关键词：山地建筑；高层建筑；建筑消防；综合型社区
中图分类号：TU972 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2012）26-0132-02
1 项目简介
本工程地块位于重庆市潼南县柏树坪片区，基地北临梓潼中学，东靠仓库路，南面接正兴街，西临原柏树坪原住宅区，为重庆潼南县柏树坪片区发展轴要冲地段。建筑性质：综合社区；用地面积：75 291.5 m2，总建筑面积：391 632.72 m2；主要结构体系：框架核心筒。建筑抗震设防烈度：6°。
2 地质条件
项目拟建地位于涪江右岸，水平最短距离约150 m，属河流侵蚀半坡地貌，最高点位于柏树坪的X栋楼，地面标高289.88 m2，最低是标高位于正兴街246.10 m，相对高差约44 m。
斜坡面部为平缓占地，地形坡度小于10°，斜坡中下部坡度角22°～30°，局部40°～50°，斜坡倾向340°～350°。斜坡体在平面上由西向车呈曲线型展布。
拟建区内地貌属河各岸坡地貌，总体上南高北低，地形起伏较大，局部形成陡坡地形。区内最高海拔高度298.66 m，位于勘察区西南侧斜坡上，最低海拔240.37 m，位于勘察区东北侧公路边，两点相对高差48.92 m，河沟纵坡度为8%～15%，沟河砌割深度为11～17 m。场区地质环境复杂程度属：中等复杂场地。
3 总平面设计
在本工程整体规划布局中，分成四个相对独立的区域：Ⅰ区位于用地北侧，由3栋高层住宅、幼儿园组成；Ⅱ区位于用地西南侧，由2栋高层住宅及1栋小高层住宅组成；；Ⅲ区位于用地中心，由10栋高层住宅1层独立商业及地下车库组成；Ⅳ区位于用地东侧由1栋高层住宅和一层商业组成。为缓解正兴街的人流及车流压力，在规划设计中临近正兴街侧设置广场，住宅对正兴街尽可能的退让，同时合理利用空间关系，一方面降低高层住宅对保留建筑的影响，另一方面对整个社区天际轮廓的丰富性达到了相当有利的控制效果。
Ⅰ、Ⅱ区利用原有的地形地貌，使得仓库路能够顺利贯通控规要求的南北2条主干道，通过吊层商业及挡墙的形式，合理确定竖向标高，保证不破坏原有保留建筑及原有堡坎；Ⅲ、Ⅳ区的用地由南向北逐渐降低地势的走向，保留原有地形堡坎，场地设计标高整体上分为246及270两个台地，之间以景观及吊层商业的形式有机连接。直至用地东北角的4区城市广场，设计了1栋住宅塔楼，底层分布着商业，通过市民广场与城市主要街道紧密结合，也正是整个用地较低的位置。利用内花园与城市道路之间的高差刚好设计有两或三层的商业，沿街分布，是用地价值最大化，也有效解决了场地内外存在的高差。小区内建筑高层部分消防车道可到达每栋住宅，每栋并有不少于一个长边的消防扑救面。按照无障碍设计的要求，在高层住宅建筑入口、入口平台及门、电梯厅、公共卫生间等处设置无障碍设施。
4 建筑设计
主要设计依据：《民用建筑设计通则》GB50352-2005、《住宅设计规范》GB 50096-1999（2003年版）、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）、《民用建筑热工设计规范》GB 50176-93、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005、住宅类型分为一梯（剪刀梯）七户点式高层、一梯（剪刀梯）八户点式高层、一梯（剪刀梯）十户点式高层、一梯（剪刀梯）十二户板式高层、一梯四户小高层，住宅共19栋。层数由11层-34层构成。1-1#楼1层商业网点，2层商业、公共厕所，3~30层为住宅；1-2#楼，吊1层为商业网点，1层为商业网点、物管用房，2~32层为住宅；1-2#楼，吊1层为商业网点，1层为住宅、商业网点、配电室、消防控制室， 2~32层为住宅；2-1、2-2、2-3为住宅；3-1#楼，1~33层为住宅、吊一、二层为商业，吊三层为物管用房；3-2#楼，1~33层为住宅、吊一、二层为商业，吊三层为车库；3-3#楼，1~33层为住宅、吊一层为商业、公共厕所，二层为商业，吊三层为车库，3-4、3-5、3-6、3-7、3-8、3-9、3-10#楼为住宅；4-1为一层商业；4-2#楼1~33层为住宅，吊一、二、三层为商业。本项目有3层地下停车库，车位1178辆。车库内设有柴发机房、配电室及消防水池等设备用房。
建筑防火设计：本工程高层部分均设1台消防电梯。消防电梯载重量为1 000 kg/台，速度为在2 m/s 。一类高层住宅均设有一部剪刀防烟楼梯。二类住宅设有一部疏散封闭楼梯。商业部分，均按疏散宽度要求设计疏散楼梯。地下车库分为3个防火分区，每个防火分区内，均设有直通室外人行两个疏散出口，两个车行入口。
建筑无障碍设计：每栋高层住宅楼在建筑出入口设置i=1/12宽1.2 m的坡道；入口平台宽度不小于2 m；电梯厅进深不小于1.8 m，耐火等级为一级。每栋住宅均设有一部无障碍电梯。公共卫生间内均设无障碍卫生间。住宅的每个楼层均未设置错层，住宅户门均未设置门槛，可满足无障碍要求。
本建筑造型采用现代简约风格，并进行了创新和尝试，在现代主义风格之下，运用了不同材质的搭配，使得建筑具有更丰富的表情，展示出温情和人性的特征。建筑色彩以黑白灰为主调，外墙涂料和面砖、石材等作为外墙贴面，配以仿木的百叶和型钢构建。色彩的配搭既体现了现代主义的明快风格，又契合了中国古典建筑色彩的意象和韵味，也符合了潼南当地建筑特征。
建筑主要装修用料：烧结页岩多孔砖、水泥砂浆地面、细石混泥土、矿棉、岩棉板、节能防盗门、塑钢框中空玻璃、乳胶漆面、无机保温砂浆、干挂石材。
5 消防设计
总平面消防设计：本工程属坡地建筑，消防车可通过小区内部北向两个出入口及东北向三个方向进入小区内部。每栋楼至少满足有两个长边有消防车到达，消防车均可顺利到达每栋建筑周围进行消防作业，消防扑救面的坡度均小于5%。小区内消防车道的转弯半径均大于12m，地下室顶板在结构设计时考虑了消防车的荷载，消防车道满足防火规范的设计要求。本工程，各栋均设有大于1/4建筑周长且大于一个长边、进深不小于18 m的消防扑救场地，扑救场地上没有布置高大桥木，汽车停车位及其它影响消防车通行、作业的障碍物。每栋建筑在其扑救场地上至少有一个直通室外的安全出口，地下室顶板在扑救场地区域内考虑了36 t消防车的荷载。具体消防扑救场地位置详见总平面图，消防扑救场地满足防火规范要求。每栋高层与周边其他高层建筑间距均大于24m，满足规范要求。
防火分区及防烟分区及交通疏散：Ⅰ区1-1#楼、1-2#楼、1-3#楼住宅部分，消防布置基本相同，建筑每层建筑面积少于1 000 m2，每层设为一个防火分区，竖向分别有1部消防电梯和一部防烟剪刀楼梯间，剪刀楼梯在每层设有两个安全蔬散出口，两个出口的距离大于5 m，剪刀楼梯在屋面上可通过屋面平台相互连通，消防电梯与剪刀楼梯的一部楼共用前室，另一部楼梯设有单独的前室； 其中1-1#楼一层设有商业网点，每个商业网点面积小于300 m2，二层设有商业网点和大于300 m2的商业，商业为一个防火分区，并设有两个出口。1-2#楼吊层和一层设有面积小于300 m2商业网点，1-3#楼吊层和一层设有面积小于300 m2商业网点。
Ⅱ区2-1#楼、2-2#楼建筑每层建筑面积少于1000m2，每层设为一个防火分区，竖向分别有1部消防电梯和一部防烟剪刀楼梯间，剪刀楼梯在每层设有两个安全蔬散出口。2-3#楼为二类高层，设有一部封闭楼梯间，每层为一个防火分区。
Ⅲ区3-1#楼、3-2#楼、3-3#楼、3-4#楼、3-5#楼、3-6#楼、3-7#楼、3-8#楼、3-9#楼、3-10#楼建筑每层建筑面积少于1 000 m2，每层设为一个防火分区，竖向分别有1部消防电梯和一部防烟剪刀楼梯间，剪刀楼梯在每层设有两个安全蔬散出口。3-1#楼、3-2#楼、3-3#楼住宅楼下分别设有三层吊层，分别设有商业及车库，3-1#楼三层吊层商业，每层建筑面积小于4 000平方米，每层一个防火分区，每个防火分区内设有两部疏散封闭楼梯；3-2#楼、3-3#楼三层吊层商业，两栋楼的商业建筑面积的和小于4 000 m2，为一个防火分区，设三部疏散封闭楼梯。
Ⅳ区4-1为多层商业门面，一层为一个防火分区。4-2住宅部分，每层建筑面积少于1 000 m2，每层设为一个防火分区，竖向分别有1部消防电梯和一部防烟剪刀楼梯间，剪刀楼梯在每层设有两个安全蔬散出口。4-2底部设有三层吊层商业，每层建筑面积小于4 000 m2，每层为一个防火分区，地下车库为Ⅱ类地下车库，按不超过
4 000 m2划分防烟分区；分为两个防火分区，设有三部疏散楼梯。地下车库共有三层，每层按建筑面积小于4 000 m2，每层分别为防火分区，每个防火分区内分别有两个安全出口，每个防火分区之间用防火卷帘和甲级防火门分隔。整个车库有三个直通室外的出口。
6 节能设计
围护结构各部位选用的材料：屋顶采用倒置式屋面，用泡沫混凝土保温、隔热；所有建筑外隔墙采用钢筋混凝土或烧结页岩空心砖，外墙增设无机保温砂浆外保温，达到保温、隔热作用；钢筋混凝土墙及梁在建筑中形成热桥的部位，均采用无机保温砂浆外保温进行处理；外门窗采用多腔塑料型材Kf=2.0框面积25%（6透明+9A+6透明）；分户墙采用烧结页岩空心砖或钢筋混凝土；楼板为钢筋混凝土，无机保温砂浆保温。
7 结 语
在设计中充分发挥坡地山体应有的特征，处理好建筑物之间的天际线关系及合理的建筑高度，总平面布局，雨水的收集，通风防潮等，是山地建筑设计成功与否的关键。
参考文献：
关键词：住宅小区；电气消防设计；问题；合理设计
中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：
住宅小区是人们生活和活动的主要场所，住宅的安全性对人们正常安全生活具有非常重要的意义。消防设计作为建筑设计的重要组成部分，与人们的生命财产安全直接相关，而电气消防设计则是消防设计的重中之重。
但是，在实践中，住宅小区电气消防设计不合理，住宅消防能力差，致使住宅小区的安全隐患不断增多，最终发生事故，造成重大损失。所以，在施工过程中，我们要重视住宅小区的电气消防设计，保证电气消防设计的合理性和规范性。住宅小区的电气消防设计是一项复杂的，需要各个系统相互配合的工作，主要包括消防联动系统、火灾自动报警系统以及消防设备配电系统三个方面。
一、住宅小区电气消防设计出现的问题
现代住宅小区的建设对外部的美观更加重视，往往忽视了重要的电气消防设计，使小区电气消防设计过程中存在不规范的地方，具体表现在以下方面：
1、住宅小区电气消防设计电路铺设不合理
在电气消防设计中电路铺设不合理是经常出现的问题。现代建筑设计为了建筑的美观性，使电路电线尽量不要暴露在外面，将电路电线暗敷到墙壁、楼板中。但是在电路铺设时，经常使用塑料导管来引导电路。当火灾发生时，塑料导管极易发生燃烧和损坏，造成电路的短路问题，这样就会影响到消防电线的使用，严重影响消防工作顺利进行。
在电路铺设过程中还出现随意铺设的现象，线路没有条理性，杂乱无章。并且要求进行暗敷操作的线路也没有按照要求进行，带来了重大的安全隐患。
2、住宅小区电气消防设计中对消防水泵开关设计不合理
电气消防水泵的开关是由自动和手动两种组成。当住宅小区发生火灾后，自动感应设备就会开启，自动开关会自动启动，使消防水泵正常运行，保证消防系统正常及时地开展工作。消防水泵还应该配备手动开关，当遇到感应设备出现故障，或自动开关无法正常启动时，由手动开启开关，保证水泵的运行。但是，目前电气消防设计中开关的设计还是存在很多问题，手动开关的位置距离事故多发点较近，发生火灾时不能正常启动开关。
3、住宅小区电气消防设计中消防设备供电系统设计不合理
住宅小区电气消防系统的供配电系统没有根据消防系统的实际条件进行合理的设计。在实际的设计过程中，没有对整体的供电负荷和消防系统的用电负荷进行合理的分析，在电气消防系统的运行过程中，发生供电不足的问题，影响了整个消防系统的工作，造成严重的损失。另外，对于消防负荷的两路电源未能进行自动切换，一旦正在运行的电源出现故障，另一路备用电源又未能及时的进行切换，使消防系统处于瘫痪状态，造成严重的后果。
4、住宅小区电气消防设计中自动感应装置设计不合理
自动感应装置主要指温度感应设备以及烟尘感应设备。自动感应装置设计的合理与否会影响到消防系统的能否正常运行。在进行自动感应设备设计时，没有对不同的安装场所设置不同的感应设备，没有对自动感应设备的敏感程度，安装的高度以及作用的范围做细致的分析，导致，在火灾发生时，自动感应设备无法及时探测发出警报，影响了火灾的救援工作。
二、住宅小区电气消防设计探讨
住宅小区的电气消防设计的合理性和规范性，对于保证住宅建筑正常运行，以及住宅小区的居民安全具有非常重要的作用。因此，要合理设计住宅小区电气消防系统。住宅小区的电气消防设计是一项复杂的，需要各个系统相互配合的工作，主要包括消防联动系统、火灾自动报警以及消防设备配电三个方面，下面就从这三个方面对住宅小区电气消防系统设计进行讨论。
1、消防联动系统的设计探讨
消防联动控制系统中主要是排烟机和消防水泵等装置。利用总线的编码模块对消防联动控制系统进行控制室当前对消防联动系统最普遍的控制方式。当然，也可以根据相关的规定，确定是否要进行手动装置的设置。我国相关的消防规范对于电气消防设计中的消防联动控制设备系统进行了详细规定。其中，对于安装手动的控制装置条件与要求进行了详细论述和规范，消防联动设备系统中不可以只有用总线编码模块进行控制的火灾报警系统，同时还应该具备利用硬件电路来直接启动装置的手动控制系统。
我国的消防规范之所以这样明确规定要进行手动的控制装置的安装，是由排烟机和消防水泵在消防系统中的重要作用决定的。排烟机和消防水泵是保证消防安全的十分重要的设备，它们是否能够安全稳定地运行，是决定消防工作成功与的关键因素。火灾报警系统如果不能正常工作，对联动控制系统也会产生重大影响。所以，消防联动控制设备中要进行手动的控制装置的安装，并且要严格按照消防规范的要求进行设计和安装，只有这样，才能切实保证人们的生命和财产安全不受侵害。
2、火灾自动报警装置的设计探讨
火灾自动报警装置是火灾发生初期的重要报警设备。各种报警探测器的布置是火灾自动报警系统设计工作量最大的工作部分。报警探测器的选择要根据场所的不同进行选择，并且要确定安装的位置。手动的报警按钮应该安装在明显的，便于操作的部位，间距不应该大于30 m。
在安装过程中，要注意手动报警按钮和消火栓按钮的区别应用，不能相互替代使用。手动报警按钮是发现火情的任何人员都可以使用的，向火灾报警器发出报警信号的按钮。消火栓的使用仅仅是消防人员或者是要用消火栓进行灭火的人员使用的。消火栓按钮被按下后，立即启动消防水泵。手动报警按钮只有用于报警的功能，不能用于启动消防水泵。消火栓按钮在可以启动消防水泵的前提下还有报警的功能。
火灾自动报警系统设备要安装在自动喷水系统附近时，应做好防水防潮措施。雨淋报警阀的开启有两种控制方式：一种是由就近的自动感应装置通过控制电路开启雨淋报警阀，返回动作信号。另一种是由喷水灭火系统保护防火分区内的任意的火灾探测器进行报警，开启雨淋报警阀，返回动作信号。
3、消防设备配电系统的设计探讨
在消防工程中，外部电源断电的情况，一般是全自动应急柴油发电机组来维持各项装置和设备的自动启动。但应急发电机的功率有限，不能长时间的供电。如果不及时采取措施，发电机组机会熄火，导致消防过程中断。因此，常用方法是将消防设备进行分批的延时启动。这样能够减轻负荷。在很多住宅小区中，消防负荷计算较为繁琐，应当对各种公共的消防设置进行负荷计算。总之，住宅小区电气消防系统的供配电系统根据消防系统的实际条件进行合理的设计。在实际的设计过程中，对整体的供电负荷和消防系统的用电负荷进行合理的分析，在电气消防系统的运行过程中，防止发生供电不足的问题。
结语：
电气消防设计是建筑施工的重要环节。优化住宅小区电气消防设计，能够及时地发现火灾，保证居民的及时疏散和火灾事故的及时救援，减少对居民的生命和财产损失。因此，在进行住宅小区施工设计时，必须重视对电气消防系统的合理设计，并对各个系统进行合理的管理和控制，从而保证住宅小区的安全和安定。
参考文献：
[1]王金海，张俊起.住宅小区电气消防设计[J].企业技术开发，2011（16）
最近，笔者有幸参加了西安紫薇田园都市消防总体方案的审查工作，通过翻阅有关资料，与有关方面专家交换意见，很受启发。西安紫薇田园都市位于西安高新技术开发区长安科技产业园，是一个典型的高层建筑群落。它占地面积约2000亩，共有100多栋高层建筑住宅，建筑面积180多万平方米。这些高层建筑按照位置的不同分为A、B、C、D……等9个区，每个区内有10-20栋高层住宅。这些住宅低者11层，高者近20层。现在，根据国家消防技术规范的要求，结合西安紫薇田园都市的具体实际，对高层建筑群的消防设计，笔者谈一些具体意见：
