建筑工程绿色施工评价标准旨在贯彻住房部推广绿色施工的指导思想，对工业和民用建筑、构筑物现场施工的绿色施工评价方法进行规范，促进施工企业实行绿色施工。本文简要阐述建筑工程绿色施工评价标准，为承包商进行施工提供借鉴。
一、绿色施工评价标准基本规定
建筑工程绿色施工评价标准（gb/t50640-2010）从以下角度对绿色施工做出了相关基本规定。
1、建立绿色施工管理体系和管理制度，实施目标管理；
2、根据绿色施工要求进行图纸会审和深化设计；
3、施工组织设计及施工方案应有专门的绿色施工章节，绿色施工目标明确，内容应涵盖“四节一环保”的要求；
4、工程技术交底应包含绿色施工内容；
5、采用符合绿色施工要求的新材料、新技术、新工艺、新工具进行施工；
6、建立绿色施工培训制度，并有实施记录；
7、根据检查情况，制定持续改进措施；
8、采集和保存过程管理资料、见证资料和自检评定记录等绿色施工资料；
9、在评价过程中，应采集反映绿色施工水平的典型图片和影像资料。
但发生下列事故之一的，不得评为绿色施工合格项目：1、发生安全生产死亡责任事故；2、发生重大质量事故，并造成严重影响；3、发生群本文由收集整理体传染病、食物中毒等责任事故；4、施工中因“四节一环保”问题被政府管理部门处罚；5、违反国家有关“四节一环保”的法律法规，造成严重社会影响；6、施工扰民造成严重社会影响。
二、绿色施工评价框架体系。建筑工程绿色施工评价标准（gb/t50640-2010）建立了由评价阶段、评价要素、评价指标、评价等级构成的绿色施工评价框架体系。
三、绿色施工评价指标
建筑工程绿色施工评价标准（gb/t50640-2010）针对绿色施工评价的环境保护、节材与材料资源利用、节水与水资源利用、节能与能源利用、节地与土地资源保护等5个要素，系统的提出了绿色施工的要求，分别为控制项、一般项、优选项。
控制项是指绿色施工过程中必须达到的基本要求的条款，任何一个控制项指标不能满足国家现行相关政策、法律、法规以及绿色施工所规定的基本要求，则该评价要素就是非绿色的。
一般项是指绿色施工过程中根据实际情况进行评价的条款，一般项指标是达到绿色施工基本要求的基本指标，属于基本分值，评价过程中按实际完成的情况打分。
优选项是指绿色施工过程中实施难度较大、要求较高的条款，在评价过程中根据实际发生项的执行情况给予额外加分。
四、绿色施工评价方法
1、评价频率要求。绿色施工项目自评价次数每月不应少于一次，每阶段不应少于一次。
2、要素评价得分。控制项指标必须全部满足，符合要求后进入评分流程，不符合的，一票否决，为非绿色施工项目。
一般项根据实际发生项的情况计分；
优选项根据实际发生项执行情况加分。
五、绿色施工评价的组织和流程
1、绿色施工的评价组织：1）单位工程绿色施工评价应由建设单位组织；2）施工阶段评价应由监理单位组织；3）批次评价应由施工单位组织进行；4）评价结果应由建设、监理、施工单位三方签认。
2、绿色施工的评价程序。单位工程绿色施工评价应在批次评价和阶段评价的基础上进行。绿色施工评价应先由施工单位自评价，再由建设单位、监理单位或其他评定机构验收评价。
六、实施科学管理、保证施工质量。
实施绿色施工，必须要实施科学管理，提高企业管理水平，使企业从被动地适应转变为主动的响应，实施绿色施工制度化、规范化。这将充分发挥绿色施工对促进可持续发展的作用，增加绿色施工的经济性效果，增加承包商采用绿色施工的积极性。企业通过iso14001认证是提高企业管理水平，实施科学管理的有效途径。
实施绿色施工，尽可能减少场地干扰，提高资源和材料利用效率，增加材料的回收利用等，但采用这些手段的前提是要确保工程质量。好的工程质量，可延长项目寿命，降低项目日常运行费用，利于使用者的健康和安全，促进社会经济发展，本身就是可持续发展的体现。
【关键词】绿色建筑 可再生能源利用 绿色建筑评价标准
Comparison and Analysis of Renewable Energy Utilization Requirements in Green Building Evaluation Standards
――Case study of one office building project in Tianjin
Li Bao-xin1，Yu Ying-yu2，Liu Xiao-fang1
（1.Tianjin Architecture Design InstituteTianjin300074;
2.Shandong Institute of Business And TechnologyYantaiShandong264005）
【Abstract】Renewable energy utilization requirements exist in LEED， Green Mark， and China Green Building Evaluation Standard as essential part for green building evaluation. This paper studies and analyzes the similarities and differences of the relevant requirements on renewable energy utilization in these standards. Finally， the suggestion of renewable energy utilization in green non-residential building is proposed and one office building project in Tianjin is studied as study case.
【Key words】Green Building;Renewable Energy Utilization;Green Building Evaluation Standard
1. 前言
（1）绿色建筑作为最大限度节约资源、保护环境和降低污染的与自然和谐共生的建筑，可再生能源的利用是绿色设计的一个重要方面。国内外绿色建筑评价体系均有对可再生能源利用率的要求，同时根据不同的绿色建筑评估等级规定了不同的可再生能源利用策略。
（2）目前的绿色建筑设计中可再生能源利用存在几个方面的问题：缺少完整详细的可再生能源利用方案分析过程;往往是在现有设计方案基础上验证可再生能源利用率是否达标;在现有设计方案基础上叠加可再生能源利用方式，以满足绿色建筑评价标准的要求。可再生能源利用系统的初投资较常规系统高，上述问题可能会降低可再生能源系统的技术适用性和经济合理性，同时盲目堆砌技术违反绿色建筑设计的理念。
（3）本文主要关注国内外绿色建筑评估体系对可再生能源利用的规定、不同可再生能源系统的技术特点等方面进行可再生能源利用方式的研究，首先分析了美国LEED标准、新加坡Green Mark标准、天津市绿色建筑标准对公共建筑可再生能源利用的相关要求，然后对相关内容进行了对比分析与研究，对我国绿色建筑中可再生能源利用进行思考，并结合天津市某办公楼项目进行了案例分析。
2. LEED评价标准中可再生能源利用
美国LEED（Leadership in Energy and Environment Design）标准是美国绿建协会（U.S. Green Building Council）提出的以商业运作为主要运行模式的国际化的认证体系，包含街坊（LEED for Neighborhood Development）和建筑（LEED for New Construction， Core and Shell Development， Schools， etc）两个层面的标准[1][2]。LEED标准鼓励和认可的可再生能源利用分为两种形式：场地内可再生能源和异地绿色能源。鼓励采用项目现场可再生能源的自给来减少应用化石能源带来的环境与经济负担，其评价是基于场地内可再生能源提供的量占建筑能耗费用的比例，不同评分对应的可再生能源比例要求如图1所示。异地绿色能源在于鼓励建筑应用电网资源和可再生能源技术，通过至少为期2年的可再生能源合同来从异地可再生能源产生的电力来满足建筑35%的电耗。
图1LEED NC标准中不同评分对应的可再生能源比例要求
表1新加坡Green Mark标准中可再生能源比例与评分
3. Green Mark评价标准中的可再生能源利用
Green Mark标准是由新加坡建设局制定并主导实施的、实践比较成功并在亚洲国家具有较高影响力的一套评价标准。该标准鼓励可再生能源在建筑中的应用，评分根据建筑的预测能源效率指标和可再生能源替代电耗的比例来进行（表1），最高得分为20分[3]。
4. 绿色建筑评估体系对可再生能源利用的规定
目前，我国绿色建筑申报中最常使用的绿色建筑评估体系主要有我国《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2006，在此标准基础上衍生出许多地方绿色建筑评价标准。其中《天津市绿色建筑评价标准》（以下简称天津市绿建标准）是结合天津市的地域特点和发展情况而制定的，天津地区的所有绿色建筑项目均应依此标准进行评价。天津市绿建标准中规定太阳能、地热能等可再生能源的使用量占建筑总能耗的比例大于5%（太阳能等可再生能源产生的热水量满足建筑生活热水消耗量的25%，或可再生能源提供采暖（制冷）满足建筑热（冷）负荷的10%或者地热供暖满足建筑热负荷的20%），得分20分，并设有优选项鼓励太阳能、地热能等可再生能源的使用量占建筑总能耗的比例大于10%，对应的评分如图2所示[4]。
图2公共建筑中优选项的可再生能源利用要求
图3天津市某三星级办公楼方案示意图
图4建筑屋顶的太阳辐射模拟分析
5. LEED、Green Mark与天津市绿建标准中的可再生能源利用内容对比
5.1LEED标准、Green Mark标准、天津市绿建标准在公共建筑可再生能源利用方面都具有相关的要求，综合比较各标准中相关内容，其相同点主要体现在：
（1）各标准都将建筑可再生能源的利用作为评价建筑绿色与否的重要内容，鼓励建筑对场地内可再生能源的开发与利用;
（2）对应条款的评分都是基于可再生能源占建筑能耗的比例，以此鼓励可再生能源尽可能多的采用。
图5可再生能源利用方案确定思路
表2三星级绿色建筑的优选项达标分析（公共建筑+设计标识）
5.2其不同点为：
（1）LEED标准除了鼓励采用场地内可再生能源外还对异地绿色能源的应用进行鼓励，对智能电网、可再生能源发电等技术的应用具有促进作用，并对合同能源的发展具有积极意义;
（2）关于可再生能源比例的计算，LEED标准基于建筑的能源账单，Green Mark标准基于可再生能源发电量占建筑总电耗的比例，天津市绿建标准基于太阳能、地热能等可再生能源转为一次能源后占转为一次能源后建筑总能耗的比例;
（3）LEED标准中对可再生能源的界定与天津市绿建标准不同，其中LEED标准认为地源热泵等利用浅层地热能的形式不为可再生能源利用;
（4）对于天津市绿建标准中三星级绿色建筑的评定可再生能源利用具有必要性，而LEED、Green Mark标准的较高等级评定对可再生能源利用的要求相对较低。对于根据天津市绿建标准申报三星级设计标识的公共建筑而言，在所有优选项（12条）参评的条件下，至少需要满足9条，得分不低于14分。设计标识阶段优选项达标分析如表2所示。对于一般公共建筑项目而言，透水地面面积比通常会成为制约因素;空气质量监控系统一般不具备实时报警功能;外遮阳以固定式外遮阳为主;利用旧建筑不具有普遍性，所以在不利用可再生能源的条件下，优选项得分无法满足要求，公共建筑的项数也不满足要求。因此，对于绿色建筑目标为三星级的建筑项目，可再生能源利用是必不可少的。
6. 绿色建筑的可再生能源利用建议及案例分析
6.1项目概况
本文以天津市某办公楼为例进行分析，该建筑面积为20000m2，绿色建筑目标为三星级（图3）。场地位于浅层地热能较适宜区，并具有地源热泵埋管区域。天津市太阳能资源属较丰富的二类地区，总辐射接近6000MJ/m2，可利用天数近200天，并且建筑屋顶遮挡较少（图4）。
6.2可再生能源利用方案的确定思路
根据项目功能及定位，进行绿色建筑预评估，确定可再生能源利用要求。因地制宜，合理利用项目所在地的资源条件;同时注重技术适用性和经济合理性，以较低的成本投入实现可再生能源的利用，最终满足绿色建筑评价要求（图5）。
6.3可再生能源利用方式的技术与经济适用性比较
可再生能源的利用方式主要包括太阳能热水系统、地源热泵系统、地热水供暖系统和太阳能光伏发电系统。太阳能热水系统是通过设置太阳能集热器、水箱等设备将太阳能转换成生活热水的热能。地源热泵系统利用浅层地热能进行供冷供热，充分利用了土壤的跨季节蓄热。地热水供暖系统以地热水及其尾水梯级利用作为供暖热源。太阳能光伏发电系统将太阳辐射能转换为电能。经过可再生能源利用方式比较（表3），本项目可再生能源利用形式为太阳能空调系统耦合地源热泵系统，其中生活热水作为空调系统的一个用户末端对太阳能进行利用，最总建筑可再生能源利用比例约为30%，远大于天津市绿建标准中要求的10%，为项目达到三星级提供有利条件。
表3本项目适宜的可再生能源利用方式比较 east;mso-hansi-font-family：Calibri;mso-hansi-theme-font：minor-latin'>表1新加坡Green Mark标准中可再生能源比例与评分
7. 结论与展望
LEED、Green Mark标准中关于可再生能源利用的相关内容对国家绿色建筑标准的相关内容具有启示作用，应完善天津市绿建标准中对异地绿色能源的要求，以此促进合同能源、智能电网等技术的应用。同时在设计过程中应关注以下方面：
（1）在规划和方案设计阶段，将可再生能源利用考虑在内，不同的项目有一定的差异性，应结合项目的定位和功能，通过可再生能源利用方案比较，从技术可行性、经济合理性和运营管理便利性等方面进行对比分析，综合确定适宜的可再生能源利用方案。
（2）三星级公共建筑应优先采用地源热泵系统、太阳能热水系统、光伏发电系统作为可再生能源利用形式。
（3）对于地热水供暖系统，在有资源条件的项目中可采用，但是地热井对地下地质结构的影响还有待进一步研究和评估。
参考文献
[1]LEED 2009 for Neighborhood Development.
