【关键词】：资产评估；理论框架；原则规范
中图分类号：F273.4 文献标识码： A 文章编号：
1、资产评估的本质剖析
1.1 资产的价值
资产评估是指对资产所具有的价值进行的估算，资产评估的对象是资产，资产指的是投资者能够控制或者拥有的，可以将以后获取的经济利益进行合理的预计的资源，包括有形资产和无形资产。资产作为一种经济资源是有价值的，具有稀缺性和有用性等特性。不同的理论角度资产价值的定义也有所不同：从劳动价值论的角度来讲，资产价值的产生是因为资产能进行交换，交换的前提是资产耗费了劳动，它们有劳动这个共同的基础；从效用价值论的角度来讲，资产价值指的是资产能够为控制者带来一定的效用，效用是指占有者在消费过程中主观方面的满意度，资产价值以物品在未来的使用为依赖；从供求价值论的方面来讲，资产价值指的是在市场经济环境下，由需求和供给的双方来一起决定资产或者商品的价格，当供给曲线和需求曲线二者出现交点时市场经济就会均衡，市场经济的均衡价格就是交点的价格，也就是资产的价值。
1.2 资产评估价值类别与评估方法分析
在资产评估过程中，资产评估的价值是特定的有条件的价值，每一项资产评估的效果都应该达到质和量的平衡统一，这里质就是资产评估的价值类别，资产评估的价值类别在决定和影响着资产评估价值的同时，还决定着如何选择资产评估方法。根据资产评估的标准估价，资产评估价值包括重置成本标准、现行市价标准、收益现值标准以及清算价格标准；根据资产评估的假设，资产评估价值主要由清算价值、公开市场价值以及持续使用价值组成；根据资产评估效果的适用程度，资产评估价值分为非市场价值和市场价值两类。
资产评估方法由资产评估的价值类型和特定目的来决定，资产评估的方法必须和资产的价值类别相对应，，主要有收益法、市场法和成本法三种。收益法的基础是效益价值论，根据资产在未来可能产生的效益来进行资产价值的确定；市场法的理论基础为供求价值论，根据市场目前的价格来进行资产价值的确定；成本法的基础为劳动价值论，根据资产在过去的消耗来进行资产价值的确定。
2、资产评估的基本理论框架构成
2.1 资产评估的原则
在资产评估的基本理论构架中，资产评估的原则指的是以资产评估假设为基础并且来源于资产评估惯例和实务的前提，资产评估原则的研究能够为资产评估准则的制定奠定一定的基础，并且直接进行评估实践的指导从而保证评估目标顺利实现。资产评估原则包括工作原则和技术原则两方面。（1）资产评估的工作原则指的是评估人员和机构在评估过程中所遵循的必要性原则，包括客观、独立、科学、专业和公正五大原则。客观性原则是资产评估客观性的前提和保证，要求资产评估人员和机构立足于事实，秉持实事求是的态度来得到资产评估的结果；独立性原则指的是资产评估人员和机构在评估过程中应该公正无私，不应该受到内在或者外来因素的干扰和影响；科学性原则指的是资产评估过程中资产评估人员应该根据评估目的来进行合适的评估方法和评估价值类别的选择；专业性原则指的是评估机构应该拥有具有技术、财会、法律、营销和工程等学科专业人员组成的评估队伍，评估人员应该具有优良的专业知识、教育背景和实际经验；公正性原则指的是资产评估中评估双发的法律地位应该是平等的，评估人员的工作态度应该是公正的。（2）资产评估的技术原则指的是资产评估过程中评估人员应该遵循的业务准则和技术规范，包括竞争原则、供求原则、替代原则和收益递减原则等。竞争原则作为供求关系变化的动因，对资产评估的技术、品质和价值等有一定影响；供求原则作为市场的基本原则，影响着商品和资产的市场价格；替代原则指的是在效用相同的商品中，价格最低的商品吸引力和需求量最大；收益递减原则指的是超过最佳收益点以后，如果增加资产的投入会产生收益递减的情况。
2.2 资产评估的规范2.2.1 规范意义与指导思想
资产评估规范指的是对资产评估过程的约束和指导，它提供了遵循和参照的标准给资产评估人员，同时为有效合理的资产评估过程模式的制定奠定了良好的理论基础，是研究资产评估理论过程中非常关键的媒介，为资产评估行为的约束和知道提供了良好有力的机制。资产评估的指导思想包括四方面，首先是资产评估的特定目的在一定程度上指导着资产评估规范，评估目标和规范目标应保持协调，资产评估规范的目标是为资产评估过程制定统一的行为标准。其次，评估环境影响着评估规范，在评估环境不断变化的过程中，应该不断淘汰和修订规范中与环境变化不适应的部分。接着，资产评估规范的指引思想是资产评估原则，评估规范是评估原则的具体化，应该在评估原则的指引下进行资产评估规范的建立。最后，资产评估规范具有权威性和特定性，要针对具体的行为和环境做出一些比较合理的规定。
2.2.2 资产评估规范体系构建
资产评估规范和资产评估的假设、本质、目的、原则和环境有着密切的关系，资产评估规范的理论基础是资产评估的基本理论，资产评估规范体系的构建应该从道德规范、准则规范和法律规范三个方面来进行。（1）道德规范指的是资产评估作为一种中介行业，与资产评估利益相关的人已经远远不止交易双方，职业道德对资产评估行业具有重要意义，在道德规范的构建过程中，应该对资产评估人员应遵循的职业道德进行详细全面的规定，适时开展行业人员道德培训教育，提高资产评估人员的综合素质。（2）准则规范指的是资产评估对于评估结果质量的要求是统一的，资产评估规范体系的构建中应该包括资产评估准则的制定，包括具体准则和基本准则。在准则规范的构建中，首先应对资产评估的本质进行剖析，然后分析具体的评估环境，做出评估假设，最后根据资产评估目的来建立资产评估原则。（3）法律规范指的是为了将资产评估和公众、委托者以及政府的关系进行适当调整，确定和维护社会秩序和经济关系，营造公平稳定的社会环境并且提高社会经济效益而制定的规范，在进行法律规范构建的过程中应该对资产评估人员的义务和权利以及责任进行科学合理的规定。
资产评估的道德规范、准则规范和法律规范三者之间是相互呼应和联系的，它们在资产评估的规范体系中地位不同但是统一协同规范着资产评估过程。其中资产评估规范体系的最高层次是法律规范，间接或直接制约和影响着道德规范和准则规范的作用、内容和性质，道德规范和准则规范发展、具体和展开着法律规范，是为了法律规范的实现而产生的，这三种规范共同构成了资产评估规范体系的整体。
3、结语
我国资产评估行业发展的基础是国外资产评估的经验，因此我国资产评估理论的发展速度滞后于资产评估实践，使得资产评估实践缺乏资产评估理论的指导，资产评估行业出现了很多问题，因此进行资产评估基本理论框架的研究是非常有必要的。本文在对资产评估的价值类别及评估方法等本质进行研究的基础上，从资产评估的原则和规范两方面探讨了资产评估基本理论框架的构建，为资产评估规范的制定提供了重要的建议，促进了资产评估行业的不断发展，具有重要的现实意义。
参考文献:
[1]张燕敏.我国资产评估理论及准则体系[M].北京：经济管理出版社，2001,70-90.
