关键词：不动产 登记制度 不动产登记法
一、引言
不动产，包括土地及其定着物，是人类财产中重要的组成部分。不动产登记是指不动产权利人或不动产权利变动当事人按法律规定向主管机关提交申请书及有关的产权证书、协议书或让予书、契证等，要求登载记录不动产的权利或权利变动的事项，经审核后记录于专门的薄册的法律过程。
二、我国现行不动产登记立法还存在着许多问题
（一）登记机关不统一
依据我国现行的法律法规，约有6个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在房地产管理机关，林木权登记在森林管理部门，草原登记在农牧业部门等。其次，登记机关和行政管理部门结合在一起，也有很大的弊端，如因登记机关分散，既不利于登记机关的沟通，又不方便当事人的查阅；当两个或者两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律和社会秩序。
（二）登记程序不统一
目前我国调整不动产登记的法律法规有很多，如《土地管理法》，《城市房地产管理法》，国家土地局的《土地登记规则》，建设部的《城市房屋权属登记管理办法》等，这些法规对不动产登记的程序规定都不尽一致。使各登记机关各行其是，当事人无从适应，严重的损害了登记作为法律行为确认的统一性和权威性。
（三）登记机关的责任机制不健全
我国登记机关在登记时经常出现登记错、漏，登记资料遗失，致使有关当事人损失惨重，而登记机关实际承担的有关责任却非常有限。这是一种权利和义务被严重割裂的畸形现象。如登记机关只享有收费的权利，而对错误登记的登记机关承担何种责任和义务法律却没有明确规定，也没有规定具体的赔偿事宜，损害了当事人的合法权益，这对当事人而言是极不公平的。
三、对我国不动产登记制度的立法思考
（一）我国不动产登记应采取生效主义
近两年来，房地产市场十分火爆，在这种情况下，如果采取登记对抗主义势必会导致市场的混乱。如登记只是作为对抗第三人的要件而不是生效要件，那么房地产开发商和当事人达成合意，合同即成立，开发商还可以就同样的内容跟第三人订立合同，合同也照样成立，这样当事人的权益就得不到保证，也就无法保证交易的正常进行。只有登记作为合同成立的生效要件时，当事人之间就不动产物权的转移进行登记，合同才能成立，这在最大程度上保护了买方的合法权益。
（二）不动产登记应采取形式审查制
笔者认为，特别是在我国的当前公权力缺乏有效制约的国情下，实质审查制非常容易导致国家公权力对私权力侵扰和过度干预的问题。而登记实行形式审查制的最大弊端是登记缺乏公信力，物权变动的法律关系不明朗，物权归属情况不明晰,从而不利于交易安全。笔者认为,形式审查制的这一弊端可以通过不动产产权证书的方法予以解决。
（三）建立预告登记制度
预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记对保护不动产交易安全，维护房地产市场交易秩序有重要意义。笔者认为，构建我国的预告登记制度，应当明确：第一，申请人的资格。预告登记应当由债权人和债务人共同申请或由债权人或债务人依合同单独申请或根据法院的裁判提出申请。第二，可经预告登记保全的请求权范围应当细化，即规定预告登记保全请求权的原因和范围。第三，预告登记的效力。明确预告登记具有物权登记的效力，不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。
参考文献
【关键词】不动产 登记制度
一、不动产统一登记制度概述
（一）不动产统一登记制度的概念
不动产统一登记制度是相对于分散登记制度而言的，指由统一登记机关按照法律规定的程序将不动产物权的设立、变更、消灭等情况记载于统一的登记簿，并颁发统一的权属证书，采取统一的收费标准的制度。我国目前不动产登记制度呈现多层级、多头登记的特点，存在诸如缺乏统一法律依据，登记机关不统一，登记类型体系不完善，登记程序不统一，登记机关缺乏专业性，权属证书不统一，登记错误赔偿责任机制不完善等问题。为保障不动产物权的实现和交易的安全性，促进不动产交易的进行，我国必须建立不动产统一登记制度。
尽管2007年颁布实施的《物权法》早就明确“国家对不动产实行统一登记制度”，但这一规定几年来一致悬在空中，导致《物权法》无法落地，不动产登记信息混乱，不动产交易安全缺少保障。虽然一些地方已经成立了专门机构推行不动产统一登记，但由于国家层面没有建立统一的不动产统一登记制度，地方探索所取得的效果并不明显。因此，应早日建立国家统一的不动产登记制度。
2013年3月10日，国务委员兼国务院秘书长马凯在作国务院机构改革和职能转变方案说明时指出，建立不动产统一登记制度，这样可以更好地落实《物权法》，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
（二）不动产统一登记制度的性质
正如梁慧星教授所说：“无论物权法多么完善，如果没有一个良好的登记制度，那么物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施”。直到今天，我国的《不动产登记法》还尚未正式出台，有关不动产登记的相关规定还是散落于其他法律、法规中，如《担保法》《物权法》和某些行政法规、规章。显然要制定《不动产登记法》，首当其冲的是应当明确不动产物权登记的性质，这是不动产登记制度最为核心的问题。
关于不动产物权登记的性质的说法千差万别，有的主张公法性质，有的支持私法性质，还有的认为二者兼而有之。公法与私法分类的基本意义在于便于法律的适用。区分二者的意义在于便于确定法律关系的性质，从而决定适用哪种法律规定，应采取哪种制裁手段或救济方法，以及案件应由哪种性质的审判庭或法院受理，适用哪种诉讼程序。目前我国学界争议的重点主要是不动产物权登记是属于行政行为还是民事行为。在阅读了争议双方的相关文献后，笔者总结出，不动产物权登记的性质应该是由中国目前的不动产物权登记现状、我国即将出台的《不动产登记法》和其他国家已经实施的不动产物权登记法所共同决定的。
不动产物权登记行为直接导致物权的变动，产生私法上的效果。《物权法》规定：不动产物权未经登记，不发生物权效力。也就是说，只有经过登记的不动产才可以发生物权的产生、变更和消灭的法律效果，即登记生效主义。不动产物权登记过程是依申请而开始，是由当事人的申请而进行的民事行为。无论是通过何种方式取得不动产物权，若想使物权发生变动，就必须向登记机关申请不动产物权登记，这些特征都将不动产物权登记指向了民事行为性质。从救济方式上来看，如果赋予不动产物权登记以民事性质，当人民法院根据民事诉讼作出的判决自然会对民事行为的登记产生约束力，登记机关变更登记也在情理之中，权利人只需要提起一次民事诉讼就可以获得救济，既提高了效率，也能真正地保护权利人。
笔者认为，赋予不动产物权登记以民事行为性质，是符合当前中国的国情和司法实践的。只有民事行为性质的不动产物权登记，才可以更好地解决实践中存在的各种问题，才可以平息越演越烈的性质之争，才能在此基础上不断完善不动产物权登记其他方面的制度。
（三）我国不动产统一登记制度的当前进展
目前，在完成最后的修订工作后，事关多方利益的《不动产登记条例》已经上报至国务院定夺。在基本给出了“以人查房”的限定性框架的同时，不动产统一登记制度已经开始考虑与官员财产申报信息实现共享的可能性。按照工作安排，在“条例”上报国务院后，国土资源部已经着手研究制定《不动产登记条例实施办法》、《不动产产权产籍调查规程》等技术层面的“指导规则”。同时，在符合限定性条件下，如何实施“以人查房”的相关规定，也将由国土资源部制定。
与官员财产申报信息共享的进度，在一定程度上将取决于官员财产信息申报平台的建立与完善。目前，官员财产申报的范围已经有所扩大，近期，国务院所属部委和等部门，均已提出申报个人住房信息的要求。不动产统一登记平台也已经确定与多个系统共享信息。目前，国土资源部已经基本确定与民政部联网共享婚姻登记信息，以便确保以户为单位的不动产登记信息的完整和准确。
今年3月14日南京等城市被宣布将试点不动产统一登记;3月27日中国国土资源部部长指出不动产统一登记制度将在三年内建成;5月9日国土部不动产登记局正式挂牌。可以说，2014年将注定是我国不动产统一登记制度取得重大进展的一年。
二、不动产统一登记制度分析
（一）不动产统一登记制度的设立难点
