Abstract： Geotechnical engineering research achievement is used in a project of Hefei by geotechnical engineering consult. A variety of innovative approaches are used in the consultation process， to obtain a accurate foundation bearing capacity parameters. And a reasonable foundation form is selected. After calculation and analysis， the project cost is substantially saved， and good technical and economic results are achieved.
关键词： 岩土工程优化；地基承载力；平板载荷试验
Key words： geotechnical engineering consulting；subgrade bearing capacity；plate loading test
中图分类号：TU4 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）01-0118-03
0 引言
岩土工程优化的根本目的是从专业技术角度识别、化解岩土工程风险和控制岩土工程成本，最终实现岩土工程技术经济方面的优化。具体工作主要有：提供岩土工程整体解决方案、提供可靠的设计参数与处理方法、提供全过程技术指导和成果监控。
顾国荣、陈晖等通过上海地区高层建筑岩土工程优化工作总结了桩基承载力和沉降的计算和预估方法以及桩基施工等方面的相关经验[1-6]，卢嘉宾、钱礼平、杜娟等通过合肥地区桩基工程研究，总结了合肥地区桩基承载力及变形方面的经验[7-10]。
笔者通过在勘察、设计、施工方面的深入研究，积累了桩基承载力、沉降值预估经验，并在合肥地区某项目的实践中变应用边研究总结，得到了良好效果[11]。
1 工程概况
合肥地区某项目用地面积约7.21万m2，总建筑面积约29.77万m2，拟建建筑物主要包括12幢32～34层、1幢40层和1幢48层高层住宅楼均为剪力墙结构。
该项目地层为合肥常见地层，第①层素填土；第②层淤泥质粉质粘土小范围分布；第③层粘土；第④层粘土；第⑤层含粗砂和砾石粉质粘土，个别区域出现；第⑥层全风化砂质泥岩；第⑦层强风化泥质砂岩；第⑧层中风化泥质砂岩。代表性剖面详见如图1。
2 勘察咨询
2.1 勘察方案优化
通过对周边项目勘察资料的收集，了解了合肥当地的地层特点和各地层的大概岩土工程参数值，凭借前期科研成果和工程经验，笔者认为合肥地区第④层粘土和第⑧层中风化泥质砂岩承载力可在当地经验的基础上有大幅度的提高，故在勘察方案中增加了载荷板试验，以期获得较为真实的地基承载力特征值。
2.2 勘察外业施工
在勘察作业过程中，将现场获得的标贯数据、静探数据、地层分布情况和载荷板试验数据整理成直观的设计参数。
新增浅层载荷板试验采用1.5m×1.5m方形板获取天然地基的地基承载力参数，例如针对第④层粘土的承载力特征值预估在450kPa，最大加载量按照2500KN考虑。在第④层粘土中完成三组浅层载荷板试验（见图2和图3）。
深层载荷板试验采用人工开挖28米深的试验井，载荷板采用直径0.8米的圆形钢板，利用扩大硐室顶部的混凝土圈梁提供反力，最大反力需要5000KN，采用远程采集和控制系统，在及其艰难的情况下完成了3组第⑧层中风化泥质砂岩的深层载荷板试验，获得了深层载荷板试验数据（见图4和图5）。
2.3 勘察数据分析
通过同一场地一期勘察数据对比，通过载荷板试验测得的地基承载力特征值在第④层粘土中提高了60%，达到了450kPa；在第⑧层中风化泥质砂岩中提高了60%，达到了4000kPa。
经过分析，本项目32～34层建筑物可选择采用PHC AB 500 125管桩复合桩基，桩基持力层采用第④/⑥/⑦层；40层高层住宅楼采用PHC AB 600 130管桩，桩基持力层采用第⑦层，或采用？准900人工挖孔桩，底部扩径至1.3m，桩端入⑧层中风化泥质砂岩不小于1.3m；48层高层住宅楼采用？准100人工挖孔桩，底部扩径至1.6m，桩端入⑧层中风化泥质砂岩不小于1.6m。
3 地基基础设计优化
3.1 基础方案选型
在勘察阶段，通过载荷板试验，获取的桩基设计参数较一期勘察报告有大幅提高，桩基设计参数的提高为基础方案提供了更多选择和优化空间。
选取典型的5#楼（34F）和2#楼（40F）进行基础选型对比分析。根据业主提供的建筑、结构资料，高层基底一般位于④层粘土中，结合浅层载荷板试验结果（第④层粘土的地基承载力特征值可取450kPa），对基础及桩基设计主要有以下几点建议：
①32层和34层住宅楼，建议采用PHC AB 500 125复合桩基，单桩承载力极限值约4600kN，桩长15m，按桩端进入持力层第⑦层强风化泥质砂岩考虑；
②40层住宅楼，可选的基础方案有PHC AB 600 130复合桩基或人工挖孔桩。复合桩基方案桩端入持力层第⑦层强风化泥质砂岩，单桩承载力极限值5800kN，桩长14m；人工挖孔桩方案建议采用？准900mm挖孔桩，底部0.9m扩径至1300mm，桩端进入持力层第⑧层中风化泥质砂岩不小于1.0m，单桩承载力特征值6500kN。
3.2 经济性对比
通过与本项目一期工程同类型建筑进行基础选型和造价对比，选取了较为典型的34层和40层住宅楼进行基础造价对比分析。分析结果显示，一期4#楼和本期5#楼，同为34层住宅楼，按照单位建筑面积估算的基础造价分别为94元/m2和32元/m2，节省比例达66%。同理，一期1#楼和本期2#楼，同为40层住宅楼，按照单位建筑面积估算的基础造价分别为173元/m2和35元/m2，节省比例达80%。
本工程使用PHC管桩的建筑总建筑面积约268600m2，至少可约基础造价1343万元。
4 桩基施工过程优化
4.1 试成桩阶段
根据试沉桩动阻力和静载荷试验结果确定最终桩长及单桩承载力特征值。
在通过试桩动阻力和单桩静载荷试验确定工程桩桩长的过程中，利用对数函数：y=aexp（x/b）+y
对本项目获得的试桩数据进行拟合分析[11]，结果见图6。
选取沉降30mm时所对应的承载力作为单桩的极限承载力，通过对本项目50余根试成桩进行统计，PHC 500-125-15管桩在合肥第④层粘土中的单桩极限承载力约为5300kN，同时PHC 600-130-15管桩在合肥第④层粘土中的单桩极限承载力约为6000kN。
在进行设计时，单桩极限承载力达到4600kN时技术经济效果最好，所以可以根据沉桩动阻力曲线（见图7）和拟合分析的相关比例系数（即15m桩长时的计算单桩极限承载力与Q-s曲线拟合推算出的单桩极限承载力比值约为0.868）推算出对应的桩长可以缩短为13m。
4.2 施工优化成果
从经济上来讲，施工咨询工作在方案比选优化了桩数量的基础上，又进一步优化了桩长（由原有15m的桩长优化至13m），节约了近20%左右的造价，减少了截桩造成的资金和工期上的浪费。
从工程质量上来讲，通过现场验槽，本期工程由于精确控制未出现大面积截桩现象。通过桩基检测报告可知，优化后的单桩承载力均达到了设计承载力特征值，一类桩合格率100%，从静载荷试验得出来的Q-s曲线和s-lgQ曲线均可看出，在桩基荷载达到设计值时，其沉降值远小于规范要求，证明桩基咨询优化后的承载力和沉降效果良好。从沉降监测数据来看结构封顶结束，各楼座沉降值在1.0～1.2cm之间，根据沉降观测曲线及类似工程经验，后期总沉降小于3cm。
5 结论
通过本项目岩土工程优化工作的顺利开展，取得了令各方满意的结果。通过该项目我们获得了以下成果：
①在常规勘察手段的基础上，引入载荷板试验，两者相结合，得到了既真实有效又具有说服力的岩土工程参数，完成了对设计具有指导意义的勘察报告。
②设计方面，在规范允许的范围内，充分利用地基和基础本身的承载力，深入研究桩同作用机理，设计出安全经济的桩基方案。
③在施工过程中引入施工优化，通过数据的整理分析和现场工程师的精细化控制，达到了节约工期和成本的目的。
参考文献：
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[8]卢嘉宾.浅谈合肥某高层综合楼地基基础选型优化[J].工程与建设，2007，21（1）：83-84.
[9]杜娟，杨成斌.以变形控制为原则的桩基础设计方法研究[J].合肥工业大学学报：自然科学版，2002，25（3）：384-388.
关键词：建筑设计；问题：解决对策
Abstract: in today's era of commercialization of housing, along with the development of the national economic construction and the demand of the market and the pursuit of high-quality life quality, and constantly changes and improve the quality of function, to adapt to market demand and the shift in the demand for our residential design brings new subjects and higher demands. This paper analyzes the problems existing in the architectural design, and puts forward some countermeasures, in order to provide help for colleagues.
