①登记所
在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）
②登记对象
係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。
商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。
所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。
所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。
③不动产登记法
不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，終上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当長，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上開法令而被運用。
2．不动产登记
①可为登记之权利
登记係針对土地及建物等不動产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。
所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、質权、抵押权、租借权（賃借权）、採矿权
所谓不动产之表示登记，在土地之场合，係将其所在、地号、地目、所占面積登载于登记簿；建物则係就其所在、房屋编号、種类、构造、建築面積加以登记。土地之分笔、合笔、所占面積之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等）.
在其他国家裡其土地登记簿或许尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。
所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。
在日本，土地及建物各有其登记簿并採取个別登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。
②公的图面
登记所裡备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认來判断土地及建物之所在与正确面積之构造。
但是，实务上我等专家称之为14条地图之上開图面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。
因此，以使用所谓公图之方式來对之加以补充。目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产稅等稅金而由稅务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵蓋全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不論在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但卻比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散見各处。又，土地形狀标示与现地相异者，亦有之。唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多見；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。
③申请人
登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契約之买方，而卖方即是登记义务者。
申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际狀況.
表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，係由法律所分別规定之不同资格者來提出。
不採亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为人之专家在內，並不多見；目前尚在逐步推广中。
④登记之效力
权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其並非发生效力之要件（契約生效要件）.举购买土地的例子來說，因为纵不为登记亦与效力無关，故如买卖契約在法律上成立的話，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。
一般土地买卖之交易，係由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上開申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。
在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而終还是採取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之說明。
⑤登记之申请
登记之申请，在备斉下列要件后为之：
·登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）
·登录免许稅之缴纳原则上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。
·附件书类之检附
申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，係由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转來說，作为卖方之登记义务者，必須依据附件申请书类格式提出下述文件並检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）
·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）
·印章证明书（证明确属印章之书面，並以发行日起三各月以內者为限）
·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
·登记识別資訊（或被称为权利証之登记完了证明）
·以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。
⑥登记之嘱托
承前所述，权利登记係以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特別称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）
作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：
·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）
·印章证明书（证明确属印章之书面）
·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
若有來自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照稅。
在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事業使用而让用地事业者強制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在內。其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介紹.
3．土地收用法之登记