一、火灾自动报警系统的形式
按照现行消防规范，火灾自动报警系统的形式分为区域火灾报警系统、集中火灾报警系统和控制中心报警系统三种。根据紫薇田园都市面积较大、各区间距较远的实际、火灾自动报警系统应该成为一个中央监视、显示、区域控制中心控制、处理的一个二级系统。依照这个想法，西安紫薇田园都市可在物业管理中心设一个中央消防值班室，在值班室内设置火灾报警主机；然后根据高层住宅的分布情况，再由二至三个高层小区组建一个区域消防控制中心。消防值班室掌握整个高层建筑群落的消防安全状况，反映系统所处的状态（火警、故障、正常）以及整个消防系统设备的工作状态，显示各开关、阀门所处的位置等。由于消防值班室不设消防联动控制设备，故不直接启动、控制相关消防设备。区域消防控制中心距火灾现场较近，承担着受理火警、处置火险的任务，所以消防控制设备均置于此。在火灾情况下，区域消防控制中心不仅可以自动控制该区域的消防设备，也可以手动控制；不仅可以独立自主的开展工作，还可以接受消防值班室的指令，完成相应设备操作。
考虑高层住宅地下室均设有汽车库的实际情况，为节约人力，区域消防控制中心的值班可结合汽车库的值班问题一并考虑。
二、消防通信应保证可靠、有效
中央消防值班室虽然不对各消防设备直接控制，但可以通过消防通信系统指挥各区域消防系统的运行，发现问题立即进行纠正，也可以检查各区域消防设备的工作情况。为此，整个高层建筑群落必须有一个有效、可靠的消防通信系统，应采用有线或无线的形式，解决消防通信问题，随时保证消防信息、指令的畅通，保证火灾情况下灭火抢险人力、物力的快速调动。
三、消防应急广播系统的设置
现行《火灾自动报警系统设计规范》指出：“控制中心报警系统应设置火灾应急广播，集中报警系统宜设置火灾广播。”根据紫薇田园都市的实际情况，可在公共建筑部分如医院、图书馆、商场等场所设置消防应急广播设备。紫薇田园都市绝大部分建筑是住宅楼，由于住户比较稳定，人员对环境比较熟悉，对建筑内部消防设施（如安全通道、安全出口、逃生路线、灭火器的位置）比较清楚，故可不设火灾应急广播。
因此，含有公共建筑的小区区域消防控制中心应设火灾应急广播系统，在区域控制室播中心，保证火灾情况下灭火抢安全疏散有条不紊地进行。
四、火灾次数的计算
由100多栋高层建筑组成、总建筑面积180万平方米的高层建筑群可谓是小城镇、小社会了。如果按人均居住面积20-30平方米计算，该居住区可容纳人口6-9万人。《建筑设计防火规范》对于城镇、居住区同一时间火灾次数的计算是以城镇、居住区人口为基础的。参照规范要求，像紫薇田园都市这样可以容纳6-9万人的居住区，同一时间的火灾次数应为两次。因此，紫薇田园都市中央消防值班室设置的火灾报警主机应考虑同时发生两起火灾的情况，值班室具备同时处理两起火灾事故的能力。
区域消防控制中心应合理规划、科学设置，由于各种灭火系统是按一次灭火能力设计的，一个消防区域控制中心所保护的人数不应超过25000人。
五、室外消防用水量的计算
对于普通住宅（紫薇田园都市所有高层住宅均为普通住宅），《高层民用建筑设计防火规范》规定，室外消火栓用水量应为15L/S.而紫薇田园都市又是城市居民居住区，按照《建筑设计防火规范》对居住区室外消防用水量的规定，当居住区人数在5-10万时，室外消防用水量（一次灭火用水量）应为35L/S。为确保居住区的消防安全，西安紫薇田园都市的室外消防用水量应按35L/S设计。
六、消火栓系统、自动喷水灭火系统的设置
西安紫薇田园都市每栋高层住宅均设有消火栓系统，地下车库均设有自动喷水灭火系统，灭火系统由区域消防控制中心指挥控制。一个区域消防控制中心负责周围2-3个高层居住区的消防安全。在保证同一时间火灾次数为一次的情况下，为节约水力资源、节约工程投资，也为了管理方便，每个区域消防控制中心可设一套供水系统（消防水池、消火栓泵、喷淋泵等），不需要按常规的办法，由每个高层小区或每栋高层建筑均设供水设施。但必须强调的是，由于灭火系统保护范围较大，不管哪栋高层建筑出现火情，控制中心反应一定要及时，动作一定要可靠，灭火一定要有效。
七、消防道路的规划
为了保证高层居住区灭火及抢险救援工作的有效进行，居住区内必须要有四通八达的消防道路，必须随时保证消防车的顺利畅通。
按照《高层民用建筑设计防火规范》要求，每栋高层建筑应设置环形消防车道。当仅在一个小区内设置环形车道时，必须保证沿每栋单体高层建筑的两个长边设置，并且满足消防车在事故情况下应有的扑救登高面。高层居住区内的主要道路，应按城市道路要求建设，道路上方的管道等不得影响消防车的正常通行。
八、组建义务消防队
紫薇田园都市工程竣工后，100多栋高层住宅将由一个物业管理单位来管理，管理的工作虽然有方方面面，但消防安全管理必须摆在十分重要的位置。物业管理中心应当建立一支训练有素的义务消防队伍。义务消防队平时主要承担防火宣传、安全检查、隐患整改及初期火灾的扑救工作，发生大火时，协助公安消防队伍，配合搞好灭火、抢险救援工作。
为此，在制定紫薇田园都市总体方案时，应当考虑组建义务消防队，必须要有消防队的活动空间和场所。
以创建全国文明城市为契机，重点对我镇住宅小区（尤其是无物业和弃管住宅小区）的卫生环境、基础设施、安全防范等方面进行专项整治，使小区基础设施进一步完善，服务功能进一步健全，人居环境进一步优化，为居民群众营造安全、文明、和谐的人居环境。
现我镇内共有11个社区，44个住宅小区。其中，无物业住宅小区12个，有物业的住宅小区32个。（详见附表）
二、整治原则
区域负责、部门配合、属地管理
三、整治范围
镇内所有住宅小区（无物业小区）
四、整治内容
1、加强小区卫生环境整治：开展除“四害”活动；清除小区卫生死角；治理小区内乱堆放、乱挂晒、乱搭建、乱占道问题。
2、完善小区基础设施建设及改造：疏通或改造下水管道；修补或改造老旧小区破损道路，确保路面平整；安装维护小区路灯，做好亮化管理。
3、加强小区安全防范措施：加强小区治安综合治理，配备完善人防与技防，加强门卫值班和安全巡逻。解决小区内消防设施设备损坏、缺失，无法正常投入使用的问题；健全消防安全管理制度和消防安全管理标识；清理整治违章占用消防车道、疏散通道问题。
4、加强小区物业管理：加强对物业服务企业的管理，完善小区物业管理各项规章制度。配合社区，对无物业和弃管的住宅小区组织成立临时业委会或管委会，根据此类小区的实际情况进行整改。
5、镇成立住宅小区专项整治工作领导小组。在镇党委、政府的统一领导下，由民政办、物业站、综治办、城建办、爱卫办、执法中队、金山房地产公司、社区居委会共同配合，各负其责、齐抓共管，共同推进住宅小区专项整治工作有序开展。
（一）民政办联系领导：制定住宅小区专项治理方案；做好各部门沟通协调工作，确保各项任务落实到位；加强联络、保证信息畅通，整理汇总各责任单位细化项目的落实情况，并及时将具体情况上报专项整治工作牵头镇领导；进一步指导好社区建设，发挥社区作用，加强“文明社区”与创建工作相结合。
（二）物业站联系领导：加强对物业服务企业的管理，完善各项规章制度；配合社区，帮助无物业和弃管住宅小区组织成立临时业委会或管委会，对此类住宅小区根据辖区实际情况实施整改。对我镇12个无物业小区实施分类管理：金山地产公司承建的状元、金亭、金霞、浦上生活配套房、建华一、二期、台山等6个小区由金山地产公司负责；目前由居委会兼管物业的淮安、马榕、洪塘居民等3个小区由各居委会负责；省公路宿舍、花好月圆、建平新居等3个小区由镇物业站协调各业主单位制定小区物业管理措施。
（三）金山房地产公司联系领导：负责对公司建设的小区遗留的道路、绿化、水沟、垃圾桶、消防、安全设施等问题进行整改完善。加强对公司所属的6个物业企业进行管理。
（四）综治办、安全办联系领导：加强小区治安综合治理，配备完善人防与技防，加强门卫值班和安全巡逻。解决小区内消防设施设备损坏、缺失，无法正常投入使用的问题；健全消防安全管理制度和消防安全管理标识；清理整治违章占用消防车道、疏散通道问题。
（五）城建办联系领导：完善小区基础设施建设及改造：疏通或改造下水管道；修补或改造老旧小区破损道路，确保路面平整；安装维护小区路灯，做好亮化管理。
（六）爱卫办联系领导：建立并落实卫生包干制度，加强对环境卫生的监督检查，加大执法力度；组织开展除“四害”活动；清除小区卫生死角。重点整治无物业小区及弃管小区的扫保不及时、垃圾残土存留等问题，达到路面净、墙角净、沟底净、无小堆垃圾、无废弃砖石、无积存污水、无漏扫路段、果皮箱内外整洁。
（七）执法中队联系领导：组织治理小区内及周边乱搭建、乱占道、乱堆放、乱挂晒、乱张贴等问题。建立健全并落实城市管理的各类制度，包括清扫保洁制度、管理人员定员定岗、分片包干、责任到人制度、“门前三包”巡查监督制度等。
（八）社区居委会联系领导：各社区包居领导落实小区管理的各项工作；协助各部门做好专项整治工作；确保辖区内无乱排乱倒，无乱搭乱建，无乱贴乱画；建立镇—社区—路段—院落定员定岗制和责任追究制，进行督查考核和奖惩制度；组织社区及辖区单位开展卫生评比和创文明社区、文明街巷、文明单位、文明楼院、文明户活动；多形式开展小区专项整治宣传教育活动；对乱搭乱建进行及时制止、举报、登记，配合执法部门做好乱堆放、乱挂晒、乱搭建、乱占道问题的治理；组织发动社区院落建立和完善小区院落业主管理委员会，推进小区院落环境卫生保洁的长效管理。
五、工作要求
（一）落实目标责任制。将居民住宅小区专项整治工作进行细化，成员单位要明确工作分工和责任。对于失职、渎职行为要严肃追究责任。
（二）建立应急防范机制，提高快速反应能力。整治工作开始期间，各成员单位要建立联络员制度，指派专人负责联络工作；要确保电话畅通，随时向主要负责人汇报；各责任单位要以书面形式分阶段或定期汇报工作进展情况；遇有紧急、敏感情况，要随时上报，并组织人员到现场，迅速处理；加强各部门、单位沟通协调，整合资源，形成合力，务必做到各项工作落实到人、任务落实到位。
（三）及时开展工作总结。专项清理整治工作结束后，要全面总结居民住宅小区专项整治工作经验，进一步巩固行之有效的制度，完善长效监管机制。要把专项整治、长效管理、精细管理有机结合，研究和制定治本措施，巩固成果，避免反弹，确保住宅小区在环境卫生、基础设施和安全防范等方面得到明显改善。
一、总 论
1.项目建设背景
南方A市B房地产开发公司开发的“98佳园住宅小区” ，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近c民族园，与“98佳园住宅小区”相连的现A市b厂区内，开发中高档‘佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成÷片，建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认可，由于“佳园二期”与98佳园仅一墙之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。
根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求，B房地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂33333.5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，A市D厂搬迁至高新技术开发区内。
该项目初步方案设计已经完成，“佳园二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2.项目概况
(1)项目名称：“佳园二期”项目。
(2)建设地点：A市白龙路。
(3)建设单位：B房地产开发公司。
(4)企业性质：国有。
(5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、
装饰材料、室内外装饰。
(6)公司类别：专营企业。
(7)资质等级：城市综合开发二级。
(8)企业概况：B房地产开发公司是独资国有房地产开发企 业，成立于1993年。6年来，该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍，98佳 园住宅小区”等项目，总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了佳园小区品牌效应，在A市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。“佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。
(9)工程概况： “佳园二期”项目占地33333.5平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。
(10)资金来源：本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8%，财务净现值(Ic=15%)517万元，投资回收期2.9年。投资利润率17.8%，利税率26.2%，计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。
3.可行性研究报告编制依据
(1)省计委计投[20xx]X X号文《关于“佳园二期”项目建议书的批复》;
(2)B房地产开发公司与A市D厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》;
(3)A市规划设计院《白龙路沿线控制性详细规划》;
(4)A市理工大学建筑工程学院设计研究院《“佳园二期”项目初步规划方案》;
(5)白龙寺片区地质勘探资料;
(6)A市城市规划局《A市土地使用变更通知书》;
(7)省审计事务所验资证明;
(8)A市城市合作银行资金证明;
(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》;
(10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》。
4.可行性研究报告研究范围
根据“佳园二期”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
5. 研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对A市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用A市D厂生产用地，对盘活国有资产，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
6.主要经济技术指标
“佳园二期’’项目主要经济技术指标见表3—1。
表3-1 “佳园二期”项目主要经济技术指标
序号 项目名称 单位 指标
1 总占地面积 平方米 33333.5
2 总建筑面积 平方米 76100
3 建筑容积率 1.4
4 小区绿化率 % 40以上
5 户均面积 多层住宅 平方米/户 A型100、B型160
联排低层住宅 平方米/户 260
6 地下停车库车位 30平方米/车位 500个15000平米
7 综合售价 多层住宅 元/平方米 2950
联排低层住宅 元/平方米 3850
8 地下停车库 元/位 7500
9 建设投资 万元 17623
10 每平方米建设投资 元 2316
11 投资利润率 % 17.7
12 全部投资财务内部收益率(税前) % 18.7
13 全部投资财务净现值(税前) 万元 379
14 全部投资投资回收期(税前) 年 2.9
二、住宅市场分析与营销战略
1、当前住宅市场现状
进入20xx年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：
(1)商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后，商品房投资逐步增加，1998年，在国民生产总值增长的7.8%中，住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。
