅的设计要求
生态小住宅作为村镇和城市居民理想的居住建筑，其房屋构造、自然能源利用、节能措施 、绿化系统以及生活服务配套设施的设计，都必须以提高人的生活环境、生存质量为出发点和目标。
生态小住宅设计的具体要求有以下几点。
2.1 面积和体量适宜
20世纪90年代以前的许多住宅设计为节省面积，客厅小得只能做过厅。到后来乃至现在，又矫枉过正，二三口之家住房面积动辄 100 m 、200 m ，客厅大得可开 PARTY。增加经济压力不说，户型偏大会导致建筑的高耗能，且使用并不方便，清扫也费力。
那么小住宅面积究竟多少才合宜?
现时我国对住宅并没有明确的面积上限规定。我们可参考发达国家在经济发达程度与我国经济发展目标相近的时期的情况，以及与我国人多地少的国情相似 的新加坡 、日本、香港等国家和地区 20世纪90年代的水平或发展目标，每套住宅平均面积在 100～120 m 左右较为合适。
最近几年，村镇小住宅面积也在逐年增长，许多人觉得这就是生活水平提高的表现。但其实农村居住条件的提高，不是面积一味地扩大 ，而是面积达到一定水平后，以提高建筑质量和完善配套设施、改善生活卫生条件为主。国家并不提倡无限度地增加民宅基地面积。
小住宅一般有两到三层，常见做法是客厅、餐厨放楼下，楼上作卧室。每层面积应该控制在 100 m 以下。考虑停车和家庭作业要求 ，总面积最好不超过 300 m 。
每套住宅中面积分布应合理，除了考虑一些地方标准及规范要求 ，还要考虑住户的需求。一般的情况是：厅卧不宜太大 ，厨卫不宜太小，交通联系空间尽可能少占面积。
此外，小住宅层高亦不必太高，在满足最低空间使用净高条件下，一般不超过 3．3 m，净高以2 8 m为宜；进深以不超过层高的 1．5倍为宜。保证集热面积与房间面积之比不小于
30％ 。
独立住宅，三开间做一层，四开问以上做二层为宜。层数不必太多，一般不超过三层。体型以正方形和接近正方形为宜。
2.2厨房和卫生间可考虑放在南面
厨房 、卫生问在小住宅中具有很强的功能性。在欧洲一些国家小住宅的设计中，家庭主妇在住宅中的 日常活动是设计主要考虑的因素 ，而在主妇的家务劳作中，三餐的准备、食品的晾晒、腌制、饮食器皿的清洁、整理 ，差不多 占了家务的一半。因此厨房和餐厅的重要性远远超过客厅。在东南亚卫生间设计是住宅设计非常重要的一部分。
考虑我国以煎炒为主的烹饪特点 ，厨房设计不能完全参照国外。但随着商场上无油烟锅等产品进入生活中，以及饮食结构的调整 ，少数的家庭也可设计开敞式厨房，让准备饭菜的过程轻松 自在。
随着人们生活质量的提高，对饮食 、卫生与健康的重视在住宅设计中，除了增加厨房和卫生间面积，对其采光和通风也提出了更高的要求。
我国大部分地区夏热冬冷，且北风盛行 ，而厨房一般放在北面，不便晾晒器具食品，且倒灌风严重。条件允许的情况下厨房可放在南面。国外就有很多太阳能住宅厨房餐厅均放在南面。
卫生问里面常放置拖把、毛巾等，需要经常洗晒，且多设置浴缸，有的还兼做化妆室，对温湿度要求也越来越高，条件允许时，也宜设在南面。
2.3因地制宜选用材料
在我国新建住宅中，钢筋混凝土结构住宅已经超过砖木结构。2002年我国农村新建住宅砖木结构和钢筋混凝土结构分别占新建住宅面积的 35％和 59％，合计达到93％。可见我国农村新建住宅结构变化明显，钢筋混凝土结构的比例明显提高 ，农村住宅已处在数量与质量并重的发展阶段。
提倡现代化的乡土建筑 ，保留地方人文特色。
对于乡土建筑的建造，琳恩 •伊丽莎白、卡萨德勒 •亚当斯著有《新乡土建筑》一书。结合新技术可用土、木等天然材料也可建造美观耐用且舒适的小住宅。
2.4 提倡简易节能设计
根据 目前全面提高住宅产业化水平的要求，我国今后将大力推广节能住宅，新建住宅都将按照节能标准和要求建设。小住宅也不例外。
现代住宅不可避免要考虑空调的布置，但为节约能源保护生态环境，应尽可能少用。在农村住宅中最好不用。考虑到普通住宅，即使处在很好的自然环境中，也有最冷最热的几天，若采用完全生态设计 ，且利用国外最新的生态技术，可 达到较高的舒适标准。但建造 的成本远远高于运营一二台空调的费用。并不容易被普遍接受，因此可考虑一 台空调的布置。
3.适应不同地形经济型生态小住宅方案简介设计探索
3.1方案简介
本设计方案为一例经济、适用、节能、全阳的现代小住宅 ， 旨在倡导现代文明生活方式，全明房、动静分离，多个卫浴 ，使用方便，以改善生活卫生条件为主。各房间的开间进深尺寸满足使用要求，采用砖混或砌体结构均可 ，房间结构合理 ，不穿套。设有农具库、车库及储藏室。并为子女和有阅读和收藏习惯的主人设计书房(见图 1至图4)。
图l 适用于南高北低地形的I型住宅平面图
图2 II型住宅平面图图3 Ⅲ型住宅平面图
本方案设计 的小住宅所有户型均可有南北两个入口,出入方便 、人车分流。住宅尺度宜人，外观精美秀丽。在设计中不拘泥于民族特色，坡屋顶适用 ，平屋顶同样也可形成优美外观 (图 5、图 6)。颜色也尝试突破传统 的白黑、灰，采用紫、红、蓝等亮色。
3.2 设计和创新
本住宅为生态住宅。除在设计中要求墙体尽量使用石材、木材、砖材或生土等本地天然材料外，尚有以下独特之处 。
3.2.1节地
平面紧凑，布局合理，各型住宅占地面积 90 m 左右最多不超过 100 m ，不包括地下层，每户建筑面积约 16m 。一般适合于富裕地区农宅，或郊 区，小镇住宅。经济条件不允许的情况下可只建两层。