【关键词】 市场法 企业价值评估 评估实务
资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。但就资产评估方法本身来讲，它并不为资产评估所独有。事实上，资产评估方法是在工程技术、统计、财务管理、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估方法与其他学科的技术方法既有联系，又有区别。区别就在于资产评估将其他学科的技术方法按照资产评估运作的内在要求，用资产评估的技术思路加以重组，从而构成了资产评估方法体系。该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线的不同可以归纳为三种基本类型，或称三种基本方法，即市场法、收益法和成本法。
一、市场法的基本含义
市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。从市场法的含义中可以发现，市场法是资产评估中若干评估思路中的一种，也是实现该评估技术思路的若干评估技术方法的集合。市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时，所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。运用已被市场检验了的结论来评估被评估对象，显然是容易被资产业务各当事人所接受的。因此，市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。当然，通过市场法进行资产评估，尚需满足一些最基本的条件。
二、应用市场法评估企业价值应注意的问题
市场法在企业价值评估中的应用是通过在市场上找出若干个与被评估企业相同或相似的参照企业，以参照企业的市场交易价格及其财务数据为基础测算出来的价值比率，通过分析、比较、修正被评估企业的相关财务数据，在此基础上确定被评估企业的价值比率，并通过这些价值比率得到被评估企业的初步评估价值，最后通过恰当的评估方法确定被评估企业的评估价值。
1、市场法评估企业价值的技术路线
市场法评估企业价值是基于相同及类似企业应该具有相同或类似交易价格的理论推断。因此，企业价值评估市场法的技术路线是首先在市场上寻找与被评估企业相类似的可比企业的交易案例，通过对所寻找到的交易案例中类似可比企业交易价格及其价值比率的分析，从而确定适用于被评估企业的价值比率和评估价值。
2、运用市场法评估企业价值存在两个障碍
一是被评估企业与参照企业之间的“可比性”问题。企业不同于普通的资产，企业间或多或少都存在着个体差异。每一个企业都存在不同的特性，除了所处行业、规模大小等可确认的因素各不相同外，影响企业形成盈利能力的无形因素更是纷繁复杂。因此，几乎难以找寻到能与被评估企业直接进行比较的类似企业。二是企业交易案例的差异。即使存在能与被评估企业进行直接比较的类似企业，要找到能与被评估企业的产权交易相比较的交易案例也相当困难。首先，目前我国市场上不存在一个可以共享的企业交易案例资料库，因此，评估人员无法以较低的成本获得可以应用的交易案例；其次，即使有渠道获得一定的案例，但这些交易的发生时间、市场条件和宏观环境又各不相同，评估人员对这些影响因素的分析也会存在主观和客观条件上的障碍。因此，运用市场法对企业价值进行评估，不能基于直接比较的简单思路，而要通过间接比较分析影响企业价值的相关因素，对企业价值进行评估。市场法中常用的两种具体方法是参考企业比较法和并购案例比较法。
参考企业比较法是指通过对资本市场上与被评估企业处于同一或类似行业的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。
并购案例比较法是指通过分析与被评估企业处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。
三、市场法评估企业价值的基本步骤
第一，明确被评估企业的基本情况，包括评估对象范围及其相关权益情况。
第二，恰当选择与被评估对象进行比较分析的参照企业。参照企业应与被评估对象在同一行业或受同一经济因素影响，它们已经交易或具有交易价格，参照企业与被评估企业之间具有可比性。
第三，将参照企业与被评估企业的财务数据和经济指标进行必要的分析、对比和调整，保证它们之间在财务报告的编制基础、评估对象范围、重要数据的计算、反映方式等方面具有可比性。例如，调整非正常收入和支出、调整非经营性资产和无效资产等。
第四，选择并计算恰当的价值比率。在选择并计算价值比率过程中，评估人员应当注意以下若干事项：选择的价值比率应当有利于评估对象价值的判断；用于价值比率计算的参照企业的相关数据应当恰当可靠；用于价值比率计算的相关数据口径和计算方式应当一致；被评估企业与参照企业相关数据的计算方式应当一致；合理将参照企业的价值比率应用于被评估企业。
第五，将价值比率应用于被评估企业所对应的财务数据，并考虑适当的调整得出初步评估结论。
第六，根据被评估企业的特点，在考虑了对于缺乏控制权、流动性，以及拥有控制权和流动性等因素可能对评估对象的评估价值产生影响的基础上，评估人员在进行必要分析的基础上，以恰当的方式进行调整，以形成最终评估结论并在评估报告中明确披露。
四、市场法评估企业价值的运用实务（参考企业比较法和并购案例比较法的运用实务）
不论是参考企业比较法，还是并购案例比较法，运用上述方法的核心问题是确定适当的价值比率，价值比率的测算思路可用公式表示如下：
V1／X1=V2／X2
即：V1=X1×V2／X2
式中：V1系被评估企业价值；V2系参照可比企业价值；X1系被评估企业与企业价值相关的可比指标；X2系参照可比企业与企业价值相关的可比指标。
V／X通常又称为可比价值倍数。式中x参数通常选用以下财务变量：利息、折旧和税收前利润，即EBIDT；无负债净现金流量，即企业自由现金流量；净现金流量，即股权自由现金流量；净利润；销售收入；净资产；账面价值等。
确定价值比率的关键在于两点：其一，对可比企业的选择。判断企业的可比性存在两个标准，首先是行业标准。处于同一行业的企业存在着某种可比性。但在同一行业内选择可比企业时应注意，目前的行业分类过于宽泛，处于同一行业的企业可能所生产的产品和所面临的市场完全不同，在选择时应加以注意。即使是处于同一市场，生产同一产品的企业，由于其在该行业中的竞争地位不同，规模不同，相互之间的可比性也不同。因此，在选择时应尽量选择与被评估企业的地位相类似的企业。其次是财务标准。既然企业都可以视为是在生产同一种产品――现金流，那么存在相同的盈利能力的企业通常具有相类似的财务结构。因此，可以从财务指标和财务结构的分析中对企业的可比性进行判断。其二，对可比指标的选择。对可比指标的选择只遵循一个原则：即可比指标应与企业的价值直接相关。在企业价值评估中，现金流量和利润是最主要的候选指标，因为企业的现金流量和利润直接反映了企业的盈利能力，也就与企业的价值直接相关。
基于成本和便利的原因，目前运用市场法对企业价值进行评估主要在证券市场上寻找与被评估企业可比的上市公司作为参照企业，即采用参考企业比较法。在运用参考企业比较法过程中，通常使用市盈率乘数（P／E）法对企业价值进行评估。市盈率乘数法的思路是将上市公司的股票年收益和被评估企业的利润作为可比指标，在此基础上评估企业价值的方法。其基本思路是：首先，从证券市场上搜寻与被评估企业相似的可比企业，按企业的不同的收益口径，如利息、折旧和税收前利润、息前净现金流、净利润等，计算出与之相应的市盈率。其次，确定被评估企业不同口径的收益额。再次，以可比企业相应口径的市盈率乘以被评估企业相应口径的收益额，初步评定被估企业的价值。最后，对于按不同样本计算的企业价值分别给出权重，加权平均计算企业价值。在运用该方法时，还需对评估结果进行适当调整，以充分考虑被评估企业与上市公司的流动性、控制权等差异。
由于企业的个体差异始终存在，把某一个相似企业的某个关键参数作为比较的唯一的标准，往往会产生一定的误差。为了降低单一样本、单一参数所带来的误差和变异性，目前国际上比较通用的办法是采用多样本、多参数的综合方法。例如，评估w公司的价值，我们从市场上找到了3个(一般为3个以上的样本)相似的公司A、B、C，然后分别计算各公司的市场价值与销售额的比率、与账面价值的比率以及与净现金流量的比率，这里的比率即为可比价值倍数(V/X)，得到结果如表1所示。
把3个样本公司的各项可比价值倍数分别进行平均，就得到了应用于w公司评估的3个倍数。需要注意的是，计算出来的各个公司的比率或倍数在数值上相对接近是十分重要的。如果它们差别很大，就意味着平均数附近的离差是相对较大的，所选样本公司与目标公司在某项特征上就存在着较大的差异性，此时的可比性就会受到影响，需要重新筛选样本公司。
表1所示，得出的数值结果具有较强的可比性。此时假设w公司的年销售额为1亿元，账面价值为6000万元，净现金流量为500万元，然后我们使用从表1得到的3个倍数计算出w公司的指示价值，再将3个指示价值进行算术平均，如表2所示。
表2中得到的3个可比价值倍数分别是1.0、1.5、20，然后分别以w公司的3个指标10 000万元、6000万元、500万元分别乘以3个可比价值倍数，得到w公司的3个指示价值10000万元、9000万元、10000万元，将3个指示价值进行平均得到w公司的评估价值，为9700万元。
【参考文献】
不存在活跃市场的金融工具，选用适当的估值技术确定公允价值
对不存在活跃市场报价的金融工具，应当通过运用合适的估值技术确定公允价值。可以选用多种估值技术加以评估，选取最能反映在估值日公平交易中的可能采用的交易价格作为金融工具的公允价值。当前，市场参与者普遍认同，且被以往市场实际交易价格验证了的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法等。市场法是指基于相似或可比的资产、负债或资产负债组合的市场交易价格以及其他相关信息确定公允价值的估值技术。具体方法有市场乘数法、矩阵定价法等，通过可比交易的金融工具报价得出相应的市场系数，并依据被评估金融工具与其可比交易中金融工具之间的关系确定被评估金融工具的公允价值。收益法是指将多项未来金额折现成一项当前金额的现值技术，通过选择适当的市场折现率将金融工具所产生的未来现金净流量折现得出当前的公允价值，如Black—Scholes—Merton、二叉数等期权定价模型就常用于评估复杂的期权类金融衍生工具公允价值。ABS、MBS、可转换债券、可赎回债券等含权债券以及掉期和期权类衍生产品在我国尚不存在活跃的交易市场，无法获取市场报价，需要运用市场法和收益法，通过估值模型计算其公允价值。当市场法和收益法所需要的参数都无法可靠获得时，可考虑采用成本法，即用重置成本作为被评估对象的公允价值。
商业银行特有的金融产品，单独设计估值模型确定公允价值
