（1）住宅用电负荷测算不合理
由于家用电器拥有量越来越多，过去设计者考虑的2kW的设计功率远远不能满足需求，但是也并不是所有电器在一个时间里同时使用的。所以，设计者们需要考虑非同期系数，选用符合规范的导线。例如，住宅计算负荷在3-5kW，入户配线可选用6mm2铜芯导线，为了增大电流流通量，保证供电稳定，可以通过扩大导线截面减少线路压降，通常可以把截面改为106mm2，今后若电量增加时，可以直接更换线路开关。
（2）开关与插座的设计
随着用电设备的增加，住宅装修应该增加插座的数量，但在施工前设计者没有与使用者相互沟通，没有根据实际的使用情况进行设计。在设计中，由于电视柜与客厅内部较短的墙体距离较近，同样沙发与墙体距离也比较近。因此，在设计插座时，应该注意相关电源插座要结合墙体的设置和家具安置的不同而作出调整。有的设计插座开关安装标高尺寸不符合国家规范，与要求相差过大，相线、零线、地线之间的位置颠倒。对于电网以及电视系统的配线上，大多选用属相配线的方式，但是如果其他住户改变弱点插座位置，就会对原系统的连续性和完整性造成破坏。因此在进行公共区域的电话分线盒与电视器件箱的设置上，要重点考虑水平放射式。
（3）住宅的照明设计
住宅照明灯具应该根据房间功能及特殊视觉作业要求，选用控光性能合理、配光特性稳定等条件的节能灯具。但现在许多设计者没有遵循这种设计原则，在连接导线时不做压接或者搪锡，明敷护套线和灯具固定不牢固，灯具安装连接办法和要求不符。设计者应该考虑到施工人员在将导线装入管口之前是否会检查管口有无杂物堵塞。放线时要使用放线盘缓慢放线。在颜色使用上，凡三相导线，则用红、绿、黄进行标识，同时，导线的接头先用蜡黄色电工橡胶带紧密缠绕两层，然后用黑色胶带缠绕紧密，防止受潮。
（4）防雷接地与电气安全设计
现今的防雷设计的引下线、接地线、接地极避雷带等的焊接与要求不符合，设置接地电阻的测试点时，不按照要求预留人工接地线等问题。对于接地与电气安全，笔者提出以下建议，在接地设计中，不应采用TN-C配电系统，应该采用TN-C-S接地系统，进户电源应该做重复接地，在总配电箱处进行总等电位联结。在卫生间、浴室的漏电保护装置和过电压保护装置的设置中，住户配电箱各个分支回路除了壁挂式分体空离电源插座外，其他电源插座回路均应设置30mA。单元进户电源线应设置300-500mA延时动作的漏电电流保护装置。漏电保护装置可以选用漏电断路器、漏电继电器、漏电保护插座等。
二、住宅电气工程项目施工现状
（1）电气线路的装修
在施工上有部分采购人员购买材料时不熟悉国家规范和企业标准，甚至未按照设计施工图纸要求购买，有的甚至为了节省经费，偷工减料，购入不符合规范的材料。施工现场的监理人员对材料监管控制不够严谨；施工人员不执行规范要求，现在大多数住宅的室外入户管是采用薄壁钢管代替国标钢管，预埋管的深度不够，进户管与地下室外墙的防水处理不好等问题。在施工上，笔者认为对进户管预埋深度以及预埋管的壁厚必须严格遵循规范要求，施工者应该与土建相关工作人员做好协调沟通，确保预埋管的深度符合国标，并且要求专业防水人员现场指导对预埋管做好防水处理。除此之外，监理人员对进场的材料要严格审批，发现不符合要求的材料应该退回。
（2）开关、插座的安装问题
在实际的施工中，有时候会出现面板与墙体间有缝隙、面板有胶漆污染、不平直的问题，还有就是留有砂浆杂物等；开关、插座的相线、零线PE保护线有串接现象；开关、插座的导线线头，固定螺栓松动等。这些问题的原因是施工人员在工作时没有尽到工作责任，对电气的施工安全的专业素养还不够高。在施工时，设计者应该与土建人员做好交流，准确固定预埋线盒，做好面板的清洁保护；加强管理监督，确保开关、插座中的相线、零线、PE保护线不能串接。
（3）电话、电视系统的面板接线的问题
在住宅建筑中，弱点竖井里没有绑扎和分别固定，显得杂乱无章；DP箱的线头编号不明显，编号纸牌标识不清晰；电话插座接线松动，电话音质失真；电视天线损坏屏蔽层，电视音像失真；施工完毕后没能清洁现场等。因此，对于施工人员来说，一定要按要求固定在主线槽内庙号线槽盖板；电话线接头要用防潮的接线接头连接；DP箱中的电话线要整齐排列，每根电话线的线头均用防潮线标明回路和房间号码，方便日后安装和维修；电视天线的屏蔽层容易被刮破，在施工时要注意防止损坏屏蔽层，保证电视图像、音质的传输不受阻碍。
三、住宅电气工程项目的发展方向
电气工程在我国的发展突飞猛进，而智能化的主宰电气工程设计将成为未来住宅电气工程项目发展的主流方向。智能化系统是指，在外部条件的支持下，利用户内网络系统和设施，实现生活设施的自动控制，具有现代化信息等多种服务功能的住宅。
（1）智能化住宅的照明设计
智能化住宅的照明设计与传统照明相比较而言，综合了住宅需要考虑的显色指数、亮度、使用寿命以及环境条件等对光源的参数影响和影响的指标。在楼道，走廊上大多采用红外探测控制开关，声光控延时开关以及其他节能开关等。对于传统的照明设计，智能化住宅照明设计能根据各个房间的使用功能及特殊要求选用合理的照明器具，具有节能高效的特点。
（2）智能化住宅电气工程的其他设计
在我们日常生活中，智能化住宅电气工程能为我们的人身安全提供保障，例如我们的安全防护系统、门禁系统能防止入室盗窃；红外线报警系统能填补门窗等漏洞；可燃性气体泄露报警系统，紧急呼救系统，水电气远程自抄系统，为我们生活提供了许多便利。
（3）配电系统
我们国家采用的配电系统的配电电压为220/380V，且每个住宅单元均设有住宅配电总箱、楼层电表箱和住户配电箱。楼层电表箱与住户配电箱应该分开安装，实行一户一表，分层安装，也可以根据实际情况，适当集中安装。公用走廊，楼梯间的照明符合应单独设置公用电表计量。
四、结束语
新建住宅小区配套电力设施按照有关建设技术标准，统一设计、统一建设、统一管理。配套电力设施设计，应由具有国家有关部门颁发的设计资质的单位设计，并经供电公司审核批准，经审核批准的设计图纸（书），不得随意更改，如需变更，需征得供电公司同意。配备有电梯、消防系统等重要设施的高层住宅小区，配备双电源或应急电源；公共设施、经营性用房及其他特殊设施，由开发商与供电公司双方协商确定。设计、施工、监理按国家《民用建筑节能条例》有关条款执行，鼓励新建住宅小区供配电设施与可再生能源利用相结合。新建住宅小区内建设永久性供配电设施，并与建设项目同设计、同施工、同投入使用。
2供电方案确定
开发商在办理住宅小区基建临时用电申请时，要提交小区项目批准相关文件（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）、小区建设规划图（书）及其他有关资料；并就工程建设规模、标准、用电负荷、配电工程设计、物资检验、工程质量管理、中间检查、竣工验收、资产交接及运行维护、“三公开、四到户、五统一”、供用电合同签订、电费收缴等内容签订《小区电力设施建设协议》，明确双方权利、义务和标准要求。然后，按照国家有关政策、地方经济及电网发展规划确定供电方案。
3工程施工及验收
住宅小区配套电力设施施工，必须由具备国家有关部门颁发的承装（修、试）电力设施许可证和省级以上建筑工程管理部门颁发的建筑企业资质证书（送变电工程类）资质的单位承担。施工过程中，供电公司要做好现场中间检查，收到小区验收申请后及时组织验收，对不符合国家和电气行业标准、规程、规范要求的，依据有关规定下达整改通知书，限期整改。隐蔽工程因开发商原因造成未中间检验的，供电公司有权要求开挖检查或返工。电气设备验收时，按高压、低压、计量等分单元进行，并出具相关验收报告。未经验收或验收不合格的电气设备，一律不准接入电网运行。
4规范资产划转及运行维护管理
4.1资产划转验收合格后的小区配套电力设施，供电公司和开发商就划转资产、运行维护、电费收缴、供用电合同签订等事宜，签订《居民小区电力设施无偿划转协议》，办理划转手续。在进行资产划转时，开发商应提供以下资料：电力设施设计图及竣工图、设备参数记录；增减工程变更有关手续和其他洽商记录；隐蔽工程验收记录和中间检验记录；工程竣工、决算资料；业主集中入住个人信息及申请表等。小区配套电力设施划转后，由供电公司负责运行维护、实行“三公开、四到户、五统一”管理，与业主签订供用电合同。没有售出的房屋按开发商名称入户，与开发商签订供用电合同，待房屋售出后到供电公司营业厅办理过户手续，期间发生的电费由开发商承担。
[关键词] 住宅工程；区域性；动态；经济指标
中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：
1 住宅工程技术经济指标存在的问题
无论是采用多指标评价法还是多指标评分法，各方案的造价指标均要与基准指标值进行比对，在住宅建筑技术经济评价时，建筑经济性指标是方案比对分析时主要的定量分析指标，是决定方案取舍的重要依据。尽管各类研究人员对住宅工程经济指标进行了大量的研究，提出了各种理论方法和数学模型，然而在住宅项目实际策划和评价过程中，经济性指标的运用及效果并不理想。究其原因主要是住宅工程经济指标本身存在以下几个方面的问题：
1.1 住宅工程经济指标值不标准
指标取值不标准、取值过于粗糙。造成这种状况的原因主要是：
1.1.1 分类不明确