自不动产统一登记制度推进伊始，就有很多学者指出了该制度推进可能会遇到的问题。杨红旭指出，目前，国内不动产产权性质复杂、品种繁多，一方面是包括商品房、房改房等城市国有用地，另一方面是包含宅基地和自留地、自留山等农村集体用地，这些不同产权的用地统一登记需要制定统一的规则。中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，建立统一登记的难点在于涉及到个人私有财产或者隐私，人们存在理解上的误差，不愿意配合，这与国人“有财不外露”的观念有关，同时也存在个人财产信息泄漏的危险。还有资深人士分析说，人为因素是不动产统一登记制度的掣肘。主要原因就是一些地方或部门属于拥有多套住房的群体，进行不动产统一登记、住房信息联网无异于打破既得利益，所以大多不愿主动配合联网工作。北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为，联网的技术障碍也是目前推进的难点。他指出，各地的登记信息并不完全一致，有的地区登记信息的电子化尚未完成。“不动产登记制度有助于征税，或者说可以服务于征税，但征税并不能完全依靠不动产登记制度。对民事主体而言，不动产交易时，是否办理不动产登记并非强制，而是完全自愿的。”清华大学法学院副教授程啸指出，当事人买卖房屋等不动产时，可以不办理登记，征税并非不动产登记制度的主要作用。
现阶段，我国不动产登记制度存在不统一现象，给不动产物权保护带来挑战。首先，不同类型的不动产的登记不统一。除土地和房屋外，尚有许多其他的不动产如水塔、地下车库、商铺等，这些不动产是否登记以及如何登记，没有规定。其次，城市与农村的不动产的登记不统一。我国现在比较完善的不动产登记是城市房屋和建设用地使用权的登记，至于广大农村的不动产登记，要么尚未建立，要么正在推进当中。城乡不动产登记的登记比例和程序都有很大的差别。再次，不动产登记机构的不统一。一方面，同为不动产，土地与房屋的登记机构就不一样。而同为土地，不同土地权利的登记机构又不统一。另一方面，即便是同一不动产物权，它们的登记机构也不统一，如不少地方依据土地权利人的级别规定土地登记机构。由于种种原因，我国各地的不动产登记程序极不统一。一方面，同一类型的不动产或同一种类的不动产权利的登记种类在不同的地方有所不同;另一方面，同一不动产登记类型在不同的地方，所要求的申请材料与登记要求也不同。
以上问题都是我国实施不动产统一登记制度时亟待解决的问题，除此之外，笔者认为在实施的过程中还有一些不可避免的新问题也会陆续浮出水面，进入我们的视线，都是十分值得关注的。
（二）不动产统一登记制度与公民隐私权保护冲突
建立不动产统一登记制度，意味着个人的部分财产将公开化、透明化，特别是官员的部分财产信息也会更加透明，这对市场上部分灰色房源产生了较强的威慑作用。然而，与此同时个人的隐私，应该平等地受到法律的保护。一些地方曝出“房叔”、“房妹”、“房姐”拥有十几套、几十套住房，社会舆论反响强烈。这些“房叔”、“房妹”大多是公职人员和官员，同时利用职权经营多种“生意”，他们不但为购置房产运作巨额资金，有的还办理多个身份证或户口，涉嫌伪造国家机关公文、印章，情节和影响十分恶劣。“房叔”、“房妹”等被查处后，一些地方对查询、泄露“房叔”、“房妹”房产信息的职能部门和有关人员也作出处理，追究职能部门信息管理不严之责和有关人员违规查询、使用公民房产信息之责。其实这其中就反映了现行不动产登记制度存在的漏洞，也凸显了今后建立不动产统一登记制度需要承担的两项功能――既要充分保障普通公民的合法不动产信息，也要对公职人员涉及不动产的隐私权加以必要的限制。
按照现行规定，个人、单位要查询公民购置、使用不动产的信息，必须按照法律规定程序，履行严格的报批手续，经有关部门的审核批准后方可进行。建立不动产统一登记制度之后，在基础性制度层面，或将建立不动产登记的“一级信息系统”，普通公民和公职人员的房产信息不会截然分开，个人、单位要查询公民购置、使用不动产的信息，仍然需要履行报批手续，如果违规查询、泄露“房叔”、“房妹”的房产信息，仍然要承担相应的责任。在这里，“房叔”、“房妹”的身份首先是公民，他们的房产信息和其他公民的房产信息一样，都需要受到法律的保护。
笔者认为在此基础上，还应当建立不动产登记的“二级信息系统”，专门收录公职人员购置、使用不动产的信息，个人、单位履行相对简易的报批手续后，就可以查询、使用这些信息。其中，公职人员购置、使用不动产的信息，应当通过一定渠道、在一定范围内公开。如果不动产统一登记制度下不便建立“二级信息系统”，就需要针对公职人员购置、使用不动产，另外建立一套收录、登记、公开的信息系统，以便社会公众对公职人员财产状况的知情和监督，为预防和惩治腐败构建扎实的制度环境。
（三）不动产统一登记制度之于中国房价的影响
国家统一不动产登记的消息一传出，SOHO中国董事长潘石屹就在微博中表示：“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”潘石屹作为中国房地产界的名人之一，他这短短十七个字在无数网民心中掀起轩然大波。有些媒体甚至将不动产统一登记与降房价、反腐直接关联起来。好像不动产统一登记就是降房价、反腐败的灵丹妙药。笔者认为这并没有准确理解不动产登记的目的。
不动产统一登记和降房价没有直接的关系，统一登记的直接目的并不是为了降房价。但不可否认的是，统一登记之后，特别是全国的不动产统一登记信息联网之后，更有利于国家对不动产市场进行宏观调控。之所以有人认为统一登记有降房价的“奇效”，因为他们只关注了房屋登记及其信息联网，好像不动产统一登记的作用仅仅局限于此。这样理解的话国家就没有必要实施不动产统一登记制度了，因为只要将全国的房屋登记信息联网就可以达到其目的。
笔者认为，房屋和土地、林草与土地本来就是一体的，是不可分的，世界上绝大多数国家实行的是统一登记，统一不动产登记首先遵循的是不动产的自然规律和国际通行做法。此外，其主要目的是为了克服现行不动产分散登记的弊端，保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，保证交易安全、方便企业和群众。统一登记可以更好地理清当事人之间的不动产权利界限、减少权属纠纷、提高登记的准确性和权威性、更好地维护当事人的不动产物权。保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。原来由于房地分别登记，导致房屋和土地分离的现象十分严重。在房地产抵押时，要分别到住建和国土资源管理部门办理。实践中，利用房屋和土地分别抵押骗取银行贷款的案件时有发生。统一登记之后，建立不动产登记信息依法公开查询系统，将有效保障不动产交易安全，维护不动产市场的正常交易秩序。
三、我国不动产统一登记制度实施展望
对于我国不动产统一登记制度实施后可能带来的改变，和需要注意的地方，笔者也有些个人思考。
首先，笔者认为要明确不动产统一登记制度是为了征收房产税铺路的目的。不动产登记制度是房产信息联网和征收房产税的先决条件。只有统一不动产登记标准，才能联网查询房产产权信息。房产税的征收需要明确的产权界定，全国范围内的房产登记标准统一后，将有利于税收的执行和监管。有研究员建议，不动产统一登记制度应当和人口登记信息系统联在一起，“按个人或家庭会更准确，婚前还是婚后，这些信息必须要明确。统一登记制度和人口的登记制度连接在一起，征房产税才有依据。此外，征税是按照市场价还是按交易差价，也需要统一的登记标准和查询系统。” 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，加快房地产税立法并适时推进改革。财政部财政科学研究所所长贾康指出，未来完善房地产税应立足于“公平土地税负，强化保有环节”，在推进个人住房房产税试点之外，还应下调过高的住房用地税负，简并流转交易环节税费，重点发展保有环节房地产税，对投机性购买住房实行高度超额累进税率。在实践中，我们必须明确这一目的才能用正确的态度去对待不动产统一登记制度的实施。
其次，要强调不动产统一登记制度保护公民合法权益的功能。实现不动产统一登记使得发放的土地所有权属证书具有统一性，可以防范造假。交易过程中，不动产上的权利错综复杂，交易当事人通过查询登记簿才能真正了解不动产上物权的归属和内容，如权利人是谁、不动产上有无抵押权等。因此，不动产登记簿对于明晰不动产权利、维护不动产交易安全至关重要。但目前我国不动产登记簿类型繁多，内容千差万别，且分散于不同的部门，如房屋登记簿在房屋登记机构、土地登记簿在国土资源管理部门、农村土地承包经营权登记簿在农业行政部门，林权登记簿在林业部门，海域使用权登记簿则在各级海洋行政管理机关，这显然无法发挥登记簿应有的功能，对广大人民群众来说也不方便。
