正如引言部分所说,多层住宅一般指4～6层高的住宅，借助公共楼梯解决垂直交通，是一种极具代表性的城市集合住宅。多层住宅在我国目前新建或正在建造的城镇住宅中占90%以上。多层的优点在于:第一、它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设工期短，一般开工一年内即可竣工;第二、公摊面积少，无需像高层住宅需要增加公共走道、电梯、高压水泵等方面的投资，物业费也较低，整体的性能价格比高;第三、结构设计成熟、通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化、标准化生产。因此，多层住宅造价较低，价格适中，易于被普通消费者接受。
2.多层住宅建筑结构体系分析
多层住宅建筑的结构体系主要包括以下三大类：第一、混凝土空心砌块多层建筑体系，但其主要问题在于雨水容易从砂浆缝隙渗入,如果双面抹灰,又大大增加抹灰量；并且在光洁的砌块上抹灰难度很大,易空鼓、开裂；第二、框架轻板结构体系，结构多为钢筋混凝土框架结构,内外墙均为非承重墙。可用陶粒空心砌块、加气混凝土砌块或其它非粘土砌块以及陶粒混凝土轻质两面光条板、3E板等做内外墙；第三、钢筋混凝土剪力墙结构体系，内外墙全部采用现浇钢筋混凝土墙,目前已开发出多种配套的外墙保温体系。这类结构体系,亦可以把外墙做成预制墙板在现场预制生产后就地安装。
3.多层住宅建筑施工管理的特殊性总结
3.1局部质量问题等同于全部质量问题
因为多层住宅工程涉及到众多住户的个人利益,业主及住户都很重视,对工程质量要求比较严格。在施工中,即使工程质量控制得很好,若在一处出现小小失误,对住户来说,就是全部的问题。这就要求后期管理要过细、过硬。
3.2各工种相互制约问题
一个环节考虑不周就会产生连锁反应影响另一个环节,或更多的环节,产生难以控制的负面效应。如工序先后问题处理不当,就会影响成品保护,甚至给整个工程质量带来隐患。
3.3施工面过于分散
因为多层住宅楼墙体比较多,房间多,施工洞堵住以后,同一楼层不相通,往往造成对某处施工管理不到位,出现问
题。
4.如何做好多层住宅建筑的管理
4.1做好施工预案的重要性
要针对整个工程的特点编制有针对性的施工方案。其中应包括:关键部位的施工方法,工序的安排,不同工种的插入时间,对易出现的质量问题提出预控措施,制定出成品保护措施等。工程管理中,要抓住关键问题,使管理处于“受控”状况,才可能达到工期缩短,质量提高,经济效益增长的效果。
4.2严格控制多层住宅工程的变更
工程变更和设计变更的造价占整个工程造价的比例有近10%，有时甚至更多.在施工过程中，各方面可能会提出各种各样超出原设计图纸的要求，或者由于设计考虑不周造成与实际情况不符合等，就会出现工程变更和设计变更，而这些变更必须会带来工程造价的增加.也就可能出现工程造价难于控制好的局面.目前，导致绝大多数多层住宅工程造价突破控制的主要原因就在于此。
4.3做好多层住宅施工工程监理工作
工程监理一个很重要的任务就是投资控制.即工程造价控制.其次，执行工程监理的监理工程师都是工程技术专家.他们的经验、阅历比较丰富.在设计及施工监理过程中能提出许多积极的降低工程造价的建议、尤其在施工阶段关系到是否要设计变更和工程变更的决定时，他们往往能根据自身的技术优势做出合理正确的选择，这一点许多建设方代表因其经验、阅历及技术受各方面的条件制约而无法做到。再者，在施工过程中。甲、乙两方因各自的立场、观点不同，有时会出现一些影响施工正常进行的情况，监理单位作为公正的第三方，在施工过程中协调双方关系，确保工程施工正常进行，这样能为完成工程造价控制提供有利条件。
5.多层住宅建筑施工的管理控制方法研究
5.1多层住宅建筑施工的质量管理方法
要根据多层住宅建筑工程的质量目标,制定相应的质量验收标准,而且要使企业质量验收标准高于国家验收标准。严把材料质量关。采购的材料要符合国家规范标准(含环保标准)和设计要求,严格执行材料验收制度。确保主体结构质量。主体结构质量关系到整体工程质量和安全,关系到每个职工生命安全,因此,必须确保主体结构质量。重视装饰质量。在施工装饰阶段,一定要克服质量通病,搞好细部处理,在装饰水准上要高人一筹,要有创新和特色。抓好地下室、一层、顶层、屋面、卫生间以及楼梯走道等关键部位施工。同时，要积极推广应用新技术新材料。随着科技进步,新材料、新技术不断涌现,施工企业要及时掌握这些信息、积极应用到工程中来。
5.2多层住宅建筑施工的成本管理方法
多层住宅建筑的成本控制就是在项目成本的形成过程中,对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制,把各项生产费用控制在计划成本范围之内,保证成本目标的实现。项目经理是项目成本控制第一责任人,应及时掌握和分析盈亏状况,并迅速采取有效措施。
5.3多层住宅建筑施工的安全管理方法
要订立安全责任书,发生安全事故,各级责任人和班组都要承担一定经济责任。确保安全设施投资到位。安全设施投入不能省,特别是企业改制以后,安全设施投入更不能省,一旦发生安全事故,造成的损失要比你安全投入的费用大得多,而且,造成的影响很大。
最后，在现有多层住宅建筑施工管理水平的基础上,应针对影响工程质量品质的一些关键问题,从技术、人事制度上建立更有效的、更加科学的管理体制,明确每一个施工人员的目标责任，从而达到进一步提高管理水平的目的。
参考文献
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关键词热费热费分摊基准耗热量-
一、问题的提出
随着市场经济的发展，热作为一种商品已被越来越多的人接受。既然热是商品，其价值就要由价格来体现。目前在我国，热价不仅仅是个技术经济问题，还涉及到诸多社会问题和政策问题。能否确定合理的热价和实用的收费方法，是制约供热事业向前发展的重要环节。
目前我国现行的供暖热价大多按面积制定热价，没有把热价成本中的固定费用和可变费用分离开来。用户用热多少，用不同热都缴纳同样的热费，极大地挫伤了用户的用热积极性，也不利于用户的节能行为。同时成本中核算固定费用与可变费用不分离开来，也不利于热量计量收费的实现。
二、国内外热价制定
国外的热价管理有两种方式，其一为固定热价管理，指政府向某一供热企业发放售热特许权时，将热价固定下来。这种管理方式主要用于商业性项目，虽然不鼓励用户节能，且以盈利为目的，但其保证了投资者的合理回报率；其二为成本热价法，指热价中只包括必要的成本，如果非必要的成本进入热价后，用户有权向政府投拆。此时供热企业的生产目的主要不是盈利，而是如何以最低的成本向用户供热；欧洲国家认为，不存在制定热价的单一和正确的数学公式，而是应该兼顾热用户、供热企业、国家三者利益并有利于建筑节能的推广。发达国家曾经使用过的或正在使用的热价制定方法主要有两种：
1．单量热价法该法主要包括面积热价法、固定流量法、变动热量法三种。由于这几种方法本身特点所决定，目前已很少采用（尤其是住宅建筑）。
2．二部制热价法其热价分为两部分，其一为固定容量热价（单位元/m2），其计算方法为热力公司的固定成本总额除以该公司的总供热面积，其中的固定成本是指与热用户的用热量多少无关的部分，如管理费、日常维修费等；其二为可变热价（单位为元/GJ、元/KWh），其计算方法为热力公司的可变成本除以该公司本年度提供给热用户的总热量，其中可变成本是指购买燃料或外购能源、水、电和药剂的费用，它随热力公司产热量的多少而变化。