每个工程均有其个体特征，必须从专业的角度将住宅工程归类并明确相应的标准值和取值区间，而目前大部分住宅工程仅按多层和高层或砖混、框架等进行简单的分类，这样势必造成指标取值过于粗糙，出现所谓的标准值不标准的现象，甚至所采用的标准值与实际项目不匹配，给投资估算带来较大偏差，造成项目策划的失误和项目评价工作的错误结论，最终导致项目成功度降低甚至决策失误。
1.1.2 数据来源不可靠
在方案评价过程中，基准指标多来源于设计咨询公司及相关专家的经验。由于缺乏足够的客观实例的统计记录和必要的数据分析，从而使指标的质量难以保证，缺少可信度，看似严谨的定量分析方法最后基于个人经验基础之上，严重影响了住宅建筑经济评价的效果。
1.2 忽视住宅工程经济指标值的动态特性
忽视住宅工程经济指标值的动态特性，集中体现在以下两方面：
1.2.1 住宅工程经济指标值的区域性
全国大部分地区尚没有出台标准的住宅建筑工程经济指标，因此容易盲目地参考已出台的别地区的标准，即便进行数据处理也只是根据收入等差异情况简单地乘以一个系数来作为本地区住宅工程经济指标。这种方法并不科学，只有来源于本地区数据分析的指标值才能反映实际的住宅建筑经济技术水平，才能使项目前期的建筑策划和方案设计的比选发挥应有的作用，避免造成错误的判断。
1.2.2 住宅工程经济指标值的时效性
随着建筑业科学技术的发展，工程设计与施工技术水平和管理水平不断提高，工程项目的成本和效益不断变化；住宅建筑为适应市场需求其功能特征也会发生相应的变化，它们将直接导致住宅工程经济指标值的变化；建筑市场的规范建设也将间接影响住宅工程经济指标的取值。然而目前已公布的住宅工程经济指标值绝大部分是过时的，有的甚至是五年、十年前的，这将严重影响住宅工程经济指标在使用过程中的有效性。
2 住宅工程经济指标动态标准化研究方案
针对住宅工程经济指标存在的问题，必须加强其经济指标动态标准化的研究与建设。
2.1 研究方案主要内容
2.1.1 建立各地区住宅工程经济指标数据库
近年来，大量的住宅建设为建立住宅建筑技术经济指标数据库提供了客观条件，各地可通过文献查阅、资料收集现场调研等方式，获取本地区已建住宅工程经济指标：
（1）工程项目总造价；
（2）各单项工程费、措施费及其他项目占工程总造价的百分比；
（3）工程平方米造价；
（4）各分部分项工程造价及各工程子项在各单项工程中所占百分比；
（5）各项规费，税金及措施费；
（6）工程每平方米建筑面积主要材料指标。
2.1.2 住宅建筑工程经济指标数据质量研究
根据已建住宅工程的类型和数据来源，结合建筑专业的技术知识和经验，确定合理的住宅建筑技术经济指标界限，从数据的代表性、时间性、数据获取方式、地域性及技术特征等方面分析数据的不确定性，确立住宅建筑已建工程经济指标源数据分析方法，分析数据质量，从而获取本地区建筑经济指标数据的质量情况，建立数据质量评价体系。
2.1.3 住宅建筑工程经济指标标准化研究
根据各指标数据的质量特征，分析各数据构成部分的贡献率，基于贡献率和数据不确定分析，提出数据质量评价权重体系，建立住宅建筑工程经济指标标准化模式。这是该类指标标准化最为关键的一步，直接影响到该指标的可靠度及实用程度。
2.2 研究方案工作环节
这一阶段主要是确定数据的特征，从而进行分类，以便于数据采集工作的顺利进行。
由于项目是以各地区住宅工程为研究对象，其在地域上和经济上以及外部环境上的差异可以不计，建筑以外的外部因素主要集中在时间和数据来源上。
至于建筑自身的特征，可以在专业技术分析的基础上，将各特征因子分层次由大至小进行分类：如建筑类型——— 结构类型———住宅层数———住宅装修标准，从而为将来的标准值的使用即指标比对有针对性地进行分类。这种分类有些是既定的，而有些需要凭借专业技术知识及其经验，如建筑的层数，除了分低层、多层和高层外，还可以适当细分，并利用专家会议进行论证，最后在实践数据采集过程及处理过程中仍然可以利用反馈信息进行调整。
3 结 语
综上所述，目前亟需建立一套完整有效的符合本地区发展的住宅建筑工程经济指标体系，这一经济指标体系应该是标准的、区域性和动态的，应在以后的工程实践中实施跟踪分析，保证基准指标的动态特性，这不仅有利于增加指标体系的可信度和实用价值，而且，也是为即时掌握住宅建筑市场的动向提供基础信息，对促进住宅技术进步、降低决策和工程风险，提高宏观调控好区域规划的有效性具有积极的、重要的意义。
关键词：商品住宅；建筑工程；施工进度；预防控制；管理
在商品住宅建筑工程施工过程中的施工进度控制成为阻碍建筑企业稳健发展的主要因素之一。为了满足业主的要求和项目正常进程，建筑企业通常都以施工进度管理和控制为基石，构建科学合理的项目施工进度管理体系，并通过科学有效的项目施工进度管理实施，达到项目施工进度控制圆满的目的，商品住宅建筑工程施工进度控制的最终目的是保证建设项目在预定的时间能圆满且顺利的交付给业主方使用商品住宅建筑工程施工进度控制的总目标是建设的施工工期。
商品住宅建筑工程施工进度控制是控制和管理建设工程项目施工的进度，不仅可以保证工程建设施工项目建设项目在预定的时间能圆满且顺利的交付使用，还可以立即施展投资建设带来的效益，并且有益于国家经济秩序的良好持续。所以，采用科学合理的控制方式和方法来控制商品住宅建筑工程施工进度是非常有必要的。
如何做好商品住宅建筑工程施工进度控制工作，根据多年的实际经验和理论框架，我们须从下列两个方面进行深入探讨：一是形成商品住宅建筑工程施工进度问题的原因，二.商品住宅建筑工程施工过程中影响因素的应对措施和建议。本文中就商品住宅建筑工程施工过程中的施工进度控制展开了探讨。
一、形成商品住宅建筑工程施工进度问题的原因
（一）项目施工管理和施工进度监管不健全
在商品住宅建筑工程施工进度控制的管理领域中存在着诸多影响因素，由于建筑施工单位的整体管理水平较低，就会缺乏施工现场的综合管理意识，此类管理的意识淡薄，就会导致现场组织、安排、参加紧急施工任务和协调工作上出现纰漏，加上不健全的项目施工管理和施工进度监管，更能导致无法顺利施工或隐埋着极大的印象，这种现象尤为严重地出现在施工现场。
（二）管理人员不重视项目施工前准备
项目施工前准备在商品住宅建筑工程施工中是不可缺少且制约着顺利施工的重要部分之一，不仅是对项目的目标、资源控制和施工技术方案起着重要的基石作用，还是施工现场布局、时间统筹计划和施工设备就绪的主要大工序之一。往往施工企业为了追赶进场施工的时间期限，而忽略了施工前的充分准备，如：对项目施工特点、环境和条件，认识不足；过于自信，低估了项目的施工难易和深浅程度等等，这样就将众多极为不良的因素隐隐地埋藏在这个环节。
二、商品住宅建筑工程施工过程中影响因素的应对措施和建议
（一）建立施工进度监管制度和项目施工管理综合管理体系
在商品住宅建筑工程的施工进度控制管理过程中，不仅要根据建筑工程的施工合同工期完成任务，还要根据建筑工程的具体施工结构，对工程项目的每一个施工环节进行分解，设定完善的管控体系，编制施工进度统筹和计划、各类施工目标及执行标准流程，同时设立专业的检查组对项目的施工质量、安全和施工进度进行严格的检查、监督、控制和管理，通过检查制度及时地评估和分析原因，并且要及时采取相应的挽救和补救措施，便于各方施工参与人员对其有效地跟进和监督，可充分地推动和督促各方施工参与人员的工作责任心和积极性，努力将施工进度掌控在合理的范围中。
（二）加强各方施工参与人员对施工前准备工作的重视
以施工进度监管制度和项目施工管理综合管理体系为基础，明确并落实各专业负责人的工作职责，还需提高各方施工参与人员的根本意识，同时结合项目进度计划和目标，对施工进场前作出有效的风险评价和施工方案进行二次评估，提出相应的合理措施进行排除，做足充分的评估预备工作后，施工方进入施工现场进行施工布局、资源安排等工作，确保施工前的技术预备、人力资源组织准备、物资预备等，对一些需要提前预制加工或需求资源加快速度施工的工作，要提前预备实施，为了确保工程质量、安全施工和施工进度管控，就必须加强和重视施工前的准备工作。
（三）加强施工过程部署及成本核算工作
施工过程部署不仅可以对整个商品住宅建筑工程得到充分而全面的安排，还对商品住宅建筑工程中的重大策略起到重要的调整和决策作用。它是确保工程质量和安全、有效控制施工进度以及成本节约的紧要保障，无论是人员组织和专业任务的分工，还是专业化分项的发包工作，都能得到而专业的释放和充分的发挥，可以确定专业化分项施工合理的分批、穿插施工。从管理的角度来说，减少了各类资源浪费，这样可以刷审成本核算的工作，特别施工工程量、施工流程和施工工艺的逻辑资源的重复工作，减少了现场管理漏洞带来施工浪费，且加强了各方资源的合理利用，还促进了项目的均衡施工工作。
三、结语
商品住宅已成为我国蓬勃发展的市场经济中最主要的组成部分之一，对于发展中国家的社会经济发展和社会良好的经济秩序有着非常重要的积极作用。不仅要在保证商品住宅工程的施工质量和安全，还要以此为基础，如期交付给业主方使用。因此，商品住宅建筑工程施工进度控制是变得更为重要。（作者单位：徐州城置有限公司）
参考文献：
[1] 李敏.建筑工程施工进度的影响因素与管理[J].城市建设理论研究，2012（05）.