为了争夺市场优势，各商业银行纷纷加快了金融创新的步伐，不断推出与金融工具相结合的新产品以满足客户需求。商业银行金融产品的创新主要在投资于金融工具资产组合的产品组成结构和交易模式等方面，这类金融资产的估值需要根据具体的产品结构和交易模式单独设计适用的估值模型来确定其公允价值。例如，商业银行发行的某些理财产品将募集的资金投资于基础金融工具和嵌入衍生金融工具的组合，并且在会计确认时基础工具和嵌入衍生工具无法拆分，在这种情况下，商业银行就应将所募集的资金视为结构性存款，并直接指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产。其估值模型需要根据具体产品结构，并结合基础和衍生工具的基本估值模型进行设计。再如，某些代客的资产交易是客户向分行提出交易需求，分行以内部价格与总行进行交易，总行再与交易对手进行平盘的交易模式，这就需要对总分行设计一个统一的估值模型对相关交易产生的资产、负债和损益的公允价值进行估值。银行特有的金融产品虽然在市场上没有与之相同或相似的金融工具，既找不到市场报价，也不能直接运用传统的估值模型，但其本质都是基础金融工具和衍生金融工具的结合，估值模型的设计也应以基础和衍生金融工具常用的估值模型为基础。
本文作者：徐锐作者单位：财政部财政科学研究所
一、资产评估学科归属争议
通过多年的实践总结及理论积累可以看出，我国资产评估行业的进步与发展是有目共睹的。但是，目前理论界对其学科归属还存在着分歧和争议，有待于进一步的厘清。在学科归属流派上，我们可以从以下三个方面加以归纳综述：
(一)管理学说
一些学者认为资产评估是会计学、审计学和财务管理学的延伸，应归属管理学。唐振达(2009)认为，资产评估学作为一门新兴边缘学科，应当与会计同属管理学，并主要从资产评估与会计的研究依据、计价基础、研究理论与准则体系均相互借鉴与利用，以及两者的研究对象、职业监管部门等方面的相似性上进行了论证。李光洲(2007)认为，资产评估作为应用性学科，应以培养应用型人才为主，基于资产评估的跨学科特性，将资产评估归属于管理学学科更为合适。教育部2005年在少数财经院校恢复资产评估专业设置，并将该专业归属于工商管理学科。一些高校不仅进行了本科层次的专业建设和招生，还将其教学延伸到了研究生层次。这些院校主要包括南京财经大学、山东经济学院、广西财经学院、浙江财经学院、山东工商学院、上海对外贸易学院、上海师范大学、上海立信会计学院、武汉经济学院等。
(二)经济学说
由于我国的资产评估是为适应国有资产管理的需要而产生的，一些专家及学者认为资产评估应隶属于财政学，持此观点的学者主要以厦门大学评估研究中心等研究机构的研究人员为代表。陈鹏(1998)指出对评估值概念理解不够导致对资产评估方法的误用，使评估结果产生差异。而这种症结只有从经济学的角度加以分析才能获得答案。指出市场经济的导人是资产评估产生的原因，资产评估是经济学价值理论的运用资产评估的主要方法根植于经济学的价值理论。市场法和收益法是评估一个持续经营企业整体价值的有效方法，也是现代西方经济学中供求平衡价值理论的体现(高波,2001)。罗建强(2002)认为，股份制改组上市时的资产评估其最终的目标是确定净资产的价值和股票的发行价格也就是产权交易的价格，但其最终目的是实现了产权经济学的交易费用的节约，从而有利于资源的优化配置。河北省的几名学者也认为资产评估理论研究依附于经济学基本理论，它是经济学的一个分支(王建中、王淑珍等，2002)。鉴于资产评估是防止国有资产流失重要环节之一的原因，一些院校将原有的国有资产管理专业发展为资产评估专业方向或专门建设了资产评估方面的专业方向，以及2005年以后教育部批准设置的资产评估专业也隶属于财政学院(系)，如厦门大学、上海财经大学、中央财经大学、河北农业大学、内蒙古财经学院、首都经济贸易学院等。
(三)综合学说
一些学者认为资产评估在对象及实施过程中渗透着工学的知识，因此，资产评估应该是多学科融合的综合学科。王开田等(2007)认为，资产评估是一个以会计学为基础，经管交融、文理工渗透的复合型、集成型新兴学科，是一个在高度分化基础上又高度综合、需要广泛学科基础理论、专业技能学习和扎实应用实践能力培养的专业。张艳(2009)认为，资产评估是一个源于会计学、集经济管理学与工程机械学为一体的新兴交叉学科，是一个新兴智力密集型中介服务行业，它同时具有很强的实践操作性特点。综合智力密集型特点决定了资产评估课程设置要体现以会计学课程学习为基础，经济与管理类课程交融学习，文理工相互渗透三个方面的要求；较强的实践操作性特点要求专业教学中必须加强实践实验教学内容。它的主干课程，应该包括资产评估学、建筑与工程识图、机电设备评估、企业价值评估等。资产评估是一个典型的跨学科专业，它不仅涉及到经济学、管理学也包含相关法学与工学的知识，但由于资产评估专业或专业方向多数是由财经类院校或相关院系进行建设的，这些院校或相关院系都缺少工科方面的专业或专业背景，所以此类观点并未在高校学科设置上体现出来。
综上所述可见，资产评估学科归属之争的焦点主要表现在经济学与管理学上，因此，有必要对经济学与管理学进行解读。
二、经济学与管理学的区别
1776年3月亚当・斯密出版的《国富论》是近代经济学的奠基之作，而经济学自身体系的形成以一百二十多年后马歇尔出版的《经济学原理》为标志(刘源张，2006)。经济学是对一个经济部门或经济领域或经济问题进行集中研究的学科，通俗地讲是研究人和社会如何进行选择和使用具有多种用途的稀缺资源，以便生产各种产品，并在现在或将来把商品分配给社会的各个成员和集团的科学。经济学认为资源是有限的，人们应在各种选择中使目标达到最大绩效。管理学逐步发展成一门独立学科，是以1926年泰勒的《科学管理原理》发表为标志。它是对组织的资源进行有效整合，以达成组织既定目标和责任的动态创造性活动。因此，管理的核心在于对现在所拥有的现实资源――人力、物力和财力进行有效整合。作为两个不同的系统，经济学与管理学的主要区别在于以下几方面：
(一)研究目的不同
经济学作为一门基础科学，以回答“是什么”作为学科使命，侧重于帮助人们解释世界，它强调均衡、趋势与发展，注重对有限资源的配置行为提供逻辑思考。相对而言，管理学是一门应用科学，以解决“怎么办”为自己的学科使命，侧重于“如何改造世界”，强调过程，具有明确的方向性与目的性，注重为组织经营过程的各个环节提供有效手段和方法。
(二)对“人”的认识不同
经济学家在进行经济分析时，把人看作成是理性的人，也就是说，他可以理性地区别两个或若干个经济决策哪个对自己的经济利益有更大的好处。管理学中经过理论界多次的讨论与改善，由起初泰勒的“经济人”到霍桑的“社会人”再到马斯洛的具有层次需要的“人”，都是基于经济学中的理性人展开的。管理学细化了人的各种需要，考虑人除经济方面之外的其它因素，比如人的地位高低、领导与被领导关系等。
(三)操作思想不同
经济学在分析某一问题时，首先要对所要研究的经济变量进行定义，提出一些假设条件；然后根据这些定义与假设提出一种假说，运用这种假说对未来进行预测；最后，用事实来验证这预测是否正确。如果预测是正确的，这一假说就是正确的理论；如果预测是不正确的，这一假说就是错误的，要被放弃，或进行修改进入下一轮的假设研究。管理学是通过实践活动，从中发现有效管理的方法和手段，从而
在管理的计划、组织、控制、领导、激励、协调等职能上进行改进和优化以期更好地达到组织目标。前者是从逻辑或理论上预期的模式到观察检验预期的模式是否确实存在，是公理化的演绎体系，经济学研究大都在已有的数据基础上建立假设，以假设开题。后者是以归纳法为主，从个别出发以达到一般性，是经验的总结和运用，其理论为了解释具体的管理活动。
(四)研究方法和手段不同
经济学一直以来发挥着其基础学科的作用，供求问题是研究的根本，它用详细的模型理论分析提供方会以何种价格出售，该价格需求方在哪个阶段是可以接受的。在研究方法和手段方面，经济学可以运用经济模型等工具从静态、比较静态以及动态层面进行分析；也可以运用实证的方法或规范的方法进行分析。在分析过程中可用文字说明(叙述法)，也可用数学方程式表达(代数法)，还可用几何图形式表达(几何法、画图法)。管理学在数学模型的建立和求解方法等方面更加注重实际应用。
三、资产评估学科归属界定
任何一个被认为是科学的学科，无论是自然科学还是社会科学，都有它自身独特的研究对象、理论基础和研究方法。这是一个学科体系区别于其它学科之所在，也是我们分析学科归属的出发点。我们认为，资产评估作为一项产生于经济需求，服务于经济发展的经济行为，总的来说是偏重于经济学的，属于管理经济学的范畴。
(一)研究目的
资产评估最终目的是在分析资产评估环境与评估对象特征的基础上，对特定时点及约束条件下的资产价值进行评估，为决策方提供一定的价格尺度或合理资产价值咨询意见。追求经济利益最大化的委托人面对错综复杂的经济现象，由于种种原因而无法直接实现利益的最大化，只能转而追求交易成本的最小化。提供相关专业信息的资产评估师，可以为相关各方提供实现目标的价值信息。资产评估服从了微观经济学所研究的市场经济中单个经济单位即生产者(厂商)、消费者(居民)的经济行为，为行为各方提供资产价值咨询服务并不过多地考虑管理，以价值规律为基础，注重均衡，主要回答资产价值“是什么”的问题。
(二)对人的理解
资产评估的行为过程中评估方仅作为经济关系中的第三方，单单是把人看作成为一个理性的人，注重资产质量，在效益大与小中当然选择有价值的。服从经济学上节约成本思想，最大经济利益原则。评估学中不存在管理学认知的地位高低不同的人，不涉及公司经济实体内部组织机构及人员配置问题，而是更多地考虑拥有平等地位买卖方的售买心理。
(三)评估方法
资产评估的三项基本评估方法有着各自的理论依据，而这些依据均源自于经济学的价值理论。如劳动价值论是成本法评估的理论源泉，是对评估对象特定时点价值的重置模拟，用现行资本价格重新购置资产并使之处于在用状态所耗费的成本，它探究的是评估对象的内在价值，而这样的重置基础又是以生产商品的社会必要劳动价值决定的。再如边际效用价值论在评估方法中的应用就是收益法，边际效用价值论强调主观感受(边际效用)在商品(或资产)价值决定中的作用，强调单位成本的付出与收益的比较。而收益法则是通过被评估资产未来预期收益并将其折算成现值，借以确定资产价值的一种方法，资产的预期效用越大，获得能力越强，它的价值也就越高。经济学中所讨论的在两种或多种选择下进行边际分析方法、供求论在资产评估中也到处可见。
(四)对象特点
资产评估的对象是客户委托评估的资产主体拥有或控制的物质实体上的经济权益价值。一般而言，被特定权利主体拥有或控制并能为其带来经济利益的经济资源(如机器设备、土地、房屋等)都是资产评估的对象，渐渐地企业的组织结构、整体价值也被列入评估的范围。因此，评估就要把对象放在经济的大环境下运用各种相关的经济分析理论对评估对象进行多方面的考查。它与审计鉴定反映表内价值有一定的区别，以无形资产为例，专业评估师在确定评估对象时，不仅考虑账面价值所体现的取得或研发成本，还注重无形资产的机会成本、转让内容、市场供需状况及国内外该种资产的发展趋势换代情况，在考虑无形资产能够带来的超额收益和垄断利润情况下，对不同的市场情况，通过利润的测算来确定评估对象的价值。