目前我国仍实现面积热价，即按房间面积收费，尚无热量热价，计量收费难以真正实施，而且制定热价时，一般由各地物价部门和热力公司共同完成，但并未充分听取广大用户的意见。该热价有保护热力公司处于供热行业垄断地位之嫌。其次，由于热负荷自身特点，决定了采暖耗热不同于电、水、煤气，可以完全按各用户的实际数值乘以其单位收费；各用户热表的数值不仅取决于用户本身为这到一定的舒适度所消耗的热量，它还受建筑体形系数、护结构的保温状况、楼梯间是否采暖、各用户在建筑物中的位置等诸多因素的影响。
结合我国现行供暖状况，为使分户计量的供暖收费能够落到实处，笔者建议参考国外的二部制热价法制定一种实用的收费办法和合理的热价。
三、模拟建筑物概况
笔者采用和某小区的住宅试验楼作为分析的模拟建筑物。该建筑物的基本情况如下：该建筑物为小区住宅楼，全楼共六个单元，每个单元均为两户，其位置朝向详见图3-1。由于山墙单元的传热耗热量要远大于标准单元，所以模拟主要集中在一单元（有一面西南山墙）的十二个用户，其中二层到六层的各01用户为二室一厅，02用户为三室一厅的山墙用户。一楼因为有楼梯间的缘故，101、102两用户均为二室一厅，且格局完全相同，各户户型详见图3-2。
另外该住宅楼外墙为37砖墙，双面抹灰，表面用25mm的保温砂浆保温：窗户除卫生间为木窗外，其余全部为单框双玻塑钢窗。
四、热表读数修正公式及热费计算公式的确立
模拟建筑中，位于楼寓中不同位置的房间，尽管室内采暖温度相同，热负荷却不同，位于顶层与底层的房间耗热量要比位于中间层的房间大，有山墙的房间要比没有山墙的房间耗热量大。而像屋顶、地面、山墙这些围护结构的供热量是为整个楼服务的，这部分耗热量在包含这些围护结构的用户热表中记录下来，对于这些边角用户来说，如果实地按照热表的数值来收费，显然是不公平的。我们把屋顶、地面、山墙这些围护结构定义为公共围护结构，其耗热量定义为公共耗热量。另外，我国目前的采暖系统室内管道多为明装，而且不采取任何保温措施，供回水干管、立管散热量很大，这部分热量包含在单元楼的热表中，但却没有体现在各用户的热表中。综合考虑上述各种因素，笔者认为在现阶段房屋售价没有考虑供暖费用差距条件下，新建筑的热费分摊应遵循这样一个原则：在同一栋单体多层住宅建筑中，户型相同且建筑面积、体积均相同的热用户在仅通过采暖系统而获得相同室温所缴纳的热费应相同。这时公共耗热量和采暖管道热损失必须由该楼寓中的各用户共同分摊。众所周知，所有冬季采暖的楼房，都会存在公共耗热量和采暖管道损失，中间的用户虽然没有公共围护结构这部分散热，但其室内温度的取得也收益于这部分散热。因此，中间用户必须承担由边角不利用户的部分耗热量和管道的热损失。由于管道热损失只包含在中单元楼的热量表中没有包含在用户热表中，也就是说，单元楼热量读数值与各户热表读数值有一个差值。这部分差值热费可按面积分摊到各户。公共耗热量包含在边角用户的热表读数中，我们需要把它从这些用户的热表中提取出来，然后对各户热表的数值进行修正，修正后的数值才应是我们收费所依据的数值。
通过上述分析可以知道，如何将包含中用户热表中的公共耗热量从热表中提出取出来则是我们解决问题的关键。同时由于不同楼层的冷风渗透耗热量不同，我们把这部分热量一起合并在公共耗热量中。通过实际耗热量的对比分析，找出其中的联系。表4-1表4-2是模拟建筑一组实测数值和理论计算数据，包括了各房间的实际耗热量、公共耗热量以及公共耗热量所占房间总耗热量的比例。
从上面两表的对比可知，实际公共耗热量占房间耗热量的比例与计算公共耗热量占房间耗热量的比例大致相同。有了这个规律，我们可以在设计时算出公共耗热量占房间热负荷的比例，把公共耗热量从边角用户的热表读数中提出出来，分摊到各户。为此我们引入一个基准耗热量的概念，把扣除公共耗热量后的房间耗热量称为基准耗热量。公共耗热量的分摊必须在每个用户的基准耗热量基础下进行，也就是说在每个用户的热表读数中扣去该房间公共耗热量部分，然后进行公共耗热量的分摊。于是可得出下面热表修正后读数的公式：
（4-1）
式中：Qbi--每户热表读数值，GJ；
Qxi--每户热表修正后的数值，GJ；
Qgi--每户公共耗热量，GJ；
Fi--每户采暖使用面积，m2；
其中Qgi=BiQbi(4-2)
式中Bi--公共耗热量占该用户耗热量的比例：
所以式（4-1）可写成下面形式：
（4-3）
这样我们就可以在设计时确定各个用户的公共耗热量占用户热负荷的比例，再代入上式，求得每户修正后得热表读数。
每户所缴热费可用下式计算：
（4-4）
式中：RFi--每户每年所交纳的热费，元；
RFg--固定热费热价，元/m2；
RFb--可变以热费热价，元/GJ；
RFi--单元热表读数，GJ；
式中每三项是考虑了未保温的采暖系统的供回水干管及立管的热损失而引入的一项。
五、修正后的理论热费
为了验证热费分摊模型的正确性，本文把理论耗热量的计算结果按照模型进行了分摊，利用公式4-3对热表读数进行了修正，并将修正后的热表读数以及各用户的修正后的理论热费列于表5-1。
为了得出公共耗热量和建筑物体形系数的关系，笔者又计算了在不同单元下各个用户热表修正后的读数及所应交纳的热费。列于表5-2：为了进一步说明所缴热费与建筑物体形系数的关系，将不同单元下各个用户的理论热费绘成图5-1、图5-2：
从图中，我们可以看出：
1．随着单元数的增加，各个用户所缴纳的热费相应减少。这是因为多单元楼公共耗热量小于独立单元楼公共耗热量的简单累加，而且分担公共耗热量的用户增加，每户所分担的份额也就相应减少。
2．随单元数的增加，相同户型而不同楼层用户缴费差异也逐渐减少。
3．不同单元下，处于中间层的各用户热费基本相同，顶层和底层的热费和同一户型的中间层相比差别不大。可见，按照本文提出的热费分摊模型进行分摊后，各户应交的热费基本趋于一致，曲线的变化规律也近乎一致。
六、结论和建议
1．供热系统实行热计量后，应采取二部制方式制定热价，对旧有建筑改造应在单元楼入口加装热表，按单元楼热表读数计算热费，再按面积分摊到各户；对于每户安装热表的新建筑来说，应按热计量表读数依公式（4-4）收费。
2．根据模拟建筑物各户热表的实测读数和理论数据，按照本文提出的热费分摊模型，进行了计费的分摊计算，结果证明实际热费和理论热费变化趋势基本相同，大致验证了分摊模型的公平性、合理性和可行性。
3．笔者在进行课题研究过程中，还发现现阶段热计量中存在以下问题：
1．1管网的架设设计
高层住宅小区，由于绝对高度比较高，因此其排水以及供电的管网设计方面存在着比较大的难度，管网设计规划不科学，往往会导致高层住宅小区的排水不顺畅，影响住户的正常生活秩序。首先，在高层住宅小区的管网设计与架设的过程当中，厨房与卫生间这些需要经常用水的地方的管道设计，应该采用竖向管道，并设置集中的管道井，同时在竖向管道的操作后台设置宽度为1m的管线区。此外，由于高层住宅小区的的层数一般都比较多，如果当管道出现堵塞或是漏水问题的时候，往往需求到下一层里面去进行维修，这在很大程度上，对下一层住户造成了不便与影响，因此，在高层住宅小区的建筑设计过程当中，尽量将所有的管道都集中安装在同一层楼里，合理部署，一旦出现问题，可以在本层内进行维修，提高了维修的效率，也降低了对其余住户的影响。
1．2人性化设计，注重居住质量
