论文关键词 建筑物区分所有权 共有部分 土地登记 不动产
建筑物区分所有权是与房屋所有权登记相关的一种单独所有权类型，它的独立性与完整性体现在包含专有权、共有权与管理权三项权利内容。对于专有权这种排他性的权力，在现行的房屋登记簿与房产证上可以得到登记上的保障。而对于共有权的客体共有部分则存在缺乏明确划分标准、缺少登记规定等问题。在2015年全面推行不动产统一登记的大形势下，笔者将就共有部分登记相关规定进行研究讨论。
一、共有部分登记范围的认定
（一）法律规定中的问题
在我国现行的法律法规中，缺乏对共有部分登记的专门规定。在建筑物所有权证书上的共有部分登记只涉及到“公摊”。以住房为例，“房屋公摊”是指分摊的公用面积，与套内面积一起构成了商品房的建筑面积，在房产证书上得到列明，以证明是业主所有权的一部分。但是，公摊部分与共有部分的范围是不一致的，它主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外墙墙体、楼梯、公共过道等公用部分。而如今建筑物共有权争议热点涉及到的车库、绿化带、楼顶平台等部分则缺乏法律规定的登记规则与形式。权力状况与登记客体不匹配，在现行的不动产登记模式下，共有权无法得到保障。
在对这一部分的登记展开研究前，要对建筑组区分所有权的共有具体部分进行明确。这是开展登记研究的前提与重要环节。
在对这一范围的认定上，一般存在三种模式，一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。我国《物权法》中采用的就是第三种，排除的方法。规定建筑物内除住宅、经营性用房等专有部分以外就是共有部分。具体来说在该法第七十条规定了：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十三条补充规定了道路、绿地、公共设施等也属共有部分。这种以专有部分为主导的模式造成了对共有部分认定的模糊，只是一般性笼统的规定，而且在实践中往往有与之冲突的情况。第七十三条中将“其他公共场所、公共设施”全部认为是业主共有就是不合理的，如已被租赁或认购的公共服务设施建筑就不能笼统的被确定为业主共有。因此，在2009年出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》采取了列举法加排除法的方式对《物权法》的不足进行弥补，对专有部分概念定义为具有构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体。并对共有部分做出了一些列举式的补充。此外，涉及到区分所有权登记的还有《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》这两部规章。但这样的登记规则只是原则性的规定，对于具体划分和如何登记都没有涉及。
时至今日，我国立法中仍未提供对共有部分的认定要件，认定标准也不能最终确定，单纯通过增加列举项难以适应新发展，实践中的合理区分也无法实现。可见在我国现有法律法规上，共有部分的认定、登记仍然存在很大的空白。
（二）共有部分的区分标准不明
在对共有部分的登记进行讨论前，从理论上上进行认定是前提。如前文所述，共有部分普遍通过对专有部分的“排他”来认定。这种“非此即彼”的笼统界定方式，反映出了对区分共有的不重视。也在实务中带来很多争议。
二、实践中的特殊共有部分登记
对于电梯、公共道路和楼梯间这一类共同使用性显著的共有部分，实践中争议较少。现实中纠纷频发，认定模糊且让所有权人常常感到权利受损的共有部分，如车库、屋顶平台、会所、小区绿地等的归属往往是认定以及登记的难点。本文将以车库与小区会所涉及到的共有部分登记进行单独的分析。
（一）车位车库
《物权法》的七十四条中有做出相关规定。规定车库应首先满足业主的需要，并区分为专有的车库与共有的车库两类。前者包括通过买卖归个人所有和开发商所有，后者就是我们需要讨论的共有的车位车库。现实在这些共有的停车位存在开发商占用、侵占原有停车位进行建设的问题，使得业主因停车难问题与物业、开发商产生摩擦。
为了维护这一共有权，首先需要明确，未经买卖登记、不属于开放商保有的、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位是区分所有权的共有部分。所以房地产开发商不享有对共有车库车位的处分权力，否则就违反了规划用地许可文件、建设工程规划许可文件和购房合同的相关约定，涉及违约和侵权。其次，《物权法》中只做出了满足业主优先使用权的规定，在不动产统一登记下可以将这一所有权进行确认，将小区全部业主登记为权力主体，于登记簿上列明共有车库车位的面积、四至。对共有车位所有权的登记，有利于业主进一步维护除使用权外的收益权与管理权，限制物业开发商对共有部分的任意处分。
（二）会所
小区会所是近些年开发商为了促进销售，规划在小区公共面积内，为业主提供餐厅、酒吧、游泳馆等有偿服务的场所。但在实际运营中，一般被相关公司租用。对于会所的权属，我国的法律法规及规章中均未作出明确规定，所以主要争议点在于，会所是否属于《房屋登记办法》中规定的“属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房”。 会所是否属于共有部分的归属，应当分情况区分。会所是作为单独建筑进行报建设时，所有权由房地产开发企业保留，当小区会所作为独立不动产权进行登记时，开放商有权决定其转让、使用、出售，在房地产登记机构核发房地产权证时，需要有对“会所”的特别注释与标记；但在建设审批时，如果确定了该会所是建筑区划内的公共配套场所，根据《房屋登记办法》的规定则所有权归属全体业主，要以共有部分进行登记，虽然不发放房地产权证书，但可以在不动产登记薄上进行相关记载。开发商不得出售，收益也归于全体业主。
（三）屋顶平台
屋顶平台一般是归业主共有，即使没有合同约定，也因其事关业主基本利益与共有构造而推定为业主共有。作为建筑物的天然部分，一般不具备登记条件。
然而屋顶平台存在依照专有部分来进行登记的情形。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合条件的房屋、车位、摊位等特定空间是可以认定为专有部分的。将屋顶平台与顶层进行搭售，符合了房屋建筑规划与签订了买卖合同后，这一部分就具有了专属性。
而对于实践中出现的占用公共屋顶，修建个人使用的“空中楼阁”是对共有权的侵害，是违反法律法规的侵权行为。也可以依照相邻关系来进行调整。
三、建筑区分共有的登记程序
根据我国建设部《房屋登记办法》第三十一条规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑物区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。由此可见，房产开发商是共有部分申请初始登记的主体。但在实践中，开发商在进行建设审批时，往往是通过“分期分批”的方式，这种分割式的房屋登记方式使得区分所有权的共有部分得不到确认，建筑区划内对共有部分的原始规划，可能会因后期的审批产生较大改变。实践案例中，业主常常发现，开发商事先承诺的公园绿地在后期建设中建成了新的住宅楼，当业主进行维权时，开发商却出示规划管理部门批准的建设工程规划许可。这反映了登记程序上的缺漏。
根据《暂行条例》的规定，初始登记时需要提交相应的材料并进行审查。因此，为了保护业主的共有权，在房屋所有权初始登记时，就应该强调对共有部分登记的重视。在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，登记机构就应要求其提供依法属于业主共有部分范围的法定资料，包括这些部分的类型、具体用途、面积大小、所在位置、权利归属等证明文件。保证在该建筑区划内接下来的开发建设与预售中规划一致。确保共有部分权利的完整性。
此外《房屋登记办法》第十九条规定，房屋所有权初始登记时，房屋登记机构应当实地查看。根据《暂行条例》第十八条的规定，要求对受理的不动产登记进行查验，包含界址、空间面积、位置等。第十九条第一款也指出，对房屋建筑物、构筑物所有权的首次登记，登记机构可以进行实地查看。参考房屋所有权登记，区分所有权的共有部分登记在进行完善时，也应该增加实地查看这一部分。