不动产统一登记制度建立以后，国家设立统一的不动产登记机构，颁布相应的、系统的不动产登记法规、规章和标准，从而使不动产的自然状况和权利状况等事项被真实、准确地记载于不动产登记簿，有利于保护不动产交易安全，提高交易效率，保护权利人合法权益。统一登记以后，许多不利于交易安全的问题也会迎刃而解，例如，房地分别抵押的问题。目前，我国的房屋和土地分别由不同的登记机构登记，这样就不可避免地会导致房屋和土地的分别抵押、分别转让。今后由一个机构统一登记，就可以有效实现土地和房屋权利的协调，防止分别转让和分别抵押情形的出现。
强调不动产统一登记制度保护公民合法权益的功能可以增加公民对新制度的信任感，从而保障不动产统一登记制度的有序实施。
最后，笔者认为我国不动产统一登记制度的核心应当是土地登记。对于建立不动产统一登记制度的目的，舆论多论及“征税”和“反腐”两点，在当下也就是开征房产税和建立官员财产公开制度的问题。但实际上，这至少不应该是不动产登记制度的主要目的。
“以土地为核心”的说法，客观来说是合乎国际惯例的，在大多数实施不动产登记的国家，其正式的名称多为“土地登记”制度，但涵盖了土地产权和房屋产权的范围。这一说法也平息了过往围绕不动产统一登记的具体实施措施的争议，但当初的争议却深刻凸显了中国不动产制度中的一个悖论。过去，土地管理部门认为，将不动产登记整合到土地部门，可以做到对不动产登记的全覆盖;而房屋管理部门认为，在土地公有制的前提下，购房者或建房者对土地只享有使用权，对房屋却享有所有权，所以不动产统一登记应当归房产部门管理。应当将不动产登记的职责与不动产的行政管理机关相分离，保持登记机构的中立性与公信力。
总而言之，不动产统一登记是未来方向，但不能本末倒置：既不能单纯为了方便征税的目的，而忽略基本性制度建设的根本，也不能只是多设立一个行政管理部门，而忘记转变政府机构职能的根本。因此我们时刻不能忘记我国不动产统一登记制度是以土地登记为核心的。
四、结语
我国不动产统一登记制度推广之初，舆论的焦点几乎都集中在“反腐”“调控房价”这两个字眼上。社会上有舆论说中国的房价是被中国的丈母娘炒上去的，那么可能因为几个贪官抛售房产就降下来么？毕竟每一个中国家庭都有一个“丈母娘”，但腐败的官员毕竟是少数。无论是以人查房、以房查人还是以房控人都不是我国推进不动产统一登记制度的目的。
事实上，即便有部分官员如舆论预期的那样大量抛售房产，但对于整个房地产市场来说，很难对供需关系造成太大影响。更何况，此类房源往往总价较高，不仅会造成供需错配，对抑制房价的作用也较为有限。
笔者认为，建立统一的不动产登记制度，有助于政府部门摸清家底，提高国家治理能力，打造廉洁政府。从长期来看，作为房地产管理制度的一部分，不动产登记制度有助于房地产业健康稳定发展。但是，长期制度建设毕竟不是短期调控工具，过分强调其反腐和抑制房价的作用无疑是舍本逐末。仅以房地产调控为例，多年来出台过很多措施，但很难说达到了预期效果，指望不动产登记制度能够扭转乾坤，无疑也是不现实的。因此，展望未来，我们更应该期待不动产登记制度对信息公开的推动作用，以及可能带来的财政、税收等制度的改革。或许随着官员个人信息的进一步透明化，以及房产税等基于不动产登记制度之上的政策体系逐步建立，当前公众关切的问题也将逐步得到解决。
参考文献：
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关键词：国内;不动产登记制度;探讨
中图分类号：D923.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）027-0000-01
引言
针对不动产登记，虽然我国已经制定和施行了一系列法律法规，比如《不动产登记暂行条例》等，但是这些法律条例并不能有效解决所有不动产登记问题，仍然遗留着一些问题需要有关部门予以解决。因此，应该将不动产登记制度作为重点研究课题，对制度中妨碍不动产登记的条例进行改进或者废除，以此来确保不动产登记过程的合规合法。
一、不动产登记制度的内涵
不动产制度作为我国物权制度的一种，是在《中华人民共和国物权法》的基础上确立实行的，它直接服务于利害关系人或者权利人，可以将其作为一种物权公示手段来理解[2]。其中，权利人或者利害关系人想要进行不动产登记需要提前申请相关不动产物权的变动事宜，而这一过程都要如实详尽的在政府相关的专职部门进行记录。与此同时，在我国市场经济体制不断完善的过程中，不动产登记制度也随之产生并得以完善。由此可见，不动产登记制度的确立执行一方面是为了满足市场经济要求，另一方面还涉及到每一位公民的切身利益。因此，只有实现不动产登记制度的建立以及完善统一，才能在有效解决登记问题的前提下，体现市场经济的核心价值。
二、当前国内不动产登记制度的漏洞以及不足
通过研究不动产登记制度的发展演变过程可以发现，不动产根据性质的不同，其管理以及登记分别被土地、房产、林业、渔业、水利以及农牧业等行政主管部门负责，而这些部门在规章制度以及遵循的法律依据都存在一定差异，它们会依据不动产权利类型以及相关职能等进行分散登记，这就很难对这些不动产的登记行为进行有效管理[3]。与此同时，不动产统一登记的改革与多部门多级别的等级制度、当前的市场经济形势不匹配，行政审批管理的职能仍保留在原来的不同的职能部门，仅仅是把登记的职能统一，特别是当前将不动产交易、抵押管理与登记行为分别交由两个部门，及其容易引发下列问题：第一，不动产交易的风险加大;第二，在一定程度上增加了权利人的登记成本;第三，造成登记资源的浪费;第四，如因行政审批的错误导致不动产登记发生错误，会引起不必要的责任推逶，影响到政府的公信力等等。
三、完善我国不动产登记制度的建议
1.完善不动产登记制度
目前，我国尚未建立和实行专门针对不动产登记的法律法规，虽然国家出台的《不动产登记暂行条例》是目前国内最高水平以及最前沿的关于不动产登记的立法。但是想要确保《条例》的顺利实施，就要对当前政策法规中关于不动产登记的条款进行重新梳理，或者将其纳入到《条例》中，也可以对其中不利于不动产登记的条款进行修正或者废除，以此来为不动产的统一登记奠定基础。其中，可以从以下几方面入手，来完善当前的土地登记制度：第一，对土地登记申请制度进行完善。在土地登记申请过程中，除了权利人要按照程序行事之外，登记相关人以及义务人也应该向其提供协助登记的义务，从而在保护权利人利益的同时，提高登记的公信力;第二，确立实质审查制度。登记机关人员在受理了权利人的申请后，应该进行实地调查，以保证土地登记结果的准确性。与此同时，可以借鉴其他优秀的登记制度，比如托伦斯登记制度，来维护权利人的利益。当遇到欺诈或者划界错误情况时，受害者可以恢复其权利的请求权，以此来提高土地登记的公信力;第三，目前，我国关于土地登记簿公开的相关制度还不够完善，为保证土地转让或者出租等相关利益方的知情权，应该坚持土地登记簿的公开查阅，这不仅可以对土地登记实施有效监督，同时也有助于社会和谐;等等。
2.完善不动产登记机构的责任赔偿制度
不动产登记机构在整个不动产登记过程中扮演着至关重要的角色。如果不动产登记机构在交易审查过程中没有尽职尽责，或者存在暗箱操作等问题，都会给当事人乃至整个市场造成巨大危害。而一旦损害到当事人的切身利益，怎样赔偿就成为各相关部门或机构都要关注的重点问题。现如今，很多不动产登记机构都存在登记人员素质参差不齐的现象，登记错误问题时有发生，也让该不动产登记机构的公信力受到质疑。所以，想要最大限度的减少发生登记错误的几率，就必须要加强登记人员关于登记业务相关技能的学习培训，对登记业务流程有一个熟悉以及掌握。与此同时，为保证登记效率，可以对本单位所有人员进行资质认证，比如注册会计师考试以及国家司法考试等，建立和完善不动产登记人员从业资格选拔机制。另外，还可以面向社会公开招募一些专业技能过硬的人才，从而有效提升整个登记团队的综合素质。
目前，很多不动产登记的纠纷虽然由法院做出了相应判决，但是受经济因素影响，很多受害者就算拿到了赔偿判决书也迟迟得不到赔偿。这是由于当前我国的不动产登记机构很少会设立专门负责赔偿的款项，这就使得很多机构没有能力去执行法院的判决，从而影响到法院的公信力。基于此，相关部门应该结合当前的不动产登记情况，建立和完善相关的责任赔偿制度，对不动产登记机构应承担的责任，都做出明确规定。而登记机关赔偿的资金来源，可以参照国外做法设立专项赔偿资金。从登记机关上一年度收取的费用中划拨出一部分资金专门用于不动产登记错误的赔偿，必须做到专款专用。只有这样，才能从根本上维护受害者的切身利益，进而促进社会主义市场经济的良性发展。
四、结语
综上所述，我国当前的不动产登记体系已经初步确立，但是在实际工作中，仍然暴露出一些问题。因此，为进一步确保不动产交易双方的根本利益，相关部门应该就目前不动产登记制度中存在的问题加以研究，并提出有建设性的建议，来不断完善我国的不动产登记制度。
参考文献：
[1]阙持辉， 唐冬梅. 我国不动产登记制度若干问题探讨[J].工业b，2015（8）：17-17.