据调查，愿意居住在较高层数的人们占参与调查人数的73%，在大多数人的心目当中，楼层的层数越高，意味着居住质量也就越高，居住环境也就越舒适。事实上，楼层的高低与居住的质量没有必然的联系。但是，高层住宅小区由于层数比较高，因此在进行建筑设计的过程当中，必须要注意秉持“以人为本”的设计原则，首先要注意住宅的采光问题，根据现场的现实情况，合理安排窗口以及门口的朝向，保证日常的采光能够满足住户的要求;最后，要注意高层住宅小区的隔热问题，楼层数高，尤其是在阳光猛烈的天气里，楼层会直接受到阳光的照射，导致室内温度急剧升高，影响住户的居住质量，在实际的设计过程当中，应考虑比如安装隔热板等方法，落实高层住宅小区的隔热问题。
1．3公共使用部位的建筑设计
高层住宅小区的公共部位主要指的是电梯的部位，由于楼层较高，住户步行上下楼非常不实际，因此电梯部位的建筑设计显得尤为重要。通常情况下，高层住宅小区的每一层，都应该设置有一定面积的大堂空间，以方便住户。在电梯的建筑设计方面，电梯的门口，以直面大堂的入口为最佳，方便住户搭乘电梯，同时在电梯的位置选择方面，尽量保证在大堂的任何一个角度都能看到电梯的的具置。此外，高层住宅小区的公共使用部位还包括公共走道，部分开发商，为了最大限度地提高经济效益，往往会将公共走到设置得过窄，不仅对住户的日常出行造成不便，还留下了安全隐患，因此，走道宽度与位置都要进行科学的规划，合理地设计，消除安全隐患，方便住户的日常出入。
2高层住宅小区的安全结构设计
2．1抗震性能的设计
高层住宅小区的楼层数比较高，具有非常明显的特殊性，一旦发生安全问题，对于整栋住宅小区以及其中的住户的安全，所造成的影响都是毁灭性的。基于此，必须要提高高层住宅小区的安全性能，其中抗震问题是最为关键的。首先，在建筑材料的选用方面，必须要确保所用的所有都符合国家安全标准，满足工程住宅小区的实际需求;其次，在高层住宅小区的整体结构方面要确保其科学性，在剪力墙的建筑与设计过程中，通过计算机技术模拟抗震效果，合理设置剪力墙的合理抗震参数;最后，在高层住宅小区的设计过程当中，要注意预留避震区，避震区的建筑要求更高，通常情况下，避震区的整体架构不采用混凝土进行建筑，改为钢铁架构，从而提高避震区的抗震性能，保证住户的生命财产安全。
2．2避雷性能的设计
从科学的角度上来看，绝对高度越高的物体就越容易遭受雷击，高层住宅小区的楼层较高，因此其避雷问题必须要在建筑与设计的过程中加以落实，一般常见的避雷方法是安装避雷针，将避雷导线一直连接到地面。然而因为高层住宅小区本身具备着很大的特殊性，因此要从内部与外部两个方面进行避雷性能的设计。外部避雷设计与常规的避雷方法基本一致，都是在最高点安装避雷针，引拉避雷导线;而内部的避雷设计比较复杂，通常情况下，高层住宅小区的内部避雷措施，都是采用法拉第笼方式，法拉第笼的基本避雷原理是将高层住宅小区结构内的竖向钢筋与横向钢筋进行虚拟的连接，从而形成一个巨大的笼式避雷网，当雷电击中高层住宅小区的时候，笼式避雷网可以将雷电快速地进行分流与疏导，将雷电对高层住宅小区的影响降到最低。
2．3抗风性能的设计
研究数据表明，当高层建筑遭遇大风的时候，10层以上的楼层会，发生5—8cm的摆动，对于高层住宅小区的安全造成重大的影响，通常情况下，加强高层住宅小区抗风性能的具体方法有三种:
(1)流体形式。在对工、高层住宅小区进行建筑实际的过程当中，将建筑物的立面，按照流体的形式进行设计，这样可以降低建筑物对风的阻力，加快风的流速，从而减小对高层住宅小区的影响;
(2)增强高层住宅小区自身基脚稳固性，在打桩的过程中，将桩的深度适当加深，提高整体的稳固性;
(3)在剪力墙的设计过程中，要适当增加其侧拉力，所使用的钢筋的直径，以及混凝土的强度都要满足高层住宅小区的实际需求，保证侧拉力足以应对相应的风级。
3结语
随着经济的快速发展，人们的物质生活水平得到了较大的提升，对于居住环境及户内品质都有了更高的要求。开发商在这种新市场行情下，若想取得更大的市场份额，就要将“低建筑密度、高绿化率”作为定位目标。即使在“90平方米，70%”的政策环境下，也要努力做到这一点。但是现阶段最常面对的问题就是：若单层建筑面积较小，在容积率不改变的情况下，楼栋数和楼层数就会增加，楼栋数的增加就意味着楼间距会有所缩小。同时还要综合考虑每个地方的日照标准，要保证各栋楼达到国家要求的最低日照时间，就要对楼栋数量以及楼层数进行严格的控制。所以楼栋数、楼栋间距和容积率之间务必要取得较好的平衡。但为了实现在一定容积率的前提下的“低建筑密度、高绿化率”的设计目标，那么就需要放弃一梯两户或一梯三户等不经济的设计。由原本一梯最多四户转变为一梯最少四户，增加单栋建筑面积，减少楼栋数量。就最简单的住宅项目来讲，将底层的建筑面积设置为S1，建筑用地总面积设置为S2,总建筑面积设置为S，容积率为2，建筑密度为20%，这样即为：S1=0.2，S2=252,S=10S1,能够建设10层；在项目容积率低于2的情况下，可以按照小高层项目进行设定开发，能够保证较低的建筑密度。相反，若项目设定为高层住宅，容积率就是主要的考虑因素。小高层的消防标准相对较低，楼内公共交通面积要求较小。高品质、大户型的住宅项目一般会选用一梯两户作为主要户型。楼栋间间距的大小，取决于楼房建筑的高低，楼房建筑高度和楼栋间距是呈正相关关系。在建造低容积率的开发项目时，就要求设计者在设计的过程中达到“低建筑密度，高绿化率”的居住环境要求。低容积率的开发项目，在技术上的要求也没有那么严苛，所以也不存在一些根本性的技术问题。目前我国的基本国情就是人口众多，但是人均土地资源紧缺，在城市开发过程中，各地政府都在贯彻节约土地资源这一基本政策。在城市土地公开招标的文件中，很多都会要求中小户型占到一定的比例，以满足经济实力较弱的刚需群体的需求。当前建筑开发商面临的首要问题就是如何在既保证住宅品质的前提下又能够解决好高容积率这个问题。
2高容积率的中小户型住宅建筑设计
2.1总平面布置
总平面布置的基本要求就是在“低建筑密度，高绿化率”的开发理念下，为居民营造优越的居住环境。要想使此目标得以实现，需要从以下几个方面着手：首先就是做到最大可能的减少楼栋数。在平面上就应该适度地考虑如何加大单层的建筑面积，争取做到每栋单元能够达到六户左右的同时，还能够做到可以多单元拼接，使楼栋间布置更加合理、组合更加灵活。这么做的优点不仅可以体现在增加单栋建筑面积上，还体现在居民用户公摊面积比例大大降低。其次就是充分利用建筑高度上限，增加建筑层数，同时合理设置建筑层高，若在每层原有的基础上再降低2cm左右，这样一栋建筑物就可以多出两层的建筑面积。向上增加层数和平面上加大单层建筑面积这两种方法相比较之后会发现，竖向上增加层数此种方法优于平面上加大单层建筑面积方法，究其原因是一旦使用加大单层建筑面积和降低层高这两种方法，就不可避免地以牺牲住宅品质为代价。户均建筑面积的降低是规划指标是否变动的基础和前提，通常情况下，户均建筑面积的降低，就会带动总户数的增加，总户数的增加必然也会导致规划指标的增加。随着各方面的增加，建筑商会面临一系列的问题，其中最主要的问题就是车位数的增加。停车位的增加，必然导致居民居住环境的下降，要想解决此类问题，小区建设者应该以地下停车位为主，地面停车位为辅，争取最大限度地降低车辆对小区居民生活的影响。
2.2建筑单位综合性设计分析
2.2.1建筑面积公摊比例研究分析
理性购房者对于建筑面积公摊比例是比较重视的。力争将其控制在15%以内，若高于20%，购房者就会很难接受。18层以上高层设计，一梯2户、4户中，每一层公共交通面积大约设计为40m2或者是70m2。根据每一户建筑面积90m2计算，建筑面积公摊比例分别为22.22％、19.44％。因此说，90m2以下中小型住宅单元若想控制公摊面积，最好是选用一梯5、6的户型。同时，建筑设计需要对电梯、楼梯、过道等公共交通空间进行综合优化，以使其面积低于上述标准。通过降低公共交通面积的方式降低建筑面积公摊比例是建筑设计首要思考的。