[2]LEED 2009 for New Construction.
[3]BCA Singapore， BCA Green Mark for New Non-Residential Buildings Version NRB/4.1， 2013.01.
[4]天津市城乡建设和交通委员会，天津市绿色建筑评价标准，Tianjin Green Building Evaluation Standard，DB/T29-204-2010.
1.1.绿色建筑设计标准的专业分类
江苏省住房和城乡建设厅2014年9月了《江苏省绿色建筑设计标准》DGJ32/J173—2014（以下简称设计标准），要求全省2015年1月1日起所有新建民用建筑设计必须满足绿色建筑设计标准。设计标准在执行国家新修订《绿色建筑评价标准》GB/T50378—2014（以下简称评价标准）的基础上，遵循因地制宜的原则，结合了江苏省气候、资源、自然环境、经济、文化特点及适宜性技术，按满足一星级以上绿色建筑设计评价目标编制。设计标准主要有八章，分别是建筑策划、场地规划、建筑设计、结构设计、暖通空调设计、给排水设计、电气设计及景观环境设计等专业。各专业的设计指标要求对应了评价标准的各项分类控制项和评分项的指标要求。对应评价标准分类指标中的控制项条款，设计标准采用了强制性类似条文，评分项则以一星级的获取分数值为底限。
1.2.绿色建筑设计文件编制的时段性
设计标准在项目立项和绿色目标定位的前期阶段，首先提出了“绿色建筑策划及设计文件要求”，将绿色建筑设计文件的编制分为以下时段。
1.2.1.绿色建筑策划。绿色建筑策划包括绿色建筑的总体目标和分项指标、编制绿色建筑策划书。策划书主要内容有前期调研，项目定位分析，绿色设计概念方案与实施策略分析以及技术经济可行性分析等。项目立项时的可行性研究报告应设绿色设计专篇，通过绿色建筑策划论证项目选址、功能定位、绿色目标的合理性，并对当地区域的控规和详规提出反馈意见。
1.2.2.项目的方案设计。项目的方案设计报批应根据招标文件编写绿色设计专篇，对绿色建筑策划中提出的绿色建筑目标进行方案技术论证。方案论证一般以规划建筑专业为主体，结构、园林景观、室内装修、暖、智能化设计和经济都应有分析论证。项目负责人和各专业技术负责人应在方案比选中优化绿色设计指标。
1.2.3.初步设计阶段。初步设计阶段应根据规划主管行政部门对方案报批的审查意见进行设计，各专业在深化论证的基础上落实绿色指标中的各项技术措施，落实区域规划和城市设计中的土地空间利用，绿色交通规划，绿色能源规划，水资源利用规划，固体废弃物利用规划等各项规划目标。
1.2.4.施工图设计阶段。施工图设计阶段是绿色建筑工程设计蓝图的全面表达，也是完成绿色建筑设计文件的系统编制。各专业通过执行绿色建筑设计标准而实现绿色建筑评价目标。对绿色建筑评价中的控制项和评分项条款，设计专业按各专业属性有分工和协作完成文件的编制。除各专业蓝图外，在设计说明中应有绿色设计专篇，该专篇应由建筑专业综合协调，分各专业（建筑、结构、给排水、暖通、景观园林、电气智能化等）进行说明。在专篇中还需说明各专业对绿色施工与项目运营管理的技术要求。
1.3.绿色建筑评价标准中设计评价指标体系
《绿色建筑评价标准》GB/T50378—2014中有关设计评价有5类指标。分别是节地与外环境，节能与能源利用，节水与水资源利用，节材与材料资源利用和室内环境质量。在每类指标中设有控制项和评分项。如“节地与室外环境”中有4方面共15条。结合前面设计标准的章节编排可以看出，评价标准的指标是以“节地、节能、节水、节材、保护环境”四节一环保分类的，对每一类指标的设计达标都需要多专业的技术组合才能实现，如节材与材料资源利用是要求建筑、结构、水、电、暖、景观园林、室内装修都必须执行的技术指标。节材也无法作为一个独立的设计专业在设计标准中列出。从时段性来讲，绿色设计评价虽然要求在施工图设计文件审查通过后开始，但分类指标的技术要求却从项目的绿色策划就开始了，这一时段性在“节地与室外环境”的评价中表现突出，且具有不可逆反性，或者说如果从项目策划时没有确立绿色目标违反了绿色评价标准中的控制项条款，则该项目将不满足绿色评价标准，不会评价为绿色建筑设计。
2.“节地与室外环境”设计评价的时段性和专业内容
2.1.控制项设计评价的时段性和专业内容
2.1.1评价标准4.1.1条“项目选址应符合所在地城乡规划，且应符合各类保护区、文物古建保护的建设控制要求”。依照《城乡规划法》绿色建筑策划阶段应根据城市、乡镇的控制性详规核实项目选址的合法合理性。《江苏省绿色建筑发展条例》（草案）的修改送审稿，从立法的高度保证绿色建筑的全面推行和发展。其中第十条明确“县级以上地方人民政府有关部门应当组织编制本行政区域绿色建筑、能源综合利用、水资源综合利用、固体废弃物综合利用、绿色交通等专项规划……。应当将专项规划的相关要求纳入控制性详细规划。”很显然“条例”的颁布实施将保证项目在绿色策划阶段落实设计评价的控制性指标。在项目绿色策划调研中应有基本农田保护，风景名胜自然保护区，历史文化名城名镇名村，文化
2.1.2.评价标准4.1.2条场地安全要求：“场地应无洪涝、滑坡、泥石流等自然灾害的威胁，无电磁辐射，含氡土壤等危害。”该控制项要求项目策划、选址中应委托环境保护部门及有资质的检测单位进行现场勘测，完成地块的安全评价和灾害防治报告，编制项目环境评估报告，在建筑方案设计中根据确定的建筑功能编制环境影响评价报告书。
2.1.3.控制项4.1.3条“场地内不应有排放超标的污染源”该条是对绿色建筑自身污染排放的要求，建筑方案完成后确定了建筑规模和功能，环境评价报告应对排污治理提出标准限值以及防治处理技术措施，设计中的对应专业应在后阶段的文件编制中完成技术设计，以满足该条款的要求。
2.1.4.控制项4.1.4条是建筑设计日照标准要求，江苏省绿色建筑设计标准列为强制性条文。建筑设计咨询单位都有成熟的民用建筑日照标准模拟计算机计算软件。在建筑规划布局和方案设计中日照模拟演算可以优化建筑布局并满足日照标准的要求。建筑日照标准是规划许可审批的控制性条件，也是从建筑方案设计开始设计文件编制的控制性技术指标。
2.2.评分项设计评价的时段性和专业内容
2.2.1.“土地利用”方面评价标准从建筑容积率、人均居住用地指标、绿地率设计及地下空间设计三方面给出不同达标的得分值，对居住建筑和公共建筑施工图文件设计来讲，这些指标在建筑方案设计中就已经确定了。而且一般公建和居住建筑的容积率、绿地率是作为规划设计要点列入土地出让条件的，地下空间的开发也会列入规划要点，但也有建筑方案设计的技术合理性要求。土地利用方面的经济技术指标在施工图设计文件编制中应该有表达，而施工图设计文件的审查是对规划设计方案阶段的核实和再确认。
2.2.2.“室外环境”方面评价标准制定光、声、风、热四个物理环境质量指标，4.2.4条要求建筑护结构装饰采用玻璃幕墙时可见光反射比不大于0.2，室外夜景照明光污染的限制符合现行《城市夜景照明设计规范》JGJ/T163的规定。本条在建筑专业、景观环境专业、电气照明专业的方案设计中得以落实，在施工图设计文件中应明确选材的技术指标。为鼓励建筑不用玻璃幕墙和夜间照明，本条规定非幕墙建筑和不设室外照明（论证合理）可直接得分。4.2.5条“场地内环境噪声符合现行国家标准《声环境质量标准》GB3096的有关规定”。本条在项目前期策划环境评估时对项目场地周边的噪声现状进行检测，在建筑设计方案完成后对项目环境噪声进行预测，且应在项目环境评价报告中完成。文件中应对环境噪声的控制指标通过选材和技术措施来实现。4.2.6条的风环境控制是在建筑规划布局和方案设计中得以实现的，在建筑方案比选论证时，应进行风环境模拟计算，调整建筑规划布置和建筑空间设计，从而优化室内外环境和建筑自然通风条件。建筑风环境优化设计应在建筑规划和方案设计中完成，并在施工图设计文件中表达，这也是绿色建筑中建筑气候设计、建筑节能设计的被动式技术之一。评价标准4.2.7条“采取措施降低热岛强度”提出室外活动场地遮阴面积10%、20%，道路路面及建筑屋面太阳辐射反射系数不小于0.4的指标要求，本条由建筑专业和景观环境专业在方案设计中完成，并在施工图设计文件中表达。
2.2.3.“交通设施和公共服务”方面共有4条指标，其中场地公共交通设计及公共服务设施配置应该在城市区域详细规划中完成。在土地出让和规划设计要点中应有条文说明。场地人行通道无障碍设计及停车场设计由建筑专业、景观环境专业在施工图设计中给以图文表达。公共服务建筑，包括居住建筑的公共服务配套建筑在空间利用资源共享设计等方面应由建筑专业在方案设计阶段完成，在施工图设计文件中表达。
2.2.4.“场地设计与场地生态”方面，地形地貌现状利用设计，雨水基础设计及专项规划设计，绿地及透水地面设计，地表及屋面雨水径流规划，植物配置及覆层绿化，居住建筑绿地乔木配置及公共建筑垂直绿化和屋顶绿化等指标，需要建筑规划专业、建筑专业、给排水专业、景观环境专业进行协作设计，当有室外地下工程时，结构及室外综合管线应有提资文件。“场地设计和场地生态”在项目绿色策划阶段，方案设计阶段各专业应在绿色专篇中有文字说明和图纸表达。《江苏省绿色建筑设计标准》在景观环境设计一章中提出了设计指标。场地雨水专项规划和场地径流设计宜由建筑规划、园林设计专业提资，由给排水专业落实量化技术指标。
3.绿色建筑施工图设计文件审查
3.1.建筑施工图设计文件审查的专业设置