[关键词]不动产登记； 制度完善 提升管理
中图分类号：TU706 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）10-0096-01
一、不动产登记制度概述
1、不动产登记的概念及特征
不动产是与动产相对称的物的概念。所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。而在物权法上，不动产登记，即不动产物权登记，又称不动产产权登记或不动产权属登记，是指将不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册上，并由法律赋予其法律效力的行为。
2、不动产登记的性质
不动产登记的性质，目前学者们众说纷纭。有的学者认为，不动产登记属于一种行政行为，它所体现的是国家对不动产物权关系的干预。干预的目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。也有学者认为不动产登记与物权的意思表示的结合，构成物权行为。从不动产登记包含的内容来看，其包括行政法律关系和民事法律关系。因此，笔者认为不动产登记既是种行政行为，也更是一种民事行为，是一种物权公示的方法。这是因为在不动产物权变动过程中，民事法律关系是行政法律关系产生的前提和基础，没有不动产物权的变更，就不会有登记行为的产生。不动产登记的目的在于完成物权变动，进行物权公示，从而保障交易安全及维护物权人的合法权益。
二、构建不动产登记制度的理论基础
登记作为不动产物权变动的公示方法，被越来越多的国家的民法所采纳。不动产物权登记在理论上要么以物权公示与公信原则为核心，要么以物权行为理论为核心。理论基础的不同，导致了不动产登记制度的差异。近代我国民法大多实行公示公信制度 ，这对维护物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意义。在我国公示公信原则作为物权变动的基本原则 ，其在物权法中有着极高的价值定位。我国正在逐步建立以公示公信原则为核心的物权变动制度模式.” 我国《物权法》在第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”从而正式明确了我国物权变动以公示公信为原则，不动产以登记，动产以交付为公示方法。极大的维护交易的安全和秩序。
三、完善不动产登记制度 全面提升管理
当前，不动产登记制度还存在一定问题，有必要在今后以下几个方面来不断完善我国的不动产登记制度，全面提升管理。
1、建立统一的不动产登记法律依据
即中国只能制定一部统一的不动产登记法，以物权公示原则为基础统一我国不动产登记制度。我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则不仅散乱而且效力严重不足，我国对不动产登记进行规范的法律、法规多由各部门和机关制定，在内容上互相矛盾。所以，必须由立法机关制定形式统一、效力足够的不动产登记法。
2、明确不动产登记的法律效力
基于保障交易安全和稳定经济秩序的考虑，我国不动产登记立法在登记效力上宜采用登记要件主义的基本立场，明确规定基于法律行为的不动产物权变动，非经登记，不发生物权变动的效力。同时，将不动产物权变动与作为其基础关系的交易合同明确区分，规定有关不动产交易的合同自其依法成立时起就发生效力，未办理不动产登记的不影响该合同的效力，但不动产物权不发生变动。在采纳登记要件主义的同时，区分不动产物权变动的原因，规定对因继承、法院判决、公用征收、强制执行、取得时效等非法律行为引起的不动产物权变动，在登记前当事人即取得物权，但非经登记，不得处分。
3、设立统一的不动产登记机关
我国不动产登记机关分散且为行政机关，多头执政导致不动产登记簿不统一，从而引起不动产物权登记的法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展。我国不动产登记机关应当统一，这是一个必然的趋势。有学者提出“登记只能由不动产所在地的县级人民法院管辖，即一级法院统一管辖，废止目前实行的多部门登记的管辖制度。此制度建立的目的，是为了维护不动产登记地籍资料的统一性。这一观点不乏其科学性，有利于构建我国不动产登记体制，使之发挥强有力的公示作用，并迅速与国际接轨。
4、健全不动产登记类型
增设预告登记与异议登记制度。我国立法应充分借鉴国外立法经验，大胆引入为多数国家实践证明行之有效的预告登记和异议登记制度。预告登记目的在于保全某种债权性质的请求权，应明确预告登记的法律效果及申请人资格等。异议登记能使登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力，借以对真正权利人提供保护。然而作为更正登记前的一种临时措施，异议登记也具有使不动产物权处于不稳定状态的消极作用，应当限制这种消极作用，以保障不动产物权秩序的稳定。
5、建立登记机关的责任赔偿制度
最大限度地减少登记错误的发生，使当事人的合法权益免受不当损害，我们须从法律上确认登记机关的赔偿责任，明确登记机关因登记错误、遗失登记资料、违反登记程序、与他人恶意串通等，给当事人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。同时，为确保上述赔偿责任得到落实，建立相应的配套制度，如设立赔偿准备金制度，规定损害赔偿程序等。
6、制发统一的不动产权属证书
权属证书即是登记机关核发的记载不动产权利状态的文书、证件。当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担，加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
7、建立统一的不动产登记管理体制
第一，制定统一的不动产登记法。与物权法的制定相适应，我国应制定统一的不动产登记法，改变现行登记管理体制，对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产，适用统一的登记法。第二，统一登记机关。即设立独立的不动产登记机关，统一管辖不动产登记事务，以方便当事人登记和查询。第三，统一登记程序。在不动产登记法中规定统一的登记程序，对登记申请、申请登记的文件、登记申请的受理以及具体登记规则均作统一规定。这对于提高不动产登记效率，降低登记成本都有积极作用。第四，统一权属证书。即由登记机关制作、颁发具有统一格式的权属证书，改变和防止权属证书中的混乱局面，维护不动产物权交易安全。
结语：不动产是一个国家和社会最重要的经济组成部分，是人们赖以生存和发展的基础。完善不动产登记制度 全面提升管理，是不动产登记的必何必须路径，只有这样，才能规范我国不动产登记制度发展，保证不动产物权变动，维护交易秩序， 保护交易安全，降低交易成本， 提高交易效率。促进我国社会主义市场经济的健康，快速向前发展。
参考文献
在物权变动中，不动产一般采用登记的方式进行公示。无论是采意思主义物权变动模式的法国、日本还是采形式主义物权变动模式的德国、奥地利，公示无疑都是物权变动中兼顾静态与动态财产两种安全保护的必需。因为公示是指将物权变动的法律状态通过一定的外在事实表现出来，使得物权变动当事人之外的任意第三人均可以通过该外部表象推断出物权变动的法律事实或者是物权变动之后或之前的静态的物权法律关系。在物权法上，不动产物权的公示方式一般乃是登记。不动产物权的登记是指权利人申请国家登记机关将不动产的有关事项记载于登记簿。登记作为不动产物权变动的公示方法，它的公示作用在采登记要件主义立法模式的国家中显得更为绝对。因为登记确定地起到公示物权的作用，并且因此具有了公信力。在此情况下一旦登记错误，登记簿所记载的物权并非真实的物权状态，如若第三人基于此对登记的信赖而与登记权利人进行交易并取得该不动产物权，则原权利人（真正权利人）的权利则受到损害。
异议登记旨在对登记错误状态下的事实权利人或者利害关系人提供救济的手段，通过在不动产登记簿上记载对该不动产，排除登记的公信力，排斥第三人的信赖，从而达到维护和救济己身权利的目的。异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济，但它可以及时或临时性的提供一种保护，并与更正登记结合形成了保护事实上的权利人和利害关系人的制度体系，是不动产物权法中的重要制度。
异议登记制度在德国法中有详尽的规定，瑞士和日本民法也采纳了异议登记制度。在我国民国时期的民事立法中也有规定。但在我国现行法律中尚无异议登记制度的规定。异议登记在我国似乎还没有起到它应有的地位和作用。但在我国现时加紧制定物权法的进程中我们惊喜地看到了异议登记制度，虽仍有不尽完善之处，但这立法举动仍是可赞的。笔者赞成在我国未来物权法中规定异议登记制度。