裁決程序開始之決定作出后，收用委员会嘱托为開始收用裁決程序之登记（土地收用法第45条之2）.（参照附件嘱托书格式2）
此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）
关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最終作出收用裁決之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项）.此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。
因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法卻採取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。又，依時效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。
应检附之资料有收用裁決书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁決未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）
申请或嘱托为所有权移转登记时，有必要指定已消灭权利或已失效抵押等之登记，而登记官接受上述指定后应依职权涂销该登记。又，就開始裁決程序之登记，登记官亦应依职权涂销之。
Abstract: "Housing registration" according to the "property law" further refined of the real property registration system，clearly defined housing registration procedures. How to correctly perform housing registration procedures，and how to circumvent the program illegal is a high priority issue faced with housing register and the agency staff. Combined with many years of practical work in the housing registration，this paper focuses on the importance of accurate performance of housing registration process，which has practical significance for us to better complete the housing registration functions.
关键词：房屋登记；登记程序；程序合法
Key words: housing registration；registration procedures；legal procedures
中图分类号：DF45 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）33-0107-02
0引言
一提起房屋登记，人们首先想到的是办事效率、服务态度、登记质量和登记风险，而往往忽略房屋登记程序。其实，程序违法是最大地违法。通过对房屋登记程序有关问题的探讨，旨在进一步提高我们对房屋登记程序重要性的认识，自觉坚持“依法行政，规范服务”，牢固树立“登记为民”的服务意识。
1对房屋登记程序的再认识
房屋登记程序是符合法定程序的行政程序。简而言之，它是由房屋登记机构做出行政行为的步骤、方式、时间、顺序构成的行为过程。探讨房屋登记程序，根本目的就是要求我们自觉遵守法定程序。一个法治的社会，所有行政决定的形成必须经过法律所设定的步骤，并且向所有参加者开放。当事人有表达真实意思的机会，并将参加者、实施者的不同意愿和要求最大公约成为一个结果。这是尊重人权、保护人权的最基本机制。人们可以通过法律程序对法律现象给予评价，实现形式上的公平正义。行政机关在做出具体行政行为时要首先审查其是否遵循了法律规定的期限、方法、步骤和顺序。不遵循法定程序，即使其他行为全都合法，也会侵犯公民的合法权益。行政机关依法行政，既必须在实体上严格依法行使职权，做到做出的具体行政行为主要依据充分，适用法律、法规正确，不能超越职权，不得，准确履行法定职责。实体上的依法行政与程序上的依法行政同等重要，缺一不可。
2房屋登记的原则
2.1 依法登记原则房地产登记应遵守《物权法》、《房地产管理法》等法律、法规和规章的规定，按照《房屋登记办法》、《房屋登记技术规程》进行登记。
2.2 权利主体一致原则房地产登记应遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
2.3 法定机构登记原则房地产登记实行属地化管理。房地产登记应由房地产所在地市、县以上人民政府设立的房地产登记机构负责。
2.4 依申请登记原则房地产登记应依照申请启动，不登记不违法，但不能受到《物权法》的保护，不得对抗善意第三人。
2.5 依法查询原则房地产登记机构应依法提供房地产登记信息查询。
3 房屋登记的目的和意义
3.1 保护权利人的合法权益是房屋登记的根本目的和出发点通过登记行为，及时准确地将房地产的自然状况、权利状况以及其他状况记载在房屋登记簿上。房屋登记簿是房地产权属的唯一凭证。
3.2 保证交易安全，减少交易成本房屋登记能够及时准确地确定房屋权属使房屋权利人的合法权益受到保护，对于相关权利人来说通过查询登记簿，可以判断能否交易或者这种权利应具有的价值，通过房屋登记，产生公信力。避免受到他人欺诈，从而减少交易成本，保证交易快捷安全。
3.3 通过登记制度予以公示，提高物的利用效率如日常常遇房屋开发建设需向房屋登记机构了解该处房屋的各种材料，以便合理规划，妥善安置原有住户，依法对拆迁房屋给以合理补偿。房屋买卖和物业管理需向房屋登记机构了解该处房屋的位置、权限、面积、登记年代等准确材料。
4房屋登记程序概述
4.1 申请申请是房屋登记申请人向房屋所在地的登记机构提出登记申请，并提交相关证明材料的行为。房屋登记依申请启动，以共同申请为原则，以单方申请例外。依申请登记也称为自愿登记。法律没有要求当事人必须办理登记，是否登记完全由当事人自行决定。在提交申请材料前，因登记的种类不同，所需要件也不同。申请登记材料应当提供原件，不能提供原件的，应当提交有关机关确认与原件一致的复印件。
申请人应当对申请的登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。
4.2 受理受理是房地产登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。申请人提交的登记材料齐全且符合法定形式，满足房地产登记条件，房地产登记机构应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或不符合法定形式的应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。对申请登记材料中需进一步明确的其它有关事项询问申请人，做好询问笔录，询问结果由申请人签字确认。申请人为已婚的由共有人共同申请，无共有人的出具具结保证书。申请人需为自己的询问笔录、具结保证书负责。此受理过程也是登记机构一个初步审查过程。
4.3 审核审核是登记机构对受理的登记申请事项进行审查，并做出予以登记或者不予登记决定的行为，审核是整个登记程序的关键环节。审核分为初审、复审、终审。审核以形式审查为主，辅以必要的实质审查。登记审核的范围：查阅登记簿查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。
4.4 记载于登记簿经过登记机构审核，将登记机构决定予以登记的事项包括房屋的自然状况部分，权利状况部分以及查封、异议等其他依法应当登记的事项在登记簿中予以记载。