住房和城乡建设部文件（2008年版）《建筑工程设计文件编制深度的规定》（以下简称“规定”），在2003版的基础上进行修订，在各专业各阶段设计文件编制中增加了建筑节能的内容，“规定”中没有单独列出景观园林设计和室内装修设计。在“总平面”中提到了绿化和景观环境的控制性要求，室内装修的内容在“建筑”专业中描述。“规定”在设计时段中没有编入“项目策划”的内容，设计文件编制是从方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段展开的。目前的建筑施工图设计文件审查部门的专业设置和“规定”的专业编写是一致的，即设置了建筑、结构、给排水、暖通空调和电气五个专业。经济概算作为专项审查，景观园林、室内装修一般由园林管理和消防管理审查。2001年执行建筑节能标准后，江苏省各地市施工图审查部门增加了“建筑节能设计专项审查”。
3.2.绿色建筑施工图设计文件审查的专业需求
从本文前面对设计标准和评价标准的时段性和专业属性分析可以知道，绿色建筑设计评价中“节地与室外环境”的控制性指标是在项目策划及方案设计阶段就应确定的。在评分项中“土地利用”，“交通设施与公共服务”也是在城市控制性详细规划、城市设计和方案设计中确定的技术指标，所以这些指标的审查应在施工图设计文件编制之前由规划审批部门组织审查。为此江苏省住房和城乡建设厅组织编制了《绿色建筑规划设计审查要点》弥补了绿色建筑施工图设计文件审查某些技术指标在时段上的滞后的问题。另外，在专业设置上，除建筑、结构、给排水、暖通空调、电气五个常规专业外，要逐步纳入景观园林、室内装修、智能化系统等专业设置，这样将和绿色建筑设计文件编制的时段性和专业内容相一致，也便于实现评价标准分类指标的专业分工和技术指标的系统集成。江苏省在颁布《绿色建筑设计标准》的同时，组织编制了《江苏省绿色建筑施工图设计文件技术审查要点》、《江苏省绿色建筑施工图设计文件编制深度规定》、《江苏省民用建筑施工图绿色设计专篇参考样式》三个技术文件，为建筑师和工程师在绿色建筑设计中提供了指导和方便。
4.结论和建议
4.1.绿色城市示范区专项规划是发展绿色建筑的保障措施
从上文“节地与室外环境”的设计评价分析中可以得知，虽然设计评价是在“建筑工程施工图设计文件审查通过后进行”，但有部分的技术指标在项目的策划阶段就基本确定了，还有部分指标是在建筑方案设计过程中落实的，这些指标是要在规划审查阶段把关绿色建筑工程是否满足评价标准的技术指标要求，许多指标的不合理性是很难逆转的，如场地安全、绿色交通、能源综合利用、日照标准及建筑总平面布置的合理性等。如果忽视了项目策划和方案设计阶段的绿色技术指标审查就会造成项目的合理性缺憾，而大的设计变动亦会造成人力和材料的浪费及时间耽误，这些都不是绿色建筑设计目标的初衷。江苏省住建厅组织编写了《绿色建筑规划设计审查要点》完善了施工图前期绿色建筑技术指标的审查。但前期绿色指标的专业性很强，还需要土地管理，环境保护，水资源管理等方面的参与配合。江苏省近几年开展了“绿色城市示范区”工程，在《绿色城市示范区实施方案》中设有专项规划，包括绿色建筑发展规划，绿色交通发展规划，土地空间利用发展规划，能源综合利用规划，水资源利用规划，固体废弃物综合利用规划等。当这些专项规划纳入城市控制性详细规划时绿色项目的前期策划指标就有了技术保证，把专项规划的绿色指标列入土地出让条件中，有利于规划部门审查落实项目策划和项目方案设计的绿色技术指标。所以开展绿色城市示范区专项规划是深入发展绿色建筑的保障性措施。
4.2.完善专业编制是绿色建筑设计文件编制的系统化要求
关键词：绿色住宅建筑，后评价，层次分析法，模糊综合评判
中图分类号：TU1
文献标识码：A文章编号：1674-9944（2016）22-0102-04
1背景研究
1.1绿色住宅建筑发展状况
人类粗放的发展模式不仅消耗大量的资源，也使生态环境日益恶化，严重影响了人类的可持续发展。建筑是人们生活、生产的重要场所，是公认的能耗大户。大力构建绿色建筑成为降低建筑能耗、保护环境的重要手段。
近年来，绿色建筑受到社会各界关注，已经成为我国建筑业转型升级的重要方向。从2008～2015年底，通过《绿色建筑评价标准》共评出4071项绿色建筑，其中住宅建筑1938项、公共建筑2095项、工业建筑38项[1]，绿色住宅建筑占据相当大的比重。我国实行绿色建筑标识管理制度，绿色建筑标识类型分成设计标识和运行标识两类，绿色建筑等级有一星级、二星级和三星级，其中绿色住宅建筑的数量结构[2]如表1所示。
1.2项目后评价研究现状
20世纪30年代美国首先将项目后评价运用于建设项目领域，并在西方国家发展壮大，使用的范围从政府投资项目逐步推广到各类项目，使用人也从政府层面扩展到民间。虽然不同研究者对项目后评价理论和内容研究各有不同，但其核心大体相同[3]，如表2所示。
我国在改革开放初期开始对大型基础设施、使用境外贷款等项目广泛使用项目后评价[4]。随着后评价经验的不断积累和有关部门的大力推广，后评价的范围和领域不仅限于传统的政府投资、国际贷款等项目，还扩展到企业内部的管理体制。
1.3绿色住宅建筑后评价
绿色住宅建筑后评价是对按照绿色建筑设计（运行）标准进行设计、建造和运行使用，获得绿色建筑评价标识，并且运行使用一段时间后的住宅建筑的综合效果进行评价，不仅对项目前期决策的合理性、设计目标的落实情况、工程质量、物业服务进行评价，还要对项目建造和运行过程中产生的经济效益、环境影响、社会影响进行评价。
2指标体系建立
通过阅读文献和咨询相关领域的专家，确定了绿色住宅建筑后评价指标体系[5，6]，如表3所示。
3研究方法
由于绿色住宅建筑后评价指标具有模糊性难以量化，所以，笔者使用群组AHP法来确定指标权重。为尽可能保证指标权重确定的科学合理性，走访了10位相关领域专家对指标进行打分，使用群组AHP法确定指标权重。基于群组AHP法确定指标权重是构建绿色住宅项目模糊综合评判模型的基础性工作。
3.1群组AHP法
群组AHP法是对传统层次分析法延伸使用，主要是针对层次分析法确定指标权重主观性太强的弊端。通过多位专家（专家具有不同专业背景）分别对指标进行打分，综合考虑专家的专业背景，修正个别专家主观性太强对指标权重的影响[3，4]。
3.1.1构建判断矩阵
采用1-9标度打分法，对隶属于同一准则层的指标进行两两比较判断，还对指标层上一层的重要程度进行两两判断比较，见表4。
3.1.2一致性检验及指标权重排序
通过咨询10位专家，包括3位物业服务企业从业人员、2位建筑节能管理人员和5位高校建筑管理、工程管理方面的教授、研究生。使用Yaahp件，检验指标的一致性，计算指标体系各层次指标权重，见表5。
经检验，各指标层的一致性比例均满足要求，即CR
3.2基于模糊数学的综合评判法
通过模糊综合评判法建立绿色住宅建筑后评价模型，确定评价的结果和等级。模糊综合评判法是基于模糊数学的多因素决策方法，特别是对于结构复杂、目标层次多的事物能够做出全面、系统的评价[3，4]。
（1）构建因素论域U和评价因素权重集W。
根据之前确定的评价指标体系，体系中共有4个一级指标和15个二级指标，按照指标的层次顺序分别标记为u1，u2，…，u15，则有：
（5）计算评价体系的综合评判。对研究对象的评判最终将以分值表现出来，所以对评分论域V中的5个等级设定等级分数，从而对评价的结果进行区分，见表7。
4苏州市某绿色住宅小区实证研究
4.1项目概况
苏州中海海悦花园四区项目（S）位于苏州中新工业园区，以高层住宅为主，该项目于2011年获得“绿色建筑三星设计”标识（表8）。
4.2隶属度打分
在该小区随机抽查10名业主和物业服务从业人员对各个指标进行打分，使用1-9重要度打分法（1―很不好，9―非常好）。目标评价层、财务评价层、社会影响评价层和环境影响评价层的隶属度矩阵RBi：
5结论
绿色住宅建筑后评价是从项目后评价的角度对绿色住宅建筑的综合效果进行度量的，在指标体系中综合考虑“技术-经济-环境-社会”复合目标[7～9]。实际上，现行的绿色建筑评价体系并没有从项目后评价的角度综合考虑绿色建筑的综合效果，侧重于绿色建筑的技术目标，而忽视项目执行过程中产生的效益和影响。因此，笔者旨在从项目后评价的角度，对绿色住宅项目的综合效果进行度量，为我国绿色住宅建筑后评价提供一些建议如下。
（1）对绿色住宅建筑后评价时，既要从项目全寿命期的角度考虑项目技术目标的实现情况，还要考虑绿色建筑产生的效益和影响，即绿色建筑项目后评价是对项目“技术-经济-环境-社会”的综合评价；
（2）绿色住宅建筑后评价指标体系中，绿色设计目标落实率、运行费用节约能力和物业服务质量的综合权重达到0.5679>0.5，比较客观地反映出绿色住宅建筑的综合效果受到绿色设计、运行管理的影响很大。所以在绿色住宅建筑的全寿命期中应更加关注项目的运行管理阶段。而绿色住宅建筑的社会影响层的比重仅占0.0894，这表明绿色建筑的推广和发展不及预期，所以政府部门应加强对绿色建筑的推广力度，让社会公众更加深入地了解绿色建筑，积极践行绿色生活方式。
然而，该研究存在许多不足。首先，绿色住宅建筑后评价指标的选取具有一定的局限性，由于建筑全寿命期内的影响因素众多，不可能一一列举。其次，绿色建住宅建筑只是绿色建筑的一部分，还有其他建筑类型，也需要研究其绿色效果。最后，由于绿色住宅建筑的技术、运行的资料不完备，数据获取难，后评价存在主观性。
参考文献：
[1]中华人民共和国住房与城乡建设部，中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.绿色建筑评价标准[S].北京：中国建筑工业出版社，2014.