[2] 胡钢辉.建筑工程施工进度管理及控制措施[J].城市建设理论研究，2012（32）.
[3] 杨许松.浅谈建筑工程项目管理中的施工进度控制[J].城市建设理论研究，2013（47）
[4] 蒙庚勇.房屋建筑工程施工总进度的管理措施分析[J].城市建设理论研究，2012（14）.
[5] 胡一欢.商品住宅开发项目建设阶段的成本控制[J].城市建设理论研究，2012（03）.
[6] 谢峰.商品房安装施工进度控制方法的探讨[J].城市建设理论研究，2012（23）.
[7] 候斌.浅谈建筑工程进度与质量管理[J].城市建设理论研究，2013（47）.
[8] 曹激.谈谈怎样做好施工项目进度控制[J].城市建设理论研究，2011（18）.
[9] 谢钧.建筑工程施工进度影响因素及控制措施探析[J].城市建设理论研究，2012（13）.
[关键词] 住宅；用户；满意度；测量；实证研究
住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。居民的居住环境和居住质量直接决定人们基本需求和发展需要的实现程度。对多数人而言，住房是他们生活中最大的消费支出，住宅不仅为人们提供栖身之所，也是人们休息、学习、从事其他消费活动的重要场所。住宅用户需求和欲望的满足程度不仅为学者们而且也为开发商和城市规划者所关注。为每一个家庭提供适合的住房环境是国家住房目标的组成部分。在住房规划中，应针对不同的住宅用户群体，通过测量其满意度来评估住房规划成功与否。住宅用户对住宅状况及邻里关系的主观评价决定了住宅用户对居住环境的满意程度，并由此形成公众选择的基础。如果用户对住宅状况及邻里关系不满意，他们会考虑迁移。研究住宅用户满意度，对于理解公众对住宅的选择至关重要。
一、住宅用户满意度测量的理论基础
住宅用户满意度是一个很复杂的认知概念，尽管不同领域的学者们从不同的角度对这一概念进行了深入的研究，但理论基础是非常相似的。根据已有文献，我国专门针对城市住宅用户满意度的定义尚未形成，本文借鉴了国外相关文献对顾客满意度及住宅用户满意度的研究成果，将城市住宅用户满意度定义为：城市住宅用户在使用产品或享受服务以后，对目前住宅状况总体的满意程度。
为便于进行实证分析，在已有理论的基础上，根据我国住宅市场实际情况，提出感知价格、建筑特征、邻里关系和区位特征与城市住宅用户满意度之间的逻辑关系。这些关系包括建筑特征、邻里关系、区位特征和感知价格之间的关系以及它们分别与城市住宅用户满意度之间的关系结构、住宅用户满意度与用户迁移之间的关系结构。
1.建筑特征与城市住宅用户满意度之间的关系
建筑特征的具体因素包括采光、通风、住宅面积和内部建筑的其他特征，是住宅用户考虑的重要因素。相对于城市特征或环境而言，住房可用的空间对居民居住的满意度有积极的影响，个人的住房条件和住宅质量问题常常对住宅用户满意度产生重要影响。
2.邻里特征与城市住宅用户满意度之间的关系
邻里特征的具体因素包括绿化、社区密度和配套设施如学校、银行、商店、邮局和公园等，它是决定用户是否改变居住地点的重要因素。物业管理的质量也是解释城市住宅用户满意度的重要变量。在评价住宅用户满意度方面，邻里特征要比建筑特征更重要。低收入群体对安全性更为关注。邻里特征是城市住宅用户考虑的重要因素。邻里关系好，住宅用户对邻里特征的满意度就高。由此可见，邻里特征的质量决定城市住宅用户满意度的高低。
3.区位特征与城市住宅用户满意度之间的关系
住宅的区位因素在人们选择住宅时越来越受到关注。区位特征是影响城市住宅用户满意度主要因素，对区位偏好会影响城市住宅用户满意度的高低。如果到市中心的时间距离越短，或者说相应的交通设施越完善，居民对其综合评价也就越高，区位的经济价值也就越高。
4.建筑特征与感知价格之间的关系
建筑特征与城市住宅满意度之间存在较强的关联性。如果一套住宅拥有更多的令人满意的建筑特征，那么对这些特征而言，住宅在市场上所能获得的价格就高。外部结构、地板、窗户等质量特征跟房间数目、浴室数目、宗地大小一样对住宅价格有重要的影响。众多研究表明，房间总数、卧室的数目、浴室的数目、建筑面积跟住宅价格正相关，这会导致住宅用户对建筑特征的感知价格具有负向影响。
5.邻里特征与感知价格之间的关系
外部性变量是邻里因素中研究最多的。自20世纪70年代初起，经济学家不断研究外部性对城市房价影响的问题。在外部性变量中，废物处理设施(如垃圾站等)、宜人性与非宜人性、交通噪声以及景观等对城市房价的影响研究最多。由于居民害怕健康受到损害，并希望自己的房地产不受潜在的负面设施影响，有关有毒垃圾站对城市房价的影响问题特别重视。一些学者研究了附属设施(如会所、游泳池、花园、健身房、运动设施等 )对城市房地产价格的影响。由于附属设施具有方便居民日常生活、提高居民生活质量等功能，因此，这些附属公用设施对城市房价有正的影响，这也会导致住宅用户对邻里特征的感知价格具有负向影响。
6.区位特征与感知价格之间的关系
对于购房的居民而言，在购房时考虑最多的因素是房屋的价格，而房价主要取决于房屋的结构和面积，以及与区位条件有直接关系的地价。当房屋的结构和面积一定时，房屋所处的区位条件就成为决定房价的一个重要因素。位于城市内不同区位的房屋，其价格相差很大。按照传统的区位观点，可达性通过到CBD的距离进行量化。无论何种形式的可达性测量，都对住宅价格有一定的影响。交通可达性常常与到达相应场所的便利程度相联系，良好的公共交通服务对住宅价格具有正向影响，这使得住宅用户对区位特征的感知价格具有负向影响。
7.感知价格与城市住宅用户满意度之间的关系
人们从直觉上可以推断价格和顾客满意度负相关，但这只是针对客观价格而言，即较高的价格会导致较低的顾客满意度。在本研究中，对于价格的定义并非指的是客观价格，而是采用感知价格。它和顾客满意度之间应该存在正向的直接影响，即顾客对于商品或服务的感知价格越有利，他从中所获得的满意度就越高。
8.城市住宅用户满意度与用户迁移之间的关系
如果住宅用户目前的居住能满足需要，住宅用户就对住宅和邻里关系拥有高满意度。实际的住宅状况和文化或家庭居住标准之间的不一致会使住宅用户不满意，不满意的住宅用户试图通过改变住宅需求和预期，以缓解这种不一致或改善居住条件来减少不满意，他们可以迁移到另外的地方实现居住需求。住宅用户满意度的确对迁移行为具有重要的影响。
二、住宅用户满意度的测量方法
测量项目的确定是研究过程中最重要的环节之一。本研究是在借鉴中外文献相关测量项目的基础上，根据具体应用范围和适应性进行了调整改进而形成的量表。在提出的测量变量中，住宅用户满意度采用了美国顾客满意度指数和欧洲顾客满意度指数模型中一些成熟的量表。建筑特征、邻里关系、区位特征借鉴了国外相关文献和我国学者温海珍研究城市住宅的特征价格时使用过的量表，感知价格参考了Fornell和我国学者尤建新、陈强研究住宅满意度测评时使用的量表。上述测量项目均根据本研究的具体应用范围——城市住宅的特点作了相应调整。
1.城市住宅用户满意度
城市住宅用户满意度从对目前住房总体上的满意程度、与预期相比对住房的满意程度二个方面计量。
2.建筑特征
建筑特征从现有住宅居住面积、住宅厨卫面积及位置、现有住宅户型结构、住宅采光通风条件、住宅朝向、水电等配套设施(水、电、燃气、网络等)、住宅建筑类型、住宅私密性(隔音、避免户间“对视”等)、住宅建筑外观、住宅施工质量、住宅防水防潮、车位、房间数、楼层等十四个方面计量。
3.邻里特征