3.2.2 节能
(1)对太阳能的利用：厨房餐厅在南面，卫生健 康利用卫生间墙面设置太阳能集热水管，为农户提供方便 的洗涤用卫生热水，达到合理利用太阳能的目的。设有阳光间，种植爬藤植物夏天遮阳冬天接纳满室阳光，使餐厅成为四季如春的交流场所。(2)对风能的利用：卧房空气对流 ，通风 良好，并通过在北向植常绿树木和南向种落叶树木等绿化手段达到利用自然资源来调节气候变化，少用或不用空调，所以只在部分住户考虑空调的布置。 (3)在建筑出入El采取以下措施 ：设人 El玄关；出人口设阳光间；增设供冬季使用的辅助出入口。
3.2.3较强的适应性
可在山区或平坦地区建造，有较强的适应性。尤其适应于山区农村，稍加变动为南低北高和南高北低的 I、Ⅱ两种户型，以及适于平坦地形的Ⅲ型。可成批建造，并列或联排布置，也可设计成独立别墅。联排住宅可分为错开和对齐两种组合方式。
为节能起见，可按不同的组合形成联排住宅，各种组合方式均适用于不同的地形。
关键词：住宅建筑；工程实例；设计
Abstract: now residential building in the building occupies an important position, to man's survival has a special meaning. Is to create the harmonious society's important benchmarks. This paper with the authors' experience and engineering example of residential building design are analyzed.
Keywords: residential building; Engineering example; design
中图分类号：TU2 文献标识码：A 文章编号：
0．前言
随着现在国家对住房制度的改革深入，住宅开发和住宅产业化的发展，住宅建筑的形式越来越多样式。在设计过程中，如何在纷繁的住宅建筑形式中，能够设计出经济适用和丰富多彩，富有个性的住宅建筑，笔者就住宅建筑中，应该考虑的元素，浅谈了自己的一些看法。
一．住宅建筑设计的基本理念
1 . 1 住宅建筑主题的确定
住宅建筑在一个项目开始设计前，根据该项目制定一个主题，根据不同的品质定位、居住人群，地理位置、环境因素，首先考虑住宅建筑应该有一个设计方向，以满足不同的受众群体，凸现自身的设计理念和特点，做到在众多的设计中，有自己鲜明的设计个性。
（1）以人为本、综合考虑。住宅建筑的最终服务目标是人，所以，设计中无论采取何种形式，都应该方便人群的使用，在自己鲜明主题的思路下，充分发挥设计思路，寻找主题特点和元素，从总体、平面、立面、设备、综合管线、景观等多角度综合因素考虑，避免只注重片面因素所产生的缺陷。应该考虑随着新技术所产生的先进功能，如监控系统、电子商务服务系统、节能节水系统等在设计中应用，保持住宅建筑的相对先进性。
（2）满足综合技术指标。住宅建筑的经济指标，它既决定了居住建筑的建造成本，在一定程度上，决定了居住人群的舒适程度。
（3）注重建筑与艺术的结合。居住建筑诗人活动频繁的空间，在一定程度上，需要结合制定的主题，进行艺术的创造，它不仅体现在景观设计上，还体现在单体和群体上。将单体、群体和景观环境完美结合，保持独特的韵律和文化品质，以特有的艺术主题和符号装点建筑，整齐而不呆板，赋有韵律；变化而不凌乱，展现均衡。做到建筑、艺术、文化、景观的完美结合。
1 . 2 住宅建筑外观的打造
住宅建筑，往往是以群体的方式出现。赋有生命力的住宅建筑，应该从总体大局出发，考虑外观设计与周围建筑环境相协调，彼此协调且能融入周边的环境，避免只考虑自身的立面效果，忽略周围环境的因素；群体住宅小区的设计应当注意色彩与小区主题的协调一致，平面、立面布局赋有变化，在满足通风、采光要求的前提下，错落有致，相得益彰。从单体效果上，应该注重和谐，在造型上、色彩上，与自然环境相互融合，努力挖掘主题的元素符号，突出造型、色彩、材质的特点，丰富住宅建筑的主题表现力，体现出人文、文化的特色。对色彩加以提炼，表现色彩的多样性和丰富性，塑造建筑风格。
1 . 3 住宅建筑合理、实用的功能
质量完善美好的内在生活环境，包括符合美学尺度的建筑空间，便捷的生活系统，安全的居住环境，完备周到的服务设施，需要从很多细节设计人手才能打造一个好的住宅。
（1）平面方案的合理分区：
客厅：在现在居住建筑中，客厅占有十分重要的地位，尽量减少交通面积和交通走道，提高平面系数，注意学习、会客、进餐、家庭休闲娱乐的功能需要，留足开间、进深的尺度空间，满足家庭不同成员的需求。
卧室：根据现代家具的尺寸合理布置，考虑有最佳的采光、通风朝向。
厨房：有足够的操作空间和操作流程方便，注意上下水、热水、天然气管线综合，在设计中了解的表、阀布置位置，执意防火、防暴防护要求。
卫生间：随着家庭条件的改善，卫生间的设计要求越来越高，住宅的主要给排水系统、热水系统等都集中在卫生间中，而且装修要求也较高，所以，在设计卫生间时，要注重卫生间空间尺度的合理性，无论装不装浴缸，都应该考虑其位置布置的可能性，给以后改造留足余地，空间应该有足够的舒适性。