《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的自记载不动产登记簿时发生效力。登记的完成，必须要将房屋的有关信息记载于登记簿，发挥登记簿公示、公信作用。房屋权属证书和登记证明记载事项，应当与登记簿一致，记载不一致时除有证据证明登记簿确有错误以外，以登记簿为准。
关键词：房产；权属；登记
房屋权属登记，是房屋权属法律化的重要标志。随着市场经济的发展和城市建设步伐的加快，房地产开发、利用和房地产权益保护问题也越来越引起人们的关注。从各地法院审理的涉及城市房屋权属登记类的诉讼案件情况看，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益任重而道远，需要进行深入地研究和探讨。笔者从几方面就城市房屋权属登记行为的合法性审查上略谈已见。
一、通过事实证据审查，确认房屋权属登记行为的客观性
事实证据审查主要是审查房屋权属登记行为所认定的事实，该事实能否满足法定的事实要件，其所依据的证据是否确实、充分。多年审判实践证明房屋权属登记行为案件的事实证据审查主要是对总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等项的审查。这也是审理这类案件审查的重点。
（一）总登记
总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。
（二）初始登记
初始登记是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登记机关申请办理的房屋权属登记。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，其所有人向登记机关申请办理的房屋权属登记亦称为初始登记。进行初始登记，登记机关应当要求申请人提交身份证明、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当向登记机关提交用地证明等有关文件。登记机关应对申请人提交的全部证明文件进行认真审查核实，经确认无误后，填发制式《房屋所有权证》并颁发给申请人。《房屋所有权证》所记载的内容即是登记机关所认定的事实，申请人所提交的全部证明文件即是《房屋所有权证》所载内容的证据，二者应相互统一，相互印证。这样才能作到登记行为事实清楚、证据确实、充分。
（三）转移登记
转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理房屋权属转移登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文书等有关文件。登记机关经核实确认后所颁发的房屋权属证书才能满足合法性审查中的事实要件的要求。
（四）变更登记
变更登记是指权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更、房屋面积增加或者减少、房屋翻建以及房屋现状发生其他变化的，权利人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理变更登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件，如相关的审批手续、证明等等。
（五）他项权利登记
他项权利登记是指权利人为设定房屋抵押权、典权等他项权利而向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理房屋他项权利登记，申请人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书、相关的证明文件、身份证件等。
（六）注销登记
注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人据此向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理注销登记，申请人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。
二、办理房屋登记中存在的问题
（一）忽视实体审查和违反法定程序
有的在共有人不明和房屋权属是否有争议不明的情况下，即进行了房产登记；有的登记程序违法，申请在后，办证在前；有的未进行初始登记，却直接进行了转移登记。
（二）房屋登记机关在申请人未提供有关继承的相关文件证明的情况下，为申请人办理房屋继承变更登记，继承房屋应属房屋权属转移登记，房屋登记机关办理房屋权属变更登记属于适用法律错误。
（三）登记机关未尽到审查义务，侵犯了权利人的财产权，相关人员凭虚假的申请材料申请进行登记的行政行为。现行法律虽然没有明确房产登记机关有义务对当事人申请登记材料作实体审查，也没有能力鉴别当事人身份证的真伪以及买卖契约的真实性和签字的真实性，初始登记中未存有原告身份证复印件和签字，未出证的情况下即进行变更登记，我们遵循全面审查的原则，认为该登记行为不能满足了法律法规所设定的要件事实，被告未尽到审查义务，判决予以撤销。针对在不动产登记过程中出现的弄虚作假问题，建设部2008年7月1日公布的《房屋登记办法》，对登记的程序、共有房屋的分割等作了更为细致的规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”此外，还要求“申请人对其提交的登记申请文件的真实性、合法性、有效性负责”。 如张某诉房地产管理处注销房屋所有权证一案，原告于1997年涂改他人已作废的房产执照到被告处换领房屋所有权证，被告工作人员因审核不细为原告换发了房屋所有权证。1999年，原告的房屋在动迁时被群众举报，被告作出了注销原告房屋所有权证的决定。原告不服，以注销决定属于行政处罚行为，且涂改行为在两年内未被发现，不应再给予行政处罚，被告的行为违反了行政处罚法的规定，请求予以撤销。本案经一、二审法院审理后认为，原告所持房屋所有权证是用经涂改作废的房照换领形成的，是不具备合法条件的房屋权属证书，房地产管理处未认真审查即为原告换发的房屋所有权证是错误发证。房地产管理处在查明原告的违法行为及本机关的错误发证后所作的注销房屋所有权证行为，是依职权作出的一种行政管理行为，并非是对原告违反行政法规的行为给予的处罚，故该注销决定不适用行政处罚法的规定。原告的诉讼理由不能成立，判决维持了被告的注销决定。
第一条根据《事业单位登记管理暂行条例》(以下简称条例)，制定本细则。
第二条本细则是事业单位登记管理的具体规范。事业单位登记管理的实施，适用本细则。
第三条实施事业单位登记管理，应当依照法定的权限、范围、条件和程序，遵循公开、公平、公正和方便事业单位的原则。
第四条本细则所称事业单位，是指国家为了社会公益目的，由国家机关举办或者其他组织利用国有资产举办的，从事教育、科研、文化、卫生、体育、新闻出版、广播电视、社会福利、救助减灾、统计调查、技术推广与实验、公用设施管理、物资仓储、监测、勘探与勘察、测绘、检验检测与鉴定、法律服务、资源管理事务、质量技术监督事务、经济监督事务、知识产权事务、公证与认证、信息与咨询、人才交流、就业服务、机关后勤服务等活动的社会服务组织。
第五条事业单位设立、变更、注销，应当依照条例和本细则向事业单位登记管理机关（以下简称登记管理机关）申请登记或者备案（以下统称登记）。登记管理机关对符合法定条件的登记申请应当核准登记。
第六条登记管理机关向核准设立登记的事业单位颁发《事业单位法人证书》。
《事业单位法人证书》是事业单位法人资格的唯一合法凭证。未取得《事业单位法人证书》的单位，不得以事业单位法人名义开展活动。
第七条登记管理机关依法保护核准登记的事业单位有关登记事项的合法权益。
第八条登记管理机关应当依照条例和本细则，实施对事业单位的监督管理。事业单位应当接受并配合登记管理机关的监督管理。
第二章登记管理机关与登记管辖
第九条县级以上各级人民政府机构编制管理机关所属的登记管理机关负责实施事业单位登记管理工作。
下级登记管理机关在上级登记管理机关的指导下实施事业单位登记管理工作。