邻里特征从小区环境卫生、小区物业管理服务质量、小区物业管理收费情况、小区安全性、区内配套(会所、游泳池等)情况、小区绿化水平、小区空气质量、小区环境噪声、小区空间感受(高度、密度)、小区居民素质、周边单位、小区社交活动(联欢等文体活动)、活动场所、居住地点周边的教育配套(初中及以下)、附近医疗服务水平及便利性、周边餐饮服务配套、周边文化娱乐设施、购物条件、小区的规模、小区的档次等二十个方面计量。
4.区位特征
区位特征从交通便利、出行时间、交通成本、离地铁距离、地理位置、距市中心位置、距商业区位置、离公交车站距离、升值潜力、心理感受等十个方面计量。
5.感知价格
本文中感知价格主要是指人们对住宅价格水平的一种接受程度。对于感知价格的测度包括和价格相比的质量评判以及与质量相比的价格评判。此外，本研究还设计了住宅价格合理性与可接受性来测评感知价格。
6.迁移
用户迁移是通过迁移意愿、迁移计划两个方面计量。
上述测量项目共同构成城市住宅用户满意度指标评价体系。将测量变量展开为调查问卷上的问题，利用用户对问题的回答，可得到测量变量的数值。这涉及到如何用数值反映顾客对测量对象的态度，量表是态度测量的基本工具。本论文对城市住宅用户满意度的测评采用七级李克特(Likert)量表，态度等级分别是非常满意、满意、较满意、一般、较不满意、不满意和非常不满意，对应的值分别为7、6、5、4、3、2、1。
三、住宅用户满意度测量实证研究
2006年12月至2007年1月，我们通过整群抽样调查和随机抽样调查相结合的方式对北京市普通住宅用户进行正式研究的问卷调查，共发出问卷500份，收回问卷391份，经初步分析有效问卷为336份，有效率为85.9%。问卷结合国内外对于住宅满意度研究成果，设置了4个二级测量指标、47个三级指标对于北京市住宅用户满意度进行描述。为研究个体特征对于住宅用户满意度的影响，问卷同时还对被访者的个体特征进行了调查。
本次调研主要面对的是20-50岁的在职已婚工薪阶层，其中家庭处于满巢期的为186人，占55.4%，新婚期青年为82人，占24.4%，两者合计为268人，占全部样本容量的79.8%，绝大多数样本为成年人。
从被调查者的家庭收入上看，93个样本的家庭月收入为4001-6000元，占总样本的27.68%，其他收入情况较为平均地分布在4001-8000元之间，基本上保证了本次调查对象为普通住宅用户的初衷。
在学历方面，本、专科院校毕业的样本共计77.39%，样本的学历差别不大。从业人员多为在民营或私营企业工作的一般管理人员和技术人员。
1.问卷总体情况
问卷结果用SPSS13.0进行统计后，样本总体的Cron-bach＇s Alpha系数为0.971，表明各测量指标具有良好的一致性，问卷的信度较好。
从各指标的平均值来看，各样本对应的项目平均值差异不大。因此，本文拟用平均值计算得到本次研究的北京市住宅用户满意度指数为4.218，换算成百分制为53.63分，说明北京市住宅用户满意水平不高，目前尚有较大的提升空间。
在具体指标上，平均满意度低于4(即百分制50分)的有8个，它们分别是私密性A8、车位数A12、小区安全性B4、活动场所B5、噪声B8、社交活动B12、教育配套B13、文化娱乐B17，其中最低的是社交活动B12为3.49；平均满意度在4-4.6(即百分制的60分)的有34个；满意程度较高(4.6以上，百分制60分以上)的指标是朝向A5、水电等配套A6、地理位置C1、离公交车站距离C8、升值潜力C10(见表3)。
2.住宅用户满意度主要指标的筛选
本文运用SPSS13.0对47个满意度测评指标进行数据缩减，结合陡坡图和特征值大于1下的主成分情况，选定了4个主成分的前提下，47个指标解释了满意度整体47个指标的61.57%信息量，说明指标可以进行缩减，对这4个主成分下的各分指标进行解释量在70%左右的缩减后，保留了表4中的如下指标。
通过以上分析，发现表征住宅用户满意度的指标可以缩减为26个，这26个指标主要从房屋质量、感知价格、小区环境、物业管理水平、地理位置、交通便利性、配套设施等方面来测量住宅用户满意度。
3.个体特征对住宅用户满意度具有一定的影响
根据相关文献，住宅用户满意度与用户特征存在着一定的相关性，而本次研究中问卷设计中也针对用户特征设置了相关指标。因此，有必要根据偏相关分析来验证住宅用户满意度与用户特征的相关性。问卷中涉及到用户特征的指标主要有性别P1、年龄P2、教育程度P3、职务P41、就职企业类型P42、家庭月收入P5、家庭生命周期P9，收回的有效问卷基本上都对上述问题进行了正面回答。
运用SPSS13.0对得到的数据分别进行了个体特征与47个满意度观测指标的偏相关分析，发现7个个体特征指标中只有就职企业类型P42、家庭月收入P5在0.01水平下与47个指标中的绝大多数或全部呈显著相关，说明不同就业企业、家庭收入水平是影响住宅用户满意度的主要个体特征。
四、结论
住宅用户满意度反映了住宅用户需求的满足程度。本研究设计了城市住宅用户满意度测量变量量表，验证了城市住宅用户满意度测量变量之间的关系。实证研究结果表明：不同用户群体对城市住宅满意度存在差异。
本论文仅对北京市普通住宅用户满意度进行了调查和实证研究，由于对部分调研对象采用整群抽样，为此样本选择具有一定的局限性。房地产市场区域性特点非常强，所以，本研究的结论在其他城市可能会有所差异，其广泛适用性受到一定程度的限制。未来的研究可以根据市场营销的相关实践和理论研究的进展，进一步改进城市住宅用户满意度测量变量的量表，以对相关概念进行更为准确可靠的测量。
参考文献：
[1]洪楠，吴伟健.SPSS for Windows统计分析[M].北京：电子工业出版社，2006.
[2]Kaplan，R.Nature at the doorstep： Residential satis-faction and the nearby environment. Journal of Architectural and Planning Research，1985，2，115-127.
[3]Nathan，V. Residents＇ satisfaction with the sites and services approach in affordable housing. Housing and Society，1995，22(3)： 53-78.
[4]Gomez-Jacinto，L. & Hombrados-Mendieta，I. Multiple effects of community and household crowding. Journal of Environmental Psychology，2002，22，233-246.
[5]Zeithaml，V.A.Consumer perceptions of price，quality and value：a means-end model and synthesit of evidence，Journal of Markrting，1988，Vol.52，July：2-22.
[6][美]尼尔·卡恩，约瑟夫·拉宾斯基，罗纳德·兰卡斯特，莫里·塞尔丁.房地产市场分析方法与应用[M].北京：中信出版社，2005.
[7]中国指数研究院.中国房地产顾客满意度指数系统理论与实践[M].北京：经济管理出版社，2005.
[8]Claes Fornll，刘金兰.顾客满意度与ACSI[M].天津：天津大学出版社，2006.
