尽管短期市场再度陷入胶着，但不可否认蓝筹股的投资价值已经日益凸显。在管理层大力倡导价值投资理念的大背景下，以优质蓝筹板块作为主要投资标的的ETF产品不断扩军，这势必将对A股市场中长期市场走势构成支撑。而随着“ETF时代”的到来，指数化投资的优势将逐步凸显。
ETF是衡量市场成熟度的标志
ETF诞生于上个世纪90年代初的美国市场，经过了二十多年的发展，美国市场已成为全球ETF产品规模最大的证券市场，也是公认的世界上最为成熟的证券市场。除此之外，在亚洲比较成熟的香港市场中，ETF也得到了快速和长足的发展。
事实表明，ETF是衡量一个国家证券市场成熟与否的重要标志之一。新兴市场中，ETF的发展速度比较缓慢的一个重要原因在于由于新兴市场相对不透明、市场效率较低，参与者存在着大量通过内幕信息获取超额收益的机会。因此，在选股和选时方面，采取主动投资的策略能够比较显著的战胜以消极投资作为主要策略的指数化投资。而随着市场的逐步成熟，实证表明主动投资战胜市场的机会越来越少，采取指数化投资模式能够稳定的获取市场平均收益水平，因此慢慢得到了市场的认同，更多的投资者愿意选择指数化投资产品，在付出极少交易成本的基础上实现与大盘的同等表现。正是在这样的背景之下，ETF产品应运而生。
近几年市场走势表明，基金整体战胜指数的难度越来越大，ETF产品的热销也就不足为奇了。
Wind数据显示，ETF上市交易规模从2005年约65亿份上涨至2012年4月底的968亿份，规模增幅近15倍。2012年以来更是迎来快速发展，截止5月3日，今年以来发行了6只ETF，若加上刚刚募集结束的沪深300ETF超500亿规模，七年间ETF规模增幅将超过20倍。
目前，基金市场中已经有超过40只ETF产品在运作，而包括景顺长城上证180等权重ETF等新产品也正在发行之中。我们相信，未来ETF大家族会迎来更多的新成员。
ETF仍具创新空间
尽管ETF产品规模取得了快速的发展，但我们认为，未来ETF仍然具备较大的创新空间。景顺长城基金副总经理邓体顺表示，ETF操作透明交易成本低，有很好的流动性，对基金经理个人能力的依赖程度较低。随着中国市场的进一步发展，未来五到十年，ETF在中国将有爆发性增长，其中创新产品将层出不穷。
目前海外比较受青睐的是智能型ETF产品。景顺Power-Shares资产管理有限公司全球业务发展总监布莱恩・雷克指出，ETF发展到一定程度后需要更精准的指数，投资者开始认识到一些老牌指数存在的缺陷。为克服这些缺陷，智能型指数渐趋流行，出现了等权重指数、基本面加权指数等，这些智能型指数更贴近市场表现，更加准确地反映市场。
创新型ETF在中国的发展已被广泛关注。ETF巨大的发展和创新空间吸引基金公司竞相发展该项业务。据了解，景顺长城基金在ETF业务领域致力于成为创新型ETF提供商。而Invesco PowerShares是景顺长城外方股东景顺集团旗下的专业ETF管理公司，为景顺长城基金的ETF业务发展提供ETF投资管理、后台运营、风险管理等方面的理念和经验。
投资ETF时机来临
在管理层大力倡导价值投资理念的大背景下，加之市场整体估值水平处于历史低位，指数化投资优势日益凸显，我们认为投资ETF时代已经来临。
对于个人投资者而言，选择ETF产品主要关注三个方面：一是选择好目标指数，二是把握投资时机，三是关注管理人的管理水平。
国外经验表明，指数的品牌与影响力是ETF成功运作的重要因素之一。在跟踪指数的选择方面，基金管理人应当选取已经成功运作较长时间、样本数量适宜且被市场较为认同的指数，样本数量在50只至200只左右为宜。一些新推出的指数和不具备权威性的指数还需更多时日的观察。
从市场需求的角度来看,生态环境产品将是未来旅游投资的重点领域。在这里,有必要强调的是对生态产品开发的认识问题。在我国,生态环境产品开发的争议从来没有停止过,甚至有人把生态环境产品的开发与环境的破坏联系到了一起。应该说,不是生态环境产品会破坏资源,而是当前的某些落后的开发方式会破坏生态资源。我们从旅游产品开发的过程就可以看出,旅游产品的开发也有一个从简单粗放到粗细化的发展过程。产业发展的不同时期,产品开发的不同方式,对资源的耗竭程度和对环境的影响是不可同日而语的。以落后的、过时的方式来开发现代生态环境产品,低级操作,低水平循环,不可避免地要造成资源的浪费和破坏,无法开发出具有市场影响力和竞争力的现代旅游产品。产品市场所及也只能是区域性的,一次性的,难以在更大的范围内推开,难以形成稳定的市场规模,最终,造成低水平的恶性循环,产业发展的边际规模无从谈起。所以说,开发生态环境产品的问题不在于生产本身的是非观,而在于生产方式的选择。就此而言,开发生态旅游产品首先是观念上的革命,要明确可持续发展追求的是人与人之间、人与自然之间的和谐发展。现代生态产品的着眼点在于消除人与自然之间的隔阂,本着源于自然,归于自然的原则,通过基础设施项目的建设等有限度的开发行为,对具有开发潜力的生态环境资源进行保护性的建设,将不适应于人类生存的自然环境营造成可以被当代旅游者接受的,可以允许旅游者进行游览活动的,迥异于人类现实的生存环境的自然生态或人文生态系统。生态旅游产品的建设是对现存生态环境的完善和提升,既具有生态环境的天然姿态,又使旅游者可以进得去,出得来,散得开,可以使旅游者亲近自然,观赏自然,体验自然,实现人与自然之间直接的交流对话,满足当代人类回归自然的愿望。它的本质应当是在对生态环境保护开发的前提下,有限度地利用自然资源,实现市场价值的一种方式。利用生态资源开发旅游产品,不仅是发展国民经济和改善人民生活的现实选择,也是延续和光大民族和文化传统的重要措施。
有鉴于此,当前情况下开发生态旅游产品至少要从以下几个方面考虑问题:
第一,开发生态旅游产品是为了提升中国旅游产品的开发档次,培育中国旅游业发展新的增长点,增强我国旅游产品在市场上的竞争能力。
第二,是为了探索新的经济增长方式,建立一种新的生态产品的开发模式,为积极有效合理地利用生态资源提供合乎经济发展要求的产业载体。
第三,是振兴中西部经济,为西部大开发,促进贫困落后地区社会经济的全面发展培育支柱产业。从上述问题出发,生态环境产品的开发要从单点项目的建设发展为系统、区域环境的概念。要从以人为出发点开发建设景观资源,发展为以自然环境的保护为出发点,要在妥善地保护生态系统环境的前提下开发建设,而不是立足于改变自然环境的建设观,在产品开发的理念上必须要有一个质的飞跃。从总体上来看,开发生态旅游产品要建立一套生态环境产品的标准,改变当前开发和利用生态环境的方式,减轻经济发展对环境和资源的压力,增强人们珍惜和保护旅游资源和环境的自觉性和积极性。同时要建立一套系统的管理程序,科学有序地引导生态旅游。由于我国生态产品的开发受制于目前的管理体制,开发层次普遍较低,与资源本身的品位极不协调,对于那些部级、世界级的景观资源更要体现相应的管理水平,要通过管理体制的调整改革,加强对生态环境开发建设的科学研究,建立生态环境项目科学的管理制度和相应的保护开发机制,提高生态环境产品的开发层次。要通过管理体制的改革,协调好国家与地方利益,长远利益与近期利益,解决温饱与经济持续发展的问题。
第四,是摸索政府主导产业发展的新思路。通过对国家重点生态环境产品的开发建设和管理,确定未来生态旅游产品开发的方向和重点,明确生态环境产品开发的基本要求和标准,明确旅游产品开发过程中政府和企业的责任。
具体而言,开发生态旅游产品要明确几条原则:第一,生态产品开发要走可持续发展的路子。作为产品,必须要有相当的生命力,不能杀鸡取卵,饮鸩止渴。所以,生态环境的开发是以保护为前提的,是在保护原有生态环境的前提下进行有限度地开发。这里,必须要讲求环境质量与环境容量,要有最大环境容量和最佳环境容量的概念。第二,生态产品开发要讲求深度,注意开发手段。生态环境产品是在新的市场需求的导引下,对旅游资源与人类生存环境的进一步深入开掘,是更高层次的旅游产品。它的开发必须是精细的、精致的,能代表和反映当前我国旅游产品开发水准和质量的,一切初级的、粗糙的开发行为都不可避免地要对生态资源造成破坏。第三,要坚持产品开发与管理的开放性。既然要精细化,规模化,强调现代生产的特征,利用旅游产品开发的经验,那么,开发的方式和模式就一定要强调充分利用市场资源,充分利用当代一切先进技术。第四,搞好规划,突出重点,培育有影响力、有竞争力的生态环境产品。开发生态环境产品不能遍地开花,要做到条件成熟一片,开发一片,开发与保护并重,条件不成熟的,要严格保护,严禁低水平开发。
五、环境资源开发的合理途径
在环境资源开发的过程中必然要涉及各类旅游景区的开发利用,涉及到景区所有权与经营权的关系问题。