第十条国务院机构编制管理机关所属的国家事业单位登记管理局主管全国事业单位登记管理工作，履行下列职责：
（一）拟定有关事业单位登记管理的方针、政策和规定；
（二）依法保护核准登记的事业单位有关登记事项的合法权益；
（三）监督条例和本细则的执行，依法处理违反条例和本细则的行为；
（四）指导和监督检查地方登记管理机关的事业单位登记管理工作；
（五）负责本级登记管辖范围内事业单位登记管理工作；
（六）主管全国事业单位登记管理的电子化工作；
（七）提供有关社会服务。
第十一条省、自治区、直辖市登记管理机关应当履行下列登记管理职责：
（一）根据条例和本细则，拟定本省（自治区、直辖市）事业单位登记管理的实施办法，报国家事业单位登记管理局备案；
（二）依法保护本省（自治区、直辖市）核准登记的事业单位有关登记事项的合法权益；
（三）监督本省（自治区、直辖市）条例和本细则的执行，依法处理本省（自治区、直辖市）违反条例和本细则的行为；
（四）指导和监督检查下级登记管理机关的登记管理工作；
（五）负责本级登记管辖范围内事业单位登记管理工作；
（六）主管本省（自治区、直辖市）事业单位登记管理的电子化工作；
（七）提供有关社会服务。
第十二条省级以下登记管理机关应当履行的登记管理职责由省、自治区、直辖市登记管理机关根据条例和本细则规定。
第十三条国家事业单位登记管理局负责下列事业单位的登记管理：
（一）中央直属事业单位；
（二）中央国家机关各部门举办的事业单位；
（三）直接或者间接使用中央财政经费的社会团体举办的事业单位；
（四）中央国有资产监督管理机构履行出资人职责的企业和国有重点金融机构举办的事业单位；
（五）本条上述事业单位举办的事业单位；
（六）依照法律或者有关规定，应当由国家事业单位登记管理局登记管理的其他事业单位。
第十四条省、自治区、直辖市登记管理机关负责下列事业单位的登记管理：
（一）省、自治区、直辖市直属事业单位；
（二）省、自治区、直辖市国家机关各部门举办的事业单位；
（三）直接或者间接使用省级财政经费的社会团体举办的事业单位；
（四）省、自治区、直辖市国有资产监督管理机构履行出资人职责的企业举办的事业单位；
（五）本条上述事业单位举办的事业单位；
（六）国家事业单位登记管理局授权登记管理的事业单位；
（七）依照法律或者有关规定，应当由省级登记管理机关登记管理的其他事业单位。
第十五条省级以下登记管理机关的登记管辖由省、自治区、直辖市登记管理机关根据条例和本细则规定。
第十六条不同层级单位联合举办的事业单位，由其中层级高的单位举办的事业单位的登记管理机关登记管理；同一层级、不同行政区域单位联合举办的事业单位，由其各自行政区域登记管理机关共同的上级登记管理机关登记管理。
第十七条地方登记管理机关不得登记名称冠“中国”、“全国”、“国家”、“中华”等字样的事业单位。
第三章登记事项与登记程序
第十八条事业单位法人登记事项包括：名称、住所、宗旨和业务范围、法定代表人、经费来源、开办资金等。
第十九条事业单位名称是事业单位的文字符号，是各事业单位之间相互区别并区别于其他组织的首要标志，应当由以下部分依次组成：
（一）字号：表示该单位的所在地域，或者举办单位，或者单独字号的字样；
（二）所属行业：表示该单位业务属性、业务范围的字样，如数学研究、教育出版、妇幼保健等；
（三）机构形式：表示该单位属于某种机构形式的字样，如院、所、校、社、馆、台、站、中心等。
第二十条事业单位名称应当使用符合国家规范的汉字，民族自治地方的事业单位名称可以同时使用本自治地方通用的民族文字。
第二十一条事业单位名称不得使用含有下列内容的文字：
（一）有损于国家、社会公共利益的；
（二）可能造成欺骗或者引起误解的；
（三）其他法律、法规禁止的。
第二十二条申请登记的事业单位名称不得与已登记的事业单位名称和注销登记未满三年的事业单位名称相同或者相近似。
第二十三条除特殊情况外，一个事业单位使用一个名称。申请人申请登记多于一个名称，登记管理机关经审查确认必要的可以核准登记，并在法人证书上将第一名称之外的名称以加括号的形式显示在第一名称之后。
第二十四条经登记管理机关核准登记的事业单位名称受法律保护。
第二十五条事业单位住所是事业单位的主要办事机构所在地。一个事业单位只能申请登记一个住所。
第二十六条申请登记的事业单位住所地址应当是邮政能够送达的地址。
第二十七条事业单位宗旨是指举办事业单位的主要目的，事业单位业务范围是对事业单位可以开展的业务事项的界定。事业单位业务范围应当符合宗旨的要求，并与其资金、场地、设备、从业人员以及技术力量相适应。
事业单位应当在核准登记的业务范围内开展活动。
第二十八条事业单位业务范围涉及国家实行资质认可管理或者执业许可管理的业务事项，须取得有关部门的资质认可或者执业许可后，方可申请登记；对已经取得相关资质认可或者执业许可的事业单位，核准登记的相关业务事项不得超出资质认可或者执业许可的范围。
第二十九条事业单位法定代表人是按照法定程序产生，代表事业单位行使民事权利、履行民事义务的责任人。
第三十条事业单位的拟任法定代表人，经登记管理机关核准登记，方取得事业单位法定代表人资格。
第三十一条事业单位法定代表人应当具备下列条件：
（一）具有完全民事行为能力的自然人；
（二）该事业单位的主要行政负责人。
违反法律、法规和政策规定产生的事业单位主要行政负责人，不得担任事业单位法定代表人。
第三十二条事业单位经费来源是指事业单位的收入渠道，包括财政补助和非财政补助两类。
第三十三条事业单位开办资金是事业单位被核准登记时可用于承担民事责任的全部财产的货币体现。事业单位开办资金包括举办单位或者出资人授予事业单位法人自主支配的财产和事业单位法人的自有财产。
事业单位开办资金不包括下列资产：
（一）代为管理的公共基础设施和资源性资产；
（二）关系国家秘密、公共安全、公共保障，不能进入流通领域的资产；
（三）借贷款、合同预收款、合同应付款；
（四）职工福利费、保险金、住房公积金等专用基金；
（五）规定了使用方向，不能用于民事赔偿的他人资助的资产；
（六）按照法律、法规规定不能用于民事赔偿的其他资产。
事业单位开办资金应当以人民币表示。
第三十四条事业单位设立登记、变更登记、注销登记的程序依次是申请、受理、审查、核准、发（缴）证章、公告。
（一）申请。申请人向登记管理机关提出有关登记请求。
申请人应当如实填写有关申请材料，并对提交的申请材料的真实性负责。
（二）受理。登记管理机关对申请人提交的登记申请材料进行初步审查，作出受理或者不予受理的决定。
登记申请不属于本登记管理机关管辖范围的，应当即时作出不予受理的决定，并告知申请人向有关机关申请。
登记申请不符合法定条件的，应当在5个工作日内作出不予受理的决定，并说明理由。申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
登记申请属于本登记管理机关管辖范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照本登记管理机关的要求提交全部补正申请材料的，应当受理。
（三）审查。登记管理机关审查申请人是否符合规定的登记条件。
根据法定条件和程序，需要对申请材料的实质内容进行核实的，登记管理机关应当指派两名以上工作人员进行核查。
登记管理机关审查时，发现登记申请直接关系他人重大利益的，应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。登记管理机关应当听取申请人、利害关系人的意见。
（四）核准。登记管理机关对申请人作出准予登记或者不予登记的决定。
登记管理机关依法作出不予登记决定的，应当说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
（五）发（缴）证章。登记管理机关向核准登记的事业单位发（缴）证章。
（六）公告。登记管理机关对核准登记的有关事项予以公告。
第三十五条登记管理机关应当将法律、法规、规章规定的有关登记管理的事项、依据、条件、数量、程序、期限以及需要提交的全部材料的目录和申请书示范文本等在办公场所公示。
第四章设立登记