我国物权法草案第二修改稿第二十条规定了异议登记制度，具体表述如下：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，有权向人民法院请求作出异议登记的地方裁定。根据人民法院异议登记的裁定，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。”第二十一条第2款规定了异议登记的法律效果，即“登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生物权效力。”此草案二十、二十一条大致勾勒出了我国未来物权法中异议登记制度的框架。（1）异议登记申请的人为权利人和利害关系人；异议登记提起的原因是认为不动产登记簿记载错误的。（2）异议登记作出的法律程序为，有权申请异议登记的人向法院提起异议登记之诉，并由法院认可，作出异议登记的裁定，再由登记机构记载异议。（3）异议登记的法律效果并不在于冻结不动产登记簿，禁止原登记权利人处分该不动产。而是准许原登记权利处分不动产，只是与之交易的第三人承担一定的风险。因为依据物权法草案二稿规定原登记权利人在异议登记期间的处分行为是一种待定的法律行为。一旦异议登记正确且而后又为更正登记，更正后取得登记权利人的地位的事实权利人对原登记权利人的处分不动产的行为有追认的权利，予以追认的则该处分行为发生物权效力；不予追认的，该处分自始无效。相反，在异议登记被证实为错误、失效的情形下，原登记权利人仍为正当的登记权利人，则其对不动产的处分自始有效。
但是该草案的规定仍有一些不尽完善之处，如未能清晰的界分异议登记和更正登记间的关系，异议登记是一种临时性的救济手段，更正登记才具有终局性。再者异议登记的作成方式单一且严格。异议登记系从他国继受而来的制度，不妨在对他国立法例进行比较之后再结合我国的现实状态来构建我国物权法中的异议登记制度。
二、各国立法例比较分析
（一）德国现行法上的异议登记制度
【关键词】不动产 登记 责任
一、不动产登记的有关概念
（一）不动产定义
通过对我国法律体系的解读，可以发现，在我国当前的法律条文当中并没有对不动产进行明确的界定，在我国的民法中，对不动产的定义为：处于自然性质或是我国法律规定的不可以进行移动的标的物，主要包括土地、房产、植被等附着于土地上不能分离的物体等。简单的讲就是可以分为土地及土地上的定着物体，或者是建筑物体或是建筑物的附属物品。
（二）不动产登记
不动产登记指的是申请人依据有关的法律制度及有关规定按照既定的程序将土地及土地上的定着物体，或者是建筑物体或是建筑物的附属物品等的获取、丧失以及依法变更的行为告知有关行政部分，行政部分依法进行登记的行为。
二、我国的不动产登记制度在在的问题
2014年11月24日我国的国务院颁布了我国不动产的首个专门条例，既《不动产登记暂行条例》的颁布实施，《不动产登记暂行条例》的颁布及实施对我国不动产制度建立及完善不讲具有非常重要的意义。但由于当前我国缺乏全面的不动产法律体系，在众多的不动产制度中还在在着许多的缺陷：
（一）不动产登记机关缺乏实效
2015年之前，我国行政机构在对不动产进行登记时候常出现划分重叠以及交叉管理等现象，一个不动产需要经常不同的部门进行审批才能够登记，造成了不动产管理上的紊乱，大大降低了不动产登记的效率。
从2015年至今全国约95%的不动产实现了统一登记，登记机关为不动产登记局，国土资源局的下属，《不动产权证》虽实现统一登记，但登记内容、审批流程仍没有变化，登记过程没有实质改进。
申办房地产的《不动产权证》，房屋部分登记、抵押、交易等的到原住建局下属的房地产管理部门申请办理，土地部分登记、抵押、交易等的到原国土局下属的土地管理部门申请办理，最后由不动产登记机关出具《不动产权证》、《不动产他项权证》，产权信息在原房屋管理部门、与土地部门管理的内部整合。
（二）我国不动产登记信息不能及时公开
公民的不动产对公民来讲是重要的财富体现形式，然后我国的不动产登记信息并没能做到及时的公开。我国的司法机关在进行案件的调查与取证的过程中，往往需要查询案件当事人的不动产信息，然后我国的不动产登记机关通常要对不动产拥有人的不动产信息进行必要的保密，保护不动产持有人的合法权益。所以往往登记机关在执行保密职能的时候使司法机关的案件陷于僵局，造成公民的合法权益难以保障。
（三）法律责任范围不明晰
我国公民在进行不动产登记的时候，由于不登记机构而造成的信息错误给公民的合法权益造成影响的，不动产登记机关应该如何界定其责任。不动产登记人如果在登记时通过造假等手段骗取行政登记，因而造成他人的合法权益受损的情况应当如何界定造假者的责任。上述的情形我国当前的法律中均未提出的责任划定。
四、我国不动产登记制度的完善
（一）从程序上实现不动产登记机关统一
针对目前我国不动产登记出现重叠现象，我国的学术界主要分为两类机制，第一类主要认为应当由法院对公民的不动产进行登记。此类较少被运用。第二类主要认为政府机构可以设置专门的不动产管理机构对我国的不动产实行统一登记制度。此种学说目前具有较高的可行性。相关部门应提出诸如：人员整合，业务整合，信息整合的对策，目的在于促进部门真正做到准确、高效、便民。
（二）及时公开不动产登记信息
在我国对不动产进行规定的法律条文中没未对公民的不动产信息是否公开进行明确规定，虽然在我国的不动产登记原则中有体现需要对登记信息进行公示、公信两条原则，然后这些原则并没有体现在具体的法律条文中，因此在执行的过程中就出现了偏差的现象，给我国的不动产查询造成了阻碍，因此，为了体现不动产登记过程中的公示及公信原则，同时为了方便不动产信息的查询，应该将这两条原则以法律条文的形式进行规定，改变把不动产登记信息当作“政府信息”而不予公开的现象。
（三）明确法律责任
不动产登记中给公民造成的损失可以分为两种一为人身权损害，二为财产权损害。法律责任认定的前提是在登记中造成的损失由于工作人员或第三方造成的。他们承担法律责任的模式大致有两种：第一，依据未实行国家赔偿的托伦斯法，因登记错误、登记遗漏或虚假登记而利益受损的权利人，应当先向有过失或过错的不动产登记机关工作人或者登记承办人请求赔偿。第二，在其他实施国家赔偿制度国家，不动产登记机关作为国家权力机关，在进行不动产登记过程中，因为其登记行为不当而利益受损者，可以直接向不动产登记机关请求赔偿。在我国，由于不动产登记机构属于国家权力机关，因此当错误登记发生时，受损的当事人应通过诉讼来得到赔偿，这就要求登记机关的法律责任必须要进行明确。？
五、总结
不动产及不动产登记制度与我国每个公民都息息相关，构建完整的不动产管理登记体系将对我国公民的不动产提供强有力的安全保障，同时也可以有效促进相关产为的稳健发展。根据我国不动产登记的现状，首先需要统一不动产登记机关，避免造成交叉管理现象的存在。其次需要公开不动产登记信息，提高政府机关行政效率，为公民提供安全可靠的不动产信息查询。最后，明确法律责任，为居民的不动产提供安全、合法的保障。
参考文献：
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[论文关键词]不动产 登记制度 公证制度
物权登记制度与公证制度是两种相互配合的法律制度。物权登记是对不动产物权的交易结果进行有效地保护。我国没有《物权登记法》，《物权法》没有规定物权登记公证制度。物权登记引入公证，使公证在不动产登记制度中定位于前置审查模式具有科学合理性和独特的地位。
一、不动产物权登记公证的效力
公证效力指公证机构所出具的公证文书在法律上所具有的效果和约束力，有时直接称为公证书的效力。主要包括证据效力、强制执行效力和法律行为成立要件效力。物权登记有物权公示效力、界定和保护产权、维护交易安全、提高物的利用效率等效力。不动产物权登记公证的效力兼具公证的效力和物权登记的效力。
（一）生效力
公证因当事人的申请而介入物权登记前实质审查，在这一阶段保护和尊重当事人的选择权和自由意志。将不动产物权登记公证作为不动产转让合同生效的形式要件。这意味着当事人订立不动产转让合同时须公证，否则合同不产生效力。“公证是预防房地产交易纠纷的第一道防线”。我国目前一般实行自愿公证原则，因而合同的公证形式多由当事人约定。《合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”双方在协议中如果约定“公证生效”的条件，如果未经公证，协议生效的条件未完备，所附条件没有成就，协议不能产生预期的法律效力。
（二）公示、公信力
公证和登记是法律行为公示的形式。登记的公信力强于公证，以登记的形式弥补合同公证形式符合法律的原旨，但并不意味登记可代替合同的公证形式。订立合同，进行公证，再进行登记是一项交易的过程，公证的目的是为了确定合同的效力，登记则是为了完成不动产物权变动，实现当事人的交易目的。
公证作为国家司法制度中不可或缺的组成部分，行使着国家公共的证明权力，承载着国家至高的公共权威和信誉，作为社会信用的重要载体和法律保障，是判断民商事行为是否真实合法的重要途径，也是司法机关裁判纠纷的重要根据，因此，公证是诚信的象征，具有天生的公信力。公证公信力体现公证工作的权威性和影响力，反映人民群众对公证工作的满意度和信任度。
（三）证据效力