各地在发展旅游业的过程中,根据各自的具体情况,对景区的管理体制和经营机制进行了一些改革和探索,与现行的一些部门管理规章或解释产生了一些矛盾。当前情况下,如何避免矛盾,适应社会主义市场经济的要求,合理有效地利用景区资源,是景区开发所要解决的首要问题。从各地的实践来看,转换景区经营管理体制的目的主要有两个方面:一是为了与国民经济体制改革的总体格局相衔接,建立更加有利于旅游产业发展、经营管理更加有效的体制,提高经营管理水平,增加经济收益;二是为了招商引资,调整利益分配机制,通过市场渠道吸引更多的商业性资金投入,加快景区建设,促进地方经济发展。转换的方式基本上是在资源所有权和经营权适当分离的基础上,实行政企职能分开或事企职能分开,将景区的经营权授予企业,由企业负责景区的具体经营活动和景区行政管理机构委托和其他事项。总体上讲,这些改革都是自发性的,需要在今后的开发中加以规范。这种规范具有两方面的涵义,既要纠正实践中的一些错误做法,也要调整不利于促进改革和发展的现行规定。首先,强调保护是我们始终不移的目标。我国非常丰富的自然遗产和文化遗产都是全体人民的宝贵财富,具有不可再生的特征,必须加以有效保护,才能永世传存。但是,保护不能排除合理的开发利用,要从我国经济和社会的实际情况出发,学习和借鉴世界上一切先进的管理模式和管理经验,走出一条符合我国实际情况、具有中国特色的保护环境资源的道路。我们面临的现实情况是,作为一个社会主义初级阶段的发展中国家,资金短缺将是我们长期面对的问题,国家和地方难以拿出足够的资金对景区资源实施无偿保护。同时,许多自然遗产和文化遗产都是可资开发利用的旅游资源。虽然景观资源具有多种属性,但从现阶段我国经济发展的实际需求来看,从贫困人口解脱落后状态的要求看,它首先是一种经济资源,是建立现代旅游产业、带动地方经济发展的产业要素之一。
实践证明,科学、合理的旅游开发,不仅不会对资源造成破坏,而且有利于环境和资源的保护,所以,景区引入市场机制,进行市场化开发,已经不是个别现象,而是带有很大的普遍性。这种现象可以说是我国经济体制改革和大力发展旅游业必然出现的一种结果,也是建立社会主义市场经济的客观要求。既然生态环境资源进入市场是当前我国经济发展的一种必然,那么怎样才能找到合理的途径,切实保证各方面的权益呢?这里需要我们回答几个问题。
第一,环境资源以什么方式进入市场。严格来讲,环境资源是不可能进入市场的。
第二,属国家所有的环境资源要由国家行使绝对的保护权力,不可能划出一块自然生态区让股东们按股权大小占有。
第三,资源无价,其独特的垄断价值不可能量化为公司的资产价格,从而也不可能把环境资源析分为若干股份在市场上售卖。那么,进入市场的环境资源是经过转换的另一种形式,这里的要害在于转换,亦即以环境资源的垄断优势做依托,对资源的特许经营权或某一个项目的特许经营权推入市场。这样,不管特许经营权落到谁家,资源的管理权永远掌握在国家手里。既然只是把特许经营权拿到市场上,资源主体并不直接进入市场,所有权也并不发生转移,经受市场洗礼的只是经营者自身,一旦经营失败,失落的只是公司的特许经营权,不存在一旦公司经营不善,资源的所有权易手或遭受破坏的可能。将环境资源转换为公司经营的背景和依托,就是为了处理好公司经营的风险性与资源保护的恒久性之间的关系,在充分利用市场机制广泛筹集社会资金的同时,保护有限的环境资源不受市场风浪的袭扰,贯彻可持续发展的原则。
第四,特许经营权上市之后,会不会形成少数人对环境资源的垄断,危及大众社会福利。这里有一个社会公共福利和垄断资源的关系。社会公共福利满足的是大众最基本的生活需求,诸如阳光、绿地、净沽的空气。满足这类需求,并不一定需要垄断资源,只要在人类生活的社区中留出足够的面积,建造一些城市公园即可。特许经营权并不以这类公共活动区域作为依托,因而危及不到大众社会福利。作为进入市场的特许经营权,依托的是自然生态环境等垄断资源,这类资源并不针对人的基本生活需求,它满足的是人类高层的消费需求,满足人们回归自然,陶冶性情的心理诉求,所以这类资源是垄断的经济资源,不是社会福利资源。既然是社会的经济资源,其功用就是通过合理地开发利用,促进经济的增长。那么,让这类资源的特许经营权进入市场,是否会形成价格的垄断,遏制大众消费呢?从根本上讲,特许经营权进入市场也是一种经济行为,不可能背离市场经济的一般规律,一旦价格背离了大众消费水平,必然要受到供需规律的制裁。旅游产品是需求弹性相当大的产品,而且产品之间具有很强的替代关系,从山地到海滨,从草原到内湖,度假休闲,观光游览,服务与价格方面的每一个因子的微小变化都会直接影响消费者的选择,除去个别时期以外,任何公司都难以维持垄断高价。当然,从生态环境容量和生态环境质量的角度来看,并不排除一些生态环境通过价格的提升限制游人的数量,但是,这种提升也是有一定的上限的,也要保持在环境容量和经济流量的平衡点上,离不开供求规律的调节。环境资源开发涉及到众多的利益主体,引起了社会各界的广泛关注,需要我们在实践中以规范的形式理清产权关系,建立合理的约束机制和激励机制,确保政府、社会、投资商和原住居民的合理利益,使他们的财产权力得到保障。同时,规范的形式还可以正确引导社会的价值取向,避免一些不负责任的或者恶意的炒作所带来的负面影响,为环境资源的开发利用创造一个相对宽松的氛围,使先行者减少改革的成本和代价。
六、中国旅游投资的增长方式
当前,中国旅游投资与开发的突出问题是规模小,专业化程度低,特别是在经营规模方面更表现出明显的差距。虽然全行业吸引社会资金的规模很大,吸引了一批着名的国际管理集团和较大的海外客商,但从投资规模上来看,在全行业中有影响力的有资产联系的企业集团还不是很多。如果在投资开发过程中,注意系列化、品牌化开发,利用资金方面的优势,创造具有一定市场影响力的产品品牌,实现规模扩张,将会进一步提高投资效益。
从旅游投资的领域来看,可以分为“行、游、住、食、购、娱”六个方面,这六个方面在旅游业发展中的重要作用是不同的。大致可以分为基本需求要素和弹性需求要素两个层次。其中,行是第一位的,旅游活动是以人就市场,其市场营销不是以物的流动为前提,而是表现为人的空间时序变化,所以,出游的第一要素是交通,要使旅游者进得来,出得去,散得开。第二位的要素是住。旅游活动是一种时间的流动过程,具有不可存储的特性,只能借助某种载体延长其消费过程。饭店等住宿设施就是旅游活动得以延续的中继点,是支撑完整的旅游消费过程所必须的要素。游是旅游活动中的第三位要素。前面两位要素是旅游活动得以进行的保证,而第三位要素则是旅游活动得以发生的前提,是旅游消费需求的最终目的。行、住、游三个要素构成了旅游活动中的基本需求要素,决定了旅游活动的基本框架和规模,在旅游开发过程中处于主导和支配地位。吃、购、娱三个要素则为附着于基本需求要素之上的弹性需求要素,它必须以基本需求要素为依托,在旅游开发过程中处于从属地位。根据中国旅游投资项目的现状,提高品牌效益,实现规模扩张,可以考虑从掌握基本需求要素入手,通过投资开发基本需求要素方面的项目,形成对市场及其他经济组织的制约力,有效地控制旅游经济流程。现代旅游企业的发展应该说很大程度上是在基本需求要素垄断的基础上发展起来的。从世界各国大型旅游企业的特点可以看出,其发展的主体和基础是民航、饭店、旅游景观等基本需求要素。各企业集团在经营中也都是围绕着各自的特点以资产的扩展为主要方式,扩大经营范围,建立规模优势。
以独到的选股能力，使旗下基金收获了大幅超越市场的业绩。
景林资产管理公司的创始人蒋锦志2001年就开始在国内外市场投资中国股票，十年来，在这位低调的掌舵者及其团队的努力下，景林资产以出色的业绩，成为中国背景对冲基金中最受广泛认可者之一。
旗下基金业绩流金
如同其他本土成长起来的对冲基金，景林资产主要采取亚太对冲基金最为常见的股市多/空头策略，而其旗下最主要的对冲基金―金色中国基金的业绩表现，却远远超越HFR编制的股市多/空头策略指数。
得益于专业化投资团队优秀的股票发掘能力和对稳健投资理念的坚守，作为景林第一只外币基金的金色中国基金在从2004年7月成立日起到2010年6月的6年间，累计收益率达到507%，年化收益率约为35%，大幅跑赢摩根士丹利中国指数的年化收益率17.9%和H股指数的年化收益率17.8%，甚至远远超越巴菲特执掌的伯克希尔・哈撒韦公司28.3%的累计收益率和4.2%的年化收益率。其截至2010年7月的过去三年年化回报率-2.14%，过去五年为3.65%。2009年，其以净收益率约148.4%在资产规模1亿美元以上的亚洲对冲基金中排名第一，从而当选彭博财经“2009年亚洲最佳对冲基金”（同期摩根士丹利中国指数收益率约为58.8%，香港恒生国企指数收益率约为62.1%）；2007年10月，以年净回报率157%、夏普比率5.42的业绩被亚洲对冲基金组织（Asia Hedge）评为“最佳单一国家基金”。
景林旗下人民币基金的业绩亦不逊色：若看2年、3年的人民币信托业绩排名，景林的第一只人民币信托景林稳健信托均跻身全国前十。如截至2009年底，景林稳健信托在已成立3年以上的12个私募信托产品中，三年业绩位居前列，近两三年的累计业绩增长（经业绩提成费还原后）与公募基金相比的排名同样居前。其自成立（2006年10月）到2010年9月10日的净收益率为263.5%，年化净收益率为39%，几乎是同期上证综指10.4%的年化收益率的4倍。
恪守价值投资法和逆向投资策略
金色中国基金及景林旗下基金成绩斐然，虽然与亚太市场的回报高于其他市场或策略有关（在2000 年6 月至2010 年5 月的十年间，所有的对冲基金策略中，属新兴市场策略指数的回报表现最为抢眼，年化回报率达到11.1%，高于受压力资产策略的9.26%、事件驱动策略的7.99%、全球宏观策略的7.89%，也高于2008 年下跌市中回报卓越的管理期货策略，这一策略的年化回报率为7.29%），但最重要的原因，应归结于景林资产独到的选股能力与调研方法。
一般而言，在选中目标公司后，景林会启动“360度全方位调查”系统，利用各种资源做尽职调查，深入分析目标公司，以确保全面理解公司的业务、优劣态势、财务报表的质量、风险和管理层的品格及能力。同时，景林还建立了由不同行业专家组成的网络，这些专家对于行业和宏观经济的了解深于很多金融机构的研究员，对于行业的各种变化也更为敏感。此外，景林还会根据全球宏观经济的变化和股票估值来判断目标公司/行业的前景和基金的适当仓位。因此，在做投资决定之前，景林往往对于宏观趋势、潜在的政策发展、目标公司的核心优势和风险，以及公司高管的能力、个性和目标有深刻的理解。