4月22日上午，首届健康住宅理论与实践论坛在北京世纪金源饭店隆重举开幕。开幕式上，国家住宅工程中心了2004年版《健康住宅建设技术要点》和2004年试行版《健康住宅建设应用技术》两份报告。这两份报告的也标志着2004年部级健康住宅建设新标准的出台。
建设部、国家住宅工程中心、中国建筑设计研究院的有关领导、来自全国地产界、建筑界、公共健康领域的专家齐聚一堂，共同探讨中国健康住宅理论与实践进程的大计。
此次部级健康住宅建设新的标准，是经过近3年的推广以及全国13个试点工程的实践，由40多位“健康住宅专家”与众多相关技术人员参与，涉及内容更全面、更合理，标准更加量化。
据悉，此次出台的2004年健康住宅新版标准的一个显著特点就是健康住宅标准的多元化，强调了健康住宅不但在居住环境的居住空间、空气环境、声、光、热、水、绿化环境等方面，而且扩展到住区的社会环境健康性，包括住区社会功能、住区心理环境、公共卫生体系、文化教育体系、保健体系、健康保险体系、业主健康行动、健康物业管理等方面。并且提出了与社会、技术以及居民可支付能力等水平相关的量化技术指标。
本文首先介绍了住宅产业和住宅产业现代化的概念及对其含义的理解，阐述推进住宅产业化的住宅目的和意义，论述我国实现住宅产业化的必要性。最后提出促进我国住宅产业化健康发展的相关对策。
主题词：住宅产业化 存在问题 对策
Abstract:
First of all is the concept of the housing industry and housing industrialization are introduced. Then，it has an intension of setting forth the need, goals of improving housing industry and its great significance, and addresses to the necessity of housing industrialization. At last, the author proposes strategies and countermeasures for promoting the housing industrialization from various aspects
Key words: housing industrialization、 main problems、 strategies and countermeasures
中图分类号：[F287.8]文献标识码： A 文章编号：
一、住宅产业（现代）化概念
住宅产业化(Housing Industrialization)是指用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低能耗，节约资源。
住宅产业现代化是住宅产业化发展的更高阶段，是指以科技进步为核心，用现代科学技术改造传统的住宅产业，进一步通过住宅设计的标准化、住宅生产的工业化、现场施工装配化和土建装修一体化，采用“四新” 技术（新技术、新材料、新工艺、新设备，以下简称“四新”）的大量推广应用，提高科技进步对住宅产业的贡献率，大幅提高住宅建设、管理的劳动生产率和住宅的整体质量水平，全面改善住宅的使用功能和居住质量，高速度、高质量、高效率地建设符合市场需求的高品质住宅。
二、全面推进住宅产业化的意义
（一）全面推进住宅产业化现代化的必要性
住宅的建造和使用对于资源占用和消耗都是巨大的，初步统计测算，城市建成区用地的30%用于住宅建设，城市水资源的32%在住宅中消耗，建筑能耗占全国总能耗27%左右，住宅建设耗用的钢材占全国用钢量的20%，水泥用量占全国总用量的17.6%，由此可见，住宅产业是发展循环经济、建设资源节约型社会最为重要的载体之一。而我国住宅建设面临的任务还很繁重，我国的资源环境实在难以支撑传统的建造方式，进而影响到住宅建设的可持续发展。必须统筹兼顾，全面考量，通过产业现代化切实改变传统的住宅生产建造方式。数据是最有说服力的。据统计，通过住宅产业化的途径，可以使住宅建造过程中的资源利用更合理，现场垃圾减少83%，材料损耗减少60%，可回收材料占66%，建筑节能50%以上；住宅的性能质量更优，失误率降低到0．01％，外墙渗漏率水平0．01％，精度偏差以毫米计，小于0.1％；同时项目开发周期从传统方式下的2 0个月可以缩短到工厂化方式下的5个月，缩减75％，大大缩短住宅的建造周期。
(二)全面推进住宅产业现代化的深远意义
推进住宅产业现代化是机械化程度不高和粗放式生产方式升级换代的必然要求，是住宅建设发展的必然趋势。发展住宅产业现代化，对于倡导绿色安全施工，促进建设领域节能减排，提高住宅功能质量和综合品质，改善人居环境，推动产业结构调整和经济发展方式转变，建立资源节约型和环境友好型社会具有重大战略意义。
三、新形势下如何推进合肥市住宅产业的可持续发展
2011年12月的《安徽省住宅产业现代化“十二五”发展规划》，确定了到“十二五”末我省住宅产业现代化发展的主要目标：“到十二五末，全省住宅产业化试点项目（包括国家康居示范工程、省地节能环保型住宅、通过A级以上住宅性能认定项目等）新建商品住宅全装修比例达到50%以上，廉租房和公租房基本装修实现100%;保障性安居工程率先实行住宅性能认定；住宅产业现代化试点项目通过A级以上住宅性能认定比例达到100%;全省10%的新建住宅项目达到绿色建筑标准；全省可再生能源建筑应用面积，占当年新建住宅建筑面积比例达到40%以上；住宅产业现代化试点项目率先实行65%的建筑节能标准；二级以上资质的开发企业500%新建项目应为住宅产业现代化试点项目。合肥是省会城市，无论是经济发展还是住宅建设都是走在全省的前列，住宅产业现代化目标应该高于全省的目标。可见，“十二五”期间，我市住宅产业现代化工作的任务艰巨。那么，新形势下如何推进合肥市住宅产业的可持续发展呢？
（一）加强组织领导，形成住宅产业化推进机制
一是调整、充实住宅产业化领导小组成员，建立推进工作联席会议制度，加强领导小组成员单位间的沟通与协作，协调落实住宅产业化推进的政策措施和解决相关问题。二是成立合肥市住宅产业化促进中心，以正常化、经常化地开展住宅产业化工作。三是成立由建设行业有关方面专家组成的住宅产业化专家委员会，贞责拟定住宅产业现代化技术标准，组织对住宅性能认定、康居示范工程评审、中期检查和考核验收等工作，加强政府和企业之间的沟通及对住宅产业化的理论研究和技术指导，努力形成协调配合、齐抓共管、运行顺畅的工作机制。
（二）加强协调服务，建立住宅产业化保障机制
1、建全管理保障体系。一是推行《住宅产业化技术要求意见书》制度，力争把住宅产业化和节能省地环保型住宅的有关要求，列入国有土地使用权出让公告和合同中，把好源头关。二是严格执行建筑节能65%的设计标准和民用建筑节能信息公示制度，加强对《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《商品房买卖合同》有关节能措施、围护结构保温隔热性能指标及建筑节能设计标准等基本信息明示以及在建在售项目销售现场对建筑节能信息公示执行情况的督查。
关键词：农户；宅基地；置换；意愿；影响因素
中图分类号 F321.1 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2016）22-0006-04
随着工业化、城市化快速发展，经济发展对建设用地的需求与耕地保护之间的矛盾日益加剧。全国建成区面积由2004年的30 406.19km2增加到2013年的
47 855.28km2，增幅达57.39%.耕地资源被大量占用，1997―2010年，全国新增建设用地占用耕地多达180万hm2，年均14.09万hm2。到2010年，全国耕地面积缩减为1.22亿hm2，不断逼近1.2亿hm2的耕地红线。据统计，2008年人均农村居民点面积为229m2，是城市人均建设用地面积的3.4倍。近年来，农民进城务工的趋势逐年加大，农村村落“空心化”现象越来越为大家所关注，这也意味着农村的地块存在着巨大的开发利用潜力[1]。
为缓解城市土地供需矛盾，实现可持续发展目标下的经济发展和保护耕地并举的双重目标，农村集体建设用地集约利用已成为有效破解方式。就此国务院于2004年颁布了“城乡建设用地增减挂钩”政策[2]，为统筹城乡建设用地、推动土地资源高效集约利用制度创新。
在经济发展较为先进的东部沿海地区，土地的供给和需求矛盾更为突出，城市发展普遍遭遇了严重的土地资源瓶颈，所以进行宅基地置换的实践更是必要和迫切的。因此，考察与研究江浙沪地区的农户宅基地置换意愿有深远意义。基于此，本文的调查点选择了苏州、湖州和上海3个地区的农村，重点深入了解各村宅基地和农民房屋的具体情况，考察宅基地和农民住房置换有关的种种情况，做到有面有点，点面结合。
为了深入分析农户宅基地置换意愿的影响因素，本文首先引言的部分介绍了本文研究的研究背景及研究意义，进行了和宅基地置换有关的基本原理的阐述和当前现状的说明，主要涉及的理论有农户经济行为理论和理性选择理论；对本文的数据来源、变量选取及所运用的研究方法进行了阐述；对农户对宅基地权利认知和流转意愿的结果进行统计分析，通过实证研究，根据调查问卷的结果，构建Logistic模型，验证理论分析结果。并在上述描述性统计和实证分析的基础上，对农户宅基地置换意愿的影响要素进行更为深入的探索剖析，找出影响项目实施的关键成分；最后归纳出研究结论，并为我国农村宅基地置换政策的进一步实施的推广提出政策性的建议。
1 理论分析与文献回顾