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[3]周光中.项目后评估的研究综述[J].中国管理科学，2006（14）：747～754.
[4]吴观宇.基于群组AHP和模糊数学的IT项目后评估研究[D].合肥：合肥工业大学，2007.
[5]张敏.绿色住宅评价体系及评价方法的研究[D].北京：北京交通大学，2009.
[6]徐友全.基于全寿命周期的绿色住宅评价研究[J].工程管理学报，2014，28（1）：52～56.
[7]中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局，中国国家标准化管理委员会.项目后评价实施指南[S].北京：中国标准出版社，2013.
一、美国LEED评价标准与中国《绿色建筑评价标准》
美国能源及环境设计先导计划(LeadershipinEnergyandEnvironmentalDesign，简称LEED)是美国绿色建筑委员会(USGBC)始创于1995年的一套非强制性的绿色建筑评估体系。它从建筑全寿命周期的视角，运用6项指标对建筑整体的环境性能进行综合打分，被认为是世界上最完善、最有影响力的绿色建筑评估标准之一［3］。中国在借鉴美国LEED评价标准的基础上，于2006年正式颁布实施国家标准———《绿色建筑评价标准》(GB/T50378—2006)，用于评价住宅建筑和办公建筑、商场、宾馆等公共建筑，基本涵盖了建筑节能的全部领域。
美国LEED评价标准和中国《绿色建筑评价标准》的前5项评价指标均为节地、节水、节能、节材和室内环境，主要区别在于第6项指标:LEED为“设计创新计划”，而《绿色建筑评价标准》则分为“运营管理(住宅建筑)”和“全寿命周期综合性能(公共建筑)”2项指标。以住宅建筑为例，美国LEED标准中的设计创新计划指标是对一些采取创新的能源和环境设计的建筑给予的奖励得分，而中国《绿色建筑评价标准》中的运营管理指标，是针对绿色施工管理及后期的物业管理制定的，中国《绿色建筑评价标准》的指标设置比较符合我国当前绿色建筑研究还处于初期阶段的国情，体现了全寿命周期理论在建筑领域中的重要作用，有利于提高中国绿色建筑在运营管理中的效率。中国《绿色建筑评价标准》6个指标中的具体指标分为控制项、一般项和优选项3类。其中，控制项为绿色建筑的必备条款，优选项主要指实现难度较大、指标要求较高的项目。对同一对象，可根据需要和可能分别提出对应于控制项、一般项和优选项的指标要求［1］，并按满足一般项和优选项的程度，将绿色建筑分为一星、二星和三星3个等级。以住宅建筑为例，一般项为40项，优选项为6项，根据建筑所在地区、气候与建筑类型，符合条件的一般项数可能会减少，对一般项数的要求亦可按比例调整。显然，这种评价方法仅仅从定性的角度进行评定，未充分考虑到各地区房地产市场发展程度的差异，带有很大的不确定性和人为主观性，为绿色建筑的评价带来诸多不便，说服力较弱。
二、经济性影响模糊综合评价模型的构建
表1绿色建筑经济性影响因素的指标体系［1，4］Tab．1Indexsystemofeconomicfactorsaffectinggreenbuilding经济性影响因素F一级指标Fi决策阶段经济费用效益F1设计阶段经济评价F2施工阶段成本性能F3运营维护阶段费用效益F4二级指标fij经济净现值f11经济内部收益率f12效益费用比f13平面指标f21建筑周长指标f22建筑体积指标f23面积定额指标f24户型比f25节地功能价值系数f31节能功能价值系数f32节水功能价值系数f33节材功能价值系数f34室内环境功能价值系数f35日常运营耗能指标f41日常运营排放指标f42维护费用指标f43环境效益指标f44运营管理水平指标f45模糊综合评价法是模糊数学的一个具体应用方法，它根据模糊数学的最大隶属度原则，对受各种因素制约的对象做出一个总体的定量化的评价，以减少人为主观因素的影响，具有客观、可靠、效率高、结果清晰、操作性强的特点，适合解决各种半结构化或非结构化问题。
1．设定各级经济性影响因素
按照建设项目全寿命周期理论，并根据中国《绿色建筑评价标准》，将绿色建筑的经济性影响因素F划分为4个一级指标Fi和18个二级指标fij(见表1)。其中，每一个二级指标的取值区间均为［0，1］。
2．设定各级影响因素的权重
由于各项指标对评价结果的影响程度不同，需要设置权重。权重的确定采取专家打分法。邀请若干位专家，因地制宜地对各个指标的权重进行打分，并将打分结果进行算术平均。设一级指标Fi对经济性影响因素F的权重向量为W=(W1，W2，W3，W4)，二级指标fij对一级指标Fi的权重向量分别为
3．设定评价标准
设定的绿色建筑的经济性评价标准与现行中国《绿色建筑评价标准》相符，即S=(S1，S2，S3)，其中S1对应《绿色建筑评价标准》的一星级，S2对应二星级，S3对应三星级。
4．构建模糊综合评价模型
假设专家为m人，分别对每个二级指标fij进行打分。从而得到:rijk=sijk/m。其中，rijk表示认为fij隶属于Sk(k=1，2，3)的专家人数占专家总人数的比例［2］。再假设n表示每个一级指标包含的二级指标的个数，则第i个一级指标Fi的评价矩阵为:Ri=
从而，第i个一级指标Fi的模糊综合评价集合为:Pi=Wi·Ri=(pi1，pi2，pi3)。其中，Pi为Fi对S的隶属度，且pi1+pi2+pi3=1［2］。
由此得到，经济性影响因素F的评价矩阵为:
最终，绿色建筑经济性模糊综合评价模型为:Q=W·P=(Q1，Q2，Q3)。其中，Q1+Q2+Q3=1。由于评价集合Q的各元素Qi与评价标准集合S的各元素Si的位置一一对应，根据模糊综合评价法的最大隶属度原则，Qi的最大值所在的位置映射该绿色建筑经济性评价的等级，即M=max(Q1，Q2，Q3)［5］。
三、模糊综合评价模型的应用
福建省厦门市在推进绿色建筑发展中走在了中国的前列，2009年提出的低碳城市规划，把建筑、规划、市政建设与可持续发展理念相结合，对探索新兴材料、新型建筑以及环境友好的生活方式，推动海西经济和中国生态经济的发展具有重大的历史意义。厦门“蓝湾国际”住宅小区就是其中的典型代表，它位于福建省厦门市湖滨北路与体育路之间，紧邻文化艺术中心、体育中心，由5幢30～31层的高层建筑组成，总占地约4万m2，总建筑面积将近20万m2，是福建省首个“中国人居环境金牌住区”和首个实施“绿色建筑”国标的住宅项目［6］。
根据前面建立的模糊综合模型，以厦门“蓝湾国际”住宅小区为例进行经济性影响评价。邀请10名专家组成专家组，基于绿色建筑经济性影响因素的指标体系，对各项指标进行打分，最终得到一级指标Fi对经济评价影响因素F的权重向量为W=(0．2，0．1，0．5，0．2)，二级指标fij对一级指标Fi的权重向量为W1=(0．5，0．3，0．2)，W再对每个二级指标fij进行打分，汇总得到各个一级指数Fi的评价矩阵分别为:由此得到经济性影响因素F的评价矩阵为:
绿色建筑是新时期建筑行业发展的重要建设理念，本文在基于绿色建筑全寿命周期理念的基础上，对我国绿色建筑全寿命周期建设的工程管理以及评价体系的构建进行了分析与阐述。
关键词：
绿色建筑；全寿命周期；评价体系
基于“低碳建筑”、“绿色建筑”、“节能建筑”等可持续发展理念的提出与执行，我国建筑行业迎来了全新的发展机遇与挑战。在此背景下，对绿色建筑全寿命周期建设工程管理以及评价体系的研究，对我国建筑行业的优化发展具有重要意义。
1绿色建筑全寿命周期建设工程管理分析
绿色建筑全寿命周期主要是指绿色建筑工程项目从计划、设计到施工、运营维护再到拆除、改造的整个过程。在此过程中实现对资源、材料、环境的最大限度的节约与利用，并为建筑工程项目使用者提供环保、舒适、健康的环境[1]。因此，在于绿色建筑全寿命周期建设进行工程管理时，可从以下几个方面实现优化。
1.1加大绿色建筑工程建设的开发管理
开发管理是建筑工程项目建设管理工作中的首要环节，也是核心环节。在此过程中，可从以下几点实现绿色建筑建设工程管理的优化：其一，在工程项目设计规划前期，工作人员应对市场发展情况、社会需求、施工地理与自然环境等因素进行全面调研与分析，用以为绿色建筑建设目标与要求的确立提供真实、准确的依据[2]。其二，结合建筑地区建设工程政策、规范，在基于调研与分析的结果上设计建设方案，并对方案的可行性进行评估与确立。其三，根据建筑工程建设目标、建筑工程属性以及建设要求，明确各部门工作职责，并最好基础准备工作，用以提升绿色建筑建设标准。
1.2实现绿色建筑工程建设设计方案的优化
在绿色建筑工程方案设计管理中，应立足于可持续科学发展观，对绿色建筑工程建设所涉及的各项资源，包括水资源、原材料资源、用地资源、电以及煤炭等能源进行全面考虑与规划。并有效利用周围条件与自然资源进行科学合理设计，如根据地区气候变化设计房屋朝向、建筑密度等，用以提升绿色建筑设计管理的优化发展。
1.3注重绿色建筑工程建设的施工管理
建筑施工管理作为建筑工程项目管理中的核心内容，对绿色建筑整体建设与管理具有直接影响作用。在此过程中，建筑施工企业以及有关部门应对整个工作环节与内容，包括施工计划、施工设备、施工安全、人力物力资源管理等进行全面、细致、严格把关，并依据建筑要求与相关规定，采用合理的先进手段进行预防与监控。
1.4强化绿色建筑工程建设的运营管理
在对绿色建筑进行运营管理时，首先应监理完善的绿色建筑运营管理系统，实现对建筑设备、电力系统以及绿化设施的标准化、系统化、规范化管理。同时，对建筑工程项目各项设施进行定期检测与维修，用以保证各工程系统作用的有效发挥，提升资源配置与使用的优化性与实效性。
2绿色建筑全寿命周期建设工程管评价体系的构建
2.1确立绿色建筑全寿命周期建设评价标准