第三十六条申请事业单位法人设立登记的单位，应当具备下列条件：
（一）经审批机关批准设立；
（二）有规范的名称和组织机构（法人治理结构）；
（三）有稳定的场所；
（四）有与其业务范围相适应的从业人员、设备设施、经费来源和开办资金；
（五）宗旨和业务范围符合事业单位性质和法律、政策规定；
（六）能够独立承担民事责任。
第三十七条申请事业单位法人设立登记，应当向登记管理机关提交下列文件：
（一）事业单位法人设立（备案）登记申请书；
（二）事业单位法定代表人登记申请表；
（三）事业单位章程草案；
（四）审批机关批准设立的文件；
（五）拟任法定代表人现任该单位行政职务的任职文件；
（六）拟任法定代表人的居民身份证复印件或者其他身份证明文件；
（七）具有法定资格的验资机构出具的验资证明；
（八）住所证明；
（九）登记管理机关要求提交的其他相关文件。
企业、事业单位、社会团体等组织利用国有资产举办事业单位的，还应当提交举办单位的法人资格证明文件。
业务范围中有涉及资质认可事项或者执业许可事项的，需出示相应的资质认可证明或者执业许可证明，并提交其复印件。
第三十八条批准事业单位设立的文件种类如下：
（一）机构编制管理部门的批准文件；
（二）其他有关政府部门的批准文件；
（三）举办单位决定设立的文件；
（四）其他批准设立的文件。
第三十九条事业单位章程应当包括下列事项:
（一）名称；
（二）宗旨和业务范围；
（三）组织机构（法人治理结构）；
（四）资产管理和使用的原则；
（五）章程的修改程序；
（六）终止程序和终止后资产的处理办法；
（七）需要由章程规定的其他事项。
第四十条根据住所权属的不同，应当分别按照下列方式提交相应的住所证明：
（一）使用自有房屋的，出示房屋产权证明并提交其复印件；
（二）使用租赁房屋的，提交房屋产权证明文件，出示有效期内租期一年以上的租赁合同并提交其复印件；
（三）无偿使用他人房屋的，出示房屋产权证明、提交其复印件，并提交房屋所有者的授权使用证明；
（四）无偿使用他人租赁房屋的，提交房屋产权证明文件和房屋承租人的授权使用证明，出示租赁合同并提交其复印件；
（五）使用国家划拨的房屋的，提交上级部门的授权使用证明。
第四十一条因合并、分立新设立的事业单位，应当申请设立登记。
第四十二条登记管理机关对事业单位设立登记申请应当自受理之日起30个工作日内办结。
第四十三条事业单位应当自领取《事业单位法人证书》之日起60个工作日内，将本单位印章的印迹、基本账户号，以及法定代表人的签字、印章的印迹向登记管理机关备案。
第四十四条事业单位设立登记的公告内容，应当包括名称、法定代表人、宗旨和业务范围、开办资金、住所及《事业单位法人证书》证书号等。
第五章变更登记
第四十五条事业单位的登记事项需要变更的，应当向登记管理机关申请变更登记。
变更名称、法定代表人、宗旨和业务范围、经费来源的，应当自出现依法应当申请变更登记的情况之日起30个工作日内，向登记管理机关提出申请。变更住所的，应当在迁入新住所前向登记管理机关提出申请。
开办资金比原登记的开办资金数额增加或者减少超过20％的，应当申请变更登记。
第四十六条事业单位申请变更登记，应当向登记管理机关提交法定代表人签署的事业单位法人变更登记申请书和《事业单位法人证书》副本复印件。
因变更事项的不同，还应当提交其他相应文件：
（一）变更名称的，提交审批机关批准文件；
（二）变更住所的，提交新住所证明文件；
（三）变更宗旨和业务范围且内容涉及资质认可或者执业许可的，出示相应的资质认可证明或者执业许可证明，并提交其复印件；
（四）变更法定代表人的，提交事业单位法定代表人登记申请表、现任法定代表人免职文件、拟任法定代表人任职文件和居民身份证复印件或者其他身份证明文件；
（五）变更经费来源的，提交经费来源改变的证明文件；
（六）变更开办资金的，提交具有法定资格的验资机构出具的验资证明。
第四十七条事业单位因合并、分立改变登记事项的，应当申请变更登记。
第四十八条登记管理机关对事业单位变更登记申请应当自受理之日起30个工作日内办结。准予变更登记的，向其颁发变更后的《事业单位法人证书》，收缴变更前的《事业单位法人证书》，变更名称的还应当收缴变更前的单位印章。
第四十九条事业单位变更名称和法定代表人的，应当自领取《事业单位法人证书》之日起60个工作日内，将变更后的单位印章的印迹和新任法定代表人的签字及印章的印迹向登记管理机关备案。
第五十条事业单位变更名称、住所、法定代表人等登记事项的，由登记管理机关予以公告。
第六章注销登记
第五十一条事业单位有下列情形之一的，应当向登记管理机关申请注销登记：
（一）举办单位决定解散；
（二）因合并、分立解散；
（三）依照法律、法规和本单位章程，自行决定解散；
（四）行政机关依照法律、行政法规责令撤销；
（五）事业单位法人登记依法被撤销，或者事业单位法人证书依法被吊销；
（六）法律、法规规定的应当注销登记的其他情形。
第五十二条事业单位在申请注销登记前，应当在举办单位和其他有关机关的指导下，成立清算组织，完成清算工作。
清算组织应当自成立之日起10日内通知债权人，并于30日内至少三次拟申请注销登记的公告。债权人应当自第一次公告之日起90日内，向清算组织申报其债权。
清算期间，事业单位不得开展有关清算以外的活动。
第五十三条事业单位应当自清算结束之日起15个工作日内，向登记管理机关申请注销登记并提交下列文件：
（一）法定代表人签署的事业单位法人注销登记申请书；
（二）撤销或者解散的证明文件；
（三）有关机关确认的清算报告；
（四）该单位拟申请注销登记公告的凭证；
（五）《事业单位法人证书》正、副本及单位印章；
（六）登记管理机关要求提交的其他相关文件。
第五十四条登记管理机关核准事业单位注销登记后，应当收缴被注销事业单位的《事业单位法人证书》正、副本及单位印章，并注销登记公告。
第五十五条经登记管理机关注销登记的事业单位，自核准注销登记之日起事业单位法人终止。
第七章证书使用与管理
第五十六条《事业单位法人证书》分为正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。
《事业单位法人证书》正本应当置于事业单位住所的醒目位置。
第五十七条事业单位进行下列活动时，应当向有关部门出示《事业单位法人证书》：
（一）刻制印章、办理机动车船牌照；
（二）申办有关社会保险事宜；
（三）开立银行账户、贷款；
（四）申办税务登记、减免税收及其他优惠；
（五）从事经营活动或者兴办企业，申办有关执照；
（六）国有资产登记管理和统计登记；
（七）土地、房产登记管理事宜；
（八）申办收费项目及标准、收费许可证，购领收据、发票；
（九）法律诉讼、公证事宜；
（十）人事调动和工资基金管理事宜；
（十一）申办海关事宜；
（十二）有关部门要求事业单位出示《事业单位法人证书》的其他事宜。
第五十八条《事业单位法人证书》是限期有效证书。超过有效期的《事业单位法人证书》，自动废止。
对废止的《事业单位法人证书》，登记管理机关应当予以公告。
第五十九条事业单位的法人证书废止但未经注销登记的，其法人的责任和义务存续。
第六十条《事业单位法人证书》废止的事业单位，申请领取新的《事业单位法人证书》的，按照申请设立登记的程序办理。
第六十一条任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让和故意损毁《事业单位法人证书》。
第六十二条除登记管理机关外，其他任何单位和个人不得收缴、扣留《事业单位法人证书》。
第六十三条事业单位遗失或者损毁《事业单位法人证书》的，应当向登记管理机关申请补（换）领。
登记管理机关应当根据下列情况分别作出处理：
（一）遗失或者损毁严重无法查证证书全部内容的，原《事业单位法人证书》作废的公告，收回未遗失或者损毁的《事业单位法人证书》正本或者副本，补发使用新的证书号的《事业单位法人证书》。
（二）损毁较轻可以查证证书全部内容的，收回损毁的《事业单位法人证书》，换发使用原证书号的《事业单位法人证书》。
第八章监督管理
第六十四条登记管理机关对事业单位依法实施下列监督管理：
（一）监督事业单位按照规定办理登记和提交年度报告；
（二）监督事业单位按照登记事项从事活动；