除了登记阶段的保护。在建筑物申请建设工程规划许可时，就应当列明建筑区划内公共场所、公用设施和物业服务用房的具体范围。对商品房销售许可行政审批环节也应该加大对列明建筑物区分所有权的重视，同样的，房地产管理部门批准商品房预售许可时也应要求建设单位提交列明属于业主共有的公共场所、公用设施、公共道路等共有部分以及开发商将具有营利性的公共场所处置（出售、赠与或留作自用）的文件，使得预售方案不只是开发商与销售方的一纸口头承诺或广告宣传手段，要求其能产生切实的法律上的、行政上的效力。公共场所、公用设施等共有部分的具体范围，经过审批后不得任意做出更改，任何人不得侵占或擅自改变公共建筑空间、公共场所设施原先规划的功能与位置。同时建筑物开发商在与业主签订《商品房买卖合同》时也要载明上述内容的条款。保障所有权人在就公共部分进行维权时有理有据，也规范了房地产市场交易的开发行为。具体可从以下几个方面对建筑区分共有部分的不动产登记进行阐述。
（一）登记申请人
根据我国建设部《房屋登记办法》第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”
据此，我国房屋所有权初始登记时，是由房地产开发商作为申请人，提起对公共区域与公共建筑物这一类建筑区分共有部分的登记。且根据《房屋管理办法》第十二条，对于合法建造房屋进行所有权申请，可以由房产开发商单方进行。此外，根据《房屋登记簿管理试行办法》的记载说明，建筑面积包括单体建筑的共有部分与专有部分两类。其中单体建筑共有部分是与专有部分一并登记的，在登记簿上以建筑面积为形式量化。在进行房屋登记时，这一部分共有是依附于专有面积，申请人为当事人双方。
这一现状反映出我国现行的关于区分所有建筑物共有部分的登记申请是割裂开的，单体建筑内共有部分由房屋权利人申请登记，建筑区划内其他共有部分则由房地产商申请初始登记。
（二）登记人
我国现行法规中，并未对区分所有建筑物共有部分的登记部门做出单独规定。共有部分依附专有部分的登记，由房产部门管理。而我国目前存在的有关建筑物区分所有权登记的法律规定主要体现在建设部颁布的《房屋登记办法》。该法第四条规定：房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。第十一条规定：申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。
“台湾土地登记规则”第77条指出建物所有权第一次登记，除本款规定者外，准用土地总登记程序。所以共有部分的登记依照土地登记规则，由所在地的直辖市、县（市）地政机关办理。
实践中建筑区分共有部分的登记机关一般为住建部门或土地部门。不动产统一登记后，多头分散的登记将划归到统一部门。所以共有部分登记应与房地产登记一起归由县级以上统一政府办理。
（三）登记的客体范围
建设部颁布的《房屋登记办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指固有界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号）的房屋或者特定空间。”由此我们可以得出现行房屋登记的对象主要是是指房屋的专有部分。涉及到共有部分登记的是《房屋登记办法》中三十一条中“属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房”；以及《房产测量规范》中规定的单体建筑的分摊部分（电梯井、 管道井、楼梯间、垃圾道等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房，共有外墙等）。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条中同样也仅仅规定了这一部分公用建筑面积。从上述现行的指导文件可看出，登记的客体是不全面且缺乏标准的。
对建筑物区分共有部分所有权的讨论往往是以单体的建筑物为其存在前提，但实践中小区中建筑区分所有权范围又大大超过了单体建筑物区分所有权之共有权的权利内容。现有对于共有部分的登记客体局限于公摊面积，即单体建筑内部的共有部分。建筑区划内的其他部分也应该纳入登记范围。
建筑区分共有部分的客体应包括法定共有部分、天然共有部分和约定共有部分。墙面、梁、屋顶等天然的共有部分，难以测量，缺乏登记的必要性。而电梯、楼梯、门厅、消防通道等可以测算量化进行登记的一部分天然共有部分，可合并记载在登记簿。因此，需要进行登记的客体主要为法定共有部分和约定共有部分，具有独立性的建筑部分，如公共场所、公用设施、物业服务用房、车库、架空层等，应均在登记簿上予以单独记载，同时与相关专有部分的登记形成关联。有学者指出，对于没有登记为专有部分也没有登记为共有部分的建筑物、设备、设施，为了避免争议，应做出为共有部分的推定。
（四）登记方式
关于共有部分在权属登记中的缺乏，在实践中，我们可以看出共有部分实际范围是分为两大类的。一类是前面所讨论到的，现行登记中的公摊概念。这主要是以一幢建筑范围内的共有部分为客体，对属于整幢业主共有的部分。另一类是整个建筑区划范围内所有权人的共有部分（车库、绿化、道路等）。两类共有部分的所有权主体不同，若将两类不做区分的一并登记会导致主体不明等混乱。在房地产登记的相关法律法规中，虽然做出了对建筑区分共有部分登记的规定，但缺乏相应的登记方式。共有部分的登记落实仍然存在较大空白。日、美、德在这一不动产类型上采取了一种“一体化”的登记方式。
德国《住宅所有权与长期居住权法》第七条规定：“（1）在本法第三条第一款的情形，依职权为每一份共有所有权份额编制一份专门的土地登记簿页（住宅土地登记簿、非住宅用房所有权土地登记簿）。在此种簿页上登记从属于共有所有权份额的专有所有权和作为对共有所有权的限制的属于其他共有所有权份额的专有所有权权利的授予。”该登记将共有部分划分为单独的份额，与所属的专有部分联系，与专有部分一并登记。
台湾地区“公寓大厦管理条例”第四十四条规定：“公寓大厦之起造人或区分所有权人应依使用执照所记载之用途及下列测绘规定，办理建物所有权第一次登记。”“台湾土地登记规则”第七十五条指出：区分所有建物之共同使用部分，应另编建号，单独登记。
根据上述规定，我国台湾地区，共有部分是分别合并登记，采取设立标示部，在标示部上列明共有权人的方式进行登记。专有部分也列明相关的共有部分。
这种登记一体化的方式，将共有部分与专有部分一并登记，在登记簿上对专有和共有部分以建筑面积为形式进行量化，对我国有一定的借鉴意义。结合如今的不动产统一登记，《暂行条例》第十条推行完整清晰的不动产登记簿，笔者认为在登记时将两类分开作为登记单元是比较可行。（1）对房屋等建筑物所有权这一类项登记时，仍然要列明该房屋在幢中的公摊共有部分。因为实践中，所有权人在购买房屋时是对公摊面积支付了相应房款的，且公摊面积是反映在房产证图表上的。公摊所有是房屋所有的一部分，这与区分所有权登记不矛盾。（2）共有部分的登记可以放在区分所有权这一权属类型下，分为单幢楼内和建筑区内两个单元。单幢楼登记楼内业主的共有电梯、楼道等。建筑区内的共有部分登记除楼外的绿地、车库、会所、道路等。这样有统有分、全面但分类的登记模式使得物权关系更加明确，便于管理部门查询管理，更重要的是使得所有权人的共有权获得登记上的保障。
（五）登记类型
2014年颁布的《不动产登记暂行条例》第三条，规定不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记等多种类型。在区分所有建筑物权上，由于共有部分相关权利的存废是依其所属的专有权设立的。所以共有部分所有权需要变更时，相应的移转、消灭、变更、权利限制等应随其所属的专有部分进行。《房屋登记办法》已经规定了相关的初始登记、注销登记、抵押登记、地役权登记、预告登记和更正登记。相对较为完善。
但对于首次登记，涉及到明晰产权。《房屋登记办法》第三十一条，仅对一部分共有部分的初始登记进行了规定，缺乏完整性。应对区分所有建筑物的共同使用部分进行整合明确，可与其相关区分所有建筑物同时申请登记。保持专有部分与共有部分登记的一致性。
关键词：集体土地 房屋 管理
中图分类号：F321 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）03（c）-0122-01
集体土地房屋是指在集体土地上建设的各类房屋，如农村住宅，农村企事业单位、政府的非居住用房，城镇及规划范围内建设在集体土地上的房屋。在农村集体土地房屋的管理一直较为薄弱，这主要是政策上的滞后与缺失造成的。近年来在大力发展农村经济的政策下，集体土地房屋的管理有了一定程度的提高，但仍然存在耕地资源减少、管理制度缺陷与管理空白的现象，为此，需要在落实科学发展观的基础上，实现对集体土地房屋的有效管理，实现城乡统筹发展，房屋的一体化管理，促进新农村的建设。