(2)在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。
(3)住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。
(4)房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。
2、A市商品房现状与市场需求
A市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从A市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，A市目前有26%的市民住房是“单位借房”，约39%属“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在A市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。
再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。
3.“精品住宅”的市场需求及发展
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着A市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据A市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅’’的表现为：
3.1 住宅市场趋向细分化
随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，A市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60%以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。
3.2 商品房市场进入品牌角逐时代
随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年A市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。“佳园一期”住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：
(1)先富者的市场潜力。A市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3%左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。
沿白龙路向前是新迎小区和大树营、曙光、东华小区一带，是A市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二，、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次 的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。
(2)商业消费潜力。A市是面向东亚的国际性商贸旅游城市，发展商贸一直是A市经济发展的重点之一。由于几次博览 会的成功举办，提高了A市在国际国内的知名度，为A市城市 经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋
旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像 98佳园这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。
(3)项目区位市场潜力。“佳园二期”项目位于C民族园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。
3.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点
户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。
3.4 消费者对住宅质量和物业管理的关注
消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。
3.5 住宅开发及开发商向规模化发展
前几年，A市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。目前A市已有各类资质的房地产开发企业200多个，除新迎、江岸、春苑、佳园、北辰等小区外，大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。A市目前开发的北辰小区、阳光小区等开发建设规模都在千户以上，具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从A市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。
3.6 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段
随着A市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，A市居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与A市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计，1990年A市城镇居民人均收入为1579元，1995年为4384元，1996年汰到5151元，1997年达到6243元，1997年比1995年实际增长42.4%。在居民消费支出中恩格尔系数已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近几年这一系数又有新的下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭为6%～10%，中高收入家庭为13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28%增加到1997年的32%，目前这一比例已超过50%，并保持逐步上升的势头。
从以上分析可以看出，“佳园一期”、“北辰小区”、“阳光小区”、“金康园’’等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“佳园二期”市场 定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。
4，当前住宅市场面临的矛盾和问题
目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面：
(1) 商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。据有关资料统计，A市
空置商品房已达80余万平方米，一些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。
(2) 住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。
(3) 市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。‘‘佳园二期”住宅开发也面临住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消，房地产二、三级市场逐步开放，居民收入水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了一定的基础，但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后将建成1000万平方米的经济适用房，低档房市场供给量很大，对房地产价格将产生较大影响，导致本项目的开发有一定的市场风险。
5.营销战略
根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：
5.1 确定项目整体形象
‘‘佳园二期’’ 与“98佳园”地块相连。佳园小区已成功开发，其品牌形象得到了A市市民和政府的认同，在A市房地产市场有一定影响，建立了一定信誉。“佳园二期”处于C民族园片区，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，开发继“98佳园”之后又一个精品住宅小区。
5.2 “卖点”分析
‘‘佳园二期”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：
(1) 小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有突
出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，先期发售的佳园小区最成功的“卖点”或销售的“热点”就在于此。
(2)配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。
(2) 物业管理在佳园小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高
质量、高水平。
(3) 小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准
档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。
5.3 营销推广策略
高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：
(1)广告宣传策略。
由于佳园小区的成功开发与经营，B房地产开发公司已在A市消费者心目中建立了良好的信誉，对后期项目的开发销售较为有利。“佳园二期”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。
(2)促销策略。
1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：①销售准备阶段;②首次公开展销和跟进销售阶段;③二次公开展销及跟进销售阶段;④三次公开展销及跟进销售阶段;⑤扫尾阶段销售。
应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。
2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：①拟更新换代商品房的消费者;②收入较高或中、高收入的消费者;③驻A市办事机构商用或商住;④其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：以及市场情况而定。
3)促销手段。拟采用多种促销手段，包括：①广告宣传;②内部认购;③人员直销;④举办展销会;⑤集团认购;⑥有针对性(销售对象)的举办展销会;⑦灵活多样的付款方式;⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺;⑨售楼现场样板房促销(佳园小区效果很好);⑩其他促销手段。
5.4定价策略
(1)价格定位。
1)根据A市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西、南及东北市区一带，同类商品房销售价格见表3-2。
表3-2 楼盘销售价格情况表
(20xx年1、2月)
序号 名称 房屋类型 区位 地段 最低价(元/平方米) 最高价(元/平方米)
1 红塔花园 多层住宅 市西区 高新开发区 2520 2880
2 阳光花园 高档商住 市南区 滇池路 2480 3880
3 星河明居 高档住宅 市南区 交易会旁 3380 3880
4 宝海豪园 高档住宅 市南区 关上宝海公园 3160 3730
5 盛达花园 多层住宅 市南区 春城路北段 2650 3020
6 钻石豪苑 三层住宅 市东北 C民族园 3200 3900
从A市20xx年1、2月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在2480～3880元之间;别墅式高级住宅每平方米3200-3900元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。
2)98佳园第一期销售价为2030—2580元/平方米，最高价为3、4楼，最低价是7楼。复式楼砖混结构为2380元/平方米，框架结构为2580—3088元/平方米。“佳园二期”价格定位为中高档住宅，考虑上述因素，多层住宅价格每平方米定在2800～3000元之间，联排低层住宅每平方米定在3500～3900元之间，可研中分别取2950元和3850元，地下停车位每个75000元。
(2)价格优惠策略。拟采用以下策略：①付款方式优惠;② 集团购买优惠;③选择购买优惠;④特殊消费对象优惠;⑤其他优惠措施。
(3)价格浮动策略。宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价;②限期销售优惠浮动价;③正常销售期段浮动价;④其他浮动措施。
(4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。
三、项目选址及建设条件
1.项目选址
1999年以后，C民族园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今后A市将严格控制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，发展为A市的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。C民族园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。‘‘佳园二期”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。
2.建设条件
2.1 位置优越
“佳园二期”项目建设地块位于C民族园1公里处白龙路主干道西侧，空气清新，水质优良，周围是龙华路、昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。沿白龙路一带的住宅区，是该市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多(仅新迎小区就有人口10万人)，商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象，与C民族园片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托C民族园一流的社区环境，佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。
2.2 交通方便
已建成的主干道白龙路和龙华路、昙小龙、金博路、穿金路形成小区四通八达的交通网络。公共汽车由A市的东、南、西三个方向开往佳园小区，坐车由佳园小区至市中心只需10分钟，到火车站15分钟，到A市机场20分钟。白龙路连接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达A市机场。由另一条主干道穿金路可连接A市城市南北方向交通动脉---北京路，并以东西方面交通干线---人民路交汇，往南是火车站，往西至西市区，交通十分便捷。
2.3 建设厂区“五通”条件具备
C民族园片区市政设施有;道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。
供水;设施自来水管网供水。接入干管为DN300--DN800。从佳园一期预留口引入。