2.2.2精细化户型设计分析
现代住宅主要由客厅、书房、卫生间、卧室、餐厅、阳台等组成，通过适度的联系空间进行组合，这样才能保证动静分区。根据不同的产品定位以及客户所需，进行差异化和针对性的户型设计是十分必要的。但是在“90平方米，70%”的政策要求下，住宅的户型设计只是满足这些还是远远不够的，而是要求建筑师在限定的面积内设计出高品质的户内居住空间。建筑师在设计过程中应重视对人的行为方式和人体工程学进行综合性思考。应将灶台、洗菜池、冰箱、洗衣机、洁具三大件等小元素纳入户型设计的综合考量之中。住宅内每一寸空间都需要进行精细化的设计，这样才能保证在户型设计过程中，做的面积可控、功能齐全、尺度适当、空间整齐。
2.2.3避免出现无效空间
随着相关条例的出现，以往房地产发展过程中备受关注的“大与豪”设计理念已经转变为舒适、自由的新理念。要去除户型设计中“大与豪”的弊病，就应该将其中的无效空间去除掉，所谓的无效空间就是：空间在压缩或是消除之后所具备的功能不会消除。
（1）客厅：
在降低无效空间的选择上，客厅是最有潜质的。客厅的主要功能就是视听。客厅内安装壁挂式彩电已是流行趋势，电视视距最佳为3.54m。U型沙发长边大约为3.8m。试听空间只有在3.5m～4m之间才是舒适的。所以适当地压缩客厅面宽可减少无效空间，同时也不会对客厅空间的功能完整性造成太大影响。
(2)卫生间：
卫生间内功能完善。很多情况下，业主很难接受马桶正对门的设计方式，但是要是马桶不正对门设计的情况下，布置方式就会增加无效空间。在设计上到底是迁就业主的喜好还是坚持科学合理性设计，这是一个很难的选择。
(3)厨房与餐厅：
厨房长边开门和餐厅并联，此种方式两者之间有着较短的距离，联系也是相对比较便捷的。U型灶台布置占用面积较小，有着较高的操作效率。方正的餐厅空间更加适合餐桌的放置，无效空间最小。
(4)阳台：
阳台所具备的功能，除去晾晒以及养鸟种花等功能之外，不同的家庭会根据自身爱好丰富阳台内容。在同样的面积上，大面宽小进深的阳台所具备的使用功能更加全面。
(5)卧室：
卧室除了摆放床、床头柜之外，还需要考虑衣柜的位置。若卧室空间过于局促，在设计上，应考虑尽量设计低窗台凸窗，因其不计入建筑面积，又能拓展室内空间，开阔视野。
3结语
1．1管网的架设设计
高层住宅小区，由于绝对高度比较高，因此其排水以及供电的管网设计方面存在着比较大的难度，管网设计规划不科学，往往会导致高层住宅小区的排水不顺畅，影响住户的正常生活秩序。首先，在高层住宅小区的管网设计与架设的过程当中，厨房与卫生间这些需要经常用水的地方的管道设计，应该采用竖向管道，并设置集中的管道井，同时在竖向管道的操作后台设置宽度为1m的管线区。此外，由于高层住宅小区的的层数一般都比较多，如果当管道出现堵塞或是漏水问题的时候，往往需求到下一层里面去进行维修，这在很大程度上，对下一层住户造成了不便与影响，因此，在高层住宅小区的建筑设计过程当中，尽量将所有的管道都集中安装在同一层楼里，合理部署，一旦出现问题，可以在本层内进行维修，提高了维修的效率，也降低了对其余住户的影响。
1．2人性化设计，注重居住质量
据调查，愿意居住在较高层数的人们占参与调查人数的73%，在大多数人的心目当中，楼层的层数越高，意味着居住质量也就越高，居住环境也就越舒适。事实上，楼层的高低与居住的质量没有必然的联系。但是，高层住宅小区由于层数比较高，因此在进行建筑设计的过程当中，必须要注意秉持“以人为本”的设计原则，首先要注意住宅的采光问题，根据现场的现实情况，合理安排窗口以及门口的朝向，保证日常的采光能够满足住户的要求;最后，要注意高层住宅小区的隔热问题，楼层数高，尤其是在阳光猛烈的天气里，楼层会直接受到阳光的照射，导致室内温度急剧升高，影响住户的居住质量，在实际的设计过程当中，应考虑比如安装隔热板等方法，落实高层住宅小区的隔热问题。
1．3公共使用部位的建筑设计
高层住宅小区的公共部位主要指的是电梯的部位，由于楼层较高，住户步行上下楼非常不实际，因此电梯部位的建筑设计显得尤为重要。通常情况下，高层住宅小区的每一层，都应该设置有一定面积的大堂空间，以方便住户。在电梯的建筑设计方面，电梯的门口，以直面大堂的入口为最佳，方便住户搭乘电梯，同时在电梯的位置选择方面，尽量保证在大堂的任何一个角度都能看到电梯的的具置。此外，高层住宅小区的公共使用部位还包括公共走道，部分开发商，为了最大限度地提高经济效益，往往会将公共走到设置得过窄，不仅对住户的日常出行造成不便，还留下了安全隐患，因此，走道宽度与位置都要进行科学的规划，合理地设计，消除安全隐患，方便住户的日常出入。
2高层住宅小区的安全结构设计
2．1抗震性能的设计
高层住宅小区的楼层数比较高，具有非常明显的特殊性，一旦发生安全问题，对于整栋住宅小区以及其中的住户的安全，所造成的影响都是毁灭性的。基于此，必须要提高高层住宅小区的安全性能，其中抗震问题是最为关键的。首先，在建筑材料的选用方面，必须要确保所用的所有都符合国家安全标准，满足工程住宅小区的实际需求;其次，在高层住宅小区的整体结构方面要确保其科学性，在剪力墙的建筑与设计过程中，通过计算机技术模拟抗震效果，合理设置剪力墙的合理抗震参数;最后，在高层住宅小区的设计过程当中，要注意预留避震区，避震区的建筑要求更高，通常情况下，避震区的整体架构不采用混凝土进行建筑，改为钢铁架构，从而提高避震区的抗震性能，保证住户的生命财产安全。
2．2避雷性能的设计
从科学的角度上来看，绝对高度越高的物体就越容易遭受雷击，高层住宅小区的楼层较高，因此其避雷问题必须要在建筑与设计的过程中加以落实，一般常见的避雷方法是安装避雷针，将避雷导线一直连接到地面。然而因为高层住宅小区本身具备着很大的特殊性，因此要从内部与外部两个方面进行避雷性能的设计。外部避雷设计与常规的避雷方法基本一致，都是在最高点安装避雷针，引拉避雷导线;而内部的避雷设计比较复杂，通常情况下，高层住宅小区的内部避雷措施，都是采用法拉第笼方式，法拉第笼的基本避雷原理是将高层住宅小区结构内的竖向钢筋与横向钢筋进行虚拟的连接，从而形成一个巨大的笼式避雷网，当雷电击中高层住宅小区的时候，笼式避雷网可以将雷电快速地进行分流与疏导，将雷电对高层住宅小区的影响降到最低。
2．3抗风性能的设计
研究数据表明，当高层建筑遭遇大风的时候，10层以上的楼层会，发生5—8cm的摆动，对于高层住宅小区的安全造成重大的影响，通常情况下，加强高层住宅小区抗风性能的具体方法有三种:(1)流体形式。在对工、高层住宅小区进行建筑实际的过程当中，将建筑物的立面，按照流体的形式进行设计，这样可以降低建筑物对风的阻力，加快风的流速，从而减小对高层住宅小区的影响;(2)增强高层住宅小区自身基脚稳固性，在打桩的过程中，将桩的深度适当加深，提高整体的稳固性;(3)在剪力墙的设计过程中，要适当增加其侧拉力，所使用的钢筋的直径，以及混凝土的强度都要满足高层住宅小区的实际需求，保证侧拉力足以应对相应的风级。
3结语