1 集体土地房屋管理中存在的问题
在现行土地制度与房地产管理政策制约下，我国的集体土地房屋管理依然存在较多的问题，尽管在一定程度上得到完善，但土地资源浪费仍然比较严重，村镇建设缺少规划，也还存在少数破坏耕地保护政策的情况。现阶段集体土地房屋管理中存在的问题主要表现在七个方面。第一，房产底数并不清楚。目前集体土地房屋并没有获得权威部门的统计，由于基础数据如房屋数量、各类房屋比例与使用状态的缺乏，导致相关经济决策的制定存在一定的盲目性或者成本过高。第二，未实现专业化管理。农村建设管理中，以土地管理为主，仅要求宅基地与其他建设用地符合土地规划就可以了，而将房屋看作是土地的附属物，对其修建、使用与管理都缺少管理，如房屋容积率、房屋楼层等。这导致在政府征地时还存在“突击“建房的现象，最终会造成了社会资源的极大浪费。第三，存在一定的违章建设现象。近年来，在国家保护耕地的基本国策下，政府对房屋的违章建设加大了控制力度，集体土地违章建设的情况得了有效的控制，但是随着城市房价居高不下的态势，新一轮农村开发热开始呈现，占用耕地进行房屋的违章建设并对外进行销售的现象仍然存在，甚至与房地产开发商签订土地合同进行开发。这种违章建设的现象极大的损害了农民的利益，影响了农民的生计，违反了保护耕地的基本国策。第四，集体土地房屋规划管理中规划比例与规划质量不高，规划落实不理想。第五，集体土地房屋建设混乱，设计、施工及其监管不够规范，由于农村经济基础发展不平衡，所以农民建房或者参与建房的能力较弱。第六，存在城市居民到农村买房的私下交易，而这种交易行为并不受法律的保护。第七，农村居民对物业管理认识不够，集体土地房屋物业管理程度有限。
2 集体土地房屋管理研究
2.1 房屋权属管理研究
改革开放以后我国恢复了房地产登记制度，但这些登记还主要局限在对城镇房屋的登记，而农村房屋则由于村镇管理部门缺乏专业人员的管理，而登记率较低，产籍管理混乱，有的地方登记工作甚至停顿，仅对房屋的位置做了粗略的标识。同时由于城乡管理的不统一使得城市开发区或者郊区耕地上建设的房屋发放所有权证书，为管理增加困难。为此，需要将集体土地房屋纳入到统一的不动产登记范畴中来，对不动产登记制度进行完善。首先，对不动产登记的法律制度进行统一。包括登记模式、物权模式与基本规范的统一，不动产登记法的统一等。其次，对不动产登记模式进行统一。目前我国的房地产登记制度与权力登记制相似，兼用托伦斯登记制，同时又具有自己的特点，如土地管理机关与房地产管理机关分别对土地使用权、房屋产权登记负责；颁发权力证书等，由于房地产权属登记中吸收了登记生效的优点，因此可扩展用于其他的不动产登记。此外，还需要实现不动产登记效力、登记范围、登记方式以及登记机关的统一，从而平等的保护农民的土地权利。
2.2 房屋规划管理研究
由于我国的土地集中在农村，因此集体土地房屋主要以村庄与乡镇的形式出现，同时也包括少量的分散居民点与生产经营用房。在对集体土地房屋的规划管理中，主要是对村镇的规划。目前我国村镇规划存在的主要问题为：村镇规划规划比例较低、规划质量较差、规划落实情况不理想等。尽管各级政府都加大了村镇的规划资金与人员投入，但是投入明显不足，在免除农业税收后，乡镇财力更加紧张，加上相关配套政策无法到位，使得村镇的规划工作受到严重的影响，规划的质量也不高，与农村实际风格不符，规划过时；有的地方只看见新房，但不见村庄，规划质量较低，因此在村镇的规划中需要增强村镇规划的编制。以科学发展观对村镇的规划编制进行指导；加大规划编制的力度提高规划比例；增加规划的人员与资金投入，使规划质量得到提升；同时应重视对农村历史文化遗存与地形地貌的保护，从而建立起具有特色的村庄。此外，还需要严格的执行集体土地房屋建设的用地审批制度与规划许可，将规划落到实处，强化对集体土地房屋建设的监管。
2.3 房屋建设管理研究
随着人们生活水平的提高，农村的居住环境也获得了极大的改善，农村的建房质量也得到了提高，但在房屋的建设中还存在着混乱建房、设计、施工监管不规范、建房能力不强等问题，因此在集体土地房屋建设管理中，需要从房屋建设的规划、设计与施工等方面有序的推进新农村的建设。其主要措施包括：尽快地启动农村房屋建设的报建与审批；为保证房屋的设计与施工水平，需对农村房屋勘察设计制度进行大力推行；并对施工的全过程与施工队伍加强管理，进行服务与技术指导。
此外，为了控制集体土地房屋的盲目建设与交易，需要加强并完善集体土地的房屋交易管理；而为实现农村居住环境的进一步提升，获得更多的服务还需要推动集体土地房屋物业管理的进行。
3 结语
全文对我国目前集体土地房屋管理中存在的问题进行了总结与分析，并从房屋权属管理、房屋规划管理、房屋建设管理、房屋交易管理与房屋物业管理几个方面对如何开展当下的集体土地房屋管理进行了探讨。总的说来，需要针对集体土地的特点，在新农村建设的目标下，坚持土地资源保护这一基本国策，实现对集体土地房屋的管理，促进城乡的统筹发展。
参考文献
[1] 段倩倩.集体土地房屋征收补偿研究[D].长春：吉林大学，2012.
《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交：登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料。立法者试图为房屋登记机构制定更为详尽的登记规则，然而，过细的规定使登记机构陷入了“条条框框”和形式法治状态，缺乏能动执法的机制，特别是检察机关加大渎职犯罪的查办力度，登记机构对于不具备常规条件的初始登记更是不敢越雷池一步。登记机构工作人员“宁愿不作为，不能滥作为”的思想日益严重，房屋初始登记的“历史遗留问题”越攒越多。为妥善解决我国房屋权属登记中的历史遗留问题，本着“尊重历史、实事求是、民生优先、违法必究”的原则，切实维护群众的合法权益，促进房地产市场健康稳步发展。住房和城乡建设部下发了建房市函[2009]89号《全国部分城市房地产交易与权属登记有关问题研讨会会议纪要》，为登记机构能动地办理房屋初始登记提供了依据。本文针对房屋初始登记的常态条件与房屋登记遗留问题进行梳理和探讨，供实务部门参考。
一、房屋初始登记的常态要件
根据《房屋登记办法》第三十条的规定，房屋初始登记需要提交的材料，也即初始登记的常态要件有以下几项。
1 申请人填写的登记申请书。房屋初始登记是基于申请的行政行为。登记申请书是申请房屋登记时需要提交的重要材料，申请书或者申请表用来说明权利人情况和房屋状况，可以由申请人填写，也可以委托他人代为填写。不管是否亲笔填写，申请人都要在登记机构窗口工作人员核实监督之下，在登记表上签名，以确保真实。委托他人代办的，需要核实委托的真实性，防止欺诈。对于委托的真实性，可以采取当面委托、公证委托和鉴证委托。登记表由受委托人签字。《物权法》要求登记机构“就有关登记事项询问申请人”，为便于登记机构在日后可能产生的行政诉讼中提供证据，可以就登记申请书中的有关事项通过询问笔录进行核实。
登记机构对当事人提出的登记申请，并不是仅以询问情况来决定是否核准登记，而是以当事人提供的登记原因的材料是否齐全及合法真实来确定。对不同的登记事项、不同的情况，询问的内容也有不同。因此，可以用以下两种方式来处理：一是在登记申请表上设置询问栏，预设少量的常见问题，由申请人在答案中选择是或否，如有需要询问其他问题，可以根据情况增加，必要时也可以记入询问栏，然后由申请人签名。二是不设询问栏，也不固定询问的问题，只在登记表上统一注明“已就登记有关事项对申请人进行了询问”，登记机构就有关事项向申请人进行询问后，由申请人在询问笔录上签名。这样既进行核实情况又提高了效率。
2 申请人的身份证明。申请人可以是法人、自然人和其他组织。身份证明包括法人、自然人和其他组织的资格证明。法人或其他组织的身份证明为组织机构代码证，没有组织机构代码证的，可以为营业执照、事业单位法人证书、社会团体法人登记证书等。境内自然人的身份证明为居民身份证，无居民身份证的可以为户口簿、护照、有效军人身份证件(军官证、文职干部证、士兵证、学员证、离休证、退休证等)等；港澳同胞的身份证明为港澳居民来往内地通行证或港澳同胞回乡证、居民身份证；台湾同胞的身份证明为台湾居民来往大陆通行证或其他有效旅行证件，在台湾地区居住的有效身份证件或经确认的身份证明；外国人的身份证明为护照和由中国政府主管机关签发的居留证件。