相对于普通建筑工程项目而言，绿色建筑不仅注重建筑工程项目本质作用的发挥，更注重建筑工程的资源节约、环境保护、生态平衡与使用的舒适性。因此，在构建绿色建筑全寿命周期管理评价体系时，首先应确立科学合理的评价标准，包括建设阶段中对资源的使用、设备与材料的标准、工程工艺技术标准、施工技术以及建筑性能评价标准等，用以为绿色建筑的有效评价提供规范化、明确性准则。
2.2科学制定绿色建筑全寿命周期建设评价原则
评价标准以及评价体系的确立与构建需要遵照一定的评价原则进行有效设计与调控，用以保证绿色评价体系的客观性、真实性与准确性。因此，结合绿色建筑全寿命周期建设流程、绿色建筑要求以及工程管理内容可知，在绿色建筑评价体系构建中需坚持科学设计原则、合理性原则、执行可行性原则、便利性原则以及综合性原则，用以保证评价方式、评价内容、评价标准的有效性与完善性。
2.3构建完善的绿色建筑全寿命周期建设评价体系
首先，根据建设工管理需求建立多元化评价体系，通过构建评价模型，为绿色建筑设计、规划、施工以及运营维修的评价提供有效依据。其次，设置多层次评价标准，对工程项目整体进行全方位、多层面评价，用以保证结构的准确性与真实性。此外，依据设计原则，从建筑评价体系整体出发，对评价体系各环节进行规范与设计，实现评价体系的优化与完善。
3结语
总而言之，可持续发展的科学发展观是我国社会生活与经济建设的重要战略方针。绿色建筑的深化推进，迎合社会建设需求，是新时期我国建筑行业发展的必然趋势。在此发展背景下，绿色建筑工程管理与绿色建筑评价体系的完善与优化已成为人们研究的重要课题，有利于为我国绿色建筑稳定与可持续发展奠定坚实的基础。
参考文献：
[1]芦辰,付光辉.基于风险分担的绿色建筑投资风险评估模型研究[J].价值工程,2015（10）:262-264.
关键词:绿色建筑；评估；设计原则；设计目标
中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：
1 绿色建筑的设计原则
（1）系统协同性原则。绿色建筑是其与外界环境共同构成的系统，具有一定的功能和特征，构成系统的各相关要素需要关联耦合、协同作用以实现高效、可持续、最优化的实施和运营；绿色建筑是在建筑运行的全生命周期过程中、多学科领域交叉、跨越多层级尺度范畴、涉及众多相关主体、硬科学与软科学共同支撑的系统工程。
（2）地域性原则。应密切结合所在地域的自然地理气候资源经济状况和人文特质，分析、总结和吸纳地域传统建筑应对资源和环境的设计、建设和运行策略，因地制宜地制订与地域特征紧密相关的绿色建筑评价标准、设计标准和技术导则，选择匹配的技术。
（3）高效性原则。绿色建筑设计应着力提高在建筑全生命周期中对资源和能源的利用效率， 以减少对土地资源、水资源及不可再生资源和能源的消耗，减小污染排放和垃圾生成量，降低环境干扰。
（4）自然性原则。强调在建筑外部环境设计、建设与使用过程中加强对原生生态系统的保护， 避免和减少对生态系统的干扰和破坏， 尽可能保持原有生态基质、廊道、板块的连续性；对受损和退化生态系统采取生态修复和重建措施； 对在建设过程中造成生态系统破坏的情况，采取生态补偿措施。在建筑室内环境调控设计中，采用适宜的措施引入自然要素。
（5）健康性原则。绿色建筑设计应通过对建筑室外环境营造和室内环境调控， 构建有益于人的生理舒适健康的建筑热、声、光和空气质量环境，以及有益于人的心理健康空间场所和氛围。
（6）经济性原则。基于对建筑全生命周期运行费用的估算，以及评估设计方案投入和产出，绿色建筑设计应提出有利于成本控制、具有经济运营现实可操作性的优化方案，进而根据具体项目的经济条件和要求选用技术措施，在优先采用被动式技术的前提下，实现主动式技术与被动式技术的相互补偿和协同运行。
（7）进化性原则（弹性原则、动态适应性原则）。绿色建筑设计中应充分考虑技术更新、持续进化的可能性，并采用弹性的、对未来发展变化具有动态适应性的策略， 为后续技术系统的升级换代留出操作接口和载体，保障新系统与原有设施的协同运行。
2 绿色建筑的设计目标
2.1 设计目标
（1）环境目标：采用更高的能源、资源和环境利用效率，削减建筑对传统能源的消耗，将建筑的环境影响控制在生态承载力水平内， 实现人居环境与自然生态的和谐。
（2）经济目标：在建筑全生命周期过程中，协调满足经济需求与保护生态环境之间的矛盾。
（3）社会目标：将实现环境目标与人们的社会、文化、心理需求相融合，构建和谐健康的新生态文化。观念目标的特征表现为以下两方面：一是普适性，绿色建筑不应仅作为个别案例或实验性、示范性项目，而应广泛存在于人居环境中；二是系统性，绿色建筑是受多种因素影响和作用的复杂系统， 需在整合的时空范畴和专业领域， 由各相关主体在技术研发、经济支持、社会组织、管理决策各层面通过协同合作来实现。
2.2 评价目标
评价目标是指采用设计、建设、管理等手段使建筑相关指标符合某种绿色建筑评价标准体系的要求并获取评价标识。这是目前绿色建筑设计中常采用作为设计依据的目标。
3 典型性绿色建筑评估体系
3.1 美国LEED绿色建筑评估体系
3.1.1 评估体系类别
该体系有针对多种建筑类别的评估标准。主要包括新建筑项目（LEED-NC）、既有建筑绿色改造（LEED-EB）、商业建筑室内项目（LEED-CI）、建筑结构核心和外壳（LEED-CS）、中小学建筑、零售商业建筑、医疗设施、住宅（LEED-H）、社区邻里开发（LEEDND）等。
3.1.2 评估体系内容与等级
LEED评估体系最新的LEED2009版本主要从绿色选址（SS）、节水（WE）、能源与大气（EA）、材料与资源（MR）、室内环境品质（IEQ）、设计过程创新（ID）、地域优势（RP）等7个主题及主题下的若干指标，综合考察和评判建筑对环境的影响， 并根据各方面指标和权重打分，综合得出总分，将评估建筑分为铂金、金、银和认证四个等级。
LEED评分的原则是必须满足前提条件才能参评；选择条款并根据权重计算得分；累加得分计算总分。
LEED2009评估体系总得分是110分（LEED V2.2总分为69），各认证等级须达到分数为:认证级40～49，银级50～59，金级60～79，铂金级80以上。
3.1.3 评估体系的不足
LEED评估体系各指标间可相互补充，不同条目间的得分可替代抵消。例如某参评建筑室内环境品质部分得分很高，即使节能部分得分很低甚至得零分，只要总分达标后也能通过评估， 甚至有可能得到高等级的证书，这表明很多得到LEED认证的建筑在实际运行中并不节能，这是LEED评估体系的不足之处。
3.2 中国《绿色建筑评价标准》
3.2.1 评价对象
《绿色建筑评价标准》适用于评价住宅建筑和公共建筑中的办公建筑、商场建筑及旅馆建筑等。对住宅建筑，原则上以住区为对象，也可以单栋住宅为对象进行评价。对公共建筑，则以单体建筑为对象进行评价。
我国的绿色建筑评价标识包括绿色建筑设计标识和绿色建筑标识。申请绿色建筑设计标识的建筑应完成施工图设计并通过施工图审查， 符合国家基本建设程序和管理规定及相关的技术标准规范。申请绿色建筑标识的建筑应通过工程质量验收并交付业主投入使用一年以上，且未发生重大质量安全事故。
3.2.2 评价指标体系与等级划分
（1）评价指标体系：《绿色建筑评价标准》中的绿色建筑评价指标体系是按定义对绿色建筑性能进行完整表述，用于评价、比较已建成建筑物与定义的绿色建筑在性能上的差异，是依据国情、基于“四节一环保”建立的评价指标体系。该指标体系包括节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量、运营管理六大指标。由于目前国内与绿色建筑评价相关的基础数据库尚未建立， 各类指标内容主要是定性化条款。
（2）评价等级：《绿色建筑评价标准》规定，在满足绿色住宅建筑或绿色公共建筑所有控制项要求的基础上，按满足一般项数和优选项数的程度，将绿色建筑划分为一星级、二星级、三星级三个等级。
3.2.3 评价实施
我国绿色建筑评价工作包括绿色建筑星级评定以及标识的申请、授予、管理等工作。
（1）管理机构：经住房和城乡建设部授权，由中国城市科学研究会开展绿色建筑评价工作； 由中国城市科学研究会绿色建筑研究中心负责评价工作的日常管理和具体实施； 由中国城市科学研究会绿色建筑与节能专业委员会作为绿色建筑评价的技术依托单位。
（2）申报主体：绿色建筑评价标识的申请应由业主单位或房地产开发单位提出。鼓励设计单位、施工单位和物业管理等相关单位共同参与申报。
（3）申报方式：采用网上申报形式，申报单位登录绿色建筑评价标识网， 进入绿色建筑评价标识网上申报系统，按要求进行申报。
3.2.4 评估体系的不足
（1）条款中定性指标较多，可用于精确评价的定量指标不足， 造成对一些内容的评估缺乏明确的数据依据；（2） 在标准的整体架构中尚未有针对生态效益、排碳量等数据的计算和量度的条款内容和技术支持；（3）标准覆盖的系统不完整， 标准主要用于评价住宅建筑和办公、商业等部分公共建筑，对农村住宅及其他类型公共建筑的评价标准缺位，需进一步研究和完善。
Chang Yuan
（Nanchang Construction Engineering Group Co.，Ltd.，Nanchang 330038，China）
摘要：“可持续发展”思想深入到生活中的各个角落，绿色服务和环境管理理念在物业管理中也愈发流行，在低碳经济盛行的时代背景下，绿色物业管理是一种趋势，更是一种必须，是不断满足业主需求的必由之路。
Abstract："Sustainable development" penetrated into all aspects of life. Green service and environmental management idea is more and more popular. Under the background of low carbon economy, green property management is a trend, more a necessary to meet owner's requirements.