(五)理论基础
资产评估涉及经济学、管理学、工学等多项知识理论，但究其根本应从经济学中寻找。研究对象的多样性无法全部归纳在一个模型中，但是万变不离其宗都是以经济学的相关理论为基石。如房地产评估是建立在建筑学、机械学、商品学、工程学等基础之上，它自身及价格构成均比较复杂，且各项房地产的性能、结构、磨损程度、通用性能差别也非常大。但各具体的房地产项目在评估过程中都是依赖地租理论、房地产市场供求理论、购买者行为理论、效用价值论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资原理等。在估价过程中，还广泛涉及到规划、建筑、结构、概预算、法律、金融及经济等有关理论和知识。经济学的这些原理，以及对经济运行和发展一般规律的认识，都为资产评估行为提供基础理论。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方简介
企业名称：凤阳县维佳新能源开发有限公司（以下简称“凤阳维佳新能源”）
住所：凤阳县招商局
法定代表人：陈宏
注册资本：壹仟万元整
实收资本：壹仟万元整
企业类型：有限责任公司
营业执照注册号：470264000005730
发照机关：凤阳县工商行政管理局
成立日期：2006年5月26日
经营范围：新能源的开发与管理，生物质能源林基地投资和建设，有机农业基地建设。
截至评估基准日2009年11月30日，凤阳县维佳新能源开发有限公司各股东出资金额及所占股本比例情况如下所示：
凤阳县维佳新能源开发有限公司股东表
公司执行财政部 2006 年颁布的企业会计准则。公司会计期间采用公历年度以1月1日起至12月31 日止为一个会计年度；公司以人民币为记账本位币，以权责发生制为记账基础，会计计量属性一般采用历史成本计量，如所确定的会计要素采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量金额能够取得并可靠计量，可以采用相应计量属性计量；发生的非人民币业务按业务发生上月末的中国人民银行公布的基准汇价折合人民币记账，资产负债表日对外币账户余额按当日中国人民银行公布的基准汇价折合人民币进行调整，产生的汇兑差额计入当期损益；存货取得时按实际成本入账，发出或领用时采用加权平均法计价，低值易耗品采用一次性摊销法列入成本；长期股权投资在取得时，按取得时的实际成本作为初始投资成本入账。公司对被投资单位具有控制权的子公司的长期股权投资在母公司采用成本法核算，编制合并报表时按权益法进行调整。公司对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成本法核算，在被投资单位宣告分派利润或现金股利时确认当期投资收益。对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算，中期期末或年度终了按应分享或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认为当期投资收益；公司适用 17%增值税率；所得税税率 25%；企业将单位价值在 2000 元以上，使用期限超过 1 年的资产确定为固定资产，固定资产折旧采用年限平均法，按固定资产预计使用年限和预计 5%的残值率摊销。无形资产按其受益年限平均摊销；长期待摊费用按其发生时一次性摊销。
二、评估目的
根据需要，本次评估目的是量化凤阳县维佳新能源开发有限公司全部资产和负债于评估基准日2009年11月30 日的市场价值，为企业自我资产清理提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本项目评估对象为2009年11月30 日凤阳县维佳新能源开发有限公司拥有的全部资产和负债，具体包括公司的流动资产和负债等。
（二）评估范围
根据《资产评估业务约定书》和凤阳县维佳新能源开发有限公司填报的资产清查评估明细表。本次评估的范围为凤阳县维佳新能源开发有限公司于2009年11月30 日的全部资产和负债。
截止2009年11月30日，纳入本次资产清查评估明细表的委估资产和负债具体情况如下：
（1）流动资产合计8，223，350.96元，其中：货币资金1，787.16元；预付账款8，221，563.80元；
（2）非流动资产合计8，970，426.67元，其中：无形资产8，970，426.67元；
（3）资产总计17，193，777.63元；
（4）流动负债合计7，565，368.60元，其中：其他应付款7，565，368.60元；
（5）负债合计7，565，368.60元；
（6）所有者权益合计9，628，409.03元。
本次申报评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的和评估对象，委估资产采用的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易价值的估计数额。
五、评估基准日
本项目的评估基准日为2009年11月30日。
为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方商定，以 2009年11月30 日作为本次评估基准日。评估中所有取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估报告的使用者
本评估报告的使用者为：委托方及与本次经济行为有关的主管部门。
七、评估原则
根据国家资产评估的有关规定，本次资产评估中主要遵循以下国家及行业规定的公认原则：
（一）遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；
（二）遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据；
（三）遵循科学性原则。评估人员根据各类资产的特点确定了科学的评估方法，使资产评估结果科学合理；
（四）遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日的现行市场价值；
（五）遵循资产持续使用的原则。即被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用或者在有所改变的基础上使用，确定相应的评估方法、参数和依据；
（六）遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准，不充分考虑由于特殊交易性为、交易背景对交易价格的影响；
（七）遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立；
（八）维护产权持有者及投资者合法权益的原则。
八、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、行为依据、权属依据、取价依据和其他依据主要包括以下内容：
（一）法律法规依据
1、参照国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》；
2、参照原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》；
3、原国家国有资产管理局国资办发[1996]23号文《资产评估操作规范意见（试行）》；
4、财政部颁发的财评字[1999]91号“关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知”；
5、《中华人民共和国证券法》；（2004年8月28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
6、《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；
7、其他相关法律、法规、通知文件等。
（二）准则依据
1、财政部财企[2004]20 号批准的《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基本准则》(2004年2月25日，2004年5月1日执行)；
2、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发的通知》；
3、财政部令第 33 号《企业会计准则――基本准则》、财会[2006]3 号《财政部关于印发等 38 项具体准则的通知》及财政部制定的《企业会计准则――应用指南》；
4、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—评估报告》等 7 项资产评估准则的通知（中评协[2007]189 号，2007 年 11 月 28 日，2008 年 7 月 1日起执行）；
5、《中华人民共和国土地管理法》；
6、《城镇土地估价规程》（行业标准1993-06-22）；
7、省实施《中华人民共和国土地管理法》办法。
（三）经济行为依据
委托方与本人签订的《资产评估业务约定书》。
（四）产权证明依据
1、凤阳县维佳新能源开发有限公司的营业执照、税务登记证复印件；
2、凤阳县维佳新能源开发有限公司申报的资产清查评估明细表；
3、凤阳县维佳新能源开发有限公司提供的有关协议、合同、土地使用权证、会计报表、会计凭证及与评估有关的其他资料；
4、凤阳县维佳新能源开发有限公司出具的《委托方承诺函》；
5、其它有关产权证明文件。
（五）取价依据
1、本人实地勘查、调查所获得的资料；
2、凤阳县维佳新能源开发有限公司提供的资产评估申报资料，有关原始凭证等账务资料；
3、本评估机构掌握的其他价格资料；
4、关于省征地年产值标准的通知（省政办发(2005)47号）；
5、市人民政府关于印发《市征地拆迁补偿安置办法》的通知（市政发〔2006〕20号）。
（六）参考资料及其它
1、李环会计师事务所有限责任公司出具的凤阳县维佳新能源开发有限公司的审计报告；
2、国家有关部门的统计资料、技术标准及价格信息资料；
3、其他资料。
九、评估方法
根据资产评估有关规定，遵循独立、客观、公正、科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对凤阳县维佳新能源开发有限公司委估范围内的资产和负债进行了必要的核实及查对，查阅了有关文件、资料，实施了我们认为必要的程序，在此基础上，根据资产评估目的和委估资产的具体情况，由于凤阳县维佳新能源开发有限公司盈利状况较差，不具备采用收益法的条件，此次主要采用了资产基础法（成本法）的评估方法进行评估。