3 建设用地使用权证明。通常包括国有土地出让合同、国有土地使用权证、国土资源管理部门出具的证明、人民政府划拨土地决定书、人民法院的判决书与裁定书、国有土地使用权拍卖确认书、仲裁委员会的裁决书等能够证明国有土地使用权属于初始登记申请人的有关证明材料。我国《宪法》规定城市的土地归国家所有以后，相应的国土资源管理部门和法律规范也是逐步建立和完善起来的。在此之前，许多土地是当事人通过购买、继承、互换、租赁等方式取得。实行土地国有后，权利人以沿用传统方式取得的土地使用权应当受到保护。如一律要求房屋所有权人提供建设用地使用权证，显然是不合适的。只要通过前述方法取得合法的土地使用权，在符合城市规划的条件下，应予进行房屋初始登记。
4 建设工程符合城市规划的证明。即城市规划行政主管部门依法确认房屋符合城市规划的凭证。根据《城乡规划法》第二条的规定，城市规划分为总体规划和详细规划，详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。建设工程符合规划的证明一般是指建设工程规划许可证。在建国初期直至上世纪70年代，由地方政府或建设行政管理部门向建房者颁发建筑执照。近几年来，由于有关部门加强了建设和规划的管理，在建房者开始施工前，城市规划行政主管部门发放的是建设工程规划许可证的副本，在副本上注明该副本不作为房屋登记的依据，待房屋竣工时，经过规划验收认定符合规划部门批准的要求施工的，予以核发建设工程规划许可证正本，在这种情况下，当事人应凭建设工程规划许可证的正本申请初始登记。没有取得建设工程规划许可证或者超出许可范围以外的建筑物，属于“违法建筑”，规划部门根据“过罚相当”原则对违法建房者进行行政处罚，如果符合总体规划和控制性规划的，可以责令补办规划许可手续并处罚款。临时建筑是规划国土管理部门为了充分利用土地资源而批准建造的。批准建造临时建筑，可以最大限度地发挥土地资源的作用。临时建筑必须在规定的期限届满前拆除。按现行规定，临时建筑不予办理房屋初始登记。
5 房屋已竣工的证明。房屋初始登记还需要登记申请人提供房屋竣工验收合格的证明，主要用以区分房屋与在建工程。根据《建筑法》和《建设工程质量管理条例》的规定，法人作为建设单位的建设工程竣工验收通常由建设单位组织设计、施工、工程监理、建设行政管理部门进行竣工验收，即通常所称的“五方签字”。建设工程竣工验收合格后，建设单位应当将建设工程竣工验收报告和经规划、公安消防、环保等部门备案审查
后出具的文件，报建设行政主管部门备案。申请初始登记时，申请人应提交建设行政主管部门的备案证明。在现实中，由于种种原因，出现未进行竣工验收，建设单位就擅自使用的情况。建设行政主管部门可以根据《建设工程质量管理条例》的规定对其进行行政处罚后，由建设行政主管部门质检机构依职权组织质量鉴定，而后进行备案。根据《建筑法》的规定，居民自建的民宅，无需取得建设行政主管部门对竣工验收报告的备案，申请人出具房屋已竣工的证明材料即可。
6 房屋测绘报告。《物权法》规定，当事人申请登记的，应当根据不同登记事项提供图形、面积等必要材料。房屋图形、房屋面积都是房屋登记的重要信息。房屋图形测绘、房屋面积的计算需要通过房产测绘来完成，通过房产测绘报告1来体现。按《房产测量规范》关于“房产面积测算”的规定，房屋的面积系房屋所有权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。因此，房产测绘报告应由具有房产测绘资质的机构出具，按《房产测绘管理办法》的规定，房产测绘的施测单位应取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的测绘资格证书，并对其完成的房产测绘成果质量负责。
二、历史遗留问题房屋初始登记的创新
某些开发商为了规避税费，未向房屋登记机构申请房屋总登记，取得商品房预售许可证后进行销售，业主购买后多年无法办理转移登记，产生诉讼和。据悉，该类情况全国普遍存在。这一现象使得开发商得利、业主恐慌、政府无奈。
住房和城乡建设部在总结上海、深圳关于遗留房产登记问题处理经验的基础上，本着“尊重历史、实事求是、民生优先、违法必究”的原则，切实保护广大购房者的合法权益，下发了建房市函[2009]89号《全国部分城市房地产交易与权属登记有关问题研讨会会议纪要》。根据会议纪要精神，北京、郑州、铜陵等地结合本地实际，制订了解决房屋权属登记中历史遗留问题的相关规定，给房屋登记工作注入了活力，体现了务实能动的执法态度，是对初始登记制度的突破与创新，符合实质法治精神，也是物权登记本质的回归。不仅对于解决房屋权属登记中历史遗留问题起到重要作用，而且对于“小产权房”的根本解决也起到了积极推动作用。
1 无国有土地使用权证的处理。无国有土地使用权证，但具有当时政府计划部门下达的年度商品房建设投资计划书，或者具有规划部门的建设用地规划许可证，或者土地行政主管部门的建设用地批复等相关土地使用批准手续之一的，可以视为具有《房屋登记办法》第三十条规定的建设用地使用权证明。在取得建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料、购房合同、拆迁补偿安置协议，先行为购房人或被拆迁人办理所有权证(即直接进行初始登记)，然后由国土资源部门依法向建设单位收取土地出让金，补办建设用地使用权证书。
2 无建设工程规划许可超出建设工程规划许可的处理。根据“违法必究”及“过罚相当”原则，由城乡规划行政主管部门对违法建设进行处罚。责令补办手续并处罚款后，被处罚人提供的城乡规划行政处罚主管部门出具的违法建设处罚通知书、交款凭据及其他应提供的办证材料视为具有《房屋登记办法》第三十条规定的建设工程符合城市规划的证明。
3 “房改房”的处理。对单位自管公房未办理单位所有权证，但却按照房改政策出售给干部职工的，由售房单位刊登公告，对土地和房屋权属无争议的，售房单位出具具结保证书，政府房改办冻结售房单位的售房款后办理批复手续，房屋登记机构依据房改办批复及相关资料为购房干部职工办理房屋所有权证。
单位通过市场购买或拆迁安置方式获得的房屋，转让时无国有土地使用证，而该房屋又被单位出售给个人的，房屋登记机构可依据房屋产权单位的房屋所有权证、单位原购商品房的购房资料或单位房屋的拆迁安置协议、购房人的购房协议和缴款凭证等材料，直接为购房人办理房产证。单位购买商品房未办理单位房屋所有权证，又将该房出售给个人的，且该单位现已不复存在，个人申请办理所有权证，登记机构可依据原开发企业的土地使用权证明、建设工程规划许可证明、工程质量验收资料等建房手续或者商品房屋产权登记备案证、工商部门出具的单位已不复存在证明、单位与开发企业签订的购房合同、售房发票以及购买单位房产时单位与购房人签订的协议和开具的收据等材料，直接为购房个人办理初始登记。
4 无国有资产管理部门批文的国有企业房产转让的处理。根据《国有资产管理条例》的规定，为防止国有资产流失，国有资产处置之前，应当经国有资产管理部门批准。但是，在国有资产管理部门成立前，已由国有企业出售给个人的房屋，购房人当时未及时办理转移登记而现要求办理的，登记机构依据企业原主管单位的批准文件给予办理，划拨土地上的房屋在转让时需报市(县)级人民政府批准。
5 联建房屋初始登记。属商品住宅的，登记机构可依据购房资料和相关建房及联建资料先为购房个人办理初始登记，然后由相关职能部门依法追缴有关税费；属非住宅的，按联建协议约定份额，由联建各方补缴有关税费后，再为各方办理房屋初始登记。对于联建分成界定不清的，若联建各方均存在，由联建各方共同绘制房屋分成定位表并加盖联建各方印章。若有一方不存在的，由工商部门出具其不存在证明，将购房合同上的房屋座落与派出所现编排的门牌号一并公告后，产权无异议再予以办理初始登记。联建分成产生纠纷的，依法解决纠纷后，再予以办理初始登记。
6 未进行竣工验收的房屋办证问题。原开发、建设单位存在，可以由其委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构或者工程质量检测机构对房屋安全状况进行鉴定；原开发、建设单位不复存在，建设行政主管部门依职权委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构或者工程质量检测机构对房屋安全状况进行鉴定。经鉴定，符合安全使用条件的，房屋登记机构依据房屋安全鉴定报告书或者工程质量检测报告及其他相关资料办理房屋初始登记。对于具有国有土地使用证、建设工程规划许可证，符合办理房屋质量验收和备案条件而未办理的，申请人应将房屋安全鉴定报告或工程质量检测报告报建设行政主管部门备案，申请人依据建设行政主管部门出具的备案证明向房屋登记机构申请初始登记。