在选择做空工具时，景林的做法也有所不同：很多基金经理主要通过做空股指期货来对冲贝塔（市场风险）；而景林主要选取个股工具。卖空个股对基金经理的选股能力和判断力同样提出了更高的要求。
首先，景林会选择行业或股价被高估的股票，特别是那些财务手法激进甚至有作假账嫌疑的公司来卖空，以创造阿尔法（个股收益）。其他的卖空对象包括估值过高的股票、配对交易和股指期货。做空成功与否还关系到股票的流动性，所以，景林卖空一般都选市值很大或成交量高的股票。金色中国基金投资组合的多仓中一般有40-60多只股票，空仓中一般有20-30只股票，用来控制下跌风险。
投资短期化不利于发掘长仓大牛股
2010年，景林成立了一只新基金―景林中国阿尔法基金，主要策略仍是多/空策略，辅以灵活的多策略，可投资于公司债券、可转换债券、大宗商品、外汇、全球股指期货等，专门针对偏好业绩波动度较低、和市场相关性较低的国际投资者。
景林强调：“我们是长期投资者，也希望投资者能认同我们的价值投资法和逆向投资策略，多一些长期投资者。”事实上，每一家基金都希望寻找长期稳定的资金来源，从而方便基金经理追求长期超额回报，而最终受益的仍是投资者。景林香港主管曾晓松就直言，巴菲特投资的成功不仅仅是选股的成功，更因为其旗下的保险公司获得了大量长期稳定的资金来源，使其可以坚定地按照价值投资的理念长期持股，这是很多基金经理难以复制的。
而在中国市场，“有些投资者时间周期看得比较短，甚至通过每月的业绩排名决定配置哪只基金，这样容易促使基金经理追涨杀跌，难以发掘到长期大牛股。基金投资者应该有长期投资的理念，才有更多机会获取长期超额回报”。因此，景林建议，对于一个有成熟投资理念和良好风险控制能力的资产管理机构，投资者在评价其业绩时可以把眼光放得长远一些，不要过于关注短期业绩波动。以巴菲特的投资旗舰伯克希尔・哈撒韦公司为例，其短期业绩不算出色：股价在2008年的熊市中跌了约29.1%，2009年跌了0.8%，这两年累计下跌29.7%；即使把2007年的牛市包括进来，其2007-2009年的累积收益率仍为-9.7%（附图）。
在景林看来，2008年全球股市暴跌的主因，除了经济周期的影响，更在于投资者的恐慌。很多短期投资者在形势恶化后开始担心全球银行体系的倒闭风险和上市公司的安全性，不再分析股票基本面，而急于将资金套现后投入国债等安全资产。受此影响，基金面对大量赎回，只能出售股票套现，又加剧了股价下跌，形成恶性循环。金色中国基金2008年的业绩也大受影响。尽管有投资者每月赎回总额不得超过基金规模的15%的限制，但是，“景林从未实施这一限制，让投资者能依意愿赎回，这在2008年的大熊市和业内很多基金实施赎回限制的做法下极其不易，代价是短期业绩的波动”，曾晓松表示。
注重提升调仓技术，规避跌市系统风险
由于与股市的相关性较高，股市多/空头策略基金一般主要通过对多头头寸和空头头寸的调节实现较优的夏普值。据对冲基金研究（Hedge Fund Research）称，股市多/空头策略的目标是“在熊市中降低净多头敞口，或者甚至保持净空头敞口”。
作为股市多/空头策略的对冲基金，景林2008年的亏损，与其总仓位及净头寸（多头头寸－空头头寸）的调整密切相关。曾晓松表示：“在下跌市，景林主要通过总仓位及净仓位控制来规避系统性风险。”
在吸取2008年的教训之后，景林开始积极运用多/空头策略，降低金色中国基金业绩的波动性，并创造超额收益，对金色中国基金的净仓位也采用了更加灵活的管理方式：将净仓位从2007年底的90%左右降到2009年的平均50-60%。曾晓松认为，在2009年恒生指数升幅为45%的情况下，金色中国基金虽然取得了远超恒指表现的148%的业绩，但调仓技术仍有改善空间，如果提高净仓位，基金收益率或许会更高。
2010年，景林调仓技术已有所提高。基金评级机构晨星2010年7月了一份国内阳光私募信托按三年（截至2010年6月30日）风险调整后的收益排行榜，景林的两个人民币信托产品双双进军入前10名，其中，景林稳健以1.57的索提诺比率（Sortino Ratio）排名第3，景林丰收以0.79排名第8。索提诺比率是用基金在某一期间的收益率除以基金在该期间的下跌标准差，索提诺比率越高，表明基金承担相同单位下行风险能获得更高的超额回报率，即下跌时的保护作用越强。
投资中国产业方向
作为股市多/空头策略的对冲基金，景林旗下基金的强劲业绩与其选股能力息息相关，因此，其对未来投资方向的看法，无疑值得参考。
在曾晓松看来，中国过去几年成本驱动型（cost-driven）的增长模式面临重大结构性挑战，“美国的做空专家Jim Chanos在2010年3月说过一句令我印象深刻的话―中国固定资产投资占GDP增长的比重之高在人类历史上前所未有”，而中国未来产业的方向，取决于经济调结构能否顺利完成，劳动力价格的合理化和市场化也是其中一个重要环节，“近期中国工人加薪的趋势有助于提高国内消费，这虽然会短期影响企业利润，但其所带来的收入效应对消费品、零售以及高科技、传媒和通讯行业有利”。景林仍然看空普通的出口依赖型企业、门槛不高的制造型企业及固定资产投资主导的行业，特别是当其估值高于历史平均水平的时候。
而综合景林行业分析师的观点看，智能电网的前景乐观，地产股的估值中枢将会下移，A股银行股的折价则颇不合理。
对中国智能电网建设的前景，景林分析师持乐观态度，景林还于2009年投资过一只相关股票。景林分析师指出，该行业的投资风险主要是企业的盈利与产品价格高度相关，而2009年开始的电力设备集中招标加剧了行业的价格战。景林倾向于投资最具核心竞争力的企业，其特点包括具有较大的盈利基座业务、产品覆盖主流市场并出口、研发能力强大、管理水平高。
关键词：资产管理公司 不良资产 投资银行
2005年，似乎注定是四大资产管理公司的“多事之秋”。审计署审计长李金华6月28日在十届全国人大常委会第十六次会议上披露，2004年，审计署统一组织对华融、长城、东方、信达4家资产管理公司及其各分支机构的资产负债损益情况进行了审计，共抽查这些资产管理公司收购的金融不良资产5544亿元，占其收购总额的39%。查出各类违规、管理不规范问题和案件线索金额715.49亿元，占审计抽查金额的13%。“十年生死两茫茫”，
资产管理公司的存续期已过去大半，距离2008年的大限越来越近，而资产管理公司的未来，却依然在云山雾罩之中。这次审计所暴露的问题，必然再次引发对资产管理公司发展前景问题的深入思考。
一．资产管理公司的发展现状
四家资产管理公司是在亚洲金融危机的大背景下，为了防范银行的金融风险，借鉴了美国解决储蓄信贷协会危机的经验，由财政部向各家资产管理公司出资100亿元而相继组建。在成立之初，就接受四大国有商业银行的不良债券14000多亿元。随后，为了促进国有商业银行的股份制改造，在2004年6月又承接了中国银行和中国建设银行4757亿元的不良债权，2005年6月工行4600亿 元可疑类贷款全部剥离给四大资产管理公司。根据银监会7月22日的消息，截至2005年6月末，中国四家金融资产管理公司共累计处置不良资产7174.2亿元，累计回收现金1484.6亿元，占处置不良资产的20.69%。其中:华融资产管理公司累计处置不良资产2201.3亿元，回收现金442.5亿元，占处置不良资产的20.10%；长城资产管理公司累计处置不良资产2294.8亿元，回收现金239.2亿元，占处置不良资产的10.43%；东方资产管理公司累计处置不良资产1096.1亿元，回收现金262.5亿元，占处置不良资产的23.95%；信达资产管理公司累计处置不良资产1581.9亿元，回收现金540.4亿元，占处置不良资产的34.16%。距离2008年还有三年多的时间，已处置的不良资产占承接的不良资产不到50％。
二．资产管理公司前景不明确的危害
1．前景不明确容易诱发有中国国情的“59岁现象”。1999年，信达、华融、长城和东方四家资产管理公司由财政部注资100亿元，相继成立。在成立之初，财政部曾明确表示，这四家AMC的存续期为10年，即在处置完不良资产之后AMC将被关闭。尽管不断有消息称国务院有意批准四家AMC向商业化方向发展，并且四家AMC目期已批准可以从事股票承销、向具有潜力的项目追加投资、提供咨询服务等商业性业务，但是一直没有下发正式的相关文件，“十年大限”总是悬在四家资产管理公司心头。在这样的情况下，四家AMC的从业人员在知道几年后自己存在结构性失业的可能时，难免会有在“大限”之前“大捞一笔”为以后储蓄一点资本的想法。
2．前景不明确容易导致四家AMC在处置不良资产的过程中造成国有资产的流失。截至2005年四家资产管理公司共承接了四家国有商业银行近2.5万亿的不良资产，根据银监会的消息，截至2005年6月末，四家金融资产管理公司共累计处置不良资产7174.2亿元。在前景没有明朗之前，资产管理公司只能以十年大限为时间变量。在剩下的的时间里，要处置近1.8亿元的不良资产，在时间固定的条件下，只有价格是变量。不良资产是一种崭新的商品，被国际上不少著名的投资机构如高盛认为极具投资价值。但是商品要通过市场交换实现其价值。我国目期产权交易市场刚刚起步，在市场供给大于需求的情况下，买方的力量大于卖方的力量，意味着卖方必然要付出更大的代价。在这种情况下，四家AMC为了在规定期限之前，为了尽快让不良资产脱手，可能互相攀比进度竭力降低价格，压低现金回收率，从而造成国有资产的流失，严重损害利益。。不良资产的处置真的都具有“冰棍效应”吗，是不是持有的时间越长，熔化消失的就越多，最后只剩下一根棍棒？也许我们更应该关注那些生机尚存的项目，许多项目，只要施点肥料，认真灌溉扶持，很可能枯木逢春，再度开花结果。这种增值是及其可观的。