供电：D厂有现成的变电所(2*315KV.A)，电源不需重新引入。
煤气：佳园一期建有开闭所，从预留口接入。
地质勘探：该地块与佳园一期相连，相邻地块已按多层建筑做过地质勘探。
通信：直接由A市市话通信网接入
场地：建设场地为D厂内生产用地，土地平整，需要拆迁。
2. 4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
“佳园二期”与’98佳园小区、云山小区、白龙小区、世界花苑构成白龙寺住宅片区，区内商业、教育设施完备，交行、农行、建行在该区均设有营业网点，龙聚商场、新世纪购物广场是小区的购物中心，附近有白龙幼儿园、云山小学等初等教育园地，西南林学院、A市理工大学建筑学院等院校也在该区周困，形成了良好的文化氛围。
2. 5 土地征用情况
开发土地以定点拆迁方式获得A市D厂生产用地33333.5平 方米，未用转让变更方式办理用地手续。
四、建设规模及功能标准
1. 建筑面积和内容
根据省计委立项批复，佳园二期项目建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积76100平方米，其中住宅建筑面积50960平方头，联排低层住宅建筑面积10140平方米，地下停车库15000平方米。
2. 功能设施标准
2.1建筑使用功能
20xx年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模"3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通、地铁和私人汽车有一定发展;学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求;公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。
20xx年住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发序势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。
根据这一趋势，“佳园二期”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。
2.2 设施标准
住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《X X省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。
(1)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。①外墙：高级外墙涂料;②内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉;③顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉;④地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪;⑤门窗：高级塑钢窗带纱窗;分户门：复合防盗门;户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门;⑥厨房设施：洗涤盆;⑦卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧阳台：铝合金封闭式阳台;⑨其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。
(2)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。
2.3 住宅户型规划
根据“佳园二期” 区位环境和住宅市场需求，初步规划为以下3种户型：
多层住宅A户型： 每户建筑面积100平方米。
多层住宅B户型： 每户建筑面积160平方米。
联排低层住宅C户型： 每户建筑面积260平方米。
多层住宅A、B两种户型各196套;联排低层住宅39套
以上户型在下一步单体设计时，还应根据消(费对象需求，综合考虑住宅使用功一能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间(卧室(单双人间))、起居室(厅)、厨房、卫生间)的使用面积满足规定的要求。联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能安排
3.工程项目一览表
依据初步规划方案，“佳园二期’主要工程项目见表3-3
表3-3主要工程量一览表
序 号 项 目 名 称 说 明
1 土建工程 建筑面积76100m2
1.1 1.2 1.3 多层住宅 联排低层高档住宅 地下停车库 建筑面积50960m2建筑面积10140m2建筑面积15000m2
2 给排水工程 水箱、水池、水泵机房
3 普通消防系统 住宅区
4 变配电工程(强电) 配电房变配电设备
5 照明工程 小区照明
6 通讯工程 普通申话配线(端子接单元口)
7 火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗门
8 通风工程 地下停车库通风
9 闭路电视 住宅区
10 室外工程 室外绿化及部分道路场地
五、建设方案
1.建设场地环境
1.1 地形
建设场地为D厂厂区现状不规则矩形地块，东北宽，西南窄，地形平坦。根据“佳园一期” 地质勘察报告钻孔位置和高程数据，地块高程约为1901.41—1902.42米，高程差为1米左右。
1.2 场地自然条件
(1)地貌：场地位于A市盆地东北部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌，原始阶地地形明显。表层现况为建筑物及回填土层。
(2)水文地质：根据“佳园一期”地质勘察结果，场区内地下水位高程为1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根据场地水质分析结果资料，建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。
(3)地震烈度：根据建设部建抗(1993)13号《关于执行“中国地震烈度区划图(1990)”有关规定的通知》和省建抗(1993)44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，本工程按A市地区标准，设防烈度要求为8度。
(4)地基土工程地质评价：依据《岩土工程勘察规范》(GB50021—94)、《建筑地基基础设计规范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震设计规范》(GBJll—89)、《土的分类标准》(GBJl45—90) 。根据佳园小区地质勘察报告，地基土主要有人工填土、耕填土和冲洪积、湖积(沼)相堆积层组成，地质物理力学性质一般或较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为Ⅲ类建筑场地。
2.总体规划布局
2.1 片区规划
A市规划局已对白龙路沿线C民族园片区做过控制性详细划，以园林旅游、休闲娱乐和高档住宅为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。
2.2 小区整体规划设计原则
(1)高绿化低密度;
(2)综合服务配套设施齐全;
(3)户型设计适应“升级换代”居住要求;
(4)体现小区独特的整体建筑风格。
2.3 总平面布局
“佳园二期”总平面略呈“T形布局，由4个地块形状较为规则大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成，中心花园布置在小区中部，下设地下停车库，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出人口。在小区总平面规划范围内，合理布局区内空间，与“98佳园小区”内空间视觉相呼应，风格相协调。
2.4 交通组织
小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车出口和人口分别设于小区北面主出人口，紧接北面20米宽这域规划路。
2.5 规划指标
根据“佳园二期”初步方案及建设规模，规划指标见表3--4。
3.建筑方案设计
本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
表3-4 “佳园二期”项目建筑技术经济指标
序 号 项 目 指 标
1 总用地面积 33333.5平方米
2 总建筑面积 ?6100平方米
3 地下建筑面积(地下停车场) 15000平方米
4 地上建筑面积 61100平方米
其中：多层住宅 50960平方米
联排低层高档住宅 10140平方米
5 建筑层数地上 2～7层
地下 1层
6 建筑总高 7—22米
7 建筑层高地上 2.8—4米
地下 3.6米
8 建筑容积率 1.4米
9 绿地率 40%以上
10 停车 地上 不停车
地下 500辆
3.1 建筑方案总体构思
建设地块紧连“98传园小区” ，背靠C民族园，位置居园区中北部。基本要求是：建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宿小区，并与“98佳园小区” 相呼应，与周边建筑环境协调统一。
同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代息和21世纪新的居住理念。
3.2 平面设计
(1)住宅。根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。住宅经济技术指标见表3-5。
表3-5 “佳园二期”项目住宅经济技术指标
序 号 指标名称 单 位 指 标
1 套内使用面积 平方米/套 80、128、208
2 住宅标准层总使用面积 平方米 48880
3 住宅标准层总建筑面积 平方米 61100
4 住宅标准层使用系数 % 80
5 套内建筑面积
5.15.25.3 多层住宅A型多层住宅 B型联排低层高档住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260
6 户内平均居住人数 人/户 3.2
7 居住户数 户 431
8 居住人数 人 1379
(2)公用建筑。中心花园广场地下设一层车库，地下车库出人口均为小区北面主出人口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》(JGJl00)的有关规定。物业管理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。
3.3 立面设计
立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与“佳园一期”和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。
4.结构设计
根据“佳园一期”地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：
4.1 基础选型及处理
(1)桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。
(2)深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。
4.2 上部结构
“佳园二期”建筑群地上部分由多层住宅、联排低层高挡住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框架和混合结构;地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。
5.公用设施方案
本住宅区因与’98佳园相连，可利用部分佳园小区配套设施，并可借助本项目改善或弥补两个小区配套设施的不足。
5.1 供水排水 ’
水源为城市自来水管网，进水管径为DN200—DN800，由佳园小区预留口接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：
(1)用水标准和用水量。
住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;
初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约231立方米。
(2)给水。
1)设300～500立方米消防水池，安装通用消防水泵2台，自动消防水泵2台。建设区内已有水泵房。
2)在住宅屋顶设单元屋顶水箱(每单元一个)。
3)城市自来水进水管不小于DNl50，设一组水表装置。
(3)室内给水和消防给水系统。
1)室内生活给水：4层以上屋顶水箱给水，1～3层由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。
2)普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。
(4)室内外排水。
1)室内污水排放量按供水量的85%—90%估算，约173立方米。室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。
2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按A市地区暴雨强度公式计算。
5.2 供电
(1)供配电系统。
1)负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。
2)供电电源及电压：供电电压为10kV电源，从厂内配电室增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。
3)主要电力供应指标：设备容量2155kW，计算负荷1657kW，变压器总装机容量2134kV·A。目前厂内配电室变压器装机容量为2X 315kV·A。
4)计量方式：l0kV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。
(2)照明及电力设计。
1)配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电;三级负荷为单回路供电;每户户内设分户箱，按5kW/户计算。
2)照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB 133—90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设安全出口标志灯;在通道及转弯处，设疏散标志灯。
3)电力设计：消防设备按消防中心指令开停机;通风空调系统集中联动控制;生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。
5.3 供气
采用城市管道煤气供气方式。主要用气地为住宅区，煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算(每户每月40—50立方米) ，从98佳园小区预留口接人。
5.4 通风空调
(1)住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调器(挂璧式或立柜式)。由住户自行购置(一般不需要)。
(2)通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。安装机械排烟系统，排风量按每小时6次气计算。设备用房换气次数为4～6次/小时(变配电房按10次/小时计算)。
5.5 弱电设计
(1)小区通信线路由A市市话网直接引入。
(2)高级商住两用住宅设数据、语音用模块化插座。
(3)数据语音均采用lOOMbid高速传输方式，用五类传输线。
(4)小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。