公证的证据效力是指公证在证据上的最高效力。证据效力具有证明公证对象真实、合法的证明力，可直接作为认定事实的根据。公证的证据效力，一是公证证明的内容属于司法认知的范畴；二是从证据材料的优先性来看，经过公证的书证证明力大于一般的书证。公证证据在诉讼证明是一种书证。《民事诉讼法》第67条规定：经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。公证书具有一种推定的效力，基于公证书的证据力或生效力，即经公证的文书可作为登记机关认定当事人债权行为真实、合法的当然依据，应该采纳公证书。这不仅符合公证文书的效力特性，也符合证据学关于公证文书的理论。
二、不动产物权登记公证的定位
（一）不动产登记公证性质的界定
在不动产物权登记中介入公证制度，并非要取代或者削弱不动产物权登记机关职权，也不意味着公证机关权力的加强，而是将公证机关的职能与物权登记机关的职能相互配合，使之相辅相成、相得益彰，更好地实现物权登记制度的预期效果和社会功能。
（二）公证机构核实权的定位
在现有立法的基础上，应完善相关配套制度，强调有关行政权力部门的协助。当事人和相关部门应真实的反映情况，提供相关资料，并对其提供资料的真实性与完整性作出许诺。相关部门如果不配合协助，允许通过其上级领导部门签发协助核实的通知，或赋予公证机构一定的司法建议权，以此保障审查核实权的应有的效力。
（三）公证书在物权登记中的地位
公证书在物权登记中不具有物权效力。《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。那么当事人签订了合同并经过公证后，只能是发生债权效力，合同合法有效，而不发生物权效力，物权以登记为准。我国法律不承认物权行为理论，《物权法》没有明确区分债权合同和物权合同，也没有承认无因性理论，规定不动产物权的变动以登记为原则，主要是出于公示的要求。物权登记前置公证实质性审查制度，明确界定公证人在物权登记中的法律地位，使公证围绕其建立合理的内部运行机制、管理机制、公证程序设计以及公证责任承担，使得公证的双重性、法律职业性与物权登记前置审查的职能要求相契合，给物权登记工作带来更多便利。
三、不动产物权登记公证法律制度完善
（一）制定《物权登记法》
依据《物权法》第10条规定制定统一的《物权登记法》规范物权登记，规制物权法定和物之流通的各环节。对物权登记，包括动产和不动产在内，均予以规定，对登记的程序、登记机关及其职权、登记申请人、登记请求权、登记的事项、登记的类型、登记的效力、登记机关的责任等作出详细的规定，包括公证前置审查的内容和要求，从程序上完善物权登记制度。《物权法》修订完善时也应考虑物权登记问题。
（二）统一物权登记机关
物权登记，具有技术性、专业性的特点，由专门机关负责，才能发挥真正作用。专门设立登记机关还是由政府法制部门或法院或公证机关统一管理登记事务各有利弊。如果公证机关作为登记机关，可改变现行的登记机构多、分散的局面，由县级以上人民政府法制部门代表政府发给相应证书，如：《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《抵押权证》等其它相应的证书，以此作为权利人权利凭证。
（三）明确不动产物权登记公证的内容
明确不动产物权登记公证事项，也可称为法定公证，或强制公证、必须公证，是指法律明文规定必须经公证方可有效的重大法律行为、法律事件和文书，不经公证不发生法律效力。《公证法》第11条第2款规定，法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。《公证法》第38条规定，法律、行政法规规定未经公证的事项不具有法律效力的，依照其规定。当立法把公证机关的审查作为一种制度进行明确规定，并且与物权登记制度衔接，就构成了不动产物权登记法定公证制度。在不动产物权法定公证制度下，公证是进行不动产物权变动登记之前必须经过的一个前置性程序，公证机关对引起物权设立、变更、转让和消灭等行为进行实质性审查，登记机关只对提交登记的申请及有关材料进行形式审查。
1.不动产物权登记公证的内容
不动产物权登记变动公证，涉及不动产物权的设定、抵押、转移等变动过程。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。《物权法》中对不动产物权区分原则的设立，为办理相关的不动产物权变动业务提供了科学依据。在引起不动产物权变动的因素中，最重要的是法律行为，如合同等，其次为非基于法律行为，如继承、强制执行、法院判决以及拆建等事实行为等。一般而言，不动产物权变动非因法律行为而发生者，均不以登记为物权变动的生效要件。由于法律行为尤其是合同引起的不动产物权变动占了相关公证业务的绝大部分，所以不动产的物权登记的原因行为如合同进行审查办理公证是大量的，可行的。
2.登记前必须公证的不动产物权变动类型
（1）不动产继承、遗产分割、赠与、遗赠。这些是我国公证的传统业务，对无纠纷的继承、赠与、遗赠以及对遗产分割办理继承权公证、赠与、遗赠公证及遗产分割协议公证，凭公证书办理产权过户，在实践中已被社会所认可。在继承中，对于继承人资格、遗产状况、放弃继续自愿与否、放弃继承声明书的真实性、被继承人生前是否有债权债务、继续人有无依法丧失继承权等要进行细致审查；赠与是一种特殊的转让。赠与合同需要赠与人对赠与的意思有充分的理解，对当事人是否具有赠与能力、赠与是否附条件等都要进行审查；对遗嘱的效力、对遗赠扶养协议的效力、涉及财产是否属遗嘱人个人所有、法定继承人有无劳动能力及生活来源，要进行审查。这些事项法律关系复杂，如果登记机关人员不具备专业的法律知识，处理不当，会导致家庭矛盾，不利于社会和谐。
（2）抵押（质押）合同。抵押所涉及的法律关系较之交易关系更为复杂，时间也较长，非经公证员引导一般人难能理解，如不办理公证对当事人和社会都可能产生不良后果。大陆法系国家普遍要求此类合同须实行强制公证。
（3）不动产物权交易合同。不动产交易合同包括国有土地使用权出让、转让合同，这类合同按合同主体分两类：一类是一方或双方为公司、登记机构、企事业或其他组织。现行登记制度中，登记机构只进行形式审查，如将此类合同交由公证处公证，依公证程序公证员必须对合同生效的各实质要件进行审查核实，向股东、董事核实决议内容，向相关机关查实有关事项，这是与登记机构一起维护着登记的公信力。一类是国家作为行为主体一方的重大不动产交易合同，主要是包括：重大建设工程招投标、建设用地使用权出让及转让、经济适用房项目、重大政府项目、招投标合同等等。此类合同通常关系民生热点，主体有特殊性，客体则为公共财产，如果由登记机关进行审查会存在难办案，出现“国家自己审查自己、既是运动员又是裁判员”。
（四）规定不动产物权登记公证审查的模式
物权登记主要有实质审查与形式审查两种方式。《物权法》第12条没有界定什么是实质审查、什么是形式审查，也没要求不动产登记机关进行实质审查还是形式审查。物权登记的实质审查与形式审查的核心区别在于登记机关是否对引起物权变动的原因行为进行真实性和合法性审查。大陆法系各国的公证已经成为不动产物权变动过程中不可或缺的一环。为了提高登记的准确性，可以参考德国立法，由公证人员通过公证的形式代替登记人员对不动产物权变动的原因行为完成实质审查，公证作为选择性的实质性审查前置。登记部门依据公证书及时办理产权变更手续，可大大提高工作效率。如果没有规定公证作为物权登记的前置程序，直接进行登记审查，由于登记部门缺乏相应的法律专业素质，可能会增加风险，难以有效预防纠纷，也会增加司法成本。现实也印证了因为有公证的保障，大量的不动产的继承、赠与、遗赠等物权转让活动没有引起不必要的争议。
（五）调整不动产物权登记公证收费
公证收费是老百姓最关心的问题，如果费用高昂直接影响公证制度实施的效果，不利于物权的保护。任何一项制度的实施都是有成本的，不动产物权变动登记前实行法定公证制度也不例外，法定公证前置则增加了当事人公证费的负担，这是事实。公证机构具有非营利的性质，费用收取应体现“经济原则”和“便民原则”。目前，委托书、遗赠、声明书公证都是计件收取，当事人的负担不算重，但财产继承、赠与和遗赠类公证收费是按受益额的2%收取，最低200元，这部分当事人经济负担确实较重。目前我国财产继承、赠与、遗赠类在大多数地方都是法定公证前置，且公证数量多，有必要调整财产继承、遗赠和赠与类公证的收费标准，可参照房屋买卖类公证收费标准，分不同档分别按比例收取，体现定价的科学性。针对棚户区、旧城改造、房屋拆迁等不动产变动类公证及确实有困难的当事人可以降低公证费用，实行缓、减、免，或适用法律援助制度，使当事人能够承受。
近年来，陆续有一批通过伪造土地证、重复抵押、重复担保的土地使用权抵押骗贷案件被曝光，引起了土地、银行等监管部门的高度关注。近日启动的银行国土信息查询系统试点工作，无疑将对遏制这种现象起到积极的作用。然而，通过分析这些案件的来龙去脉，从长远看来，仅仅建立查询系统，还远远不够。
祸根在于登记制度缺位
根据我国现行法律规定，土地的转让、抵押都必须办理登记手续。商业金融机构在发放贷款的时候，完全可以通过审查土地登记文件，及时戳穿案件当事人的谎言。可是，为什么犯罪分子能够得逞?为什么此类案件在全国时有发生呢?