资产基础法是指在合理评估企业各项资产、负债价值的基础上确定评估对象价值的评估方法。根据凤阳县维佳新能源开发有限公司各项资产及负债的构成，采用的具体评估方法如下：
（一）流动资产的评估
流动资产包括货币资金、预付账款，评估人员根据各项资产的具体情况，采取了相应的现场清查办法和评估方法，现将其简述如下：
1、货币资金的评估
纳入本次评估范围的货币资金主要为银行存款。
对于银行存款，评估人员采用不同币种分别计算的方法，按照凤阳县维佳新能源开发有限公司开户行提供的评估基准日2009年11月30日的银行对账单或收到的询证函，对公司拥有的不同币种的银行存款余额进行核实，对于银行对账单与公司银行存款日记账之间存在的未达账项，在逐笔了解核实的情况下，由公司财务人员编制银行存款余额调节表，在确定了公司财务账户与开户银行账户两者金额调整一致的情况下，最终按照公司财务账户余额确定银行存款评估值。
公司账面余额与开户银行账面余额调节公式如下：
评估基准日公司账面余额+企业已付银行未付金额－企业已收银行未收金额＝银行对账单账面余额+银行已付企业未付金额－银行已收企业未收金额。
2、预付账款
预付账款的评估，评估人员首先了解预付账款形成的原因，并与账务记录和会计报表进行核对，确认该项业务的真实性。
对于预付账款，以清查核实后的账面价值作为评估值。
（二）无形资产（土地使用权）评估
根据评估对象土地实际情况，并结合此次评估目的，土地使用权评估采用成本逼近法进行评估。
成本逼近法计算公式：地价=土地取得费用+土地开发费用+土地税费+利息+利润+土地增值收益
（三）负债的评估
纳入评估范围的负债为流动负债，其中流动负债为其他应付款；非流动负债为零。
对于负债，评估人员首先查询了企业的历史资料，调查负债形成的具体情况，重点分析欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理等情况，在核实了解基础上，对负债科目中金额较大的款项进行抽查核实并发放询证函，抽查核实主要通过核实项目的往来款项和相关的合同、协议或原始凭证等资料对各项负债进行核对。在核对各项负债账账、账实一致基础上，以调整后的账面值确定评估值。
十、评估过程
2009 年 11 月 20 日，本人受凤阳县维佳新能源开发有限公司的委托，于评估基准日2009年11月30 日对其全部资产和负债进行了评估。本人对评估范围内的资产和负债进行了必要的核实及查对，查阅了有关账目、产权证明及其他文件资料，完成了必要的评估程序。在此基础上根据本次评估目的和委估资产的具体情况，采用成本法（资产基础法）对各类资产和负债进行了评定估算。整个评估过程包括接受委托、评估准备、现场清查核实、评定估算、评估汇总及提交报告等。
具体过程如下：
（一）接受委托及评估准备
1、2009年11月20日，本人到达委托方，听取委托方介绍有关资产评估的情况，明确评估目的，与委托方商定评估对象和评估范围，了解产权持有者及评估对象的基本情况，并接受项目委托；
2、根据本次评估目的和有利于减少事后调整事项的原则确定评估基准日；
3、通过调查了解，制定评估方案和工作计划。
（二）现场清查核实
2009 年 11 月 21 日，根据委托方清查后填写的资产清查评估明细表，本人进入评估现场，开始对评估范围内的评估对象进行清查核实、现场调查和分析，12 月 2 日现场工作结束。根据国家有关资产评估和管理的原则和规定，本人在现场阶段进行了下列工作：
1、听取产权持有者有关人员对企业的历史及现状、企业目前的经营状况和评估对象情况介绍；
2、指导凤阳县维佳新能源开发有限公司有关人员清查资产与收集相关资料；
3、组成项目评估组，拟定资产评估工作方案；
4、根据凤阳县维佳新能源开发有限公司填报的资产清查评估明细表，评估组成员在现场对各类资产和负债进行清查核实。同时通过现场勘察，对重点资产状况作了深入了解；
5、收集委估资产的产权证明文件、购置合同、发票等资料；
6、根据资产状况和现场核查情况完善和充实工作底稿；
7、现场查询和收集委估资产的价格信息。
（三）评定估算
1、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产和负债的评估方法；
2、开展市场调研、询价工作；
3、根据工作底稿和收集到的资料、价格信息对有关资产和负债进行评定估算，起草评估报告及评估说明草稿。
（四）评估汇总
1、初步汇总资产评估结果；
2、分析评估结果，确认有无重复和漏评，进行必要的调整、修改和完善；
3、项目负责人汇总、撰写资产评估报告书；
4、三级复核资产评估报告书及评估说明。
（五）提交报告
经与委托方及相关当事方进行必要交流后，提交正式评估报告。
十一、评估假设
由于产权持有者各项资产和负债所处宏观、企业经营环境的变化，必须建立一些假设以充分支持所得出的评估结论。在本次评估中采用的评估假设如下：
（一）公开市场假设，假设委估资产处于一个充分活跃的公开市场中，市场中的交易各方有足够的时间和能力获得相关资产的各种信息，并作出合理的决策。
（二）持续经营假设，假设凤阳县维佳新能源开发有限公司之资产在2009年 11 月 30 日后能够继续以目前的经营范围、规模、方式在合理投入的基础上持续经营。
（三）产权主体变动假设，即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提。
（四）国家宏观经济政策、金融政策无重大变化，委估企业所在的电子产品制造行业不出现重大变化和波动。
（五）无不可抗拒因素及不可预见因素造成对委估资产的重大不利影响。
本人根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，本人将不承担由于前提条件的改变而得出不同评估结果的责任。
十二、评估结论
通过评估，在公开市场和持续经营的假设前提条件下，在评估基准日 2009年11月30日，凤阳县维佳新能源开发有限公司评估前的资产总额为1，719.38万元，负债总额为 756.54 万元，净资产为 962.84 万元；评估后的资产总额1，733.35 万元，负债总额为 756.54 万元，净资产为 976.81 万元。详细内容见下列各表：
凤阳县维佳新能源开发有限公司评估结果汇总表
单位：万元
账面价值 调整后账面值 评估价值
增减值
增值率％
十三、特别事项说明
（一）本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
（二）本次评估是在独立、客观、公正的原则下由本人作出的，本人与委托方或其他当事人无任何利害关系，本人在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分的努力。
（三）由委托方和产权持有者提供的与评估相关的行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证等，是编制本报告的基础；针对本项目，本人进行了必要的、独立的核实工作，委托方和产权持有者应对其提供资料的真实性、合法性、完整性负责。
（四）本人执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出评估师执业范围。评估过程中，本人已对产权持有者提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验。本次评估主要是对委估资产在合法存在的前提下，对其价值进行评估，而非对委估资产完整产权的界定和确认。
（五）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而本人执行评估程序一般不能获知的情况下，本人不承担相关责任。
（六）评估结论是本人给出的，受本人的执业水平和能力的影响。
（七）报告中的分析、意见和结论只在报告阐明的假设前提及限制条件下有效，它们代表本人不带有偏见的专业分析、意见和结论。
（八）评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。
（九）本报告含有若干附件，附件构成本报告重要组成部分，与报告正文具有同等法律效力。
上述事项，提请报告使用者予以关注。
十四、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告的评估结论是根据前述的原则、依据、评估假设、方法、程序得出的，并只有在上述原则、依据、评估假设存在的条件下方能成立。
（二）本评估报告书及相应的评估结论系对委估资产于评估基准日市场价值的反映，只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
（三）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
（四）本评估报告仅供委托方为本次评估目的所对应的经济行为使用和送交相关主管部门审查使用。本评估报告书的所有权归本人所有，未征得本人同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（五）根据《国有资产评估管理办法施行细则》的规定，本评估报告的有效使用期限为一年，有效期从评估基准日开始计算。即有效期自2009年11月30日起，至2010年11月29日止。
十五、评估报告提出日期
本评估报告形成评估结论的日期为2009年12月15日。
评估人员：曾亿武
一、房地产估价的理论依据和原则
房地产估价是指房地产专业估价人员，根据待估房地产的估价目的，遵循房地产的估价原则和程序，在充分了解和掌握待估房地产的基本情况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员的经验，对房地产在一定产权状态和一定时点的市场价值所做出的推测和判断。根据房地产的概念可知，房地产估价包括地产的估价、房产的估价以及房地结合体的估价。
市场经济中，房地产是一种商品，但它和一般的商品又有本质的区别。这种区别主要是由于房地产自身的特点决定的。房地产包括房产和地产，而房产(也即建筑物)是固着于土地上的人工建造物，房产的许多性质和特点取决于其所占据的土地，尤其是房地产的价格更是受土地区位的绝对影响。因此，房地产的特点主要取决于土地的特点，房地产估价的相关理论依据也由此而产生。本节主要分析土地的特点，由此而推导出房地产估价的理论依据。
（一）土地空间位置的固定性
土地的空间位置，即是土地的自然地理位置，其空间位置的固定性源于土地本身是不可移动的物质。由于土地空间位置的固定性，也随之决定了固着于其上的建筑物的不可移动性，最终形成了位于一定空间位置的房地产。从物的形态来看，房地产是不可移动的，但是，在市场经济中房地产既然是一种商品，它就必然具有流动性。房地产的流动是房地产相关权益的流动而非实体的流动。此外，由于房地产空间位置的固定性，房地产市场中的消费者和投资者对当前及未来的房地产市场行情、走势通常缺乏必要的了解和认识，且房地产是一类价值量较大的商品，进入的门槛较高，因此，从市场理论来讲，房地产市场是一类典型的不完全市场。