3．前景不明确不利于理顺资产管理公司和国有商业银行的关系，不利于资产管理公司法人治理结构的建设。四家资产管理公司与对应的四家国有商业银行的关系错综复杂，国有商业银行与资产管理公司到底是一种什么的关系呢？是行政关系吗？确实，国有商业银行与资产管理公司在人事上普遍存在相互任职的现象，如信达公司从中国建设银行中剥离出来后，截至，一直是建行的行长做信达的党委书记，而信达的总裁则是建行党委成员。若是行政关系，那么四大资产管理公司就应该完全直属四大国有银行，不仅不需要财务组织上独立，更不需要其组织之外的力量来承担相应的负担。但实际上，四大资产管理公司的设立是由财政部注资100亿元成立的，其不良资产剥离的处置也得由国家财政来承担。是市场关系吗？但四大国有银行的不良贷款是通过强行划拨的方式给设立的四大资产管理公司。于是四大资产管理公司就成了穿着官服，却又干着经商活动的四不象组织。既非市场组织，也非行政组织，在这样的一种情况下，国有商业银行与资产管理公司关系是无法界定清楚的。对国有银行来说，就是千方百计地把不良资产剥离给资产管理公司，一剥了事。对资产管理公司来说，由于前景不明朗，领导层和职工可能还要回到原来的母体银行，可能牺牲资产管理公司的利益。资产管理公司和银行的关系不能够理顺，没有严格的约束和激励机制，就不能从根本上降低不良贷款的比例。例如，在1999年，四大商业银行集中剥离不良资产后，由于2002年到2004年的盲目贷款，造成了过热的波动。这批贷款目前距离到期期限还比较早，但我相信，可能其中的一部分还会成为不良资产。另一方面，资产管理公司的前景不明，成了一个四不象组织，其自身的公司治理结构也就难以建立。三．对资产管理公司转变为投资银行的
基于以下理由，笔者相信资产管理公司并不会像成立时预期的那样如期关闭，而是最适合转变为投资银行：
1．这是资产管理公司自身的需要。《资产管理公司条例》第十条规定，金融资产管理公司可以从事以下业务：追偿债务；对所收购的不良资产进行租赁或者以其他形式转让、重组；债权转股权，并对阶段性持股；资产管理公司范围内的上市公司推荐及债券、股票承销；发行金融债券，向金融机构借款；财务及咨询，资产及项目评估；人民银行、中国证券监督管理委员会批准的其他业务活动。可以看到其业务多属投资银行的业务范围，其在处理不良资产中大量运用投资银行手段，事实上资产管理公司扮演的就是投资银行的角色，所以，其发展为投资银行也是一脉相承的。
2．这是与国外大投资银行竞争的需要。国外大的投资银行早就觊觎我国广阔的市场：2001年10月和2002年初，美林分别为中国移动和中海油配股60亿美元和14亿美元；2005年6月底，高盛参与承销了银行在香港进行的22亿美元的发行上市；瑞士信贷第一波士顿、德意志银行、美林和JP摩根都加快了进军我国投资银行的步伐。国内投资银行市场容量巨大，仅以国内理财市场容量而言，我国目前有12万亿元的储蓄存款，假设这其中的一半需要理财服务，投资银行收取的服务费为所管理的资产的1％，则一年收益就可达600亿元。如果国内投资银行不能提供类似的增值服务，这个广阔的市场就会拱手相送，投资银行这个金融制高点就会被外人所控。于是我们迫切需要建立自己的投资银行。国内商业银行囿于分业经营不能过多涉足投资银行业务，我国证券公司由于经验不足和资本金限制，从事此类业务心有余而力不足。于是业务全面，资本雄厚的资产管理公司就成为首选。
3．资产管理公司具有丰富的客户关系。由于资产管理公司的人员多来自母体银行，因此与母体银行有着密切的关系，从而拥有更广阔的融资渠道。另外，资产管理公司管理着大量的不良贷款，这些贷款分布在各个行业，这使得资产管理公司具有其他金融机构所不具有的客户资源优势。例如，2004年11月，中国华融资产管理公司成功入主德隆系上市公司，介入公司实质性经营。从事企业发展战略、资产剥离与重组、法人治理结构设计、股权设置等一系列活动。
4．资产管理公司在处理不良贷款中与国际知名投资银行合作，为其进一步进入国际市场打下了基础。例如，2001年11月，华融通过公开招标向摩根斯坦利、雷曼兄弟、所罗门美邦、KTH基金管理公司打包出售了4个资产包，其不良贷款的账面价值约为108亿人民币。2002年9月华融向大摩提供100亿的资产包正式成立合资公司处置不良资产。2003 年 1 月，信达与全球最大的建材集团法国拉法基公司正式签署了重庆水泥厂资产重组协议，重组后企业成为由拉法基公司控股的新合资公司。2004年8月瑞银集团与中国华融资产管理公司签订协议，收购其总值1.85亿美元的不良贷款组合。
四．资产管理公司转变为投资银行的操作性建议
1．为转变营造良好的法制环境。《金融资产管理公司条例》规定资产管理公司的存续期为10年，至于10年后何去何从并没有明文规定。而资产管理公司要转变为投资银行无疑需要明文的法律支持，因此需要在法制环境上提供一个完整的框架，以保持政策的一贯性，为其开展业务提供法律依据。尽管在2004年，四家资产管理公司实现了不良资产由政策性剥离向商业化收购的转变，向商业化转型迈出了重大的一步。但是，在缺乏明确法律条文支持，资产管理公司在市场中寻找自己的生存之路总是惶惶恐恐。因此尽快出台相关的法律法规及对《金融资产管理公司条例》做出修订，对资产管理公司的发展是首要的。
2．健全法人治理结构，做好从政策行金融机构向商业行金融机构转变的准备。大多数知名投资银行采用的都是股份制，这有利于其建立完善的法人治理结构。资产管理公司要转变为投资银行，建立健全的企业制度，实现商业化运作无疑是必要的。而且，现在资产管理公司的主要业务是政策性业务，公司绩效还不完全通过市场考核，转变为投资银行要实行市场运作，自主经营、自负盈亏，这无疑是一个大的跃进，需要做好各种准备。首先，就要完善资产管理公司的产权结构，引进民间资金和战略外资，改变国家单一出资的局面。其次，在实现多元化的资本结构后，就要建立股东大会和董事会及经理层，建立完善的公司法人治理结构，实现完全的市场化运作。
3．进一步整合国内投资银行市场。尽管资产管理公司相对我国证券公司而言，资本金比较雄厚，但是同国际竞争对手相比是远远不够的。例如以高盛为例，2002年底该公司仅股东权益就达193.03亿美元，其总资产则为3555.74亿美元。因此，资产管理公司之间也要进行重组、兼并，以便做大做强，进一步扩充资产与国际竞争对手抗衡。
4．资产管理公司要广泛开展增值服务，加速自身转变，同时拓宽业务范围，实施业务创新。投资银行历来被认为实金融皇冠上最璀璨的明珠，其生命力就在于不断创新。创新正是投资银行发展的动力，如杠杆收购的出现就带动了投资银行并购业务的广泛开展。在我国资本市场中会不断出现各种新、新情况，投资银行并需适时推出各种新业务、新的投资工具，这样才能取得迅速发展。现资银行业务可以分为两类：一类是由国内证券公司所从事的业务，如证券发行与承销、二极市场买卖、自营证券业务等等，为投资银行的本源业务，此类业务国内开展较早，发展也较为成熟；第二类业务是新兴增值业务，如资产管理与理财、财务顾问、企业并够与重组服务、风险投资、境外融资等，这类业务在国内目前刚刚起步，发展前景广阔，是投资银行新的利润增长点。随着的发展，对第二类业务的需求日益增长，而供给有限，资产管理公司要及时填补这个市场空缺。
5．做好人力资源培养引进工作。投资银行是智力密集型行业，需要金融、保险、资产评估等经济类相关人才外，而且需要对其所服务的企业、所从事的领域有深刻了解，这样才可能真正发挥投资银行的作用。例如2001年10月，为提高决策的性、民主化水平和资产管理处置的公允性、规范性，信达资产管理公司聘请了冶金、煤炭、化工、机械、金融等行业的专家，成立了中国金融资产管理公司业内第一个专家咨询委员会。因此，目前资产管理公司就要注意人才的培养和引进，为向投资银行转变做好人才储备。
目前，所出现的问题，是资产管理公司制度性的缺陷，天黑以后，不知道是否还有明天，怎么可能不出问题。不能因为出现了这些问题，就扼杀资产管理公司的未来。资产管理公司的发展前景需要尽快明确，只有这样，才有利于资产管理公司的健康成长。
Abstract: development of AMCs is the focus of theory and practice research. The problems exposed by the comprehensive audit in 2004 aroused deep thinking about the the developing prospect of AMCs. This paper analyses the risk of uncertainty of the development of AMCs ， the features of AMCs and Chinese capital market ， points out AMCs will not be closed as the imagination of estabishment but chang into investment banks. At last ， we give some suggestions for the change.