随着经济的快速发展，人们的物质生活水平得到了较大的提升，对于居住环境及户内品质都有了更高的要求。开发商在这种新市场行情下，若想取得更大的市场份额，就要将“低建筑密度、高绿化率”作为定位目标。即使在“90平方米，70%”的政策环境下，也要努力做到这一点。但是现阶段最常面对的问题就是：若单层建筑面积较小，在容积率不改变的情况下，楼栋数和楼层数就会增加，楼栋数的增加就意味着楼间距会有所缩小。同时还要综合考虑每个地方的日照标准，要保证各栋楼达到国家要求的最低日照时间，就要对楼栋数量以及楼层数进行严格的控制。所以楼栋数、楼栋间距和容积率之间务必要取得较好的平衡。但为了实现在一定容积率的前提下的“低建筑密度、高绿化率”的设计目标，那么就需要放弃一梯两户或一梯三户等不经济的设计。由原本一梯最多四户转变为一梯最少四户，增加单栋建筑面积，减少楼栋数量。就最简单的中小住宅项目来讲，将底层的建筑面积设置为S1，建筑用地总面积设置为S2,总建筑面积设置为S，容积率为2，建筑密度为20%，这样即为：S1=0.2，S2=252,S=10S1,能够建设10层；在项目容积率低于2的情况下，可以按照小高层项目进行设定开发，能够保证较低的建筑密度。相反，若项目设定为高层住宅，容积率就是主要的考虑因素。小高层的消防标准相对较低，楼内公共交通面积要求较小。高品质、大户型的住宅项目一般会选用一梯两户作为主要户型。楼栋间间距的大小，取决于楼房建筑的高低，楼房建筑高度和楼栋间距是呈正相关关系。在建造低容积率的开发项目时，就要求设计者在设计的过程中达到“低建筑密度，高绿化率”的居住环境要求。低容积率的开发项目，在技术上的要求也没有那么严苛，所以也不存在一些根本性的技术问题。目前我国的基本国情就是人口众多，但是人均土地资源紧缺，在城市开发过程中，各地政府都在贯彻节约土地资源这一基本政策。在城市土地公开招标的文件中，很多都会要求中小户型占到一定的比例，以满足经济实力较弱的刚需群体的需求。当前建筑开发商面临的首要问题就是如何在既保证住宅品质的前提下又能够解决好高容积率这个问题。
2高容积率的中小住宅建筑设计
2.1总平面布置
总平面布置的基本要求就是在“低建筑密度，高绿化率”的开发理念下，为居民营造优越的居住环境。要想使此目标得以实现，需要从以下几个方面着手：首先就是做到最大可能的减少楼栋数。在平面上就应该适度地考虑如何加大单层的建筑面积，争取做到每栋单元能够达到六户左右的同时，还能够做到可以多单元拼接，使楼栋间布置更加合理、组合更加灵活。这么做的优点不仅可以体现在增加单栋建筑面积上，还体现在居民用户公摊面积比例大大降低。其次就是充分利用建筑高度上限，增加建筑层数，同时合理设置建筑层高，若在每层原有的基础上再降低2cm左右，这样一栋建筑物就可以多出两层的建筑面积。向上增加层数和平面上加大单层建筑面积这两种方法相比较之后会发现，竖向上增加层数此种方法优于平面上加大单层建筑面积方法，究其原因是一旦使用加大单层建筑面积和降低层高这两种方法，就不可避免地以牺牲住宅品质为代价。户均建筑面积的降低是规划指标是否变动的基础和前提，通常情况下，户均建筑面积的降低，就会带动总户数的增加，总户数的增加必然也会导致规划指标的增加。随着各方面的增加，建筑商会面临一系列的问题，其中最主要的问题就是车位数的增加。停车位的增加，必然导致居民居住环境的下降，要想解决此类问题，小区建设者应该以地下停车位为主，地面停车位为辅，争取最大限度地降低车辆对小区居民生活的影响。
2.2建筑单位综合性设计分析
2.2.1建筑面积公摊比例研究分析
理性购房者对于建筑面积公摊比例是比较重视的。力争将其控制在15%以内，若高于20%，购房者就会很难接受。18层以上高层设计，一梯2户、4户中，每一层公共交通面积大约设计为40m2或者是70m2。根据每一户建筑面积90m2计算，建筑面积公摊比例分别为22.22％、19.44％。因此说，90m2以下中小住宅单元若想控制公摊面积，最好是选用一梯5、6的户型。同时，建筑设计需要对电梯、楼梯、过道等公共交通空间进行综合优化，以使其面积低于上述标准。通过降低公共交通面积的方式降低建筑面积公摊比例是建筑设计首要思考的。
2.2.2精细化户型设计分析
现代住宅主要由客厅、书房、卫生间、卧室、餐厅、阳台等组成，通过适度的联系空间进行组合，这样才能保证动静分区。根据不同的产品定位以及客户所需，进行差异化和针对性的户型设计是十分必要的。但是在“90平方米，70%”的政策要求下，住宅的户型设计只是满足这些还是远远不够的，而是要求建筑师在限定的面积内设计出高品质的户内居住空间。建筑师在设计过程中应重视对人的行为方式和人体工程学进行综合性思考。应将灶台、洗菜池、冰箱、洗衣机、洁具三大件等小元素纳入户型设计的综合考量之中。住宅内每一寸空间都需要进行精细化的设计，这样才能保证在户型设计过程中，做的面积可控、功能齐全、尺度适当、空间整齐。
2.2.3避免出现无效空间
随着相关条例的出现，以往房地产发展过程中备受关注的“大与豪”设计理念已经转变为舒适、自由的新理念。要去除户型设计中“大与豪”的弊病，就应该将其中的无效空间去除掉，所谓的无效空间就是：空间在压缩或是消除之后所具备的功能不会消除。（1）客厅：在降低无效空间的选择上，客厅是最有潜质的。客厅的主要功能就是视听。客厅内安装壁挂式彩电已是流行趋势，电视视距最佳为3.54m。U型沙发长边大约为3.8m。试听空间只有在3.5m～4m之间才是舒适的。所以适当地压缩客厅面宽可减少无效空间，同时也不会对客厅空间的功能完整性造成太大影响。(2)卫生间：卫生间内功能完善。很多情况下，业主很难接受马桶正对门的设计方式，但是要是马桶不正对门设计的情况下，布置方式就会增加无效空间。在设计上到底是迁就业主的喜好还是坚持科学合理性设计，这是一个很难的选择。(3)厨房与餐厅：厨房长边开门和餐厅并联，此种方式两者之间有着较短的距离，联系也是相对比较便捷的。U型灶台布置占用面积较小，有着较高的操作效率。方正的餐厅空间更加适合餐桌的放置，无效空间最小。(4)阳台：阳台所具备的功能，除去晾晒以及养鸟种花等功能之外，不同的家庭会根据自身爱好丰富阳台内容。在同样的面积上，大面宽小进深的阳台所具备的使用功能更加全面。(5)卧室：卧室除了摆放床、床头柜之外，还需要考虑衣柜的位置。若卧室空间过于局促，在设计上，应考虑尽量设计低窗台凸窗，因其不计入建筑面积，又能拓展室内空间，开阔视野。
3结语
关键词：住宅建筑；外墙渗漏；控制措施
房屋建筑工程外墙渗漏是个比较普遍的现象，是建筑工程中主要质量通病之一，房屋的渗漏会影响人们的正常生活，给人们造成财产损失和精神负担，也给物业管理和专业维修带来麻烦。作者根据多年来的工程实践，就此问题提出自己的一些看法，供同行参考与探讨。
一、外墙渗漏原因分析
1.目前的住宅工程，框架结构中起围护作用的外墙砌体使用的基本上为非承重空心砖，空心砖由于壁薄，中间多为大孔洞，空心率大（最大达48%），在运输与施工过程中易产生破损，缺棱掉角等缺陷。若在外墙施工中用了上述破损砖或由于设备管暗装的需要对已砌外墙砌体进行凿打，人为地造成外墙砖砌体破损，较易在外墙形成渗水处，且一旦有水渗入外墙砌体，空心砖内孔洞又形成积水槽或水的通道，让人们无法正确判断渗水处，一旦发生渗漏，整改起来极其不易，易形成顽症。
2.工人在砌体施工中未严格按施工规范操作，砌筑砂浆不饱满，特别是竖缝砂浆不饱满，甚至产生密缝、透缝。此外，干砖上墙，砂浆中的水份被砖吸收，造成砂浆强度偏低，砖与砂浆分离，使砌体整体刚度下降，灰缝砂浆产生裂缝，水就易从砖缝间渗入，这也是造成外墙渗漏的原因之一。
3.各种原因造成的外墙墙体裂缝，使雨水直接从裂缝处渗入室内，也是造成渗水的重要原因。裂缝可以是由结构变形引起的或温度应力应变产生的。特别是在窗边、顶层墙体窗下和不同结构材料接触界面处，如墙体与梁底、墙体与柱边等薄弱部位都是我们应重点防范的关键。