Keywords: architectural design; Problem: the solution
中图分类号：TU2文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
引言
我国经济和科学技术的迅猛发展，使我国的建筑行业面临着多次的改革，在日益激烈的竞争中，如何保证工程的质量，提高建筑的科学性，是竞争中的关键因素。加强对建筑工程设计的管理，确保设计的科学、合理、可行，保证建筑的安全性、稳定性和抗震性，是建筑工程的根本质量保证的基础。因此，对建筑工程设计中存在的问题进行分析和研究，找出解决问题的方法，是一项重要的工作。
一、现代建筑设计的基本理念
现代建筑在一个项目开始设计前，根据该项目制定一个主题，根据不同的品质定位、居住人群，地理位置、环境因素，首先考虑住宅建筑应该有一个设计方向，以满足不同的受众群体，凸现自身的设计理念和特点，做到在众多的设计中，有自己鲜明的设计个性。
首先是以人为本、综合考虑。住宅建筑的最终服务目标是人，所以设计中无论采取何种形式，都应该方便人群的使用，在自己鲜明主题的思路下，充分发挥设计思路，寻找主题特点和元素，从总体、平面、立面、设备、综合管线、景观等多角度综合因素考虑，避免只注重片面因素所产生的缺陷。应该考虑随着新技术所产生的先进功能，如监控系统、电子商务服务系统、节能节水系统等在设计中应用，保持住宅建筑的相对先进性。其次满足综合技术指标。住宅建筑的经济指标，它既决定了居住建筑的建造成本，在一定程度上，决定了居住人群的舒适程度。
另外注重建筑与艺术的结合。居住建筑诗人活动频繁的空间，在一定程度上，需要结合制定的主题，进行艺术的创造，它不仅体现在景观设计上，还体现在单体和群体上。将单体、群体和景观环境完美结合，保持独特的韵律和文化品质，以特有的艺术主题和符号装点建筑，整齐而不呆板，赋有韵律；变化而不凌乱，展现均衡。做到建筑、艺术、文化、景观的完美结合。
二、现代建筑设计中主要存在的问题
1.管理方面存在的问题
（1）设计人员“思想保守”与过于“开放”
“思想保守”体现在结构设计方面比较多，例如：现在很多高层住宅，剪力墙过多过厚，由于刚度过大，导致相对侧移值过小，远远小于规范的规定值，一来不利于建筑物抗震，二来不经济。设计师“思想保守”不应该，但不顾现场条件的“开放”也是错误的。它体现在：有些设计师在建筑创作中大量的搞“怪异造型”和“仿制抄袭”，认为谁的作品能给人带来某种震撼，满足其求新、求异的心理需求，哪怕是从国外直接搬过来的东西，就会受到决策者和建设方等首选。实际上这是建筑设计创作的极端表现，这种设计没有考虑到建筑与环境的协调及整体性，反而降低了设计品位，徒增造价。
（2）勘察中设计管理观念落后
目前在工程勘察项目中,存在思想落后,观念成就,对建筑工程设计缺乏认识和整体概念不理解的问题,勘察、设计中的违规操作较多。在工程勘察项目中,违反强条较多的往往是一些知名度高、市场占有份额较大的老牌甲级院。在工程的设计项目中,违反强条较多的则是一些设计资质较低、技术力量相对薄弱的设计院。勘察设计作为未来的主流行业,各大勘察设计单位对对执行强制性规范是认真的,这对保障的勘察设计质量起到了很好的表率作用。建筑工程施工对质量的监管和商品价格进行的监控计划和调整,也已经由计划经济时期的政府控制,转为市场调节。但由于工程设计中措施的不完善和监督力量的薄弱,加上市场调节的滞后性和盲目性,出现了大院的现象,这是作量大而引起的百密一疏的现象,一般都是在外业工作深度达到了勘察深度后,在内业报告中出现的违规情况。因此,在改善工作深度达到了勘察的深度后,在建筑工程设计上采取计划定价的方式,可以保证项目的质量,也可以加强对建筑工程设计的管理。
（3）专业技术知识不扎实，专业之间配合不到位
有些设计人员没有扎实的专业技术知识，自然设计出的建筑图纸会出现很多问题，给施工带来难度。不具备扎实的专业知识，在施工过程中出现的临时性问题更是难以应付，有的甚至对施工工艺都不太了解。一些年轻的设计师，离开计算机，离开图库，大脑一片空白，徒手根本不能画图，不能设计。这样怎能保证设计质量，这样的设计在建设过程中如何能成为施工依据。解决方法：设计师要加强专业知识学习，还要对新信息、新设计工具、新设计手段不断充电，同时也要注重实践训练，从设计室走出来，深入现场一线，对施工工艺、流程等方面要很好的把握等。
2.设计手法方面存在的问题
（1）小面积选用跃层不科学
在多层、高层住宅中，国内近几年比较喜欢设计跃层式住宅，跃层式住宅一般是在独户式一层住宅中采用，在户内设置楼梯为垂直交通。一般每户在同层内布置房间，完全可以满足使用功能的要求。目前在多层、高层住宅的中间层大量出现的跃层式住宅，主要是为追求变化和气派的室内空间，并无其他功能的要求。在户内设楼梯的跃层不利于老弱及儿童上下使用，且楼梯要占用一定的房间面积，对于面积不太大的套型更不适用。为追求形式，在多层、高层住宅中间层且每户面积不大的套型做跃层式是不可取的。另外，不少住宅户内楼梯坡度设计太陡，步宽尺寸不足，存在很大居住隐患。
（2）厨房和卫生间的不足
厨卫管线布置缺乏协调。由于目前国家在厨、卫管线布局等方面没有严格的统一标准，造成各各种各自为政，各种管道的配置任意性大，各专业过分强调本身的特点，而不是服从使用功能，考虑放置设备及装修的要求。特别是煤气管任意穿行厨房，造成厨房布置橱柜困难。小面积住宅卫生间比例偏大。目前中国的卫生间设计中存在着盲目追求增加卫生间个数的倾向，在小面积住宅及经济适用住宅中设多个卫生间既不经济也无必要。卫生间干湿不分，设计不细。目前中国大部分住宅的卫生间中坐便器和淋浴器共处一室，甚至“三大件”加洗衣机共处一室，造成淋浴后，坐便器、洗衣机及地面全被打湿，使洗衣机的使用年限降低，带来很多不便。
（3）住宅外观“欧式”成风
一些地区住宅外观欧式成风，造成这种现象的原因主要有两点：一是，抄袭成风。住宅设计存在“克隆”，当前的住宅设计是“大城市克隆外国、小城市克隆大城市，村镇克隆城市”，不考虑“因地制宜”，不讲是否适用，不顾及经济条件，不追求个性特色。二是，包装重于功能，把过多的精力放在追求造型的时髦、新潮上，而忽视住宅使用功能的完善和提高。
三、对现代建筑设计中存在问题的解决对策
1.管理方面的解决对策
（1）设计人员思想认识和技术的提高
设计人员思想的“保守”和“开放”都是建筑设计的误区,可以采用竞争机制来处理这一问题,开展一些方案的竞赛,促使设计人员积极的对设计的结构、外形和功能等方面进行全面的思考。设计人员还要加强自身的学习,提高专业能力,多向国内外的建筑设计广泛的涉猎,汲取他人的精华为己用。还要在加强知识学习的同时提高实践能力,深入到建筑一线,对施工的工艺、流程等方面的知识进行了解和把握,提高工程设计的质量。
（2）完善对勘察设计队伍的管理,加强队伍建设
建立一支相对稳定的勘察设计队伍，杜绝挂靠现象。在勘察大院出现的违反强条中，就有担心不是自身的勘察执业人员的成果，而是挂靠的人员的所作所为的结果，这对于勘察报告质量危害是最为严重的，也是行业规定所不许可的。在设计单位，特别是资质较低的单位，往往存在着带薪培训的问题。当手把手教出的执业人员正能独挡一面的时候，就往往伴随着跳槽的现象。作为跳槽本身无可非意，但对于中小设计单位却是个难题，最终的结果是大院人才储备过剩而小院的人才严重不足。而切令人担忧的是这种情况还在时时发生，这样对提高设计质量是不利的。因此，必须有相应的举措来减少这种状况。各中小设计单位本身也要有相应的措施保证一个基本的设计队伍，防止设计质量的滑坡。
（3）加强强制性条文的学习
各设计单位应该组织勘察设计的执业人员认真学习，特别是违反强制性条文的问题，拿出本单位有类似现象的施工图，作一次个案的分析，让全体执业人员通过学习，提高设计水平。设计水平的高低，不仅仅体现在设计的工程项目的体量或复杂性，也体现在设计图的执行规范的严格性。凡是规范的强制性条文，都是和建筑安全和人民生命安全息息相关的，要从建设和谐社会的高度，加强对强制性条文的执行，不得以任何方式和理由使工程项目在设计阶段就出现不安全的因素。
2.设计方面的解决对策
（1）套型的功能空间分离
居住水平的提高，反映在居民功能上的一大特征，就是功能空间专用程度的提高，功能空间的专用程度越高，功能的使用质量也就越高。文明的分室标准要求是食寝分离，起居与主卧室分开、工作与学习空间独立、公私分离。就是把家庭生活空问分为私密区和公共区，把卧室、工作室、专用卫生间等私密性要求高的房间划分为私区，把起居室、餐厅、厨房、公用卫生间、门厅等划分为公区，按公私分离原则进行生活行为单元组合设计。
餐寝分离、居寝分离。将用餐功能从卧室分离出来，同时又将起居功能从卧室分离出来。起居、进餐、就寝分离，在面积条件许可的情况下应优先考虑设置专用的餐厅。也可将用餐空间附带在起居空间内，或附带在厨房内形成餐室厨房，也可附带在门厅内。
（2）厨、卫布局完善合拍
厨房是家务劳动集中的地方，是否适用不仅取决于有一定的使用面积，而且也取决于形状和尺寸是否适合布置设备及操作。根据洗、切、烧的操作过程，厨房的台面呈l型及h型柜式布置较合理，并要求有足够长的台面能置放电饭煲、微波炉等家电。卫生间应随套型面积的扩大也相应增加，一般卫生间有浴缸、坐便器、洗脸盆（池）等。盥洗室分设后，上部空间可设吊柜，也可与厨房人口结合，留出一个完整的墙面作为用餐空间。
结语
总而言之，现代建筑设计师应随从顺应时代的发展，在设计中本着安全经济美观的基本原则，构思顾全大局，头脑清醒，不乱出风头，才会营造出一个个真正高质量、高技术、实惠，美观的，富有情感的现代住宅建筑。
参考文献：
[1]现行建筑设计规范大全[M].北京：中国建筑工业出版社，2005.
关键词：地基 ， 沉降，防治
Abstract: in the 21 st century, residential construction with other fields in reform, as in, and enliven economy drive, the achieved great results; To further improve the people's living conditions. But the current foundation the uneven settlement; Wall, roof ooze water, pipe water water, sewer blocked such as poor quality problems still exist, some already building houses the above situation is very serious. This paper is a residential area of tianjin foundation of reason and uneven subsidence control measures about their own opinions.