书房、健身房：随着社会生活、工作节奏的加快，在家庭中要设计有充电和调节生活节奏的环境设计，所以就有必要在条件允许的条件下，设计书房和健身房，该空间设计应该有充足的采光和良好的通风环境。公共区域：在住宅建筑中还应该适当考虑家庭成员公共空间，方便家庭成员个好的发展如：绿化、宠物饲养等方面的爱好。
（2）平面方案的质量功能：
采光：不同地区应该按所在气候分区满足日照要求，其住宅平面布置间距一定要通过计算，避免无直接采光住宅的户型，在北方寒冷和严寒地区犹为重要。还应该避免光污染和楼房间视线干扰的产生。
通风：尽量采用自然通风的住宅户型，在不能满足直接通风的住宅户型中，应该考虑侧向通风，防止局部死角造成的通风不畅，或在局部之中造成有害气体的集中排放。卫生间应尽量考虑自然通风。并按规范设计通风道。
（3）平面方案的设备功能：完善的住宅设计必须有好的设备配套。包括给排水、采暖、供电、电视、电话、网络、门禁等设施。其中弱电智能（网络、通讯、保安、服务系统）住宅建筑在设计时必须考虑将居住、休息、交通管理、通讯、文化、公共服务等复杂的要求结合起来，以计算机网络为基础，把各种变化因素考虑进去进行设计，比如实现物业管理自动化、水电抄表收费的主动化、放火防盗和应急服务的自动化、门禁、电梯、路灯的管理自动化，以提高居民的生活质量和品质。
（4）公共设备系统：在总体因素上，要有完善的公共设施系统如变电所、水泵加压房、交换站（锅炉房）、消防控制室、燃气调压站等，还应该考虑数据交换站、保安监控室的合理位置布置，在现在的住宅建筑中物业服务会所也是必须考虑的重要因素。
另外，在住宅建筑设计中，应该考虑为住户装修预留足够的空间余地，以便住户的更新改造和个性的发挥，在设计荷载、结构形式、建筑材料的使用上综合考虑。
二．工程实例概述
本工程为广东某新城 El 地块安置房建筑设计方案，El 地块共设计31 栋多层住宅，一层为杂物间，二到八层住宅，小区中心布置一栋托儿所和老年活动中心，沿街布置一层商业，计算面积111268m2，其中商业面积 9902m2，托儿所和老年活动中心3030m2，住宅建筑面积96368m2，容积率 1.94，密度 27.6%，绿地率30.2％。
2.1 设计理念
（1）充分体现均好性与共享性，以适应安置的特性。
一、实施安居工程的基本宗旨
（一）我市实施国家安居工程的宗旨：以住房商品化和社会化为发展方向，促进住房制度改革和城市住宅建设，提高全市居民整体居住水平。 实施安居工程的目标：现阶段主要解决全市人均居住面积7平方米以下家庭的住房问题，改善和提高我市中低收入家庭的住房条件。本世纪末实现我市居民人均居住面积12平方米，每户一套单元，住宅成套率85％以上。
（二）我市安居工程的范围：包括以解决中低收入家庭住房困难户为对象的解困房、廉价房以及由市政府统一安排投资的机关干部、教师及其他系统建设的政策性住房。
（三）安居工程从投资、建设、销售到售后各项服务管理，都必须按照住房新体制的要求进行，实行政府扶持、单位支持、个人负担相结合的原则，使之成为加快住房建设、解危解困和建立住房新制度的示范工程。
（四）通过实施安居工程，调整我市房地产业投资结构，引导社会资金用于经济适用住房的建设，促进房地产健康发展，并对社会力量建房进行正确引导。
（五）实施安居工程，对党政机关、厂矿、企事业单位职工、教师、知识分子、科技人员、中低收入以及各类住房困难户的住房问题，基本不再零星划地建房，所需的房屋。按政策规定的价格，统一由安居工程解决。
二、安居工程的组织和实施机构
我市安居工程在市委、市政府的统一领导下，由市安居工程领导小组负责组织实施。市安居工程领导小组，由主管市城建工作的副市长任组长，市政府副秘书长、市建委主任、市政府办公厅副主任、市计委副主任、市国土局房管局局长任副组长，成员由市委政法委、市教委、外经贸委、规划局、公用局、财政局、物价局、市政局园林局、统计局、住建办、建设银行广州市分行、广州电力工业局等有关部门的负责同志组成。负责协调解决安居工程实施工作中的重大问题，审议我市安居工程的行政规章、政策规定，包括实施办法、住宅建设方案、销售政策和物业管理办法，审定安居工程住宅建设发展的中长期规划，审核安居工程住宅建设和投资计划，确定国家安居工程贷款分配方案，负责地方配套资金的筹措和分配，监督安居工程资金的使用，制定全市安居工程统计工作制度等。日常工作由市住宅建设办公室负责。
各有关职能部门的职责是：
（一）市住宅建设办公室（简称市住建办，对外同时挂市解决住房困难办公室的牌子）的职责是，拟定我市安居工程的建设成本、财务、价格、统计、年度建设计划等工作方案和相关政策、制度等，报市安居工程领导小组或市政府批准后实施；负责全市安居工程建设过程中的征地、拆迁补偿、设计、招标投标、工程质量、验收、出售、定价、售后服务及建设资金的落实等具体实施工作。
（二）机关、教师住房及其他系统的政策性住房，纳入全市安居工程的范围。按照市的有关规定，仍由市政府机关住房办公室、市教委教师住房建设办公室等机构分别组织实施。
（三）市计委、建委、教委、财税、规划、国土、环保、市政、园林、供水、供电、供气、电讯、邮政、公用、公安、商委、人防、消防、环卫、卫生等部门对安居工程小区规划和建设中有关基础、公共等配套设施要优先安排，大力支持。
实施安居工程的有关单位应根据本实施方案，各司其职，各负其责。实施过程中遇到的问题，报市安居工程领导小组协调解决。有关实施安居工程的进度、资金、房源等情况的报表，应按规定定期报市住建办，综合上报国家建设部及国务院房改办。