7 拆迁安置房屋的房屋登记。拆迁人购买商品房异地安置被拆迁人的情况，可凭售房单位的建房资料、拆迁人的购房合同、安置协议及安置通知单等资料，直接先为被拆迁人办理初始登记或转移登记，后由拆迁人补缴相关税费、完善相关手续。单位房产在拆迁前已出售给该房屋使用人但未办理房屋所有权证，拆迁时拆迁人直接与购房人签订安置协议并进行安置的，房屋登记机构可依据拆迁安置手续及原产权单位售房证明材料直接为其办理初始登记或转移登记。购买私有房屋，受让人未办理转移登记即被拆迁，登记机构可依据有关购房证明材料、安置资料直接为其办理初始登记或转移登记。
法院最终按照《行政诉讼法》第五十四条认定五指山市住房保障与房产管理局适用法律错误、违反法定程序，判决撤销了五指山市住房保障与房产管理局下达的《撤销房屋登记决定书》，维持了原房屋登记情况。
现结合该案涉及的相关法律，对房屋登记依法行政的必要性进行简单阐述。
一、程序法角度
《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。可以看出，撤销房屋登记必须符合两个条件：一是必须是司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件；二是其内容可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构方可主动撤销房屋登记，且有善意取得例外之规定。前述案例中无法看出登记机构满足以上两个要求，故而其采取的主动撤销行为，明显违反程序法。
二、实体法角度
五指山市住房保障与房产管理局要求划拨土地要提供使用权变更相关证明材料的做法是不符合法律规定的。《城市房地产管理法》第三十九条规定，划拨土地使用权转让应当报有批准权的人民政府审批；《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《城市房地产管理法》第三十九条也对划拨土地转让做出具体规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。很多同行据此要求申请人提供批准的相关文件，并且依据是《房屋登记办法》第三十三条的兜底性规定――其他必要条件。从行政许可法的本意出发，兜底条款必须有法律法规的授权，且不能随意增减。
《土地登记办法》第四十条规定，因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。由此可见，审查权授予部门为土地登记部门，房屋登记与土地登记分设的不需要对此进行审查。
五指山市住房保障与房产管理局超越职权且违反法定程序，败诉是必然的结果。
三、经验和教训
通过上述案例可以看出，房屋登记部门在办理相关登记时，必须严格依照法定程序和法律授权的范围行使职权，否则就要承担相应的法律后果。
《物权法》与依法行政《物权法》第二条和第四条规定，物权是具有“排他性”的权利，即物权具有“排除他人干涉的效力”，合法取得的物权受法律保护。是否尊重《物权法》所确定的物权，是检验和衡量行政机关是否依法行政的重要标准。行政机关在征地拆迁、城市开发与城市规划、用地审批、公共设施设置等方面，应该树立物权观念，特别是注意尊重私人财产的所有权、用益物权和不动产的相邻权。物权的排他性不仅在民法上具有重大意义，在程序法上也具有重大意义，其对行政执法中涉及财产内容的处罚提出了严格要求。行政机关在进行罚款、没收财产等影响私人所有权的行政处罚和行政强制措施时，必须严格依照法律规定的权限和程序实施，否则就会侵犯公民、法人的物权。
同时，《物权法》也规定了一些特定情况下，行政机关可以依法限制、干预甚至剥夺合法物权。如第四十二条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”；第四十四条规定，“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产”，但需及时返还被征用人或给予补偿。
《物权法》与政府职能转变
《物权法》的出台，要求全社会以物权法的思路和视野重新认识现行的行政管理体制，这对政府转变职能提出了新的课题，管理理念要从政府行政管理转变到对私有财产的保护和促进利用上。这种转变反映在实践中，将对许多政府部门的职能发生很大影响。
下面，以《物权法》对规划部门和房屋登记部门的影响为例来作说明。
（一）对规划部门的影响
现行《城市规划法》第三十四规定，“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划作出的调整用地决定，“反映了城市规划以国家为本位，制约个体权利的立法意图。而根据《物权法》第二条、第四条、第六条的规定，权利人享有的物权受法律保护，任何单位和个人对权利人的物权负有不作为的义务，不动产物权设定、变更、转让和消灭等变动的事实需要进行登记并向社会公开，动产物权的设立和转让应当依照法律规定交付。上述原则明确了国家对国家、集体、私人的物权应该给予同等的承认，保护一切合法的财产权益。这对城市规划管理部门的行政管理行为提出了要求，即实施规划审批等行政许可必须严格依照规定的条件和程序，尊重权利人已取得的权利，不能轻易撤销、变更使行政相对人取得某种利益和权利并已经生效的行政决定，如果出于公共利益，需要限制或剥夺相对人基于对物权公信力的信赖已经取得的合法物权，应当给予补偿。
而在具体规定方面，如根据《物权法》第七十三条的规定，建设单位在办理有关规划审批手续时，应当要求设计单位根据有关法律规定在设计图纸上标注出城镇公共道路、绿地以及业主共有道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房；建筑区划内修建性详细规划已经确定也尚未实施建设的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，建设单位申请对其位置、面积进行重大调整的，应当按照城市规划部门的要求进行批前公示，听取有利害关系的业主和商品房预购入的意见。根据《物权法》第七十七条的规定，向城市规划部门申请改变住宅使用性质为经营性用房，应当提交有利害关系的业主同意的书面证明，并应按照城市规划部门的要求进行批前公示；对共有房屋进行修缮涉及改变立面、结构设计、变更使用性质、功能布局和增加建筑面积的，属于重大修缮，应当经城市规划部门批准。
（二）对房屋登记部门的影响
关于产权登记问题，《物权法》借鉴其他国家先进的立法经验，登记机关的登记行为只是依法对房屋产权的归属关系进行记载、公示的行为。对同一不动产主张权利的争议各方，谁办理了不动产登记手续，谁的主张就会得到法院的支持。登记机关不直接介入双方当事人的买卖关系，登记不是合同生效的前提条件；没有登记的，不得对抗善意第三人。国家设立不动产登记机关，目的是为了在当事人之间发生争议时，对确认双方当事人的权利义务产生证明效力。
以前，我国多个行政机关负责对
不同的不动产加以管理，由此形成了多头登记的现象，如建设用地使用权登记由土地管理部门、房屋产权登记由房地产管理部门、有关林木所有权的登记在林业管理部门分别进行。这造成了登记申请人的不便和信息披露的不充分，很容易在实践中造成欺诈，不利于对物的利用效率和不动产交易的安全。而《物权法》的出台，规定了国家对不动产实行统一登记制度，统一登记范围、登记机构和登记办法，对行政体制改革和依法行政提出了新的要求。
关于登记机关在登记过程中的审查义务和责任承担问题，《物权法》第十一条规定“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请入补充材料，必要时可以实地查看”，第二十一条第二款规定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。《物权法》在登记机关的审查义务上采取了折衷的办法，既不是完全的实质审查，也不是完全的形成审查，而是以形式审查为主，实质审查为辅的一种模式。对于赔偿责任的规定，大多认为是严格责任的规定，但《物权法》并没排除提供虚假材料当事人的赔偿责任，因此如何区分当事人和行政机关的责任、行政机关依何种程序追偿，需要出台相关法律予以明确。《物权法》对政府征收行为的规范《物权法》第四十二条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。公共利益在不同社会发展阶段、不同地区、不同领域内，有不同的界定标准和方法。
与作为基本民事法律的《物权法》来对公共利益作出具体界定相比，由单行的法律对公共利益进行规定更为切合实际。对于政府征收中的公共利益界定，一方面应严格规范政府征收行为的启动标准，切实维护被征收入的合法权益；另一方面也要考虑到城市建设和经济社会可持续发展的需要，保证城镇化进程和经济发展的空间。