Keywords: foundation, and the settlement, prevention and treatment
中图分类号：TU47文献标识码：A文章编号：
多层住宅沉降较大，往往呈现凹陷形不均匀沉降。当沉降到一定限度时，在建筑物底层门窗洞口角部出现斜裂缝或八字型裂缝、少数的可发展到二层和三层，此类裂缝大多数在房屋建成后不久出现，并随着时间的增长而加大加多，待地基下沉稳定后，不再变化。
地质钻探报告真实性如何，对多层住宅的沉降量大小关系很大。工程地质报告要正确反映土层性质、地下水和土工试验情况，并结合设计要求，对地基作出评价，对设计和施工提出某些建议。如果地质报告不真实，就给设计人员造成分析、判断的错误。以前在地质钻探中有的有孔或深度不到位，有的抄袭相邻的地质报告，个别甚至出具假报告，都曾给建设单位造成过重大经济损失。
在设计方面也有一些原因。多层住宅单体太长的；平面图形复杂，或有层高高差及荷载显著不同的；地基土的压缩性有显著不同处或在地基处理方法不同的，未在适应部位设置沉降缝。基础刚度或整体刚度不足，不均匀沉降量大，造成下层开裂。设计马虎，计算不认真，有的不作计算，照抄别的建筑物的基础和主体设计。
在施工方面上的原因。墙体砌筑时，砂浆强度偏低，灰缝不饱满。砌砖组砌不当，通缝多，断砖集中使用。拉结筋不按规定标准设置。墙体留槎违反规范要求等等。
对地基不均匀沉降采取的防治措施
一、从勘探报告入手，确保其真实性和可靠性 地质钻探报告是一门专门的科学，来不得半点虚假。钻探报告是设计人员的主要设计依据，必须提高地质勘测人员的业务水平、政治素质和职业道德素质，加强责任感，这样才能使钻探报告具有真实性和可靠性。
二、从设计入手，采取多种措施，增强多层住宅的基础刚度和整体刚度。
1、建筑措施。多层住宅的平面形状应力求简单，规则整齐，尽量避免形状复杂，阴角太多；避免建筑物有显著的高差或荷载差异。在软土地区建筑物的裂缝事故，往往以有高度差异或荷载差异的建筑物为多见，尤其是高、低或轻；重单元连成一体未设置沉降缝时易发生。设置沉降缝。多层住宅的学位体长度应控制在55米以内；长度较大的住宅，考虑在适应部位设置沉降缝；对于平面图形复杂的，或有层高高差及荷载显著不同的，要在其转折处；层高高差处或荷载显著不同的部位设置沉降缝；在地基土的压缩性有显著不同处或在地基处理方法不同处设置沉降缝。考虑相邻建筑物的影响。建筑物荷载不仅使建筑物地基土产生压缩变形，而且由于基底压力扩散的影响，在相邻范围内的土层，也将产生压缩变形；这种变形随着相邻建筑物距离的增加而逐渐减少，由干软弱地基的压缩性很高，当两建筑物之间距离较近时，常常造成邻近建筑的倾斜或损坏。
2、结构措施。控制建筑物的长高比。长高比是保证砖石承重结构建筑物刚度的主要因素。长高比大的建筑物，调整地基不均匀变形的能力就差，相反，如将建筑物长高比限制在一定范围内，它就具有较大的调整地基不均匀变形的能力。实践证明，建筑物的长高比控制在2.5至3之间时，可减少建筑物的相对弯曲，房屋不易出现裂缝。合理布置纵横墙。承重结构的墙身是房屋扭曲的主要受力构件，它具有调整地在不均匀变形的能力。纵、横墙的布置合理与否，对建筑物的整体刚度影响很大。如纵墙贯通而横墙密布，则犹如空胀多肋深梁，刚度很大，这时基础沉降比较均匀。为了保证建筑物的整体刚度，对于砖石承重结构的纵横墙应尽量贯通，横隔墙的间距不宜过大，一般不大于建筑物宽度的1.5倍为妥。
3、设置圈梁。在建筑物的墙体设置钢筋混凝土圈梁的主要作用是增强建筑物的整体性，它在一定程度上能防止或减少裂缝的出现，即使出现了裂缝也能阻止裂缝的发展。多层住宅的楼面板。屋面板必须一律采用现浇钢筋砼结构，多层住宅的基础及主体结构必须用商品砼浇捣。
4、地基和基础措施
1）多层住宅的地基基础设计必须以控制变形值为主，设计单位必须进行基础最终沉降量和偏心距离的验算。基础最终沉降量应当控制在规定的限值以内。在建筑物体形复杂，纵向刚度较差时，基础的最终沉降量必须在15㎜以内，偏心距应当控制在15‰以内。
2）当天然地基不能满足建筑物沉降变形控制要求的，必须采取技术措施，一般可采用打预制钢筋砼短桩。
3）同一建筑物尽量采用同一类型的基础并理置于同一土层中。
三、从施工入手，切实提高施工质量
1、砂浆的品种、强度等级必须符合设计。影响砂浆强度的因素是计量不准，原材料质量主变动；塑化材料（如石灰膏）的稠度不准而影响到渗入量；砂浆试块的制作和养护方法不当。解决的办法是：加强原材料的进场验收，严禁将不合格的材料用于建筑工程上。对计量器具进行检测，并对计量工作派专人监控；将石灰膏调成12cm的标准稠度后称量，或测出其实际稠度后进行换算。
2、砖的品种，强度必须符合设计要求，砌体组砌形式一定要根据所砌部位的受力性质和砖的规格来确定。一般采用一顺一丁，上下顺砖错缝的砌筑法，以大大提高砌筑墙体的整体性，当利用半砖时，应将半砖分散砌于墙中，同时也要满足搭接1/4砖长的要求。
3、正确设置拉结筋。砖墙砌筑前，应事先按标准加工好拉结筋，省得工人稳来乱拿钢筋；使用前地操作工人进行技术交底；一般拉结筋按三个0.5m，即埋入墙内0.5m，伸出墙外0.5m，上下间距0.5m.抗震构造柱埋入长1m,半砖墙放1m，一砖墙放2根，考虑到水平灰缝为8－12㎜，为保证水平灰缝饱满度，拉结筋选用Φ6.5㎜.
4、不准任意留直槎甚至阴槎，构造柱马牙槎不标准，将直接影响到墙体整体性和抗震性。为此要加强对操作工人的教育，不能图省事影响质量；为保证构造柱马牙槎高度；不宜超过标准砖五皮，多孔砖三皮；转角及抗震设防地区临时间断处不得留直槎；严禁在任何情况下留阴槎。
5、加强多层住宅的沉降检测。施工期间，施工单位必须按设计要求及规范标准埋设专用水准点和沉降观测点。主体结构施工阶段，每结构层沉降观测不少于一次；主体结构封顶后，沉降观测2个月不少于一次。监理单位必须进行检查复测，并将资料列人工程质量评估内容。
关键词：建筑设计；存在问题：解决措施
Abstract: Residential Architectural design is an onerous but a responsible job, a direct impact on the safety of buildings, suitable, economic and rational. But in the actual design work, the design of residential buildings often happens all the conceptual and methodological errors. Therefore, as a designer, should strengthen the normative study and understand and master specification clauses explain the meaning, to strengthen the common ability to distinguish architectural design errors, improve control capacity of the design problem, the design of the residential building work done safer and more reasonable.Keywords: architectural design; problems: solving measures
中图分类号：TU2文献标识码：A文章编号：2095—2104（2013）07—0005—02
前言
住宅工程质量的优劣直接关系到人们的生命安全。住宅建筑是建筑中最大面积的建筑，它为人们提供了一个必不可少的居住环境。同时，住宅也是我国经济发展、社会进步的重要标志。因此，建筑设计应当贯彻“适用、经济、安全、美观”的建设方针和“以人为本”的指导思想，以现代家庭居住行为方式为依据，合理组织室内空间，提高室内空间的利用率，努力完善住宅的使用功能。
一、住宅建筑的设计原则
1.满足使用功能要求
由于建筑物所处的环境和使用性质不同，除满足空间尺寸要求外，还要满足某些建筑物的特殊要求，如保温、通风、隔热、吸声等，在构造设计时要综合相关专业的技术知识，优化设计，选择经济合理的构造措施，满足建筑使用功能要求。
2.确保结构安全
正确的结构计算时保证建筑物安全的前提，除对建筑结构、构件进行必要的计算外，对阳台栏杆、楼梯扶手、构件接缝等，要采取必要的措施，保证其在使用过程中的安全和可靠。
3.注重建筑经济的综合效益
建筑构造设计要处处考虑经济合理，采用合理的构造方案，就地取材，节约材料，在保证质量的前提下降低造价，并减少建筑物的运行费用、维护费用。
二、目前住宅建筑设计中存在的问题
1.设计人员“思想保守”与过于“开放”
“思想保守”体现在结构设计方面比较多，例如：现在很多高层住宅，剪力墙过多过厚， 由于刚度过大，导致相对侧移值过小，远远小于规范的规定值，一来不利于建筑物抗震， 二来不经济。设计师“思想保守”不应该，但不顾现场条件的“开放”也是错误的。它体现在：有些设计师在建筑创作中大量的搞“怪异造型”和“仿制抄袭”，认为谁的作品能给人带来某种震撼，满足其求新、求异的心理需求，哪怕是从国外直接搬过来的东西，就会受到决策者和建设方等首选。实际上这是建筑设计创作的极端表现，这种设计没有考虑到建筑与环境的协调及整体性，反而降低了设计品位，徒增造价。
2.勘察中设计管理观念落后
目前在工程勘察项目中,存在思想落后,观念成就,对建筑工程设计缺乏认识和整体概念不理解的问题,勘察、设计中的违规操作较多。在工程勘察项目中,违反强条较多的往往是一些知名度高、市场占有份额较大的老牌甲级院。在工程的设计项目中,违反强条较多的则是一些设计资质较低、技术力量相对薄弱的设计院。勘察设计作为未来的主流行业,各大勘察设计单位对对执行强制性规范是认真的,这对保障的勘察设计质量起到了很好的表率作用。建筑工程施工对质量的监管和商品价格进行的监控计划和调整,也已经由计划经济时期的政府控制,转为市场调节。但由于工程设计中措施的不完善和监督力量的薄弱,加上市场调节的滞后性和盲目性,出现了大院的现象,这是作量大而引起的百密一疏的现象, 一般都是在外业工作深度达到了勘察深度后,在内业报告中出现的违规情况。因此,在改善工作深度达到了勘察的深度后,在建筑工程设计上采取计划定价的方式,可以保证项目的质量,也可以加强对建筑工程设计的管理。
3.专业技术知识不扎实，专业之间配合不到位
有些设计人员没有扎实的专业技术知识，自然设计出的建筑图纸会出现很多问题，给施工带来难度。不具备扎实的专业知识，在施工过程中出现的临时性问题更是难以应付，有的甚至对施工工艺都不太了解。一些年轻的设计师，离开计算机，离开图库，大脑一片空白，徒手根本不能画图，不能设计。这样怎能保证设计质量，这样的设计在建设过程中如何能成为施工依据。解决方法：设计师要加强专业知识学习，还要对新信息、新设计工具、新设计手段不断充电，同时也要注重实践训练，从设计室走出来， 深入现场一线，对施工工艺、流程等方面要很好的把握等。