三、安居工程的建设规模
根据广州市建筑与房地产业“九五”计划，“九五”期间，广州市需新增居民住宅31万套，据此测算，需增建住宅建筑面积约1860万平方米，年均增建372万平方米，6.2万套。
安居工程住宅建筑面积拟占市区年施工住宅建筑面积的20％左右，即年均需增建约75万平方米，1.3万套，加上公共建筑面积（约占住宅建筑面积15％），全部按新征土地并按容积率2计算，年均需增建设用地43万平方米。
按安居工程多层住宅每平方米综合成本造价控制在约1900元至2200元，高层住宅控制在约2800元至3100元，并随每年物价指数上升适当幅度，多层住宅、高层住宅分别占总建筑面积的60％、40％测算，平均每年约需投资18亿元。
四、安居工程的建设管理
（一）安居工程建设项目的选点与规划，必须符合我市城市建设的总体规划，适应我市实现现代化、建设现代化大都市的目标要求。用地要符合节地和节能的原则，尽可能利用现有的市政设施条件降低成本。要合理分布，符合降低和疏散市中心区人口密度，有利于市区大片、连片、配套发展的原则。坚持综合开发，小区建设高起点，配套设施齐全，交通方便，精心设计，精心施工，做到经济、适用、美观。
（二）安居工程的建设用地，由政府提供，一律按行政方式划拨，免收土地使用权出让金，统一由市住建办分期征用，市属各区政府及有关部门要积极支持。要按国家征地补偿标准严格控制征地价格，办理征地手续。
（三）安居工程的规划设计要严格执行国家和省有关居住小区规划设计规范，小区应以多层住宅为主，适当建设部分高层住宅，合理确定建筑密度。
（四）安居工程建设项目一经审定批准，由市住建办按照有关政策规定组织协调具体实施工作，向有经济实力、技术力量强、信誉良好的开发企业招标。
（五）安居工程的规划、设计、施工必须通过招标投标方式确定。安居工程的开发建设凡是动用国家政策性贷款的，应按1％至3％的比例计取总包管理费，在政府提供必要的优惠政策下，采取有效措施努力降低建设成本，收益控制在5％左右，以适应中低收入家庭购房的经济承受能力，达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。
（六）安居工程的施工，要严格执行国家施工规范和标准，加强工程管理和质量监督，使工程质量一次合格率达到100％，优良率达到30％以上。
（七）安居工程住宅以中小套型为主，多层住宅与高层住宅相结合，充分考虑居民的经济承受能力和生活习惯，既不搞高标准住宅，也不能建成简易住宅。每套住宅平均建筑面积控制在60平方米至65平方米左右，通过精心设计，提高和改善住宅的使用功能，基本满足生活需要。住宅的户室类型，要以二室户型为主，面积控制在60平方米至65平方米左右，比重占总户室数量的80％以上；根据实际惰况可安排少量的三室户和一室户型，三室户型面积控制在70平方米至75平方米左右，一室户型面积控制在50平方米左右。在满足住户使用的前提下，要提高住宅设计的科技含量，广泛运用新材料、新工艺、新设备、新型墙体；外墙立面装饰美观，室内按一般水平装修；整体立面要新颖；小区要留有充足的绿化地带，保证小区环境的美化。
（八）安居住宅小区要努力完善配套设施。交通、卫生、医疗、教育、文化、体育、；邮电、水电、通讯、商业网点、燃气等市政和公共配套设施建设要超前或同步进行。
（九）安居工程建设成本要按照国家安居工程规定的七项因素严格控制，努力降低造价。七项因素是：征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区外的配套公建费，由城市人民政府承担，小区内的公建配套计入房价）、1％至3％的总包管理费、贷款利息、税金。
五、安居工程的资金管理
（一）为加快安居工程建设，缩短建设周期，实施安居工程单位要充分调动社会各方面积极性，通过城市住房基金、单位住房基金、住房公积金、售房预收款、低息贷款等多种渠道筹集建设资金。
（二）每年由市安居工程领导小组协商市计委和建设银行广州市分行，按照国家规定的比例和我市安居工程总体规划以及年度实施计划，确定向国家申请贷款的额度；根据我市各安居小区的建设计划和进度核定对国家下达的安居工程专项贷款的分配额。使用安居工程贷款的单位必须按规定比例配套自筹资金，并按国家规定的有关管理办法，向建设银行广州市分行申请贷款。所安排的安居工程贷款必须用于安居工程住房建设，专款专用，严禁挪作他用。
（三）安居工程各实施单位，以及承担安居工程建设任务的施工单位，应根据国家的有关规定，开设安居工程配套资金和贷款的专项帐户，编制国家专项资金贷款、住房基金、住房公积金等专项资金运用的财务报表，定期报道市安居工程领导小组。
（四）为确保安居工程建设资金的正常周转，要加快预售安居工程住宅，回收资金。各专业银行要建立个人或单位购房抵押贷款制度，扩大个人购房贷款辐射面，个人首次付款的比例要达到房价的40％以上，还款期限一般不超过10年。在住房基金和住房公积金中每年应尽可能地提取相当比例的资金，委托专业银行向我市购买经济适用住房和解困房的个人提供购房抵押贷款。
（五）根据每年安居工程建设规模和实际需要，按照国家低进低出的贷款规定，在住房基金和住房公积金中，划出一定比例，支持安居工程建设。
六、安居工程住宅的出售、出租管理