征收是用公权力去剥夺和取得他人的私物权，是所有权的强制性转移，因此，征收过程中对公权力行使的约束十分必要。借鉴其他国家的立法，这个约束主要通过程序的设定来实现，其程序性规定要求征收决定的作出必须公开，征收的程序和目的必须正当合法，对物权人造成的损失必须按照公平公正的原则去进行补偿，在财产补偿上体现对合法物权的保护。同时，明确规定救济途径，征收决定应属于具体行政行为，对征收决定不服的，相对人可以依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。
行政管理活动中应当树立的物权观念
（一）物权法定观念
物权法定原则一般被视为物权法的首要原则，在整个物权法结构体系中处于枢纽的地位，是物权绝对权的性质决定的，是物权和债权的重大区别。物权法定原则指的是能设立哪些种类的物权，只能由法律规定，当事人之间不能创立；设立物权的方式以及物权的具体内容，一般也只能由法律规定，当事人之间的约定和法律规定不一致时不发生效力。
《物权法》第五条和第六条，规定了物权的种类和内容由法律规定，以及物权变动的公示方法，对行政机关的自由裁量权予以限制。物权法定原则的核心是指物权的内容、范围和公示方式由法律明文规定，当事人依照法律规定的内容和方式取得物权，即产生物权效力，无需行政机关或其他人的承认或确认。因此，在行使行政管理权时，应当树立“物权法定”观念，一方面，将涉及物权限制、剥夺的行政管理行为的依据尽量详尽、明确和法定化，从而严格限定自由裁量权；另一方面，尊重依法取得物权的效力，无法律规定不得增设确认物权效力的行政审批环节。
（二）物权“排他性”观念
笔者结合近年不动产登记工作中出现的几个难点问题，提出相应的处理意见，仅供参考。
一、住宅小区土地面积分摊问题
[存在问题]小区土地面积的分摊，实质上最终体现在维护小区内广大业主的利益和房地产管理实际操作的难易程度上。小区土地面积的分摊方式与小区土地的宗地划分有直接关系，按照目前我市有关规定，一般按小区宗地封闭与否划分为两类：1）小区宗地闭合（通常为新供地项目）的，按整宗地计算分摊，宗地内所有符合规划的建筑均参与分摊（地下建筑面积不参与分摊）。2）小区是开放式的（多为远年建设，没有明确的用地审批手续或未进行土地设定登记），按照小区内单幢建筑实际用地围墙或基础投影线外返1.5米划定宗地。
第1种分摊方法中，如宗地内配套建设的小学、幼儿园以及商业等也共同分摊，即使小学、幼儿园配套商业有单独用地范围（围墙圈建），只要规划没有单独供地的，均按建筑面积一并分摊。这样计算分摊产生的问题：一是只注重土地分摊的份额而忽视了土地使用的特性，单独建设的配套公建规划时往往并非按照本小区住宅面积一定比例计算得来的，对小区内公共部分（道路、绿化等）的使用情况也不相同，因此单纯按照建筑面积分摊，对全体业主是否合理呢？二是今后按规划再增建其他配套设施，就要取得全体业主同意，即使同意，重新计算分摊，重新换发房地产证也是一件难以做到的事情。第2种分摊，机械的制定外返1.5米划定宗地标准，对一楼带小院、住宅与其他建筑接建或配套公建有独立围墙的较复杂情况还是难以科学确定宗地范围。
2013年我市制定的登记规范明确小区分期建设的，待全部竣工后再计算分摊面积。虽解决部分由分摊引发的问题，但由于小区“全部竣工”时间及标准难以确定，实际上在此期间小区处于未分摊状态，这种情况随着小区建设进展有的长达数年，甚至由于开发商建设中断，无法计算分摊的情况。尤其对划拨方式使用土地的项目，如配套商业再转让时，由于无法计算土地分摊面积导致无法计算土地出让金情况，影响权利人合法权益。
既然土地分摊存在诸多问题，那取消分摊计算，由整宗地内全体业主共同使用土地，是否科学呢？一是一个小区成百上千户共用一个宗地号，不利于权属信息管理到套；二是对于现状补办出让等无法计算土地出让金份额。因此，不分摊同样存在问题。
[对策建议]依据民法的基本原则，权利可由一人所有，也可由多人共有，而共有又分按份共有及共同共有。按份共有指权利人按各自的份额享有权利；共同共有指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。因此，对于一个小区而言，业主本幢建筑按基底投影面积除以本幢建筑面积计算每户分摊面积，按份共有，将分摊面积标注在产权证上；其余共同使用的道路、绿地等不进行份额分割，共同共有，只登记不发证，登记簿记载“全体业主共有”。小区内单独用地的配套商业等单独计算土地使用面积，标注在产权证上。
其优点是：1）以幢分摊，登记操作简单，面积直观，易计算；2）公用部分只登记不发证，保护业主合法权益，为今后的基础建设腾出空间，不留后遗症；3）分摊计算后，一幢建筑一个宗地号，可在系统中将房地a权籍管理信息管理到套。
[政策创新]分摊方法需通过登记规范具体规定。
二、住宅小区地下空间登记问题
[存在问题]对于商品房开发住宅小区、办公楼等地下结建工程，地下开发利用作为地上权利的配套部分，其权利形态是：地下空间开发和地上开发权利人一致，其权利范围包括土地使用权人已取得该宗地地表至地下建筑物、附属物所及的范围。
地下结建部分与地上建筑物有着一定的关联，表现为两者垂直相连（与地面建筑连为一体），不垂直相连（部分相连，部分不相连），不相连（单独地下部分）三种形式。其中不垂直相连的情况最为复杂。如有的规划设计时，地上部分为不同用途的两宗（或两宗以上）土地，而地下部分却是共用一个基础设计的地下车库无法分割。这对以宗地为单位进行的房地产权属登记带来新问题。
虽然《物权法》已明确规定地上地下权利可分别登记，但由于目前我国权属登记尚处在二维空间阶段，即以地表宗地为单位进行登记，尚无单独的地上地下空间权利。因此，对于与地上建筑相连的地下空间，目前登记时凡与地上部分不是垂直相连的，都单独登记，但需与地上小区一并完成登记。对于地上为两宗地的，往往通过测量，将地下部分分别测成两个数据，但由于分割不合理或无法分割，造成登记困难。
[对策建议]1）通过立法，明确城市地下空间权利可单独设立，即可解决地铁等项目登记问题。2）对地下部分单独登记，宗地面积以规划审批的地下建筑投影面积为准，单独核发房地产权证，并注明“地下空间面积”。
[政策创新]地下空间与地表宗地分别登记需通过地方法规确认。
三、地籍调查问题
《物权法》第十一条规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。《不动产登记暂行条例》第十六条，申请人应当提交资料包括不动产界址、空间界限、面积等材料。登记程序由过去的申请调查审核登记发证，改为申请审核登记登簿发证。这标志着通过实行自我举证制度，把原来只有土地行政主管部门办理的地籍调查推向了中介机构，地籍调查不再是土地登记的法定程序之一，而变为土地登记申请之前的必要过程，其成果成为登记申请的必须要件。虽然通过推行自我举证制度转变了政府职能，方便了群众，提高了土地登记效率和社会化服务水平，但在新制度下如何做好地籍调查，在实际工作中还存在一些需要解决的问题。
[存在问题]1）专门从事地籍调查的中介机构有待培植。我市目前尚未有专门从事房地产权籍调查的专业机构，大部分调查均由测绘单位承担，但涉及组织指界特别是下达带有强制行政行为的违约指界通知书等工作更是无法进行，这对地籍管理造成一定影响。2）地籍调查资料的来源及获取方式。房地产权籍调查的最大特点就是每宗土地的调查（测绘）都与相临宗地有密切关系，或需调用相临宗地界址点，或需根据相临宗地发证情况调整本宗地界限，而不能单独形成成果资料。这些权籍调查资料全部在登记机构保存，如果有专门从事房地产权籍调查的社会中介机构，如何调取这些相关资料？3）测绘单位及成果管理。地籍调查包括权属调查和地籍测量两部分内容。以往地籍调查作为土地登记的一个程序，往往由登记人员负责调查，测绘单位负责测量，测绘成果由调查人员确认后使用。但地籍调查从登记中分离后，没有权属调查资料作为测量依据，单一的测量成果难免存在问题，而测绘单位的资料积累、资质水平等也无从管理，形成土地测绘市场混乱的局面。4）调查成果与登记的衔接问题。
一、关于简化材料方面
《通知》第一条第一款的简化申请材料分为四类情况：新建商品房首次登记时，不再要求申请人提供白蚁防治证明、消防验收合格证明等材料；商品房转移登记时，不再要求申请人提供房屋维修基金缴纳凭证；企业类法人申请不动产登记时，不再要求提供公司章程、职代会或董事会（股东会）决议等材料；监护人处分被监护人的不动产而申请不动产登记时，不再要求对为被监护人利益而处分不动产的书面保证进行公证。