首先，我国虽然建立了土地登记制度，但是，土地登记的法律主体和登记的法律效力十分混乱。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机关办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机关和登记办法，由法律、行政法规规定。”但是，迄今为止，我国尚未就统一登记制定专门的法律，国务院也未制定统一的行政法规。这就使得土地登记制度表面上看有法可依，但在操作的过程中却存在明显的漏洞。根据我国现行《土地管理法》、《农村土地承包法》等相关法律规定，在土地转让阶段，由于涉及多个部门，不同性质土地转让的法律依据不同，产生的法律后果也不相同，所以，在现实生活中经常出现各自为政的现象。例如，四川省成都市一个汽车配件经销商，在短短的几年时间内，由于土地转让纠纷多次被迫拆迁。当地政府为了招商引资，多次向其口头许诺颁发土地使用权证。但在经营过程中，由于未将集体土地及时转为国有土地，导致该企业始终无法取得土地使用权证。后来，在成都市推进城乡一体化建设中，由于该地块重新规划，该企业不得不拆除所有的建筑物，多年积累的财富一夜之间化为乌有。企业不服政府决定，本想向法院当地政府，维护自己的正当利益。可是，由于没有取得土地权利证书，法院不予受理，企业彻底陷入绝望之中。
我国上海、苏州等地较早意识到土地登记管理中存在的问题，试图通过办理集体土地权属登记，把农村集体土地纳入到登记管理的范围之内，减少土地转让产生的法律纠纷。但由此产生了新的问题：第一，这些地方法规和地方政府规章，效力等级远远低于国家法律和行政法规，一旦发生法律纠纷，很难作为司法机关定案的依据。第二，地方政府颁发的土地权利证书，仅仅具有普查性质，并不产生法律效力。根据《物权法》的规定，国有土地必须办理权属登记，未经登记不发生法律效力，集体土地转为房地产开发用地，必须办理征用手续。换句话说，按照我国现行法律规定，在国有土地管理方面实行的是登记生效主义，而不是登记抗辩主义。不办理土地登记手续，所有的转让不发生法律效力。可是，依照地方政府制定的规章，如果农村集体经济组织不办理集体土地权属登记，并不影响其获得土地所有权，这就使得地方规定与国家的法律之间产生明显的冲突，不利于司法机关处理有关土地纠纷案件。
其次，不动产登记是一种财产登记。有些国家将司法机关设为登记机关，有些国家在行政机关设立专门的登记管理机构，唯独我国根据管理部门的不同，分别制定登记办法，这就使得土地登记与其他财产登记相互脱节，从而给犯罪分子伪造土地证骗取贷款提供可乘之机。中部某城市房地产登记管理机关，在办理房地产登记的过程中，由于没有仔细审查土地所有权证，仓促颁发了商品房权利证书，结果导致法律关系当事人将房地产登记管理机关告上法庭，司法机关要求房地产登记管理机关澄清有关事实，承担赔偿责任。当前我国土地利用由国土资源部门管理，而商品房建设则由住房和建设部门管理。这就使得我国土地、房屋管理相互脱节。正确的做法应该是，在明确权利义务的基础上，适当合并行政机构，或者在国务院建立专门的土地登记管理部门，统一对外颁发权利证书，只有这样，才能避免出现监管真空。
防止骗贷土地部门可主动作为
我国土地管理领域中存在的问题，从表面上来看是法律问题，但从深层次来分析，仍然是行政体制改革不到位的问题。自从《物权法》颁布实施之后，学术界一直在讨论不动产登记法，全国人大常委会也正在起草相关法律文件。但是，由于我国大部制改革仍然处于启动阶段，改革涉及方方面面的利益，所以，相关法律草案的内容很难最终确定。在这样的行政大背景下，单纯依靠法律制度解决土地骗贷问题，显然是行不通的。土地监管部门必须另辟蹊径，具体而言：
首先，必须建立信息公开制度，以政府信息透明遏制骗贷现象。根据政府信息公开条例的规定，凡是政府掌握的信息，除少数涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私之外，都必须张榜公布。由于我国实行房地产信息政府登记制度，土地信息掌握在政府手中，政府应该充分利用土地信息资源，建立信息共享机制，防止少数人利用信息不对称或者信息不完整，从金融机构骗取商业贷款。现在学术界争议比较多的问题是，如果公开企业或者个人的房地产信息，会不会披露企业的商业秘密?会不会侵犯个人的隐私权?《政府信息公开条例》第十四条规定：“行政机关不得公开涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的政府信息。但是，经权利人同意公开或者行政机关认为不公开可能对公共利益造成重大影响的涉及商业秘密、个人隐私的政府信息，可以予以公开。”因此，政府有权对是否公开涉及商业秘密、个人隐私的政府信息进行审查，如果不公开可能对公共利益造成重大影响，那么，政府应当公开有关信息。在现实生活中，土地管理涉及公共利益，所以，政府各个部门应该及时公开有关土地信息，不能借口保护商业秘密或者个人隐私而拒绝提供有关信息，从而给某些犯罪分子以可乘之机。
其次，应当建立政府主导征信体制。在市场经济条件下，信息是一种特殊的商品，它能够给市场主体带来巨大的商业利益。因此，在西方国家建立了一套非常完整的商业征集信用体系，某些征集商业信用的机构已经成为盈利丰厚的市场主体。我国信息资源绝大部分掌握在政府手中，所以，应该建立有别于西方国家的征集商业信用的体系，并且充分利用这套信息系统，加强对土地和其他不动产的监管。根据中国人民银行的有关规定，商业金融系统已经逐步建立了系统内部的商业信用征集体系，通过内部的信息共享，降低商业风险。今后土地管理部门也应该建立类似的商业信用征集体系，通过配置全国性的土地信息动态监管系统，防止少数企业
或者个人通过重复抵押，骗取商业贷款。
第三，应当尽快实行城乡统筹管理，改变目前我国重视国有土地监管，轻视集体土地监管的模式。随着城乡一体化的发展，城市国有土地与农村集体土地应当统一监管，建立同一个信息库。现在由于不动产分属不同监管部门，各个部门出于自身管理的需要，建立了互不协调的不动产管理体制，这就使得我国不动产管理呈现出复杂的局面。解决这个问题的办法是，根据《城乡规划法》的规定，由土地部门将全国土地登记造册，并且根据土地的性质，建立不同的管理制度，对土地的流转实行跟踪监管，不管土地的性质发生怎样的变化，也不管土地的使用权人发生怎样的改变，都必须在国土资源管理部门的土地登记簿上表现出来。只有这样才能防止骗取贷款事件发生。
总而言之，实行城乡土地统一管理，改变各自为政的局面，是防止少数企业和个人利用土地骗取贷款的最根本途径。在国家尚未出台不动产登记法之前，土地管理部门应当建立信息公开制度、信息共享制度、征集信用制度，加快农村集体土地信息化建设，通过登记造册，实行透明化管理，杜绝土地诈骗犯罪发生。
不动产统一登记须加快
笔者建议，我国不动产登记法应该包括下列内容：首先，应当明确不动产登记管理机关。考虑到我国的现实情况，不能将不动产登记管理机关设立在司法系统，而应该由国土资源管理部门办理权属登记；住房和建设部门在收到有关房地产开发商和消费者信息资料之后，应当及时转交国土资源管理部门，由他们在土地登记管理的基础之上，建立统一的房地产转让信息系统，并且对外张榜公布。这样做既可以避免出现登记脱节的现象，同时也为我国征收不动产税打下基础。
其次，应当明确不动产登记的法律效力。《物权法》规定“依法登记，发生效力”，可是并没有指明依照何种法律，这说明我国在立法方面存在着明显的漏洞。解决这个问题的根本办法是，必须把“依法登记”变成具体的、具有可操作性的法律规范。只有符合登记条件，并且办理登记之后，方可产生法律效力。根据各国立法的基本原则，在不动产初始阶段，普遍采取登记生效主义――凡是不办理不动产登记的，不产生法律效力；在不动产的转让阶段，普遍采取登记抗辩主义――凡是不办理不动产登记的当事人，不能对抗已经办理不动产登记的当事人。通俗地说，在不动产转让过程中，双方当事人签订的合同虽然没有办理登记，但不影响合同的效力。只不过在诉讼过程中，只有那些办理了不动产登记的当事人，其权利才受到法律的保护。