(5)小区CATV电视系统由A市光纤电视网引入，每用户设2～3个电视用户盒。
(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。
6.消防
(1)建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。
(2)地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。
(3)小区室外按规范设消火栓。
(4)地下车库按国家有关规范设置防火分区。
(5)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用)，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。
7.环境保护
本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾，地下层设备运行的噪声污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理： 、
(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。
(2)固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。
(3) 噪声：设备选型应尽量选用噪较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。
六、项目实施进度安排
本项目计划在两年半(29个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下：
20xx年1月20日：项目建议书批复。
20xx年2月23日～20xx年3月：编制可行性研究报告并报批。
20xx年5月—20xx年7月：建筑方案设计。
20xx年8月：综合管网设计。
20xx年9月～20xx年11月：施工图设计。
20xx年12月：报建、领取建设规划许可证。
20xx年1月：工程开工。
20xx年3月：完成投资25%，开始预售。
20xx年8月：主体工程断水。
20xx年12月—20xx年2月：单体工程验收。
20xx年1月—20xx年3月：分项工程验收。
20xx年6月：正式人住。
七、投资估算与资金筹措
1.投资估算
根据建设单位提供的“佳园一期”土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见表3-6和附表3-1。
表3-6“佳园小区” 项目投资估算 单位：万元
序号 项 目 开发产品 分期计划进度
成 本 1 2 3 4
1 土地费用 4500 4500
2 前期工程费 647 647
3 基础设施建设费 2054 600 1454
4 建筑安装工程费 7132 1090 5400 642
5 公共配套设施建设费 280 50 100 130
6 开发间接费 109 25 35 35 14
7 管理费用 285 90 90 90 15
8 销售费用 713 50 250 250 163
9 开发期税费 130 130
10 其他费用 544 90 90 364
11 不可预见费 1230 400 500 330
合 计 17623 7142 7949 20xx 522
2.资金筹措
本项目建设资金完全由建设单位自筹，B房地产开发公司使用自有资金8000万元作为项目资本金;按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，本项目需利用分期预售房款总计约9623万元。详见附表3-2。
八、经济效益分析
1.住宅销售价格
根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米2950元;低层联排高档住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售价3001元。地下停车库每个车位75000元，按80%即400个车位销售计。
2.销售进度及付款计划
本项目计划在3年内完成销售，各年销售计划见表3-7表。
表3-7 各类建筑销售计划表(%)
项 目 合 计 1 2
多层住宅 100 15 60
联排低层高档住宅 100 10 60
地下停车场 100 10 60
所有业主均在两年内付清房款，签合同当年付一半，第二年再付一半。
考虑小区临时停车的需要，20%的地下停车库车位，用于租赁，由小区物业公司经营和管理。投入经营后第一年60%出租率，每个停车位每月280元;第二年以后出租率为100%，第二年至第五年，停车位每月300元，五年以后每月400元。
3.税费率
本报告采用的各种税费率见表3—8。
表3-8 税费率表(%)
税 费 项 目 税费率 税 费 项 目 税费;
营业税 5 土地增值税 30、40、50超率累进
城市维护建设税 7 公益金 5
教育费附加费 3 法定盈余公积金 10
企业所得税 33 任意盈余公积金 8
房产税(按租金) 12 不可预见费 7.5
4.盈利能力分析
项目在计算期内经营收入22089万元，可获利润总额3132元，扣除所得税1034万元、公益金105万元、公积金210万任意盈余公积金168万元后还有1616万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1215万元，企业所得税为1034万元，土地增值税为380万元，合计缴纳税金2629万元。详见附表3-3—附表3-5。
项目全投资内部收益率(所得税前)为19.8%，在预期可接受的内部收益率为15%时净现值可达517万元，投资回收期为2.9年。资本金内部收益率为13.1%。详见附表3-6和附表3-7。
商品房投资利润率=利润总额/总投资X100%
=3132/17623X 100%=17.8%
商品房资本金净利润率=税后利润/资本金X100%
=2099/8000X 100%=26.2%
5.清偿能力分析
本项目所需资金全部均由开发商自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零。
6.资金平衡分析和资产负债分析
在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零，由附表3-9可见，在项目计算期内，项目的资产负债结构是很好的。资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。
7.敏感性分析
将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，全部投资内部收益率将分别下降至6.3%和4.8%，净现值分别下降至—857万元和—927万元，均为负值;投资回收期则增加到3.5和3.?年;租
房价格和预售款回笼进度对收益的影响相对不敏感。根据测算，敏感因素的变动均不应超过基本方案6%左右的范围，否则，项目收益风险较大。详见表3-9及图3-1。
表3-9敏感性分析表
序号 项 目 变动幅度(%)
内部收益率(%) 净现值(万元) 投资回收期(年)
0 基本方案 19.8 517 2.9
1 开发产品投资 +10 7.7 —867 3.5
-10 35.3 1901 2.7
2 售房价格 +10 33.9 1961 2.7
-10 6.5 —927 3.7
3 预售款回笼进度 +10 21.1 616 2.9
-10 17.0 246 3.3
4 租房价格 +10 19.9 523 2.9
-10 19.8 510 2，9
敏感因素变动(%)
图3—1 敏感性分析图(全部投资，所得税前)
1一售房价格;2--预售款回笼进度;3一租房价格;
4--基准收益率;5一开发产品投资
8.临界点分析
为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析，若期望的内部收益率为15%，则项目投资的临界18281万元，增加654万元;每平方米售房价格的临界点为2894元，下降107元;土地费用的临界点为5069万元，增加569万元;售房面积的临界点为70335平方米，减少2765平方米。详见表3--10
表3-10 临界点分析表
敏感因素 基本值 临界点
全投资税前内部收益率 19.8% 期望值 15.0%
开发产品投资(万元) 17623 最高值 18281
售房价格(元/平方米) 3001 最低值 2894
土地费用(万元) 4500 最高值 5069
售房面积(平方米) 73100 最低值 70335
9.主要经济指标
本项目的主要经济指标见表3—11。
表3-11 主要经济指标表
序号 名 称 单位 数据 备注
Ⅰ11.11.2 建设规模房地产开发产品总建筑面积 商品房销售其中：多层住宅联排低层高档住宅地下停车场 出租房地下停车场 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000
Ⅱ123456789 经济数据 总投资 资金筹措 其中：资本金使用预售房款 经营收人 经营税金及附加 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润 土地增值税 万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均
Ⅲ12345676 财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率商品房资本金净利润率全部投资内部收益率(所得税前)全部投资投资回收期(所得税前)全部投资内部收益率(所得税后)全部投资投资回收期(所得税后)资本金内部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1
九、风险分析及对策
1.市场风险分析
(1)从A市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况，据统计，目前已积压商品房达80万平方米。除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要原因。
本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定风险。按照国际惯例，房价一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房价每平方米售价为1500--20xx元之间(中低档商品房)，一套建筑面积65平方米的住房平均售价达9.75万元～13万元之间，相当于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，
难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近2倍，目前A市先富者毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。
虽然目前A市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走低，销售相对低迷，但随着国家采取的反通货紧缩政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房的销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。
(2)做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。
2.经营管理风险分析
(1)本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。
(2)在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用;降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1%，将比基本方案增加净现值139万元，增长36.5%;反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。
(3)做好物业管理和售后服务工作。
3. 金融财务风险分析
本项目资金完全自筹，不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑十减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成银行按揭方式;(4)建筑分期付款+银行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼厂消减金融财务风险。
附表3-1项目总投资估算 单位(万元)
序号 项 目 总投资 估算说明
1 开发建设投资 17623
1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地费用前期工程费基础设施建设费 ’建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用 450064720547570
2 经营资金
3 项目总投资 17623
3.13.23.3 开发产品成本 固定资产投资经营资金 17623
附表3-2投资使用计划与资金筹措表 单位：万元
序号 项 目 合计 ] 2 3 4 5 6
1 总投资 17623 7142 7949 20xx 522
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自营资产投资自营资产投资借款建 设期利息自营资产投资方向调节税 经营资金 开发产品投资其中：不含财务费用财务费用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522
2 资金筹措 17623 7142 7949 20xx 522
2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 资本金预售收入预租收入其他收入借款 固定资产投资长期借款 自营资产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款 自营资产投资建设期利息借款 经营资金人民币借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522
附表3-3 售房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元
序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6
1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915
1.1 1.2 1.3 可出售面积(车位)平均售价(元/平方米) 销售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160
2 经营税金及附加 1207 81 443 522 160
2.1 2.2 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104
3 土地增值税 380 19 133 171 57
4 商品房销售净收入 20350 1373 7478 8802 2697
附表3-4 租房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元
序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6
1 租房收入 152 20 36 48 48
1.1 1.2 1.3 可出租面积(车位) 单位租金(元/车位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100
2 经营税金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64