而按照原2008年实施的《房屋登记办法》、2016年1月1日实施的《不动产登记暂行条例实施细则》以及《不动产登记操作规范》的规定可以看出，以上材料本身就不是登记法规所要求提供的材料，其要求本来就不符合法律规定，都属于过度审查、违法要求和搭车审查内容。因此，根本不值得欢呼雀跃，其只是纠正过往的错误做法而已。
二、关于简化申请方面
此类也存在着同样的问题，根据前述相关法规，如《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定，仅对于当事人处分不动产的时候，才需要提供经公证认证的委托书或者到登记机构进行面签委托，非处分类的业务提供书面委托即可，而不是任何的登记程序都必须提供公证委托手续。因此，该规定也仅为纠正错误做法而已。
三、关于单方申请的情形
此款规定值得肯定，因为此类业务属于相关法律、法规没有明确规定，但属于从房地分离登记到不动产统一登记的过渡期间的特殊情况，其做法也是有法律依据的。根据《物权法》第一百四十六、一百四十七条之土地使用权和房屋所有权一并处分的规定以及《物权法》第九条登记生效之规定，应当认为只要房产证完成转移登记到新的权利人，即使土地使用权没有及时办理，但其权利也已经转移为新的权利人，因此办理按照换证程序来完成房地统一是没有问题的。
四、关于不再审查婚姻关系的问题
其实这也是各地登记部门的一个共同难题，长期以来绝大多数登记机构都有根据《婚姻法》中关于夫妻法定共有等财产规定来审查申请不动产是否属于夫妻共同财产的问题。但此种做法在实践中也存在很多的问题。首先，法律并没有明确授权登记C构进行审查，《物权法》第十二条仅赋予登记机构询问职责。而其登记的具体操作法规中也均未对登记机构是否有权或者如何审查夫妻共同财产作出明确规定。其次，根据《婚姻法》以及《婚姻法司法解释》的相关规定，其财产并不因为是婚前还是婚后取得就一定归属其中一方或者为共同所有，这也加大了登记机构的审查难度。再次，由于婚姻登记机构和不动产登记机构并没有信息共享，且婚姻登记机构已经明确不再出具婚姻证明，也为不动产登记机构审查增加了难度。因此苏州的此次改进不再审查婚姻关系的改进是值得肯定的。
五、关于用途界定的问题
首先，对于房屋用途登记为非居住，但土地用途登记为住宅用地的商业（办公）房的，文件中规定可将土地使用起始日期调整为现登簿日期，土地使用年限调整为40年，但不得突破原终止日期。此种做法既违背了原《土地出让合同》的约定，又违背了国土部2012年《关于规范土地登记的意见》第三条“国有建设用地使用权出让年限的起算时点应当依据出让合同的约定确定”的规定。变成人为减少了土地到期年限，对于非住宅类的土地使用权来说，即需要提前进行土地使用权续期，并支付相应的土地出让金。
【关键词】不动产登记；机关赔偿；责任问题
前言
近些年来，因为不动产方面的问题越来越驮樱而不动产的相关机关的赔偿责任划分有不是十分明确，造成了不动产登记相关机关的赔偿责任方面的问题存在很大的争议，这个问题影响到了社会的和谐与稳定，该问题也亟待解决，所以文章对我国不动产登记机关赔偿责任问题的研究具有十分重要的现实意义。本文首先简要分析了我国的不动产登记相关机关赔偿相关责任的本质，然后重点介绍我国不动产登记相关机关赔偿的责任划分问题，最后研究了关于不动产登记相关机关的赔偿责任机制的设计。
1、不动产登记机关赔偿责任具有的性质
不动产登记相关机构赔偿的一般原则和不动产登记相关机关赔偿所负责任的性质有很大的关系，赔偿所负责任的性质也和赔偿的流程十分标准规范、科学合法息息相关。我国的关于不动产登记及相关机关赔偿责任的相关法律没有明确的责任性质的划分，只是在《物权法》中规定不动产登记的单位如何出现差错应该由该单位负相应的赔偿责任。
关于不动产登记机关赔偿责任具有的性质有以下两种说法，一种是在我国对不动产登记的单位是行政管理性质的机关，主要目的是为不动产权人提供一个个人私有的不动产的法律依据，涉及到不动产交易、转赠等方面问题时有据可查，保障不动产权人的财产安全。还有一种是我国的不动产登记属于登记行为，涉及到不动产登记出现的差错到赔偿责任是一般民事责任。如果把不动产登记机关赔偿责任具有的性质定位成民事性质的责任，那些在办理不动产赔偿手续是需要走民事的相关程序，这样不动产的损失受害人可以直接进行民事诉讼，减少了办理行政程序的过程，这样不动产损失的受害人给可以更快的获得赔偿，很大程度上减少了诉讼不动产相关负责单位赔偿的流程时间。
2、不动产登记机构划分赔偿相应责任的一般原则
近些年来，我国进行不动产登记的人越来越多，主要是房产、地产等方面，房产人房产的权属登记时间开始于房屋产权的受理申请，对房屋产权证书的注销。房产管理部门在进行房产受理登记之前，必须要确定审核房产的相关信息，确保房产信息记录的准确性。一般利用房产基础测绘来了解房产房产平面控制测量的结果，从而进一步确定房产的扩建及改建情况。不动产的登记的信息作为法律的依据非常重要，当因为不动产登记机构出现差错给不动产权人造成财产损失，需要确认责任人给不动产权人造成的财产损失是否满足民事赔偿的一般原则。一般情况下来说，因为负责不动产登记的相关单位登记出现问题导致不动产权人之间财产经济损失的属于究为何者的原则，这样常见的就是发生自然灾害，地震、山体滑坡、泥石流、火灾及洪水对登记的信息产生损失的，非登记机构的原因的登记机构没有赔偿的责任。对于因为登记在填写信息时大意将不动产权人的信息填漏、填错等造成不动产权人财产损失的，登记的机构必须要对其负相应的财产赔偿责任，这就是严格追究责任的原则，也有人认为是过错失误赔偿责任原则。我国不动产的实质审查原则指的是把传统的不动产信息就行更新、完善，确保不动产权人的相应不动产满足相关法律依据的需要的行为，通过对原来老旧的信息就行更新完善，保证不动产权属人更完整的合法利益，提升不动产登记单位在人民心中的公信度。
3、关于不动产登记相关机关的赔偿责任机制的设计研究
3.1不动产权属人承担的责任的相关制度
一般来说，不动产权属人在使用不动产登记流程时，必须要负相应的责任。不动产的登记机构保管不动产权属人的财产信息资料需要收费，一般是以缴纳不动产登记赔偿基金的费用，作为基金的一种，登记机构不能挪用、转用。这个不动产基金是根据不动产估计财产价格的百分比来定的，这个百分比不动产基金定额是否关键，必须要合理，如果不动产登记费率（基金费率）太低，相对应的不动产出现问题需要赔偿时赔偿的金额也会减少很多，不能满足不动产权属人对不动产赔偿金额的要求，同样的不动产登记费率也不能太高，如果费率太高，那么大多数人都不会进行不动产权属信息登记，认为不划算，只有有钱人不在乎钱多少的人才会去进行不动产登记，这就失去了开展不动产登记的意义。
3.2不动产国家负担的机制
不动产国家负担的机制指的是在发生不动产登记赔偿法律制度规定的情况下，国家的财政部门需要给予不动产损失的赔偿金的大小的制度。上文中提到不动产的登记机构属于国家行政机构，所以如果因为登记在填写信息时大意将不动产权人的信息填漏、填错等造成不动产权人财产损失的，登记的机构必须要对其负相应的财产赔偿责任，发生这类事情引发的责任必须要国家或者登记机构来承担赔偿责任，而不是该事件的相关责任人来承担责任。
3.3将保险业和不动产登记相结合的机制
通过上文的介绍知道不管是“不动产权属人登记时缴纳的登记基金”还是“不动产登记的国家负担机制”都是和相应的法律法规相关规定吻合的。但是随着不动产登记人数的增多和登记不动产资金的加大，这两种赔偿机制不能完全满足不动产登记人的赔偿要求都，同时这两种不动产登记赔偿机制存在一定的缺陷。我国政府部门将保险机制和登记机制相结合，推出了商业保险和国家信用相结合的赔偿制度，这个制度不动产登记人不需要在担负保险费用，而不动产登记机构需要购买“错误和遗漏保险”，这是强制性的要求，一旦出现不动产登记错误或缺失造成不动财产损失，保险公司可以赔付一定金额，这就提高了不动产损失赔偿的金额，满足不动产登记使用的需要。
一、通过职权审查，确立房地产行政主管部门为城市规划区内国有土地范围内房屋权属登记管理的合法地位。
城市房屋权属登记机关一般是房地产行政主管部门，其职权依据来源于《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部57号令《城市房屋权属登记管理办法》。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条第二款规定：县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。辽宁省人大常委会颁布的《辽宁省城镇房地产交易管理条例》第五条第一款规定：省、市、县房产管理部门、土地管理部门按照本级人民政府规定的职权，各司其职，密切配合，负责房地产管理。建设部57号令《城市房屋权属登记管理办法》第三条第一款规定：房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。从上述规定中不难看出，作为涉案被告的房地产行政主管部门需具备作出被具体行政行为-房屋所有权登记发证行为的主体资格，作为登记发证行为的职权依据充分、合法，没有超出法定职权。