安居工程住宅直接以成本价出售。为适应中低收入居民解决住房的各种不同要求，安居工程住宅80％组织直接出售，10％可以由银行组织抵押，10％组织出租。凡具广州市户籍，市属行政机关及企事业单位、街道居民，已参加住房公积金存储，其住房条件低于本市平均水平的中低收入住户，均可申请购买或租住。安居工程住宅优先出售给上述住户中的无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、科技人员、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。具体实施细则由市住建办另行制定。
由市政府安排投资的机关、教师及其他系统建设的安居工程政策性住房，只限于本系统内向个人出售、出租或安排使用。
安居工程住宅是享受国家及市政府优惠政策而建设的专用房，只供符合条件的职工、居民家庭自住使用，不能私自转让和出租。如确需转售的，购房后5年内，只能由市住建办（或政策性住房建设机构）按已使用年限折价收购；5年后需进入市场出售的，须报经市住建办批准，由市住建办决定折旧收购或批准自行出售，对所出售住宅的增值部分的分成，按有关文件执行。因出售所购安居工程住宅而产生的住房困难，市住建办及所在单位不再负责解决。
七、安居住宅小区的管理
（一）安居住宅小区应实施社会化、专业化的物业管理。由市住建办参照国家、省、市的有关规定，制定适合本市安居住宅小区特点的物业管理规定，并委托符合规定条件的物业公司管理，使小区成为功能齐全，能为居民提供多方面、多层次服务，环境清雅，秩序良好的新型文明居民区。
（二）安居小区的物业管理收费标准，必须经政府有关部门核准，要立足服务中低收入家庭的居民，区别于商业住宅区，保证让居民享受价廉、质优的居住条件和管理服务。
安居小区的公共设施维修费，由管理安居小区的物业公司根据维修费用开支预算并报经批准后，按照一定比例向住户收取。
（三）安居小区按规划配套的商业用房、幼儿园，由投资单位组织管理或进行物业出租管理，以补贴小区物业管理费的不足，补贴的比例在保证能收回成本的情况下按其实际收入情况另行规定。安居小区商业用房不得改变使用性质。
（四）安居小区物业管理要走自我发展的道路，以服务居民为中心，开展多项经营，丰富小区的物质文化生活。物业管理公司妥协调好居委会和住户关系，支持居委会工作，提高小区物业管理水平。
八、实施安居工程的优惠政策
为确保控制安居工程住宅的建设成本，保证广大中低收入居民能够买得起房、住得起房、租得起房，对我市安居工程给予以下优惠政策：
（一）免收土地使用权出让金。
（二）市政府在职权范围内对有关安居住宅小区建设、出售的费用，免征配套设施建设费（含市政建设配套费、消防设施配套费、污水集中处理建设费、小区配套设施缺口统筹金、教育设施配套费、人防设施统建费等）、征地粮食价差、新型墙体材料保证金等，减收工程质量安全监督费、供电、供水有关负荷及其设施费等，并免征各种有关的地方行政性收费。对于地方征收的各项税种，要按规定给予减免，对财政共享税种，要按国家和省的有关规定办法给予政策优惠，各有关部门要给予大力支持和配合。
（三）安居小区外的各项大市政和公共配套设施，由政府负责出资组织建设。小区内的各项小市政和公共配套设施，由承建单位按规划要求在土建工程竣工前建成或完善，确保安居小区能满足入住户的各种居住需求。
所有工程项目的建设需要以设计为基础。建筑工程的质量及施工进度也是以设计方案为依据,工程项目完成之后,设计还决定着建筑的使用效果性、经济价值性。所以对于同一个建筑项目,需要多个设计方案对应,然后综合考虑、辩证分析众多设计方案的可行性及经济型,寻找出最优设计方案。从相关资料经验来看,最优的设计方案可以降低工程造价的百分之五到十,甚至达到百分之二十。所以说,寻找最优设计方案、提高设计方案的经济性具有重要的现实意义。这就要求我们在提出设计方案之后,对设计方案进行详细分析,充分考虑设计方案的经济性,对设计方案的分析可以根据下面几个方面来着手。第一,需要对设计方案的具体内容做量化分析,通过量化分析取得精确、全面的数据,要做到不遗漏、不重复,与此同时需要所得数据做定量分析。第二,对设计方案考察时必须结合现阶段实际情况,考虑生产及管理水平,来检验设计方案的可行性及合理性。在保证设计方案可以施行、保证施工质量的同时,尽量降低工程项目施工所需要的成本资金。第三,对施工原料的采购过程中,要尽量选用经济性好、通用性高、避免选用采购困难、运输费用高、加工程序复杂的原料。第四,对设计方案的评审过程中,要尽量与标准化系列设计相靠拢,以达到提高施工效率、保证工程项目进度、节约成本的目的。第五、工程设计方案尽可能采用成熟的科技成果,推动建筑行业向工业化、科技化发展的进程。提高建筑经济性的具体途径有以下几点:
(1)设计过程中,必须合理安排平面空间,采用合适的长宽比例,以保证空间利用率达到最大。建筑住宅具有结构占用面积大、房间多、开间进深小的特点,为保证最大的增加使用面积的比例,就必须对建筑进行合理的平面空间安排,减小辅助设施及空间的比例,尽可能的提高使用面积率。
(2)此外还有另一个影响住宅建筑经济性的因素是建筑的外墙长度。总体来说,外墙长度越低,建筑的经济性就越好。当建筑的层高及层数确定时,外墙的长度决定于建筑的长度和宽度。由数学知识可知,在矩形面积不变时,长度与宽度相等时,周长最短。所以在建筑的长度和宽度相等时,外墙的长度最短,建筑的经济性就越高。为了不同住宅建筑之间对比,通常采用外墙周长系数,计算方法为建筑的外墙周长除以建筑面积。外墙周长系数越小说明外墙所占用的面积就越小,可以达到减少建筑原料,降低工程造价,提高建筑经济性的目的。