2.1 2.2 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07
3 租金净收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36
4 净转售收入 339.51 339.51
附表3-5损益表 单位：万元
序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6
1 经营收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48
1.11.21.3 商品房销售收入 房地产租金收入 自营收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48
2 经营成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21
2.12.2 商品房经营成本出租房经营成本(摊销) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21
3 出租房经营费用 78 12 21 22 22
4 自营部分经营费用
5 自营部分折旧、摊销
6 自营部分财务费用
7 经营税金及附加 1215 81 443 523 162 3 3
8 土地增值税 380 19 133 171 57
9 利润总额 3132 207 1149 1358 414 2 2
10 弥补以前年度亏损
11 应纳税所得额 3132 207 1149 1358 414 2 2
12 所得税 1034 68 379 448 137 1 1
13 税后利润 2099 138 770 910 277 2 2
公益金 法定盈余公积金 任意盈余公积金 105210168 71411 387762 469173 142822
14 加：年初未分配利润 43 220 220 220
15 可供投资者分配的利润 107 635 921 434 222 1
16 应付利润 1616 64 415 701 214 222 1
A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1
17 年末未分配利润 43 220 220 220
附表3-6 财务现金流量表(全部投资) 单位：万元
序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6
1 现金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自营收入 其他收人 回收固定资产余值 回收经营资金 ’ 净转售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
2 现金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26
2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定资产投资(含方向税)开发产品投资(不含投资费用) 经营资金 . 自营部分经营费用 出租房经营费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231
3 净现金流量累计净现金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099
4 所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132
计算指标 所得税前所得税后内部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%财务净现值(FNPV) 517 -203。投资回收期(年) 2.92 3.16 基准收益率(/。) 15.00% 15.00%
附表3-6 财务现金流量表(资本金) 单位：万元
序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6
1 现金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自营收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
关键词：住宅建筑；设计依据；电气设计；节能环保
中图分类号：TE08文献标识码： A
随着我国社会经济的发展，城市住宅小区建筑逐渐从多层住宅向高层住宅发展转变，高层住宅在现代城市住宅建筑中所占的比例逐渐增大。再加上，由于人民生活水平不断提高，家用电器越来越多，使住宅电气设计由原来的纯照明向多功能的方向发展。因此，现代住宅楼建筑电气设计显得尤为重要，其科学合理与否直接影响着居民电气供应的质量，且是保证居民生产生活和学习的关键。本文结合近年来的一些工作实例对现代住宅建筑电气设计的主要内容、出现的一些问题及能源节约方面作一些探讨，报道如下。
1、现代住宅建筑电气设计依据
根据GB50045-1995(2005)《高层民用建筑设计防火规范》（以下简称为“高规”）第3.0.1条规定，高层住宅楼是指十层及十层以上的住宅建筑。分为超高层住宅（100米以上或35层以上住宅），一类高层住宅（十九层及以上三十四层以下或50米以上100米以下商住楼）；二类高层住宅（十至十八层为二类高层住宅）。
现代住宅建筑是有着住宅性质的高层建筑。在电气设计中首先应遵守国家的一系列规范（GB50045-2005《高层建筑防火规范》、GB50368-2005《住宅建筑规范》和GB50096-2011《住宅设计规范》、JGJ16-2008《民用建筑电气设计规范》和《建筑物防雷规范》等）。此外，涉及到照明方面应遵守GB50034-2004《建筑照明设计标准》，涉及到火灾自动报警系统时应遵守GB50116-1998《火灾自动报警系统设计规范》等。
2、现代住宅建筑电气设计内容分析
2.1 负荷分类
高层住宅建筑中消防泵、喷淋泵、防排烟风机、消防控制室电源等消防负荷超高层或一类高层为一级负荷，二类高层为二级负荷，另外潜污泵、普通客梯、生活泵等重要负荷虽然不是消防负荷但也根据高层以住宅分类超高层或一类高层此类负荷为一级负荷，二类高层此类负荷为二级负荷，其余的住宅内普通照明、地下室一般照明（非应急和备用照明）住宅内家用电器等用电均为三级负荷。
2.2负荷的计算
电力负荷是供电设计的依据参数。计算准确与否，对合理选择设备及设备的安全可靠与经济运行均起决定性作用。现代住宅建筑由于层数较多，高度较高，因此在电力负荷计算方面对于整个建筑设备和配电方式的选择及后期使用的安全性都是非常重要的，住宅建筑的负荷计算，方案设计阶段可采用单位指标法和单位面积负荷密度法；初步设计及施工图设计阶段，采用单位指标法与需要系数法相结合的算法。其中高层住宅地下室除考虑照明用电外另预留一定动力和插座用电，地下室负荷一般按单位面积法进行计算，住宅用电60平方以下（含60平方）每户考虑3KW,60平方至90平方（含90平方）每户考虑4KW,90平方至150平方每户考虑6KW,超过150平方的超出面积可按40W每平方至50W每平方计算。一栋高层住宅用电负荷按各类负荷考虑各自负荷性质的需要系数后求和，再考虑一定的同时系数后计算而得。
2.3供电电源
高层住宅的供电电源应按住宅建筑的负荷性质、用电容量、发展规划以及当地供电条件等进行合理设计和考虑。
为了保证供电可靠性，一类高层住宅的一类负荷至少应有两个独立电源，当一电源发生故障时，另一电源不应同时受到损坏。二类负荷的供电系统，最好由两回线路供电。在负荷较小或地区供电条件困难时，二级负荷可由一回6路kV及以上专用的架空线路供电，在实际设计过程中我们经常无法从市电取得两路独立电源，就常常考虑设置自备电源，自备电源有柴油发电组及EPS电池等方式，我们较常采用的是自备柴油发电机组做为一、二类高层建筑一类级负荷的第二电源，机组应处于常备启动状态。一类高层建筑及火灾自动报警系统保护对象分级为一级的建筑物的发电机组，应设有自动启动装置，当市电中断时，机组应立即启动，并应在30s内供电。当采用自动启动有困难时，二类高层建筑及二级保护对象建筑物的发电机组，可采用手动启动装置。
2.4高层住宅配电方式
住宅建筑低压配电系统的设计应根据住宅建筑的类别、规模、供电负荷等级、电价计量分类、物业管理及可发展性等因素综合确定。
对于消防泵、喷洒泵、防排烟风机等负荷采用放射式配电，两路电源引至各消防设备末端进行切换；除消防水泵、消防电梯、防烟及排烟风机等消防设备外，各防火分区的消防用电设备，由消防电源中的双电源或双回线路电源供电，末端配电箱设置双电源自动切换装置，该箱安装于所在防火分区内；由末端配电箱配出引至相应设备，采用放射式供电。对于作用相同、性质相同且容量较小的消防设备，可视为一组设备并采用一个分支回路供电。每个分支回路所供设备不超过5台，总计容量不宜超过10kW。
高层住宅住户用电采用树干式与放射式相结合的配电方式，各层电表箱树干式引自配电干线再放射式引至各住宅户内。
2.5高层住宅应急照明及供电要求
高层住宅火灾应急照明应包括备用照明、疏散照明两种，供消防作业及救援人员继续工作的场所如消防泵房、防排烟机房等处设置备用照明；供人员疏散，并为消防人员撤离火灾现场的场所如楼梯间、门厅等处设置疏散指示标志灯和疏散通道照明。
高层住宅的疏散楼梯间、长度超过20m的内走道、消防电梯间及其前室、合用前室设置疏散照明，二类高层居住建筑的疏散楼梯间可不设疏散指示标志。
应急照明中的疏散照明持续供电时间不应低于30分钟，一般疏散区域的疏散照明照度不低于0.5LX，竖向疏散及人员密集场所的疏散照明照度不低于5LX;航空疏散场所，避难疏散区域的备用照明的持续供电时间不低于60分钟，照明不低于正常照明照度;配电房、水泵房等火灾时需继续坚持工作的场所备用照明的持续供电时间不低于180分钟，备用照明照度不低于正常照度水平。
当建筑物消防用电负荷为一级，采用交流电源供电时，由主电源和应急电源提供双电源，并以树干式或放射式供电。按防火分区设置末端双电源自动切换应急照明配电箱，提供该分区内的备用照明和疏散照明电源。
当采用集中蓄电池或灯具内附电池组时，由双电源中的应急电源提供专用回路采用树干式供电，并按防火分区设置应急照明配电箱。消防用电负荷为二级并采用交流电源供电时，采用双回线路树干式供电，并按防火分区设置自动切换应急照明配电箱。采用集中蓄电池或灯具内附电池组时，由单回线路树干式供电，并按防火分区设置应急照明配电箱。
2.6 电缆选择与敷设。
超高层住宅的，其消防设备供电干线及分支干线，应采用矿物绝缘电缆；
一类高层住宅，其消防设备供电干线及分支干线，采用矿物绝缘电缆；当线路的敷设保护措施符合防火要求时，也采用有机绝缘耐火类电缆。
二类高层住宅，消防设备供电干线及分支干线，采用有机绝缘耐火类电缆。
超高层住宅及一类高层住宅采用矿物绝缘电缆时，采用明敷设或在吊顶内敷设；当采用难燃型电缆或有机绝缘耐火电缆时，在电气竖井内或电缆沟内敷设时可不穿导管保护，但应采取与非消防用电电缆隔离措施；当采用有机绝缘耐火电缆为消防设备供电的线路，采用明敷设、吊顶内敷设或架空地板内敷设时，应穿金属导管或封闭式金属线槽保护；所穿金属导管或封闭式金属线槽应采取涂防火涂料等防火保护措施；线路暗敷设时，应穿金属导管或难燃型刚性塑料导管保护，并应敷设在不燃烧结构内，保护层厚度不应小于30mm；
消防联动控制、自动灭火控制、通信、应急照明及应急广播等线路暗敷设时，采用穿导管保护，并暗敷在不燃烧体结构内，其保护层厚度不小于30mm；当明敷时，穿金属导管或封闭式金属线槽保护，并应在金属导管或金属线槽上采取防火保护措施；采用绝缘和护套为难燃性材料的电缆，不穿金属导管保护，但应敷设在电缆竖井内；
2.6火灾报警系统设计
高层火灾自动报警系统的设计，应根据保护对象的特点，做到安全适用、技术先进、经济合理、管理维护方便。
高层住宅的火灾报警系统尚应根据火灾的扑救难度、火灾的危险性分为特级、一级、二级保护等级。
建筑高度超过100米或层数超35层的高层住宅的火灾报警系统应按特级保护对象考虑，一类高层住宅的火灾报警系统按一级保护对象考虑，二类高层住宅的火灾报警系统按二级保护对象考虑。
高层住宅级保护对象的火灾报警系统形式应采用控制中心报警系统，一级保护对象的火灾报警形式采用集中报警系统，二级保护对象的火灾报警形式采用集中报警系统或区域报警系统。
高层住宅的地下停车库选用感温探测器，商业、电梯前室等处选择感烟探测器，配电房、风机房等处选择感烟探测器，柴油机房采用烟温同感的探测器，电气竖井，电缆隧道等处选择线型定温探测器。
通过合理科学的火灾报警系统的设计可更早的发现火灾隐患，采取合理的处理和消防灭火措施以达到防止和减少火灾危害，保护人身和财产安全的目的。
2.7防雷与接地设计
高层住宅应根据建筑物高度、体型及所处区域的雷爆情况综合计算年雷击次数,根据年雷击次数把高层住宅防雷等级分为二类防雷建筑物和三类防雷建筑物，年预计雷击次数N>0.25次/a的住宅按二类防雷建筑物考虑，预计雷击次数0.25次/a≥N≥0.05次/a的住宅按三类防雷建筑物考虑。
二类防雷建筑物外部防雷的措施，采用装设在建筑物上的接闪网、接闪带或接闪杆，也采用由接闪网、接闪带或接闪杆混合组成的接闪器。接闪网、接闪带应沿屋角、屋脊、屋檐和檐角等易受雷击的部位敷设，并在整个屋面组成不大于10m×10m或12m×8m的网格。
第三类防雷建筑物外部防雷的措施采用装设在建筑物上的接闪网、接闪带或接闪杆，也可采用由接闪网、接闪带或接闪杆混合组成的接闪器。接闪网、接闪带沿屋角、屋脊、屋檐和檐角等易受雷击的部位敷设，并在整个屋面组成不大于 20m×20m或 24m×16m的网格。
3、节能设计
现代高层住宅建筑的大发展也伴随着能源的浪费和消耗，所以高层住宅建筑的节能显得至关重要，它直接关系到国家的能源供应，经济浪费和环境保护，对于高层住宅建筑的节能主要采取以下几方面的措施：
采用能耗低的变压器、电气设备和用电设备。
采用设备就地补偿与变配电所集中补偿相结合的补偿方式以达到更低的无功功率损耗。
住宅建筑的门厅、前室、公共走道、楼梯间等设人工照明及节能控制。除电梯前室外的其它公共区域设置声光控制开关控制。
采用节能LED照明灯具及带节能型电子镇流设备荧光照明灯具等节能型灯具。
4、高层住宅电气设计中尚应注意的问题
4.1双电源末端切换应注意以下问题。
消防水泵、消防电梯、防烟及排烟风机等的两个供电回路，应在最末一级配电箱处自动切换；除消防水泵、消防电梯、防烟及排烟风机等消防设备外，各防火分区的消防用电设备，可由消防电源中的双电源或双回线路电源供电，末端配电箱设置双电源自动切换装置，该箱安装于所在防火分区内。
4.2火灾报警系统线路选择与敷设应注意以下问题
（1）横向敷设的火灾自动报警系统传输线路如采用穿导管布线时，不同防火分区的线路不应穿人同一根导管内；探测器报警线路采用总线制布设时不受此限；
（2） 火灾自动报警系统用的电缆竖井，宜与电力、照明用的电缆竖井分别设置；当受条件限制必须合用时，两类电缆宜分别布置在竖井的两侧。
（3）火灾广播线路与火灾报警控制总线不应敷设在同一线槽或桥架内。
4.3树干式配电，在树干分支处应注意以下问题。
在树干分支处（回路导体载流量减小处）。应加设短路保护，当短路保护设备不能设置在回路导体载流量减小的地方时，应采用下列措施：
（1）短路保护电器至回路导体载流量减小处的这一段线路长度，不应超过3m；
（2） 应采取将该段线路的短路危险减至最小的措施；
（3）该段线路不应靠近可燃物。
5.结束语
由于现代住宅建筑的特殊性，使得其电气设计越加复杂，存在着一些争议及问题。然而，住宅建筑电气设计的好坏直接关系到居民的切身利益，科学合理的住宅建筑电气设计有利于保证居民的生命和财产安全、节约能源、环境保护等。因此，相关工作者应努力探索，积极创新，提高建筑电气设计的社会效益和经济效益。
参考文献:
[1]JGJ16-2008《民用建筑电气设计规范》
[2]JGJ242-2011《住宅建筑电气设计规范》
[3]GB50057-2010《建筑物防雷设计规范》
[4]GB50116-1998《火灾自动报警系统设计规范》
[5]戴瑜兴,黄铁兵.《民用建筑电气设计数据手册》[M].北京:中国建筑工业出版社,2003.