因此，进行房地产估价，必须熟悉市场理论，并深入分析房地产市场的特殊性。由此可见，以研究市场要素及其规律的市场理论是房地产估价的理论基础之一。
（二）土地数量的有限性
土地是不可移动的物质，而地球的表面积是有限的，不管人们如何提高土地利用水平和利用程度，都不可能超越地球表面积这一极限。对于一个国家、一个区域或者一个城市而言，具有同样的土地面积约束。因此，土地数量是有限的，它是客观实在，不随人们的意愿而发生改变。土地数量的有限性以及人口数量的无限增长，导致了人们对土地的独占性和垄断望，即人们期望能占有土地并获得收益，由此产生了土地权利。这表明，以研究物为基础的产权类型、特征的产权理论是房地产估价的又一理论基础。
（三）土地使用的耐久性，即土地使用价值的永存性
一般说来，无论是生产资料，还是生活资料，它们都会在使用中丧失其使用价值，然而土地则能被人类永久使用，并不丧失其使用价值。而且在正常使用和保护下，土地的肥力还会不断提高和改善，即使土地的肥力丧尽，土地还可以改作他用，所以土地的使用价值是永远不会消失的。由于土地使用的持久性，加上人口数量的不断增长，土地在使用过程中就会保持持续的效益并且不断地增值。土地使用的持久性、收益的持续性、增值性表明，研究商品价值规律的价格理论在房地产估价中具有重要的作用，这是房地产估价的又一理论基础。
二、房地产估价的原则
（一）合法原则
房地产估价是对房地产价值的一种推测和判断，这其中必然带有估价人员一定的主观意志，因此必须减少这种主观性。行之有效的措施就是制定相应的法律、法规。这些基本法规有《土地管理法》、《城市规划法》、《城镇国有土地有偿出让、转让暂行条例》等。估价人员不仅要熟悉这些法规，而且要做到依法评估。
（二）最佳利用原则
最佳利用原则，是基于经济学中的利润最大化原理，是指房地产的使用给所有人带来的长期经济效益。因此，在进行房地产估价时，对于合法前提下的最佳使用，就不应该受现实的使用状况所限制，而应对在何种情况下才能最有效使用作出正确的判断。比如，市区中的荒地，其最佳使用方式可能是住宅用地，所以就不能用荒地的估价法来评估这块土地的价格。
（三）公平原则
公平原则是指评估人在进行估价时，必须坚持公平、公正的原则，严格按照规定的规范、程序和方法，客观地判断房地产的价值。
（四）替代原则
替代原则是基于经济学中的替代原理。该原则是房地产估价的三个主要估价方法(市场比较法、成本法和收益法)的基础。
三、房地产估价方法概述
（一）市场比较法
依据市场理论，在人们购进或售出房地产这一重大商品时，总是试图在同一地区或临近地区寻找与购进或售出的房地产相类似的房地产，以作为其购进或售出该房地产的参照物，并在认真分析交易对象的特殊性的基础上，通过交易双方的谈判，最终形成交易价格。可见，房地产价格是在房地产交易双方理性经济行为下形成的双方都能够接受的价格。房地产估价应遵循理性经济主义的这一假定，模拟正常的交易行为，以获得客观公正并为大家所接受的房地产价格。这一经济思想即是经济学中的替代原理，由这一基本原理出发而逐渐形成的以市场为基础的估价方法，称作市场比较法。
1.市场比较法的概念
房地产估价的市场比较法，又称比较法，是指将待估房地产与同一供需圈内近期已经了交易的类似房地产进行比较，并根据后者已知的成交价格，修正得到待估房地产在一定时点、一定产权状态下市场价值的一种估价方法。这里所述的类似房地产，又称比较案例，是指在用途所处地区等方面与被估房地产相同或相似的房地产，类似房地产在市场比较法中通常被称为交易实例房地产。因此，市场比较法适用于有较多可比案例，且要求房地产市场比较发达、比较案例与待估房地产具有替代性的情况。
2.市场比较法的估价步骤
市场比较法的估价步骤主要有:
(1)搜集交易案例
搜集大量的房地产市场交易案例资料，是运用市场比较法评估房地产价格的前提和基础。如果资料缺失，则难以保证评估结果的客观性，甚至无法采用比较法进行估价。因此，在搜集案例时要作到:
①搜集的交易案例资料内容应该全面，不能缺项漏项;
②交易案例资料的搜集要注意平时的积累;
③要注意案例资料搜集的多种途径。
(2)选择比较案例
在运用市场比较法进行房地产估价时，必须在众多的案例资料中进行筛选，以选
取与待估房地产具有相当替代性的交易案例作为比较案例。案例的比选有以下标准:
①比较案例与待估房地产要具有相同的用途;
②比较案例房地产的价格类型与待估房地产的估价目的要相同;
③交易案例应该是正常的交易，或者是可以修正为正常交易的交易;
④比较案例与待估房地产的建筑结构要相同;
(3)比较项目修正。
（二）成本法
房地产投资与一般商品投资一样，在投资过程中最重要的任务是要分析投资物的成本。作为房地产开发商，在其对房地产的开发过程中必然要发生一定的成本，如土地使用权取得费、土地开发费、建筑物建设费、税金即利息等。在开发商进行交易时，必须以这些成本(包含正常利润在内)为基础，即其交易价格不能不能低于这一成本，否则开发商不能实现其预期的收益;同样，作为投资者在购买房地产时，他也会考虑成本因素，他所能接受的价格不应比高与其本人开发同一房地产所付出的成本。因此，在进行房地产交易时，建筑成本是买卖双方所能接受的价格。这一基本思路即是商品价格的生产费用理论，基于这一理论而发展起来的房地产估价方法，称为成本法或成本估价法。
1.成本法的概念
房地产估价的成本法，是指以待估房地产开发所必须而且正常的成本为基础估算待估房地产在一定时点、一定权状态下的价格的一种方法。这里的成本是指现实的、正常的、完全的成本。由于任何房地产都可以从成本和费用角度进行估算，因此成本法适用于所有房地产的估价。
2.估价公式
根据成本法的概念和房地产开发过程，成本法估价公式包括三种情况:新开发土地估价公式;新开发房地产估价公式;旧有房地产估价公式。
①新开发土地估价公式
新开发土地的成本主要包含:土地取得成本、土地开发成本、正常利润、税金以及土地增值收益等。因此，运用成本法估算新开发土地价格的估价公式可以表示为:
土地价格=土地取得成本十土地开发成本+正常利润十税金+土地增值收益
②新开发房地产估价公式
新开发房地产的成本有:土地价格、建筑物成本以及正常利税。因此，运用成本法估算新开发房地产价格的估价公式可以表示为:房地产价格(P)=土地价格(C1+建筑物成本(C2)+正常利税(C3)
③旧有房地产估价公式
旧有房地产相对于新开发房地产已经有一定的使用时间，对原建筑物应进行折旧，运用成本法估算旧有房地产价格的估价公式可以表示为:
房地产价格＝土地价格十建筑物现值＝土地价格+建筑物重新建造价格一累计折旧＝土地价格十建筑物重新建造价格×新度
（三）收益法
在商品社会中，人们投资于某一行业或产品，总是基于该行业或产品在可预见的将来会带来一定的收益，并且这种收益大于其为此而付出的成本。这就是人们投资的预期收益原理，基于该理论而建立起来的房地产估价的方法，称为收益法现值法，简称收益法。
1.房地产估价收益法的概念
房地产估价收益法:又称房地产估价收益现值法、房地产估价收益资本化法、房地产估价收益还原法，是指通过预测房地产未来各年的正常纯收益，并利用适当的资本化率将这种预期收益折现求和，以求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下的价格的一种估价方法。
由房地产估价收益法的定义可知，该估价方法的重点是:准确预测房地产未来各年的正常纯收益以及选取适当的资本化率。因此，收益法主要使用于有收益或潜在收益的房地产。
四、小结
一、基于资产价值的评估模型
（一）现金流贴现模型（DCF法）。现金流量折现法最初的理论来源是Fisher在其1906年出版的《资本与收入的性质》中所提出的资本预算理论，并建立了Fisher模型。随后在此基础上，Modigliani和Miller针对Fisher模型的不足――忽视了未来现金流量的不确定性和风险，提出了著名的MM理论。在MM理论中，他们在考虑了风险的同时还增加了税收因素对企业价值的影响，从而有力地促进了现金流量折现法的完善和发展。与此同时，William F Sharp通过资本资产定价模型（CAPM法）解决了Fisher模型中的另一个问题――对采用何种折现率不甚明确，从而为企业价值评估中折现率的计量指明了道路。因此，可以说，现金流量折现法就是在上述三种理论的基础上不断发展和完善起来的。
具体来说，所谓的现金流量折现法，就是在考虑了资金的时间价值和风险的前提下，将企业预测的未来现金流量作为资本收益，并按一定的折现率折现，进而求得企业价值的一种评估方法：
企业的价值基础是现金流量，当现金流量与利润不一致时，企业价值的变化与现金流量的变化更为一致，而与利润的变化无关。在实际运用的过程中，会计利润就为企业提供了更多人为操作的空间，而现金流量比起利润更能客观地评估企业的财务状况、盈利能力等，也就更能准确、完整地反映企业的价值。此外，现金流量折现法还涉及到了企业未来发展的前景。同时，现金流量折现法既可以运用于上市公司的评估，同样也适用于非上市公司，并且对于企业所处行业、规模等方面现金流量折现法也没有太多的限制。
然而，现金流量折现法对财务数据的依赖性过强。首先，对于现金流量来说，其本身就有许多不可控因素，加之现金流量计算口径的问题，使得对现金流量的计量很不完整。其次，折现率的选取也遭遇到了同样的尴尬，实际操作中折现率的计算要比理论上复杂得多。第三，四个变量中，无论哪个变量，只要有细微的变动，由于放大效应都会对最终的计算结果产生很大的影响，从而产生一定的偏差。此外，还忽视了企业具有的各种机会与经营灵活性的价值。
（二）经济利润法（EVA法）。EVA是由上世纪八十年代美国的Stern&Stewant咨询公司引入的。EVA最初是一项企业业绩评估指标，日益发展为一个全面的财务管理框架，一种管理理念，现在EVA又被引入到了企业价值评估领域。
EVA的前身是剩余价值RI，不同的是EVA以税后利润为基础而RI以税前利润为基础。因此，简单来说，EVA就是指经过调整的税后经营利润（NOPAT）减去该企业现在资产经济价值的机会成本后的余额，即：
EVA＝NOPAT－NA×Kw
其中，NOPAT税后经营利润，NA资本投入额，Kw加权平均资本成本率。
从公式中可以看出，EVA＞O，即表示税后经营利润在扣除所有成本费用后仍有剩余，剩余的这一部分利润为股东所得，EVA越大，股东价值越大，反之亦然。可见，EVA追求的是股东价值最大化，而股东价值又是企业价值的核心部分，进而EVA追求的是企业价值最大化。所以，将EVA模型应用于企业价值评估中是有理论依据可循的。即：
企业价值=投资资本＋预期EVA的现值