本文基于农户理性“经济人”假设的理论基础，按照理性选择理论，意愿的选择和决策的发生取决于对当前事件的发生所产生对未来结果的预期影响[3]，而且农民理性“经济人”假设是转型期中国农户经济决策行为的基本理论假设之一[4]。宅基地是农民立身之本，宅基地置换过程中的利益问题是农民最为关心的问题。因此，以农户理性选择为分析框架，农户是否愿意进行宅基地的置换是其综合考虑衡量的结果，取决于农户依其自身情况和外部因素作出的利己理性决策，成本和收益的对比是农户决策的基本依据。农户对宅基地置换的预期是进行宅基地置换较之不进行置换能为其带来更高的收益和更低的成本时，农民进行宅基地置换的意愿就越高，反之意愿就越低。
宅基地退出是在坚持土地公有制度下，农户对宅基地使用权各种形式的放弃，因此宅基地置换是宅基地退出的一种特有形式和实践创新，是农户在心理上更容易接受的宅基地退出的方案，具有更高的可操作性，并且通过政府统一组织安置更加有利于社会的稳定。本文从农户角度出发，通过实地调研、收集处理数据，分析影响农户宅基地置换中农户意愿的因素，为宅基地置换提供一些数据支撑，是本文的创新之处。
2 数据来源、变量选取和模型设定
2.1 数据来源和样本基本特征 本文研究数据来源于课题组对江浙沪地区苏州、湖州、上海的调查。该地区自推进节约集约用地改革以来，已有部分地区进行了宅基地置换的工作，因此需选取了未进行宅基地置换工作或是尚未深入推行宅基地置换项目的村镇进行调研，经过综合考虑调研经费和随机抽样的合理性，最后选定了苏州张家港的锦丰镇和大新镇、湖州长兴的林城镇、上海嘉定的外冈镇中未轮到批次进行宅基地置换工作的村庄，并于2013年8月进行了实地调查。此外还加上2015年4月调研的也未开展宅基地置换工作的江苏泰州兴化的安丰镇河南村的10户农户的数据，以了解影响农民宅基地置换意愿的因素。
为保证样本的有效性，调查采取随机抽样调查的方式展开。每个区域随机选取2～3个村进行入户调查，每个乡镇的样本数量主要按住户规模比例确定。正式调查共计发出调查卷226份，最终得到的有效调查问卷186份，调查问卷有效性为81.70%。大多数被调查农户的户主年龄在60岁以下（占52.2%），受教育程度则大部分分布于初中及以上（占66.2%）；77.1%的农户户主从事非农经济活动；85.5%的农户将宅基地用于居住；高达62.9%的农户具有宅基地置换意愿。总体上看，被调查农民及其所在家庭具有一定的代表性。
2.2 模型设定 本文研究所考察的是农民宅基地置换意愿，且假定只有两种选择：愿意置换宅基地与不愿意置换宅基地。由于本文的被解释变量是离散变量，被解释变量不需要遵循统计学上要求的正态分布，用普通最小二乘法和加权最小二乘法估计出的系数的标准差和检验值不适宜于统计学的假设检验。介于农户置换意愿这一因变量满足二项分布的性质和特征要求，对于此类二元选择问题，在综合权衡解释变量的性质的情况下，本文选择通过建立二元Logistic 模型对被解释变量的影响因素进行量化分析。二元选择模型的矩阵定义式为：
2.3 变量的选取及其描述性统计分析 农户的置换意愿作为被解释变量是一个二分变量，“不愿意置换=0”，“愿意置换=1”，可进行Logistic二项回归分析。在参考已发表的文献综述及现有成果、且综合考虑本研究的研究目标和研究需要的基础上，自变量从农户个体特征因素、农户家庭特征因素、农户宅基地（房屋）状况因素、农户对宅基地置换政策的认知水平因素4个方面选取14个变量进行研究。有关变量的描述性统计结果见表1。
2.4 变量说明 （1）反映农户个人特征的变量，包括户主性别、年龄、受教育程度、是否担任村干部。一般而言，越年长的户主在城镇得到非农工作的可能性就越低。但是也有学者提出了相反的结论，即农户年龄越大，越愿意放弃农村土地成为城市居民。（2）本文主要选取家庭年均纯收入、家庭主要收入来源来反映农民的家庭特征。从理论上说，家庭年均纯收入越高的农户，具有更强的购买力和对房屋住宅环境更高水平的需求，因而他们越愿意参与政府主导的置换工程。（3）本文主要选取农户家庭拥有的宅基地处数、宅基地现有住房面积、宅基地的利用现状和在城镇购房情况来反映农户的宅基地的基本情况。通常来说，当拥有两处及以上的宅基地时，农户的宅基地置换意愿会更强。当宅基地处于闲置状态时，农户的宅基地置换意愿会更强。
3 实证检验与分析
模型结果显示，模型的LR检验值为66.99，其他统计量也显示出本文所拟定的模型整体拟合效果较好，说明本文所选取的解释变量对农户进行宅基地的置换意愿这一被解释变量具有显著的解释力。为保证模型的稳定性和准确性，Logistic回归分析前，进行了自变量的多重共线性的检验。相关系数矩阵显示，家庭总收入与宅基地利用方式之间的相关性是所有自变量间最大的，为0.4382，其他变量的相关性都低于这一数值，初步表明16个自变量间不存在多重共线性。
3.1 农户个体特征因素的影响（1）年龄对农户的宅基地置换意愿的影响不显著。这一结果与先前的预期不一致，其原因可能是，随着有些户主年龄越大，其从事农业生产的能力越弱，希望投靠在城镇务工的子女或是通过城镇的养老保险来养老，因此，他们的宅基地置换意愿就越强。（2）受教育水平这一变量对农户的宅基地置换意愿有较为显著的正向影响。即农户户主的知识水平越高，其宅基地的置换意愿越强烈，该发现符合先前的判断，通过前文的描述性统计分析结果，在文化程度为初中以下的农户户主中，约53.7%的人具有宅基地置换意愿；而在文化程度为初中及以上的农户户主中，具有宅基地置换意愿的人占到了80.9%，比前者明显高。
3.2 农户家庭特征因素的影响
3.2.1 家庭收入状况对农户宅基地置换意愿的影响程度 在进行数据整理和描述性统计分析的过程中，发现在不愿进行宅基地置换的农户中出现了分化，不愿进行宅基地置换的农户的家庭收入均值为10.29万元，且标准差达15.01，愿意进行宅基地置换的农户的家庭收入均值为9.82万元，标准差为5.2，且不愿进行宅基地置换的农户中20万收入以上达11户，占全部样本量中30万以上收入的73.3%，不愿进行宅基地置换中收入5万以下的达28户，占全部样本量中5万以下收入的71.8%。因此可以发现相对富裕的群体和相对贫困的群体都选择不进行宅基地的置Q，而中等收入水平的农户更倾向于选择宅基地置换。
3.2.2 家庭主要收入来源对农户的宅基地置换意愿有正向影响，且在1%的水平上显著 这可能是因为主要收入来源于农业收入的农户，需要宅基地安生立命，置换后他们需要在城镇和农村中两头奔波，对他们的工作与生活将会带来大大的不便。而主要收入来源于非农收入的家庭则无需有此顾虑（表2）。
3.3 宅基地基本状况特征的影响
3.3.1 宅基地利用状况对农民宅基地置换意愿有显著的负向影响 当宅基地用于出租、经营这些并非农户自用且能给农户带来持续稳定收益的用途时，农民更不愿意进行宅基地置换。描述性统计分析结果显示，在家庭宅基地处于闲置状态的农民中，具有宅基地置换意愿的人占60.2%；而在宅基地用于自住的农民中，仅有31.5%的人具有宅基地置换意愿（表3）。
3.3.2 现有住房面积对农民宅基地置换意愿有显著的负向影
3.4 农户对宅基地置换政策的认知水平因素的影响 农户了解“一户一宅”、“限制面积”和“农户集中居住”政策的程度对农户接受宅基地置换的意愿均不显著，说明政策的了解程度不能有效影响农户的意愿及决策。也可能是数据的样本量较小，还未能有效计量出政策的影响。
4 结论与启示
基于对江浙沪地区南京、上海、湖州三市225户农户的实地调查数据，运用Logistic模型分析了影响农民宅基地置换意愿的因素。结果表明：
（1）农民宅基地置换意愿有正向影响的因素有户主受教育程度和家庭主要收入来源，即受教育程度越高的户主、收入主要来源主要是非农收入的家庭，越具有宅基地置换意愿。
（2）农户宅基地置换意愿有负向影响的因素，包括宅基地利用状况、宅基地现有住房面积、城镇购房情况，即将宅基地用于出租、经营等能产生持续收益的用途、宅基地现有住房面积越大、拥有城镇住房的农户，越不具有宅基地置换意愿。
（3）家庭年均纯收入对宅基地的置换意愿呈现显著的“倒U型”影响，即收入相对富裕的群体和相对贫困的群体显著倾向于选择不进行宅基地的置换，而中等收入水平的农户更愿意选择用宅基地换城镇住宅。
（4）而户主性别、年龄、是否担任村干部、宅基地处数、农户对“一户一宅”、“限制面积”、“农户集中居住”规定的认知8个因素对农民宅基地置换出意愿影响不显著。
基于以上结论，本研究结论具有如下政策启示：第一，重点鼓励和支持闲置、空余宅基地的农户进行闲置房置换为城镇住宅楼房，且将闲置房所占地块腾出复垦或是整理，实现农村土地的节约集约利用；第二，针对进城打工的农民，建立促进其就业稳定和收入稳定的长效机制，并提供务实的社会保障，实现"退有所居”、"居有所产”，彻底避免其后顾之忧；第三，政府可以结合不同家庭收入水平农户的不同的实际需求，对不同类型农户制定差异化的制度安排，对收入水平较低的农户可以提供有效的城市社会保障或是进行异地宅基地的置换并进行现金补贴，同时也要保障其不愿放弃土地的农户的财产权利，并且提高其农业生产能力，做到城镇化的“化地”和“化人”同步进行，与此同时，对待高收入水平农户，可以加大宣传力度以弥补目前农户对农村土地置换相关政策的了解不足或存在的理解偏差，在鼓励的同时充分尊重农户的意愿。
参考文献
[1]Coase，Ronald. The New Institutional Economics[J].Journal of Institutional and Theoretical Economics，（140），1984.
[2]Ruud，Judith，Leonie. A Critical Review of Sex Differences in Decision―making Tasks：Focus on the lowa Gambling Task[J].Behavioural Brain Research，2012，（238）：95-108
[3]James.A Primer on Decision Making[M].Beijing：China Machine Press，2007.
[4]陈霄.农民宅基地退出意愿的影响因素――基于重庆市“两翼”地区1012户农户的实证分析[J]. 中国农村观察，2012（3）：26-37.