关键词：绿色建筑 物业管理 启示
Key words： green building；property management；enlightenment
中图分类号：F272 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）19-0117-01
1国内外绿色建筑相关研究
可持续发展的人居环境是各国建筑业追求的目标，面对高能耗、高污染的现状，推行绿色建筑、智能建筑、节能建筑刻不容缓。许多国家和组织都在绿色建筑方面制定了相关政策和评价体系，有的已着手研究编制可持续建筑标准。由于世界各国经济发展水平、地理位置和人均资源等条件不同，对绿色建筑的研究与理解也存在差异。
1.1 国外绿色建筑评价体系发达国家已经建立起比较成熟的绿色建筑评价体系。英国于1990年提出的BREEAM是世界上第一个绿色建筑综合评估系统，也是国际上第一套实际应用于市场和管理之中的绿色建筑评价方法，其采用了一个相当透明、开放和比较简单的评估架构，主要评估条款包括管理、能源、健康舒适、土地使用、选址的生态价值等九个方面。美国LEED体系分场地规划、材料与资源、室内空气质量和创新等六个方面进行评估，建立了可以识别的全国性“认证”来改变市场走向。多国GBE是有加拿大等14个西方主要工业国家共同提出的，具有很好的通用性与灵活性，适用于办公建筑、集合住宅、学校建筑三种建筑类型，其评估内容主要涉及了资源消耗、环境负荷、室内环境质量、成本等六大方面；澳大利亚的NABERS评估对象为已使用的办公建筑和住宅，是一个对建筑实际运行性能进行评价的系统，它分为办公建筑综合评估、办公建筑基础性能评估、办公建筑用户反应评估、住宅评估四个方面。此外，日本CASBEE、德国DGNB、法国HQE也较为有名。
1.2 国内绿色建筑评价体系为促进绿色建筑的发展，我国于2006年颁布了《绿色建筑评价标准》（以下简称《标准》）。《标准》主要用于评价住宅建筑和办公建筑、商场、宾馆等公共建筑，该体系包括6大指标：节地与室外环境；节能与能源利用；节水与水资源利用；节材与材料资源利用；室内环境质量；运营管理（住宅建筑）和全生命周期综合性能公共建筑）。每种指标分为控制项、一般项和优选项3类。其中，控制项为必备条款，优选项主要指实现难度较大、指标要求较高的项目。按满足一般项和优选项的程度，绿色建筑划分为1、2、3星级。
2运用绿色建筑评价体系实行绿色物业管理
2.1 “四节”与“一环保”相结合，体现“绿色”理念鉴于我国人口资源的严峻形势，转变发展方式，节约资源能源，是现实的选择，而其中最重要的，便是转变资源利用方式。总理提出“加快转变经济发展方式，调整优化经济结构”，要打好节能减排攻坚战和持久战。根据绿色建筑评估体系，“四节”即节地、节能、节水、节材，它不仅强调了“节”，保证建筑用材、建筑施工、建筑管理充分体现“绿色”理念，还与“保护环境”密切结合，宣传环保意识，提倡环保行为，保证建筑指标与管理效果双向达标。
2.2 过程控制与前馈、反馈控制相结合，突出“过程管理”绿色建筑评估体系充分体现了管理学的一大职能――“控制”。控制，即监视各项活动以保证它们按计划进行，并根据动态环境进行纠偏的过程。有效的控制系统可以保证各项行动完成的方向是朝着达到组织的目标，过程控制作为管理中的监督行为，发挥着重要的作用。绿色建筑评估体系从建筑规划、设计、施工阶段到整体运营管理阶段，实行一系列的监督措施，不仅从源头上遏制了“浪费”、“污染”行为的产生，而且保证整个管理过程具有整体性、系统性。
2.3 定量与定性相结合，等级评价制度共同实施《绿色建筑评估标准》中控制项、一般项、优选项的规定，弥补了不同类型企业成本问题，企业可依据自身情况尽力达到指标要求。《标准》吸取了国内外特别是新加坡绿色建筑的实践经验，并结合近年来绿色建筑新发展，深化评价内容，改进体例及评分方法，创新性强。
2.4 系统性与灵活性相结合，建立整个生命周期监测机制绿色建筑的评价是一个过程管理，而不是最终的一个标签，另一方面，还必须对建筑物进行全年能耗模拟和评估。在物业管理过程中，必须要对建筑物及其物业设备进行实时监测，确保从建筑物的建造方法、材料选择、装修过程、设备运行等方面都要体现绿色物业管理的精神。
3实行绿色物业管理的未来发展趋势
3.1 规模化管理，行业协会发挥桥梁纽带作用物业管理是市场经济的产物，目前除少数城市外，绝大多数城市的绿色物业管理市场尚未形成。物业管理行业充分号召各主体企业遵照《绿色建筑评估标准》要求，并结合各企业自身特点，以不同程度推行绿色物业管理，进而形成规模效应。行业协会应在尊重企业自主发展的基础上建立起政府与企业的沟通桥梁，随时向政府反映企业在推行“绿色物业管理”中的问题困难，并定期协助政府开展物业管理行业“环保质量”调研和统计工作，为政府制定改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议。
3.2 规范化管理，操作流程与评估体系配套施行《绿色建筑评价标准》对绿色建筑予以了详细的指标规定，而绿色物业管理在遵循其基础上应有配套的管理绩效界定和评估标准。不仅如此，操作流程也需要制定详细的细则和条例。物业管理企业应定期对评价体系进行评审，以确保环境管理体系的持续适用性、充分性、有效性。如果有所不足，就应进行持续改进。只有这样，才可通过对体系不断修正与完善，达到改进绿色管理的目的。
3.3 开放化管理，学习先进方法并加以创新施行开放化管理，应将绿色物业管理延伸到规划、设计、施工的各个阶段，这种生命周期监测管理机制具有良好的监督效应。我国绿色物业管理尚在起步阶段，应在学习国外先进管理措施的基础上，建立一套自己的评估标准。《绿色建筑评估标准》为绿色物业管理提供了良好的借鉴，那么，作为房地产行业后续阶段的物业管理，建立一套完整完善的操作流程和评估体系十分必要。因此，物业管理企业需要在学习国外先进做法的前提下，加以扬弃，取其精华去其糟粕，提高自主创新能力。
近年来，在科学发展观的指导下，伴随可持续发展理念的传播，我国城市建设领域掀起了一场生态城市建设热潮。中新天津生态城(以下简称“生态城”)是中国和新加坡两国政府为了应对气候变化，节约资源能源，保护生态环境所进行的探索与尝试，也是世界上第一个政府间合作开发的生态城市。生态城规划面积30km2，规划人口35万人，计划利用10~15年时间建成。从2008年落户天津滨海新区以来，生态城历经6年开发建设，目前，8km2起步区已经基本建成。绿色建筑作为生态城市建设的重要内容，已经成为我国建筑领域的主要发展方向。生态城指标体系和总体规划规定，生态城内绿色建筑的比例为100%。为了保障这一目标的实现，生态城在没有成熟经验可循的前提下，经过自身的探索与实践，初步建立了一套绿色建筑管理体系。
1我国绿色建筑管理体系发展现状
1.1我国绿色建筑管理发展历程
与发达国家相比，我国绿色建筑的发展起步较晚。国家标准GB/T50378—2006《绿色建筑评价标准》颁布于2006年，而真正开始绿色建筑评价则是起步于2008年。考虑到国内不同区域经济发展水平不同，而绿色建筑作为新生事物其发展需要一个过程，因此，国家标准一直以来是采取自愿的方式进行推广。在这种情况下，我国绿色建筑的数量增长较为缓慢。为充分发挥和调动各省市发展绿色建筑的积极性，促进绿色建筑全面、快速发展，提高我国绿色建筑整体水平，国家住建部在2009年6月下发了《关于推进一二星级绿色建筑评价标识工作的通知》(建科[2009]109号)，授权有条件的省市制定地方标准，并开展地方绿色建筑评价工作。2012年，国家财政部、住建部《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》(财建[167]号)，阐述了绿色建筑发展的重要意义、主要目标、基本原则，对绿色建筑的标准规范、激励机制、科技研发、产业发展等方面要开展的工作加以明确。2013年，国务院办公厅了《关于转发发展改革委住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》([2013]1号)，进一步明确了开展绿色建筑行动的重要意义、指导思想、主要目标和基本原则，并布置了新建建筑节能、既有建筑改造、城镇供热系统、可再生能源、技术研发、绿色建材、建筑工业化、建筑拆除、建筑废弃物资源化利用等重点任务，同时提出了强化目标责任、加大政策激励、完善标准体系、深化城镇供热体制改革、严格建设全过程监督管理等保障措施。国家部委陆续出台重要文件，充分显示出国家对于绿色建筑发展的高度重视。同时，按照上述文件要求，国内大多数省和直辖市都纷纷制定出台了地方绿色建筑评价标准，并颁布了地方的绿色建筑行动方案。通过上述国家政策的推动，各省市开始把绿色建筑作为城市建设领域的一项重要内容来实施。但是，由于绿色建筑尚处于推广阶段，技术的发展和成本增量的降低还需要随着绿色建筑实践规模的扩大逐步推进，且社会公众也还需要一定的时间去接受和认可这一新生事物，因此，目前国家还没有颁布统一的强制性法律法规文件。与此同时，一些经济发展水平较高、绿色建筑实践经验较多的城市，已经率先出台了强制性实施绿色建筑的地方性法规文件，例如武汉市在2010年的《武汉市绿色建筑管理试行办法》、广州市在2010年的《广州市发展绿色建筑指导意见》，以及深圳市在2012年的《深圳市绿色建筑促进办法(草案)》等文件中，都明确提出了强制实施绿色建筑的有关要求，确定了政府各相关部门的分工，细化了绿色建筑实施的各方主体在不同阶段应履行的事项，有些地方性法规中还提出了绿色建筑的鼓励措施和奖励办法。