EVA模型与DCF法相比，二者的评估结果从长远来看是一致的，但从理论上来讲，EVA法是优于DCF法的。DCF法是一个多期的评估方法，对期间价值的评估显得无能为力，因而在现实中往往会造成一种假象，即有正的现金流量，企业的经营状况就是好的，一旦出现了负的现金流量，则说明企业的经营陷入了困境。但实际情况却是一个期初现金流量较少的项目并不代表其在整个投资期间不具有盈利性，充裕的现金流量往往意味着其投资不善，是经营恶化的表现。而EVA法准确地反映了每个期间的价值创造情况，所以对企业价值的衡量更为科学和真实可靠。
（三）成本法。成本法也称资产基础法或成本加成法，是在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方法，其理论基础是“替代原则”。成本法是一种静态的估价方法，其评估的对象为企业现有的资产，而对于企业的资产价格变动、获利能力、发展潜力和成长性等不予考虑。根据计算口径和选取的角度不同，成本法又可分为账面价值法和重置成本法。
1、账面价值。这种方法既没有考虑资产的市价，也没有考虑资产的收益，完全忽略了对于无形资产的评估，因此这种方法主要适用于比较简单的并购，尤其是目标企业的账面价值与市场价值偏差不大的非上市公司。
企业价值=企业净资产价值×（1+调整系数）
2、重置价值。这种方法适用于并购者以获得资产为动机的并购行为，其基本理论假设是理性投资者在购置一项资产时所愿意支付的最高价格不会超过重置该资产或与该资产有相同用途的替代品所需的成本。
企业价值=企业资产目前的市场价值-有形折旧-无形折旧
综合来说，简单易行是成本法的最大优势。作为一种客观的评估方法，其大部分数据均可以直接从财务报表中获得，无需假设和模型，同时也更能让使用者理解。但这种方法在理论上有致命的缺陷。首先，成本法将企业人为地分割，进行分项评估，这与企业有效配置的有机整体这一现代企业管理理念相悖。其次，成本法对于无形资产显得无能为力，这就对价值评估的可靠性大打折扣，尤其对于高新技术企业来说，对无形资产评估的缺失无疑是致命的。此外，成本法只重视历史，而忽视未来收益使得成本法所评估出来的企业价值显然不能作为其未来发展规划的重要参考依据。
（四）类比模型。评估的目标在于尽可能地估算一个公司的公正市场价值。公正的市场价值是某项资产在有意向的卖者之间易手的价格。类比模型是将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的一种方法。市场法是基于类似资产应该具有类似价格的理论推断，其理论依据也是“替代原则”。
在类比模型中拥有一个完善活跃的市场是首要前提。另外，能够搜集到足够多的备选企业及其相关信息也是必不可少的条件。由于我国市场尚不够活跃，所以这种方法在我国的应用受到很大的限制。类比模型应用的一个假设前提是“市场在总体上是正确的”，因此存在着市场整体上对企业价值低估或高估的隐患。
二、基于期权理论的估价方法
期权估价法也称为实物期权法，1977年麻省理工大学的梅耶斯・斯图尔特教授首先提出了实物期权概念，这里的实物期权实质上代表的是企业投资决策过程中的一种选择权，体现了经营管理的灵活性。现代管理期权理论认为，企业在投资决策过程中的选择权是具有价值的，这种价值在很多投资决策过程中是惊人的，而传统评估方法却无法将其真实地反映出来，这着实让人觉得困扰，期权估价法的及时出现很好地解决了这一问题。
（一）BLACK－SCHOLES模型。1973年Black和Scholes在市场不存在套利机会的原则基础上，提出了著名的BLACK-SCHOLES期权定价模型，这成为了今天全球期权市场的基础。期权估价法的基本思路是：企业价值可分为普通的资产价值和期权价值两部分，前者的评估就用传统评估方法进行评估，而期权价值的评估就采用BLACK-SCHOLES模型计算，该期权定价模型的公式为：
其中，V看涨期权价值，即企业的股权资本，S标的资产价值，即企业的总资产，K期权的执行价格，即企业的负债和优先股价值，t期权的有效期，即负债的期限，r无风险利率，N（x）标准正态分布的分布函数。这样，将两者的价值相加，即可得企业价值。
（二）二叉树期权定价模型（BOPM）。上世纪七十年代末，Merton，Cox以及Rubinstein等人对BLACK－SCHOLES模型进行了修正、发展和推广，提出了二叉树定价方法，又称二项式期权定价模型。此后，Boyle又提出了三叉树模型，Madan、Milne、Shefrin将二叉树模型推广到n叉树模型。买入期权的定价模型为：
风险中性概率，r无风险利率，S0当前股票价格，X当前期权价格。
二叉树方法是一种近似的方法。不同期数的划分，可以得到不同的近似值，期数越多，计算结果与BLACK－SCHOLES模型的计算结果的差额越小。
期权估价法的一个突出优点在于，它充分考虑了企业的经营管理灵活性的价值，考虑到了几乎所有的风险因素和不确定因素，大大提高了价值评估的准确性和完整性，这非常符合这个充满风险和不确定的时代要求。然而，期权估价法的无限风光目前还仅限于理论上，在实际应用中，期权估价法的许多模型和假设还有待于实证研究和进一步探索。如上述的BLACK-SCHOLES模型的一些假设，在市场上根本无法实现，加之这种方法的技术要求比较高，操作相对困难，因此目前在实践中很少单独采用。
当前，在一般的企业股权价值评估中，市场价值法和收益现值法的运用较为普遍。然而，在担保公司的股权价值评估中，这两种常用的评估方法是否适用？本文将结合担保行业的特征，对评估方法的运用进行综合分析，旨在找到担保公司股权价值评估的适用手段。
一、担保公司与普通企业的比较分析
与普通企业相比，担保公司在经营形式、负债结构、资产结构等方面有很大特殊性，要选择合适的股权价值评估方法，首先要了解担保公司的运行规律。
1.经营形式的特殊性。首先，经营对象特殊。担保公司经营的是特殊的商品--信用，提供的是基于借贷关系的衍生金融服务，普通企业则以实体经济（商品、货物或劳务）为经营对象。其次，经营基础不同。担保公司赖以生存的经营基础，除了国家信用，还包括个人、家庭、各种经济和社会组织的信用，而商业信用对普通企业虽然重要，但其主要的经营基础仍是商品或劳务等有形资产。
2.负债结构的特殊性。普通企业的资产负债率原则上控制在50%以内，当资产负债率超过75%时，一般认为企业面临破产风险。然而，实践中担保公司的或有负债水平却远远高于净资产，有的甚至达到净资产的5倍-10倍。这并不意味着担保公司已濒临破产，担保公司特殊的资产负债结构是与其特殊的经营形式紧密联系的。普通企业举债的目的在于为项目或设备筹资，而担保公司负债的形成并非为了筹资，其本身就是创造价值的过程，即担保公司利润很大程度上依赖于对或有负债的经营。
3.资产结构的特殊性。从担保公司资产构成来看，固定资产占比较小，大量资产以有价证券、担保物权、商誉等形式存在。在股权价值评估中，除固定资产以外的其他资产以及担保物权，特别是商誉，其质量都难于确定。
二、常用估值法在担保公司股权价值评估中的局限
1.市场价值法评估担保公司股权价值的评价
市场价值法能够较为便捷地进行价值评估，但我国资本市场的发展水平却制约这一方法的运用，对于担保公司该方法的局限性更为明显。
（1）资本市场信息反馈可靠性问题。以市场价值法进行价值评估，一个重要的前提是存在活跃、成熟的交易市场。在这一前提下，即便个别企业价格走势出现偏差，从整个行业来看市场信息仍能正确反映价值。若交易市场有效性低，价格就难以正确反映企业市场价值，在这种条件下采用市场价值法，将导致估值错误。
大量研究表明，我国资本市场仍处于效率较低的阶段，政府及政策对资本市场干预较多，市场信息反馈不够灵敏、不够准确，价格与价值偏离较大，故使用市场价值法就必须谨慎。
（2）担保公司可比企业选择的局限性。采用市场价值法的另一关键点是找到与目标企业具有可比性的企业。实践中，可比企业与目标企业通常业务组合不尽相同，企业的成长性与经营风险度方面也存在差异，尽管如此，若同类可比企业数量足够多，这种估值方法仍然可用。
然而，对于担保公司而言，同类公司在证券市场交易的数量少，目前A股、H股上市公司中，仅有香溢融通、鲈乡小贷、集成金融、瀚华金控4家涉及担保业务，且股票交易的时间都不长，股价市场波动性也较大。因此，如若采用市场价值法，将会影响估值的准确性。
2.收益现值法评估担保公司股权价值的评价
收益现值法依据未来现金流进行价值判断的思想具有科学性，将其运用于担保公司这一特殊行业，既有一定的适用性，但更主要的还是局限性。
（1）适用性方面。对担保体系成熟的国家，采用收益现值法是适用的。在担保体系成熟的国家，担保的监管体系较为健全，政府干预较少，担保市场化程度较高，担保公司经营较为稳健，发生系统性风险的可能性较小，担保公司经营的不确定性较小，担保公司经营的可预测性较强，具备采用收益现值法的有利前提。
（2）局限性方面。首先，许多因素对担保公司的影响是长期、潜在的，短期内难以预见和预测，没有结合这些潜在的因素，对未来收益所做的预测很可能就存在较大的偏差。这是收益现值法本身的局限性。其次，对担保公司产品与服务的需求，往往因国家宏观政策、金融形势的调整而变化，甚至发生决定性的逆转，从而导致对担保公司未来现金流量的预测相当困难。再次，影响担保公司经营风险的因素多且复杂，且大部分风险源于公司外部，在系统风险爆发期，任何担保公司都难以独善其身。而经营风险的不确定性使得担保公司资本成本的估计更为困难。最后，商誉是担保公司极为重要的风险资产，对于担保公司而言，商誉的重要性可以提升到决定企业经营成败的程度，担保公司的业务和担保体系的完善都建立在市场信心的基础上。然而，按照现行会计准则，商誉只有在担保公司发生股权并购重组的过程中才会被估值入账，这就导致担保公司商誉的价值，常常不会体现在其会计报表中，对未来现金流的预测也将产生复杂的影响。
综上，由于我国资本市场环境与担保公司行业的特殊性，采用常用的价值评估法--市场价值法、收益现值法--对我国担保公司股权价值进行评估，具有很大的局限性。因此，需要结合担保公司的经营的特性，探索更为合理的方法，用以评估担保公司的股权价值。
三、商誉及净资产评估法在担保公司股权价值评估中的运用
一、净资产基准方式的估价技术
净资产法通过评估目标企业净资产来决定其价值，所运用数据主要源于目标公司的资产负债表。它主要着眼于静态状况，不考虑公司未来的发展演变与现金的时间价值。目前，通行的资产估价标准主要有：账面价值法、市场价格法和重置成本法等。
（一）账面价值法
账面价值法是利用传统的会计方式确定净资产来决定并购价格的方法。会计账面价值是一个反映特定时点企业的会计核算价值的确定的数字，不考虑现实资产市场价值的波动，也不考虑资产的收益状况，是一种静态的估价标准。
在运用时，一般以目标公司的净资产账面价值为基础，对其进行必要的调整，确定并购价值和价格。基本计算公式是：并购价值=目标公司净资产账面价值×（1+调整系数）×拟收购的股份比例。
账面价值法的优点在于它是由通用会计准则计算出来的，取数方便；但是调整系数的确定存在一定困难和主观性。该法对价值判断的准确程度取决于资产账面价值与市场实际价值的差异程度。现实中，当目标企业出现经营困难时，收购方可以账面价值法的评估结果作为收购价格。一般而言，存在政府管制的公共设施经营企业比较适合采用账面价值法。