Key words: Assets Manegement Companies bad assets investment bank
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关键词：经营管理模式；市场化；公益性
伴随着中国经济的高速发展，我国百姓的生活发生了翻天覆地的变化。旅游，成了中国老百姓日常生活中不可缺少的部分。同时，旅游业也是世界公认的朝阳产业，是我国国民经济新的增长点和第三产业的龙头。随着我国经济社会的全面发展和人们精神文化需求的日趋增长，旅游正在悄然兴起并迅猛发展。
同时，也应该清醒地认识到在蓬勃红火的旅游背后存在的诸多问题：当前市场的背景下，我国的风景旅游区却仍然延续着计划经济的模式，大部分还属于事业性质,纯属公益事业，经费靠财政拨款。旅游区管理机构虽然既有保护的职能，又有组织生产、经济、解决就业和社区管理的职能，但因政企不分，事企不分而导致了诸多弊端，如资金短缺，经济效益低下，机构臃肿等。由于风景旅游区不同于一般的企业，有着自身的特殊性。因此必须充分利用市场机制，积极探索旅游景区经营管理的新模式。
一、国家直接经营管理模式
国家直接经营管理模式就是国家集风景旅游区的所有者和经营者于一身，景区的管理、保护和开发经费由国家财政承担，景区的门票及其他旅游项目由国家定价（一般定价很低），收入上缴国家。Www.133229.Com这种管理模式在保护遗产、体现社会公共利益、资源整合等方面表现的尤为突出。但从实践中看,这种经营管理模式存在着明显的缺陷。效率低下，从而导致资源得不到有效配置，其经济价值得不到应有的体现。严重阻碍了风景旅游区的健康发展。专业性或公益性强的景区（景点），如国家森林公园、保护区的核心区、文物保护区、宗教朝拜地等实行国家经营管理，由国家委托专业人士经营。严格控制旅游的过度开发，保护自然文化遗产。
二、市场化经营管理模式
市场化经营管理模式就是将所有权和经营权分离，真正把风景区作为一项产业来对待，将其作为独立的主体推向市场。存在的市场化方式主要有两种，一种是以项目的形式招商引资，由多个投资主体进入景区行使经营权；另一种方式是垄断经营权，以一家作为投资主体，进行垄断经营。由于政企职能分开，产权比较明晰，企业作为市场主体的积极性得到充分调动，效率得到了提高。近年来，碧峰峡、桐庐、太湖源等一大批景区（景点）将经营权不断地拍卖出去，这种经营意识是对传统管理意识和管理体制的一大突破。
但也要认识到，旅游业是以持续为目标，需要将经济、和环境效益结合起来考虑，而企业经营者往往只注重经济效益，而忽视社会、环境效益。因此目前完全按市场机制经营的方式遭到了质疑。如黄山风景旅游区，从保护遗产的角度出发，必须严格遵循“景区游，区外居”的旅游方式，而黄山股份公司为追求赢利，必然尽可能以高消费方式将尽可能多的游客留在景区，由此必然造成遗产质量破坏，从而出现了在黄山发展旅游经济后“景区的环境卫生和安全质量提高，而遗产质量反而恶化”这一似乎怪异的现象。另外，这种纯商业化经营必然以其垄断性而伤害游客正当利益。由于风景旅游区不同于一般的企业，有着自身的特殊性，我们在引进市场化机制的时候一定要慎重。
要让市场化经营管理模式健康。有序地发展，必须建立一整套完善的法律及制度保障。
（一）建立规制风景旅游区开发和保护的体系
虽然有《风景名胜区暂行管理条例》、《中华人民共和国自然保护区条例》、《森林公园管理办法》等行政法规，但是这些规定缺乏实施细则，对一些新做法缺乏裁决的依据，对实际执行中的一些破坏资源、侵蚀国有资源、使用权不明确的现象难以做出有效认定和判罚。尤其在民营企业开发旅游景区的过程中，由于没有相应的具体法律法规对旅游资源开发行为进行规范，具体操作上对旅游资源的权力归属没有清晰的界定。要明晰风景旅游区产权，并使其规范化运作，就要建立健全相关法律体系，将景区开发行为予以规范，对破坏景区资源的行为和做法给予惩罚。
（二）改革管理体制
我国风景区旅游资源的所有权主体是国家,国务院代表国家行使风景旅游区资源所有权。为保证国家产权的统一和国有资产的收益，国务院可以指定一个权威机构行使风景旅游区资源产权。对产权进行统一管理；负责风景旅游区规划的审批、土地使用权的转让、租赁,风景旅游区资源使用权转让、风景旅游区资源保护规划等。该权威机构可视需要,在各省或各片区设立派出机构。发展建立风景旅游区日常管理机构。并对其拥有领导权、监督管理权和对风景旅游区资源开发经营企业经营活动的监督管理权。日常管理机构由派出机构代表、地方政府各职能部门代表、当地群众代表、开发经营单位代表等组成，具体负责风景旅游区开发建设的监督管理，监督国有资源的用途，保证国有资源保值增值，并进行风景旅游区日常的市场管理、资源管理、环境管理。整个管理系统的经费均由国务院按旅游税收的一定比例统一拨付，以防受地方政府部门和经营者的牵制。
（三）加强对旅游资源的管理
风景旅游区不是单指景观资源，而是以景观资源为核心，由产品系统和支持系统组成的一个综合体。在风景旅游区经营管理体制改革中，分清旅游景观资源和旅游经营资源。旅游经营资源才是我们的改革重点（包括住宿、餐饮、娱乐设施等），增强竞争活力，提高风景旅游区的收入。旅游景观资源不应作为风景旅游区创收的主要途径，而要以保护为重，国家应建立景区财政补贴制度，为景区维护经费来源提供保障。对那些交由企业运作的经营性景区，应制定门票价格管理制度。
三、“零门票”公益性经营管理模式
一直以来，有些人简单地认为，把优美的自然资源圈起来，坐收门票，这就是在搞旅游。所谓的旅游产业，也仅仅是收收门票而已。其实，恰恰相反，旅游产业的最高境界应该追求“零门票”，将门票经济转为产业经济。如果眼光还只是瞅着门票，而不注重寻找新的替代性收入增长点，一味通过提高门票价格来搞景点开发，旅游产业最终只能走进一条“死胡同”。如今的旅游产业是全方位的，连着娱乐、交通、餐饮等众多行业，是一条很长的产业链。发展旅游产业，眼光绝不能盯在一张小小的门票上，而是要在“吃、住、行、购、游、娱”这六大要素上下足功夫、做足文章，因为留住了游客就留住了财源。人文精神是发展旅游产业的灵魂。在全世界旅游产业的建设中，以人为本的历史、文化、宗教、艺术等人类文明及其人文精神始终是推动这个产业发展的灵魂。毫无疑问，倘若缺乏历史厚重的沉淀和文化灿烂的光彩，那么，无论是八达岭的长城、西安的兵马俑，还是耶路撒冷的“哭墙”、麦加的“圣石”，它们皆毫无价值。退而言之，即使是那些天公造就的自然奇观，如中国的九寨沟、张家界、美国的黄石公园，也正因其符合人类热爱自然的天性而成为旅游胜地。
2006年12月初，黄果树风景名胜区的游客人数已突破300万人次，旅游总收入近2亿元。而在2003年以前，黄果树的年均游客人数还一直徘徊在50万人次。一年一百万，三年三级跳。告别单纯的门票经济是今天黄果树旅游产业获得历史性突破的关键。虽然现在我们的发展仍离不开门票，但发展的增长点已渐渐转向景区品牌和景区资源的开发和利用上。去年以来，国内众多景点纷纷涨价，但黄果树景区始终坚持门票不涨价，并设立了景区免费开放日。
我国旅游景区经营管理的明显不足滞后了我国旅游景区的开发，不利于旅游业的发展。因此，探索、建立一套既有利于资源保护又有利于景区管理的我国景区管理体制和适应旅游业发展需要的科学经营机制，是一个具有很强现实意义的课题。必须积极探索旅游景区经管理的新模式，实行所有权与经营权分离，加大引进市场化经营模式，通过体制、机制等方面的改革，创新景区管理模式，为广大百姓提供更优美、更舒适的旅游服务，为旅游业更好更快地发展提供有力的管理制度保障。从而更好地为建设和谐社会服务。
参考文献：
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2、许彬.公共经济学导论[m].哈尔滨:黑龙江人民出版社,2003.
论文关键词： 市场非景气 房地产 开发企业 战略选择
一、房地产市场非景气之判断
（一）、房地产市场非景气的内涵
由于房地产景气循环的复杂性和各个专家的认识不同，目前国际上还缺乏一个标准的房地产景气循环概念，引用比较多的是由英国皇家测量师协会（RICS）在1994年《理解房地产景气循环》中给出的概念，即“房地产景气循环是指所有类型房地产总收益率的重复性但不规则的波动；这种波动在其他许多房地产活动指标中也很明显，但它们的变动落后或领先于上述房地产总收益率周期”。 这里，“房地产景气循环”用于表示在房地产市场活动中各种经济变量的循环，因此，房地产景气循环指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动。
从房地产经济周期的角度，房产经济周期是房地产经济水平所呈现出来的扩张与收缩两大阶段交替出现、复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节循环往复的周期波动。由于房地产景气循环形成于房地产经济周期，因此，房地产景气循环也可以分为四个阶段：复苏、繁荣、衰退、萧条。从市场供求角度来看，当供过于求时，就产生非景气现象；通过市场机制的调整，达到供求平衡，进而产生供不应求，即出现市场景气现象，因此，景气与非景气周而复始的重复就形成了房地产景气循环。
综上所述，本人认为房地产市场非景气的内涵为房地产市场总供给大于总需求，房地产市场各种经济变量表现出不利于房地产总收益率提高的现象，这里的经济变量，例如价格、租金、吸纳率，空置率和建筑活动等，并且呈现在房地产市场景气循环的复苏阶段、衰退阶段、萧条阶段。
（二）、房地产市场非景气的特征
根据房地产市场非景气的内涵及形成原因，其共同特征是空置率较高，房价和租金下降，房地产的总投资下降，市场的总供给大于总需求等，但是不同循环阶段的房地产市场非景气具有不同的特征。
1、复苏阶段
在复苏阶段前，市场供给过剩达到最低点，空置率达到最高值，然后进入复苏阶段。在这个阶段，房地产供给大于需求，购楼者特别是住宅类购楼者在满足自用的前提下进入市场，但从总体上看房地产交易量不大，价格与租金水平仍然处于较低位置，各类房屋的期房价格仍低于现楼价格。随着复苏阶段的继续，空置率下降（仍高于长期平均空置率），使得市场的租金率开始稳定，房地产需求上升，房地产供求关系开始逐渐改善。金融专业毕业论文
2、衰退阶段
在衰退阶段，供给的增长率比需求的增长率高，空置率开始上升，市场上房地产价格总体水平出现了下调趋势，特别是现楼价基本上停滞不前甚至有所回落，房地产交易量也明显减少。在收缩的开始阶段，由于供给过剩还不是太严重，租金仍在上升，但租金增长的速度开始下降；在收缩开始阶段的后期，随着新的供给越来越多，租金的增长停滞并开始下降。然后，市场参与者发现市场已经下滑，处于开发建设的房地产项目出现转手、停建等现象，房地产投资量大幅度缩减，房地产市场日渐停止萎缩、衰退的趋势。