(3)设计过程中,采用合适的单元、套型结构。套型是由单元所构成的,而单元是由两到四套房间所构成。可以采用不同的套型来满足不同人群的需求,要根据建筑项目当地的实际情况、人群的收入情况及家庭的人口结构,采用大中小三种不同的套型,尽量避免单一套型。
(4)设计过程中,要选择合理的结构方案。不同的结构方案具有不同的优缺点。现阶段住宅建筑的主要结构体系有:框架剪力墙结构、砌块结构、剪力墙结构、装配式大板、框架结构等。需要根据当地的实际情况,因地制宜,选用不同的结构方案,结合对支撑、承重墙、板、梁、柱等结构的优化,使住宅建筑的经济性达到最大。住宅建筑因为结构用料多的原因使得自重占建筑总重的百分之七十以上,所以采用轻巧的结构方式能够有效的减轻建筑自重,已达到经济性效果。住宅建筑楼板的重量占百分之二十左右,造价占总造价的百分之十到十五,所以采用强度高但是重量轻的楼板对建筑的经济效果也有积极作用。为降低工程造价缩短工期,楼板应该在工厂提前制定。对于双向预应力楼板应该优先考虑。住宅建筑隔墙造价占建筑总造价的百分之四足有,在选用过程中应该尽快选择强度高、性能好、重量轻的材料。
2、从施工方面提高经济性
项目施工环节不仅是对设计方案的具体实施,而且是对设计方案达到检验的效果。所以为提高住宅建筑的经济性,需要做好施工这一环节的工作。施工过程可以按照以下步骤进行开展:第一步,在众多设计方案中选择出合理的、可以实现的、并且具有良好经济性的设计方案、按照设计方案制定出施工方案。第二步,根据施工方案划出施工图纸,根据施工图纸进行合理施工。第三步,在施工过程中,注意反馈,对于设计不合理之后应该立即提出修改要求,辩证分析解决方法,最后提出解决问题的方案。修正,经协商后,拿出最后方案。可以从下面几个方面来分析如何提高施工过程中的经济性:
(1)施工人员方面。建筑施工中人工费用支出较大,约为百分之十左右。第一,施工人员应该具备足够的施工操作水平和经验要求,避免造成对材料的浪费。第二,施工人员有较高的思想觉悟,施工企业应该对其加强思想教育,采取奖励措施,发挥施工人员的最大主观能动性。第三,应该尽量吸收工程附件的施工人员,可以减少临时设施的开支,减少工程造价。第四,施工过程中要组织流水线式施工,提高施工效率。
(2)在施工场地加强对原料的管理。钢筋、水泥、玻璃、铝合金在建筑工程中属于价格较贵的材料,应该避免发生损坏,以至产生材料的浪费及成本的增加。另一方面,要注意回收利用废旧材料。需要特别注意的是,需要对建筑材料的半成品的运输和管理增加防范措施。例如:钢筋因为易生锈,所以应该存放在通风干燥处,可以避免使用之前的除锈工作。。木材因为易受潮、变形,所以也应该保持干燥通风,并且需要远离火源,在施工现场做好对原材料的管理工作,可以避免原材料的破坏浪费。
(3)施工过程尽量减短项目完成工期,工期缩短不仅可以减少工本的支出,而且可以将建筑提前使用,收回建筑成本。若工期延误会造成建筑企业的经历损失。
(4)保证安全施工。施工现场必须保证施工人员的安全性。安全施工才是实现经济效益的基础和第一步。如果发生意外事故,不仅需要对施工人员进行赔偿,而且会严重的影响项目施工进度,造成极大的经济损失。所以,施工现场的安全施工的重要性事不容忽视的。
一、我们曾有的“经典”
1、一梯三户五开间
50年代中期，在大规模集中建设中出现的第一个“经典”，是一梯三户五开间平面。五开间平面流行于20世纪50年代中期至80年代中期。它结构规整、分户灵活、经济实用、符合国情。这是它能长期占据中国大量性住宅主流地位的重要原因。
2、一梯二户四开间
随着住宅面积标准逐步提高，继五开间平面而起的是四开间平面。四开间平面在1979年的全国城市住宅设计竞赛中集中亮相。它平面紧凑、户间干扰少，也不存在五开间平面中单元通风不良的问题。一梯两户的公摊面积略有增加，但也标志着面积标准提高后户型平面的改善。
3、大厅小卧式
面积标准进一步放宽，居民生活水平不断提高，到1990年前后，集中出现了一大批大厅小卧式住宅。这一时期运用较广的平面，在北方主要是穿厅入卧四进深方案。如图3所示的北京“世纪村”小区七号楼平面是这类方案的优秀代表。它进深较大，面宽较小，节地优势明显，同时还在一定程度上保证了主要厅室的采光通风。90年代前期此类方案一度成为北京等城市新建住宅的主流，其典型性不容忽视。
4、蛙式
大致同时，在成都出现了极富特色的蛙式住宅平面，其后广泛运用于西南地区。美中不足的是，该型住宅平立面一直没有多大变化，当地老百姓有感于此，戏称其为“蛤蟆满街爬”。一个难得的优秀设计在马不停蹄的大规模建设中被推上了“经典”地位，继而又因此成为笑柄，其过程令人深思。
90年代初至今的10年间，我国城市住宅的建设规模与面积标准有了长足进展，建成质量及开发观念，都有超过以前几个时期的地方，唯独在套型平面的发展演进上却出现了令人遗憾的停滞。两个不同地域、不同时间、不同面积的住宅平面的比较，可以说明 “经典”的影响至今存在。