【关键词】住宅小区；建筑设计；研究与实践
前言：近年来，随着人们生活水平的不断提高，对于生活的环境也有了很高的要求，住宅区的建筑设计水平也在随之有些提高。建筑设计师在进行居住区规划与住宅设计中，积极推进“以人为本”的设计观念和“可持续发展”方针，通过规划设计的创新活动，创造出具有特色，设备完善和达到21世纪居住标准的居住环境，能够满足现代生活需要的建筑。
1、住宅区规划设计现状及发展方向
由于人们对于住宅要求质量的提高，在购买住房时，住宅区的设计和规划成为人们选择最主要的因素。所以，近年来住宅区的设计和规划对于购买者有很大的影响，同时对于人们的居住质量也有非常大的影响。所以，目前不断加快住宅区的规划设计，进行科学合理的规划是住宅区建筑发展最重要的因素，也是提高人们生活水平的关键所在，更是住宅区规划设计今后的发展趋势。
2、满足群众需求，科学合理的设计
2.1以人为本的设计原则
在住宅区建筑设计中，最重要的就是以人为本的核心原则，要集中体现人文情怀，并尊重人是社会主体的形象。在进行小区设计时充分考虑住宅小区的实用性，实实在在的以以人为本的观念为指导思想。
住宅内部平面布局要突出"以人为本"思想，不让人屈就于建筑，成为建筑的附属。而是符合人的生活活动规律 ，具有较好的舒适性、方便性、安全性。住宅的动静功能分区已得到较多的体现，把房间、餐厅、厨房、公用卫生间集中布置，与静区卧室、书房、化妆间，以及半静区客厅形成三个互相干扰相对较小的分区布局，显得比较合理、适用。
2.2住宅功能布局设计
不同区域的住户，对于住宅的使用功能以及心理上的需求会有很大的不同，所以，功能布局设计就是要满足不同人的需求。空间布局改造主要分为两个部分，其中最重要的是适用，需要对住宅原有结构的不足和客户的特殊需求和目前的空间结构进行合理的设计；另一方面，就是结合审美，功能布局与审美结合进行象征性的改造，进而在装饰上有完美的体现。
2.3住宅群体布置
我国大部分地区主要采用周边式的布置方式，因为其能够形成半封闭的内院空间，而且在群体的内部以及背风区都会出现气流停滞的区域，进而造成通风的性能较差，但是在冬天有很大的好处。另外这种群体布置方式有利于绿地和活动场地的布置，而且环境较安逸，另外的一个缺点是不同住户的采光条件差距较大。
3、实例分析住宅区建筑设计
3.1工程概况
巴黎春天小区项目建设用地位于玉林市新建行政中心区域范围内，南临教育东路，西临二环北路，规划用地26207.33O，目标总建筑面积为146269O，居住人数预计约3475人。含有多层住宅、小高层住宅、高层住宅、半地下停车库、底层停车库、物业以及商业等配套设施。项目用地内有2条市政规划道路穿行，因此规划用地被分格为大小不均的4块。 项目用地地处玉林市新建行政中心区域，周边规划完善，配套齐全，市场基础良好；同时，地块西临高速公路出入口，南临玉林市政府行政大楼，交通便利，环境优越。
本项目由多层、小高层、高层住宅构成。配套公建耐火等级采用2级，多层住宅耐火等级采用2级，小高层住宅为9-11层，高层住宅为28-31层，公建耐火等级采用2级。地下室防火分类为I类，耐火等级为一级。
图1：玉林市巴黎春天小区
3.2规划总平面设计
通过上述工程项目的分析得知，这一方案采用了单元式组合的总体布局，体现了主次分明、空间顺序明确的优点。另一方面，在住宅建筑构造和平面构图中，凸显了我国的传统文化，尤其是秀美的曲线的规则的形态组合出的建筑群，完美的诠释了建筑的宏伟气势。在地块区划与功能分区上，地块区划分为商业区与居住分离，进而形成功能区域的隔离。在功能规划结构上，分区明确，空间结构秩序井然。
3.3建筑物单体的设计
（1）住宅建筑
根据项目规划的需要，住宅区都为单元式的布局，选择词汇中布局方式充分的考虑到了景观、采光以及通风等各方面的因素，使每一户尽量有开阔的面框，保证每户都有充足的阳光和良好的通风。
（2）住宅建筑装立面造型
该建筑的立面造型体现了优美的地中海欧式风格，而且在建筑造型设计上，建筑的高低错落有致，凸显了整个小区的轮廓线。在建筑的外墙面选择的主题颜色是浅黄色，屋顶瓦片的颜色为咖啡色，更能体现出尊贵和典雅的建筑风格。
（3）建筑节能及噪音控制设计
这一建筑的布局以三个方向为主，即南、西南和东南，能够将风向引到建筑的主立面。进而能够引导整个小区的通风流畅，有效的避免了小区滞留区的出现。这一建筑的一大特点是使用了合理的节能建筑设计，能够有效增强整体结构的隔热以及保温的性能，而且能够提高空调等设备的节能效能，在保证具有相同室内环境质量的同时能够节约一般的能源消耗。
（4）无障碍设计
无障碍设计主要指的是无障碍通道，通过小区的出入口引入，同时利用小区内专用的消防车道作为轮椅通道，还要在道旁的行道上设置盲道，并能够经过消防车送到楼道的出入口，整个无障碍设计通道，其坡度和宽度必须满足无障碍的要求。
3.4交通组织
在交通的组织上，遵循方便快捷的原则，全区共设两个主出入口，西南侧入口主要为车行，东南侧主入口为人行出入口，可有效实现人车分流。高层区道路为外环式，使内部空间更加适于步行。多层区则顺应原有地势，道路形态自由，高层区大部分停车在地下解决。
利用穿行于小区内部的城市市政路充当小区车行道和消防路，交通空闲时，还能充当临时停车之用；各组团内部的道路均设计为步行汀步。因此形成车绕组团外部行，人从组团内部游的里外两层交通系统
3.5消防设计
住宅区最重要的设计是消防设计，高层周边设环行消防车道，转弯半径不小于12米，净宽不小于4米。充分利用小区道路组织消防车道，对需要紧急通行的位置需对景观进行适当控制。小区内消防车道的坡度不超过10%，登高场地坡度不大于2%。
3.6生态景观设计
住宅区的生态景观设计作为城市生态圈中富于活力的核心环节，必须强调参与性的环境设计。在绿地的使用上遵循的原则是尽量将社区绿地分配给住户，进而使更多的住户拥有更大的、属于自己的地面花园。景观主要围合的庭院空间组织进行，同时通过一些景观处理手法使三个独立的庭院空间有机结合，另外多层区和高层区都预留了公共绿地空间。
4、结束语
住宅区的设计是由点、线、面组成的关系。因此在设计中，设计者要身处环境，熟悉生活习惯并了解社会背景，进而把握好住宅建筑，使其与景观的一体化，这是是城市规划中非常重要的一个环节。另外，也只有这样，好的设计才能为人所用，才能够从建筑的演变，探索出住宅设计的新思路，才能方便人们的生活，进而提高人们的生活水平。
参考文献：
[关键词]消防电源消防电路电路安全
中图分类号:X9文献标识码:A文章编号:1671-7597(2009)1110034-01
目前居民住宅已由实用型转向小康型,人民生活水平不断提高,大功率电器也逐步普及,但由于在电气线路设计过程中忽略了安全问题,致使电气火灾时有发生,给居民带来了极大的损失。根据2008年火灾数据统计。住宅电气火灾占全区电气火灾总数的60%,而且在住宅火灾起因中居于第一位。电气线路的主要用途是用来输送电能,其特点是线路长、分支多,应用范围广,易于接触可燃物,一般故障较为隐蔽,难以发现。往往由于短路、过负荷、接触电阻过大等原因。产生电火花、电弧或引起电线、电缆过热,从而造成火灾。近年来随着我国住宅建设和电力事业的飞速发展,住宅电气火灾的数量也在迅速上升。
一、消防电路设计的载流里取值偏大
我国电气设计中线路载流量和负载电流量值的选用往往失当而偏于不安全,为此常导致线路过载。国际上权威性的线路载流量数值是IEC364-5-523标准,但我国还没有线路载流量的国家标准,一般电气设计规范中线路载流量数值偏大,因此选用的线路截面与实用情况相比往往过小,留下线路过载的隐患。例如,在墙上明敷单相线路,采用常用的2.5rnm2铜芯塑料绝缘电线配电,按IEG364-5-523标准,此四路的载流量应为26A,而按我国的设计资料,这一回路的载流量却为32A,高出25%没有正确的线路载流量数据,则很难保证线路不发生过载的危险。
二、线路负荷估算偏小
我国长期存在线路负荷估算偏小而导致线路过载短路起火的问题,这一问题尚未得到充分认识。住宅用电的特点之一是负荷难以估算,随着生活水平的迅速提高,我国住宅用电还将持续增长。根据国外经验,必须对住宅用电增大给予充分的估计,留有足够发展余量,否则将给电气消防安全留下无穷后患。
三、缺乏专门的电路设计规范
国际上电气安全技术不断完善和提高,而一些行之有效的电气安全基本要求在我国新建和改建线路规定中却未见到,设计与施工只能参考电力设计规范和防火手册中的有关规定执行,内容零散,不易操作。这些都将会在我国新住宅线路和旧住宅改造线路中留一些不安全因素。
四、电路设计存在的问题