3、萧条阶段
经过急速且痛苦的衰退阶段后，房地产市场便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。房地产销售价格和租金水平继续维持着衰退期的原值或建造成本，同时期楼价格加速下降，从繁荣时期高于现楼价回复到低于现楼价的水平。伴随房地产价格的大幅下跌，房地产交易量进一步锐减，其中期房交易量降幅更大，房地产空置率居高不下成为市场的普遍现象。在市场普遍萧条的情况下，出租者认识到，如果他们的租金不具有竞争性，就将失去市场份额，于是降低租金来获得租客，有时甚至受益只能和成本相当。最后，在价格暴跌和成交萎缩的双重打击下，房地产市场景气循环达到最低点。
二、房地产开发企业的战略类型
随着经济的发展，房地产市场日渐规范、竞争日益激烈，众多房地产开发企业都逐渐形成了自己的发展战略。目前，可供选择的房地产开发企业的战略类型，概括起来大概为以下十大类：
（一）成本领先战略。成本领先战略是指企业在价值链条的各个环节努力降低成本，在研发、生产、销售、服务等环节上把成本降到最低限度，使本企业产品成本在全行业最低，从而获得高于行业平均投资回报率的一种战略。
（二）目标集聚战略。目标集聚战略也称集中化战略或专门化战略，是指企业通过市场细分，选择某一细分市场，为该细分市场提供产品和服务，并作为主要目标的战略思想。
（三）差异化战略。差异化战略就是要设法使自己的产品或服务同其他企业相区别，树立起一些全行业范围中具有独特性的东西，用以满足顾客特殊的需求，从而形成竞争优势的一种战略。
（四）扩张性战略。扩张性战略又称发展战略或成长战略，是指企业在其现有的主要业务基础上维持并提高其市场占有率，培育用户对企业的感情，力求增加其主要业务的销售量，起到企业扩张作用的战略。
（五）一体化战略。一体化战略又称企业整合战略，是指企业通过资产纽带或契约方式，与相同业务（或互补业务）的企业联合，即将若干个部分有机地结合在一起组成一个整体，从而降低成本，实现经济化的目的。一体化战略包括纵向一体化与横向一体化战略。
（六）多元化战略。多元化战略又称多角化战略或多种经营战略，是指企业在新产品领域和新的市场领域形成的战略。根据企业进入与现有业务在价值链上的关联性，多元化战略又可以分为相关多元化战略与无关多元化战略。
（七）品牌战略。品牌战略是指公司将品牌作为核心竞争力，按品牌内在运作的规律采取相应措施来实现，以获取差别利润与价值的企业经营战略。
（八）国际化战略。国际化战略是指企业打破经营活动在国家地域上的限制，将经营活动拓展到更广的世界经济范围之内，以希望获得更多资源，并在更大的市场空间获得更大的竞争优势，从而获得更大的业务增长和利润增长。
（九）合资战略。合资战略是指企业之间通过合资的方式进行联合，从而实现企业间的优势互补的战略。
（十）紧缩、退出和清算战略。紧缩、退出和清算战略是指当企业面临的经营环境、所拥有的资源状况以及发展前景发生了变化，与企业原有的战略目标出现大的差距，甚至威胁企业的生存和发展的时候，为避免更大损失而采取的收缩经营范围或退出所在行业的战略。
三、市场非景气下房地产开发企业的战略选择
（一）、房地产开发企业的类型
房地产开发企业类型的划分可以从很多角度进行，本文根据企业在“资金与资本实力、市场洞察力、产品研究能力、土地储备、公共关系、员工队伍素质、营销能力、企业管理能力、企业品牌”等八个方面的情况，，将房地产开发企业分为四种类型。
1、关系型房地产开发企业。这类开发企业的突出特点是有很好的公关关系，即与政府、相关的事业单位和社会团体关系很好，土地储备充足，资金与资本实力雄厚，而市场洞察力、产品研究能力、企业管理能力、员工队伍素质等方面都保持市场平均水平。
2、资金型房地产开发企业。这类开发企业的突出特点是资金与资本实力很强，有充足的资金储备；但是市场洞察力、产品研究能力、企业管理能力等方面低于市场平均水平；土地储备情况一般；公关关系比知识型开发企业和项目型开发企业要好，比关系型开发企业差。
3、知识型房地产开发企业。这类开发企业突出特点是在市场洞察力、产品研究能力、员工队伍素质、营销能力、和企业管理能力等方面比其他类型的开发企业强，但是在公共关系、资金实力和土地储备方面比关系型开发企业和资金型开发企业差，比项目型开发企业好。
4、项目型房地产开发企业。这类开发企业在这八大方面都不如其他类型开发企业，规模比较小，因项目而设立企业，即始于项目准备阶段，终于项目工作的完成。
（二）、市场非景气下房地产开发企业战略选择
房地产开发企业要想在日益竞争激烈的市场中站稳脚跟并且发展壮大，就必须根据企业的内部环境、外部环境及其变化，及时调整战略。在市场非景气条件下，不同类型的房地产开发企业在市场非景气的不同阶段，需要选择不同的企业战略，具体可参照本文作者构建的如下“房地产开发企业战略选择表”进行选择。
房地产开发企业战略选择表
市场非景气阶段
企业战略
企业类型
复苏阶段
衰退阶段 萧条阶段
关系型房地产开发企业 成本领先战略 相关多元化战略 市场开发战略 资金型房地产开发企业 品牌战略 一体化战略 无关多元化战略 知识型房地产开发企业 差异化战略
目标集聚战略
国际化战略
产品开发及创新战略 紧缩战略 项目型房地产开发企业 市场渗透战略 合资战略 退出和清算战略 1、复苏阶段的企业战略选择
在复苏阶段，房地产市场慢慢回暖，空置率下降，各种需求逐渐增加。在这种市场背景下，关系型房地产开发企业应采用成本领先战略，因为开发企业产品的成本受土地取得成本和融资利息影响很大，而该类型的开发企业可以利用突出优势——公共关系，获取较低的土地取得成本和融资利息，从而以低成本优势，快速占领市场，在短期内提高市场份额，为在繁荣阶段的竞争做好铺垫；资金型房地产开发企业应采用品牌战略，因为品牌建设除了要有卓越的质量和准确的市场定位，最关键是要有资金作后盾，因此该类型企业在复苏阶段的市场背景下，可以利用资金优势建立自己的品牌，从而在繁荣阶段形成自己的核心竞争力；知识型房地产开发企业应采用差异化战略、目标集聚战略、国际化战略，一方面差异化战略和目标集聚战略都需要开发企业要有很强的市场洞察能力、产品研究能力和营销能力，而这些要求刚好是该类型开发企业的优势，另一方面与国外企业合作，可以获得更多的资源优势，实现更大的市场空间；项目型房地产开发企业应采用市场渗透战略，因为该类企业的经营规模有限、产品单一，要想从繁荣阶段的市场分得“一杯羹”，只有对现有产品进行研究，增加产品附加值，进一步挖掘产品的卖点和开发其潜在客户。
2、衰退阶段的企业战略选择
在衰退阶段，房地产景气循环由盛转衰，市场上的供给增长率超过需求增长率，逐渐出现供给过剩，空置率慢慢上升，交易量逐渐减少。在这种市场背景下，关系型房地产开发企业应采用相关多元化战略，因为其公共关系具有相对优势，可以通过各种渠道取得一定待开发的土地，然后开发经营范围以外的相关产品，满足市场需求，从而赚取一定的利润；资金型房地产开发企业应采用一体化战略，利用资金优势，投资企业经营范围以外的相关部门，例如销售部门或建筑施工等，从而降低生产成本，减小风险；知识型房地产开发企业应采用产品开发或创新战略，因为该类型企业的突出特点是市场洞察力和产品研究能力较强，应充分利用其优势，对产品进行研究，开发老产品的新用途或开发新产品，挖掘市场上未满足的潜在需求；项目型房地产开发企业应采用合资战略，在市场逐渐萎缩的背景下，该类型开发企业与其他企业合资经营，互相取长补短，共同开发市场，从而有利于生存和发展。
3、萧条阶段的企业战略选择
在萧条阶段，房地产价格和租金继续下降，空置率也继续上升，市场上的交易量很少，一些房地产开发企业出现破产现象。在这种市场背景下，关系型房地产开发企业应采用市场开发战略，即该类型的开发企业利用自身的特点，有选择的储备土地，适量的开发，为复苏阶段做好准备；资金型房地产开发企业应采用无关多元化战略，因主要优势是资金实力雄厚，此时从整个企业的发展考虑，可以把部分投资转向利率水平高的行业，从而保持企业的盈利水平；知识型房地产开发企业应采用收缩战略，即收缩现有的产品或市场领域，从而把损失降到最低，以挨过这个市场非景气的阶段；项目型房地产开发企业应采用退出和清算战略，因产品没有销售出去，运营资金被占用，导致企业难以生存和发展，需要通过退出或破产降低损失。
四、结语
企业战略对企业的发展极其重要，关系到企业长期发展的问题，对企业的兴衰成败具有决定性作用，但企业的战略选择也不可能一劳永逸，而需要根据企业内外部环境的变化，适时调整企业战略。现阶段，我国房地产市场开始回暖，成交量逐步上升，基本走出了08年的萧条期，开始进入房地产景气循环的复苏阶段，而在这种非景气市场背景下，各种类型房地产开发企业如何选择自己的经营战略，本文在上面做了浅显的分析，希望可以起到“他山之石”的作用。
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论文摘要:旅游产业在西安市社会经济发展中占有特别重要的位置，但西安市旅游产业的资源优势远未发挥出来;除产品结构等问题外，更为重要的是产业组织问题、投资导向问题和市场营销问题，必须实现上述几个方面的多元创新，才能在真正意义上推动西安旅游产业的高速、健康发展。
旅游业在西安市的国民经济中占有越来越重要的位置。从全国来看，旅游收入占GDP的比值虽然还远低于世界平均水平，但2002年全国旅游总收入5 566亿元人民币，已约占全国GDP总值的5.3%;陕西省2002年全年旅游总收入187亿人民币，约占全省GDP的7%;西安市2002年旅游收入131亿元人民币，占西安市GDP的15.8%。西安市目前旅游业发展虽然取得了相对重要的位置，但是西安市旅游业的发展和旅游产业政策的实施仍存在着明显的不足。首先，旅游产出的绝对规模或相对比例仍和西安旅游资源的拥有量不成比例;其次，西安市的旅游资源尚未得到充分开发，历史文化类资源的底蕴也未得到深度挖掘。依据西安市的旅游资源情况和社会经济发展要求，西安旅游收入在国民经济中的比例应该达到30%以上。为实现上述目标，必须进行西安旅游产业管理创新、旅游促销方法创新和旅游产业投资导向创新。
一、西安旅游产业组织创新
旅游产业是一个关联度高、产业主链条长的行业。旅游产业管理对旅游产业发展影响较大。在旅游产业管理上进行创新，是西安旅游产业发展必须解决的问题。旅游产业管理创新包括:
1.旅游产业管理体制创新