三、建筑设计中常见问题的解决措施
1.设计人员思想认识和技术的提高
设计人员思想的“保守”和“开放”都是建筑设计的误区,可采用竞争机制来处理这一问题,开展一些方案的竞赛,促使设计人员积极的对设计的结构、 外形和功能等方面进行全面的思考。设计人员还要加强自身的学习,提高专业能力,多向国内外的建筑设计广泛的涉猎,汲取他人的精华为己用。还要在加强知识学习的同时提高实践能力,深入到建筑一线,对施工的工艺、流程等方面的知识进行了解和把握,提高工程设计的质量。
2.完善对勘察设计队伍的管理,加强队伍建设
建立一支相对稳定的勘察设计队伍，杜绝挂靠现象。在勘察大院出现的违反强条中，就有担心不是自身的勘察执业人员的成果，而是挂靠的人员的所作所为的结果，这对于勘察报告质量危害是最为严重的，也是行业规定所不许可的。在设计单位，特别是资质较低的单位， 往往存在着带薪培训的问题。当手把手教出的执业人员正能独挡一面的时候，就往往伴随着跳槽的现象。作为跳槽本身无可非意，但对于中小设计单位却是个难题，最终的结果是大院人才储备过剩而小院的人才严重不足。而切令人担忧的是这种情况还在时时发生，这样对提高设计质量是不利的。因此，必须有相应的举措来减少这种状况。各中小设计单位本身也要有相应的措施保证一个基本的设计队伍，防止设计质量的滑坡。
3.加强强制性条文的学习
各设计单位应该组织勘察设计的执业人员认真学习，特别是违反强制性条文的问题，拿出本单位有类似现象的施工图，作一次个案的分析，让全体执业人员通过学习，提高设计水平。设计水平的高低，不仅仅体现在设计的工程项目的体量或复杂性，也体现在设计图的执行规范的严格性。凡是规范的强制性条文，都是和建筑安全和人民生命安全息息相关的，要从建设和谐社会的高度，加强对强制性条文的执行，不得以任何方式和理由使工程项目在设计阶段就出现不安全的因素。
四、对住宅建筑设计的建议
针对住宅建筑存在的问题，结合细部的设计原则，根据实践经验住宅建筑设计采用如下的方法，可使住宅建筑更适合于居住。
1.套型的功能空间分离
居住水平的提高，反映在居民功能上的一大特征，就是功能空间专用程度的提高，功能空间的专用程度越高，功能的使用质量也就越高。文明的分室标准要求是食寝分离，起居与主卧室分开、工作与学习空间独立、公私分离。就是把家庭生活空问分为私密区和公共区，把卧室、工作室、专用卫生间等私密性要求高的房间划分为私区，把起居室、餐厅、厨房、公用卫生间、门厅等划分为公区，按公私分离原则进行生活行为单元组合设计。
餐寝分离、居寝分离。将用餐功能从卧室分离出来，同时又将起居功能从卧室分离出来， 起居、进餐、就寝分离，在面积条件许可的情况下应优先考虑设置专用的餐厅。也可将用餐空间附带在起居空间内，或附带在厨房内形成餐室厨房，也可附带在门厅内。
2.平面布局的多元性、变异性和差异性
居住者层次不同，审美意向和价值取向不同，家庭结构各异，对住宅要求就不同；同一居住者不同时期对空间的使用也有不同的要求与选择，因此，在住宅建筑设计时，除了提供丰富多样的套型平面外，同时也要求住宅的平面布局能适应这种变异性和差异性。“部分灵活”的单元大开间，虽有固定的厨房、卫生问、入口和单元的形状，但可划分成不同的平面布局，满足不同层次的需要。
3.厨、卫布局完善合拍
厨房是家务劳动集中的地方，是否适用不仅取决于有一定的使用面积，而且也取决于形状和尺寸是否适合布置设备及操作。根据洗、切、烧的操作过程，厨房的台面呈l型及h型柜式布置较合理，并要求有足够长的台面能置放电饭煲、微波炉等家电。卫生间应随套型面积的扩大也相应增加，一般卫生间有浴缸、坐便器、洗脸盆（池）等。盥洗室分设后，上部空间可设吊柜，也可与厨房人口结合，留出一个完整的墙面作为用餐空间。
五、结束语
总之，建筑住宅在国家基本建设投资中占有很大的比例，因此在建筑设计中必须正确处理适用、经济、美观等几方面的关系。作为建筑工程设计人员，需要不断的积累各种知识，博采众长，集思广益，充分利用现场条件，扬长避短，趋利避害，合理采用新技术、新工艺、新材料，加强科技创新，涌现出更多好的设计作品。
参考文献
一是建立和完善行政法规体系。___市委、市人大、市政府历来高度重视建筑节能和资源节约工作，强化从法律法规上规范建筑节能与资源节约工作。20__年以来，先后出台了《___市节约能源条例》、《___市墙体材料革新和建筑节能管理规定》、《___市发展散装水泥管理规定》和《关于20__至20__年建筑节能和资源节约工作指导意见的通知》等。今年市人大、市政府又重新修订了《___市墙体材料革新和建筑节能管理规定》，市人大正在制定《___市供热管理条例》。这一系列的法律法规和政府规章，对规范建筑节能与资源节约工作起到了重要的推动作用。按照___市人大、市政府颁布的法律法规和规章，___市建委相继制定了《___市民用建筑节能管理实施细则》、《关于贯彻落实建设部加强民用建筑工程项目建筑节能审查规章的通知》、《关于___市居住建筑节能工程实施备案管理的通知》、《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》。20__年又制定了《___市民用建筑节能与资源节约“十一五”发展规划纲要》，规范引导我市建筑节能和资源节约工作。
二是建立技术标准，完善标准体系。___市从1991年至20__年先后三次修订建筑节能设计标准，不断提高建筑节能率。5年来先后组织编制了《___市居住建筑节能设计标准》、《___市居住建筑工程施工技术规程》、《___市居住建筑节能工程质量验收规程》、《___市居住建筑节能检验标准》、《___市公共建筑节能设计标准》、《集中供热住宅计量供热设计规程》、《___市住宅建设中供水系统技术规定》、《___市蒸压轻质砂加气混凝土砌块应用技术规定》等30项技术标准，形成一整套建筑节能和资源节约技术标准支撑体系，为全面推进全市建筑节能资源节约工作提供了技术保证，使建筑节能标准化工作在全国处于领先水平。
三是开展试点示范工程，推动建筑节能市场体系。为了推动民用建筑节能市场的形成，___市采取了以试点示范工程带动全市民用建筑节能市场的开展，以科学研究与实践相结合，推动新材料、新产品、新技术、新工艺的应用，以人为本，提高住宅的科技含量。几年来先后建成了龙潭路、人民家园、第六田园、华夏津典、万科水晶城、梅江小区等不同类型的绿色节能示范住宅区，实施了世界银行资助的100万平方米“中国城市供热改革与建筑节能___示范项目”。这些不同时期、不同内容的示范工程，带动了全市民用建筑节能工作的开展。
四是加强过程监管，健全检查监管体系。___市积极推行建筑节能强制性标准体系，把建筑节能工程纳入建设工程质量管理程序，采取日常监督巡查和专项检查整治并举的方式，从开工、施工和竣工验收“三个环节”实施了“四不准四控制”的监管措施。确保分户计量安装到位；控制供水管道安装，确保再生水入户；控制建筑节能质量验收，工程竣工验收必须进行建筑节能专项验收，提出质量评价意见，凡发现不符合规范、规程的，必须进行现场节能工程检测，整改合格后重新验收，确保建筑节能质量。
五是加速供热改革，降低建筑能耗。截至20__年底___市住宅集中供热面积已达7570万平方米。其中锅炉房供热5520万平方米，热电联产1700万平方米地热供热290万平方米，燃气燃油供热60万平方米。热化率达到90.6％。其中集中供热普及率达到80％。在供热节能方面，___市主要做了两方面工作：一方面是大力改造热力生产和输配系统。通过运用先进技术和管理手段，从提高锅炉房的运行效率、提高供热管网和换热站的输送效率、拆除并网能耗大、效率低的小锅炉、大力推广清洁能源高效供热技术等，达到“节煤、节水、节电”的目标。另一方面是积极探索实施供热计量。20__年10月___市政府颁布《关于改革住宅集中供热收费机制意见的通知》，取消了单位报销制，实行“谁用热、谁交费”的原则，率先实现了供热收费机制的市场化运作。市建委于20__年下达了《关于新建住宅室内采暖系统一律安装热计量装置的通知》，要求新建住宅在硬件建设上必须具备实施计量供热的功能。由市供热办组织编制的《集中供热住宅计量供热设计规程》和《集中供热住宅计量供热施工质量验收规程》，为在全市推行计量供热奠定了基础。
六是发展新型墙体材料，构建新型建筑体系。20__年以来，___市新型墙体材料得到了配套发展。全市新型墙体材料生产企业171家，产量达到48亿块标砖，占墙体材料总量的70，已形成板、块、砖三大系列，现有产品40多种。生产能力63亿块标砖，可满足约3500万平方米建筑需求。同时，___市还积极推广应用综合利废产品，建成了掺灰（含渣）量在60以上年产20__万块标砖的粉煤灰砖生产线；建成了年产20万立方米的砂加气混凝土制品生产线；建成了年产30万立方米的混凝土多孔砖生产线。目前，新型节能型墙体材料的应用已在___市建筑中占主导地位。七是实施既有建筑节能改造试点工程。对既有建筑进行节能改造是目前建筑节能工作的难点。___市从20__年起开展了既有建筑改造的试点工作，按照“市场投资运作机制为主，政策激励为辅”的方法，以供热单位为投资主体，改造了7000平方米既有住宅。试点建筑的围护结构节能指标达到第三阶段65节能设计标准的要求，供热系统实现质调节和量调节的控制。通过实际运行，夏季空调节电48，冬季采暖节煤127吨以上。___市既有建筑节能改造试点经验得到建设部的充分肯定。记者团在___采访期间也了解到，目前在建筑节能方面还存在一些亟待解决的问题。一是法律法规还需进一步完善。随着城市建设不断发展，建筑能耗将不断增长，从目前来看，在法律法规方面对建筑用能的行为约束力不够。因此，迫切需要加快制定有关建筑节能管理方面的
法律法规。二是建筑节能工程监管机制需要加强。据___市介绍，推行建筑节能工程以来，许多开发商为降低造价，对建筑节能产品采取无限压价的行为，出现以次充好、假冒伪劣的现象，对建筑工程质量有一定影响。因此，应加强建材市场监管，建立民用建筑节能的测试、认证、标识、备案等市场监管机制。三是要加快既有建筑节能改造步伐。___市城镇住宅建筑至20__年底拥有量约14000万平方米，不节能住宅约7550万平方米。特别是既有建筑和公共建筑节能改造资金缺口较大。因此，应建立既有建筑改造基金，为推动既有建筑节能改造提供资金保障。
充分认识建筑节能形势积极开展建筑节能工作
近两年来，浙江省___市在贯彻落实建筑节能工作中，紧密结合地方实际情况，坚持从抓认识入手，抓培训起步，用试点引路，重质量效果，从而收到了较好的效果，得到各方面的肯定。他们的具体做法是：
加强宣传培训提高建筑节能认识