1.2目前，我国绿色建筑管理存在的问题
虽然国家和地方对绿色建筑的重视程度不断提高，但由于绿色建筑在我国起步较晚，缺乏实践和管理经验，相关配套产业发展不健全，因此，地方在推进绿色建筑建设的同时，仍然存在管理主体不明确、管理流程不完善、技术产品市场供应能力不足、配套政策不完善等管理问题，其中有代表性的主要问题如下：(1)管理主体不明确。目前，我国大多数省市是由建委作为绿色建筑的主管部门，负责制定绿色建筑发展计划，编制地方技术标准，开展评价，并负责施工图审查和招投标、施工、竣工验收阶段的管理。但是，由于绿色建筑的策划和立项阶段由发改委负责，土地出让阶段由国土局负责，规划设计阶段由规划局负责，销售和准入阶段由房管局负责，因此，往往存在“多头管理”的情况。为了应对这一情况，武汉、广州和深圳等城市在的地方性法规文件中，明确由建委作为绿色建筑管理的牵头部门，其他各部门联动配合。这种做法虽然依靠法律手段明确了各部门在绿色建筑实施各阶段的责任，但由于管理机构众多，管理内容分散，依然导致绿色建筑在实施的过程中缺乏连贯性。(2)管理流程不完善。由于绿色建筑在我国是以自愿评价的方式进行推广，因此，对绿色建筑的管理，仅限于专业评价机构在设计完成和投入使用一年以后所进行的两次技术评价。这种评价方式并没有将绿色建筑的管理与规划建设领域的行政许可审批相结合，很难真正将绿色建筑的各项要求落实到位。经过调研分析，我国获得绿色建筑运营标识的项目数量远远少于设计标识数量，并且绿色建筑建成后效果与设计相比常常存在较大差距。例如，虽然武汉等城市了地方性法规文件，明确了各个相关部门的管理责任，但由于绿色建筑的技术专业性较强，各部门在审核时，往往仅是进行形式审查，很难对绿色建筑的设计、建造情况做出科学的评判，因此，依然很难保证绿色建筑的实施质量和运营效果。(3)技术产品支持能力不足。绿色建筑的核心目标，就是在减少能源资源消耗的前提下，为建筑使用者创造更舒适的使用环境，并减少对周边环境的负面影响。为了实现这个目标，需要节能、节水、节材、运营管理等多个领域的技术和产品作为技术支撑。然而，我国绿色建筑的相关配套产业的发展情况，并没有与技术、产品的需求相匹配，甚至严重滞后于需求。以节能领域的建筑围护结构材料为例，为了实现最优的建筑节能效果，需要由多种类型的保温材料和节能门窗作为技术支撑。而我国建筑保温材料和节能门窗产业的技术发展与发达国家相比相对落后，能够符合低能耗建筑需求的产品较少，在绿色建筑进行低能耗尝试时，只有通过采购进口材料才能够达到较好的节能效果，这种需求与供给的剪刀差，非常不利于绿色建筑的普及推广。(4)缺乏有效的激励措施。绿色建筑作为新生事物，必然面临成本增量问题。为了在绿色建筑发展初期对其进行鼓励和促进，就需要制定一套有效的激励措施。但国内只有少数经济发达的省市制定了绿色建筑的奖励办法，这与绿色建筑的发展需求不相适应。另一方面，以商业性住宅项目为例，由于现有的绿色建筑资金奖励往往是直接补贴给绿色建筑的建设单位或投资方，而建设单位或投资方在商品房销售时，已经将绿色建筑的增量成本通过销售价格转嫁给了购房者，因此，政府对绿色建筑的奖励并没有使购房者得益。这种情况很不利于提高公众对绿色建筑的认可程度。以上是目前我国绿色建筑管理方面普遍存在的一些主要问题。为了克服上述问题，实现绿色建筑更好、更快的发展，需要探索建立一套与我国城市建设实际情况相适应的绿色建筑管理体系。
2生态城绿色建筑发展与实践
生态城在设立之初，首先制定了城市指标体系和总体规划。指标体系作为衡量生态城建设标准的纲领性文件，提出了一系列定量化的强制性指标，如绿色建筑比例为100%，可再生能源使用率≥20%，非传统水源利用率≥50%，日人均垃圾产生量≤0.8kg/人•日等。在这些指标的要求下，国内其他地区发展绿色建筑可以循序渐进的进行，而生态城的指标体系要求生态城在建设伊始就要立即按照绿色建筑标准进行项目建设。制定此项指标时，我国国内绿色建筑比例不足1%，理论、实践经验都很匮乏。在这样的背景下，生态城从2008年开始启动基础设施和绿色建筑建设。目前，全城的基础设施已经完成过半，8km2起步区已经基本建成。区域内已建和在建的650万m2建筑，全部通过了绿色建筑评价。其中，有35个项目获得了国家三星级绿色建筑设计标识证书，建筑面积达到260万m2。在实践开展的同时，生态城还积极参与绿色建筑有关课题的研究工作。目前，生态城已经参与完成了世界银行全球环境基金(GEF)赠款项目(赠款号P098915)和住建部2011年计划项目———低碳城市的规划实施机制研究与实践(2011-K1-78)；承接了“十二五”国家科技支撑计划项目———中国新加坡天津生态城绿色建筑群建设关键技术研究与示范(编号2013BAJ09B00)的研究工作；同时，与新加坡国家发展部共同设立了绿色建筑科研课题，每年拨款1000万元，用于吸引国内外科研院所针对生态城绿色建筑发展需求进行相应的技术研究。通过建设实践和理论研究，生态城不断对建设管理经验进行总结，逐渐建立了适合自身特点的绿色建筑管理体系。
3生态城绿色建筑管理体系构建
生态城在2008年9月启动基础设施建设，2009年9月开始第一批绿色建筑实践。由于当时国家标准刚刚启用，国内在绿色建筑管理方面并没有成功的经验可循。通过对国家标准进行研究发现，我国绿色建筑评价标准颁布以来，一直是采用建设单位自愿评价的方式来推广绿色建筑，加上缺乏奖励措施，导致绿色建筑的数量增加缓慢。另外，由于绿色建筑的最终评价是在建筑运行一年以后进行，若发现其实际效果未达到绿色建筑标准，很难再要求建设单位进行改进。因此，这种自愿式、后评价的管理方法，无法适应生态城绿色建筑100%目标的要求。另外，由于国家标准的评价程序，主要是由专业评价机构在施工图设计完成后进行设计标识的评价，以及在竣工投入使用一年后进行正式评价，不介入绿色建筑项目的施工和验收环节，因此很难保证绿色建筑的实施效果。而且评价机构属于第三方技术部门，对绿色建筑的实施过程缺乏约束力，也无法保障绿色建筑的实施质量。综上所述，要实现生态城绿色建筑100%的目标，就必须要建立一套与之相适应的绿色建筑管理体系。这套管理体系，应该贯穿绿色建筑设计、施工、验收、运营各个环节。按照这一原则，生态城建立了涵盖法规政策、技术标准、管理流程、产品准入等四方面内容的绿色建筑管理体系。
3.1制定绿色建筑法规和相关政策
3.1.1颁布绿色建筑管理规定为规范生态城绿色建筑管理工作，引导绿色建筑健康发展，实现生态城总体规划和指标体系关于绿色建筑的目标，生态城在2011年颁布了《中新天津生态城绿色建筑管理暂行规定》。该规定明确了绿色建筑从规划设计、施工到运营管理各阶段的工作内容，界定了绿色建筑实施过程中各方主体的责任。该规定的颁布与实施，从法律法规层面对生态城绿色建筑的实施提供了保障和推动作用。3.1.2制定绿色建筑专项资金管理办法为了推动绿色建筑发展，鼓励建设单位建设高等级的绿色建筑，生态城设立了绿色建筑专项资金，并制定了相应的资金管理办法。按照该办法，生态城绿色建筑专项资金主要用于绿色建筑的资金补贴、政策标准编制、学习培训、交流展示等。该办法确定了生态城两种资金补贴方式，分别为绿色建筑奖励资金和绿色建筑维护基金。绿色建筑奖励资金兑付给建设单位，主要用于补贴建设单位建设绿色建筑所产生的增量成本；绿色建筑维护基金补贴给商业性住宅项目的业主委员会，用于与绿色建筑相关的设施、设备的维修、改造和更换。这种补贴方式不仅使居民(购房者)得益，还有利于提高公众对绿色建筑的认可程度。3.1.3积极争取国家、地方政策和资金支持为了更有力地推动绿色建筑实践，生态城积极申请国家、地方的各类绿色建筑专项资金。生态城在2012年底获得国家财政部、住建部批准，成为国内第一批绿色生态城区，获得了国家5000万元的专项补贴资金，用于绿色建筑奖励和能力建设。在此基础上，生态城于2014年申请成为了国家绿色建筑推广示范基地，未来将结合基地建设开展绿色建筑的集群建设、研发教育、培训、技术和产品展示、国际合作与交流中心等工作。在可再生能源利用方面，生态城在2012年申请成为了国家可再生能源建筑应用示范城市，获得了国家5000万元的专项补贴资金，用于补贴生态城内34个绿色建筑项目的太阳能热水、地源热泵的建设和运营成本。生态城积极申报国家金太阳工程，10MW的光伏发电项目获得了建设成本补贴，并实现上网售电。另外，生态城还申报成为了国家智能电网试点城市，既有利于提高生态城供电保障，为可再生能源发电上网提供技术支持，还可以使生态城居民充分享受到智能电网技术给生活带来的舒适和便利。
3.2编制绿色建筑技术标准