[5]冯双生，张桂文.宅基地置换中农民权益受损问题及对策研究[J].农业经济问题，2013（12）：31-39.
[6]胡方芳，蒲春玲，陈前利，马贤磊. 欠发达地区农民宅基地流转意愿影响因素[J].中国人口・资源与环境，2014（4）：116-126.
[7]黄贻芳. 农户参与宅基地退出的影响因素分析――以重庆市梁平县为例[J].华中农业大学学报（社会科学版），2013（3）：36-41.
[8]⑼山，牛立腾.农户分化、土地退出意愿与农民的选择偏好[J].中国人口・资源与环境，2014（6）：114-120.
[9]卢艳霞，胡银根，林继红.浙江农民宅基地退出模式调研及思考[J].中国土地科学，2011（1）：4-9.
[10]龙开胜，刘澄宇，陈利根.农民接受闲置宅基地治理方式的意愿及影响因素[J].中国人口・资源与环境，2012（9）：83-89.
[11]上官彩霞，冯淑仪，吕沛璐，等.交易费用视角下宅基地置换模式的区域差异及其成因[J].中国人口・资源与环境，2014（4）：107-113.
[12]王春超.转型时期中国农户经济决策行为研究中的基本理论假设[J].经济学家，2011（1）：51-62.
[13]王兆林，杨庆媛，张佰林，等.户籍制度改革中农户土地退出意愿及其影响因素分析[J].中国农村经济，2011（11）：49-61.
[14]魏凤，于丽卫.农户宅基地换房意愿影响因素分析：基于天津市宝坻区8个乡镇24个自然村的调查[J].农业技术经济，2011（12）：79-86.
[15]张海鹏.我国城乡建设用地增减挂钩的实践探讨与理论阐释[J].经济学家，2011（11）：22-26.
摘要：房价问题关系到国计民生。随着我国房地产市场迅猛发展，越来越多的问题也暴露出来，过高的房价已经远远超过了广大居民的购房承受能力，并导致物价总水平的不断攀升，通货膨胀压力凸现。房价问题己成为社会各界讨论的热点之一。本文以全国35个大中城市为研究对象，结合Panel Data模型，运用多元回归分析方法研究住宅价格的影响因素。面板数据分析结果显示，人均可支配收入对住宅销售价格的影响最为显著；同时，通过比较东中西部的模型，分析我国住宅销售价格的区域差异，得出三大地带城市住宅价格的解释变量不尽相同，即使相同，其影响效应也是有差异的。在此基础上，本文提出了相应的政策建议。
关键词：住宅价格；影响因素；Panel Data模型；回归分析
一、引言
随着我国经济的快速增长，房地产行业在国民经济中的重要性日益凸显，已经逐渐发展成为我国基础性、先导性和支柱性产业，并日益成为国民经济发展的增长点。但是住宅市场却似乎在逐渐脱离我们的控制。住宅市场的繁荣一方面对促进我国经济的增长起到了举足轻重的作用，但另一方面高昂的房价又阻碍了许多百姓实现“居者有其屋”的愿望。快速上涨的房地产价格已经演变成为万众瞩目的经济问题和社会问题，更是引起了政府、企业、媒体舆论、专家学者和购房者的高度重视，对于我国住宅价格的争论一直没有停息过。相关部门针对房地产市场的不同状况釆取了一系列调节措施，房价虽然也有短期的上下起伏，但是似乎一直都维持在一个较高的市场价格水平之上。那么怎样的一个水平才是合理的呢？是否房价的上涨就一定不合理，一定会形成泡沫？
回答当然是否定的。在房地产市场的发展过程中，有很多因素支撑着房价上涨的合理性。一方面，随着我国经济快速增长、城镇化进程不断推进，大量的外来居民不断涌入，带来了房地产市场一股强劲的刚性需求。预计在21世纪头30年，中国将有5亿人口从农村搬进城市。新增城市人口的住房问题亟待解决，城市房地产市场在未来面临着十分巨大的需求；另一方面，随着居民收入水平的上升以及财富的增加，对人均住宅面积和住房质量有了更高的追求，这些都推动着居民对住房的改善性需求；最后，从住宅供给的角度来看，住宅价格与住宅的生产成本息息相关，成本推动也很可能是住宅价格上涨的原因。
综上可见，一方面，在复杂的经济环境下，房价非理性的上涨可能会存在泡沫，进而存在一系列的不良影响；而另一方面，住宅价格的高涨也有其合理的支撑因素。那么，怎样的住宅价格才算合理呢？其影响因素有哪些？不同因素的影响力大小又如何，是否有哪些因素起主导作用？这些都是本文亟待解决的问题。住宅价格既关系到一般老百姓的生产和生活问题，也关系到一个城市的发展潜力和竞争力，更关系到一个国家的金融稳定、宏观经济政策等等。定性和定量研究城市住宅价格的影响因素，可以为政府进行宏观调控提供依据，为消费者购房提供信息支持，为企业投资开发项目提供参考。
本文以中国35个大中城市为例，对我国住宅销售价格的影响因素进行实证分析。首先从需求和供给层面上选取变量指标，先是采用规范的分析方法，然后再通过计量实证，应用Panel Data模型建立城市住宅价格模型。通过对比分析，找出哪些是影响住宅价格的主要因素，哪些是次要因素；同时将35个大中城市划分为东中西部三个地区，利用已有数据分别建立三大地带的截面固定效应模型，根据回归结果分析我国住宅销售价格的区域差异，进而为维持房地产行业乃至促进国民经济健康发展提供理论上的帮助。
二、实证分析
（一）变量选取与模型建立
1.变量的选取
根据以上分析，住宅的价格受供给和需求的影响。因此本文是从供求的层面来进行变量的选取。这里我们以城市为单元选取住宅销售价格HP（元/㎡）作为被解释变量，解释变量选取对住宅需求和供给有最大影响的因素：人口、收入水平、消费水平、GDP及住宅长期供给。
根据模型的需要，并考虑到变量资料数据的可获得性及可量化性，此处选取市区非农业人口这一指标来反映人口因素；以城镇居民人均可支配收入指标代表居民收入水平；选取恩格尔系数作为衡量消费水平的指标；GDP是反映一个地区经济发展的重要指标；对于住宅长期供给，本文选取商品住宅竣工面积这一指标。
综上所述，本文将选取市区非农业人口POP （万人）、城镇居民人均可支配收入PDI（元）、恩格尔系数ENG（%）、GDP（亿元）、商品住宅竣工面积HBS（万㎡）这五个变量作为分析住宅价格的解释变量来构建模型。
2.数据来源与分析方法
本文的数据主要来源于官方统计年鉴和主流金融数据机构，其中，35个大中城市从2006年到2010年的商品住宅销售价格以《中国房地产统计年鉴》和全国相关城市的统计年鉴中“商品住宅平均销售价格”数据为标准；五个解释变量的有关数据分别来自《中国统计年鉴》、《中国城市统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》和《中国区域经济统计年鉴》。相关数据的补充来源于国家统计局、中国统计信息网和中经网等相关网站。
上述这些数据，在具体某一年份是截面数据，针对某一个城市而言，是时间序列数据，所以本文采用面板数据分析方法，以保证数据样本容量的充足性。
本文所采用的计量分析软件为SPSS 16.0，利用逐步回归进入法（Stepwise），对中国35个大中城市2006-2010年的相关面板数据进行分析，以确定各宏观经济变量对住宅价格的影响程度。在进行实证回归之前，本研究先对这些数据进行去通胀的处理，同时为了减少量纲对回归结果的影响，对每个带单位的数据进行指数化处理。在去通胀处理时，用居民消费价格指数对住宅销售价格、城镇居民人均可支配收入进行去通胀化，用国内生产总值指数对GDP进行去通胀处理。
3.模型的构建
以Panel Data模型为基础，以上述五个影响因素为自变量，以每平方米商品住宅平均销售价格为因变量建立模型，同时采用对数—线性转换，为消除异方差，除恩格尔系数外，其他变量都以自然对数进入回归方程。我们将设定截面固定效应模型，如公式所示：
（二）我国住宅销售价格的影响因素分析
1.第一次回归分析
本次回归方程自变量进入模型的标准和经过筛选进入模型的自变量如表1-2所示。根据逐步进入法的原理，会首先选择对因变量贡献最大的自变量进入回归方程；随后重新计算各自变量对y的贡献大小，并考察已在方程中的变量是否由于新变量的引入而不再有统计意义。如果有，则将它剔除，并重新计算各自变量对y的贡献。如仍有变量低于入选标准，则继续考虑剔除，直到方程内没有变量可被剔除，方程外没有变量可被引进为止。从表1-2可以看出，根据确定的标准，五个变量依次全部进入了模型，其中lnPDI最早进入模型。
从表1-3显示的回归分析结果可以看出，最早进入模型的变量lnPDI对因变量的解释程度达到77.3%。进入模型的五个自变量，调整后的R2达0.860，即所有自变量均显著，模型具有良好的解释能力。同时根据方差分析结果，F检验都通过统计检验，表明回归方程是有意义的。下面以城镇居民人均可支配收入为固定自变量，将所有其他自变量依次加入回归方程，构建出5个回归模型，并对它们分别进行回归分析，结果见表1-4。实证结果显示所有的自变量都通过了t检验，这表示回归系数是有意义的。由此得到回归方程如下：