（三）制止和查处事业单位违反条例和本细则的行为。
第六十五条事业单位应当于每年1月1日至3月31日，向登记管理机关报送上一年度执行条例和本细则情况的年度报告。
第六十六条事业单位报送的年度报告应当包括下列内容：
（一）开展业务活动情况；
（二）资产损益情况；
（三）对条例和本细则有关变更登记规定的执行情况；
（四）绩效和受奖惩情况；
（五）涉及诉讼情况；
（六）社会投诉情况；
（七）其他需要报告的情况。
第六十七条事业单位在报送年度报告时还应当提交下列文件：
（一）《事业单位法人证书》正、副本；
（二）上一年度年末的资产负债表；
（三）有关资质认可或者执业许可证明文件（业务范围不涉及资质认可事项或者执业许可事项的除外）；
（四）法定代表人任职文件（原提交的法定代表人任职文件未设定任职期限或者未超过任职期限且未出现依法应当申请法定代表人变更登记情况的除外）；
（五）住所证明（原提交的住所证明未设定有效期限或者未超过有效期限且未出现依法应当申请住所变更登记情况的除外）；
（六）登记管理机关要求提交的其他相关文件。
第六十八条登记管理机关应当通过审查事业单位年度报告和其他相关方式对事业单位进行以下方面的监督检查：
（一）是否遵守有关法律、法规和政策；
（二）是否按照核准登记的宗旨和业务范围开展业务活动；
（三）是否继续具备承担与宗旨和业务范围相适应的民事责任能力；
（四）是否继续具备相关登记事项所要求的资质；
（五）是否自核准登记后无正当理由超过一年未开展业务活动或者自行停止业务活动一年以上；
（六）是否在出现依法应当申请变更登记的情况后按时申请变更登记;
（七）实际使用的名称，包括单位印章、标牌及其他表示该单位名称的标记与核准登记的名称是否一致；
（八）有无抽逃开办资金的行为；
（九）有无涂改、出租、出借《事业单位法人证书》或者出租、出借单位印章的行为；
（十）接受和使用捐赠、资助的情况是否符合条例和其他有关规定；
（十一）其他需要监督检查的事项。
第六十九条登记管理机关对事业单位的年度报告和有关情况审查后，作出年检合格或者不合格的决定。
对年检合格的事业单位，由登记管理机关在其《事业单位法人证书》正、副本上作出合格标记，其证书有效期延续至下一年度年检的截止日期。
登记管理机关通过审查事业单位年度报告发现问题的，依照条例和本细则处理。
第七十条事业单位有下列情形之一的，登记管理机关根据情况分别给予书面警告并通报其举办单位、暂扣《事业单位法人证书》及单位印章并责令限期改正、撤销登记并收缴《事业单位法人证书》及单位印章的处罚：
（一）不按照登记事项开展活动的；
（二）不按照条例和本细则的规定申请变更登记、注销登记的；
（三）不按照条例和本细则的规定报送年度报告的；
（四）抽逃开办资金的；
（五）涂改、出租、出借《事业单位法人证书》或者出租、出借单位印章的；
（六）违反规定接受或者违反规定使用捐赠、资助的。
第七十一条申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请登记的，登记管理机关不予受理或者不予登记，并给予警告；登记申请属于直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全事项的，申请人在一年内不得再次申请。
第七十二条申请人以欺骗、贿赂等不正当手段被核准登记的，登记管理机关应当依法予以撤销登记；被撤销的登记属于直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全事项的，申请人在三年内不得再次申请；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十三条有下列情形之一的，核准登记的登记管理机关或者其上级登记管理机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销登记：
（一）登记管理机关工作人员、作出核准登记决定的；
（二）超越法定职权作出核准登记决定的；
（三）违反法定程序作出核准登记决定的；
（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的申请人核准登记的。
依照前款规定撤销登记，可能对公共利益造成重大损害的，不予撤销。
第七十四条直接关系公共利益的事业单位，应当按照国家规定的服务标准、资费标准和行政机关依法规定的条件，向社会提供安全、方便、稳定和价格合理的服务，并履行普遍服务的义务；未经核准登记的登记管理机关批准，不得擅自停业、歇业。
事业单位不履行前款规定的义务的，登记管理机关应当责令限期改正，或者依法采取有效措施督促其履行义务。
第七十五条登记管理机关依法对事业单位从事有关登记事项的活动进行监督检查时，应当将监督检查的情况和处理结果予以记录，由监督检查人员签字后归档。公众有权查阅监督检查记录。
登记管理机关应当创造条件，实现与事业单位、其他有关行政机关的计算机档案系统互联，核查事业单位从事有关登记事项的活动情况。
第七十六条上级登记管理机关应当依照条例和本细则对下级登记管理机关的登记管理实施监督检查，及时纠正登记管理中的不当行为。
第七十七条登记管理机关对其工作人员和下级登记管理机关违反条例和本细则的规定，有下列情形之一的，应当责令改正；情节严重的，由相关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：
（一）对符合法定条件的登记申请不予受理的；
（二）不在办公场所公示依法应当公示的材料的；
（三）在受理、审查、核准登记过程中，未向申请人、利害关系人履行法定告知义务的；
（四）申请人提交的申请材料不齐全、不符合法定形式，不一次告知申请人必须补正的全部内容的；
（五）未依法说明不受理登记申请或者不予登记的理由的。
第七十八条登记管理机关工作人员办理登记、实施监督检查，索取或者收受他人财物或者谋取其他利益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七十九条登记管理机关实施登记管理，有下列情形之一的，由其上级机关或者其他法定机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对不符合法定条件的登记申请核准登记或者超越法定职权核准登记的；
（二）对符合法定条件的登记申请不依法核准登记的。
第八十条登记管理机关实施登记管理，擅自收费或者不按照法定项目和标准收费的，由其上级机关或者其他法定机关责令其退还非法收取的费用；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
截留、挪用、私分或者变相私分实施登记管理依法收取的费用的，予以追缴；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八十一条登记管理机关不依法履行监督职责或者监督不力，造成严重后果的，由其上级机关或者其他法定机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八十二条公民、法人或者其他组织未经登记管理机关核准登记，擅自以事业单位法人名义开展活动的，登记管理机关应当依法采取措施予以制止，并依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章附则
第八十三条申请登记、报送年度报告和申请补（换）领证书，应当使用登记管理机关提供的纸质或者电子格式文本，可以通过送交、邮寄、传真、网络传输等方式报送。
第八十四条无法提交本细则规定提交的文件原件的，可以提交文件复印件，文件复印件应当加盖原文件发文机关或者举办单位的印章。
针对第一点来看，生效的法律文书包括调解书、判决书、执行裁定书以及其他法律规定的文书。在实务操作中，法院拍卖过户出具的都是执行裁定书，可以认为是生效的法律文书，但是有时候在裁定书的裁定内容中没有明确不动产权利的转移、灭失等具体内容，往往会附加一份协助执行通知书，登记机构按照协助执行通知书上的协助内容办理即可。