本质上讲，一个时期有一个时期的“经典”住宅平面并不是件坏事。因为“经典”平面往往是广大设计人员经验与学识的积累，又常常是日常设计工作的参照与样板。以上文述及的几个“经典”平面而论，无一不是当时历史条件下的上乘之作。所以“经典”的出现本属一件可喜的事情。真正值得引起警觉的是，我们被自己创造的“经典”所禁锢，只是将日益宽松的面积指标、日趋优良的设备材料，以及日渐苏醒的居民个性，统统送入经年不变的几进深几开间当中。
“经典”住宅越是普及， 住户的居住环境就越是单调。而在单调的住宅及其群体中生活的住户们不可避免地面临着个性的失落。托马斯。杰弗逊说：“给不同的人以相同的待遇乃是世上最不公平的事情。”我们在住宅设计中忽视了生活中的千差万别，将数以亿计的居民的日常起居纳入有限的“经典”模式之中。
二、“经典”产生的原因
“经典”频频出现，有着复杂的原因：
1、过去一个历史时期，为了克服住房极端短缺的危机，在紧迫的大规模建设中常常重复采用整齐划一的平面。
2、数10年来的职工福利分房体制带来了“绝对平均主义”，极易导致建设机制单一、市场选择缺乏、住宅设计僵化。
3、我国大量性住宅的面积指标长期由国家掌握，如1980年前后每套建筑面积规定在40～50 m2之间，与之相匹配的小厅式五开间住宅便大批出现。住宅商品化后，尽管面积标准已经放宽，如常见的80～90 m2档次，也多半是“经典”模式。
4、我国建材、设备及相关物品水平不高，施工方法落后，也导致我们在住宅设计中求新、求变的做法不能实现。
5、数量有限的专业人员为了解决为数众多的居民的居住问题，只能从广大居民的不同需求中抽象出具有普遍合理性的“典型模式”。显然，这个“典型模式”越是具备放之四海而皆可的共性，就越难包容互不相同的个性。
6、一部分开发商有“从众”、“趋同”思想，也是“经典”产生的温床。
凡此种种作用，导致一系列看似普遍适用，实则忽视居民个体差异、面目雷同的住宅方案出现。
三、“经典”之后的思索——
以人为本的思考方略
住宅设计怎样才算以人为本？
设计人员应以谦虚的心态，站在居民的角度了解他们实际的居住需求：
1、家庭结构的多样
不同结构的家庭对于住宅有着不同的要求。当前有别于传统核心家庭的住户骤增，如多代居型家庭，DINK型家庭、SOHO型家庭等。即使就核心家庭而论，个体差异也是不容抹煞的。建筑师们如能将他们各具特色的生活实态反映到住宅设计中，将有助于跳出“经典”的局限，营造出富于个性的空间。
2、职业特征的差异
居民的职业特征也应在住宅设计中有所反映。荷兰建筑师韦尔夫曾在鹿特丹的莫楞夫莱特住宅区中推行住户参与设计。有一人家，父亲夜里上班、白天睡觉，于是建筑师在与住户协调后，将主卧室与其他房间隔绝，这样家庭成员白天的活动就不会干扰父亲休息。我们应该为公司经理安排单独的会客室，为教师准备安静的书房，为艺术家们设计个性迥异的工作室，为新兴的SOHO一族考虑花样繁多的家庭办公空间。
3、生活方式的扩展
现今人们的生活方式日趋丰富。交际广泛的业主需要敞亮的客厅与正式的餐厅，平和宁静的家庭则注重保证每位成员的个人空间，观念传统的居民希望卧室都在南面，思想开通的住户喜好贯通的空间……凡此种种，又岂是经年不变的几个 “经典”所能容纳设计人员正可依据这些不同的要求，创造不俗的空间。
四、走出“经典”——
居民参与的开放设计
既然住宅设计源自居民生活而非相反，那么对于建筑师而言，住宅设计的方法也应当逐步走向开放：设计过程可以是有广大居民参与的交互式过程；设计目标应是根据住户需要安排的弹性空间。
居民参与的设计过程有多种模式，它们所对应的设计目标也有不同层次。
1、全过程参与
典型实例如日本建筑师中筋修及其设计集体的“都住创”集合住宅系列。该系列10余栋住宅都是由希望共同生活的人们自愿组合的“合作住宅”，从购买土地到建造完工，都是住户们在建筑师的带领下参与完成。由于广大住户的始终参与，他们对于住宅的各种要求都能通过建筑师尽量反映到设计中。以“都住创”9号森之宫为例，七户人家排列在7层中，但各户布局均不相同。与“都住创”系列类似的大阪DENEB住宅是HEXA设计组的作品。他们依据每户居民的不同要求，在相同的结构框架内设计出各异的户型平面。无疑，住户全过程参与是参与设计的理想模式，最利于创出独具个性的居住空间。虽然因国家制度与土地政策的不同，“合作住宅”的方式在我国难以照搬，但住户参与、集思广益的做法对于我们走出“经典”的努力会有所启迪。
2、两段式参与
与“都住创”的实践相比，荷兰建筑师哈布瑞肯的支撑体理论与SAR设计体系更贴近我国的实际。SAR体系将住宅分为支撑体与填充体。以前述韦尔夫的莫楞夫莱特住宅区为例，住宅的支撑体统一建造，户内填充体则由住户参与设计。在国内，两段式参与在80年代后期已有东南大学鲍家声教授无锡支撑体住宅的实践。它是比较符合我国国情的一种居民参与模式。
3、菜单选择
关键词：住宅、室内空间、空间设计、区间、建筑
中图分类号：TU972+.2文献标识码：A 文章编号：
在当今的时代里，住房早已不仅仅是遮风避雨的简单功能载体，更多是被赋予了很多审美上的需求，以及存储各种生活需求品等方面的功能。而随着人类对土地资源进一步开发，建筑用地越来越紧张，人们日益增长的住房建筑需求和日益紧张的建筑用地便构成了一对矛盾。为了解决这样的矛盾，空间设计便是一种相对成本较低的一项解决方案。
住宅内部的空间设计，不仅仅是要节省更多的空间，或者发挥出空间的功能最大化，也是要考虑到空间整体的审美感觉，空间的审美功能也是需要同时兼顾。
一、住宅室内空间设计的概念