4.外墙装饰基层一次性打底太厚或为保证全高垂直度而使局部打底偏厚，又未采取适当加强措施而产生基层裂缝；结构层表面太光滑，如未采取措施，使基层空鼓、龟裂、结合不良；外墙大面积打底而基层又未设置分格线，使基层产生不规则收缩裂缝。上述原因均可能造成基层质量不过关，直接影响了面层与结构层的结合，从而造成面层、基层空鼓、龟裂、离析、脱落等质量问题。
5.大量事实表明，外墙装饰面层采用面砖的建筑物较采用其它装饰面层的建筑物外墙面出现渗漏的现象更普遍。经过详细观察及研究分析，主要是由于面砖铺贴空鼓或铺贴砂浆不饱满，造成面砖与砂浆局部脱离，面砖与砂浆间空隙部分易形成贮水容器；面砖勾缝不密实或勾缝龟裂，密缝勾缝遗漏都是使雨水从表面渗入，造成积水，从而引起渗漏的原因。
6.窗台、遮阳板和雨篷等水平构件的表层施工中未找坡度，甚至倒坡，造成倒返水或积水，也容易造成外墙面渗水。屋面女儿墙墙根留置施工缝（特别是砖砌体女儿墙时），由于屋面温差大，女儿墙与屋面板热胀冷缩率不同，墙根难免存在微裂缝，且屋面雨水又沿着墙根坡度方向流向水落管，这样就会使女儿墙墙根渗漏，影响建筑物的美观与质量。
二、外墙渗漏控制措施
1.外墙使用的砌体砖建议使用三排孔多孔或其它轻质实体砌块，当使用空心砖或多孔砖砌筑外墙时，为提高砌体防水能力，砖之朝外面应选择棱角齐全的砖，当墙的长度与砖模数不符时，不足模数部分由实心砖或素砼调整。外墙砌体砌筑完毕应尽量避免凿打，如有预埋暗管，砌筑砌体时可事先于安装管道位置两侧留通缝，缝间竖向每隔600mm留拉结钢筋，拉结筋伸入墙内各250mm，砌后浇C20细石混凝土；同时对诸如脚手架眼、缆绳孔等造成的墙体缺陷要先修补完成后方可打底粉刷，不留隐患。
2.施工技术人员要对工人进行技术交底，同时加强抽查、复核。严禁干砖上墙，严格控制砂浆配合比，保证砂浆饱满度，水平缝要满铺砂浆，同时以挤砌等方法来保证。竖缝不饱满处可用勾抹子仔细补喂灰浆勾填的方法来保证（此法要求在外墙体内双面操作，施工单位常因外墙外部施工操作麻烦且不易检查到而忽视，从而造成隐患）同时应注意的是外墙斜顶砌之上下灰缝，应于抹灰前3天于外墙操作架上再检查一次，遇有未勾又沉裂的应补勾填实，沉裂缝应踢出宽度不小于10mm的大缝，以保证重勾填实。
3.对于各种裂缝而引起的墙体渗水，解决的措施是彻底找出产生裂缝的根本原因并加以解决，同时对于易产生裂缝的部位要采取防患补强措施。例如：是地基沉降不均或结构变形而引起的墙体裂缝要请设计单位配合出补强方案，先解决地基或结构问题而后再修补墙体裂缝。例如：顶层受温度变化影响大，墙体与梁底、柱边等不同建筑材料接触界面由于温度应变不同造成的裂缝，首先应把龟裂的打底层凿去，加上钢丝网片，再用高标号水泥砂浆分层抹实，并且注意养护，而后再进行面层施工，就可有效防止裂缝的产生，达到减少墙体渗漏的目的。
4.对于由于基层产生裂缝，从而影响面层质量造成渗漏的，私以为，主要是要加强基层施工质量管理并采取有效的措施。首先要保证外墙打底不得太厚，对局部太厚处要采用喷浆或加钢丝网（特别在建筑设计要求有特殊造型的部位）来加强，其次外墙打底应分次、分层，打底在终凝前要防止暴晒或雨淋，并加强养护。做好分格线，特别在装饰面层为无分格线的面砖、马赛克等外墙上打底也应在适当位置留置分格线，用油膏填缝后，方可上面层。第三对于混凝土柱、梁等较光滑的结构层，宜用10%稀盐酸溶液洗刷面层的油污和隔离剂，然后用清水冲洗，随后用聚合物砂浆“毛化”处理（聚合物砂浆配合比可为107胶∶水∶水泥∶砂=1∶4∶10∶10计量搅拌均匀），喷洒在光滑的面层上，湿养护7d，使之且砌筑过程不得打砖，“毛化”以增强粘结力，而后再全面打底，可避免空鼓、结合不良等缺陷。
5.对于外墙铺贴面砖的建筑物，外墙施工前必须事先进行技术交底，同时要强化工人的质量意识，增强责任心。在铺贴过程中一定要有挤浆工艺，且在勾缝前要全面检查空鼓情况，勾缝要保证密实度，勾缝完毕后要注意湿润养护，密缝擦缝不得遗漏，勾缝深度建议要严格控制，凹入度不宜太大，最好勾成圆弧形平缝。质量管理要建立多级复查控制制度，保证每道工序的质量。
目前建议优先考虑使用益胶泥新型高分子粘接材料代替传统水泥作为板材、块材的粘贴材料，益胶泥具有用量少、本身厚度薄、施工工艺简单等优点，避免了使用水泥等传统粘贴材料因浸砖、洒水不够而引起的空鼓、脱落等隐患。特别值得一提的是益胶泥所具有的另一些特性——作为界面剂时具有粘接强度高，不需打毛就可在光滑基层面上使用的特性以及防水特性，使用时薄薄一层（仅1.5~2mm）满涂于外墙基层面上，即使个别处面层空鼓或勾缝质量不理想也多一道屏障防止雨水渗入外墙基层。
6.窗台、遮阳板、雨篷等水平构件应按要求进行找坡且找坡方向要正确，与墙面接触部分应处理成泛水圆弧角。窗框周边应提位勾缝打胶，窗后塞口要塞紧密，窗顶做鹰嘴。屋面施工时应特别注意女儿墙墙根位置处砼应比屋面砼多浇注10~15mm，保证屋面女儿墙墙根施工缝高于屋面板，而后再砌筑女儿墙墙体，这样即使施工缝处产生微小裂缝，也不会造成女儿墙墙根渗水，保证了建筑外观美观。
三、结束语
综上所述，渗漏是质量通病，是顽症，但不是不可避免的，只要我们能对此通病引起足够重视，切实按规范规定要求精心施工，认真对待每个环节，并且积极采用先进、科学的施工工艺及新型材料，私以为，渗漏问题是可以得到有效控制的，让人们住上安全、美观、质量可靠的住房也就指日可待了。
参考文献：
关键词：建筑设计 住宅建筑 创新 细节
中图分类号：TU2 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2014）10-
在社会发展日新月异的今天，现代建筑也随着自身不断的发展和完善呈现出崭新的内涵和外延。“内容和形式”是现代建筑自然考虑的一个方面，对自然环境和人类行为思想的真正关注、对生态节能和可持续发展理论的不断实践、对各种自然科学成果的重视和利用、对其他不同设计思想的兼收并蓄等，使当今现代建筑的多样性成果展现得淋漓尽致。房屋住宅已成为城市发展的重要标志之一，随着人们生活水平的整体提高，对于生存空间的要求也随之增加，尤其对于居住环境的要求更是与日俱增。这对于房地产行业来说是具有很大挑战性的。这主要是因为现代的住宅建筑设计与传统的设计有较大的变化。
首先从设计内容来看，传统的建筑设计注重于建筑的基本使用功能，而对于舒适方面较为忽视；而现代的住宅建筑更注重于品质和舒适的要求，在经济方面较为看轻。其次从设计程序来看，传统的设计主要注重于实际功能，更多的是如何实现；而现代的建筑设计对于前期的调研工作、方案设计阶段与工程进行阶段并重，更加突出建筑设计对整个建设项目的重要性。再次从设计工具来看，传统的设计是通过手绘图纸和人工计算来完成建筑的设计，由于计算方法的局限，存在较多的简化内容；而现代建筑设计采用计算机软件来进行绘图、计算，保证一定的精确度，而且缩短了图纸绘制的时间，并且能够准确地表达设计内容。最后从设计方式来看，传统设计主要依靠经验来规范设计行为；而现代建筑设计更加鼓励建筑师能够有创新的思路和设计手法。通过以上的比较，可以看到，城市住宅建筑设计需要适当的改进和创新，以满足人们日益增长的要求。住宅在人们的日常生活中所占的位置不言而喻，再加上当今社会住宅的商品化，使之成为人们生活中一项非常巨大的投资，因此住宅的质量更是有着非同寻常的意义。同时在住宅建筑的设计中，细节也是设计人员要比较重视的。作为住宅的设计者，不仅要将每个户型设计的布局合理化，更要在细微之处下功夫，让每座住宅都成为充满人文关怀的舒适居所。