3.2.1编制覆盖绿色建筑实施全过程的标准规范生态城在编制绿色建筑技术标准过程中，始终坚持全寿命周期管理的理念。从2009—2010年间，生态城陆续制定并了一系列地方标准，包括J11468—2009《中新天津生态城绿色建筑评价标准》、J11548—2010《中新天津生态城绿色建筑设计标准》和J11645—2010《中新天津生态城绿色施工技术管理规程》(以下简称《评价标准》、《设计标准》、《施工规程》)。其中，《评价标准》在国家标准的基础上进行了优化设计，在设计过程中充分借鉴了国外绿色建筑评价标准的先进经验，具有评价指标量化效果好、考虑全寿命周期、阶段划分明确、体系结构合理、操作简便易行的优点。《评价标准》分为公建和住宅两种类型，条文涵盖节能、节水、节地、节材、室内环境、运营管理等6个方面，与国家标准保持一致，但不同部分的权重有所不同。生态城结合自身特点，提高了节能和节水部分的权重，两部分分数占总分值的50%。在条文设置上，《评价标准》中增加了屋顶绿化、节能电器、施工用水、冷却水处理、能源计量、室内空气质量等内容，并对本地植物、能量回收、非传统水源利用、土建装修一体化、垃圾分类处理等内容提高了要求。为了确保《评价标准》能够实施到位，生态城还制定了《设计标准》和《施工规程》，通过这2个专项标准来对设计单位和施工单位的工作进行技术实施层面的指导。同时，为了加强绿色建筑运行阶段的管理，生态城正在组织制定《中新天津生态城绿色建筑运营导则》。届时，生态城将形成覆盖绿色建筑实施全过程的标准规范体系。3.2.2编制绿色建筑技术应用导则为了进一步加强绿色建筑节能、节水方面的管理，提高相应各项技术措施的使用效率和实施效果，生态城结合自身实践经验，有针对性地制定了一系列绿色建筑技术应用导则。以太阳能利用为例，生态城规定住宅项目必须强制设置太阳能热水系统，系统覆盖率达到100%，热水量占项目总热水量的60%。然而，通过对生态城内建成的15个住宅小区和18个公建项目进行调研和监测发现，生态城内实施的太阳能热水系统，在设计、采购、施工、运行等阶段还存在一些问题，如热水温度不高、建筑一体化程度不高、使用热水前需要放出大量冷水、系统未设置有效的防冻防过热措施、集中-分散系统存在倒热现象等。针对上述问题，生态城制定了《太阳能热水建筑应用管理办法》、《太阳能热水系统建筑一体化设计导则》和《太阳能热水一体化安装图集》等标准，用以规范太阳能热水系统实施的各个环节，提高系统运行效率。以节水技术为例，按照生态城指标体系要求，生态城居民生活用水量不得大于120L/人•日，非传统水源利用率要大于50%。为了实现这一目标，生态城制定了《中新天津生态城节水导则》。该导则包括市政供水、建筑节水和非传统水源利用3个部分。其中，建筑节水部分对如何降低管网漏损、选用节水型器具等方面进行了规定。通过该导则的实施，生态城给水管网漏损率控制在5%左右，节水马桶、节水和无水小便器、节水龙头等节水器具在公建和住宅项目中得到普遍应用。
3.3建立绿色建筑管理流程
3.3.1加强绿色建筑设计和建设管理为了加强绿色建筑的管理，生态城将绿色建筑的管理与政府规划建设主管部门的管理相结合。生态城在《城乡规划法》规定的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(简称“一书两证”)的基础上，在不增加审批流程的前提下，加入绿色建筑管理内容。具体管理流程如下：选址意见书(或规划条件)阶段，提出项目的绿色建筑要求和能耗指标要求，将要求纳入规划条件，作为土地出让合同的附件。修建性详细规划阶段，规划主管部门从建筑朝向、规划布局、日照环境、室外风环境等方面，对规划方案进行审查。建筑方案阶段，建设单位委托设计单位编制绿色建筑方案专篇，明确拟采用的绿色建筑技术措施，并对建筑方案进行初步的能耗模拟；规划主管部门对绿色建筑技术措施和能耗模拟结果进行审查。施工图阶段，建设单位委托设计单位编制绿色建筑施工图专篇，将各项技术措施落实到位；规划主管部门对绿色建筑技术措施的落实情况进行审查，并委托第三方机构依据施工图内容对项目进行能耗模拟。施工阶段，建设单位依据生态城绿色建筑施工相关标准规范进行建筑材料、设备、产品的采购，委托监理公司监督施工单位将绿色建筑的各项内容落实到位，并接受建设主管部门的监督。验收阶段，规划主管部门、建设主管部门对项目进行现场检查，组织相应的调试、测试，并核查相关手续和施工记录。3.3.2建立第三方评价机制为了科学地进行绿色建筑评价，生态城创新建立了第三方评价机制。生态城建设管理中心与四家国内知名绿色建筑科研院所联合组建了天津生态城绿色建筑研究院(以下简称绿建院)。绿建院负责生态城范围内绿色建筑的技术评价，在建筑方案、施工图和验收3个阶段对绿色建筑进行审查，出具绿色建筑评价报告。生态城规划建设主管部门将绿建院出具的评价报告作为行政许可审批流程的前置要件。另外，为了解决我国目前存在的绿色建筑多头管理的情况，生态城通过绿建院进行的绿色建筑评价，将建筑能效测评、可再生能源示范城市项目验收、节能工程验收、绿色建筑标识申报等四项工作内容进行整合，达到“四合一”的目的。同时，生态城内的建设项目根据施工图阶段绿建评价结果，也可以直接申报国家绿色建筑设计标识(见图1)。3.3.3做好绿色建筑标识管理为了激励绿色建筑的发展，加大宣传教育作用，生态城制定并颁布了地方绿色建筑标识的管理制度。绿建院依据《中新天津生态城绿色建筑评价标准》对项目进行验收评价以后，在评价报告中给出相应的分数。生态城规划建设主管部门根据绿建院的评价结果，确定该项目的绿色建筑等级，并发放相应标识。生态城绿色建筑共分为白金奖、金奖和银奖3个等级，白金奖为最高等级。规划建设主管部门定期分批向项目的建设单位颁发绿色建筑证书、奖牌和标牌，标牌上注明了项目名称和建设单位，悬挂于建筑入口处。生态城绿色建筑标识之所以在验收阶段发放，是因为验收阶段绿色建筑的硬件设施已经实施完毕，此时，已经能够判断该项目是否是按照设计图纸进行实施，以及是否满足规划条件的要求。这种在验收阶段进行评价的方式，参考了工业产品出厂检验的方法，将绿色建筑作为一项特殊的工业产品来看待，可以避免由于建筑运行阶段的管理水平、使用者行为模式不同影响对建筑本身的客观评价。而绿色建筑在运行阶段的表现，则是通过运营阶段的管理和能源资源价格杠杆来进行管理。3.3.4加强绿色建筑运营管理为了加强绿色建筑运营阶段的管理，减少建筑运营阶段的能源、资源消耗，生态城正在制定《中新天津生态城绿色建筑运营导则》(以下简称《运营导则》)。该导则的管理对象是建筑权属单位和物业公司。《运营导则》中将明确如何建立绿色建筑的各项运营管理制度，以及建筑、水、暖、电、材料、环境、安全等各专业的运营优化技术措施。同时，为了加强对城市能源、资源消耗情况的管理，生态城正在搭建绿色建筑能源管理平台，通过该平台对区域内绿色建筑的能源、水资源消耗情况进行监测和统计。其中，公建项目的能耗按照《国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测系统项能耗数据采集技术导则》确定的四项用电(插座用电、空调用电、动力用电和特殊用电)进行分项计量和监测。通过该能源管理平台，生态城规划建设主管部门可以实时掌握区域内建筑的能源、资源消耗情况，对高耗能建筑进行干预，要求权属单位进行建筑节能提升改造；对低耗能建筑进行奖励。也可以利用该平台的数据库进行建筑能源审计和节能诊断，为优化运营管理和开展节能改造提供依据。另外，为了鼓励绿色建筑项目的物业公司和使用者节约能源和水资源，生态城正在研究制定阶梯电价和阶梯水价，对超出基准指标的过度消费部分提高收费标准，利用市场杠杆促进能源、水资源节约。
3.4建立绿色建筑技术、材料、产品准入制度
国家《绿色建筑行动方案》提出，要加快绿色建筑相关技术研发推广，编制绿色建筑重点技术推广目录，因地制宜推广自然采光、自然通风、遮阳、高效空调、热泵、雨水收集、规模化中水利用、隔音等成熟技术，加快普及高效节能照明产品、风机、水泵、热水器、办公设备、家用电器及节水器具等；大力发展绿色建材，研究建立绿色建材认证制度，编制绿色建材产品目录，引导规范市场消费。按照国家文件要求，生态城组织制定了《中新天津生态城建筑工程材料使用导向目录》，要求建设单位、设计单位、施工单位应参照该目录进行建筑工程材料的选用。为了实现这一目标，生态城确定了“建立严格准入制度，以市场换项目”的方针。经过测算，生态城每年新增绿色建筑约200万m2，年投资额200亿元，其中建筑工程材料的采购额约为30~40亿元。若考虑到通过绿色建筑示范应用所产生的衍射效应，所带来的绿色建材市场容量可达到60~80亿元。生态城利用自身建设市场作为吸引，《中新天津生态城建筑工程材料使用标准》，明确生态城对各类建筑工程材料提出的参数要求，公开征集符合要求的产品。通过对报名产品进行测评，初步建立起《中新天津生态城建筑工程材料使用导向目录》。施工单位在进行工程招投标时，若选择使用生态城产品目录中的材料和产品，可以获得相应的技术加分。同时，生态城招商部门利用生态城绿色建筑材料的市场来吸引绿色建筑材料产品供应商在生态城注册，并通过税收返还等激励措施鼓励企业在生态城内建立绿色建材及产品研发实验室，不断提高产品性能，服务生态城绿色建筑建设。
4结语
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