首先，西安市和所属区、县都应建立一定的旅游协调发展机构，它们的职能是协调与解决全市、全区、全县旅游发展中的重大问题和紧迫问题。该协调发展机构工作的准则和依据主要是:①有关的法律、法规政策;②市、区、县经济社会发展的战略目标和计划;③市、区、县经济社会发展规划包括已通过的旅游规划等。旅游发展协调机构由市、区、县政府组建(如图1所示)，由市、区、县的一位领导担任该机构的主任，成员由旅游部门和与旅游直接相关的部门领导参加，机构的大小和成员的多少视具体情况而定。旅游发展协调机构决定的问题，由各有关部门去办，各级政府领导监督执行。旅游发展协调机构每年定期召开两次会议，并根据工作的需要，可不定期举行会议。旅游发展协调机构设秘书处，处理该机构的有关工作。秘书处拟设在各级政府所辖的旅游局或相关单位。目前，西安市和部分区、县已组建了该种机构，但还有多数的区、县尚未组建。已组建起来的，应完善和加强工作，尚未组建的应尽快组建。
其次，应当强化旅游行业协会的作用。西安市已组建有“旅游协会”，这个“协会”性质不明确，职能不清楚，严格说还不是一个事实上的行业协会。因此，有必要对现有的“旅游协会”进行改革，重新组建旅游行业协会。就其性质来说，旅游行业协会不是政府部门的附属，而是由同业经济组织以及相关单位自愿组成的非盈利性社团法人。行业协会的基本职能是行业服务、行业自律、行业代表、行业协调。具体工作有行业培训、技术咨询、会展招商、行业质量标准制定等。旅游行业协会应与政府相分离，政府工作人员也不宜担任协会的主要领导。
2.旅游景区的管理体制创新
旅游景区涉及的部门很多，有建设部门、国土资源部门、文物部门、林业部门、水利部门、旅游部门、宗教部门以及多级政府，有的旅游景区还涉及到不同企业和农村。例如西安市旅游景区就涉及到林业部门、文物部门、宗教部门和地方政府等。由于各方面的关系协调不好，曾经对该景区的发展造成很大影响。目前，虽然做了一定的协调工作，问题有所解决，但是在管理体制上仍没有彻底解决。
在旅游景区管理体制上可做选择的模式主要有:
(1)在旅游景区成立一定级别的政府，由政府对景区的旅游开发、环境保护、当地和居民、景区的治安等进行管理，即政府和旅游景区合一，既发挥政府的管理作用，又发挥景区的旅游管理作用。
(2)景区(自然景区)在保持所有权不变的前提下，转让景区有一定期限的经营权，使所有权与经营权相分离。景区的开发建设必须遵循国家的有关法律法规，景区的总体规划由政府主持制定和评审，评审后，经营者必须按规划进行开发建设。
二、西安旅游促销方式创新
在信息社会中，产品竞争、产业竞争都更多地依赖以宣传促销为主要内容的非经济竞争手段。旅游产业属于典型的“体验经济”，随着越来越多的消费者渴望得到“体验”，旅游企业为消费者提供形象生动的交互式体验是至关重要的。纵向研究表明，旅游产业愈是发达的地区，就愈是重视宣传促销，就愈是善于利用信息资源来提高自己的无形资产价值，进而拉动有形资产的增值。旅游活动具有极强的社会文化特征，以双向信息传播为核心内容的宣传促销对旅游消费方式有着至关重要的影响。例如，近年来云南省“香格里拉”产品概念的成功设计和推广，已使中甸地区从一个默默无闻的偏僻地方成为一个国内外颇具市场号召力的旅游热点。旅游市场培育是一件长期而艰巨的综合性任务。旅游市场的不断成熟、理性，更需要我们用科学的思维与方法，在进行充分的市场调研、市场细分、目标市场选择和市场定位的基础上，遵循现代传播学规律，广泛借鉴国内外成功经验，调动各方面的积极性，有针对性地利用各种媒体、各种手段，不断更新宣传内容，建立理想的西安经营型城市形象、旅游产业形象和旅游产品形象。在促销方面，西安旅游业长期存在的主要问题归纳起来有三大“不足”，即促销手段多元化不足，促销组织市场化不足，促销内容立体化不足。
我们认为要提高西安旅游促销效果，应重点做好以下几点:
1.以多元化为主导的促销手段创新
(1)充分利用现代网络手段，通过网上咨询、网上宣传进一步扩大对西安旅游信息的宣传力度，尽快建立信息丰富、互动性强、更新速度快，并对旅游管理活动、旅游经营活动和旅游者消费活动都有切实帮助的西安旅游网站。
(2)加强与各类主流媒体的合作，开展多种形式的宣传活动。在传统广告方面，争取在富有影响力的媒体上播出和刊登有较高艺术性的大制作整体形象广告;在隐形广告方面，通过电影、电视剧、专题片等传播形式进行软宣传，建立城市形象—产业形象—企业形象—产品形象—媒体形象—公众人物形象之间的积极互动关系。
(3)积极开展以节庆活动为主的旅游文化活动。近年来西安市旅游市场促销工作成绩斐然，确立了“华夏源脉，千年帝都，丝路起点，秦俑故乡”的旅游形象，开展了一系列大型节庆活动，但是面对新的国际国内市场竞争态势，西安旅游业必须进一步加大促销力度，办好每年的丝绸之路国际旅游节、古城墙国际马拉松赛，在短期内培育出以旅游为主题的一至两个国际性活动。
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2.以市场化为主导的促销组织创新
旅游业的特殊性质决定了旅游产品的宣传促销应该有两种方式，即以政府主管部门组织的各旅游企业共同参加的联合促销和各旅游企业单独进行的市场促销。
政府主管部门除了对单独促销给予进一步的方法指导和信息协助外，应保证宣传经费足额按时递增到位，专款专用，不得变相削减宣传专项经费，以保证旅游业政府主导型促销战略的真正落实，力争到2005年使促销费用占到年旅游收入的3%。尤其重要的是，应当加强同其他旅游热点城市(如北京、成都、桂林等)的促销协同程度，建立多种形式的促销联盟，以旅游区域、旅游线路和宣传主题为联系，提高促销效果。
3.以立体化为主导的促销内容创新
长期以来，受产品结构、宣传理念等因素的影响，西安市旅游产业的宣传在内容上存在着立体化不足的现象，如人文积淀宣传有余，自然风光宣传不足;古风古韵宣传有余，时代气息宣传不足;静态有余，动感不足等。无疑，丰厚的历史人文积淀是西安旅游业的核心优势，但是，旅游市场多元性、竞争性的提高，要求我们必须改变促销思路，有针对性地面对不同的市场进行从内容到形式都有所差别的宣传，做到既有厚重，又有轻松;既有传统，又有时尚;既有经典，又有大众;既有单项解读，又有双向互动;既有砖土色，又有山水色等。例如，云南丽江的宣传，就是既有传统，又有时尚的包装宣传，在那里游客可以感受到从古老到前卫多元文化冲击的快感。
三、西安旅游产业投资导向创新
资金短缺是西安旅游产业发展的主要障碍，西安应当以更为灵活的思维和方式，在相关制度的保障下，从资本市场寻求支持，将丰富的资源与充裕的资本相结合，形成产业优势;将资源品牌与资本品牌相结合，形成产业品牌。通过开放的资本市场拓展产品市场和人才市场，通过多元的产权结构优化产品结构和生产要素结构，通过市场力量提高产业的适度集中化，促进整体产业素质的提高。要达到上述目标，应当制定兼具现实性和前瞻性的产业政策。
1.市场开放、规则公平的投资政策
资源的优势只有同资本的强势结合才能催生市场竞争力，应尽快地、全面地取消非国有经济进入旅游业的限制，推进其以控股或独资的形式进入。因此应逐步规范和简化审批程序和审批标准。这不但有利于新型营销模式和营销网络的建立，而且将有利于西安市旅游企业，尤其是旅行社企业的并购、重组和再分工。
目前，旅游企业所承担的诸多税费负担正在影响着旅游投资者和经营者的积极性。我们应当充分认识到西安旅游产业尚处于培育阶段，绝不能竭泽而渔，而应当充分运用财税手段刺激对旅游产业的良性投入，提高旅游企业的造血功能。
2.产权清晰、激励与约束并重的投资政策
这方面的政策主要集中在资源开发上。旅游景区至少存在着这样两个层面的产权关系，第一层面是国有资源性资产的所有权和经营权的产权关系，第二层面是经营性资产所有权和经营权的产权关系。对资源性资产可以交付企业进行非完全产权关系下的企业化经营，对经营性资产则可以转让给企业实行全产权企业化经营。
旅游景区经营权和所有权的分离，可以解决旅游开发及保护过程中的政企不分问题及资金不足问题，从而促进资源开发与保护的良性互动。但我们必须认识到两权分离可能产生的资源隐忧。获得了一定期限经营权的企业有可能在体制、法规不健全的情况下，通过违反可持续性发展原则的行为以经营权侵蚀所有权。在大量游客尚不具备较高的资源保护意识的情况下，景区企业有可能为了取悦市场而忽视资源的再生性保护。
因此，产权分离后，政府作为资源所有权主体，应当依法对景区经营者施以有效影响，并做到以下几点:
(1)用公正、科学的方法和程序对旅游资源开发经营者进行遴选(如经营权拍卖等)，确保信誉良好的国内、国外企业取得经营权，防止产生新的腐败现象。
(2)在经营权授予中，应以契约形式明确双方的权力、责任和义务，防止产生新的政企不分现象。
(3)在经营过程中，产权主体应依法对经营者的投资与经营行为予以有效的监控，通过抵押制度、分类许可证制度等防止产生旅游资源滥用现象。产权分离的目的是从产权层面建立景区经营开发与旅游资源保护的良性互动关系。我们应当看到，在西安地区资源保护意识普遍较低，缺乏必要的规制架构的情况下，景区经营权出让应有选择地逐渐展开，一些资源价值特别高、资源脆弱性特别强的景区更应对两权分离采取慎之又慎的态度，采用选点试验的方式在城墙公园试行。
3.鼓励大公司、大品牌的投资政策
目前西安旅游产业中存在的许多久治不愈的问题(如虚假广告、恶性回扣、肆意宰客等)均与企业分散、自我约束乏力有关。因此，国际国内具有较高品牌效应的企业对经营分散、数量众多并且效益不高的旅游企业资源的全方位整合，能够大大提高管理职能部门的管理效率。从企业管理角度来讲，这种资源的整合过程也是管理软件统一化和商业信誉推广化的过程。因此，这一过程不仅将提高西安旅游企业的自我约束能力，而且将有助于西安旅游产业符合现代市场经济准则的商业伦理建构速度的提高。我们应当在各个方面为大公司、大品牌的投资创造良好的环境，确保西安旅游产业的可持续发展。
参考文献
[关键词]房地产 项目投资 风险管理 必要性 措施
中图分类号：S24 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）30-0054-01
一、房地产投资项目风险管理的必要性
（一）有利于保障项目管理的科学性
风险管理主要是利用科学的方法对于项目投资进行准确定位和分析，并对在投资项目中产生的任何可能的风险进行评估和分析，有利于减少和消除在决策和项目执行过程中的经济风险、技术风险，能够有效的保障整个房地产投资项目的管理科学性和合理性，是项目管理重要组成部分。
（二）有利于促进项目建设顺利进行