为把建设部、省建设厅关于贯彻实施《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》落到实处，___市先后组织举办了宣传贯彻和建筑节能应用技术研讨暨展示会，节能设计软件操作培训等活动。全市各建筑设计单位，房地产开发公司，质量监督，监理等单位的领导和技术骨干都必须参加学习培训。通过上述的培训活动和实物展示，使得相关部门的领导骨干们提高了对建筑节能的认识，消除了畏难情绪，为把《标准》落实到各自工作中打下良好的思想认识基础。从20__年下半年开始，___市规定所有的居住建筑工程都要按规定设计节能内容，各施工图审查机构主动把建筑节能内容作为一项主要审查内容严把审图关，凡没有设计节能专篇的施工图纸一律返回整改，待符合要求后发审查批准书，从而在源头上把住了关。部分房地产开发单位主动向行政主管部门联系建筑节能相关工作，自觉组织相关人员赴外地参观考察，这些具体行动为全市的建筑节能工作起步与发展营造了良好氛围。
积极抓好试点推动建筑节能工作深入开展
为保障建筑节能工作的深入开展，市建设局多次组织有市建设局、市质监站、监理公司、房地产开发、施工、设计单位等有关人员赴上海、江苏等地进行实地考察，学习建筑节能工作经验和施工技术，既参观已完工的建筑节能工程，又考察施工现场，同时将新的技术产品引入___市场。为把握工作的主动权，___市坚持以点带面，稳步实施，逐步发展的工作思路，做好建筑节能试点工程的建设，增强信心，排除干扰。目前___市的许多在建重点开发住宅工程均采用了墙体围护结构保温技术，各县(市)也都制定了相应的建筑节能实施计划，正在施工中的部分工程也都落实了建筑节能的具体实施。
严格工程质量确保节能效果
实 施 方 案
为深入贯彻生态文明思想，进一步健全完善自然资源保护长效机制，压实耕地保护的主体责任，经县政府研究，决定在全县推行自然资源网格化管理田长制(以下简称田长制)，制定如下实施方案。
一、总体要求
（一）指导思想
坚持以新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的和二中、三中、四中、五中全会精神，将新发展理念和高质量发展要求落实到耕地保护全过程、各环节，为真正以长牙齿的硬措施，落实最严格的耕地保护制度，全面推行田长制，由县乡政府主要负责人担任“田长”，建立“田长＋检察长＋警长＋网格员＋监督员”联防联控机制，构建覆盖全部、责任到人、监管到位的耕地保护监管网络，形成“横向到边、纵向到底、全覆盖、无缝隙”的耕地保护工作体系，深入开展农村乱占耕地建房问题整治，坚决制止各类耕地“非农化”行为，牢牢守住耕地保护红线，切实维护良好自然生态环境，为全县经济社会高质量发展提供可靠的自然资源要素保障。
（二）基本原则
坚持从严保护。坚守十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，牢固树立耕地保护责任意识，将永久基本农田保护摆在突出位置，强化永久基本农田对各类建设布局的约束，严格控制非农建设占用，保护利用好永久基本农田。
坚持权责一致。充分发挥市场配置资源的决定性作用，更好发挥政府作用，完善监督考核机制，乡镇、村两委党政主要负责人要承担起耕地保护第一责任人的责任，健全管控机制。
坚持奖惩并举。以各乡镇为主、县级为补充，建立健全激励奖惩机制，对耕地保护成效突出的村集体经济组织、农户、各级田长等给予通报表扬和奖励，对耕地保护不力、问题突出、情节严重的单位和个人实行约谈问责直至追究法律责任。
（三）总体目标
到2021年2月底前各乡镇要全面落实以保护耕地和永久基本农田为目标的“田长制”，建立每块耕地有田长的管理模式，实现耕地和永久基本农田保护责任全覆盖，坚决遏制乱占耕地违法势头，确保实有耕地数量基本稳定，永久基本农田保护面积不减、质量不降、布局合理。
二、主要任务
（一）全面推行田长制，实现耕地网格化监管
建立耕地管理工作一张网，在全县范围内全面建立田长制。按照“属地管理、分级负责、部门协同、责任到人、源头治理”的原则，将耕地和永久基本农田分层级设置农田网格，建立以村为单位的网格化管理机制。以行政村为耕地和永久基本农田保护网格单元，乡镇政府、行政村主要负责人分别为本辖区内耕地和永久基本农田保护田长。将耕地保护目标任务落实到具体责任人和每个地块，建立一级抓一级、层层抓落实的耕地保护机制，形成“横向到边、纵向到底、全覆盖、无缝隙”的耕地执法监管网络体系。
1．各级田长设置与职责。县级总田长由县长担任，县级田长由分管自然资源工作的副县长担任。乡级田长由乡镇政府主要负责人和有关负责人担任，村级田长由村两委负责人担任。
县级田长：县级田长对县级总田长负责，对全县范围内耕地和永久基本农田保护工作负总责。承担网格化管理的主体责任，负责推动全县自然资源网格化管理责任体系的建立和落实，协调解决全县自然资源管理和保护方面的重大问题，督促相关部门联合打击违法占地、破坏耕地等违法行为。对下级网格的田长履职情况进行督导考核，强化激励问责，督促工作落实。
乡级田长：对行政区域内耕地和永久基本农田保护工作负总责，指导、协调、督促相关工作落实。严格执行宅基地审批、设施农用地备案等规定，强化农村乱占耕地建房问题整治工作，确保农村建房行为“八不准”落实到位；每月听取田长工作情况汇报，每季度向县政府报告田长工作情况，提出工作建议和需要解决的事项；每周至少组织一次行政区域内耕地和永久基本农田保护工作的综合执法检查；对村田长耕地保护工作开展情况进行日常监督和年度考核。
村级田长：对本村行政区域范围内耕地和永久基本农田保护负总责。负责定期组织巡查辖区内耕地和永久基本农田，严格执行管辖区农村建房行为“八不准”等规定，严格落实“一户一宅”政策和宅基地用地标准，第一时间发现、制止、报告非法占用破坏耕地和永久基本农田及损坏永久基本农田保护标志牌的行为，第一时间报告上一级田长和县自然资源、农业农村主管部门；负责对村内各地块承包人开展耕地保护政策法规宣传教育工作；每月向上一级田长报告耕地保护工作情况；每周至少组织一次巡查、检查，做好记录；自觉接受上级田长的监督考核。
2．各级网格员设置与职责。县自然资源局班子成员担任二级网格员。各乡镇自然资源所所长和包村干部担任三级网格员。各村监委会主任担任四级网格员。
二级网格员：传达上级关于田长制工作相关文件、精神，对下级网格员履职情况进行检查、督导。配合县级田长做好全域耕地和永久基本农田保护工作，对划定网格范围内的耕地和永久基本农田开展日常巡查，对发现的违法行为进行预警、上报，依法处置。督导辖区农村乱占耕地建房问题整治、农村建房行为“八不准”等工作；对网格内项目用地、生态修复、土地整治复垦等项目设立提出实施意见，对在建项目审批后进行全方位监管。承担网格化管理的主要责任，确保不发生重特大非法占地等严重破坏自然资源的违法事件。
三级网格员：做好全域耕地和永久基本农田保护工作，对划定网格范围内的全域耕地和永久基本农田开展日常巡查，对发现的违法行为进行预警、上报，依法处置。认真贯彻执行上级关于田长制工作相关文件、精神，承担网格化管理的直接责任，确保不发生重特大非法占地和破坏耕地等自然资源违法事件。
四级网格员：配合本级田长做好全域耕地和永久基本农田保护工作，对划定网格范围内的全域耕地和永久基本农田开展日常巡查，对发现的自然资源违法行为进行预警、上报。宣传上级关于田长制工作相关文件、精神。承担网格化管理的直接责任，确保自然资源违法行为发现在初始，制止在萌芽。
3．村网格监督员职责。各行政村村务监督委员会主任负责监督本行政村集体所有耕地的保护工作，监督村民建住宅“四议两公开”工作，监督本村建房“八不准”执行情况，及时制止并向上级田长、网格员报告乱占耕地建房、挖沙取土、堆放压占等非法占用耕地、破坏耕地违法行为。
4．田长制办公室。设立县田长制办公室，具体负责全县自然资源网格化管理田长制日常工作，研究相关政策，细化完善制度，定期召集会议，协调解决问题，及时上报信息，开展督导考核。办公室设在县自然资源局，办公室主任由县自然资源局主要负责人担任，县农业农村局、县生态环境局、县林业局、县住房和城乡建设局、县审计局、县公安局、县检察院、县法院为办公室成员单位。各乡镇参照县级成立田长制办公室。
县自然资源局：负责国土空间规划、用途管制，耕地保护责任目标考核和永久基本农田特殊保护，自然资源保护和合理开发利用领域的执法监督等职责。
县农业农村局：负责设施农业、村民宅基地的日常监管，强化设施农用地的备案审核管理，指导基层乡镇严格执行“一户一宅”政策和宅基地用地标准，加强农村村民建住宅执法巡查工作，做到早发现、早制止、早报告、早查处。
县生态环境局：负责按规定依法审批建设项目环境影响评价文件，对未经自然资源主管部门用地预审的建设项目不予审批（核），做好建设项目“三同时”监管和竣工环境保护验收。
县林业局：负责林地保护与利用的日常执法监督管理，依法查处非法占用林地违法行为。
县住房和城乡建设局：负责农村村民住宅建设日常监督管理，指导和规范农村村民住宅建设程序，加强施工建设管理。
县审计局：负责对乡镇政府主要负责人履行耕地和永久基本农田保护职责情况的审计工作，及时移送耕地保护和永久基本农田违法问题线索。
县公安局：负责依法受理县自然资源局移送的涉嫌自然资源违法犯罪案件；不定期开展联合执法检查，依法查处妨碍自然资源执法的违法犯罪行为。
县检察院：负责受理县公安局移送的自然资源犯罪案件；对违反法律法规，造成自然资源破坏的违法案件依法依规提起公益诉讼。
县法院：负责依法受理县自然资源局申请强制执行的自然资源违法案件，依法审理涉嫌自然资源犯罪案件。
（二）立足早发现、早制止，完善网格化管理措施
乡级田长要充分发挥新闻媒体的舆论引导和监督作用，紧紧围绕田长制工作重点，广泛宣传自然资源管理法律法规和党中央国务院关于加强耕地保护的政策措施，引导公众积极关注支持，牢固树立生态文明理念，增强耕地保护意识和行动自觉，增强营造全民参与耕地保护的法治环境。在各乡镇田长责任区显著位置公布田长和网格员、监督员名单，以及工作职责、联系电话等，广泛接受社会监督。
综合运用现代科技手段，整合自然资源、农业农村、水利、林业、住房建设、城市管理、公安等部门电子监控平台，利用举报电话、无人机巡航、“蓝天卫士”农田监控系统、自然资源执法监督指挥系统等科技手段，对乱占耕地违法行为实时监管、自动预警，提高违法占用耕地问题发现的效率和精准度。发挥自然资源、农业农村等执法队伍作用，强化基层乡镇综合执法前沿哨所作用，对各级网格开展常态化执法巡查，第一时间发现、制止和查处乱占耕地建房行为。
将田长制工作与“大棚房”清理整治、农村乱占耕地建房问题整治、扫黑除恶专项斗争等专项工作相结合，加强农村建房“八不准”等整治政策宣传，及时公开曝光一批新增乱占耕地典型案件，坚持以案释法、以案促改，结合典型违法案例开展警示教育。农业农村、住房建设等部门加快制定农村宅基地、农民住宅建设管理办法，各乡镇组织所有村委与每家每户签订《严禁乱占耕地建房承诺书》，引导和规范农民群众依法用地建房。
（三）严格考核奖惩，压实乡级田长责任
从严处罚乱占耕地违法行为，实行乱占耕地违法有奖举报制度，经核实情况属实的违法线索，给予举报人适当奖励，发动社会各界积极参与耕地保护。对乱占耕地建房、挖沙取土等违法行为，按照法律法规顶格处罚，该拆除的限期拆除到位。对新增乱占耕地违法责任人，从严从重处理到位，构成犯罪的，依法追究刑事责任。同时，坚持“双处罚、双追究”，既处罚违法当事人，又追究所属乡镇有关责任人的责任。