但是，在个别地区笔者发现，城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记管理混乱，出现了多个部门登记发证的现象，最突出的是村镇建设行政主管部门介入到城市规划区国有土地范围内房屋权属登记发证工作中来，“证”出多“门”。根据国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》和建设部《建制镇规划建设管理办法》规定，各地负责对集体所有制土地上的房屋进行权属登记的机关一般是村镇建设行政管理部门。由于缺乏统一的、具体的规范性文件，导致集体土地上的房屋权属登记发证工作混乱，有的出现手续不全即给发证、重复发证的现象，甚至将国有土地上的房屋亦进行登记发证。这种现象显然与《中华人民共和国房地产管理法》相悖。因此，县级以上人民政府应当根据法律、法规的规定，明确房地产行政主管部门和村镇建设行政管理部门的职责和分工，分清城市规划区国有土地范围内的房屋和集体所有制土地范围内的房屋权属登记工作，尤其是应对城市规划区内集体所有制土地范围内的房屋权属登记工作划清界限，避免交叉管理或者重复发证，确立房地产行政主管部门为城市规划区国有土地范围内房屋权属登记管理的合法地位。
二、通过适用法律审查，确保房屋权属登记工作适用法律准确、规范。
目前，现行的《房屋所有权证》是中华人民共和国建设部监制的统一文本，其中注明“根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，为保护房屋所有权人的合法权益，对所有权人申请登记的本证所列房产，经审查属实，特发此证。”从中可以看出房地产行政主管部门颁发《房屋所权证》所适用的法律依据是《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，但没有写明适用法律依据的条款项目。实质上其适用的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条，该条规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。这一关键性条款，应当写在《房屋所有权证》中，以进一步明确房屋登记机关在登记发证的具体行政行为中所适用的法律依据，确保房屋权属登记工作适用法律准确、规范。
三、通过事实证据审查，确认房屋权属登记行为的客观性。
事实证据审查主要是审查房屋权属登记行为所认定的事实，该事实能否满足法定的事实要件，其所依据的证据是否确实、充分。多年审判实践证明房屋权属登记行为案件的事实证据审查主要是对总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等项的审查。这也是审理这类案件审查的重点。
1、总登记。
总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。
2、初始登记。
初始登记是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登记机关申请办理的房屋权属登记。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，其所有人向登记机关申请办理的房屋权属登记亦称为初始登记。
进行初始登记，登记机关应当要求申请人提交身份证明、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当向登记机关提交用地证明等有关文件。登记机关应对申请人提交的全部证明文件进行认真审查核实，经确认无误后，填发制式《房屋所有权证》并颁发给申请人。《房屋所有权证》所记载的内容即是登记机关所认定的事实，申请人所提交的全部证明文件即是《房屋所有权证》所载内容的证据，二者应相互统一，相互印证。这样才能作到登记行为事实清楚、证据确实、充分。
3、转移登记。
转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。
申请办理房屋权属转移登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、契约、证明、公证书等有关文件。登记机关经核实确认后所颁发的房屋权属证书才能满足合法性审查中的事实要件的要求。
4、变更登记。
变更登记是指权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更、房屋面积增加或者减少、房屋翻建以及房屋现状发生其他变化的，权利人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。
申请办理变更登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件，如相关的审批手续、证明等等。
5、他项权利登记。
他项权利登记是指权利人为设定房屋抵押权、典权等他项权利而向登记机关办理的房屋权属登记。
申请办理房屋他项权利登记，申请人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书、相关的证明文件、身份证件等。
6、注销登记。
注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人据此向登记机关办理的房屋权属登记。
申请办理注销登记，申请人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。
四、通过程序审查，认定房屋权属登记的程序是否符合法律规范的规定。
根据建设部57号令《城市房屋权属登记管理办法》的规定，申请人办理房屋权属证书应在规章规定的期限内提出申请并提交有关证明文件，房地产行政主管部门在受理登记申请后进行权属审核，认为申请人提交的产权来源资料齐全，权属清楚的，核准登记，颁发房屋权属证书。通过程序审查，认定房屋权属登记是否符合法律规范所规定的程序。
此外，值得注意的是注销房屋所有权证行为的审查，它是城市房屋权属登记合法性审查的又一侧重点。建设部57号令《屋权属登记管理办法》第二十五条规定，登记机关发现申报不实、涂改房屋权属证书、房屋权利灭失而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记、因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的有权注销房屋权属证书。而上述行为又多发生在房屋初始登记、转移登记、变更登记和他项权利登记中，往往造成注销房屋权属证和前文提及的注销登记二者的混淆。这两种行政行为的区别是：一是提起程序不同。注销登记是因权利人申请而被提起；注销房屋所有权证是登记机关依职权而提起。二是提起事由不同。注销登记是因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等原因提起；注销房屋权属证书是因申报不实、涂改房屋权属证书、房屋权利灭失而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记、因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。三是处理程序不同。注销登记是经申请人申请并提交相关证明文件，经登记机关审查后核准注销，并注销房屋权属证书；注销房屋权属证书是登记机关经调查核实后作出书面处理决定送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。
在审判实践中，对登记机关注销房屋权属证书的行为是行政处理行为还是行政处罚行为也存在着不同争论，引的法律后果也有所不同。笔者赞同前一种观点，对登记机关注销房屋权属证书的行为不应当按照《中华人民共和国行政处罚法》所规定的程序办理。
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