1.城市住宅建筑设计的影响因素
纵观城市住宅仍存在一些问题，比如由于城市人口的大量增长，使得城市居住面积严重短缺，住宅建筑大量兴建，在此过程中，出现了一系列的现实问题。住宅的建筑设计与人们的实际需求有较大出入，令居住质量较差。另外，呆板、复制也是居住环境较差的一个重要因素，因此，对城市住宅建筑设计提出了改进和创新的要求。
住宅建筑设计应以市场需求为主要依据，随着住宅逐渐成为商品，那么就应脱离传统福利分配住宅的陈旧模式，而是根据一定的销售定位，针对销售对象的经济情况、成员构成、生活模式、文化水平、社会地位等进行设计的调整。住宅建筑设计应以舒适的居住环境为主要目标。随着人们的生活水平提高，对于住宅内部的功能分区也可以较为注重。目前来看，起居室、餐厅、厨房、卫生间的设计与卧室并重，应充分考虑到生活的便利和舒适性，结合建筑本身的特点，而进行动静分区、面积和三维尺寸的确定。住宅建筑设计应充分考虑到室内空间的可变性。结构形式的变革使得建筑可以有开敞的大空间，这对于住宅建筑来说也有重要的意义，人们可以对开敞的大空间自主地进行空间分隔，使得室内空间具有可变性，能够满足更多人的需求。住宅建筑设计应考虑室内外环境的景观性。景观环境早已成为住宅建筑的衡量标准之一。应设计适宜的景观来提高住宅的舒适性，使得每个住户都能有良好的日照、采光、通风和声环境。
2. 改进和创新的理论依据
建筑设计的理论依据是伴随着大量的实践活动的进行而总结，并发展而来的。这方面国外的理论成果较为先进，我们常常要借鉴国外各种新理论、新思想。科学理论的系统化和规范化始终为科学创造所普遍倡导的一个问题。也就是说理论对于一个学科来说是具有历史性意义的重大革新，要将一门学科成果提高到理论水平才能够指导更多的实践活动，同时反观理论成果的可靠性。此外，我们也应当根据自身的特点，结合地域性、民族文化等传统方面与建筑设计有机地结合，形成独有的建筑设计理论。
新时代的发展提出了生态理念，住宅建筑设计应积极地将生态理念引入其中，通过一些建筑技术，或是建筑新材料的应用来实现降低建筑能耗的目的，将建筑节能贯彻到整个建筑领域，从而使建筑设计理论更加完善。城市住宅建筑设计应加入环保理念，除了创建良好的室内居住环境外，还应营造良好的室外生态环境，包括住宅区域位置的选择、总体规划布局、园林绿化和必要设施的配建。
3.城市住宅建筑设计的改进和创新
建筑艺术是社会的艺术，其艺术特点、风格及式样的变化代表着对历史的传承以及特定时代的审美观。也就是说，建筑艺术不仅包含历史的范畴，还包含时代的进步，因此它的本质是在不断地改进和创新。在此过程中，应以开放的眼光来对待传统，积极吸收古今中外的建筑设计经验和理论成果，并不断地充实和发展先进的建筑设计理论。建筑设计思维是创造性的思维，与解析式的逻辑思维有着本质的区别。创造性的思维是一个囊括了创造主体多种基本智力因素的集发过程，也可以说建筑创作与纯粹的科学技术存在一定的区别，在于感知和理性、形象和概念相融合的领悟过程。创造性思维的运用赋予建筑以生命，使其在完成基本的使用功能的同时，能够体现出历史性、文化性、创新性等，是衡量建筑设计水平的重要标准。建筑不是单一存在于自然环境中，而是与其他的建筑及周围环境共同形成了城市，外部空间换件与场所不仅赋予建筑设计某种特质，而且包含着建筑形式、建筑空间所不能揭示的美学形式要素。也就是说建筑设计与环境设计之间存在某种统一及协调的逻辑规律。
建筑设计的表现手段也在不断地更新、进步。从最初的手绘图纸，到如今的计算机绘图，使得建筑师的各种设计思路能够更加轻松、更加精确地跃然纸上，也令绘图工作量降低，人工误差减少。同时，由于计算软件的飞速发展，可以模拟出多种设计思路，令建筑师可以更好地把握思路。建筑材料和建筑结构形式的发展也在无时无刻地影响着建筑设计的创新。钢筋混凝土的出现使得大跨建筑、高层建筑得以实现。钢材的大量生产使得钢结构的大量应用得以顺利进行。钢结构轻质高强的特点令超高层建筑层出不穷。
可持续发展的理念又将建筑设计引向了降低建筑能耗的高质量要求，建筑师在进行建筑设计工作时要将生态、节能的意识贯穿整个设计活动中，坚持创造出高品质、高舒适度的居住环境。这对人们的工作、生活等都会产生重要的影响。
4.住宅设计中的细节
卧室是住宅最主要的核心功能空间，其设计的合理性是户型设计的关键。卧室的面积大小应视整个户型配比给予合适的空间。具体可参照住宅设计规范。健康性对于卧室来说也是非常重要的，呼吸、采光、通风是每个人基本的生理要求，故卧室的安排一定要朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好，且与住宅中的公共活动区域区分开来，形成安静舒适的睡眠环境。空间布局要合理，起居室不能开门太多而使其成为过厅一样的交通枢纽，这样则失去了起居室的意义。从实际需要来看最好有两面净长大于4m的实墙，以摆放电视和音响、沙发或坐椅，使其真正具有接待客人及家庭成员一起活动的意义。
餐厅是家庭团聚的主要场所，除享受美食之外，还能在一起交流一天的学习、工作情况，可见餐厅在整个住宅中也具有一定的重要性。餐厅的空间设计应注意：尽量能有自然通风；与厨房的联系要便捷。厨房是家务劳动最繁重的地方，故厨房设计时应尽量减轻劳动者的劳动强度，使操作者省时、省力是厨房设计的研究核心。厨房的平面设计，应力求方正，过于窄长的平面只能布置单面一字形操作面，不便使用，厨具的布置要符合炊事程序。洗涤池应置于窗前， 光线好， 便于操作。灶具不应设置在窗下，炉灶若设置在窗下则容易被吹熄火焰，在操作者不知的情况下煤气散发。灶具与水池应邻近，便于取水和洗涤。水池和炉灶都不应放在操作台转角处， 这样布置不方便操作。
电源插座布置一定要细致考虑，合理布置，考虑不当会给实际使用带来很多麻烦，因此应当充分考虑床头柜、电视柜等的插座布置。厨房的用电设备较多， 要在不同部位安装多头插座，并要防水防潮。
在通风采光设计方面要考虑有直接对室外的窗口，并保证有充足的有效面积。特别是阳台设计，阳台是室内空间的外延，是室内外交流的功能空间，它的主要功能很多，比如欣赏窗外的美景、营造家庭绿化小环境、晾晒衣物、存放食物、休闲纳凉等等， 阳台是个多功能多变化的功能空间，它能为住宅室内空间增添无穷的趣味。
综上所述，住宅的细节设计，看似简单，但却都不容忽视，需要建筑师在置身其中时细细体会，认真研究不断探索，使每一个住宅设计能更实用，更完善。
住宅建筑设计的发展是顺应城市发展需求的，是人们在新时代提出的新的生存环境需求。作为一种艺术和功能协调发展的设计活动，建筑设计的改进和创新对我国建筑行业的发展有着重要的意义，不仅能够提高人们生活水平，更有利于人们的身心健康。
当代各种建筑文化思潮对工业建筑设计的深刻影响， 在这里建筑艺术更多地表现为象征性、抽象性、隐喻性和建筑立面的独立性特征。而随着时代的不断发展和变化，现代建筑设计与技术设计也会随之相应改变，并且也会在实践中不断增加新的内容， 这就使研究现代工业建筑的发展趋势，成为一个十分重要而且不可回避的问题。
总之，在现代建筑和当代建筑中，房屋住宅建筑始终都占有一席重要之地，它的叙述性设计理念和结构美学特征给现代建筑和建筑设计师以重要影响，而建筑多元化和地方性的创作理念对房屋住宅建筑的发展会有多大的影响，正是我们建筑设计师需要思考与不断地探索回应。
参考文献
[1]魏志敏.现代建筑设计创新构思论述[J].四川建材.2008（02）.