强化耕地保护目标考核，实行违法占耕地周报告、月考核制度，督促各乡镇推进农村乱占耕地建房整治情况、土地卫片执法、耕地保护督察等问题整治整改工作。将各类奖补资金的发放与耕地保护责任落实挂钩，鼓励各乡镇对落实田长制工作较好的田长、网格员给予资金奖励。根据耕地违法总量，实行“增违挂钩”制度，一个年度内耕地违法总量居全县第一位的乡镇适当扣减下一年度办公经费，用于奖励违法总量较少的乡镇。
对于群众举报且属实的新增违法占用耕地行为，发生影响恶劣、特别重大的耕地保护违法事件的，由县政府取消年度评先资格。对当月新增违法占用耕地超过2起的乡镇实行挂牌督办，限期整改不到位的或对田长制落实不力、新增违法问题排名全市前20位的乡镇，由县政府约谈提醒主要负责人，连续三次排名全省前20名的乡镇，问责主要负责人。
三、组织保障
（一）加强组织领导
耕地保护实行党政同责，各乡镇政府要切实担负起主体责任，树立保护自然资源的强烈意识，统筹推进落实田长制。发挥党建引领作用，充分发挥基层党组织作用，积极采取有效措施，严格源头控制，强化过程监管，调动保护耕地各方积极性，推动自然资源领域治理能力和治理体系现代化，确保本行政区域内耕地和永久基本农田保护责任目标全面落实。
（二）明确田长职责
各乡镇要制定本地田长制实施方案，科学划分网格，合理配备人员，细化田长措施、明确目标责任，理顺责任体系，并及时向社会公布，自觉接受社会监督，扎实推进田长制管理工作，确保2021年2月底前落实到位。强化对各村网格员考核，对工作不力、责任落实不到位、问题突出的提醒约谈；对严重失职渎职的，依法追究其党纪政纪责任。
（三）强化部门联动
县田长制办公室要会同县自然资源局、县农业农村局与乡级田长建立协调联动工作机制，生态环境、林业、住房和城乡建设及各乡镇等要加强巡查检查协作配合和信息共享，确保耕地和永久基本农田执法监管落实见效。公安、检察、法院等司法机关建立与田长制衔接工作机制，形成依法打击非法占用、破坏耕地和永久基本农田的违法行为的工作合力。
关键词：住宅专项维修资金 安全问题 濮阳市
中图分类号：F293.30 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2016）08-187-03
一、针对住宅专项维修资金安全问题的改进思路
建立维修资金使用安全环境，必须要分析使用过程存在哪些安全隐患及防范方法。维修资金使用过程具有周期长、参与角色多、责任和义务主体更替频繁等特点。我们根据使用过程的不同阶段逐一分析。
1.使用项目申报阶段。根据《住宅专项维修资金管理办法》及各地方性维修资金管理办法规定，一般由业主申请，物业服务企业提出使用建议或使用方案，并由业主委员会审核同意后向主管部门申请或备案。其中有三点容易出现问题：
（1）申报工程项目是否在维修资金允许的范围内。
（2）因普通人缺乏工程造价专业知识，难以判断维修工程造价是否合理，有没有发生乱报、多报、错报的情况。
（3）在收集列支范围的业主签名过程中，是否存在伪造业主签名、代替业主行使表决权利的情况？另外，业主具有知情权，维修方案是否公示？是否对业主存在隐瞒、欺骗、有意不公开不透明的情况。
对维修范围，可以建设或强化维修项目分类管理，规范工程项目范围对工程造价合理性，需要建立相应的维修工程审价制度。对于保障业主的知情权和表决权，一方面要加强业主自我管理意识，另一方面建立维修资金审计制度和公示体系。
2.工程施工阶段。由于业主或物业缺乏专业的施工管理能力，难以确保工程质量。一般问题出在：
（1）施工方未经过公平、公开挑选。
（2）施工合同的签订是否较好的维护业主利益。
（3）施工过程及用料得不到有效监督和控制，工程质量得不到保证。
对此可利用建设领域管理的经验，建立相应的维修工程招投标制度和工程监督制度。提出对施工企业进行优选、对施工过程质量进行管控的法律指导。
3.资金使用划拨工程。备案通过划拨资金阶段，资金的安全管理容易出现以下几个方面问题：
（1）维修项目完工后管理部门的资金审核是否能严格把关？资金的拨付方式是否合理？
（2）使用划拨资金如何在相关业主账户中进行合理分摊？
（3）专用管理银行划拨程序是否确保规范、安全？
上述问题表明，资金划拨阶段是保证资金安全的重要关口。资金划拨时必须预想到划拨出去之后，有可能出现资金被占用、挪用、错误划拨的风险。因此通过各种风险后果的分析，应通过加强对资金划拨要件完善及核实、正确进行分摊、对支出手续和目标账户的核对等手段，确保资金出口安全。
此外，行政主管部门在对资金使用监督管理时，需要考虑监督管理执行效率。如果备案审查过程和资金拨付手续过于细致、繁琐，会增加使用申报难度，降低使用效率。因此，一要规范流程、提高运转效率；二要积极引导业主参与管理、物业服务企业积极协助；三要充分利用技术手段，提高申报、审核、投票、公示等环节的执行效率。最终各个层面的措施，均是为了建立有序、规范流程，在各个环节保障业主决策权和知情权。并对业主缺乏专业判断能力的方面，通过加强制度设计、引入专业机构等办法，综合构建维修资金使用安全的环境。
二、优化管理模式，创新住宅专项维修资金使用监督机制
要确保维修资金使用安全，首先要从管理模式及机制上想办法、求实效。建立业主自我管理、物业服务企业协助管理、行政主管部门监督管理和专户银行监督资金风险的多方参与管理的维修资金使用“三管一控”新模式。
1.引导强化业主自我管理。根据《物权法》等相关法律政策的规定，维修资金的所有权人是业主，因此业主享有法律范围内对资金的决策权。管理部门应当充分保障业主的知情权、参与权及决策权。应采取措施唤起业主的共同事务决策参与意识，引导业主加强自我管理。可采取的措施包括通过各种途径宣传维修资金相关知识和政策，对业主委员会及物业服务公司展开定期专项培训等，培养业主的参与意识，使业主了解自己的权益及如何保障合法权益。
（1）通过各种途径加强对业主维修资金政策的普及。根据我们了解，目前很多业主对维修资金政策不甚了解，甚至对资金的性质及如何使用一无所知，为保障其权益，必须加强对业主的政策宣传。
（2）开展对业主委员会、物业服务企业的专项培训工作。业主委员会及物业服务企业在维修资金使用中扮演着举足轻重的角色，但实践中他们的作用往往得不到应有的发挥，究其原因在于缺乏责任心、缺乏公共管理意识及专业知识等原因。因此对他们的管理行为极待加强。建议管理部门加强业主自治自律体系建设，通过深入研究、创新方式，推进物业项目业主委员会及物业服务企业的责任心和服务意识建设。可以通过组织定期培训活动，开展先进业委会及物业服务企业的评选，促进业主委员会及物业服务企业人员合法维权、依法履职。
2.规范服务企业协助管理。根据国务院《物业管理条例》的规定，物业服务企业是与业主委员会签订物业服务合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和持续的活动组织。因此物业服务企业具有积极参与维修资金管理的责任。因此，应采取措施加强物业服务企业相关管理工作，促使物业服务企业协助管理。如通过标准量化评价物业服务企业对维修资金相关活动的诚信力度、支持力度和执行结果，与物业服务企业的诚信档案、资质审批等方面挂钩（具体方式根据地方物业管理情况需单独设计）。
可以出台相关政策要求物业服务企业积极诚信履职，如在选择施工单额（比如10万元以上）时，必须通过招投标的方式确定施工企业。在维修资金申请使用工程中物业服务企业应及时对工程施工企业资质、维修方案工程报价、业主签名及分摊明细予以公示。在业务服务合同中明确物业服务企业对工程施工、工程质量负有监督责任。不负责任的，对工程施工造成不良影响的，应按照物业管理条例的相关规定和物业服务合同进行处罚或要求赔偿。
3.加强行政主管部门监督管理。维修资金有资金数额大、管理项目多等特点，决定了维修资金管理的复杂性。对于维修资金的使用，管理部门应规范操作行为，严格进行程序监督。把好“四关”：
第一，把好材料审核关，对使用维修资金的申请资料进行严格的完备性、合法性、有效性审查。在特殊情况下，要对是否属于维修资金使用范围、资金使用方案的合理性以及业主签名的真实性进行核实。公示、分摊时，发现问题，及时处理.
第二，把好现场勘查关，为确保资金的安全合理使用，管理部门必须进行现场勘察。对使用维修资金达到一定资金（如5万元以上）的工程，行政部门可以派出两名以上专业人员进行现场勘察和拍照，并估算工程量、工程造价等，防止套用、滥用维修资金的现象发生。
第三，把好工程验收关，行政管理部门要监促业主、业主委员会、物业服务企业和施工单位搞好工程验收，并签署督促业务、业主委员会、物业服务企业和施工单位搞好工程验收，并签署工程验收报告。没有完善的工程验收报告，不拨出最后一笔工程款项。
第四，把好层级管理联防关，完善市、区（县）、街道三级维修资金管理机制，强化区域属地管理。对重大维修资金使用项目，可实行市、区（县）、街道管理部门联防监控。
4.做好专户管理银行风险监控。资金支出时，可能发生资金划拨至非正常使用对象账户上的情况，即资金被挪用。因此专户管理银行应仔细审查专用票据真伪、是否具备支出条件，认真核实维修工程费用数额、施工企业专用账户等情况。核准确认后，方可划拨资金。如发现专用票据不符、专用账户不对、支出手续不齐全的，应立即停止办理。并及时与行政主管部门取得联系，切实查明原因。防止资金支付发生意外，把好资金出口安全。
三、完善濮阳市住宅专项维修资金合同范本，加强维修资金使用的监管
当前资金使用方面的政策较粗，对维修资金的使用范围分摊方式以及维修过程中的程序把控没有操作性强的统一规定，对相关角色的约束力不足，也是造成过程漏洞的原因之一。因此需要细化相关政策，完善相关制度。
1.细化使用过程操作规范。对于维修资金的使用范围，各地方的维修资金管理办法都有明确规定，即用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造等。
但对于不得使用维修资金范围的规定不尽相同。《住宅维修资金管理办法》对不得从维修资金中列支的情况进行了明确规定，通过分析，我们认为该办法的规定较为合理。而某些地方或者没有将应由当事人承担的费用排除在列支之外，或者没有将应由相关单位如供水、供电应承担的费用排除在外，特殊情况除外。这种不统一的规定给资金使用的操作带来混乱，且损害了业主的合法权益，容易造成资金的滥用。因此建议各地对维修资金的使用范围进行明确规定，包括例外情形等。
对于维修资金的分摊方式，各地均有原则性的规定，即遵循“谁受益，谁分担”原则。但是在实践中出现了受益与分摊不一致的情形，导致损害了分摊人的权益。与此同时也出现了“受益”难以界定的问题，如一楼用户不使用电梯，是否应当分摊维修费用？由此产生了对“谁受益，谁分担”原则合法性及合理性的质疑。维修资金的正确分摊与否直接关系业主的切身利益，因此建议管理部门对资金的分摊方式出台实施细则予以规范。
2.制定并完善了濮阳市房屋住宅专项维修资金使用程序。
（1）申请单位（人）带相应证件。查询维修资金、制定维修方案（施工方做预算、施工方由申请单位、人确定）、电脑输入、相关业主签字
（2）业主签字完成后，要经过以下程序：一是勘察现场；二是公示（预算公示7天、相关单位、业主自行公示）；三是物业公司、业委会或相关业主签字、盖章；四是组织施工。