风险管理是为决策者和管理者提供大量有效的管理措施和应对措施，使得整个项目管理过程更具科学性，并且风险管理深入到投资项目的各个领域和各个环节，能够提高整个企员工的参与度，使其全身心投入到项目决策和管理中，从而保证了促进了项目建设的顺利进行，除此之外，风险管理能够通过有效措施尽可能的减少和控制风险带来的损失，并对于造成损失之后的后续管理工作提供有效措施，保证了管理的延续性，提高了管理的效能。
（三）有利于促M企业经济效益提高
房地产投资企业通过风险管理，能够最大程度上保证安全生产目标的实现，并且最大程度上减少在各个环节产生的费用，有效的减少了费用的支出，增加了企业的经济效益，与此同时，风险管理能够时刻警醒了和刺激房地产投资过程中的风险管理意识，从而提高了整个企业的管理效能，从而有效的控制了企业的风险损失，达到了保障和提高企业经济效益的目的。
二、房地产投资项目风险管理现状及问题
（一）房地产投资背景
目前，受到国家房地产政策以及房地产市场的影响，房地产投资受到了一定的限制，但是从整体上看，房地产投资还是处于发展和上升阶段。正如前文中所谈到的，房地产投资市场面临的背景较为复杂，其主要影响因素表现在以下几个方面：国家政策的变化。国家通过宏观调控对于市场进行调节，旨在帮助引导市场健康发展，从国家对于房地产投资的政策来看，国家对于房地产的投资的担忧非常明显，花大力气整治和提高整个市场的环境，这对于房地产投资企业来说是重要的政策信号，如果不能够及时的掌握和了解国家和地方的投资政策，那么房地产企业很容易受到房地产政策风险的侵扰。投资竞争日益激烈。房地产投资企业的竞争进入白热化阶段，企业的竞争必然带来企业风险，而企业为了实现发展又不得不去正面面对风险和挑战，尤其是对于小企业来说，各方面都不成熟，受到风险的打击压力大，更需要加强风险管理。
（二）房地产企业的风险管理意识和管理方式问题
房地产企业经过多年的发展，整体上看从起步逐渐走向成熟，但是还并未真正实现成熟，尤其表现在一些中小投资企业中，他们的风险管理意识和管理方式存在很大的问题，阻碍了投资企业的健康、稳定发展。其问题主要表现在以下几个方面：风险管理意识问题。房地产企业风险管理意识较为淡薄，一些企业并未建立完善的风险管理制度，并未设立相关岗位和落实各方责任，使得风险管理区域盲目化和松散化，这种风险管理意识的淡薄，是对于提高投资企业风险管理的首要障碍；风险管理方式问题。大部分企业风险管理方式较为单一，尤其在风险评估方面，大部分企业都是依据自身的经验，对于投资项目进行预判和决策，决策缺乏科学性指导，导致投资项目的风险增大，并未并未形成完善和完备的风险应对和解决措施，使得风险的危害增加，不利于企业的长远、健康发展。
三、房地产投资项目实例分析
A房地产开发建设公司准备在B市投资一处房地产项目，其中有两个备选方案供A房地产公司选择，一处是住宅项目，另一处是商业广场项目，通过对于两个项目的风险评价，最终确定为A公司提供决策。下图为两个项目的预计经济指标表。
（一）区域背景和政策背景分析区域背景和政策背景能够帮助房地产投资项目充分了解当地的社会环境和政策环境，从而有利于进一步做好风险的评估和评价。
（1）区域背景。C小区建设项目位于城市东郊，属于政府政务新区所在地，其开发和利用的程度随着政府单位的逐渐落成，以及该地区的基础设施不断完善的基础上，能够吸引大量的购房者，所以从市场需求来看较好，除此之外，该地区的涉及的拆迁户较少，这对于开发投资来说减少了很多拆迁的麻烦。D 商业广场建设项目位于城市中心区域，属于该城市的老城区改造，人口较为密集，发展商业的潜力较大，但是由于位于该城市的老城区，所以其拆迁的难度较大，并且由于商业广场的建设面积较大，中心区域的地价较高，投资的工期长并且效益回收的时间也较长，这是D商业广场建设项目面临的最大困难。
（2）政策背景。近年来，该市通过房地产开发建设获得了较大的发展，并且随着工业和商业的逐渐发展，城市化进程的不断加快，该市政府在政策支持力度上不断增强，对于发展本地区房地产开发抱有很大期望，特别是对于老城区改造项目的政策倾斜力度较大，支持和改造对于老旧城区的现代化改造项目建设。
（二）房地产投资能力分析该房地产投资企业属于外地中型房地产开发企业，并且从以往的投资实践看，以投资的小区建设见长，对于商业开发项目很少涉足，此次投资项目是市场拓展到该市的第一次投资，管理层的态度相对保守，并且要求短期内，小投资，稳收益的原则，所以再结合表1数据以及区域和政策背景，对于C小区建设的投资额和收益周期都明显小于对于D商业广场的建设项目投资，所以从稳妥的角度来说，对于此次投资项目的决策来说，经过专家评审和最终管理层决定，选择了C小区的建设项目投资。
（三）投资项目风险管理建议
（1）充分重视“风险识别和风险评估”的结合。房地产投资项目涉及多个层面和领域，所以在对风险进行评估时，首先要充分认识和了解存在哪些方面的风险，例如，拆迁风险、金融风险、政策风险以及竞争风险等等，其次要加强风险评估，风险评估主要是对于风险进行全面、准确和系统的分析，帮助房地产投资项目决策者了解投资项目，并在事后对于风险造成的后果进行评估，积累更多的管理经验。
（2）加强风险应对。特别是针对单个项目的风险时，如何采取有效措施避免和减少风险带来的危害，对于企业来说也至关重要。企业要充分的重视和发挥管理创新的作用，加强风险应对，提高企业的风险管理能力。
参考文献
一、研究缘起
制度经济学的原理告诉我们:结果是由制度产生出来的,要处理好景区的旅游开发与保护问题,先决条件是要有一个好的经营管理体制。现阶段我国公共景区管理制度的供求矛盾不断激化,严重制约了我国公共景区事业的健康发展。许多公共景区为了获得开发和保护资金,纷纷转让景区经营权,实行企业化运作。但现实中,这些运作可谓好坏参半,其中不乏成功案例,但也有沉痛的教训,一定程度上造成了旅游资源的破坏和国有资产的流失。所以,当务之急就是要为过渡时期公共景区的市场化运作确立一个科学、合理的制度安排。所谓制度安排是指对某些具体行动或关系实施管制所采取的规则,它包括基础制度安排和次级制度安排。
黄进曾分析了风景名胜区特许经营制度的理论基础和法律依据。公共景区事业是我国重要的公共事业,关乎公共利益。其本身的技术经济特征决定了纯粹利用市场或政府机制配置资源将会产生严重的市场失灵或政府失灵。为了让市场和政府更好地各司其职——政府负旅游资源保护和监管之责,而市场发挥资源配置之功能,特许经营是一条门路,这样一种混合目标以委托经营的方式可以较好地实现政府和企业目标。公共景区特许经营不同于一般的商业特许经营,是政府特许经营的一种形式,其核心是政府将公共景区的部分或全部经营权授予非国有企业经营,企业在政府的监控下开展经营活动。那么,这种制度到底具备什么样的特征和功能,它的结构又是怎样的,本文将作一个简单探讨。
二、公共景区特许经营制度的特征
本文借用中华人民共和国建设部令《市政公用事业特许经营管理办法》中市政公用事业特许经营的定义,将公共景区特许经营定义为:公共景区特许经营是指政府按照有关法律、法规规定,通过市场竞争机制选择公共景区投资者或者经营者,明确其在一定期限和范围内经营公共景区内某个项目或者整个景区的制度。
公共景区特许经营制度就是政府对公共景区特许经营事务实施管制所采取的一系列规则的总称,它是一项能有效平衡公共景区开发和保护的制度安排,是支配公共景区相关利益主体之间相互制衡的制度安排,具有如下特征:
1、公共景区特许经营是政府特许经营的一种形式,属于政府的行政许可行为,其核心是政府将公共景区的部分或全部经营权授予非国有企业。
2、公共景区特许经营的特许人为政府,被特许人为私有企业,特许双方是一种行政许可与被许可的关系。
3、公共景区特许经营制度要通过市场竞争机制来选择景区投资者,被许可方是具有一定资质的企业。
4、公共景区特许经营双方要签订特许经营合同,特许经营合同是一种行政合同。合同标的是景区一定期限的经营权。特许经营反映在政府规制行为上,是一种“以合同方式进行管制”的方式。
5、公共景区特许经营是有一定区域、范围、期限和限制的。北京大学谢凝高教授认为,特许就是特别允许,要有许多限制条件,对经营的内容、范围、时间等要有明确规定,要严格按照景区的规划来办事。景区不是经济开发区,目前景区的乱建项目太多,应在整治的前提下特许。
6、特许企业作为被许可方要交给许可方(政府)一定的费用。
7、公共景区特许经营是以政府的行政许可为前提的,它要遵从公共利益。行政机关作为公共利益的代表,如果特许经营合同的履行不利于公共利益,则行政机关有权变更或者解除合同。同时,行政机关对特许经营合同的履行具有监督权,必要时可对特许经营企业进行强制或制裁。
三、公共景区特许经营制度的功能
公共景区特许经营制度要确保企业在资源和环境有效保护及再生产的承载能力限度内对景区进行建设和经营。景区资源经营管理必须坚持“统一规划、严格保护、合理开发、永续利用”的原则,正确处理好局部利益与全局利益、眼前利益与长远利益的关系和景区资源合理开发利用与保护的关系,以实现公共景区的可持续发展。其功能如下:
1、特许经营能够实现公共景区管理中的政企、事企分开。景区资源的保护、管理、监督由政府承担,相应的经营项目(根据待特许的公共景区的特征及双方协议确定是单个项目还是整体特许)则由获得特许经营的企业来负责。
2、特许经营制度在选择被特许方时充分引入市场竞争机制,采用招投标方式,使有资质的企业获得经营权,一定程度上减轻了当地政府的寻租行为,并把没有实力的企业挡在了外面,防止因无力开发保护而给公共景区带来破坏。
3、特许经营通过特许经营合同,可以在公共景区保护的前提下规范管理者(特许者)和开发、经营者(被特许者)的行为,利用法律文件规定双方的资源保护责任和经济收益分配方式,把权利和义务规定的非常详细,以便于操作。
4、公共景区特许经营制度能够较好的兼顾公共景区各利益主体的利益诉求。对于资源管理部门,这种制度有利于自然文化遗产的保护和监管,从而保障人类对于这些珍贵遗产的永续拥有和享用。对于地方政府而言,他们可以选择专业企业和专业人员以合同的方式完成项目开发建设、项目经营等业务,同时得到部分使用费和税收,同样能够促进当地经济发展。对于景区而言,专业
公司的经营,能够扩大其影响和知名度,摆脱其经营困境。同时,特许经营也能使游客获益,通过竞争获得经营权的企业能够兼顾游客利益,提高游客服务质量,这是无论政府垄断资源或者单个企业垄断所不能带来的。
四、公共景区特许经营制度的结构
制度安排是一系列子制度系统的集合,公共景区特许经营制度包括制度环境建设、特许经营主制度建设和配套制度建设三部分。
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