关键词：住宅设计；个性；简约；品质
第1章 绪论
现代住宅不单有居住和休憩的功能，而且具有学习、工作和娱乐交往等功能。它的功能是随着社会、经济、文化和科学技术的发展而不断发展的。那么，现代住宅设计的理念也会随着时代的发展而发展。如果能将理念和设计语言相结合，创造出新的设计语言，这将有利于现代住宅设计中独创性和品味性的发展。
第2章 住宅设计概述
现在，人们已不再满足于一般意义上的居住概念，而更重视在住宅中注入人性关怀的内容。无论是住宅楼的外观还是内部格局，都呈现出新的趋势。由此才产生了住宅设计。然而在现实的居家空间里，没有一种风格可以一成不变，同时又永远流行。因为人们的生活方式在不断地发生着变化，审美眼光也在随着流行趋势的转变以及整个社会文化状态的变化而发生着变动，住宅设计就是这样一门不断发展的艺术语言。
第3章 住宅设计转变
在建国以来至80年代末这个住宅发展的初期，这时期的住宅规划布局主要是以行列式为主，模式平均、单一。80年代的经典的类型主要是：一梯三户五开间和一梯二户四开间。在当时由于它结构规整、分户灵活、经济实用、符合国情。这是它能长期占据中国大量性住宅主流地位的重要原因。随着住宅面积标准逐步提高，继五开间平面而起的是四开间平面。四开间平面在1979年的全国城市住宅设计竞赛中集中亮相。它平面紧凑、户间干扰少，也不存在五开间平面中单元通风不良的问题。一梯两户的公摊面积略有增加，但也标志着面积标准提高后户型平面的改善。
90年代住宅设计
90年代的住宅设计主要是大厅小卧式和蛙式。由于面积标准进一步放宽，居民生活水平不断提高，到1990年前后，集中出现了一大批大厅小卧式住宅。这一时期运用较广的平面，在北方主要是穿厅入卧四进深方案。它进深较大，面宽较小，节地优势明显，同时还在一定程度上保证了主要厅室的采光通风。90年代前期此类方案一度成为北京等城市新建住宅的主流。而蛙式广泛运用于西南地区，美中不足的是，该型住宅平立面一直没有多大变化。
2000的住宅设计
90年代末开始，这时期主要的特征是产品素质得到了提高，出现了大批的优秀住区，而市场也逐步走向了成熟。所以呢现在的住宅设计已经更加的个性化，品位化。住宅设计已经更加注重个性化和品位化。所以各种形形的古怪的住宅都已经产生。这不仅是住宅居住的舒适问题，而且还有外形美观和满足人们追求独特的功能。
第4章 千奇百怪的住宅建筑
世界之大，可谓是无奇不有。现在，住宅建筑也越来越千奇百怪了：1. 没有钉子的楼房：这座13层高的木质楼房坐落在俄罗斯阿尔汉格尔斯克市。虽然是13层高的楼房，但是13层楼，没有一个钉子。这样奇特的建筑工艺，令人惊叹。① 2. 仅一根悬臂支撑的可移动住宅：这座仅有一根悬臂支撑的可以移动的房屋建在乌克兰，旷野中的这一奇特建筑，让人眼前一亮。② 3. 转了45°的立方块体住宅：这个立方体房屋建于荷兰，设计师把传统的房子转了45度，架在一个六边形的柱子上，这样三个面朝上，三个面朝下。每个房子有三层，底层包括厨房、书房和浴室，中层是卧室，顶层则是一个金字塔式的阁楼。
第5章 未来住宅设计的发展趋势
住宅设计走向独创化
信息时代的一个最主要特征是创新。“创新是住宅设计的灵魂”。当前出现的住宅设计活跃期，明显特征就是创新，一些新设计理论和理念的形成，一些新型住宅的出现，一些新技术的推广，都说明创新的活力和对住宅建设的贡献。
住宅设计走向精品化
随着居民生活水平的提高、对外开放的扩大，人们开始向往和追求高品质的生活。陈旧的设计观念相手法将被逐一摒弃，新的设计观念和手法应建立在“质量”的基础上。创造精品应成为设计者的神圣追求。
住宅设计走向品位化
现代人已经不太懂得欣赏古典华丽的东西，他们喜欢很简约的设计，但我对典雅的风格很有感觉，觉得很有味道。尤其住宅设计往往是炫耀自己身份的一种特殊形式。在这个时候，设计师步入住宅设计行列，从而带来了一种新的住宅设计理念“品味设计”。我们从居住形态、居住建筑设计方面加以反思，提出我们在追求量的同时，也开始重视质的飞跃，使得我们的住宅设计向深层次走进。设计师当然应该把设计感与市场需求融入自己的作品，使建筑思想、设计理念、个人品位有机融合，设计师的力量就是改变生活，引领、改变社会。用本土的设计语言去丰富这个城市，增大住宅设计对城市文化的辐射效应”。
总结
住宅外形构成的灵活化。住宅中的组团由以往的“行列式”变为“半合围式”，这对设计构思比较有利，各种不同的组团可以相对独立地进行设计，形成独立的个性与特点，从而达到意境。住宅设计已经更加注重个性化和品位化。所以各种形形的古怪的住宅都已经产生。这不仅是住宅居住的舒适问题，而且还有外形美观和满足人们追求独特的功能。
参考文献：
[1]沈福照.《建筑美学》[M]. 北京高等教育出版社. 2007.
[2]梁思成.《中国建筑艺术二十讲》[M]. 杭州浙江人民出版社 .
[3]李有芳.当代中国建筑美学思潮 [J].建筑周刊 2006 .（46） .
[4]王受之.《世界现代建筑史》[M].北京建筑工业出版社. 1999.
[5]姚美康.《建筑艺术概论及鉴赏》[M].北京中国建筑工业出版社.2008.
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