第三，应当明确不动产登记的事项。不动产登记制度是涉及企业和个人基本财产的重要制度。所以，不动产登记法应当明确所有权人、转让人、受益人，明确不动产的基本形状，双方当事人商议的价格等事项，防止在不动产转让过程中，由于权利义务不明确或者主体不清晰而发生法律纠纷。
关键词：不动产；登记；请求权制度
中图分类号：G264文献标识码： A
1、不动产概述
不动产即是指任何国家、任何集体、任何企业、任何个人都不能须臾离开的生存和发展的物质基础，包括土地以及房屋、林木等地上定着物。因此，所有国家都在其财产法或者物权法中将不动产作为重点内容予以规范。在民事实体法上，不动产权利的变化，如以不动产为买卖或设立抵押权的标的物时，必须经过一定登记的公示手续，否则不发生效力。
2、不动产登记要点分析
2.1、不动产登记的内容
不动产登记即经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记簿为公示不动产物权的根据，保存于房地产登记机关，对不动产物权的当事人及利害关系人公开，利害关系人可以申请查阅。经查阅，第三人可以知悉、了解特定不动产的权属状况、负担情况等。
2.2、登记请求权的三种类型
(1)变更登记请求权。当初始登记完成后，某一不动产物权因买卖、赠与、分立、合并及设定他物权等发生变动时，登记权利人有权请求登记义务人协助变更登记。变更登记请求权是基于合同债权而发生的一种请求权，也是最基本、最常见的一种登记请求权；(2)更正登记请求权。对已经完成的登记，如有不正当登记的情形，导致登记薄上的记载与实质权利关系不一致时，“因不正当登记而受不利益之人，得对因更正而受不利益之人，请求为更正登记之同意。被请求人不为同意时，得以判决代之”；(3)预告登记请求权。所谓预告登记，即为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，以致将来只能发生请求权所期待的法律后果。
2.3、不动产登记需要法定程序
登记程序的健全和切实履行是不动产登记实现其价值的必要条件。从我国《物权法》的规定来看，登一记程序的规定仅间接体现在第十一条中申请人的申请、十二条登记机构的审查职责和十四条不动产物权变动上。
2.4、不动产登记簿是不动产登记的载体
不动产登记簿对防范交易风险举足轻重，它为当事人进行交易提供了完备的信息，交易人可以通过查询不动产登一记簿来获取有效的信息以备交易时使用。因此，不动产登记簿是登记机构记载不动产物权变动和相关事项后，予以长久保管和公示的簿册。不动产登记簿对外公示其登记事项，其所记载内容具有公信力或对抗力并以此为今后的不动产物权变动的安个性提供保障。
3、不动产登记请求权的设立依据
所谓登记请求权，是指登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务或协助履行登记义务的权利。登记请求权一般包括两方面内容：一是享有请求权的一方可以请求对方为其办理登记手续。原则上，登记机构只能应登记申请人的请求才能办理登记，且只能在登记请求的范围内进行登记。二是负有办理登记义务的一方，有权利请求对方协助办理登记义务。可见在登记请求的过程中，依据法律和合同规定，一方有义务办理登记手续，另一方有义务协助办理登记手续。
3.1、合同约定
不动产登记请求权作为民事主体的一项权利，它就符合民法的基本精神，即最大限度意思自由，最不的法律干预。故而登记请求权也可以通过双方当事人进行协商约定双方所享有和负有的权利义务，根据合同法原理，如果合同明确约定由一方办理登记，那么这一方就负有履行登记的义务，而另一方就有权要求该方在规定的时间里完成登记的权利，如果履行义务方未能够在规定的时间内完成相应的登记手续，则权利方就可以通过司法途径来实现自己的权利请求履行登记义务或者请求赔偿一定的损失，又如物权失效前，应为涂销登记因而产生的涂销登记请求权，担保物权或被用于物权的设定登记的某种事物等都与物权承担人之间有约定，其次，在特殊约定的基础上，被省略的中间登记程序也可以产生不动产登记请求权。
3.2、法律规定
不动产物权登记的目的在于使得不动产登记具有公示、公信力，是不动产物权变动的凭证，更是第三方善意第三人的信赖依据，维护市场交易安全。因此，不管是出卖人的主观因素，还是市场交易中的客观因素导致无法进行不动产登记时，享有登记请求权的一方有权要求对方履行或者协助履行登记义务，登记请求权制度不但能够维护正常的交易秩序，保护权利人的利益，而且对物权法中的公示公信原则具有积极的确立和实施作用。
3.3、法律司法裁决
当负有履行登记申请义务的一方不履行义务，双方之间变产生了不动产物权权属纠纷，权利人一方可以以此为由，诉至人民法院，法院经过审查后作出相应的生效判决，胜诉一方便可以依据此生效判决到相应的不动产登记部门，申请不动产变更登记，依法取得不动产所有权。
4、不动产登记请求权的制度完善要点
4.1、明确不动产登记公证的内容
明确不动产物权登记公证事项，也可称为法定公证，或强制公证、必须公证，即是指法律明文规定必须经公证方可有效的重大法律行为、法律事件和文书，不经公证不发生法律效力。不动产物权登记法定公证制度的确立是在立法将公证机关的审查作为一种制度进行明确规定，并且与物权登记制度衔接的共同作用下形成的，而公证则是在不动产物权法定公证制度的基础上进行不动产物权变动登记之前必须经过的一个前置性程序，公证机关对引起物权设立、变更、转让和消灭等行为进行实质性审查，登记机关只对提交登记的申请及有关材料进行形式审查。
4.2、明确登记合同中主要义务
在房地产买卖合同中，应明确出卖人为登记义务人，买受人为登记权利人，将登记视为双方当事人所附的主要义务，任何一方不办理登记手续可以视为其已经违反了依据合同所应负的主要义务。依据此规定，当出卖人违反此义务时，买受人可以及时提讼，请求出卖人履行登记义务。此时，登记并不是依合同而产生的义务了，而是依民事法律行为以外的原因——法院判决而产生。根据前文第一章关于单方申请原则的论述，在基于此类原因而产生的登记，可以实行单方申请登记。如瑞士民法典第665条第2项即规定：“在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情况下，取得人得自行请求登记。”
4.3、建立个人交易诚信查询机制
就法律本身而言，在没有明确登记请求权的法律地位之前，对强制解除合同所能采取的救济手段比较有限。而民法中的诚实信用原则可以在保护登记权利人方面提供一些裨益。诚实信用原则，是指民事主体在从事民事活动、行使民事权利和履行民事义务时，应本着善意、诚实的态度，即讲究信誉、恪守信用、行为合法、等。诚信原则要求民事主体行使民事权利与他人设立、变更、终止民事法律关系，均应诚实，不做假、不欺诈，不损害他人利益和社会利益。为保护交易公平，可以建立个人交易诚信查询机制，将侵害登记请求权的情况记入侵害方的个人诚信档案，并对多次反复不履行协助办理登记义务的人员，在今后的交易行为中加以限制，以保护交易的公平。比如，以前违约多次的出卖人在今后的交易中，可以适当加大其违约后所应承担的赔偿责任，这与民法诚实信用原则也是相适应的。
5、结束语
完善不动产登记制度不仅关涉不动产交易市场的健康有序发展，而且对保护权利人的合法利益,促进社会经济秩序和谐与进步具有重大意义，这是我国市场经济法治化的必然要求。
参考文献：
[1]崔建远.《物权法》,中国人民大学出版社,2009年第1版.
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