随着用电水平不断提高,为用电方便,避免乱拉临时线或乱接抽座板,住宅内电源插座的设置数量不断增多,电源插座成了影响用电安全的主要因素。据北京市对住宅插座使用情况的一项调查,居民普遍反映住宅设计的固定插座数最偏少,长期使用插座板的人占85.5%。插座板影响居室美观,给日常生活带来了很多不便,而且由于居民缺乏电气安全知识,多用双芯单层绝缘线来接抽座板,这种电线没有护套,易因挤压损伤而破坏绝缘。又因不注愈加接PE线,使所接家用电器不能接地,而且市场销售的插座板多为不合格产品。据国家技术监督局公布对插头插座的抽查结果显示:有近四成产品不合格,其接触压力和接触面积均不足,负荷电流稍大插座板即因接触不良而产生异常高温。因此,住宅内乱拉电线常引起电气火灾事故。线路分支回路过少回路过少致使每个回路所带的负荷增大,实际上等于减小了线路截面,其结果会造成线路温度升高,当温度超过导线的耐热温度时导线的寿命就会急剧缩短。根据经验数字,PVC绝缘工作温度每超过耐热温度8℃,其使用寿命约减少一半。旧住宅改建的电气线路往往不是由专业人员设计的,施工队伍更不规范,一些用户为了舒适、安全、实用而进行的二次电气装修相反比第一次更不安全,隐患更多。如,现在次装修中的布线是穿PVC管,走地板下。装地板时往往不小心破坏PVC管的保护作用,致使电线短路的现象较普遍。我国颁布了有关建筑室内电气线路必须安装漏电保护装置的强制性规定的,但住宅楼许多都未装设漏电保护装置,有些甚至没有布设专用地线(E)或保护零线(PE),即使有也是虚设的或者不符合规范,特别是在中、小城镇、这类问题相当普遍。可是这些数量众多的旧的住宅核门前仍在使用。旧楼房的电气线跻容量小,线路老化严熏,部分地区的住宅中仍然使用铝导线,许多建筑电气设计都不符合现行的安全技术规范和标准,存在着许多用电安全隐患,如火灾、触电及损坏用电设备等,已远不能适应当前社会发展的需要,这些住宅楼电气线路安全性问题日益突出。
五、消防泵故障电路
我国《火灾自动报警系统设计规范》规定,消防控制设备应具有显示消防水泵工作、故障状态的功能。为了显示各消防泵的开、停工作状态,通常的做法是将各消防泵交流接触器的辅助触点作为工作状态(开或停)信息输出(辅助常开触点闭合为开泵,断开为停泵)。考虑到消防泵故障,可能是机械方面的,也可能是电气方面的;目前,国内外尚没有能给出各种故障信息的传感器;因此,准确给出水泵故障信息的技术,目前尚不能解决。从流体力学来说,消防水泵故障当消防水压不足,用PLC轮流切换各台主消防泵进行查找。应当指出,如果消防泵故障多于一台或消防水压不足是由于实际用水流量人于设计值引起,则用上述方法也查找不出有故障的水泵。实用上,通常把某此水泵动力供应电路上空开跳闸作为消防泵故障的信息。空开跳闸信息可由空开上的辅助触点方便地给出。
六、火灾事故时切除非消防电源的措施
在火灾情况下,为防止可能发生的线路短路故障,防止由电气线路造成火势蔓延扩大,以及消防员扑救之前应切断起火部位的非消防用电。但如何正确实施,还有一些问题值得研究探讨。
(一)按防火分区切除非消防电源。很明显,火灾时需要切除的,仅仅是“起火部位”的非消防用电,所以切除非消防用电应按防火分区实施分区控制,尽可能地缩小强切电源的范围,尽可能地减少因强切电源造成的意外损失。工程中曾见过不少强切非消防电源不进行分区设计,如二十几层的高层住宅,当发生火灾时若毫无区别和毫无选择地一次切除电源,造成全楼人为断电。为防止上述情况的发生,火灾时切除非消防用电应按防火分区实施分区控制,对高层住宅宜按楼层分组,以二十四住宅为例,笔者认为每3-4层为一组为好。
(二)组合电源。即由以上任意两种或两种以上电源的组合的供电方式,由于上述几种电源的结构、可靠程度都不同,对系统的要求和应用范围也不同。所以在实际当中选择某一种应急照明电源有时是很难满足要求的,这时就有必要选择两种或两种以上的应急照明电源。当应急照明电源是取自电网的独立电源时,要求由外部引用两路、独立电源供电,确保一路故障时,另一路仍继续工作。应急照明配电系统自成体系,保证在火灾情况下,切除非消防负荷后,系统仍可供电。此种方式供电容量和供电时间不受限制,转换时间容易满足要求。
参考文献:
关键词：高层；居民建筑；消防安全管理
引言
现代社会，受土地资源紧张和环境保护压力的影响，民用建筑呈现出向高空延伸争取空间的发展趋势。这个情况在居民住宅和办公用楼方面体现的尤为突出。高层建筑已经成为现代化城市的一个重要发展特征。房地产开发是我国重要的支柱性产业。当前各地开工建设的居民住宅中，高层商品楼的占据着很大一个比例。高层建筑具有高度高、层数多、结构复杂以及人员、物资密度大等特点，虽然提高了容积率，减少了用地成本，但对于意外灾害，特别是发生火灾时的抵御能力较弱。逃生通道线路长，提高了居民疏散难度。相对于其他种类住宅，高层住宅建筑的消防安全尤为显得重要。目前，我国高层住宅消防安全采用的是政府主导，公安消防部门指导、监督，小区物业单位负责具体管理的传统运作模式。随着社会的发展，传统的消防安全管理模式已经不适合当前快节奏的生活方式和复杂、繁琐的实际情况，消防安全管理力度和效果有所下降。近年来，各地高层住宅建筑发生重大火灾的消息是由耳闻，给人民的生命财产造成了重大损失，更危害到安定和谐的社会秩序。加强高层住宅建筑消防安全管理，保证人民生活安全，已经成为各地政府和公安消防机关的重要任务和课题。现实生活中，我国高层住宅建筑消防安全管理工作中存在着一些问题和缺陷，降低了住宅的防火能力和安全水平。针对这些问题进行深入研究，详细探寻高层建筑消防安全隐患的形成机理，是有效开展高层住宅消防安全管理的重要前提和基础依据。
1 开展高层住宅消防安全管理工作的现实意义
高层居住建筑消防安全管理是以保证建筑消防安全，保护居民生命财产安全为根本目的，通过一系列科学措施和方法，减少、消除高层住宅消防安全隐患，提高建筑防火救灾能力的重要工作。高层居住建筑消防安全管理的水平和质量，与住宅业主、住户的切身利益息息相关。随着城市发展规模的提高，高层建筑人员、物资越来越集中，一旦发生火灾，造成的损失也就更大。现代社会，人们对于消防安全的认识程度愈加深刻。政府已经出台了相关指导性文件，对居民住宅的消防安全管理工作作出了明确的规范。开展高层居住建筑消防安全管理，不仅仅是保证住宅消防安全，更是维护和谐稳定的社会秩序和健康平稳的经济发展环境的重要条件，是建设社会主义社会文明的客观要求。随着我国城镇化进程的加快，高层住宅建筑消防安全管理已经逐步成为现代城市建设安全管理体系中的有机组成，在保护人民生命财产安全，维护社会稳定，保障经济建设顺利进行方面发挥出重要作用。
2 当前我国高层住宅消防安全管理中存在的问题
2.1 执行层面中存在的问题
由于认识和观念上的影响，住宅物业安全管理更加重视防盗工作，而对于消防安全有所忽视。这直接导致住宅楼消防安全管理力度松懈、体制机制不健全、资源投入不足、消防设施、设备陈旧、难以满足火灾时消防灭火的实际需要。高层住宅消防安全管理工作业务量大、专业知识、技能水平要求高，应由专人专岗负责。实际工作中，高层住宅的消防管理人员往往由其它岗位的人员兼任。这些人同时负责多项工作，投入到消防安全管理工作的精力有限，同时，由于缺乏必要的专业知识和职业道德教育，兼职消防人员实际发挥的效能十分有限。此外，由于缺乏重视，住宅建筑配有的消防设施、设备长期得不到应有的维护、维修，破损、缺漏、遗失、老化等现象非常普遍。一旦发生火灾，这些设备往往不能发挥应有效用，甚至会因为状态不良而造成二次安全事故，进一步扩大消防事故的损失。当前住宅小区的消防安全管理一般有小区物业负责。相对于高速发展的市场经济，消防安全管理体系进展缓慢。小区物业消防安全管理缺乏必要的法律、法规的规范和约束，高层居住建筑的消防安全管理工作责任不明确，相关主体之间的法律责任模糊不清，物业公司人为因素对小区消防安全管理影响很大。而物业公司处于经济效益考虑，往往不会再消防安全管理方面投入大量资源。这些都限制了我国高层住宅建筑消防安全管理质量的提升。
2.2 监管层面存在的问题
我国于2011年制定实施了《国务院关于加强和改进消防工作的意见》（国发[2011]46号），对各级政府、管理部门和社会组织的消防安全管理职责予以了明确规定，进一步细化了工作和分工。但从实际运行情况上看，我国高层居住建筑的消防安全管理在监督和管理方面还存在很多的缺陷和不足。一是消防设计审核验收不到位。依照我国相关法律规定，建筑在投入使用前，必须经过消防管理部门的消防验收。在实际工作中，很多高层住宅没有经过消防验收就交付给业主使用，建筑本身存在着很多消防缺陷，给后续使用过程中火灾的发生埋下隐患。二是消防监督检查工作不到位。我国公安消防机关负有对辖区内物业企业消防管理监督检查的重要职责，是督促物业企业改正不足、规范行为的重要保障。但由于我国国土面积辽阔，人口众多，而消防机关人力有限，日常工作繁多，再加上高层建筑自身的复杂特性，使得消防机关对高层住宅的消防安全监督工作很难做到位。
3 提高高层居住建筑消防安全管理工作质量的建议
一要高度重视高层居住建筑消防安全管理工作。特别是各级政府、部门、企业的管理人员，要深刻认识到高层住宅消防安全的重要意义，下大力气全面推进高层住宅消防安全管理体系。二是要完善监督机制。公安消防机关要充分发挥行政管理作用，坚持执法必严、违法必究的原则，严格依照消防法履行监管职能。三是要加大消防安全宣传力度，真正使消防安全意识深入人心，建立全社会的消防安全保障体系。
4 结束语
随着城市建设的不断发展，高层住宅建筑在建筑总量中所占比例越来越高，其消防安全状况对于城市建设发展的影响也越来越大。抓好高层住宅建筑消防安全，是保护人民安全，维护国家利益的重要措施，是各级政府、消防机关和相关企业单位、社会团体、组织的重要职责。各单位及所属人员，要充分认识到高层住宅建筑消防安全管理工作的重要意义，恪尽职守，认真履职，做好本职工作，彼此间加强协调、合作，为切实保障高层住宅建筑消防安全贡献自己的力量。
参考文献
[1]张真瑜.城市消防监督体制的创新探微[J].科技创新与应用，2015，14：290.
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