住宅的室内空间设计，顾名思义，就是针对住宅的室内空间进行规划安排，而这里面的规划安排，所涉及的技术上的问题也非常的广泛。而就住宅的空间的本身含义上看，住宅空间本身是指住宅里不遮挡的相对独立的活动间所。因此，住宅空间就是家庭活动的地方，根据其建设所在的区间，分为室外空间和室内空间，其中，室内空间是家庭活动的主要处所。
住宅的室内空间包含了客厅、卧室、书房、餐厅等场所，这些场所都是让住宅发挥出自己的作用的重要住宅构件。住宅的室内空间的设计，就是在一定的面积里，尽可能发挥出空间的功能。而住宅的室内空间设计主要有两种功能，第一种是在建筑面积许可的情况，让住宅的室内空间变得精致并且功能齐备，能够承载完成整个建筑室内空间的家庭活动任务，第二种是在室内空间不足的情况，让室内空间在有限的空间和面积条件下能够尽可能完成更多的家庭活动任务，就是民间俗谚所说“麻雀虽小，五脏俱全”。因此，住宅的室内空间设计对于整个住宅的功能发挥是起到重要的作用，因此，住宅的室内空间设计需要仔细规划安排。
二、住宅室内空间设计的指导思想
对于住宅的室内空间设计，我们在上文已经有所了解。而对整个住宅的室内空间设计的功用等方面，我们要让这些空间设计发挥出自己应有的功能，就需要有一些设计的指导思想作为辅助，对整个住宅的室内空间设计有合理的安排。下面就简要地分析一下，住宅的室内空间设计的几个指导思想。
（一）使其功能齐全
住宅的室内空间其目标就是为了让家庭的各项活动能够顺利地在这个房子中进行，因此，住宅的室内空间设计，就是要将整个住宅的功能能够齐全，就如同厨房能够完成处理食物或者使把食材进行料理的功能，而客厅能够完成住宅的主人对客人的接待和会见等等。而目前也有一些小户型的住宅，也就是小于九十平方米的住宅的室内空间进行设计的时候，往往因为住宅原先的建筑面积所限，而住宅所产生的原本空间较小。因此，一些住宅室内空间的设计者往往去掉了一些住宅的功能空间，或者简化某些住宅中的功能空间。就如一居室的住宅在室内空间设计时，把厨房去掉了，只留下了一个开敞的操作台。这种目前在住宅市场上流行的一些零居室的户型设计，表面上这个住宅很简洁，但是实质上这些居室的户型设计已经不具备一些住宅的基本功能，作为一个基本的住宅应该注意保留像厨房、卧室、卫生间、起居室这一类最基本的功能空间不能够舍弃去掉或者简化。
（二）使其简洁实用
因为住宅本身的设计还是要完成最基础的几项家庭活动功能，因此，对于住宅室内空间的设计，就要考虑到对室内空间的合理安排。住宅的室内空间不应该大小失调，住宅各个功能单位区域的设计，注意空间和面积各自之间的比例，尤其是各个室内空间之间不要互相侵占各自的活动区域，要控制好每一个功能区间。当然，相对而言，室内空间里功能空间的安排还是相对容易控制的，而各个功能区间相互连接的通道就相对要注意，尤其是小户型的住宅的室内空间设计，尽量要注意到采光和视线的开孔，不要影响到其它功能区间的家庭活动功能的正常发挥。
（三）使其物尽其用
要合理安排使用每一个住宅的室内空间，这就需要进行精心的设计。尤其是良好的室内设计方案可以减少因为后期的住宅功能增加而必须对空间进行改动的装修资金或者一些能源上的费用。因此，一定程度上，比较高的住宅室内空间利用率对于很多住宅发挥功能就起到重要的作用。对住宅的空间设计要有一定的前瞻性，不要只是看到当前住宅所承当的各种功能，而且要有发展的观点，对于住宅的日后将要承担的一些功能也要有所考虑，合理地利用好每一活动区间。
三、关于住宅室内空间设计的一些建设性建议
因为住宅的室内空间设计到很多方面，其意义和一般性的原则在上文已经进行简单地分析了，那么关于住宅的室内空间设计如何才能够更好使到这项设计功能最大化、最优化呢？本文针对目前所常见的一些室内空间设计的问题，提出一些建设性的建议。
（一）住宅内部空间设计都要避免太多凹凸
这是出于两个方面的考虑。一方面住宅的内部太多的凹凸，就容易影响到住宅内的一些制冷或者制热的电器等发挥出功能，比起相对平坦简单，没有太多曲折空间的住宅所要耗费的能源要多，因为部分能源已经在空间的凹凸面发生阻隔，从而散失了；另一方面主要是考虑到建筑本身的过多的凹凸会占用太多本应该应用到其他住宅功能的空间资源，从而造成了住宅内部的空间资源的浪费。
（二）住宅内部的空间设计注意反复利用
因为住宅所占用的建筑面积和空间高度都是一定的，因此在有限的住宅面积里面要具备每一种家庭活动功能，不能够只是依靠压缩每一个功能区间的占用面积，因为可能会使到建筑的户型趋于不合理。因此，要反复利用住宅内部的一些空间，一些空间可以重复利用，例如起居室和餐厅就可以合并到一起进行使用，或者洗衣服的空间可以和阳台功能区间进行合并，主要考虑到功能使用时间的错开即可。
四、结语
由此可见，住宅内部的空间设计，对于合理规划好房屋有限的空间，以及对于整个节约资源型社会的建设，以及加强对居住环境的优化，都是具备重要的意义，同时，也向住房的建设者、设计者和购买的消费者都是提出了新的挑战。因此，对于住宅室内空间设计的问题深入探讨，做好住宅室内空间设计，对于增强住宅的吸引力，以及推动住宅的建造设计的发展，都是具备很强的时代实践意义。
参考文献：
[1]侯博，浅谈中小户型住宅的空间可变性设计[J]，后勤工程学院学报，2009（2).
[2]孙丽艳，城市小户型住宅建筑设计策略研究[J]，硅谷，2009（6）.
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