我们发现，模型中的恩格尔系数的系数为正值。从理论上分析，恩格尔系数越低则说明居民生活水平越高，从而对住宅消费的能力也就越高，因此可以推断住宅价格也应越高，即住宅价格与恩格尔系数成反比。但从实证结果来看其回归系数却是正值，这表示恩格尔系数越高住宅价格也就越高，显然结果和理论上的分析存在矛盾。另外我们通过对原始数据进行分析发现，有些城市恩格尔系数低但住宅价格不高，而有的城市恩格尔系数相对较高相应住宅价格也较高，如杭州2010年的恩格尔系数为38.5%，其住宅价格达到14259元/㎡；而银川2010年的恩格尔系数仅有32.1%，其住宅价格却只有3610元/㎡。显然，恩格尔系数与住宅价格之间的关系在现实与理论当中存在不一致性。另外，人口数量对住宅价格的影响系数为负，这也与预计不符。判断一个模型的好坏，除了自变量对因变量应有很好的解释性外，其实证结果还必须和理论分析具有一致性。因此，为了进一步提高模型的有效性，我们剔除了恩格尔系数和市区非农业人口这两个变量再次进行回归分析。
2. 第二次回归分析
回归结果表明，首先进入回归方程的自变量是人均可支配收入，它对因变量的解释程度已经达到77.3%。因此，从全国范围来讲，对住宅价格影响贡献最大的动力因素是人均可支配收入。从表2-2中给出的方差分析结果来看，由于F=259.877，P=0.000，表明回归方程也是有意义的。根据表2-4显示的回归分析结果可以看出，所有的自变量都通过了t检验，可认为其回归系数是有意义的。由此又可得出回归方程如下：
lnHP=-2372+1010lnPDI+0246lnGDP-0149lnHBS（R2=0826）
通过两次回归分析可以发现，对城市住宅价格影响贡献最大的就是人均可支配收入，可见人均可支配收入的增加对住宅价格有很强的推动作用，这也从实证角度论证了家庭收入是影响住宅价格的最主要因素这一理论假设；国内生产总值和商品住宅竣工面积对住宅价格也存在着显著的影响，这三个变量对住宅价格的解释程度达82.3%。一般而言，城市生产总值反映了一个城市的规模，决定了住宅需求的数量，这也论证了城市规模对住宅价格有重要影响的推断，实证结果和现实观察到的现象呈现很好的一致性。如北京、上海、广东等经济发达，收入较高的城市，其相应的住宅价格也相对较高。
（三）我国住宅销售价格的区域差异分析
为了进一步分析实证结果对现实的意义，我们分别对东部、中部和西部三大地带的商品住宅价格与上述几个解释变量之间的关系进行实证分析。本文依据各城市人均GDP最大值对35个大中城市进行区域划分，大于2万的城市划为东部；在2万—1.2万之间的城市划为中部；小于1.2万的城市划为西部：
以上三个表分别显示了影响东中西部地区城市住宅价格的主要因素进入模型的变量。可以看出，东部地区的五个变量都进入了模型，而中部地区的lnGDP变量没有进入模型，西部地区模型中lnPOP变量被剔除。通过比较三个地区进入模型的变量，其进入次序也有显著差异。lnPDI在三个模型中都是最先进入的变量，这也与全国住宅价格影响因素的分析结果是相吻合的，可见人均可支配收入对住宅销售价格的影响是最大的；lnGDP和lnPOP对东部地区住宅价格影响显著，却分别在中部和西部地区的模型中统计不显著，可见影响住宅销售价格因素的区域差异。
我国城市住宅销售价格的区域差异分析结果由表3-3显示，结果证实，东中西部三大地带的商品住宅价格受到变量的影响因素不尽相同：东部主要受到人均可支配收入和国内生产总值的影响；中部主要受到人均可支配收入、市区非农业人口和商品住宅竣工面积三个变量的影响；西部主要受到恩格尔系数的影响。另外，即使受到相同因素的影响，影响的效果也是不同的。比如，同样是人口的变动，对中部城市住宅价格的影响要比对东部的影响大：中部市区非农业人口每增加10%，通过影响需求，住宅价格将相应上涨2.54%，而东部城市的市区非农业人口每增加10%，住宅价格却下降1.95%；同样是国内生产总值的影响，GDP对东部城市住宅价格的影响要比西部大，东部的GDP每增加10%，城市住宅价格将增加4.07%，而西部的GDP每增加10%，住宅价格只增加1.66%。这种差异的产生，主要是与这三大地带城市规模及人口流动性、房地产市场活跃程度和经济发展程度息息相关的。
三、结论与建议
从经济学的角度分析，住宅价格是由住宅需求价格和住宅供给价格共同作用决定的，因此研究住宅价格变化的主要因素也必须从住宅需求价格和住宅供给价格两方面去进行，这样才能理清住宅价格变化的各种动力因素。从住宅市场运行的实践看，影响住宅价格的因素会在不同阶段、不同区域，直接影响或者通过其它因素间接导致住宅价格的起伏变化。但是，由于当前统计的不完善和数据的缺乏，35个大中城市最近五年的相关数据只能截止到2010年。另外，根据数据的可得性与代表性，在需求层面选取了市区非农业人口、人均可支配收入、国内生产总值和恩格尔系数，供给层面选取了商品竣工面积作为解释变量，对被解释变量商品住宅销售价格进行建模和实证研究。随后利用已有数据和模型对我国三大地带的城市住宅价格进行实证研究。
根据本文的分析结果，对全国而言，城镇居民可支配收入、国内生产总值和商品住宅竣工面积对城市住宅价格存在显著影响。人均可支配收入是形成住宅需求最有效的动力，它和GDP共同反映了城市消费水平和经济发展状况，住宅价格的变化主要受这两个因素的影响。商品住宅竣工面积代表供给层面的影响因素，对城市住宅价格的影响显著，但影响效应不及家庭收入水平和国内生产总值大。可见住宅价格主要是由需求层面的影响因素推动的。实际上，要准确评价一个城市住宅价格的高低并预测住宅价格的变化，城市人口规模也是很主要的动力因素。本文采用市区非农业人口这一变量来代表人口因素，分析结果显示在模型中的系数为负值，对住宅价格存在显著影响。这一结论与理论相悖，反映了我国目前住宅市场的现实情况是：人口已经得到了有效的控制，但房地产市场价格却依旧很高。这种矛盾揭示了房地产市场价格偏高的畸形现象。
通过对35个大中城市近五年的面板数据分析发现，住宅价格的影响因素几乎不随时间变化，即解释变量对房价变动的时间影响很小，但是区域影响却很显著，在不同的区域有较大的差异。对三大地带而言，东中西部的城市住宅价格所受的影响因素不尽相同。但即使所受的影响因素一样，其影响效果也是不同的。以上实证结果可以给我们一些启发。首先，应该根据不同地区影响城市住宅价格因素的变动情况，分析当地住宅价格变动的合理性；其次，当国家在对一些地区的住宅价格进行限制或者在鼓励某些地区房地产市场的发展时，针对不同的地区，应采取最适合不同地区特点的政策，这样才能取得最有效的效果。为控制房地产价格过快增长，确保房地产市场稳健发展，应该逐步完善以下几个方面的工作：
1.控制人口规模。随着经济的发展，我国城镇居民的家庭收人水平不断提高，城市化进程不断加快，越来越多的人口流入城市，城市人口规模不断扩大，对城市房地产的需求必然增加。因此，要适当把握城市化的进度，尤其是控制大城市的发展规模，控制城市常住人口的增长；同时要大力发展中小城市的建设规模，缩小城乡差距，改善农民经济状况，这样有利于为大城市减压。
2.继续发挥政府宏观调控的功能。这几年国家的宏观调控在房地产市场稳定发展以及确保整个社会经济的稳定发展方面发挥了巨大的作用，但是政府不应过分依赖央行的利率政策来达到控制住宅价格上涨的目的，而应该采取一系列的政策措施。比如可以通过税收调节手段，提高住宅投机成本，减少投机性需求。
3.因地制宜，对症下药。同样的政策措施，市场反映各异、效果差别也很大。根据目前全国城镇居民收入和商品住房价格存在较大差距的实际情况，对不同地区城市房地产价格上涨也应实行有差别的调控政策。中西部地区的国民经济发展水平相对落后，因此对中西部地区城市房地产价格的调控，就不能只根据中央宏观调控政策来操作，而应该因地制宜，由中西部地区各大城市政府针对本地的实际情况，制定具体的房地产市场政策，进行积极有效的住房价格控制。（作者单位：东北财经大学）
参考文献：
[1]董志勇，房地产价格影响因素分析：基于中国各省市的面板数据的实证研究，N，中国地质大学学报，2010.
[2]梁云芳、高铁梅，中国房地产价格波动区域差异的实证分析，J，《经济研究》，2007年第8期.
[3]杨帆，房地产价格的影响因素研究——基于35个大中城市面板数据的分析，J，《价格理论与实践》，2011年第11期.
购物车(0)