针对第二点来看，确定来文法院有无执行权利，是法院拍卖转移登记中关键的一点。当人民法院到不动产登记机构查封不动产时，会将该诉讼的案号提供给登记机构，由登记机构记载于登记簿中。拥有执行权的前提是执行法院是首封且案号依然在查封期限内。关于查封期限，根据2015年2月4日开始施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第四百八十七条第一款规定，“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年”。根据该条第二款规定，“申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限”。这意味着一次查封不动产期限最长可以达到3年，期满前还可以续封。现在登记簿大多已经电子化，在实际工作中通过比对登记簿信息就能很方便地看出查封是否还在有效期限内。
在实际操作中，最理想化的情形是被拍卖不动产只有一条法院查封信息，且执行案号与查封案号一致。此种情况下只要法律文书中其他内容正确就可以直接办理。但这种情况只占少数，往往一个被拍卖不动产有多条查封信息。其中一类为同一法院查封，但执行案号与查封案号不一致。这有可能是因为法院在审理同一个案子时，随着诉讼的进行，在不同阶段产生了不同案号，如在诉讼保全阶段人民法院就到登记机构将标的不动产进行了保全查封，经过司法拍卖后到执行阶段出具了执行法律文书，两个案号自然是不同的。如何来判断是否为同一个案子呢？可以通过对比查封文书与来文执行文书中的申请执行人、被执行人、诉讼缘由是否一致来确认。如果确定为同一个案子那就需要人民法院配合在执行法律文书上注明原查封案号，以体现出查封到拍卖的连续性。但也有可能是被执行人涉及多个诉讼且都由同一法院管辖，法院以不同的案号查封了标的不动产。此时首封的案件原则上获得了优先处置权，拍卖执行法律文书上的申请执行人应该与首封案号中的申请执行人一致。但也有可能法院考虑到执行的实际情况，认为有以轮候查封的案件来执行的必要，这时登记机构应该提请人民法院配合将执行案号前的查封登记解除使执行案号的查封变为首封。
另外，更多的一种情况是同一标的不动产被不同法院查封，这时执行处分的大部分都是首封法院，但根据2015年11月江苏高院执行局出台的《关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答》，规定原则上由已进入执行程序的优先债权执行法院处置查封物，但首封法院已启动房地产评估或拍卖程序且处分房地产价值在扣除执行费用、优先债权后有剩余分配变价款的除外。同时规定，首封当事人达成执行和解协议的，或不同意移送处分权的，不影响处分权的移送，厘清了首封法院与优先债权执行法院之间对查封物的处置权。由此会出现进行拍卖处分执行的不是首封法院而是轮候法院的情况，而登记机构无法确定该轮候法院是否具有执行权利，这时一般有两种做法：一种是让执行法院配合，将执行案号顺位前其他法院的查封解封，使执行案号变成首封案号。另一种就需要执行法院出具已经取得执行权利的让渡函，一般是首封法院将执行权利直接让渡给执行的轮候法院，也有经同一上级法院指定由轮候法院取得执行权利的。
区“房地一体”农村不动产登记发证工作是在区政府统一领导下开展，由区自然资源和规划局组织和指导，各镇（街道）以村为单位，统一组织村民申请。
一、工作流程
由各镇（街道）以村为单位统一组织申请，作业单位与村委会工作人员共同开展农房发证收件工作，工作场所和必要后勤保障由村委会负责，各村需组织村民统一有序的开展农房确权登记申请工作，做好缺少权属来源证明材料的宅基地和房屋的“三级确认”工作。自然资源和规划局中心所负责农房发证的业务指导工作以及登记资料的资料审核和登记颁证工作。
相关登记申请材料：农房不动产登记申请书、身份证明材料、土地权属来源及房屋批建材料、宅基地使用权和房屋所有权“三级确认“审批表、宅基地及其房屋权属公示表（公示30日）
有合法用地批准和规划批准手续，主房未经翻改扩建的，由测绘单位权籍调查，按照批准的面积，经村组审核通过后，中心所审核颁证。按照批准的面积确权和登记。
有合法和用地批准手续无房屋规划批准手续的，或有房屋规划批准手续无合法用地批准手续的，或无合法用地批准和规划批准手续的，由村民提出申请，测绘单位权籍调查后，经村民小组、村委会、镇政府“三级确认”审核通过后，中心所审核颁证。
二、工作政策要求
（一）予以登记的情形
1、符合“一户一宅”条件一户多宅确权登记的处理
（1）有两处及以上宅基地和农房的，且不符合分户条件的一个自然户，两处面积合并后超过当地面积标准的，由不动产登记申请人选择一处宅基地申请登记。
（2）已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民（含华侨），因继承房屋占用农村宅基地的，可凭遗嘱（家庭财产协议）、公证书和变更后的房屋所有权证等有效证据，按相关规定登记发证，在证书记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。因司法判决方式取得农村住宅的，可凭有关法律文书办理土地登记，在证书记事栏应注记“该权利人宅基地使用权以司法判决方式取得”。
3、提交申请的问题处理
（1）申请人一般为户主，户主因在外地无法现场申请的，申请人为该户其他家庭成员的，申请人需提交户主的身份证复印件及经村委会盖章确认的委托书（户主本人出具的委托书复印件）；因其他客观原因户主不能作为申请人的，由家庭成员签字确认后推选一名申请人代为申请并经村组确认。
（2）户主已死亡，配偶健在的，需变更户主换领新户口簿后申请不动产登记。
（3）一子或一女户，已分户且单独居住但不符合宅基地安排和分户条件的，父母与子女不得单独申请登记。
（4）家庭有两个及以上子女，且有多处宅基地的，户口未单独分户，符合宅基地安排条件且满足“一户一宅”的，如无法提供单独设户户籍信息的，提交相关情况说明并经村组确认后，可分户申请不动产登记。
（5）父母拟将不动产登记给子女的，首先建房时子女应已出生，其次提交申请时应明确房屋归子女单独享有，宅基地由家庭成员共同享有并经村组确认。
4、面积认定的问题处理
（1）持有集体土地使用证且原土地使用证面积超出时点规定的。如主房未翻改扩建，按原土地证记载的面积确认宅基地面积，房屋建筑面积按宅基地时点标准的70%土地上形成的房屋核定建筑面积；如主房已翻改扩建，按时点重新认定土地使用权面积和房屋建筑面积。
（2）主房未发生翻改扩建的，宗地界址未发生变化的，已领取集体土地使用证的，宅基地面积按证载面积确认；宗地界址发生变化且面积变大的，已领取集体土地使用证的按证载面积确认宅基地面积，如证载面积不足时点标准的按标准面积予以认定。
（3）宅基地面积不足时点标准的，房屋建筑面积可以按宅基地时点标准的70%土地上形成的房屋核定建筑面积。
5、出嫁女的问题处理
（1）户口未迁出的，后因离婚回原籍随父母居住的，可以作为共有人进行登记，符合“一户一宅”条件的，户籍簿单独立户的，合法取得宅基地的可单独申请办理一处宅基地。
（2）原是一户且有两处及以上宅基地的，因离异析产除分别申请各自宅基地的，如宅基地通过继承等合法行为取得的可以分别申请。
（3）已出嫁的妇女同志，如在现户籍所在地已随男方享受宅基地的，不得作为原户籍所在地的共有权人申请登记。
6、有关继承的问题处理
问：作为登记机构如何受理?乙能否单方持法院判决书、离婚协议书、甲的死亡证明等申请转移登记?
金绍达：夫妻协议离婚后到登记机构办理房屋转移登记是常见业务，但这一起登记业务有些特殊性，我们可以作以下分析。
一、如离婚时买房人对该房屋还未进行登记，则双方是对债权的约定。这就可以由乙和卖方(开发企业)共同申请。登记机构可以凭商品房预售合同、法院生效的判决书和离婚协议书直接受理(毋须收取甲的死亡证明)。没有必要让法院再出裁定和协助执行通知书。
二、如房屋已登记为男方或男、女双方共有，则按《房屋登记办法》规定，协议离婚处理房屋产权不属于单方申请的情形。而且，在2008年11月，住房和城乡建设部房地产市场监管司在“关于对铜陵市房地产市场管理处《关于适用(房屋登记办法)有关规定的请示》的复函”中规定：“根据《物权法》、《婚姻法》及《房屋登记办法》等法律法规的规定，夫妻双方经民政部门协议离婚时，离婚协议对夫妻共有房产进行了约定处理的，在办理房屋所有权转移登记时，需离婚双方到场共同申请”。