（3）工程竣工。一是验收：相关单位、业主组织验收签字盖章；二是申请单位（人、施工方）做决算；三是勘察现场；四是决算公示7天；五是通知申请单位（人）开发票；六是整理相关手续转财务科。
维修资金使用程序是根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号文件第三章）、《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》【豫建（2012）76】文件第二十条、第二十一条规定进行办理。
3.引入第三方参与监督制度。管理部门对资金的安全使用负有监管责任，但一般来说管理部门缺乏相关专业人员，也不具备审计、监理的职能和资质，为确保资金使用过程的合理、合法，我们建议引入第三方专业机构参与维修资金的使用过程，建立工程的招投标管理制度、工程审价制度以及维修资金财务核算审计制度等。
四、规范操作流程，打造住宅专项维修资金使用安全链条
在维修资金使用过程中，业主委员会或物业服务企业不按程序操作的现象时有发生，容易造成使用混乱或漏洞。因此，如何规范维修资金操作流程，打造安全链条，显得尤为重要。
1.管好源头，加强审查备案。维修工程使用方案审查是管好维修资金使用的第一环节，主管部门必须从源头抓起。
2.理清责任，规范办理流程。申请使用、备案审查、组织施工、工程验收、申请列支、资金划拨是维修资金使用的基本操作流程，这些流程环环相扣，稍有不慎，维修资金使用安全链条就可能出现裂痕，甚至断裂。因此，要严格划清管理部门、业主委员会、物业服务企业、专户管理银行的责任，明确分工，严格规范操作流程，并对违反操作规定使用维修资金的行为予以严厉处罚，打造结构紧密、防控到位的维修资金使用安全链条。
3.管住出口，把好最后一道关。资金划拨是最后一道程序，行政管理部门应认真核实维修工程验收报告、工程质量监理报告、资金预决算审核报告、维修工程发票和相关公示相片资料等。专户银行要对拨付款项资料进行仔细核查。确认无误后，才可开具维修工程费用专项票据进行拨款。
五、加大智力支撑，提升住宅维修资金使用环节安全
维修资金的规范管理离不开信息化系统建设。系统建好了，资金管理的工作往往能事半功倍。因此建议加大资金和技术投入，建立和完善一套可与互联网相互访问的维修资金信息化管理系统。实现短信通知服务、电子对账单传送、业主网上投票、维修服务对象数据库、资金使用统计分析等功能，为业主、业主委员会、物业服务企业、专户管理银行和行政主管部门搭建高效的信息平台。减少信息不对称。确保业主的知情权，构建技术防范维修资金使用风险的监管体系。
1.提供多种告知服务，提升业主监督能力。使用过程应充分保障业主的知情权、参与权及监督权。可以利用信息平台将维修资金使用项目的工程造价、涉及户数、分摊方案、小区公示、业主表决、账户余额及增值收益等信息。通过发送手机短信、电子邮件和开通有线电视阳光政务等技术手段，及时告知每位业主，方便业主随时掌握情况。提升业主主动参与和监督的能力。
（1）方便业主查询。业主可通过信息平台及时查询责任主体、维修方案、资金使用、工程施工等信息。
（2）提供便民服务。物业服务企业可通过信息平台对小区共用部位、共用设施设备的当前状态、维修记录、资金使用进行登记和管理，便于业主随时查询。
（3）及时告知业主。行政管理部门可利用信息平台将维修资金使用项目的工程造价、涉及户数、分摊方案、小区公示、业主表决、账户余额及增值收益等信息，通过发送手机短信、电子邮件等形式，及时告知每位业主。也可“住宅共用部位、共用设施设备维修项目分类”、“维修工程计价规范或标准”、“维修工程造价指数”等内容，便于业主掌握维修工程的使用范围和计费标准。
（4）设置反馈渠道。通过信息平台及时使用申请、投票表决、维修结果等公示信息，业主如有异议，可以直接进行咨询、建议、投诉和举报
2.建立住宅维修资金使用数据库，提高审查质量和效率。为加强对维修资金使用数据的分析和管理，总结经验，提高管理水平，建议建立设施设备信息库及维修对象数据库。
（1）将每个物业管理区域建立设施设备信息库，记录各类设施设备的维护维修信息，制定检修、维护计划和重要设施设备的维修预警机制，提高维修资金的合理利用效率。
（2）将使用维修资金维修的物业进行分类罗列，对已备案的维修项目的基本要素进行归类整理，建立维修对象数据库，供管理人员参考其有关信息数据进行判断，提高备案审查的质量和效率。
（3）加强信息数据采集和分析，为安全提供数据支持。通过加强信息数据的采集，并在数据基础上进行量化分析，通过信息化技术为资金使用安全提供科学依据，藉此强化管理。
（4）加强资金使用数字影像档案管理。将资金使用方案、工程审价、工程监理等数据存档备案，对维修工程造价、合同、竣工验收报告及业主签字等重要材料通过数字影像档案技术，转换为可长期保存的数据资料，便于查阅、核实和审计工作。
（5）加强中介机构信用档案管理。对中介机构在维修工程实施过程中的各种违法违规行为进行监督，记录信用档案，并与资质评定、信用等级、工程选聘挂钩。
3.加强信息数据统计分析。精确统计住宅维修资金使用量、维修工程类型、维修对象使用频率等基本信息数据，提供科学的统计分析报告，对相关数据进行类比，摸索维修资金使用的内在规律，预测维修对象的使用周期，初步判断资金使用的趋势走向，为维修资金的安全使用提供有力支撑。
4.保障住宅维修资金使用简便规范。当发生屋顶、墙体严重渗漏、电梯故障、消防设施出现功能障碍等危及房屋安全或严重影响业主正常使用的紧急情形时，维修工程的资金使用按照紧急使用程序办理。物业服务企业或业主委员会只须提出书面紧急使用方案，经主管部门核实后，便可先使用后备案、边公示边施工。待维修工程竣工后，再组织严格的评估验收工作，补办相关手续。紧急使用程序简化了资金使用操作流程，保障了紧急维修工程及时维修，维护了业主的切身利益。
5.保障住宅维修资金使用监管力度。我们要重点抓好“四项审查”。一是审查维修工程是否属于使用范围。对每项维修工程都指派工作人员到现场勘察，仔细查明工程属性、维修原因、列支对象等要素，发现超出使用范围的，及时予以纠正。二是审查使用方案是否严格按要求进行公示。使用方案必须包括维修项目、费用预算、列支范围、分摊金额等。三是审查工程造价是否合理。当工程造价超过10万元上，则建议采取招投标的方式选择施工企业。四是审查维修工程竣工验收报告是否符合要求。认真核实业主委员会或业主代表、物业服务企业、施工企业是否已经认可工程质量，并签署了工程验收报告。对工程规模较大或工程质量要求较高的项目，积极建议聘请工程监理机构，确保工程质量。
6.保障住宅维修资金使用安全。濮阳市实行了住宅维修资金专户银行管理，资金支出时，必须经管理部门审核后才开具专用票据，再由专户管理银行核准确认后将维修费用直接划转至施工企业。
六、结束语
维修资金和其他资金如社保基金、公积金等在性质方面有相通之处，即都属于个人所有资金。所有权的归属决定了对资金的责任及处置权。因此维修资金的管理是备受各界关注的敏感话题。对于管理部门来说，资金管理关系到业主的切身利益和公信力，责任重大。维修资金使用管理更具有其复杂性，其复杂性源于资金的所有权人、管理部门、使用申请人、维修工程实施方、第三方专业机构等各方面利益主张、责权和义务的不同。对此，我们要把握住维修资金制度设计的初衷，在此基础上平衡各方关系、梳理各方责任义务。通过管理模式创新、政策制度完善、操作流程规范，借鉴国内其他城市较好的管理实践和引入较新的技术手段，促使管理行为规范运作，保障业主的知情权、决策权、监督权，提高资金使用效率，从而维护业主的合法权益。
参考文献：
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[3] 刘卉（导师：尹志强）.论物业服务合同的特殊性.中国政法大学硕士论文，2010.3
[4] 孙雅静.已售公有住房专项维修资金管理问题分析.财经界，2012（2）
一、进一步完善了交流平台与服务机制
一是加强了信息载体建设。协会高度重视《威海房地产》的编辑发行工作，在原有基础上将栏目设置、文章内容、版面设计等方面做了更新与调整，为使会刊达到“快、准、权威”的效果，采取了多种激励方式，调动业界专家学者的积极性，并多方面、多渠道地引进专业人才充实编辑队伍力量，较好地完成了上半年会刊的编辑出版工作。
二是完善了调解机制，加强了协调服务。第三次理事会表决通过成立了房地产争议调解委员会。市房协在实际工作中对反映上来的买房人与会员单位之间的争议，按照公平、公正、公开的原则，认真进行了有效调解，较好地维护了会员单位良好的社会形象与合法权益。针对会员单位提出的供暖企业对不采暖车库和储藏室收取供暖费问题，主动与相关部门联系沟通，查找市政府及市有关部门出台的相关文件，并将文件内容形成分析报告上报主管部门;对会员单位反应8家混凝土企业涉嫌违反《反垄断法》，串通操控市场价格一事，组织法律顾问进行了仔细的摸底调查，并上报建设主管部门予以协调解决，最终决定这8家企业由其所属建筑业协会责令限期整改。
三是加强了会员单位的交流与沟通。组织召开了部分房地产开发企业座谈会，就新形势下如何开展好协会工作以及房地产企业参与保障性住房建设等事宜进行了研究探讨。市房协针对会议提出的建议与要求，在实际工作中做了修正与调整，对会议提出的参与保障性住房建设的意见和建议，已形成书面报告上报主管部门。
二、组织企业参加了省第三届住宅产业博览会
四月份，组织了**房地产、**房地产等九家会员单位赴荷泽参加了省第三届住宅产业博览会。五洲太阳城获得“**中国淮海经济区最宜居小区”奖;文化名居获得“**中国淮海经济区精品楼盘”奖;荣成丰荟房地产被评为“**中国淮海经济区诚信企业”。为更好地展示威海形象，市房协以“宜居威海、创业威海、和谐威海”为主题，与当地媒体紧密联系，对威海人居环境优势和精品楼盘项目进行了全面系统的宣传与报道，对擦亮威海“人居福地”这一城市品牌，起到了积极作用。展会期间，还组织参展企业参加了房地产发展高峰论坛和住宅产业化发展高峰论坛，使开发企业对将来的房地产发展有了更深层的分析与了解。同时，因市房协的组织工作得到了省组委会的高度评价，荣获“最佳组织奖”称号。
三、强化社会责任，倡导房地产开发企业积极参与抗震救灾活动
汶川大地震发生后，先后两次倡议全市房地产企业积极参与抗震救灾，广大开发企业积极响应，采取捐款、捐物、认购活动板房等多种形式积极支援灾区的抗震救灾工作。据不完全统计，截至6月30日，共有252家房地产企业参与，合计捐款1580.4万元。其中，乳山长城住宅100.6万元，乳山正华房地产97.7万元，乳山大陶家房地产70.8万元，乳山市益天房地产69.5万元、威海长青房地产52.8万元、威海城建开发50万元，乳山欣业联公司39.6万元、山东美城房地产35万元、高区盛德实业30万元、威海侨谊房地产30万元、西港房地产30万元，捐款数额在30万元以上的达11家。市房协在倡导企业积极参与抗震救灾的同时，紧密联系市内各大媒体，对房地产行业中涌现出来的先进典型和优秀事迹进行了及时的宣传报道，并编辑、出版了《威海房地产》抗震救灾专刊，公布了全市房地产开发企业在此次抗震救灾活动中的表现，宣传普及了抗震救灾知识，介绍了国外在抗震救灾方面的先进经验和做法。