（二）市场价格法
市场价值标准是把资产视为一种商品，在市场上公开竞销，在供求关系平衡状态下确定的价值。通常可将证券市场上经营业绩相似企业的最均实际交易价格作为估算参照物，或以企业资产和其市值之间的关系为基础对企业估值，其中最著名的是托宾（Tobin）的Q模型。
Q=企业市价/资产重置成本
企业市价=Q×资产重置成本=资产重置成本+增长机会价值
企业市价超过其资产重置成本就意味着该企业拥有保证企业未来增长的机会，而超出的价值被定义为是利用这些机会的期权价值。但Q值选择比较困难，即使企业从事相同的业务，其资产结构也会有很大不同，因此在实践中广泛使用的是Q值的近似值“市净率”。
（三）重置成本法
重置成本法通过确定目标企业各单项资产的重置成本，减去其实体有形损耗、功能性贬值和经济性贬值，来评定各单项资产的重估价值，以各单项资产评估价值加总再减去负债作为目标企业价值的参考。但它忽略了企业的管理、效率、商誉等无形效应对企业价值的影响，也无法评估并购所带来的协同价值和重组价值。
此方法适用于并购企业以获得资产为动机的并购行为。另外它也多应用于目标企业的账面价值与市场价值相差很大的情况。这种方法在西方成熟市场环境中很少采用，但由于我国证券市场与并购市场尚不发达，仍具有一定的适用性和可操作性。
（四）比较特征分析
上述三种以净资产为基准的方法的优点：一是计算简便、直观易懂，适用于非持续经营下的目标公司价值评估；二是具有客观性，着眼于企业的历史和现状，不确定因素较少、风险较小，当目标企业缺乏可靠对比数据时，如果公允价值或重置成本能够合理估算，获利能力也与资产的市场价值或重置成本密切相关，那么这些方法就能近似地得到企业价值；三是方法操作简单，资料比较可靠，人为因素干扰较少，而且评估结果可以具体到各资产及负债的明细项目上，便于账务处理，是目前较常用的评估方法。
缺点也是显而易见的：以企业拥有的资产为出发点，忽视了整体获利能力，不能反映企业的未来盈利能力，特别当企业获利能力很强时，在企业资产整体获利能力较高的情况下，评估结果说服力较弱。尤其是忽略了对企业商誉、专有技术等无形资产的评估。
二、收益基准方式的估价技术
（一）现金流量折现法
现金流量折现法（Discounted Cash Flow ，即DCF）是将目标企业的未来预期现金流量按照一定的资本成本率折现，折算为并购交易时点的现值来评估企业价值。多数收购案总是采用折现现金流量法实施评估。
1、现金流量法的基本模型
目前，评估实践中最为常用的企业自由现金流贴现模型是拉巴波特模型：它假定销售增长、投资和盈利之间存在相关关系，且与资金成本相关。
企业价值计算公式为：
PV= +
公式中：PV为企业价值，n为预测期，CF 为资产在t时刻产生的现金流，r为加权平均资本成本，TV 为企业终值
2、模型中基本参数的确定
在模型中可以看出，影响目标企业价值确定的因素有三个：预期现金流量、折现率、预测期。其中，现金流量被界定为由企业经营产生的现金流量，也就是自由现金流量，即支付了有价值的投资需求后能向股东和债权人派发的现金总量。其预测模型如下：
现金流量=息前税后利润+折旧与摊销-营运资本增加-资本支出
折现率的确定，一般采用加权资本成本来近似确定折现率。
预测年限越长，预测的准确性也就越差。并购企业可以根据所掌握的相关数据的难易程度及其可信度的大小具体确定预测年限。
3、现金流量折现法的适用性分析
现金流量折现法认为：企业的价值等于其未来现金流量的现值，加上其终值的现值，再减去剩余的负债。其理论基础建立在下述三个假设上：①目前一定数额现金的价值大于未来等额现金的价值；②对未来产生的现金流量可以进行合理的评估；③企业可用资本的边际资本成本与其投资资本的可转换收益是相似的，并且可以预测。
实际状况和该方法假定的理想状态相距越远，折现法的实施就越困难。对于那些预计在未来的一段时间内会损失现金的亏本公司（如网络公司）来说，估计其预期现金流是十分困难的一件事情。对于那些在经营旺季现金流大幅上升而在淡季现金流急剧下降的周期性公司来说，除非能准确预测行业衰退和复苏发生的时点和持续期，否则在评估过程中必须要摊平预期的现金流。
（二）实物期权法
1、实物期权评估方法的思想
实物期权方法从动态的角度考虑问题，着眼于描述实际项目投资中的真实情况，关于不确定性的处理方式和传统的净现值NPV方法有着本质的区别。NPV方法对不确定性是厌恶型的，它把不确定性当作风险处理，不确定性是毁损价值的。而按照实物期权的思想，不确定性则意味着机会和权利，不确定性越大，机会就越多，成功的可能性就越大，不确定性实际上是增加了项目的价值，而不是降低了项目的价值，因为价值波动使向上增长的潜能大大增强，同时管理者又可以利用投资机会隐含的实物期权回避风险。所以，实物期权方法对不确定性是偏好型的，它把不确定性当作权利处理，不确定性是创造价值的。
2、实物期权评估的基本模型
期权定价模型一般包括：通过偏微分方程方法得出的定价模型，如布莱克-斯科尔斯模型；通过动态规划方法得出的模型，如二叉树模型；通过模拟方法得出的模型，如蒙特卜罗模型。其中较为典型的有布莱克-斯科尔斯模型和二叉树模型。
（1）布莱克―斯科尔斯模型
布莱克-斯科尔斯期权定价模型假设如下：股票价格服从对数正态分布（也称为几何布朗运动）；股票投资回报的波动性在期权有效期内固定不变；存在一个固定不变的无风险利率；投资者能按照无风险利率任意的借入或贷出资金；期权有效期内股票或者无红利，或者红利数额已知。布莱克和斯科尔斯在研究了投资回报、股票价格、波动率和无风险利率等因素相互关系的基础上，提出了以下微分方程，即布莱克―斯科尔斯微分方程：
其中，c为买入期权的价值，c=c（s，t）表示股票期权的价值是股票价格s和到期期限t的函数；s为股票当前价格，假设服从一种ITO过程；波动率 是以复利计算的年回报率的标准差；r为无风险利率。
（2）二叉树模型
二叉树期权定价模型假设条件如下：市场无摩擦；投资者是价格接收者；允许卖空；投资者能按照无风险利率任意的借入或贷出资金；标的资产的未来价格是两种可能价格中的一种。二叉树模型是一种以动态规划方法为基础的定价模型，标的资产的价格只有两种变化，即上升或下降，这样期末标的的资产的价值只能取两种可能结果中的一个。
3、实物期权评估方法的应用步骤
实物期权不像金融期权那样容易辨别和估价，在项目投资或企业价值评估中，需要评估人员将其识别出来，并构建一个合适的应用框架。一般应用步骤是：
（1）或然决策描述。对将要进行的投资决策进行书面描述，明确说明存在哪些或然决策，可能引起决策改变有哪些变量，决策时间和决策人是谁。在实物期权分析中经常遇到的几种或然决策，包括：在不同的投资规模中选择的或然决策（扩张投资、收缩投资或处置清算）、在不同类别投资中选择的或然决策（投资项目A或投资项目B）、在不同的时间进行选择的或然决策（加速投资或延迟投资）。
（2）确定不确定性的来源和估计不确定性。实物期权总是具有多个不确定性来源，包括市场风险和非市场风险。市场风险如产品市场规模大小，产品价格高低等；非市场风险如产品开发费用高低，产品技术成功与否等，仔细区分两者的来源和形式有助于得到科学的结果。当存在3个或3个以上的风险因素时，期权价值的计算将变得非常困难，因此需要仔细的分析项目的不确定性，找出最为重要的风险因素。
（3）构造实物期权定价模型
识别出实物期权及其特征后，接着要确定期权定价模型的输入变量并建立期权定价模型，使之适合于应用的具体细节。对于实物期权来说，布莱克-斯科尔斯模型显得过于简单，不能处理较复杂的问题，在实物期权中应用较少。二叉树模型灵活性强，而且具有透明性，能较好理解期权定价的基本步骤及实物期权的复杂性。不管使用哪种估价模型，由于实物期权的复杂性，一般来说都需要对现成模型进行调整以适应问题的具体细节，避免在应用过程中使用简单固定的模型为复杂的实物期权定价。
4、实物期权法的适用性分析
实物期权理论适用于评估高新技术企业的价值。高新技术企业价值真正评估的对象应该是企业未来的获利能力，既包括现有基础上的获利能力，又包括潜在的、可转化为获利能力的获利机会。高新技术企业价值等于企业现有基础上的获利能力的价值与潜在获利机会的价值之和。这与期权定价所适用的条件非常吻合，可以用期权定价法对其潜在的获利机会价值进行评估。
三、市场比较法
企业价值评估的市场比较法又称相对价值法，是以类似企业或类似收购事件的相关财务数据为基础来推算目标企业价值的一种估价方法。其理论基础是类似的资产应该具有类似的价值，也就是“替代原则”，它是目标企业的相对价值，而不是其内在价值，根据对比对象的不同，又细分为可比公司分析法和可比交易分析法两种。
（一）可比公司分析法
可比公司分析法是以交易活跃的同类上市公司的某一主要财务比率为依据来推算目标企业价值的一种估价方法。其基本原理是：处于同一行业的某些公司应该拥有共同或类似的财务特征，所以某些公开招股公司的财务数据可以用于推断同行业内非招股公司的价值。概念中的某一主要财务比率是以每股市价为基础求得，所得比率称为乘数。最常采用的比率有市盈率、市净率和销售收入比。可比公司分析法的应用程序如下：
第一步，分析目标企业的收益现状，必要时，可以调整目标企业己报出的财务报表，以使其与并购企业的会计政策一致；
第二步，预计目标企业的收益，反映并购后的协同效应；
第三步，选择参照公司，选择在财务上或者在营运上与目标企业具有可比性的公司；
第四步，选择并计算标准乘数，通常对工业企业可选用市盈率乘数，对金融服务业可选用市净率乘数，而对于高新技术产业则选用收入乘数；
第五步，估算目标企业价值。目标企业价值=预计并购后的每股收益×标准市盈率乘数
第六步，估算目标企业价值的调整。为确保预测结果的准确，可以利用关键指标，对相应估算的目标企业价值进行调整。以市盈率乘数为例，调整公式如下：
修正的目标企业价值=估算目标企业价值×
（二）可比交易分析法
可比交易分析法是以类似的收购事件的相关财务数据为依据来推算目标企业价值的一种估价方法。与可比公司分析法不同，它不对预期市场价值进行分析，而是只统计同类公司在被并购时，收购方的实际支付价格，计算收购价格乘数，并以此推算目标企业的价值。
可比交易分析法的应用程序与可比公司分析法的程序十分相似，首先找出一组与目标企业经营业绩相似的公司最近并购的实际交易价格，然后确定收购价格乘数，如实际交易价格/被并企业净利润、实际交易价格/被并企业账面价值等，第三步结合目标企业的实际对所计算的收购价格乘数进行适当调整，最后根据目标企业的净利润或账面价值等参数推算目标企业的价值。
（三）市场比较法适用性分析
市场比较法简单易懂，与现金流量折现法相比更易得到股东支持。它所要求的前提条件是：一是同行业的其它上市企业可以作为被评估企业的可比较对象；二是存在一个充分发达活跃的资本及证券交易市场，市场可以对这些企业进行正确地定价。
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