在起草《房屋登记办法》时，没有将在民政局离婚协议中对夫妻间房产进行约定处理的列入单方申请的范围，其中一个重要原因就是这一协议有被撤销或改变的可能。但本案从实体上看，法院已认定了协议的合法性，乙完全可以凭此取得房屋所有权。但从另一方面来看，并不是协议真实、合法就可以单方申请，如经过公证的房屋转让合同也是真实、合法的，但仍然不能单方申请。《房屋登记办法》第12条有个兜底条款，但对这一情况仍不太适用。
为解决当事人的问题，如用保守而且安全的方法，可以让乙诉登记机构不作为，按本例中的情况，法院一般会判登记机构给予登记，那时就可以凭人民法院的判决书受理。
一、房屋共有形式由申请人自行确定
房屋产权共有有两种形式：按份共有与共同共有。夫妻共有房产采用共同共有或按份共有登记皆可，《婚姻法》第17和18条对夫妻财产共有或者单独所有的情况进行了规定，第19条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的适用本法第十七条、第十八条的规定”。当事人可以在合法、自愿的基础上对财产进行约定，自由选择共有方式。
二、房屋登记机构有无对婚姻状况审查的责任
房屋权属登记是依当事人申请，对当事人所有的房屋状态加以记载、予以认可和证明的一种行政行为。登记的功能在于推定所登记房屋的合法性，起公示作用，社会公众可以通过查阅房屋登记机关登记簿的记载和颁发的房屋所有权证，了解相应的权利状况，使之具有社会公信力。
登记机关在受理夫妻共有房屋所有权登记申请时，不能凭是婚前财产或婚姻关系存续期间取得的财产来确定是否共有，而要根据当事人提供的合法有效凭证予以审查，然后按照相关法律法规的规定，予以记载。登记机构不能主动判定是否共有。
至于申请人的民事法律关系状态在实质上是否合法有效，则不在登记机构审查范围之内。房屋登记部门只是依据《房屋登记办法》中的兜底条款“其他必要材料”，在办理相关登记业务时，对婚内共有进行审查。
三、夫妻共有在房屋登记实务中的现状
长期以来，产权证书一直都是认定房屋产权归属的法定证据，且具有唯一性。其他任何证据都不具有对抗产权证书的效力。直到2007年实施的《物权法》第16、17条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。首次从法律层面提出了不动产登记簿的概念，并且明确不动产登记簿是权属证明的最高效力。自此以后，经过登记的不动产，就应当根据登记的内容来确定物的归属。产权登记在谁的名下，谁就享有所有权。
对属于夫妻共同的房产，我国大都采用共同共有的形式，绝大部分市民都习惯于由一方登记产权，并且认为理所当然是夫妻共同财产，对房屋所有权进行处分（如出卖或设定抵押）时，登记部门肯定会要求产权人的配偶作为共有人在相关的文件上签字，因此未到登记部门要求将登记簿所有权人更正为夫妻双方。隐性共有人的现象在政策性房屋，如经适房和房改房中尤其明显。
在登记实务中，各地房屋登记部门对夫妻共有房屋的审查主要分成两种类型：一是登记机构只对申请材料的一致性进行审查，不对申请房屋属于婚前还是婚后，是否存在配偶共有的情况进行实质性审查，一般询问是否有共有人，然后由申请人在询问表上签字确认。另一种是登记机构不仅对申请材料进行审查，且通过询问和要求申请人提供婚姻证明（如结婚证、未婚证明等）来综合判断该房屋属于婚前还是婚后取得的财产，如属于婚后取得的财产，如需登记为个人所有，还要求提供婚内财产约定等相关材料。
仅从《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》中就可以看出，法院认定房屋是否夫妻共有，不是根据取得时间简单判断，而是以购买房屋的财产是否属于夫妻共同财产来作为判断标准。法院认为如果是婚前个人购买的房屋，即使是婚后登记的，仍然应当属于个人财产，可以看出登记机构不能简单通过房屋取得的时间以及婚姻登记的时间来判断是否属于夫妻共同财产。但如要求登记机构对财产来源进行实际性审查则超出了登记机构的权力和能力，因此登记机构无权力也没有能力对取得房屋的财产性投入是属于个人财产还是夫妻共同财产来进行判断或者裁判。应采用询问加证据支撑的登记方式，即询问时申请人回答共同所有，一般登记机构都予以直接登记为夫妻共有。若询问时申请人回答房屋为单独所有，房屋登记部门大都查看登记资料中的合同签名是否单方，若单方方可由权利人单独申请，登记为单独所有。若回答房屋为夫妻共有的，还有些登记机构要求须提交婚姻关系存续的证明予以佐证。
由于先行赔付制度的出台，房屋登记部门怕承担赔偿责任，过于谨慎地承担了本机构不应承担的责任。从法律责任上来看，如房屋实际属于共有财产，当事人欺骗登记机构，并进行无权处分的话，根据《物权法》第106条规定，由无权处分人承担赔偿责任；《房屋登记办法》第92条也规定了，申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。可以看出，首先应由造成损害的人员进行赔偿，登记机构为了自身利益过度使用了行政权力。
四、房屋登记中对婚姻关系审查应当合理有度
房屋登记部门大都以2007年10月1日《物权法》开始实施的时点来区分是否存在隐性共有。在此时点之前登记的房屋，如果申请人取得的房屋是在婚姻关系存续期间取得的，在处置时房屋登记部门大都需要夫妻双方签字，承认隐性共有关系。在此时点之后登记办证的，不承认隐性共有，直接以登记簿记载的所有权人为准，所有权人可以直接处置。《房屋登记办法》第13条规定，共有的房屋由共有人共同申请登记。据此可知，夫妻共有的房屋应当由夫妻共同向登记机构申请所有权登记，实务中可以一方委托另一方代为办理。
《房屋登记办法》第18条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。
根据《中华人民共和国婚姻法》和《婚姻登记管理条例》的规定，男女双方自愿离婚，并对子女抚养和财产处理达成协议，可往民政部门婚姻登记机关办理。
所需材料：
办理离婚登记，须提供如下证件：
(1)户口本原件及复印件。
(2)身份证原件及复印件(失业者还须持失业证)。
(3)双方离婚介绍信。离婚介绍信应由：有单位的，由其所在单位人事部门出具;村民和个体劳动者、私营企业者、从业人员、失业人员等由其户口所在地村委会、居委会出具。 (跨区应加盖街道办事处或镇婚姻登记专用章。)
(4) 双方各自的申请报告。申请报告内容包括各自陈述离婚意愿及原因。
(5)双方达成协议的协议书，是双方对子女抚养、财产分割、债权债务处理及夫妻一方生活困难的经济帮助等作出的文字协议。
(6)双方的《结婚证》(二份)。如《结婚证》遗失，需申请补办《夫妻关系证明书》，补办手续详见《办理(夫妻关系证明书)须知》。
办理流程：
办理程序：
(1)双方带齐证件，亲自到一方户口所在地的婚姻登记机关提出申请，填写申请书。
(2)婚姻登记机关对申请离婚人士的材料进行审查，并自受理之日起30天，对符合离婚条件的申请给予答复并预约领证日期。
(3)双方亲自到婚姻登记机关(办理协议书的法律公证，见证)出示户口本、身份证、证件相领取离婚证。
想要办理离婚手续时 夫妻有一方是在日本有固定住所的日本人的情况,适用日本的法律,在日本的离婚手续如下:
1. 协议离婚
在双方同意离婚后,“协议离婚”即成立。到夫妇的原籍或居住地的市町村提交离婚申请书,此时需要住民票以及外国人登录完毕证明书。离婚申请书上还需要2位证人的署名、盖章。此外,如有未成年的孩子(不满20岁)的情况,必需明确孩子的亲权归属离婚夫妻的哪一方,否则离婚申请不予受理。
2. 离婚申请不予受理申请
自己没有同意离婚,对方有可能独自提交离婚申请的情况,另外由于一时的口角,在离婚申请上冲动地签名盖章了的情况,想要撤回该申请时,只要提交“离婚申请不予受理申请”,该离婚申请就不会被受理。申请提出后6个月之内有效。在此期间内也没能解决的话,可以再次提出申请书延长不予受理期间。
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