四、广泛开展了思想解放活动
全面贯彻落实市委、市政府思想解放活动精神，按照市建委的指示，积极组织协会成员开展解放思想大讨论活动，深入学习了十七大和十一届全国人大一次会议和省、市“两会”工作报告等会议精神，力促协会在思想上有新突破、工作方法上有新举措、工作作风上有新改变。同时，向会员单位发放征求意见函，针对工作开展中存在的问题广泛求意见和建议，并本着“有则改之，无则加勉”的原则，逐一对应落实到实际工作中，确保各项工作顺利、有效开展。
五、协助市建委开发办做好年报统计等工作
在做好市房协各项工作的同时，协助市建委开发办做好三项工作：一是审查了房地产开发企业资质申报材料;二是统计了全市上半年房地产开况;三是督促市直企业上报资信评价活动的各项材料。
上述成绩的取得，离不开会员单位的大力支持，离不开行业主管部门和社会各界的关心和指导。但在肯定成绩的同时我们还清醒认识到协会在实际工作中还存在不足之处：一是与各相关部门及会员单位的沟通有待加强，沟通渠道有待改进;二是各理事单位所发挥的示范带动作用需进一步发挥;三是市房协的机制需进一步改进，工作效率、工作水平有待提高。
**年是全国贯彻党的十七大精神的第一年，也是房地产业在面临从紧的货币政策，坚持稳中求进，健康发展的关键时期，为充分发挥行业协会的桥梁与纽带作用，促进行业持续稳定发展，下半年将全力做好以下几方面的工作：
一、广泛开展各种交流活动
(一)围绕促进宏观调控背景下威海房地产业持续稳定健康发展，邀请国内知名专家到我市召开房地产形势分析座谈会，通报房地产业整体情况，帮助广大开发企业正确分析形势、把握形势、用好形势;以节能环保和集约用地为重点，邀请地源热泵及垃圾生态化处理等方面的专家到我市举办新技术、新产品推广应用会;
(二)组织会员单位外出参观学习考察;组织会员单位参加省部级部门举办的房展等各类交流活动，以开阔视野，扩大交流与宣传;
(三)利用广播媒体跨省联播房地产节目，宣传推广我市房地产行业品牌。
二、做好行检行评，促进行业健康发展
认真组织好威海市优秀住宅小区评选活动，组织专家委员会本着“公平、公正、公开”的原则严格做好资料评审、实地考察、集中评审等各项工作，评出我市一批优秀住宅小区，为树立行业形象、打造行业品牌做出表率。同时，紧密结合行业主管部门和新闻媒体，充分利用电视、报纸、网站等媒体进宣传报道;继续做好省优秀小区的推荐工作;协助市建委开发办做好资信评价工作与住宅性能认定工作。
三、组织部分会员单位开展调研活动
组织部分会员单位围绕当前房地产行业的发展形势，以“稳中求进，健康发展”为主题开展调研，着重做好当前房地产企业遇到的资金紧张、销售困难等问题的调查分析工作;同时积极发动房地产企业为行业发展出谋划策，总结好的经验和做法，形成有价值的调研报告，为政府决策和企业发展当好参谋。
自1997年开始，英国的住房市场进入了被普通英国人称为“黄金十年”的发展时代，这期间的房价上升之剧烈不仅在英国自身的历史发展中绝无仅有，同时期内其余的发达国家也无法与之比肩。2006年10月，英国最大的按揭贷款机构――哈利法克斯银行公布报告称：英国的平均房价已近三倍于十年前的房价，从当年的6.2万英镑升至17.9万英镑，自1996年2月后增长了187%，伦敦地区更是增长了240%，而同一时期内英国民众平均工资只增长了54%。2007年4月，英国国家统计局统计报告显示：从1991年到2005年的15年间，英国平均房价增长了204%，增幅超过两倍，而同时段的人均收入仅增长92%，首次购房者的住房平均支出在1991年为4.7万镑，2005年涨至14.2万镑。2007年7月，英国《金融时报》调查报告称：英国房价自1980年以来涨幅达676%，1997年至今已涨过三倍，当前全国的平均房价收入比约是6比1，伦敦地区达到9比1，其他的一些机构或协会的统计数字更高。
一、英国房价过快上涨的原因
1.人口增长较快，需求较旺。相比于德国、法国、西班牙等其他西欧国家，英国的国土面积较小，但近年来的生育率一直居高不下。2007年7月伦敦大学人口学家起草的报告对英国人口对环境造成的压力极为担忧。根据报告统计，2006年英国有近67万新生儿，在英格兰和威尔士地区，平均每个育龄妇女生育1.87个孩子，这样高的生育率在过去20多年间从未出现过。这当然还只是造成房价上涨的预期因素，更为重要的是，近些年来大批量的移民涌入英国，在促进经济发展的同时对英国的公共服务及住房市场不可避免地造成了巨大的现实压力。英国国家统计局对1997年工党上台后英国人口流动的重大变化进行了调查，在1997年前的20年间，英国平均每年净吸纳移民仅5万人，20世纪90年代的人口平均年度增幅是0.3%，而2004年英国吸纳了多达22.3万名移民，2005年又吸纳移民23.5万人，占到了当年37.5万新增人口的2/3，人口增幅达到了0.6%，这是自1962年以来年度人口数量增长最多的一次，也是自1965年以来最大的年度增幅，从1950年至2005年英国人口增加了20%，全国常住人口已达6020万，加上英国目前超过90%的城市化水平，英国已成为目前世界上人口密度最大的国家之一。大量的移民入境对英国社会带来了多方面的影响，在住房市场领域便是由这类人群产生的住房需求日益旺盛，对住房供给造成了越来越大的压力，供需不平衡的矛盾愈益严重，直接导致了房产价格的上涨。
2.保障性住房建设滞后。英国是世界上最早实行政府干预住房市场的国家，早在1890年便有正式立法要求地方政府为工薪阶层建造经济适用住房，1896年建成第一个经济适用房住宅区。二战后英国逐渐形成以“可负担住宅”为主要内容的住房保障制度体系，包括廉租房、经济适用房和低价位商品房三种形式，这些政府补贴房的面对方是那些需要住宅但没有经济能力在市场上购买或租赁商品房的中低收入居民。到1979年时，这类住房占到了全国住房总量的1/3，政府对此的建设开支达到了政府总开支的8%。但此后随着撒切尔的住房福利改革、推行公共住房私有化，同时全面缩减这类保障性住房的建设开支，“可负担住宅”的发展几乎处在了停滞状态，从20世纪70年代的每年10万个单位降到80年代中期不足3万个单位，到90年代中期几乎降为零。英国国家统计局表示，在过去的20年中，“可负担住宅”的建设几乎可称得上是空白，对其需求远远超过了供给。据该机构的调查，每年相对于每千人的需求量，供给一方只能有3.1套此类“可负担住宅”提供，缺口巨大。全国住房联合会总裁奥尔认为，“可负担住宅”的建设速度至少应达到每年7万套的规模比较适宜，因为对于全国160万户需要保障性住房的家庭来说，目前的“可负担住宅”供应短缺已近乎“令人绝望”。
3.住房市场中个人投资行为增多，推动了房价上升。近十年来，住宅市场的个人投资行为在英国发展迅速，2007年6月阿伯丁大学和拉夫堡大学联合进行的调查提出，如果政府再不采取措施抑制越来越多的“购房以出租”者，英国社会将像19世纪那样贫富分化日益严重，少数人通过剥削他人的劳动成果逍遥度日，其他大多数人只能生活在贫困线边缘。过去十年间，“购房出租”业在英国几乎形成为了一项新的产业。到2006年中期，全国的“购房出租”业拥有房产的净值超过1200亿英镑，每年为国家经济创造出300亿镑的收入，是汽车业贡献度的四倍。全国超过100万户家庭居住在这些商业性出租房内，租赁费用高昂。按英国住宅出租人联合会的计算，“购房出租”业的年平均回报率为11.18%，一些组合型投资业户的年回报率达到21.68%。高回报率的预期刺激着越来越多有一定实力的英国人投身到这一产业中，而英国现行的房贷申请条件较为宽松，民众可以申请的贷款金额最高可达房价的95%，为投资性住房消费提供了便利。按住宅出租人联合会的统计，“购房以出租”者平均约73%的购房费用是通过借贷解决的，只有约1/8的投资购房者借贷款额度在购房总费用的50%以下。2003年时全国的这类“购房以出租”的借贷款额为500亿镑，到2006年中便达到了840亿镑，显示出这三年来英国非自住性住宅投资消费的火热，这无疑对其房价的持续攀升起到了极大的推波助澜作用。
4.引起房价上涨的其他一些因素。造成英国房价升高还有其他的一些因素，比如产权意识上升、住房自有率增加。多年来英国的住房产权自有率并不高，基本维持在50%至60%之间，近十年来这一比例提升较快，到2007年7月，英国的住房产权自有率达到71%，超过了美国68%的比例，成为西方发达国家中住房产权自有率最高的国家。这一提升过程直接推动了住房市场的迅速繁荣，住房交易价格也自然水涨船高。此外，英国人婚姻状况的变化也对房价的上涨有一定的作用。根据国家统计局的数据，2003年离婚案件达16.6万多起，是1996年以来的最高值，2004年增加到16.7万多起，年龄在25至29岁的男女保持着最高的离婚率，这个年龄段的人离婚率是千分之二十九，其他年龄段的平均离婚率是千分之十四。这些离婚者基本都有再次置业或租赁房屋居住的需要，而且离婚妇女中职业女性的比例要高出全职家庭主妇29%左右，她们的独立人格与较强经济实力使其往往倾向于自己购买房产用于居住或投资，同时也是为将来的再次婚姻生活做好自己的储备。这种情况比起稳定的传统家庭生活对住房需求的压力自然更大，从而带动起住房价格的走高。
二、对我们的启示
通过对英国住房市场的上述考察可以看出，相似的问题在我国也不同程度地存在。我国正处于快速城市化的发展阶段，每年都有大量人口向城市聚集，预计到2010年每年都有1000万至1300万农业人口向城镇转移，再加上城镇人口的自然增长，到2010年我国的城市化水平将达到47%，城市人口将达到6.4亿，比目前净增1.9亿人，将形成巨大的住房需求。未来相当长的一段时期内，这种状况不会发生太大的变化，民众的购房需求将会是一种长期存在的较大压力，供求关系将会较长时间处于一种不平衡状态，这将是我国住房市场的一个长期趋势。认识到这一基本点，才能对我国住房市场的基本走势保持比较清醒的头脑，才能理解努力调控好房地产市场的重要意义。
在我国，经济适用房、廉租房等保障性住房建设同样面临着严重的短缺问题。各地的“两房”供应数量严重不足，有研究指出，目前我国平均近94%的住房开发属于商品房，经济适用房只占6%，廉租房不足1%。以北京市为例，2006年9月的《北京市住房建设规划（2006年―2010年）》提出，“十一五”期间北京将新增住房建筑面积1.23亿平方米，而廉租房建设规模仅47至60万平米，约1万套，经济适用房建设规模约1500万平米，约21万套，新建商品房建设规模则是9250万平米、90万套，这种90211的结构自然远远无法满足广大中低收入人群的需要，迫使他们只能望房兴叹或进入商品房市场成为不堪房贷重负的“房奴”，扩大了对商品房的需求量，引起房价的不断走高。因此，必须大力加紧对以经济适用房、廉租房、限价房为基本内容的住房保障体系的建设和完善，这既是控制房价过度上涨的一项重要措施，也是解决百姓安身立业问题、促进社会和谐的重要方面。
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